Judicialis Rechtsprechung

Ein Verwalter, der durch Maßnahmen in seiner Eigenschaft als Wohnungseigentümer Rechtsstreitigkeiten der Wohnungseigentümer provoziert und durch sein Verhalten den Eindruck erweckt, er nutze seine Stellung und das Vertrauen der übrigen Wohnungseigentümer aus, um seine Interessen gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer durchzusetzen, ist für sein Amt ungeeignet. Auch unter Berücksichtigung eines der Gemeinschaft zustehenden Ermessensspielraumes erfordern die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung in einem derartigen Fall die Abberufung als Verwalter.

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OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN Beschluss

20 W 302/2001

Entscheidung vom 18.08.2003

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft E... Straße ... in W...

hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss der 4. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden vom 10.07.2001 am 18.08.2003 beschlossen:

Tenor:

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben und die Erstbeschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des Amtsgerichts Wiesbaden vom 16.11.2000, durch den die Zustimmung der Antragsgegner zur Abberufung der Hausverwaltung G. als Verwalterin ersetzt wurde, zurückgewiesen.

Die Antragsgegner tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der Erstbeschwerde und der weiteren Beschwerde. Außergerichtliche Kosten werden in beiden Beschwerdeverfahren nicht erstattet.

Der Geschäftswert des Verfahrens der Erstbeschwerde und der weiteren Beschwerde wird auf jeweils bis zu 12.000,00 EUR festgesetzt.

Gründe:

Die Beteiligten bilden die Eigentümergemeinschaft E... Str. ... in W..., als deren Verwalterin die weitere Beteiligte inzwischen auftritt. Um deren Abberufung bzw. die Abberufung der Hausverwaltung G., deren Inhaberin die Beteiligte zu 2) ist und die über 20 Jahre als Verwalterin fungierte, streiten die Beteiligten.

Die Gemeinschaftsordnung (GemO), die Bestandteil der Teilungserklärung vom 25.01.1977 ist, enthält in § 15 Ziff. 7 Abs. 2 die Berechtigung des Hausverwalters, seine Rechte und Pflichten jederzeit ohne Zustimmung der Wohnungsteileigentümer an einen Dritten zu übertragen. Außerdem ist der Verwalter, über dessen Bestellung und Abberufung mit einfacher Mehrheit aller Eigentümer beschlossen wird, von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit und befugt, die ihm zustehenden Vollmachten ganz oder teilweise auf einen Dritten zu übertragen und eine derartige Übertragung zu widerrufen (§ 14 Ziff. 3 und 4 der GemO, Blatt 54 d. A.).

Zu TOP 4 beschloss die Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung vom 12.05.1998 in Verlängerung des bestehenden Verwaltervertrages die Bestellung der Hausverwaltung G., deren Inhaberin die Beteiligten zu 2) war, zur Verwalterin für die Zeit vom 01.01.1999 bis 31.12.2003. Gleichzeitig wurde die Hausverwaltung G. ermächtigt, zu einem von ihr zu bestimmenden Zeitpunkt die Rechte und Pflichten aus dem Verwaltervertrag auf die Hausverwaltung G. GmbH zu übertragen, wobei alle anderen Bestimmungen des Verwaltervertrags gültig bleiben sollten (Blatt 175, 176 d. A.). In der Eigentümerversammlung vom 16.05.2000 wurde durch Beschluss zu TOP 4 a der Antrag der Beteiligten zu 1), die Hausverwaltung G. als Verwalterin abzuberufen und den Verwaltervertrag fristlos zu kündigen, bei vier Stimmenthaltungen mit zehn zu vier Stimmen abgelehnt (Blatt 7 d. A.)

Diesen Beschluss hat die Antragstellerin angefochten und schließlich beantragt, die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur Abberufung der Verwalterin durch das Gericht zu ersetzen. Ihren Antrag hat die Beteiligte zu 1) insbesondere darauf gestützt, dass die Beteiligte zu 2) ihre Interessen als Eigentümerin bzw. Miteigentümerin von mehreren Wohnungen über ihre Pflichten als Verwalterin gestellt habe und deshalb ihre Abberufung ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Dies werde durch das Verhalten der Beteiligten zu 2) bei der Errichtung eines gemeinsamen Ausgangs der Wohnungen Nr. 10 und 11, die der Beteiligte zu 2) und dem Beteiligten zu 14) gehören und neben der Wohnung der Beteiligten zu 1) liegen, deutlich. Die Beteiligte zu 2) hatte unter Inanspruchnahme von Gemeinschaftseigentum diesen Ausgang errichtet, obwohl der in der Eigentümerversammlung vom 27.05.1997 unter TOP 7 gefasste Beschluss über die Genehmigung dieser Maßnahme und die Einräumung eines Sondernutzungsrechtes vom Amtsgericht in dem amtsgerichtlichen Verfahren 61 UR II 76/97 am 11.02.1998 für ungültig erklärt worden war. Zwar hatte die Beteiligte zu 2) nach erneuter mehrheitlicher Beschlussfassung über die Genehmigung in der Eigentümerversammlung vom 16.03.1999 unter TOP 5 (Blatt 195 d. A.) selbst zu Protokoll genommen, der Antrag sei abgelehnt, da er der Einstimmigkeit bedürfe. Dem vor dem Amtsgericht in dem Verfahren 61 II 156/99 erfolgreich geltend gemachten Beseitigungsverlangen der Beteiligten zu 1) war sie unter Berufung auf die nicht erfolgte Anfechtung des Mehrheitsbeschlusses entgegen getreten und erst Anfang 2001 nachgekommen, nachdem das Landgericht mit Beschluss vom 09.08.2000 (Blatt 162-165) nach Zurückverweisung durch den Senat ihre Erstbeschwerde erneut zurückgewiesen hatte und bereits eine zweite weitere Beschwerde anhängig war. In diesem Zusammenhang hat die Antragstellerin noch vorgetragen, die Beteiligte zu 2) habe über die Größe der in Anspruch genommenen, in Gemeinschaftseigentum stehenden Flurfläche getäuscht und die Eigentümer bei der Diskussion über ihre Abberufung falsch informiert. Weiter hat die Beteiligte zu 1) ihren Antrag darauf gestützt, dass die Beteiligte zu 2) einen Handlauf an der Eingangstreppe erst nach Androhung behördlicher Zwangsmaßnahmen (vgl. Schreiben des Bauaufsichtsamtes W... vom 08.07.1999, Blatt 27 d. A.) habe anbringen lassen. Schließlich hat die Antragstellerin die Ungeeignetheit der Beteiligten zu 2) als Verwalterin mit einem unberechtigten Zugriff auf das Hausgeldkonto eines Miteigentümers begründet. In einem Schreiben vom 30.09.1999 (Blatt 30 d. A.) hatte die Hausverwaltung G. dem Beteiligten zu 3) mitgeteilt, sie habe von dessen Hausgeldkonto 187,00 DM wegen einer unbezahlten Rechnung des Beteiligten zu 16) für Elektroarbeiten am Sondereigentum überwiesen.

Das Amtsgericht hat antragsgemäß die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur Abberufung der Beteiligten zu 2) als Verwalterin ersetzt, da auf Grund ihres Verhaltens im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung der Eingangstür allein die Abberufung ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Dagegen haben die Antragsgegner Beschwerde eingelegt und sind den erhobenen Vorwürfen entgegengetreten. Es müsse unterschieden werden zwischen dem Verhalten der Beteiligten zu 2) als Verwalterin und als Eigentümerin, nur das Verhältnis der Eigentümer untereinander sei von dem Umbau der Wohnungseingangstüren betroffen gewesen. Die Beteiligte zu 1) sei wegen ihrer seltenen Anwesenheit in der Wohnung nicht davon beeinträchtigt gewesen. Dafür spreche auch, dass sie diese Maßnahmen hingenommen hätte, wenn ihr ein Stellplatz statt wie marktüblich für 30.000,00 DM für nur 10.000,00 DM übertragen worden wäre (vgl. Schreiben des Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 1) vom 25.09.1997, Blatt 193 d. A.). Im Zusammenhang mit dem Vorwurf der verzögerten Anbringung des Handlaufs haben die Antragsgegner auf den ablehnenden Beschluss der Versammlung vom 16.03.1999 zu TOP 4 (Blatt 61, 62 d. A.) verwiesen und bestritten, dass ein Bescheid der Bauaufsicht ergangen sei bzw. diese Zwangsmaßnahmen angedroht habe. Die Abbuchung der für unbezahlte Elektroarbeiten zutreffend in Rechnung gestellten 187,00 DM von dem Hausgeldkonto des Beteiligten zu 4) sei nicht erfolgt, sondern habe nur zur Diskussion gestanden. Im Beschwerdeverfahren hat die Beteiligte zu 2) mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 21.03.2001 (Blatt 286 d.A.) vortragen lassen, seit 01.01.2001 liege die Hausverwaltung in den Händen der Hausverwaltung G. H... GmbH, der weiteren Beteiligten.

Die Antragstellerin hat bestritten, dass eine Übertragung der Verwaltung stattgefunden habe und ihre Unwirksamkeit geltend gemacht, da ein Gestaltungsmissbrauch vorliege und gegen das Verbot des Selbstkontrahierens verstoßen worden sei. Für die 1998 beschlossene Übertragung der Verwalterstellung habe die Beschlusskompetenz der Eigentümer gefehlt, so dass der Beschluss nichtig sei. Sie hat die Aufhebung des landgerichtlichen Beschlusses und die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Beschlusses beantragt, hilfsweise die Ersetzung der Zustimmung der Antragsgegner zur Abberufung der weiteren Beteiligten und weiter hilfsweise die Feststellung der Ungeeignetheit der weiteren Beteiligten als Verwalterin (Blatt 327 d. A.). Dem sind die Antragsgegner entgegengetreten mit dem Vortrag, die Übertragung der Verwaltung auf die GmbH habe nichts mit dem vorliegenden Verfahren zu tun, sondern sei für alle geführten Verwaltungen schon in 1998 vorgesehen gewesen und ab 01.01.2001 gleichzeitig erfolgt. Auch die GmbH, bei der die Beteiligte zu 2) Alleingesellschafterin und alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführerin war (vgl. HR-Auszug Blatt 376, 377 d. A.), genieße das Vertrauen der Gemeinschaft.

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 10.07.2001 (Blatt 399-405 d. A.) den amtsgerichtlichen Beschluss aufgehoben und die Anträge der Beteiligten zu 1) zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, auf Grund des Übergangs der Hausverwaltung zum 01.01.2001 auf die weitere Beteiligte sei das Rechtsschutzbedürfnis für eine Abberufung der Beteiligten zu 2) entfallen und mangels Erledigungserklärung zurückzuweisen. Auch dem Hilfsantrag auf Ersetzung der Zustimmung zur Abberufung der weiteren Beteiligten fehle das Rechtsschutzbedürfnis, bevor nicht die vorherige Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung herbeigeführt worden sei. Dies sei nicht entbehrlich, da das Ergebnis der erneuten Beschlussfassung nicht mit der erforderlichen Sicherheit feststehe.

In einem Schreiben vom 12.03.2002 (Blatt 443 d. A.) hat die Antragstellerin von der weiteren Beteiligten verlangt, ihre Abberufung und die Wahl eines neuen Verwalters mit Ausnahme der weiteren Beteiligte selbst, der Beteiligten zu 2) bzw. der Firma R. G., des Beteiligten zu 14) und der Firma I... ... Kf... auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu setzen. Unter Bezugnahme auf dieses Schreiben hat die weitere Beteiligte in ihrer Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung vom 06.05.2002 (Blatt 441 d. A.) als TOP 4 angegeben, sie möchte den Verwaltervertrag kündigen und hat als TOP 5 die Verwalterneubestellung aufgeführt. In der Eigentümerversammlung vom 06.05.2002 hat die Beteiligte zu 2) dann zu TOP 4 (Kündigung der weiteren Beteiligten) die fristgemäße Kündigung des Verwaltervertrags zum 31.12.2002 ausgesprochen. Unter TOP 5 hat die Eigentümerversammlung die Neubestellung der weiteren Beteiligten für die Zeit vom 01.01.2003 bis 31.12.2007 mit 12 Ja-Stimmen bei 2 Gegenstimmen und einer Stimmenthaltung beschlossen (Blatt 433 d. A.). Das Amtsgericht hat in dem Verfahren 61 UR II 75/02 mit Beschluss vom 04.02.2003 diesen Eigentümerbeschluss für ungültig erklärt (Blatt 461-470 d. A.).

Die Antragstellerin verfolgt mit ihrer weiteren Beschwerde ihre ursprünglichen Anträge weiter und hält daran auch nach der Neubestellung der weiteren Beteiligten am 06.05.2002 fest. Sie vertieft ihren früheren Vortrag zur Unwirksamkeit der Übertragung der Verwaltung auf die weitere Beteiligte. Sie ist der Auffassung, zumindest ihrem Hilfsantrag habe stattgegeben werden müssen, da die gleichen Gründe wie für die Abberufung der Beteiligten zu 2) auch für die Abberufung der GmbH gelten würden auf Grund der Beherrschung der GmbH durch die Beteiligte zu 2). Auch in der verspäteten Information über die Verwaltungsübernahme liege ein weiterer Pflichtverstoß. Der Beteiligte zu 5) verteidigt den angefochtene Beschluss.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthafte und auch sonst zulässige, insbesondere form- und fristgemäß eingelegte weitere Beschwerde ist auch begründet, denn der angefochtene Beschluss beruht auf einer Verletzung des Rechts (§§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO). Das Landgericht hat zu Unrecht den Antrag der Antragstellerin auf Ersetzung der Zustimmung der Antragsgegner zur Abberufung der Hausverwaltung G., der von der Beteiligten zu 2) einzelkaufmännisch betriebenen Firma, zurückgewiesen. Der Antragstellerin steht ein Anspruch gemäß § 21 Abs. 4 WEG auf eine Abberufung der Hausverwaltung G. zu, da diese Abberufung zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich ist.

Dieser Anspruch ist nicht erledigt, weil entgegen der Auffassung des Landgerichts die Verwaltung nicht zum 01.01.2001 auf die weitere Beteiligte übergegangen ist. Die Bestimmung in § 15 Ziff. 7 Abs. 2 der GemO, wonach der Hausverwalter berechtigt sein soll, seine Rechte und Pflichten jederzeit ohne Zustimmung der Wohnungseigentümer an einen Dritten zu übertragen, ist nichtig gemäß § 134 BGB, so dass dahingestellt bleiben kann, ob diese Befugnis ohnedies nicht nur dem ersten in der GemO bereits bestellten Verwalter zustehen sollte. Da die Wohnungseigentümer die Auswahl und Bestellung eines Verwalters wegen § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG nicht einem Dritten übertragen können, kann sich ein Verwalter auch nicht vorbehalten, die Verwalterstellung auf einen anderen ganz oder teilweise zu übertragen, ohne dass den Wohnungseigentümern ein Mitspracherecht eingeräumt wird (BayObLGZ 1975, 327, 330; dass. NJW-RR 1997, 1443; Staudinger/Bub, 12.Aufl., § 26, Rdnr. 364; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 26 Rdnr. 75). Es kann dahingestellt bleiben, ob auch die zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 12.05.1998 der Hausverwaltung G. durch Mehrheitsbeschluss und nicht von allen Wohnungseigentümern erteilte Ermächtigung gegen grundlegende Prinzipien des Wohnungseigentumsrechts verstoßen würde, wenn sie die Übertragung der vollen Verwalterstellung auf die weitere Beteiligte zum Inhalt haben sollte. Dies war aber nach der Auffassung des Senats, der Eigentümerbeschlüsse ohne Bindung an die Auslegung der Tatrichter selbst auslegen kann (BGHZ 139, 288, 291; Merle, aaO., § 23 Rdnr. 57), nicht der Fall. Nach dem objektiven Erklärungswert, der auch für die Auslegung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung maßgeblich ist, während es auf die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden nicht ankommt (Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl., § 23 Rdnr. 4 und § 45 Rdnr. 42; Merle, aaO., § 23 Rdnr. 54), sollte die Ermächtigung nur die Überlassung der Ausübung der Verwaltertätigkeit umfassen, entsprechend der Formulierung der Ermächtigung zur "Übertragung der Rechte und Pflichten aus dem Verwaltervertrag". Als Auslegungsgrundlage ist im wesentlichen nur der Beschlusswortlaut unter Berücksichtigung des sonstigen Protokollinhalts heranzuziehen, Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses nur, wenn sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Derartige für jedermann ohne weiteres erkennbare Umstände, die eine Übertragung der gesamten Verwalterstellung auf die weitere Beteiligte konkret für die hier betroffene Gemeinschaft eindeutig belegen würden, sind von dieser bzw. den Antragsgegnern nicht vorgetragen worden, auch nicht in dem am 20.06.2001 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz, auf den das Landgericht abgestellt hat. Dieser Schriftsatz befasst sich vielmehr mit der Entgegnung auf den Vorwurf der Antragstellerin, die mit Wirkung für den 01.01.2001 behauptete Übertragung werde als Instrument zur Beeinflussung des Verfahrens verwendet. Der demnach für die Auslegung maßgebliche Beschlusswortlaut lässt durch die sprachliche Unterscheidung zwischen der Bestellung der Hausverwaltung G. im ersten Absatz des zu TOP 4 der Versammlung vom 12.05.1998 gefassten Beschlusses und der Ermächtigung zur Übertragung der Rechte und Pflichten aus dem Verwaltervertrag in Absatz 2 des TOP 4 darauf schließen, dass auch ein sachlicher Unterschied gewollt war. Diese Übertragung war zwar durch Mehrheitsbeschluss wirksam möglich, damit blieb aber die Hausverwaltung G. weiterhin Verwalterin und durfte sich nur zur Erfüllung ihrer Verpflichtungen der GmbH bedienen (vgl. Merle, aaO., § 26, Rdnr. 78). Da eine Übertragung der Verwalterstellung auf die weitere Beteiligte schon mangels entsprechender Ermächtigung nicht wirksam möglich war, bedurfte es, wie das Landgericht insoweit zutreffend ausgeführt hat, keiner Beweisaufnahme über die tatsächliche Vornahme der Übertragung. Mangels Wirksamkeit der Übertragung der Verwalterstellung seitens der Beteiligten zu 2) auf die weitere Beteiligte konnte durch sie - entgegen der Auffassung des Landgerichts - keine Erledigung des auf die Abberufung der Hausverwaltung G. gerichteten Verfahrens eintreten. Auch die in der Eigentümerversammlung vom 06.05.2002 unter TOP 4 (Blatt 473 d. A.) ausgesprochene Kündigung des Verwaltervertrags zum 31.12.2002 hat keine Erledigungswirkung. Auch wenn diese Erklärung als Niederlegung des Amtes als Verwalterin verstanden werden könnte, wozu die erforderliche Eindeutigkeit fehlt, ist die Kündigung namens der weiteren Beteiligten ausgesprochen worden. Davon ist schon deshalb auszugehen, weil die Beteiligte zu 2) selbst von einem Übergang der Verwalterstellung ab Januar 2001 auf die GmbH ausgegangen ist und die Kündigung zum 31.12.2002 im Zusammenhang zu sehen ist mit der Neubestellung der weiteren Beteiligten ab 01.01.2003. Es kann dahingestellt bleiben, ob diese Neubestellung dazu führt, dass der Antragstellerin das Rechtsschutzbedürfnis fehlt sowohl für das Abberufungsverfahren bezüglich der Hausverwaltung G. als auch hinsichtlich der weiteren Beteiligten. Denn nur eine bestandskräftige Neubestellung könnte zur einer Erledigung des Abberufungsverfahrens führen (OLG Köln NZM 1998, 959; Niedenführ/Schulze, aaO., § 26 Rdnr. 76) und die Bestandskrraft des in der Eigentümerversammlung vom 06.05.2002 zu TOP 5 gefassten Beschlusses über die Bestellung der weiteren Beteiligten zur Verwalterin ist derzeit noch nicht eingetreten. Das Amtsgericht hat diese Bestellung mit Beschluss vom 04.02.2003 ( Blatt 461-470 d.A.) für ungültig erklärt, wogegen die Antragsgegner die Erstbeschwerde in dem Verfahren 4 T 105/03 vor dem LG Wiesbaden betreiben. Da die weitere Beschwerde mangels Bestandskraft der Bestellung der weiteren Beteiligten auch nicht deshalb unzulässig ist, weil die Antragstellerin ausdrücklich auch nach der Neubestellung der weiteren Beteiligten an ihren Anträgen zur Hauptsache festgehalten hat, ist in der Sache zu entscheiden, ob der Antragstellerin ein Anspruch auf Abberufung der Hausverwaltung G. zusteht, weil die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung zwingend ihre Abberufung verlangen.

Für die Ungültigerklärung eines Beschlusses über die Verwalterbestellung ist anerkannt, dass sie außer bei Vorliegen allgemeiner Anfechtungsgründe wie z. B. bei rechtsmissbräuchlicher Ausübung von Stimmrechten nur dann erfolgen kann, wenn die Bestellung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, weil in der Person des Gewählten ein wichtiger Grund gegen seine Bestellung vorliegt. Ein solcher Grund ist entsprechend den für die Abberufung des Verwalters geltenden Grundsätzen nach allgemeiner Meinung dann gegeben, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört bzw. von vornherein nicht zu erwarten ist. Dies wird dann der Fall sein, wenn Umstände vorliegen, die den Gewählten als unfähig oder ungeeignet für das Amt erscheinen lassen. Weil sich im Gegensatz zur Abberufung eines Verwalters, wo sich die Mehrheit gegen den Verwalter entschieden hat, im Fall der Bestellung die Mehrheit der Wohnungseigentümer für den Verwalter entschieden hat, sind bei der Anfechtung des Bestellungsbeschlusses höhere Anforderungen an das Vorliegen des wichtigen Grundes als bei der Anfechtung der Abberufung zu stellen. Die Gerichte sollen nicht ohne zwingende Notwendigkeit in die Mehrheitsentscheidung der Eigentümer eingreifen (BGH NJW 2002, 3240, 3243; BayObLG WE 90, 68, dass. NZM 2000, 510, 511 und NZM 2001, 754, 756; OLG Karlsruhe NZM 1998, 768, 769; OLG Köln NZM 1999, 128; Merle, aaO., § 26 Rdnr. 40; Niedenführ/Schulze, aaO., § 26 Rdnr. 16; Staudinger/Bub: WEG 12. Aufl., § 26 Rdnr. 160).

Diese Grundsätze gelten in gleicher Weise auch für einen Beschluss, mit dem die Abberufung eines Verwalters durch die Gemeinschaft abgelehnt wird bzw. ein Wohnungseigentümer die Zustimmung zur Abberufung begehrt. Das Vorliegen eines wichtigen Grundes für eine Abberufung des Verwalters im Sinn von § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG berechtigt zwar die Gemeinschaft zur Abberufung, verpflichtet sie aber noch nicht zwangsläufig dazu. Vielmehr steht der Gemeinschaft wie auch anderen Berechtigten aus einem Dauerschuldverhältnis ein Beurteilungsspielraum zu, ob sie im Hinblick auf die bisherigen Leistungen eines Verwalters und dem Risiko einer Neubestellung von einer Abberufung absieht. Nur wenn auch unter Berücksichtigung dieses Beurteilungsspielraumes der wichtige Grund so schwerwiegend ist, dass die Nichtabberufung nicht mehr den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, d. h. nicht mehr vertretbar erscheint, kann ein Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft die Abberufung des Verwalters verlangen (OLG Celle, NZM 1999, 841). Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben. Wie aus den Vorverfahren ersichtlich ist, liegt zwar keine Störung des Vertrauensverhältnisses zwischen Verwalterin und den übrigen Wohnungseigentümern vor, sondern lediglich das Vertrauensverhältnis zwischen der Antragstellerin und der Verwalterin ist zerstört. Nach dem Abstimmungsergebnis hinsichtlich der Abberufung von 10 Gegenstimmen bei 18 zu Beginn der Versammlung anwesenden bzw. vertretenen Wohnungseigentümern genießt die Verwalterin ganz eindeutig das Vertrauen der überwiegenden Mehrheit der Eigentümer. Es kann aber auch ausreichen, wenn das Vertrauensverhältnis eines Verwalters zu einer Gruppe von Wohnungseigentümern (wie dem Verwaltungsbeirat) oder zu einzelnen Wohnungseigentümern nicht mehr besteht, es sei denn das Zerwürfnis wurde von den Betroffenen in vorwerfbarer Weise herbeigeführt (BayObLG NZM 1999, 283 und NZM 2000, 510 für den Fall der vorzeitigen Abberufung des Verwalters), wovon vorliegend aber keine Rede sein kann. Auch aus der Sicht eines unbefangenen Betrachters an der Stelle der Antragstellerin ist der Eindruck gerechtfertigt, die Beteiligte zu 2) habe sich als Inhaberin der Hausverwaltung G. im Zusammenhang mit der Veränderung der Wohnungseingangstüren und den daraus resultierenden Beschlussfassungen der Gemeinschaft nicht mit der gebotenen Neutralität verhalten. Mit ihrer Berufung auf die fehlende Anfechtung der nicht allstimmig beschlossenen Genehmigung der Veränderung der Eingangstüren, um die mit Inanspruchnahme von Gemeinschaftseigentum ohne Genehmigung vorgenommene Baumaßnahme zu rechtfertigen, obwohl die Beteiligte zu 2) in TOP 5) der Versammlung vom 16.03.1999 (Blatt 195 d. A.) selbst die Ablehnung des Antrags protokolliert hatte, hat die Beteiligte zu 2) erkennen lassen, dass sie die eigenen Interessen zumindest den Interessen der Antragstellerin vorzieht. Dies hat das Amtsgericht bereits zutreffend und ausführlich begründet, worauf zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen werden kann. Allgemein gehört ein Mindestmaß an Objektivität bereits zu den wesentlichen Kriterien für die Eignung als Verwalter. Der Verwalter darf nicht die Interessen der Wohnungseigentümer eigenen Interessen unterordnen (Merle, aaO., § 26 Rdnr. 170). Noch weniger darf der Eindruck entstehen, der Verwalter könne seine Stellung und das Vertrauen der übrigen Wohnungseigentümer ausnutzen, um seine Interessen gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer durchzusetzen (OLG Hamburg, Beschluss vom 14.10.2002 ­ 2 Wx 69/02-). Dieser Eindruck drängt sich aber hier deshalb auf, weil die Beteiligte zu 2) ohne sachliche Rechtfertigung über die Genehmigung der Veränderung der Hauseingangstüren ein zweites Mal abstimmen ließ und vollendete Tatsachen schuf trotz der auch danach fehlenden Genehmigung. Dadurch hat die Beteiligte zu 2) die von der Antragstellerin - als der wegen ihrer Flurnachbarschaft tatsächlich beeinträchtigten Eigentümerin- anhängig gemachten Vorverfahren provoziert. Einem Verwalter, der als Wohnungseigentümer Maßnahmen trifft, die Streitigkeiten unter den Eigentümern provozieren, fehlt die erforderliche Eignung für sein Amt. Auch unter Berücksichtigung des den Eigentümern zustehenden Ermessensspielraums erfordert eine ordnungsgemäße Verwaltung seine Abberufung, denn die aus Eigeninteresse des Verwalters provozierten Rechtsstreitigkeiten sind unter objektiven Gesichtspunkten für eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nützlich, schon wegen der von der Gemeinschaft zu tragenden außergerichtlichen Kosten.

Nachdem die Antragstellerin mit ihrem Hauptantrag erfolgreich war, bedurfte es keiner Entscheidung über ihre die Abberufung bzw. Geeignetheit der weiteren Beteiligten betreffenden Hilfsanträge.

Die Gerichtskosten ihrer demnach erfolglosen Beschwerden haben die Antragsgegner gemäß §§ 47 Satz 1 WEG i. V. m. 97 Abs. 1 ZPO analog zu tragen.

Es bestand für den Senat keine Veranlassung, von dem in der freiwilligen Gerichtsbarkeit geltenden Grundsatz abzuweichen, dass die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen, § 47 Satz 2 WEG, zumal das Unterliegen der Antragsgegner für eine Anordnung nicht ausreicht.

Die Festsetzung des Geschäftswertes für das Verfahren der weiteren Beschwerde beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Die Wertfestsetzung durch das Landgericht war gemäß § 31 Abs. 1 Satz 2 KostO von Amts wegen abzuändern. Maßgeblicher Geschäftswert für das Begehren auf gerichtliche vorzeitige Abberufung des Verwalters ist die Verwaltervergütung für die restliche Amtszeit, für die der Verwalter bestellt war (OLG Köln NZM 1998, 959, 960; Schulze/Niedenführ, aaO., § 48 Rdnr. 34). Laut des zu TOP 4 Abs. 1 der Eigentümerversammlung vom 12.05.1998 gefassten Beschlusses war die Hausverwaltung G. für die Zeit vom 01.01.1999 bis zum 31.12.2003, also für fünf Jahre, bestellt worden. Der Eingang der Antragsschrift beim Amtsgericht erfolgte am 12.06.2000, so dass noch eine Restlaufzeit von drei Jahren und fünf Monaten zu vergüten waren. Schon nach § 4 des Verwaltervertrags von 1989 betrug die Regelvergütung 25,00 DM pro Wohnung und Monat netto, bei 20 Wohnungen also 300,00 DM monatlich und 6.000,00 DM jährlich netto. Dies ergibt eine Bruttovergütung von 22.620,00 DM=11.565,42 EUR, insoweit war der Wert der Beschwerdeverfahren in Abweichung von dem durch die Vorinstanzen angenommenen Regelwert des § 30 Abs. 2 KostO festzusetzen.

Ende der Entscheidung