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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt
Beschluss verkündet am 03.09.2004
Aktenzeichen: 20 W 34/02
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 21
Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich berechtigt, über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen. Allerdings kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass der neue Beschluss schutzwürdige Belange aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschluss berücksichtigt.
OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN BESCHLUSS

20 W 34/02

In der Wohnungseigentumssache

...

hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss der 9. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 10.12.2001 am 03.09.2004 beschlossen:

Tenor:

Der angefochtene Beschluss und der Beschluss des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 09.08.2000 werden teilweise abgeändert.

Unter Zurückweisung der Beschwerde der Antragstellerin und teilweiser Zurückweisung der Beschwerde des Beteiligten zu 1) werden die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 22.10.1999 zu den Tagesordnungspunkten 6, 7 und 8 - letzterer jedoch nur hinsichtlich der Aufhebung des Eigentümerbeschlusses vom 14.04.1999 zu Tagesordnungspunkt 5.4 - für ungültig erklärt. Die weitergehende Beschwerde des Beteiligten zu 1) wird zurückgewiesen.

Im Übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen.

Von den Gerichtskosten des Verfahrens in erster Instanz haben die Antragstellerin 47% und die Antragsgegner 53% zu tragen.

Von den Kosten des Beschwerdeverfahrens und des Verfahrens der weiteren Beschwerde haben die Antragstellerin 64% und der Beteiligte zu 1) 36% zu tragen.

Außergerichtliche Kosten werden in allen Instanzen nicht erstattet.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 7.158,09 EUR (= 14.000,-- DM).

Gründe:

Die Beteiligten zu 1) bis 4) bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft der im Rubrum genannten Liegenschaft, wobei die Antragstellerin Eigentümerin der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung Nr. 1 ist.

Am 14.04.1999 fasste die Wohnungseigentümerversammlung unter anderem zu Tagesordnungspunkt 5 verschiedene Beschlüsse:

Tagesordnungspunkt 5.2: Abschluss eines Mietvertrages der Wohnungseigentümer mit der Antragstellerin über die vor der Wohnung Nr. 1 gelegene Gartenfläche für zunächst 30 Jahre gegen einmalige Zahlung von 2.500,-- DM.

Tagesordnungspunkt 5.3: Anbringung einer Markise vor der Wohnung Nr. 1.

Tagesordnungspunkt 5.4:

Genehmigung der von der Antragstellerin neu angebrachten nunmehr zum Treppenhaus hin sich öffnenden Wohnungseingangstür.

Tagesordnungspunkt 5.5: Versetzen der Teppichklopfstange um ca. 2,5 m in die Mitte des Gartens.

Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die sich bei den Gerichtsakten befindliche Ablichtung des Versammlungsprotokolls vom 14.04.1999 Bezug genommen. Eine Markise wurde von der Antragstellerin in der Folgezeit nicht angebracht.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 22.10.1999 wurden unter anderem zu Tagesordnungspunkt 7 die nachträgliche Genehmigung der Wohnungseingangstür der Wohnung Nr. 1 und zu Tagesordnungspunkt 8 die Beschlüsse 5.2 bis 5.5 der Wohnungseigentümerversammlung vom 14.04.1999 wieder aufgehoben. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die bei den Gerichtsakten befindliche Ablichtung des Protokolls vom 22.10.1999 verwiesen.

Die Antragstellerin hat vor dem Amtsgericht unter anderem die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 22.10.1999 zu den Tagesordnungspunkten 7 und 8 mit der Begründung angefochten, diese Beschlüsse entzögen ihr ohne sachlichen Grund eine gewährte Rechtsposition. Die Beteiligten zu 1) und 4) sind dem Antrag entgegen getreten.

Durch Beschluss vom 09.08.2000 hat das Amtsgericht unter anderem die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 7 und 8, letzteren hinsichtlich der Aufhebung der Beschlüsse zu Tagesordnungspunkten 5.3 - 5.5 der Wohnungseigentümerversammlung vom 14.04.1999, für ungültig erklärt. Den weitergehenden Anfechtungsantrag zu Tagesordnungspunkt 8 (Aufhebung des Beschlusses 5.2 der Wohnungseigentümerversammlung vom 14.04.1999) hat es zurückgewiesen.

Gegen diesen Beschluss hat der Beteiligte zu 1) sofortige Beschwerde eingelegt mit der er die Ungültigerklärung der Beschlüsse zu Tagesordnungspunkt 7 und 8 angegriffen hat. Die Antragstellerin hat ebenfalls sofortige Beschwerde eingelegt, mit der sie ihren Anfechtungsantrag zu Tagesordnungspunkt 8 (Aufhebung des Beschlusses zu Tagesordnungspunkt 5.2 der Wohnungseigentümerversammlung vom 14.04.1999) weiter verfolgt hat.

Durch den angefochtenen Beschluss, auf den Bezug genommen wird, hat das Landgericht die sofortige Beschwerde der Antragstellerin zurückgewiesen und auf die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1) auch die Anfechtungsanträge der Antragstellerin betreffend die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 22.10.1999 zu Tagesordnungspunkt 7 und zu Tagesordnungspunkt 8 zurückgewiesen.

Hiergegen hat die Antragstellerin sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Der Beteiligte zu 1) ist der sofortigen weiteren Beschwerde entgegen getreten.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie hat jedoch in der Sache nur teilweise Erfolg.

Begründet ist die sofortige weitere Beschwerde, als das Landgericht auf die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1) hin den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 22.10.1999 zu Tagesordnungspunkt 7 und damit korrespondierend denjenigen zu Tagesordnungspunkt 8, soweit dieser den Beschluss vom 14.04.1999 zu Tagesordnungspunkt 5.4 aufgehoben hat, für ungültig erklärt hat.

Zutreffend sind allerdings zunächst die Ausführungen des Landgerichts dahingehend, dass die Berechtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Aufhebung der Wohnungseigentümerbeschlüsse nicht schon aus etwaigen formalen Fehlern der Beschlussfassung der Versammlung vom 14.04.1999 folgt. Aufgrund der von den Antragsgegnern eingewandten Mängel wären die Beschlüsse vom 14.04.1999 - mithin auch derjenige zu Tagesordnungspunkt 5.4 - allenfalls anfechtbar gewesen. Soweit deswegen unverschuldet die Anfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 WEG versäumt worden wäre, hätte ein verspäteter Antrag verbunden mit einem Wiedereinsetzungsantrag gestellt werden können. Auf die diesbezüglichen Ausführungen des Landgerichts, denen der Senat insgesamt folgt, kann verwiesen werden. Die Einwendung des Beteiligten zu 1) im Schriftsatz vom 11.03.2002 zu Ziffer 1. ändert hieran nichts; die Prüfung der Rechtmäßigkeit von Beschlüssen in Wohnungseigentümerversammlungen erfolgt grundsätzlich erst auf rechtzeitige Anfechtung hin, § 23 Abs. 4 WEG. Mangels rechtzeitiger Anfechtung sind sie - abgesehen vom Fall der Nichtigkeit - als gültig und wirksam anzusehen (vgl. Niedenführ/Schulze, WEG, 9. Aufl., § 23 Rz. 17).

Die bezeichneten Beschlüsse der Wohnungseigentümer aus der Versammlung vom 22.10.1999, die die Wohnungseingangstür der Antragstellerin betreffen, sind für ungültig zu erklären. Sie widersprechen § 21 Abs. 3 und 4 WEG. Zwar sind, wie die Vorinstanzen zutreffend ausgeführt haben, die Wohnungseigentümer grundsätzlich berechtigt, über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen. Die Befugnis dazu ergibt sich aus der autonomen Beschlusszuständigkeit der Gemeinschaft. Dabei spielt keine Rolle, aus welchen Gründen die Gemeinschaft eine erneute Beschlussfassung für angebracht hält. Von Bedeutung ist nur, ob der neue Beschluss aus sich heraus einwandfrei ist. Allerdings kann jeder Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 3 und 4 WEG verlangen, dass der neue Beschluss schutzwürdige Belange aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses berücksichtigt (vgl. BGHZ 113, 197; OLG Köln NZM 2002, 454; OLG Saarbrücken WuM 1998, 243; OLG Düsseldorf ZMR 2001, 130; ZWE 2000, 368). Eine Verletzung schutzwürdiger Belange eines Wohnungseigentümers kommt insbesondere dann in Betracht, wenn ein Wohnungseigentümer durch den abändernden Zweitbeschluss einen rechtlichen Nachteil im Verhältnis zur Regelung des Erstbeschlusses erleidet. Das bedeutet jedoch nicht, dass durch den abändernden Beschluss etwaige tatsächliche Vorteile erhalten bleiben müssen, die ein Wohnungseigentümer nach dem Erstbeschluss gehabt hätte (vgl. OLG Düsseldorf ZWE 2000, 368; OLG Saarbrücken WE 1998, 69).

Einen derartigen rechtlichen Nachteil im Verhältnis zur Regelung des Erstbeschlusses hat die Antragstellerin durch den bezeichneten Beschluss betreffend ihre Wohnungseingangstür erlitten. Durch den "Erstbeschluss" vom 14.04.1999 ist der offensichtlich ohne Zustimmung der Wohnungseigentümer vorgenommene Umbau der Wohnungseingangstür genehmigt worden. Eine derartige Genehmigung einer gegebenenfalls zuvor unrechtmäßig vorgenommenen baulichen Veränderung führt dazu, dass sie als rechtmäßig anzusehen ist. Sie ist nach Bestandskraft dieses Beschlusses von allen Wohnungseigentümern zu dulden. Der bestandskräftige Eigentümerbeschluss schließt damit auch - jedenfalls grundsätzlich - Beseitigungsansprüche der anderen Wohnungseigentümer aus (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 22 Rz. 247; § 23 Rz. 140).

Der Entzug einer derartigen für die Antragstellerin günstigen Rechtsposition stellt zur Überzeugung des Senats einen rechtlichen Nachteil dar, der der Antragstellerin nicht ohne weiteres wieder entzogen werden kann. Unabhängig von Beseitigungsansprüchen, die ausweislich des Versammlungsprotokolls auch gar nicht Gegenstand der angefochtenen Beschlussfassung am 22.10.1999 waren, kann jedenfalls der "Erstbeschluss" mithin nicht mehr ohne weiteres aufgehoben werden. Auf die Frage, ob die Antragstellerin erst im Hinblick auf den Erstbeschluss irgendwelche Investitionen getätigt hat, worauf das Landgericht in erster Linie abgestellt hat, kommt es in diesem Zusammenhang also nicht entscheidend an. Wie bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hatte, liegt kein ansonsten berücksichtigungsfähiger sachlicher Grund für einen abändernden Zweitbeschluss vor. Die im vorliegenden Verfahren vorgebrachten Einwendungen der Antragsgegner beruhen auf keiner geänderten Sachlage, sondern waren bereits anlässlich der Erstbeschlussfassung bekannt, da die Tür zu diesem Zeitpunkt - wie bereits ausgeführt - schon eingebaut war. Sie hätten als solche gegebenenfalls im Rahmen einer diesbezüglichen Beschlussanfechtung vorgebracht werden können. Wie oben dargelegt hätten in diesem Verfahren auch die Einwendungen der Antragsgegner gegen das rechtmäßige Zustandekommen des "Erstbeschlusses" geltend gemacht werden können und müssen; im hiesigen Verfahren kommt es hierauf jedenfalls nicht an.

Im darüber hinausgehenden Umfang weist die landgerichtliche Entscheidung allerdings keine Rechtsfehler auf, auf die sie durch den Senat lediglich zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.

Dies gilt zunächst, soweit die Wohnungseigentümer im Beschluss zu Tagesordnungspunkt 8 vom 22.10.1999 denjenigen zu Tagesordnungspunkt 5.2 vom 14.04.1999 wieder aufgehoben haben. Der rechtliche Ausgangspunkt des Landgerichts, dass die Aufhebung dieses Erstbeschlusses betreffend den Abschluss eines Mietvertrages schon zur Klarstellung gerechtfertigt gewesen war, weil dieser nichtig gewesen war, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Zwar ist der Hinweis der weiteren Beschwerde darauf zutreffend, dass grundsätzlich über die Vermietbarkeit von im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Räumen oder Flächen durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden kann. Hierin ist grundsätzlich die zulässige Regelung des Gebrauchs zu sehen. Damit wird den Wohnungseigentümern das Recht zum Mitgebrauch in der Regel nicht entzogen, sondern setzt es weiterhin voraus. Die Art und Weise der Ausübung wird geregelt, indem die Möglichkeit des unmittelbaren (Eigen-)Gebrauchs durch die des mittelbaren (Fremd-)Gebrauchs ersetzt und an die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs der Anteil an den Mieteinnahmen tritt, §§ 13 Abs. 2 Satz 2, 16 Abs. 1 WEG (vgl. hierzu BGHZ 144, 386; BayObLG NZM 2000, 41; OLG Hamburg WuM 2003, 644).

Es ist aber aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht angesichts der Besonderheiten des vorliegenden Falles für die hier getroffene Regelung betreffend die Nutzung der Gartenfläche eine Vereinbarung im Sinne des § 15 Abs. 1 WEG für erforderlich gehalten hat. Die anderen Wohnungseigentümer wurden vorliegend nämlich abweichend von üblichen Mietverträgen, auf denen die zitierte Rechtsprechung beruht, von dem Gebrauch für eine außergewöhnlich lange Dauer gänzlich ausgeschlossen. Der Mietvertrag sollte auf zunächst 30 Jahre abgeschlossen werden; der in der Folge abgeschlossene Mietvertrag enthält sogar eine Option, die die Wohnungseigentümer auf Dauer vom Gebrauch ausschließt. Es kann vorliegend weiter nicht davon ausgegangen werden, dass an die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs der Wohnungseigentümer ein nennenswerter Anteil an Mieteinnahmen tritt. Dafür ist der für 30 Jahre vereinbarte einmalige Betrag zu unerheblich. Angesichts der Gesamtumstände ist vorliegend tatsächlich davon auszugehen, dass der Antragstellerin durch den Erstbeschluss eine einem Sondernutzungsrecht zumindest gleichstehende Position eingeräumt worden ist, ohne dass die übrigen Wohnungseigentümer hierfür einen angemessenen Ausgleich erhalten hätten. Durch die gewählte Vorgehensweise wurde das Einstimmigkeitserfordernis für die Begründung eines Sondernutzungsrechts umgangen.

Ebenfalls aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ist der angefochtene Beschluss, soweit er die Aufhebung des "Erstbeschlusses" zu Tagesordnungspunkt 5.3 vom 14.04.1999 betrifft. Anders als bei der Wohnungseingangstür ist der Antragstellerin im Hinblick auf die Markise keine nicht entziehbare Rechtsposition entzogen worden.

Zutreffend hat das Landgericht darauf abgestellt, dass die Markise noch nicht errichtet worden ist. Irgendein Vertrauenstatbestand zugunsten der Antragstellerin ist anders als bei der - bereits vorhandenen - W ohnungseingangstür hier nicht erkennbar. Es sind tatsächlich keine Umstände vorgetragen worden, die erkennen ließen, dass sie aufgrund des Erstbeschlusses irgendwelche Vorkehrungen getroffen habe, die sich nun als sinnlos erweisen und dass deshalb ihr Vertrauen in irgendeiner Weise enttäuscht wurde (vgl. auch OLG Köln NZM 2002, 454). Auf den Ausschluss etwaiger Beseitigungsansprüche bzw. die Genehmigungswirkung kann hier nicht abgestellt werden, da eine Veränderung gerade noch nicht vorgenommen worden war. Zu Recht hat das Landgericht darauf abgestellt, dass die Antragstellerin auch in der Versammlung vom 14.04.1999 mit der Verweigerung der Zustimmung hätte rechnen müssen. Aus Rechtsgründen ist auch nicht zu beanstanden, dass das Landgericht die Veränderung des einheitlichen Erscheinungsbildes der Anlage als nachvollziehbaren Grund für den Zweitbeschluss angesehen hat.

Auch im Hinblick auf den Beschluss zu Tagesordnungspunkt 5.5 der Versammlung vom 14.10.1999 ist es nicht zu beanstanden, dass das Landgericht den "Zweitbeschluss" für ungültig erklärt hat. Hinsichtlich des Versetzens der Teppichklopfstange sind tatsächlich zum einen schutzwürdige Belange der Antragstellerin nicht erkennbar. Dies gilt insbesondere aber auch deshalb, worauf bereits das Landgericht hingewiesen hat, weil der "Mietvertrag" nach den obigen Ausführungen nicht wirksam beschlossen worden ist. Hierin wäre mithin auch ein sachlicher Grund zur Änderung des "Erstbeschlusses" zu sehen.

Es entspricht billigem Ermessen, die Gerichtskosten des Verfahrens nach den Anteilen des jeweiligen Obsiegens und Unterliegens zu verteilen, wobei im Erstbeschwerde- und weiteren Beschwerdeverfahren neben der Antragstellerin nur noch der Beteiligte zu 1) als unterliegender Antragsgegner an den Gerichtskosten zu beteiligen ist, da die übrigen Antragsgegner den amtsgerichtlichen Beschluss insoweit nicht angefochten hatten. Gründe, ausnahmsweise die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten anzuordnen, hat der Senat nicht gesehen, § 47 Satz 2 WEG.

Den Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde hat der Senat ausgehend von den unbeanstandet gebliebenen Festsetzungen der Vorinstanzen vorgenommen, § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung

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