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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt
Beschluss verkündet am 15.10.2004
Aktenzeichen: 20 W 370/03
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 25
WEG § 43
1. Das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung steht grundsätzlich dem im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zu. Auf aus dem Grundbuch nicht ersichtliche gesellschaftsrechtliche Bindungen einzelner Wohnungseigentümer kommt es in diesem Zusammenhang nicht an.

2. Ein Verstoß gegen eine Bindung im Rahmen eines Stimmrechtsvertrages ist für die Bewertung der Stimmabgabe in der Wohnungseigentümerversammlung zunächst ohne Bedeutung.

3. Legt ein Beteiligter gegen einen den Wohnungseigentümerbeschluss für ungültig erklärenden amtsgerichtlichen Beschluss keine Erstbeschwerde ein, so fehlt ihm für die sofortige weitere Beschwerde die Beschwerdeberechtigung.


OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN BESCHLUSS

20 W 370/03

In der Wohnungseigentumssache

...

hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auf die sofortigen weiteren Beschwerden der Beteiligten zu IV und V gegen den Beschluss der 3. Zivilkammer des Landgerichts Kassel vom 17.09.2003 am 15.10.2004 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu IV wird zurückgewiesen.

Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu V wird als unzulässig verworfen.

Die Beteiligten zu IV und V haben die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen.

Außergerichtliche Kosten werden im Verfahren der weiteren Beschwerde nicht erstattet.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 115.040,67 EUR.

Gründe:

Die Antragsteller sowie die Antragsgegner waren die Wohnungseigentümer der sich aus dem Rubrum ergebenden Liegenschaft. Verwalterin der Anlage ist seit Anbeginn die weitere Beteiligte, die Beteiligte zu V.

Nach der Teilungserklärung vom 12.11.1979, hinsichtlich deren genauen Wortlauts und Inhalts auf die Anlage zum Schriftsatz vom 14.12.1999 (Band I, Bl. 93 ff d. A.) Bezug genommen wird, besteht die Anlage aus 22 Wohnhäusern sowie 30 Garagen und Stellplätzen. Es sind 258 Wohnungseigentumseinheiten gebildet; die Miteigentumsanteile sind auf insgesamt 10.000 festgelegt.

§ 12 Abs. 4 dieser Teilungserklärung lautet wie folgt:

"Die Wohnungseigentümerversammlung ist beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist. Ein Wohnungseigentümer kann sich durch den Verwalter, seinen Ehegatten oder einen anderen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft aufgrund schriftlicher Vollmacht vertreten lassen.

Ist die Versammlung nicht beschlussfähig, so hat der Verwalter eine zweite Versammlung mit gleichem Gegenstand einzuberufen; diese ist in jedem Fall beschlussfähig. Hierauf ist in der Einladung besonders hinzuweisen.

Jedes Wohnungseigentum gewährt eine Stimme."

Ursprüngliche Wohnungseigentümer waren die CDE ... Vertriebsgesellschaft mbH & Co Kommanditgesellschaft, O 1 (CDE), und der Diplomkaufmann Dr. A, ebenfalls O 1, in Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die ebenfalls unter dem 12.11.1979 einen Gesellschaftsvertrag errichteten, wobei es erklärte Absicht der CDE war, ihre Beteiligung an der Gesellschaft (ursprünglich 95%) weitgehend in Teilen an dritte Personen abzutreten. Der Gesellschaftsvertrag (vgl. die Anlage zum Schriftsatz er Beteiligten zu IV vom 09.02.2000 (Band I Bl. 216 ff d. A.) enthält unter anderem folgende Regelungen:

§ 2 Zweck der Gesellschaft

1. Zweck der Gesellschaft ist die Vermietung und Verwaltung des ihr gehörenden Grundbesitzes. ....

§ 3 Beteiligung

1. Die Gesellschafter stückeln ihre Beteiligung in Höhe von 95 vom Hundert bzw. 5 vom Hundert jeweils in einzelne Anteile, einem jeden so gebildeten Anteil wird mit Rücksicht auf die Bestimmungen dieses Vertrages über die Auseinandersetzung im Falle des Ausscheidens eines Gesellschafters oder der Liquidation der Gesellschaft das Wohnungseigentum an einer bestimmten zum Gesellschaftsvermögen gehörenden Wohnung eines Wohnhauses zugeordnet. ......

§ 5 Geschäftsführung, Vertretung

1. Zur Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft ist allein der jeweilige Verwalter des Wohnungseigentums verpflichtet und berechtigt. Das ist derzeit die B ...verwaltungsgesellschaft mbH, mit dem Sitz in O 1, ... Straße ...

§ 7 Ergebnisverwendung

1. ...

2. An dem Ergebnis (Gewinn und Verlust), am Vermögen und an den Verbindlichkeiten ist jeder Gesellschafter entsprechend seinem Gesellschaftsanteil beteiligt.

Die Gewinnanteile und baren Überschüsse sind an die Gesellschafter auszuschütten, soweit sie nicht nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung von der Gesellschaft benötigt werden.

§ 8 Gesellschafterbeschlüsse

1. ...

2. Jeder Gesellschafter hat so viele Stimmen, wie Wohnungen seinen Gesellschaftsanteilen zugeordnet sind.

3. Eine ordnungsgemäß einberufene Gesellschafterversammlung ist ohne Rücksicht auf das vertretene Gesellschaftskapital in jedem Fall beschlussfähig. Die Gesellschafter können sich durch einen schriftlich Bevollmächtigten vertreten lassen.

4. ....

§ 10 Abtretung der Beteiligung

1. Jeder Gesellschafter darf seine Beteiligung an einen beliebigen Dritten abtreten. Dadurch erwirbt der neue Gesellschafter alle Rechte und Pflichten des abtretenden Gesellschafters.

2. ....

§ 13 Auseinandersetzung

1. Die Kündigung der Gesellschaft sowie jegliches sonstige Ausscheiden eines Gesellschafters haben nicht die Auflösung der Gesellschaft zur Folge. Die Gesellschaft wird mit den verbleibenden Gesellschaftern fortgesetzt.

2. Im Auseinandersetzungsfall ist die Gesellschaft verpflichtet, dem ausscheidenden Gesellschafter mit Wirkung vom Tage seines Ausscheidens dasjenige Wohnungseigentum zu Alleineigentum zu übertragen, welches seinem Gesellschaftsanteil zugeordnet ist. ....

3. Scheidet ein Gesellschafter vor dem 31. Dezember 1982 aus der Gesellschaft aus, wird er - unbeschadet der Aussonderung des ihm zugeordneten Wohnungseigentums aus dem Gesellschaftsvermögen - hinsichtlich der Vermietung und Verwaltung des Wohnungseigentums so behandelt, als wenn er erst zum vorgenannten Zeitpunkt aus der Gesellschaft ausscheiden würde (Mietpool).

In der Folgezeit kam es zu zahlreichen Abtretungen von Gesellschaftsanteilen an dritte Personen sowie entsprechende Eigentumsumschreibungen in den 258 angelegten Wohnungsgrundbüchern.

Mit Schreiben vom 02.09.1999 (Band I Bl. 11 ff d. A.) lud die weitere Beteiligte zu einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung am 07.10.1999, 15.00 Uhr, ein. In den jeweiligen Einladungsschreiben, denen Vollmachtsformulare beigefügt waren, waren als Tagesordnungspunkte (2, 3 und 9) unter anderem "Beschlussfassung über die Wohnlastabrechnung 1998", "Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan 2000" und "Verwalterwahl" angegeben.

Im Zeitpunkt der Eigentümerversammlung waren die Antragsgegnerin zu 2) - die Beteiligte zu IV - bzw. deren Gesellschafter ausweislich der entsprechenden Wohnungsgrundbücher noch als Eigentümer von 71 Wohnungen eingetragen.

In der Wohnungseigentümerversammlung am 07.10.1999 lagen diverse schriftliche Vollmachten vor, insbesondere auf die Antragsteller und die weitere Beteiligte, und zwar auch von BGB-Gesellschaftern, wobei einige Eigentümer Vollmachten auf mehr als eine Person ausgestellt hatten. Einige Vollmachten auf die weitere Beteiligte datierten allerdings aus den Jahren 1995, 1997 und 1998. Außerdem hatten die Eigentümer G. einerseits sowie F andererseits dem Verwaltungsbeiratsmitglied N., der nicht Wohnungseigentümer war, schriftliche Vollmachten erteilt, die sich in Ablichtung bei den Akten befinden (Band II Bl. 39 und 55 d. A.). Herr N. wiederum hatte mit Schreiben vom 06.10.1999 (Band II Bl. 38 und 54 d. A.) die Stimmrechte aus den auf seinen Namen ausgestellten Vollmachten für die Eigentümerversammlung vom 07.10.1999 auf die weitere Beteiligte übertragen.

Ausweislich der am 21.10.1999 von der weiteren Beteiligten gefertigten Niederschrift über die ordentliche Eigentümerversammlung vom 07.10.1999 (Band I Bl. 28 ff d. A.) waren zum Zeitpunkt der Eröffnung der Versammlung durch die Verwalterin 7.650 der insgesamt 10.000 Miteigentumsanteile mit 197 Stimmen anwesend bzw. vertreten.

In Ziffer 10 des genannten Protokolls wurde zu Tagesordnungspunkt 9 folgendes niedergelegt:

"Es wurde zunächst festgestellt, dass insgesamt 5 Kandidaten für die Wahl des WEG-Verwalters mit Wirkung ab 01.01.2000 zur Verfügung standen. Es handelte sich um 1. die bisherige Verwalterin, Firma B GmbH, 2. die Firma O Hausverwaltungen, 3. Firma P ..., 4. Firma Q ... eG und 5. Firma R & Co. (S. Immobilien GmbH). Diese fünf Kandidaten wurden in vorbezeichneter Reihenfolge an die aufgestellte Tafel geschrieben.

Aus der Gemeinschaft wurde sodann angefragt, wie viele Stimmrechte von der Firma B wahrgenommen bzw. vertreten werden und wie viele Stimmrechte seitens des Mietpools/der Eigentümer-GbR vertreten sind. Aus der Antwort der Verwaltung ergab sich, dass dies die absolute Mehrheit aller anwesenden und vertretenen Stimmrecht war. Herr T erklärt und wünscht, zu Protokoll zu nehmen, dass nach seiner Auffassung eine öffentliche Ausschreibung des Verwalteramtes erforderlich sei. Rechtsanwalt RA 1 erklärt den Anwesenden hierzu, dass dies nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes, insbesondere § 26 WEG, nicht gesetzlich vorgesehen sei.

Daraufhin wurde von einigen Anwesenden erklärt, es sei überflüssig, noch die anderen Bewerber zu hören. Rechtsanwalt RA 1 fragte sodann mehrfach ausdrücklich nach, ob von einem der Anwesenden oder Vertretenen die Vorstellung der Bewerber gewünscht werde. Dies wurde jeweils verneint.

Sodann wurde zu Beschluss gestellt, die Firma B Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH, ... Straße ..., O 1, mit Wirkung ab 01.01.2000 erneut für die Dauer von fünf Jahren zu Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft zu bestellen.

Beschlussfassung:

Enthaltungen: keine Stimme

dafür: 106 Stimmen

dagegen: 96 Stimmen

Damit ist der Beschluss mehrheitlich angenommen."

Bei der Auszählung der Stimmen wertete die weitere Beteiligte nicht alle von den Antragstellern als Bevollmächtigte für dritte Personen abgegebene Stimmen mit der Begründung, einige Eigentümer seien in einem Mietpool eingebunden, der ausschließlich von ihr als Verwalterin vertreten werde, und teilweise seien die auf sie - die weitere Beteiligte - ausgestellten Vollmachten aktuelleren Datums bzw. vorrangig.

Die Antragsteller haben vor dem Amtsgericht mit Schriftsätzen vom 02.11.1999 bzw. 05.11.1999 den zu Tagesordnungspunkt 9 gefassten bzw. von der weiteren Beteiligten hierzu als zustande gekommen festgestellten Beschluss angefochten. Die von den Antragstellern zu 1) zunächst ebenfalls ausgesprochene Anfechtung der zu den Tagesordnungspunkten 2 und 3 gefassten oder vermeintlich gefassten Beschlüsse ist nicht weiter verfolgt worden, nachdem jenen am 04.11.1999 das Protokoll zugegangen war.

Die Antragsteller haben die Auffassung vertreten, dass zu Tagesordnungspunkt 9 kein wirksamer Beschluss gefasst worden sei, da die ihnen erteilten Vollmachten von der weiteren Beteiligten bei der Abstimmung teilweise zu Unrecht nicht berücksichtigt worden seien. Sie haben weiter gemeint, die weitere Beteiligte habe sich nicht auf die ihr vor Jahren erteilten Vollmachten berufen dürfen, da jene nur für die jeweilige Eigentümerversammlung hätten gelten sollen. Außerdem sei der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit nicht gewahrt worden, da auch drei Mitarbeiter der weiteren Beteiligten sowie der Hausmeister U und der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsgegnerin zu 2) anwesend gewesen seien.

Die Antragsgegnerin zu 2) und die weitere Beteiligte sind dem Antrag entgegen getreten und haben vorgetragen, in einer der Eigentümerversammlung vorausgegangenen Mietpoolversammlung - ebenfalls am 07.10.1999 - sei mit 88 Stimmen bei einer Enthaltung die weitere Beteiligte beauftragt worden, in der Wohnungseigentümerversammlung das Stimmrecht im Namen der Gesellschaft bürgerlichen Rechts dahin auszuüben, dass jene für weitere fünf Jahre zur W E G-Verwalterin bestellt werde. Neben den Wohnungen, als deren Eigentümer die Gesellschaft bürgerlichen Rechts bzw. deren Gesellschafter im Grundbuch eingetragen gewesen seien, hätten auch noch andere Wohnungen zum Mietpool gehört, bei denen schon Einzeleigentümer im Grundbuch eingetragen gewesen seien. Die Zugehörigkeit zur Gesellschaft bürgerlichen Rechts hinsichtlich der vorgenannten Wohnungen ergäbe sich aus dem ursprünglichen GbR-Beitritt und dem Umstand, dass diese Wohnungen voll umfassend von der weiteren Beteiligten verwaltet und bewirtschaftet worden seien.

Durch Beschluss vom 14.01.2003, auf den verwiesen wird, hat das Amtsgericht den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 07.10.1999 zu Tagesordnungspunkt 9 für ungültig erklärt und ausgesprochen, dass die weitere Beteiligte - die Beteiligte zu V - die gesamten Verfahrenskosten zu tragen habe. Zur Begründung hat das Amtsgericht im Wesentlichen ausgeführt, dass der Wohnungseigentümerbeschluss unwirksam sei, weil nicht alle Wohnungseigentümer von der weiteren Beteiligten schriftlich eingeladen worden seien und entgegen der Feststellung im Protokoll die erforderliche Stimmenmehrheit bei der Beschlussfassung nicht vorgelegen habe. Ob gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Wohnungseigentümerversammlung verstoßen worden sei, könne deshalb dahinstehen.

Hiergegen hat die Beteiligte zu IV sofortige Beschwerde eingelegt. Sie hat die Auffassung vertreten, die dem Verwaltungsbeiratsmitglied N. von den Wohnungseigentümern F und G. erteilten Vollmachten seien wirksam. Denn die Beschränkung der Vollmachtsadressaten auf den Verwalter, den Ehegatten des Wohnungseigentümers und einen anderen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft in § 12 Abs. 4 der Teilungserklärung vom 12.11.1979 sei dahingehend zu verstehen, dass nur gemeinschaftsfremde Dritte hätten ausgeschlossen werden sollen, nicht aber ein langjähriges Verwaltungsbeiratsmitglied, das einem Wohnungseigentümer gleichzustellen sei. Die Beteiligte zu IV hat ferner die Auffassung vertreten, die weitere Beteiligte habe von den ihr in den Jahren 1995 bis 1997 erteilten Vollmachten Gebrauch machen dürfen, da sie sich nicht auf einzelne Versammlungen bezogen hätten. Soweit einzelne Wohnungseigentümer sowohl der weiteren Beteiligten als auch - zuvor - den Antragstellern Vollmachten erteilt hätten, gingen die der weiteren Beteiligten erteilten vor, da sie ihr zuletzt erteilt worden seien. Die Beteiligte zu IV hat ferner die Auffassung vertreten, die der weiteren Beteiligten von dem Beiratsmitglied N. erteilten Untervollmachten seien wirksam, da auch derjenige, der nicht selbst Vollmachtsträger sein könne, eine ihm erteilte Vollmacht gleichwohl als Untervollmacht weitergeben dürfe. Schließlich seien auch diejenigen Wohnungseigentümer, die nicht mehr der Eigentümergesellschaft bürgerlichen Rechts angehörten, aber gleichwohl noch Mitglieder des Mietpools seien, wirksam von der weiteren Beteiligten vertreten worden.

Die Antragsteller sind der sofortigen Beschwerde entgegen getreten.

Durch den angefochtenen Beschluss, auf den gleichfalls verwiesen wird, hat das Landgericht die sofortige Beschwerde zurückgewiesen und die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens der weiteren Beteiligten - der Beteiligten zu V - auferlegt.

Gegen diesen Beschluss haben die Beteiligten zu IV und V mit Schriftsätzen vom 14.10.2003/15.10.2003 sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die sie im Einzelnen begründet haben. Auf die Schriftsätze vom 26.04.2004, 04.06.2004, 31.08.2004 und 03.09.2004 wird verwiesen. Die Antragsteller sind den sofortigen weiteren Beschwerden entgegen getreten.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthafte sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu IV ist zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die sie durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht lediglich zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.

Es ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen übereinstimmend davon ausgegangen sind, dass entgegen der Feststellung im Protokoll über die Eigentümerversammlung vom 07.10.1999 unter Tagesordnungspunkt 9 kein Beschluss über die Verwalterwahl mit der nach § 25 Abs. 1 WEG erforderlichen Stimmmehrheit zustande gekommen ist.

Damit kann dann allerdings zunächst die Frage dahinstehen, ob der angefochtene Wohnungseigentümerbeschluss bereits deshalb für ungültig zu erklären ist, weil die drei Wohnungseigentümer X, Y und Z nicht zur Wohnungseigentümerversammlung geladen worden sind, wovon Amts- und Landgericht übereinstimmend ausgegangen sind. Zwar führt die Nichtladung von Wohnungseigentümern zur Wohnungseigentümerversammlung - die vorliegend von der weiteren Beschwerde auch nicht in Abrede gestellt wird - in der Regel zur Ungültigkeit des Wohnungseigentümerbeschlusses, wenn nicht feststeht, dass ansonsten der Beschluss ebenso gefasst worden wäre; die Möglichkeit, dass der durch den Mangel betroffene Wohnungseigentümer das Beschlussergebnis hätte beeinflussen können, darf unter keinen Umständen in Betracht kommen; es ist ein strenger Maßstab anzulegen (vgl. etwa BayObLG ZMR 1999, 574). An diesem Ladungsmangel bestehen hier aber bereits deshalb Bedenken, weil in § 12 Abs. 3 der Teilungserklärung vom 12.11.1979 geregelt ist, dass für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist, genügt (vgl. Band I Bl. 100 d. A.). Nach einhelliger Auffassung ist eine solche Regelung in der Teilungserklärung wirksam (vgl. Landgericht Magdeburg WE 1997, 400; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 4. Aufl., Rz. 719; Staudinger/Bub, BGB, Stand Juni 1997, § 24 WEG Rz. 17 a; Bielefeld, Der Wohnungseigentümer, 7. Aufl., Seite 444; Palandt/Bassenge, BGB, 63. Aufl., § 24 WEG Rz. 5; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 24 Rz. 32; Basty MittBayNot 1996, 421). Ausgehend davon dürfte es dann auch unerheblich sein, dass vorliegend nicht jeweils der richtige Eigentümer (unter falscher Anschrift), sondern gegebenenfalls der Voreigentümer angeschrieben worden ist (vgl. Basty MittBayNot 1996, 421). Diese sowie die im Verfahren der weiteren Beschwerde zwischen den Beteiligten im Einzelnen streitige tatsächliche Frage, ob die weitere Beteiligte entsprechend der Regelung in der Teilungserklärung überhaupt die ihr bekannt gegebenen Eigentümer angeschrieben hat, kann ebenso dahinstehen, wie der bereits vom Amtsgericht nicht als entscheidungserheblich angesehene und deshalb unentschieden gebliebene Gesichtspunkt, ob noch weitere Ladungsmängel vorliegen (vgl. den Beschluss vom 14.01.2003, Seite 16).

Die Feststellungen der Vorinstanzen, dass jedenfalls ein Mehrheitsbeschluss zu Tagesordnungspunkt 9 der Wohnungseigentümerversammlung nicht zustande gekommen ist, sind im Ergebnis aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Dabei kann allerdings zunächst wieder zur Überzeugung des Senats dahinstehen, ob insgesamt 10 Ja-Stimmen (9 Stimmen der Eigentümer F und 1 Stimme der Eigentümer G.), die von der weiteren Beteiligten aufgrund der Untervollmacht des Verwaltungsbeirats N. abgegeben worden sind, wirksam wären, was Amts- und Landgericht übereinstimmend verneint haben. In diesem Zusammenhang ist allerdings festzuhalten, dass § 12 Abs. 4 der Teilungserklärung bei objektiver Auslegung aus der Sicht eines gegenwärtigen oder zukünftigen Betrachters (vgl. dazu Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 53; Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 10 WEG Rz. 72; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 Rz. 15; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 10 Rz. 15) nur dahingehend verstanden werden kann, dass sich damit die Wohnungseigentümer in ihren Versammlungen ausschließlich durch bestimmte - dort im Einzelnen aufgeführte - Personen vertreten lassen dürfen. Eine solche Regelung ist grundsätzlich zulässig (vgl. BGB NJW 1993, 1329; NJW 1987, 650). Eine diesbezügliche Belehrung hat denn auch die weitere Beteiligte den Wohnungseigentümern in ihrer Ladung zur Wohnungseigentümerversammlung vom 02.09.1999, Seite 3, ausdrücklich erteilt. Würde man entgegen Amts- und Landgericht mit der weiteren Beschwerde davon ausgehen wollen, dass auch das Verwaltungsbeiratsmitglied N. bei großzügiger Auslegung unter diese Klausel der Teilungserklärung fallen würde, weil auch dann dem Zweck der Einschränkung, gemeinschaftsfremde Einflüsse auszuschließen, Genüge getan worden wäre, so wäre dennoch zweifelhaft, ob dieser berechtigt gewesen wäre, wie geschehen Untervollmachten zu erteilen. Zwar weist die weitere Beschwerde zu Recht darauf hin, dass die Frage, ob durch den Hauptbevollmächtigten generell Untervollmacht erteilt werden kann, eine Frage der Auslegung der (Haupt-)Vollmacht ist, wobei maßgeblich ist, ob ein Interesse an einer persönlichen Wahrnehmung der Vollmacht besteht (vgl. Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 167 Rz. 12; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 25 Rz. 53; vgl. auch Bielefeld, a.a.O., Seite 469). Zumindest bei der durch die Miteigentümer G erteilten Untervollmacht erscheint letzteres auch der Fall zu sein, da das (Haupt-)Vollmachtsformular (vgl. Band II Bl. 39 d. A.) zwei Möglichkeiten vorsieht, nämlich diejenigen, die Verwaltung oder einen sonstigen Eigentümer zu bevollmächtigten. Die Eigentümer G haben sich aber gerade nicht für die Verwaltung (und auch nicht für einen anderen Eigentümer), sondern für das Verwaltungsbeiratsmitglied N. entschieden. Dann bestehen aber tatsächlich Bedenken daran, ob gerade bei der Beschlussfassung über die Verwalterbestellung nicht die Bevollmächtigung der Verwaltung erkennbar von der (Unter-)Bevollmächtigung ausgeschlossen werden sollte. Immerhin verweist selbst die weitere Beschwerde in diesem Zusammenhang auf das Wissen, die Kontrollbefugnisse und die Fachkenntnisse des Verwaltungsbeiratsmitglieds, die weitere Beschwerde der Beteiligten zu V stellt auf seine besondere Vertrauensposition ab. Unter besonderer Berücksichtigung dieser Funktionen und Eigenschaften, die dann offensichtlich auch Grundlage und Zweck der Bevollmächtigung seiner Person sein sollten, ist aber eher auf ein Interesse an einer persönlichen Wahrnehmung der Vollmacht durch das Verwaltungsbeiratsmitglied zu schließen; dieser Umstand spricht gegen den Willen des Eigentümers, gerade der Verwaltung Untervollmacht zu erteilen. Darüber hinaus haben die Vorinstanzen zu Recht darauf hingewiesen, dass es zumindest überwiegender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur entspricht, dass eine Untervollmacht in dem Falle, dass für die Stimmabgabe eine schriftliche Vollmacht erforderlich ist, allenfalls dann möglich ist, wenn sich die Zulässigkeit aus der Vollmachtsurkunde ergibt (vgl. OLG Zweibrücken WE 1991, 357; WE 1998, 504; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 25 Rz.53; vgl. auch Staudinger/Bub, a.a.O., § 25 WEG Rz. 198). Aus den vorliegenden Vollmachtsurkunden ergibt sich eine derartige Möglichkeit vorliegend nicht. Die von der weiteren Beschwerde zitierten Entscheidungen des Bayerischen Obersten Landesgerichts (vgl. WuM 1990, 321; NZM 1998, 668; vgl. darüber hinaus auch FGPrax 2003, 67) äußern sich zu dieser formellen Frage allerdings nicht ausdrücklich.

Letztendlich kann dieser Gesichtspunkt deshalb dahinstehen, weil sich bereits aus den übrigen Feststellungen der Tatsacheninstanzen ergibt, dass eine mehrheitliche Entscheidung der Wohnungseigentümer für die Bestellung der weiteren Beteiligten unter Tagesordnungspunkt 9 der Versammlung nicht vorliegt.

So sind zunächst die Ja-Stimmen, die von der weitere Beteiligten für die Miteigentümer ME 1, ME 2, ME 3 und ME 4 abgegeben worden sind, nicht als Ja-Stimmen zu werten. Es handelt sich hierbei nach den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanzen und den Angaben der weiteren Beschwerde um Stimmen, die für sogenannte "Mietpoolwohnungen" abgegeben wurden und für die keine schriftliche Vollmachten zugunsten der weiteren Beteiligten vorlagen. In diesem Zusammenhang weisen die übereinstimmenden Auffassungen von Amts- und Landgericht (vgl. den amtsgerichtlichen Beschluss Seiten 17, 18 und den landgerichtlichen Beschluss Seiten 12 und 15) keine Rechtsfehler auf, wonach eine Berechtigung der weiteren Beteiligten, für diese Eigentümer eine Stimme abzugeben, nicht besteht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGHZ 106, 113) muss schon aus praktischen Erwägungen das Stimmrecht an formale Kriterien gebunden sein. Auch insoweit kann die Funktion des Grundbuchs, Auskunft über den Inhaber des Wohnungseigentums zu geben, nicht eingeschränkt und der Grundsatz nicht aufgegeben werden, dass der Erwerb des Wohnungseigentums untrennbar mit der Eintragung im Grundbuch verbunden ist. Für den Zeitpunkt einer Eigentümerversammlung lässt sich für alle Beteiligten mit der gebotenen Klarheit die Stimmberechtigung aus dem Grundbuch entnehmen (vgl. im Einzelnen BGHZ 106, 113; vgl. weiter Staudinger/Bub, a.a.O., § 25 WEG Rz. 102, 106 mit weiteren Nachweisen). Dies entspricht auch der Gesetzeslage, § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG, die auf den "Wohnungseigentümer" abstellt. Auf aus dem Grundbuch nicht ersichtliche gesellschaftsrechtliche Bindungen einzelner Wohnungseigentümer kann es mithin bereits aus diesem Gesichtspunkt heraus für die Stimmberechtigung nicht entscheidend ankommen. Darüber hinaus hat das Amtsgericht in seinem Beschluss vom 14.01.2003 (dort Seiten 17 ff; vgl. auch den landgerichtlichen Beschluss, Seite 15) im Einzelnen zu Recht dargelegt, dass eine Auslegung des Gesellschaftsvertrages auch gar nichts Anderweitiges ergäbe. Auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts, die durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht ohnehin lediglich eingeschränkt auf Rechtsfehler hin zu überprüfen sind (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 87), kann verwiesen werden. Eine Vollmachtserteilung an die weitere Beteiligte könnte daraus jedenfalls für die Gesellschafter, denen bereits die Wohnungen grundbuchmäßig übertragen worden und die mithin Wohnungseigentümer sind, keinesfalls entnommen werden. Die Beteiligte zu IV hat selber eingeräumt, dass diese Wohnungseigentümer nicht mehr Mitglied der von ihr als "Eigentümer-GbR" bezeichneten Gesellschaft waren; ob die Gesellschaft - unabhängig von der Eigentümerstellung - zu gleichen oder ähnlichen Zwecken weiter bestand, ist für das Stimmrecht unerheblich. Die von der weiteren Beschwerde im Einzelnen aufgezählten praktischen Erwägungen der einheitlichen Willensbildung der Eigentümer und Vermietung, Verwaltung und Bewirtschaftung der Wohnungen können in diesem Zusammenhang - wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat - ebenfalls keine entscheidungserhebliche Bedeutung haben. Es ist auch nicht erkennbar, warum - wie die Beteiligte zu IV meint - eine Trennung der beiden Komplexe (Stimmrecht und Bewirtschaftung) nicht möglich sein soll; vergleichbare Probleme treten im Bereich des Wohnungseigentumsrechts etwa beim "sog. werdenden Wohnungseigentümer" auf. Überdies kann entsprechenden Gegebenheiten ggf. auch durch die Erteilung von Vollmachten Rechnung getragen werden. Solche Vollmachten - dazu noch in schriftlicher Form - liegen hier aber gerade nicht vor; dies wird von der Beteiligten zu IV auch nicht konkret behauptet. Sie ergeben sich nicht - jedenfalls nicht hinsichtlich der hier betroffenen bereits ausgeschiedenen "Gesellschafter" - aus dem Gesellschaftsvertrag vom 12.11.1979. Sie können deshalb ebenso nicht aus dem angeblichen und von den Antragstellern bestrittenen Gesellschafterbeschluss der ordentlichen Gesellschafterversammlung vom 07.10.1999 (4. Beschluss, Anlage zum Schriftsatz vom 08.09.2000, Band II Bl. 131 ff d. A.) entnommen werden, unabhängig davon, ob diese Versammlung tatsächlich stattgefunden hat, wer an ihr teilgenommen, wer für eine Weiterbestellung der weiteren Beteiligten gestimmt und wer sich der Stimme enthalten hat. Die Beteiligte zu IV hat denn selber zutreffend darauf hingewiesen, dass diese Beschlussfassung allenfalls als eine interne Willensbildung angesehen werden könne (vgl. den Schriftsatz vom 09.02.2000, Seite 16; vgl. auch den Schriftsatz vom 08.09.2000, Seite 15). Gegebenenfalls mag darin sogar eine Bindung einzelner Wohnungseigentümer untereinander etwa im Sinne eines Stimmrechtsvertrages gesehen werden (vgl. hierzu im Einzelnen Staudinger/Bub, a.a.O., § 25 Rz. 214 ff; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 25 Rz. 70 ff); von einer solchen Bindung spricht offensichtlich auch die weitere Beteiligte in ihrem Aktenvermerk vom 27.10.1999. Dies kann jedoch offen bleiben. Ein etwaiger Verstoß gegen eine solche (interne) Bindung wäre jedenfalls für die Bewertung der Stimmabgabe in der Wohnungseigentümerversammlung zunächst ohne Bedeutung (vgl. Staudinger/Bub, a.a.O., § 25 Rz. 219; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 25 Rz. 75). Dass dies die weitere Beteiligte und auch ein Großteil der "Mietpoolgesellschafter" in ähnlicher Weise gesehen haben, ergibt sich bereits aus dem Umstand, dass diesen jeweils Vollmachtsformulare für die Wohnungseigentümerversammlung übersandt worden sind und eine große Mehrheit der "Mietpoolgesellschafter" die weitere Beteiligte auch entsprechend bevollmächtigt haben, während allerdings ein anderer Teil (etwa der Eigentümer ME 2, Band I Bl. 243 d. A.) die Antragsteller und gerade nicht die weitere Beteiligte bevollmächtigt haben.

Die von der weiteren Beschwerde aufgeworfene Frage des Vertrauensschutzes bzw. eines Verstoßes der anfechtenden Wohnungseigentümer gegen Treu und Glauben wegen bisheriger anderweitiger Handhabung der Gemeinschaft in diesem Zusammenhang (vgl. dazu etwa BGHZ 99, 90; 121, 236; OLG Hamm ZWE 2002, 486) vermag nicht zu greifen. Abgesehen davon, dass der zugrunde liegende Tatsachenvortrag in großem Umfang erst im Rechtsbeschwerdeverfahren eingeführt worden ist, in dem neues Sachvorbringen nicht mehr zu berücksichtigen ist (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 85; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 40), wäre zum einen bereits nicht ersichtlich, welche der Wohnungseigentümer bzw. "Mietpoolgesellschafter" auf eine anderweitige Handhabung der Stimmabgabe vertraut hätten und aus welchem Grund. Zum anderen haben immerhin - wie ausgeführt - die weit überwiegende Mehrzahl der "Mietpooleigentümer bzw. -gesellschafter" schriftliche Vollmachten (entweder der weiteren Beteiligten oder den Antragstellern) erteilt; sie haben dies sogar auf ausdrückliche Anforderung durch die weitere Beteiligte getan, die in ihren Vollmachtsformularen entsprechende ausdrückliche Wahlmöglichkeiten offen ließ. Bereits dies spricht dagegen, dass die Miteigentümer - oder auch nur die weitere Beteiligte selber - davon ausgingen, dass auch ohne Vollmachtserteilung die weitere Beteiligte ohne weiteres zur Stimmabgabe in der Wohnungseigentümerversammlung bevollmächtigt wäre; jedenfalls konnte sich keiner der Beteiligten nach dieser Sachlage darauf verlassen.

Ebenfalls abzuziehen sind nach den Feststellungen von Amts- und Landgericht insgesamt 9 Ja-Stimmen, die die weitere Beteiligte in schriftlicher Vollmacht abgegeben hat. Es handelt sich hierbei um die Stimmen für die Miteigentümer Dr. ME 5, ME 6, ME 7, ME 8 ME 9, sowie je 2 Stimmen für die Eigentümer ME 8 a und ME 10. Soweit diese - wie etwa der Eigentümer Dr. ME 5 - gleichzeitig "Mietpoolgesellschafter" gewesen sein sollen, hat dies aus den oben aufgeführten Gründen keine Auswirkungen. In diesem Zusammenhang haben die Vorinstanzen rechtsfehlerfrei festgestellt, dass diese Vollmachten für die hier verfahrensgegenständliche Eigentümerversammlung vom 07.10.1999 keine Wirksamkeit mehr entfalten konnten. Wie sich aus dem Akteninhalt ergibt, waren diese Vollmachten nicht für die Wohnungseigentümerversammlung vom 07.10.1999 erteilt. Sie stammen zum Teil aus dem Jahr 1995 und nehmen sogar ausdrücklich auf eine diesbezügliche Versammlung in diesem Kalenderjahr Bezug; darüber hinaus datieren die Vollmachten aus den Jahren 1997 und 1998. Tatsächlich ist eine Vollmacht, die ein Wohnungseigentümer einer anderen Person zur Vertretung in einer bestimmten Eigentümerversammlung gibt, regelmäßig so auszulegen, dass sie sich lediglich auf diese Versammlung erstreckt (vgl. Staudinger/Bub, a.a.O., § 25 Rz. 183; Bielefeld, a.a.O., Seite 470; OLG Hamm NJW-RR 1993, 468; Amtsgericht Neuss, WuM 1994, 505). Insofern kann zur Vermeidung von Wiederholungen auf die zutreffenden Ausführungen im amtsgerichtlichen Beschluss vom 14.01.2003, Seiten 21 ff (vgl. auch den landgerichtlichen Beschluss, Seite 15), Bezug genommen werden, denen sich der Senat anschließt. Aufgrund der Ausführungen und Belehrungen der weiteren Beteiligten in der Ladung zur Wohnungseigentümerversammlung vom 02.09.1999 konnten und mussten die Wohnungseigentümer davon ausgehen, dass die jeweils erteilte Vollmacht lediglich für eine Wohnungseigentümerversammlung erteilt werden sollte, wie es - wie oben dargelegt - auch der Regelfall ist. Die Einwendungen der weiteren Beschwerde hiergegen greifen nicht durch. So rechtfertigen insbesondere die Verwendung des Plurals ("...versammlungen") und die Erwähnung der Widerrufsmöglichkeit in den Vollmachtsformularen keine andere Beurteilung, zumal vor dem Hintergrund des erwähnten Inhalts der Ladungsschreiben. Damit ist die Auslegung der Vollmachten durch die Vorinstanzen, an die der Senat als Rechtsbeschwerdegericht ohnehin grundsätzlich gebunden wäre und die er lediglich eingeschränkt überprüfen könnte (vgl. § 27 Abs. 1 Satz 1 FGG, Keidel/Kuntze/Meyer-Holz, FGG, 15. Aufl., § 27 Rz. 49), aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Auch in diesem Zusammenhang vermag sich die weitere Beschwerde auf entgegenstehende Vertrauensschutzgesichtspunkte nicht zu berufen. Soweit in diesem Zusammenhang auf Telefongespräche mit diversen Eigentümern und eine langjährige entsprechende Handhabung verwiesen wird, fehlt es bereits an hinreichenden Anhaltspunkten, welche Eigentümer sich hier - trotz der entgegenstehenden Belehrungen durch die weitere Beteiligte in der Ladung - auf die Wirksamkeit einer "Altvollmacht" verlassen haben. Angesichts der beschriebenen Vorgehensweise der weiteren Beteiligten und der unterschiedlichen Reaktionen der Wohnungseigentümer hätten sie - oder auch die weitere Beteiligte selber - sich hierauf vernünftigerweise auch nicht verlassen können.

Damit sind im Ergebnis jedenfalls bereits von den protokollierten 106 Ja-Stimmen nach den obigen Ausführungen 4 Ja-Stimmen für die "Mietpooleigentümer" ohne schriftliche Vollmachten abzuziehen, darüber hinaus 9 weitere Ja-Stimmen, die aufgrund nicht wirksamer schriftlicher Vollmachten erteilt worden sind. Abzüglich der einen Stimme für den Miteigentümer ME 11, die selbst nach Auffassung der Antragsgegnerin zu 2) - der Beteiligten zu IV - abzuziehen ist (vgl. Band II, Bl. 63, 101, 106), verbleiben lediglich noch 92 Ja-Stimmen. Ein Mehrheitsbeschluss für die Weiterbestellung unter Tagesordnungspunkt 9 liegt damit nicht vor, da die Nein-Stimmen jedenfalls überwiegen.

Es kann mithin offen bleiben, ob eine Ja-Stimme für die Miteigentümerin ME 12 aus der oben in anderem Zusammenhang problematisierten Erwägung nicht als solche zu berücksichtigen wäre, dass gegebenenfalls eine Untervollmacht (hier an den Ehemann) nicht hätte erteilt werden dürfen. Ebenfalls unentschieden bleiben kann die vom Senat allerdings ebenfalls nur eingeschränkt überprüfbare Auslegungsfrage, ob - wie die Vorinstanzen angenommen haben - die eine Ja-Stimme für die Eigentümerin ME 13 abzuziehen wäre, weil in der bloßen Neuerteilung einer Vollmacht noch nicht ohne weiteres ein Widerruf der alten Vollmacht gesehen werden könnte; jedenfalls für den Regelfall dürfte ein Widerruf aber wohl anzunehmen sein (vgl. Erman/Palm, BGB, 11. Aufl., § 168 Rz. 20; Staudinger/Schilken, BGB, Stand Oktober 2003, § 168 Rz. 5; Soergel/Leptien, BGB, 13. Aufl., § 168 Rz. 20; Bamberger/Roth/Habermeier, BGB, § 168 Rz. 19; OLG Düsseldorf, WuM 2003, 526).

Im hier vorliegenden Fall, dass die Vereinbarung der Wohnungseigentümer eine schriftliche Vollmacht verlangt, kann der Versammlungsleiter den Vertreter, der eine schriftliche Vollmacht nicht vorlegt, zurückweisen und von der Teilnahme an der Versammlung ausschließen; wird er nicht zurückgewiesen, ist seine Stimmabgabe wirksam, falls er tatsächlich bevollmächtigt war (vgl. Staudinger/Bub, a.a.O., § 25 Rz. 189; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 25 Rz. 51; BayObLGZ 1981, 220; 1984, 15, WE 1991, 261; OLG Hamm WE 1990, 104). Deshalb wäre es wohl auch grundsätzlich nicht entscheidend, dass - wie die Antragsteller gerügt haben - die Bevollmächtigung durch die "Mietpoolgesellschafter" in der Wohnungseigentümerversammlung nicht formgerecht belegt worden ist. Abgesehen davon aber, dass vorliegend auf eine Zurückweisung durch die Versammlungsleitung bereits deshalb kaum abgestellt werden könnte, weil die Versammlungsleitung mit dem Geschäftsführer der zu beanstandenden Vertreterin - der weiteren Beteiligten - identisch war, ist nach den obigen Ausführungen davon auszugehen, dass eine Bevollmächtigung der weiteren Beteiligten im dargestellten Umfang gerade nicht vorlag. Auf die fehlende Zurückweisung kommt es mithin nicht an. Auf eine etwa fehlende konkrete Rüge von bestimmten Vollmachten im Zusammenhang mit der Stimmabgabe kann vorliegend ebenfalls nicht abgestellt werden. Wie bereits das Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung zeigt, war die - angesichts der Sachlage für einzelne Wohnungseigentümer nicht ohne weiteres auf der Hand liegende - Frage der Bevollmächtigung der weiteren Beteiligten und der Stimmverhältnisse Gegenstand der Erörterungen und wechselseitiger Äußerungen in der Wohnungseigentümerversammlung.

Damit kann dann auch offen bleiben, ob die Stimmen für die Wohnungseigentümer ME 14, die sogar die Erstbeschwerde ausweislich der vorgelegten Liste als für "Mietpoolgesellschafter" gewertet wissen will, mithin als Stimmabgabe im Namen der Miteigentümer ME 14 persönlich, das Amtsgericht nach seinen Feststellungen jedoch für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, der Beteiligten zu IV., als abgegeben ansieht, als Ja-Stimmen überhaupt berücksichtigt werden könnten. Immerhin ist die diesbezügliche Stimmabgabe durch die weitere Beteiligte im Namen nicht existierender Eigentümer und nicht im Namen der Beteiligten zu IV bzw. deren gesamten Gesellschaftern abgegeben worden. Folgt man den - ansonsten nicht beanstandeten - Feststellungen des Amtsgerichts, wären die Eigentümer ME 14 (noch) nicht stimmberechtigt gewesen. Auch hierin zeigt sich zumindest die eigene Unsicherheit der weiteren Beteiligten hinsichtlich Art, Umfang und Einzelheiten ihrer Bevollmächtigung. Der von der weiteren Beteiligten noch im Aktenvermerk vom 27.10.1999 niedergelegte Grundbuchstand würde mit den Feststellungen des Amtsgerichts ebenfalls nicht korrespondieren.

Unerheblich ist auch die Rüge der weiteren Beschwerde, dass das Landgericht es unterlassen habe, von Amts wegen zu überprüfen, ob die Nein-Stimmen ordnungsgemäß zustande gekommen sind. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die weitere Beteiligte als Verwaltung bzw. Versammlungsleitung in der Wohnungseigentümerversammlung offensichtlich diese Stimmen geprüft und jedenfalls nicht zurückgewiesen hat. Es fehlt auch im vorliegenden Verfahren an jeglichen substanziierten Einwendungen gegen die Gültigkeit dieser Stimmen im Einzelnen. Eine Ermittlungspflicht des Gerichts besteht jedoch auch vor dem Hintergrund der §§ 43 Abs. 1 WEG, 12 FGG lediglich dann, wenn ein Beteiligter hinreichende Anhaltspunkte für weitere Ermittlungen vorträgt (vgl. hierzu Keidel/Kuntze/Schmidt, FGG, 15. Aufl., § 12 Rz. 229; Staudinger/Wenzel, a.a.O., Vorbem zu §§ 43 ff WEG Rz. 7). Daran fehlt es hier. Das Amtsgericht hat bereits eine Nein-Stimme für die Wohnungseigentümerin ME 15 abgezogen. Gegebenenfalls abzuziehen wäre nach den obigen Erörterungen je nach Bewertung der Rechtslage eine Nein-Stimme für die Miteigentümerin ME 16; nach der von der weiteren Beschwerde für die Vollmacht der Miteigentümerin ME 13 vertretenen Auffassung wäre sie jedoch nicht abzuziehen. Als Ja-Stimme könnte sie keinesfalls gewertet werden, zumal die weitere Beteiligte für sie kein Stimme abgeben hat. All dies würde jedoch nicht dazu führen, dass eine Mehrheitsentscheidung zu Tagesordnungspunkt 9 der Eigentümerversammlung vorliegen würde. Konkrete Anhaltspunkte für darüber hinausgehende nicht gültige "Nein- Stimmabgaben" etwa aufgrund fehlender oder unwirksamer Vollmachten liegen nicht vor.

Es kann nämlich im Ergebnis lediglich 64 Ja-Stimmen für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts geben, gegebenenfalls mit den Vorinstanzen 7 zusätzliche für die Wohnungseigentümer ME 14, mithin 71 Stimmen. Aufgrund von schriftlichen Vollmachten sind nach den Angaben der Beteiligten zu IV in den Vorinstanzen 17 Stimmen zu berücksichtigen (bereits einschließlich der Eigentümerin ME 12, was mit den obigen Ausführungen ebenfalls immerhin zweifelhaft erscheint), abzüglich der Eigentümerin ME 11 mithin 16 Ja-Stimmen. Davon weiter sind weitere 9 Stimmen (vgl. die obigen Ausführungen in diesem Zusammenhang) abzuziehen, so dass zusätzliche 7 Stimmen verbleiben. Von den 25 Mietpoolstimmen (vgl. Band I, Bl. 142, 189) sind die oben aufgeführten 4 Stimmen sowie die 7 Stimmen für die Wohnungseigentümer ME 14 abzuziehen, die entsprechend den Feststellungen des Amtsgerichts (zu Gunsten der weiteren Beschwerde) bereits oben in anderem Zusammenhang, nämlich bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, als Ja-Stimmen berücksichtigt wurden, so dass mithin hierfür 14 Stimmen verbleiben. Der Miteigentümer Dr. ME 5, den die Beteiligte zu IV bei den Mietpoolstimmen berücksichtigt, wurde bereits oben - bei den aufgrund schriftlicher Vollmacht abgegebenen Stimmen - abgezogen und kann hier nicht noch einmal die Stimmenzahl mindern. Daraus errechnen sich lediglich 92 Ja-Stimmen. Wollte man - zugunsten der weiteren Beschwerde - von den 96 Nein-Stimmen 2 Stimmen abziehen (ggf. für die Eigentümer ME 15 und ME 16), verblieben immerhin noch 94 Stimmen. Ob wegen fehlerhafter Stimmabgabe der weiteren Beteiligten für Mietpoolteilnehmer, die den Antragstellern Vollmachten erteilt hatten, die Nein- Stimmen sogar noch erhöht werden können, kann danach offen bleiben.

Aus diesen Überlegungen heraus kann auch dahinstehen, ob der Beschluss der Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt 9 auch daran leidet, dass die Versammlung wegen der Anwesenheit des Rechtsanwalts RA 1, des Hausmeisters und von Mitarbeitern der Verwaltung oder jedenfalls durch die Anwesenheit dritter Personen, die nach Öffnung der Saaltüren aus Neugier dem weiteren Verlauf der Versammlung und der Abstimmung folgten, nicht öffentlich durchgeführt worden ist.

Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu V ist unzulässig, weil ihr die Beschwerdeberechtigung fehlt. Sie hat nämlich keine Erstbeschwerde gegen den den Wohnungseigentumsbeschluss für ungültig erklärenden amtsgerichtlichen Beschluss eingelegt; damit ist für sie die Entscheidung des Amtsgerichts rechtskräftig geworden (vgl. BayObLG FGPrax 2003, 67; NZM 1998, 81; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 43, Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 78; Bassenge/Herbst/Roth, FGG/RPflG, 9. Aufl., § 27 FGG Rz. 8). Dass die weitere Beteiligte mit Kosten des Beschwerdeverfahrens belastet worden ist, ändert hieran nichts, § 20 a FGG (vgl. auch BayObLG FGPrax 2003, 67). Darüber hinaus wäre die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu V, wie sich aus den obigen Ausführungen ergibt, in der Sache auch unbegründet gewesen.

Da mithin die Rechtsmittel der Beteiligten zu IV und V erfolglos waren, bedurfte es einer weiteren Beteiligung der anderen Eigentümer nicht. Eine weitere Sachverhaltsaufklärung ist im Verfahren der weiteren Beschwerde als reinem Rechtsbeschwerdeverfahren ohnehin nicht möglich; da keine abweichende Entscheidung zum lediglich von den Beteiligten zu IV und V angegriffenen angefochtenen Beschluss erging, bedurfte es auch keiner Gewährung rechtlichen Gehörs.

Auf den zuletzt noch eingegangenen Schriftsatz der Antragsteller zu 1) vom 14.09.2004 hat der Senat seine Entscheidung nicht gestützt; insofern bedurfte es einer vorherigen Übersendung an die anderen Beteiligten zum Zwecke der Gewährung rechtlichen Gehörs nicht.

Auch wenn die sofortige weitere Beschwerde der weiteren Beteiligten, die sich vor allem auch gegen die Kostenentscheidungen der Vorinstanzen richtete, unzulässig ist, hat der Senat im Rahmen der Rechtsbeschwerden der Beteiligten zu IV und V die Kostenentscheidung des Landgerichts von Amts wegen zu überprüfen (vgl. auch BayObLG FGPrax 2003, 67). Insofern hat der Senat aber keine Veranlassung gesehen, von Amts wegen die Kostenentscheidungen der Vorinstanzen im Hinblick auf die außergerichtlichen Kosten abzuändern. Dabei geht der Senat davon aus, dass bei den "gesamten Verfahrenskosten", die das Amtsgericht ausweislich des Beschlusstenors der weiteren Beteiligten auferlegt hat, auch die außergerichtlichen Kosten als Teil der Verfahrenskosten enthalten sind. Die Begründung wäre sonst auch nicht verständlich. Ansonsten wäre im Übrigen die Kostenentscheidung des Amtsgerichts auch unvollständig. In diesem Zusammenhang ist festzuhalten, dass das Rechtsbeschwerdegericht die als Ermessensentscheidung ergangene Kostenentscheidung nur auf ihre Gesetzmäßigkeit (§ 27 FGG) überprüfen kann, nämlich darauf, ob von ungenügenden und verfahrenswidrigen Feststellungen ausgegangen wurde, ob wesentliche Umstände außer Betracht gelassen wurden, ob gegen die Denkgesetze oder allgemeinen Erfahrungssätze verstoßen wurde, oder ob von dem Ermessen ein dem Sinn und Zweck des Gesetzes zuwider laufender oder die Grenzen des eingeräumten Ermessens überschreitender und damit rechtlich fehlerhafter Gebrauch gemacht wurde (vgl. etwa Senat, Beschluss vom 09.02.2004, 20 W 47/04; BayObLG WM 1992, 569; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 47 Rz. 23; vgl. auch Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 47 WEG Rz. 34; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 47 Rz. 56, jeweils mit weiteren Nachweisen).

Die Entscheidung des Landgerichts und auch diejenige des Amtsgerichts lassen nach diesem Prüfungsmaßstab keinen Rechtsfehler erkennen. In Wohnungseigentumsverfahren findet zwar gemäß § 47 Satz 2 WEG eine Kostenerstattung nur ausnahmsweise statt. Auch wenn etwa ein Beteiligter im Verfahren unterliegt, müssen besondere Gründe vorliegen, die es rechtfertigen, ihm die außergerichtlichen Kosten des Gegners aufzuerlegen (vgl. etwa Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 47 Rz. 8; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 47 Rz. 31, 38).

Dass die Vorinstanzen mit den gegebenen Begründungen der weiteren Beteiligten die außergerichtlichen Kosten auferlegt haben, ist mit der obergerichtlichen Rechtsprechung in Einklang zu bringen. Danach sind bei der Kostenentscheidung auch materielle Erstattungs- oder Schadensersatzansprüche zu berücksichtigen. Solche bestehen hier gegen die weitere Beteiligte, die Beteiligte zu V, weil sie fahrlässig - leichte Fahrlässigkeit genügt gemäß § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB - die Ungültigkeit des Eigentümerbeschlusses und damit die Verfahrenskosten verursacht hat. Für das Verschulden ist nach der Rechtsprechung ein objektiver Maßstab anzusetzen (vgl. BayObLG FGPrax 2003, 67). Danach wäre ein sorgfältiger Verwalter das Risiko einer Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses aufgrund der vielfältigen unwägbaren Fragen im Hinblick auf die Vollmachten, die selbst von der weiteren Beteiligten im vorliegenden Verfahren teilweise unterschiedlich bewertet werden (vgl. etwa die unterschiedliche Behandlung der Vollmachten für die Miteigentümer ME 11 und ME 16), nicht eingegangen (vgl. auch insoweit etwa BayObLG FGPrax 2003, 67). Auch wenn der Senat in diesem Zusammenhang einzelne von den Vorinstanzen angesprochene Rechtsfragen offen gelassen hat, läuft die diesem Gesichtspunkt entsprechende Begründung der Vorinstanzen weder dem Sinn und Zweck des Gesetzes zuwider, noch liegt darin zur Überzeugung des Senats ein die Grenzen des eingeräumten Ermessens überschreitender und damit rechtlich fehlerhafter Gebrauch.

Für das Verfahren der weiteren Beschwerde hat der Senat allerdings von der Anordnung einer Erstattungspflichtigkeit außergerichtlicher Kosten abgesehen, § 47 Satz 2 WEG. Wie dargelegt, ist das bloße Unterliegen der Beteiligten zu IV und V im Verfahren der weiteren Beschwerde hierfür nicht hinreichend; durch das - unzulässige - Rechtsmittel der Beteiligten zu V sind auch keine zusätzlichen Kosten für andere Beteiligte entstanden. Dass die Beteiligten zu IV und V die - übereinstimmenden - Entscheidungen der Tatsacheninstanzen einer Rechtsprüfung haben unterziehen lassen, vermag zur Überzeugung des Senats angesichts der im Rechtsbeschwerdeverfahren abgehandelten vielfältigen Rechtsfragen, die von den Vorinstanzen teilweise nicht explizit angesprochen worden sind, jedenfalls im vorliegenden Fall die erforderlichen besonderen Gründe noch nicht - auch nicht vor dem Hintergrund der Verursachung von Verfahrenskosten - zu rechtfertigen. Von einer Mutwilligkeit der weiteren Rechtsverfolgung durch die Beteiligte zu IV vermag der Senat vor diesem Hintergrund ebenfalls nicht auszugehen.

Die Wertfestsetzung beruht auf den unbeanstandet gebliebenen Festsetzungen der Vorinstanzen, § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung

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