Judicialis Rechtsprechung

Für die Ermittlung des Gebäudewertes im vereinfachten Sachwertverfahren bleibt es bei der Senatsrechtsprechung, dass der Versicherungswert 1914 mit dem jeweils gültigen Baukostenindex zu multiplizieren ist. Der Prämienfaktor einzelner Versicherungsgesellschaften ist nicht an Stelle des Bauindex als Multiplikator zu verwenden. Hat ein Notar diesen Prämienfaktor seiner Geschäftswertermittlung zu Grunde gelegt, liegt ein Ermessensfehler vor, der zur beschränkten Überprüfung des Ermessens seiner Schätzung führt.

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OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN Beschluss

20 W 384/2001

Verkündet am 05.08.2002

In der Notarkostensache

hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auf die weitere Beschwerde der Kostenschuldner gegen den Beschluss der 17. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 07.08.2001 am 05.08.2002 beschlossen:

Tenor:

Der angefochtene Beschluss wird abgeändert. Die Kostenrechnung des Notars vom 10.01.2000 wird auf 8.482,85 DM=4.337,20 EUR ermäßigt. Im übrigen wird die weitere Beschwerde zurückgewiesen. Die Gerichtskosten des weiteren Beschwerdeverfahrens tragen die Kostenschuldner. Beschwerdewert: 3.897,60 DM=1.992,81 EUR; für den zurückgewiesenen Teil: 2631,71 DM=1.345,57 EUR

Gründe:

Der Kostengläubiger hat am 25.12.1999 zu seiner UR-Nr. .../1999 einen Übergabevertrag beurkundet, in dem der Verfahrensbevollmächtigte und seine Ehefrau an ihre Kinder, die Beteiligten zu 1) und 2), im Wege der vorweggenommenen Erbfolge je zur Hälfte das mit einem Doppelhaus bebaute Grundstück R...str. ... in H. übertrugen. Die Vertragsbeteiligten erklärten unter § 3 des Vertrags ihre Einigkeit, Wohnungseigentum zu bilden in der Form, dass jede Doppelhaushälfte eine Wohnungseigentumseinheit wird, die jeweils ein Übernehmer bekommen sollte. Die Beteiligten verpflichteten sich zur Abgabe der erforderlichen Erklärungen und bevollmächtigten den jetzigen Verfahrensbevollmächtigten mit der Durchführung des Vorhabens. Mit Kostenrechnung vom 10.01.2000 (Bl. 8 d. A.) stellte der Notar den Beteiligten zu 1) und 2) eine 20/10 Beurkundungsgebühr aus einem Geschäftswert von 2.662.500,00 DM in Rechnung, wobei 1.775.000,00 DM auf die Übergabe des Hausgrundstücks und 887.500,00 DM auf die vertragliche Verpflichtung zur Schaffung von Wohnungseigentum entfielen. Den Geschäftswert erläuterte der Notar mit Schreiben vom 10.08.2000 (Bl. 33 d.A.) hinsichtlich des Gebäudewertes ­der Bodenwert von 676.162,50 DM ist zwischen den Beteiligten nicht im Streit-, dass er den Brandversicherungswert von 53.800,00 DM mit dem Neuwertfaktor von 25,4 multipliziert und dann von dem Neuwert einen Sicherheitsabschlag von 10 % und von diesem reduzierten Wert nochmals für die Abschreibung für 18 Jahre 10 % abgezogen habe, so dass sich ein Gebäudewert von 1.099.502,00 DM errechne.

Die Kostenschuldner haben sich mit ihrer Beschwerde gegen den vom Notar ermittelten Geschäftswert gewandt und darauf verwiesen, dass der vom Finanzamt für die Schenkungssteuer laut Bescheid vom 25.09.2000 (Bl. 46-48 d.A.) errechnete Grundbesitzwert nur 1.140.000,00 DM betrug. Sie befürworten die Verwendung des Baukostenindex zur Ermittlung des Zeitwertes des Gebäudes. Der Notar habe auch nicht darauf hingewiesen, dass die Aufnahme der Verpflichtung zur Begründung von Wohnungseigentum zur Erhöhung des Geschäftswertes um 50 % führen werde. Der Vorschlag, diese Verpflichtung und die Vollmacht zu beurkunden, sei von dem Notar gemacht worden und die Zustimmung der Vertragsbeteiligten ohne Bewusstsein der zusätzlich entstehenden Kosten erfolgt. Dem ist der Notar entgegengetreten und hat geltend gemacht, die Verwendung des Neuwertfaktors von 25,4 an Stelle des Baukostenindex von 20,098 entspreche den Empfehlungen in einem Rundschreiben der Notarkammer (Bl. 68 d.A.). Sie sei auch sachgerecht, da er sämtliche Kosten einer Neuerstellung umfasse und nicht angenommen werden könne, dass die Versicherungen sich zu überhöhten Leistungen verpflichteten. Die notwendige notarielle Beurkundung der Verpflichtung zur Bildung von Wohnungseigentum und der Bevollmächtigung seien von den Kostenschuldnern auch beauftragt worden und schon in dem ihnen übermittelten Entwurf enthalten gewesen. Ein Anlass zu Erörterung der dadurch entstehenden Kosten habe nicht vorgelegen.

Nach Anhörung der Dienstaufsichtsbehörde, die am 22.12.2000 Stellung genommen hat (Bl. 51-57 d.A.), hat das Landgericht die angefochtene Kostenrechung von 9.748,64 DM auf 9.735,65 DM ermäßigt und die Beschwerde im übrigen zurückgewiesen. Die Ermäßigung betraf die Schreibauslagen, die entsprechend der Stellungnahme der Dienstaufsicht statt in Höhe von 66,00 DM netto nach § 136 Abs.3 KostO nur in Höhe von 54,80 DM für gerechtfertigt gehalten wurden. Hinsichtlich des Geschäftswertes hat die Kammer ausgeführt, es bestehe kein Ermessensmissbrauch in der Verwendung des höheren individuellen Brandversicherungswertes an Stelle des Brandversicherungswertes 1914, multipliziert mit dem Baukostenindex. Auch die Erhöhung um 50 % wegen der Vereinbarung der Bildung von Wohnungseigentum sei nicht zu beanstanden. Die notarielle Vereinbarung habe dem Willen der Beteiligten entsprochen, auch liege keine unrichtige Sachbehandlung vor, da zur Wirksamkeit die notarielle Beurkundung erforderlich gewesen sei. Über notwendigerweise entstehende Kosten brauche der Notar nicht zu belehren.

Mit ihrer weiteren Beschwerde vertiefen und erweitern die Kostenschuldner die bereits vor dem Landgericht vertretene Auffassung zur Bestimmung des Wertes. Sie begehren nunmehr die Berechnung des Geschäftswertes für die Beurkundungsgebühr entsprechend der in der Stellungnahme der Dienstaufsicht verwendeten Methode mit dem Baukostenindex als Multiplikator. Wegen des Vortrags im einzelnen wird auf die Beschwerdeschrift vom 02.10.2001 (Bl. 84,85 d.A.) und die ergänzende Stellungnahme vom 19.11.2001 (Bl. 91 d.A.) Bezug genommen. Der Notar ist der weiteren Beschwerde entgegengetreten mit dem Vortrag, der Brandversicherungswert als Anhaltspunkt" für einen den Einheitswert übersteigenden Verkehrswert von Grundstücken, sei richtig nur mit dem von der Feuerversicherungswirtschaft dafür ermittelten Vervielfältigungsfaktor zu berechnen, so dass von einem Ermessen des Notars bei der Schätzung eigentlich keine Rede sein könne. Von daher habe kein Anlass zu Zulassung der weiteren Beschwerde bestanden, diese liege hinsichtlich der Erhöhung in Folge der Verpflichtung zur Bildung von Wohnungseigentum auch nicht vor.

Die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) ist kraft Zulassung gemäß § 156 Abs. 2 Satz 2 KostO statthaft, auch form- und fristgemäß eingelegt. Für die Beteiligte zu 2) wurde die Monatsfrist nach § 156 Abs. 2 Satz 1KostO nicht in Gang gesetzt, da sich kein Nachweis über eine Zustellung an sie bzw. ihren Verfahrensbevollmächtigten bei den Akten befindet. Hinsichtlich des Umfangs der Zulassung geht der Senat davon aus, dass keine Beschränkung nur auf die Höhe des Geschäftswertes erfolgt ist. Zwar wäre eine Beschränkung der Zulassung auf einen selbständigen, abtrennbaren Teil des Kostenstreits, wie hier darauf, ob der Kostenberechnung der richtige Geschäftswert zu Grunde gelegt wurde, zulässig ((vgl. Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann: KostO, 15. Aufl., § 156, Rdnr. 81 m.w.H.; Rohs/Wedewer: KostO, 2. Aufl., 2001, § 156, Rdnr. 55a). Nach dem Beschlusstenor ist die Zulassung unbeschränkt erfolgt. Der Begründung für die Zulassung lässt sich eine derartige, die Ausnahme bildende Beschränkung auch nicht mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen.

Die weitere Beschwerde ist jedoch nur insoweit begründet, als der Beurkundungsgebühr ein Gesamtgeschäftswert von 2.319.231,40 DM zu Grunde zu legen ist, was die Beurkundungsgebühr auf 7.180,00 DM reduziert. Zwar trifft es zu, dass die Ermittlung des Geschäftswertes durch den Notar, soweit es um die Schätzung nach § 19 Abs. 2 KostO geht, eine Ermessensentscheidung im Sinn von § 30 Abs. 1 KostO darstellt, der als subsidiäre Generalklausel eingreift ((vgl. Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann: KostO, 15. Aufl., § 30, Rdnr.1 ). Für die hier vorliegende Fallgestaltung kann dahingestellt bleiben, ob auch bei direkter oder wie hier subsidiärer Anwendung des § 30 Abs. 1 das Landgericht nach neuerer Rechtsprechung in der Überprüfung bei der Ausübung des Ermessens beschränkt ist, obwohl hier ein wirtschaftlicher und nicht ein fiktiver Wert wie im Fall von § 30 Abs. 2 KostO geschätzt wird (vgl. Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann: KostO, 15. Aufl., § 156 Rdnr. 65 unter Hinweis auf OLG Düsseldorf JurBüro 1996, 101 und BayObLG JurBüro 1997, 487 ). Die Kammer hat ausgeführt, es liege kein Ermessensfehlgebrauch des Notars vor, ist demnach wohl von einer nur eingeschränkten Überprüfungsbefugnis ausgegangen. Ein Ermessensfehler des Notars und eine Gesetzesverletzung im Sinn des § 156 Abs.2 Satz 4 KostO i.V.m. § 550 ZPO a.F. durch die Kammer liegen aber deshalb vor, weil sowohl der Notar als auch das Landgericht von unzutreffenden tatsächlichen Voraussetzungen ausgegangen sind. Dies führt dazu, dass der Senat seinerseits nicht auf die Überprüfung von eventuellen Ermessensfehlern des Notars und des Landgerichts beschränkt ist, sondern selbst über die Höhe des Geschäftswertes entscheiden kann. Die Vorinstanzen haben nämlich zu Unrecht angenommen, bei dem sogenannten Neuwertfaktor von 25,4 handele es sich um einen Faktor zur Ermittlung des individuellen Brandversicherungswertes, also in der Sache um einen dem Baukostenindex vergleichbaren, nur individuelleren Wert. Wie sich aus § 13 Nr. 4 der vom Notar beispielhaft vorgelegten AGB der Allianz Optimal für die Wohngebäudeversicherung (Bl. 69 d. A.) und der Beitragsrechnung der Sparkassenversicherung vom Januar 1999 (Bl. 67 d.A.) - die allerdings ein anderes Objekt betrifft- ergibt, handelt es sich bei dem Faktor 25,40 aber um einen Prämienfaktor für die gleitende Neuwertversicherung. Bei dieser Versicherungsart ändert sich die Versicherungssumme laufend entsprechend dem Baukostenindex, dem gemäß verändern sich auch die Versicherungsbeiträge. Ihre Höhe ist jedoch nicht direkt vom Baukostenindex abhängig, sondern sie verhalten sich einem sogenannten Prämienfaktor entsprechend, der in enger Korrelation mit dem Baukostenindex jährlich neu berechnet wird. Zur Berechnung der Versicherungsbeiträge werden der Neubauwert des Jahres 1914 mit dem Prämienfaktor und das Ergebnis mit dem Beitragssatz (z.B. 0,50 EUR pro 1.000,00 EUR) multipliziert. Aus seiner Funktion als Berechnungsgrundlage der Versicherungsbeiträge ergibt sich, dass dieser Prämienfaktor nach dem Wegfall des Versicherungsmonopols der Landesbrandkassen 1996 von der Kalkulation der jeweiligen Versicherungsgesellschaft nach Wirtschaftlichkeitskriterien abhängt und daher nicht vergleichbar ist mit dem von Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baupreisindex. Der Senat hält deshalb an seiner bisherigen Rechtsprechung (vgl. JurBüro 1973,234; JurBüro 1977,844; DNotZ 1978, 117) fest, dass die Brandversicherungswerte als geeignete Anhaltspunkte für eine vom Einheitswert abweichende Grundstücksschätzung nach § 19 Abs.2 KostO herangezogen werden können und bei der Schätzung des Gebäudewertes der jeweils geltende Baukostenindex als Multiplikator für die Versicherungssumme 1914 (Stammversicherungssumme) zu verwenden ist (vgl. hierzu auch Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann: KostO, 15. Aufl., § 19, Rdnr. 58, 58a m.w.H.). Die Verwendung des Baukostenindex als Multiplikator hat den Vorteil der Transparenz und der Gleichbehandlung der Kostenschuldner gegenüber einem von dem jeweiligen Versicherungsunternehmen zur Ermittlung der Versicherungsprämie kalkulierten Prämienfaktor. Dieser Rechtsprechung des Senats zum vereinfachten Sachwertverfahren entspricht die von der Bezirksrevisorin bei ihrer Stellungnahme vorgelegten Geschäftswertberechnung. Zwar werden in der Erläuterung des Formulars veraltete Fassungen der Wertermittlungsverordnung (WertV, jetzt in der Fassung vom 06.12.1988, BGBl.I, Seite 2209) und der Wertermittlungsrichtlinien (WertR, jetzt in der Fassung vom 11.06.1991, Beil. BAnz 182 a) zitiert. Dies hat aber keinen Einfluss auf die Berechnung, bei der der für Dezember 1999 gültige Baukostenindex zutreffend mit 20,098 angesetzt und die für die Gebäudeabschreibung aktuelle Tabelle verwendet worden sind. Danach ergibt sich ein Verkehrswert des übertragenen Grundstücks von 1.546.154,27 DM.

Die Hälfte dieses Wertes ist nach § 21 Abs. 2 KostO für die Begründung von Wohnungseigentum anzunehmen und zwar auch für die zu Grunde liegenden schuldrechtlichen Erklärungen. Da die Begründung von Wohnungseigentum gegenüber der schenkweisen Übergabe des Grundstücks, die in derselben Verhandlung beurkundet worden ist, nach der maßgeblichen rechtlichen Betrachtungsweise nicht denselben Gegenstand hat (OLG Düsseldorf DNotZ 1971,120; OLG Schleswig DNotZ 1987, 181), war die doppelte Beurkundungsgebühr gemäß § 44 Abs. 2 a) KostO nach den zusammengerechneten Werten zu berechnen, also aus einem Geschäftswert von 2.319.231,40 DM. Das Landgericht hat in verfahrensrechtlich nicht zu beanstandender Weise aus dem Vortrag des Beteiligten zu 3) insbesondere in seinem Schriftsatz vom 15.03.2001, auf seine Nachfrage gegenüber dem Verfahrensbevollmächtigten wegen dessen Andeutungen über die spätere Gestaltung der Eigentumslage zwischen seinen Kindern habe sich ergeben, dass eine verbindliche Festlegung der Verpflichtung im Übergabevertrag erfolgen sollte, die Tatsachenfeststellung getroffen, dass eine entsprechende Beurkundung gewollt war. Hieran ist der Senat im Rechtsbeschwerdeverfahren, in dem grundsätzlich keinen neuen Tatsachen berücksichtigt werden können, gebunden. Der Verfahrensbevollmächtigte hat in seinem Schreiben vom 05.04.2001 im landgerichtlichen Verfahren auch selbst vorgetragen, er habe dem entsprechenden Vorschlag des Notars auch hinsichtlich der Aufnahme einer Vollmacht zugestimmt. Schließlich haben die Kostenschuldner die Urkunde vom 25.12.1999, die die Verpflichtung zur Bildung von Wohnungseigentum enthält, unterzeichnet, nachdem der Beteiligte zu 3) diese Verpflichtung bereits in einem im November 1999 übermittelten Entwurf vorgesehen hatte, also genügend Zeit zur Kenntnisnahme und Würdigung bestand. Dass die Kostenschuldner diese Vereinbarung nach ihrer Behauptung nicht hätten beurkunden lassen, wenn sie die Kostenfolge gekannt hätten, ändert nichts an dem Beurkundungsauftrag. Vielmehr ist innerhalb der §§ 16 Abs. 1 Satz 1, 141 KostO zu prüfen, ob die entstandenen höheren Beurkundungskosten wegen unrichtiger Sachbehandlung nicht zu erheben sind. Dies hat das Landgericht zu Recht verneint. Zum einen liegt eine unrichtige Sachbehandlung nicht deshalb vor, weil die Verpflichtung zur Bildung von Wohnungseigentum keiner Beurkundung bedurft hätte, denn nach § 4 Abs. 3 WEG muss auch der schuldrechtliche Vertrag über die Verpflichtung zur Einräumung oder Erwerb von Sondereigentum notariell beurkundet werden. Zum anderen stellt die unterlassene Belehrung über die durch die Verpflichtung zur Bildung von Wohnungseigentum verursachten höheren Kosten weder eine unrichtige Sachbehandlung, noch eine Amtspflichtverletzung im Sinn von § 19 Abs. 1 BNotO dar. Nach allgemeiner Auffassung ist der Notar grundsätzlich nicht verpflichtet, über die Entstehung gesetzlich festgelegter Kosten zu belehren. Nur bei Vorliegen besonderer Umstände muss der Notar ausnahmsweise den Kostenschuldner über die Höhe der anfallenden Kosten belehren. Als derartige Umstände kommen die ausdrückliche Nachfrage oder ein für den Notar klar erkennbarer Irrtum über die Gebührenhöhe in Betracht (OLG Düsseldorf JurBüro 2002, 257 m.w.H.; vgl. Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann: KostO, 15. Aufl., § 16, Rdnr. 49 m.w.H). Die Kostenschuldner tragen aber selbst eine entsprechende Nachfrage nicht vor. Für den Kostengläubiger war nach den Umständen auch nicht ersichtlich, dass sich die Kostenschuldner über die Höhe der anfallenden Kosten geirrt hätten. Er durfte annehmen, dass bei den Kostenschuldner bzw. ihrem Verfahrensbevollmächtigten, die sich im vorliegenden Verfahren als geschäftsgewandte Personen gezeigt haben, die allgemeine, auch von juristischen Laien zu erwartende Vorstellung vorhanden war, dass durch die Beurkundung einer zusätzlichen Verpflichtung über die Übergabe und deren Modalitäten hinaus auch zusätzliche Kosten entstehen. Die Kostenschuldner haben selbst nicht vorgetragen, dass sie dem Notar ihre Vorstellungen zur Kostenhöhe bzw. darüber dass die zusätzliche Verpflichtung zu Bildung von Wohnungseigentum kostenmäßig nicht relevant sei, mitgeteilt hätten, was eine ausnahmsweise Belehrung hätte erfordern können.

Die demnach aus einem Geschäftswert von 2.319.231,40 DM zu errechnende doppelte Beurkundungsgebühr beträgt 7.180,00 DM. Unter Berücksichtigung der unbeanstandeten Gebühren von 60,00 DM und 18,00 DM sowie den vom Landgericht auf 54,80 DM reduzierten Schreibgebühren und der Mehrwertsteuer von 16 % war die beanstandete Kostenrechnung auf 8.482,49 DM zu ermäßigen. Soweit die Kostenschuldner mit der weiteren Beschwerde eine weitere Ermäßigung begehrt haben, war ihr Rechtsmittel erfolglos. Die Ermäßigung der Schreibgebühren, die das Landgericht auf Grund der Stellungnahme der Bezirksrevisorin vorgenommen hat, ohne dass sie von den Kostenschuldner gerügt worden war, kann mangels einer weiteren Beschwerde des Notars nicht überprüft werden.

Die Entscheidung über die Gerichtskosten folgt aus §§ 156 Abs. 4 Satz 3, 131 Abs.1 Satz 1 Nr. 1 KostO; von einer Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten gemäß § 13 a Abs. 1 Satz 2 FGG wurde abgesehen mangels anwaltlicher Vertretung der Beteiligten im Beschwerdeverfahren.

Der Beschwerdewert folgt aus §§ 131 Abs.2, 30 Abs.2 Satz 2 KostO.

Ende der Entscheidung