Judicialis Rechtsprechung

Die Antragsteller und die Antragsgegner bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft an der Wohnungseigentumsanlage X-Str. .., ..., ...., die aus zwei Gebäuden besteht.

Nach der die Gemeinschaft begründenden Teilungserklärung vom 18.07.1978 samt Nachtrag vom 14.02.1979 (Bl. 17 ff. d. A. 61 UR II 10/99) befindet sich in Haus A eine Teileigentumseinheit mit 505/1000 Anteilen, während auf das Haus B und eine in Haus A befindliche Hausmeisterwohnung 495/1000 Miteigentumsanteile entfallen. Für Haus A ist der Betrieb einer Sporthalle und im 1. OG. die Hausmeisterwohnung vorgesehen, in Haus B befinden sich 32 Sondereigentumseinheiten, überwiegend Wohnungen.

In § 6 der Teilungserklärung werden die einzelnen Lasten und Kosten der Gemeinschaft definiert, wobei unterschieden wird zwischen Instandhaltung- und Instandsetzungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 7 der Teilungserklärung) , Betriebskosten (§ 8 Nr. 1 der Teilungserklärung), Verwaltungskosten (§ 8 Nr. 2 der Teilungserklärung ), Kosten für Heizungs- und Warmwasserversorgung (§ 9 der Teilungserklärung) und sonstige Kosten (§ 10 der Teilungserklärung). Für die Betriebskosten ist in § 8 Nr. 1 der Teilungserklärung vorgesehen, dass die Wohnungseigentümer sie gemeinsam tragen, soweit keine gesonderte Veranlagung erfolgt, und sie im Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegt werden, soweit die Wohnungseigentümerversammlung nicht etwas Anderes im Einzelfall beschließt. Nach § 8 Nr. 2 der Teilungserklärung werden die Verwaltungskosten im Verhältnis der Miteigentumsanteile auf die Wohnungseigentümer verteilt. Die Kosten für die gemeinsame Warmwasserversorgung werden gemäß § 9 der Teilungserklärung nach den Ergebnissen der eingebauten Zähler und die Kosten für die gemeinsame Heizung nach beheizter Wohnfläche, bzw. hälftig nach beheizter Fläche und gemessenem Verbrauch umgelegt. Alle sonstigen, durch §§ 8 und 9 der Teilungserklärung nicht erfassten Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind nach § 10 Nr. 1 der Teilungserklärung von den Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen zu tragen. Nach § 10 Nr. 2 der Teilungserklärung kann eine Änderung des Verteilungsschlüssels von der Wohnungseigentümerversammlung mit 3/4 Mehrheit aller Wohnungseigentümer beschlossen werden. In § 10 Nr. 3 der Teilungserklärung ist vorgesehen, dass die für die Sporthalle und die dazugehörenden Zubehöreinrichtungen entstehenden Instandsetzungs- oder Unterhaltungskosten, Betriebskosten oder Kosten für Heizung und Warmwasser von den Eigentümern dieses Miteigentumsanteiles allein zu tragen sind und entsprechendes für die Kosten gilt, die für die Eigentumswohnungen sowie Laden- und Büroeinheiten entstehen.

Nach § 10 Nr. 3 letzter Absatz der Teilungserklärung werden auf alle Miteigentümer gemeinsam nur diejenigen Kosten umgelegt, die das Gesamtgrundstück betreffen und nicht ausscheidbar auf einen der Teile A oder B allein umgelegt werden können.

Die Verwaltung des Grundstücks und des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt gemäß § 13 Nr. 1 der Teilungserklärung dem Verwalter als Treuhänder und Sachwalter der Miteigentümer, wobei § 24 der Teilungserklärung vorsieht, dass die Teile A und B im Hinblick auf die Unterschiede in der Zweckbestimmung und der Nutzungsart getrennt verwaltet werden sollen, soweit dies rechtlich und tatsächlich möglich ist. Dies soll aber nicht für Gegenstände der Verwaltung gelten, die das Grundstück selbst und die gemeinschaftlich genutzten Anlagen und Einrichtungsgegenstände betreffen.

In der außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung vom 15.12.1998 wurde die Fa. Y GmbH & Co KG zur Verwalterin ab 01.04.1999 bestellt. Außerdem fassten die Wohnungseigentümer einen Beschluss über die Annahme eines Verwaltungsvertragsangebots der Fa. Y GmbH & Co KG, wonach die Kosten der Verwaltung ohne Beteiligung der Teileigentümerin der Sporthalle samt Nebenräumlichkeiten in Gebäude A allein auf die Einheiten der Gebäudes B verteilt wurden. Mit Beschluss vom 02.03.2000 -61 UR II 10/99 Amtsgericht Wiesbaden- wies der Amtsrichter die Anfechtung hinsichtlich der Verwalterbestellung zurück und erklärte u. a. den Beschluss über die Annahme des Verwaltervertragsangebots für ungültig, da die Kosten der Verwalterin entsprechend § 8 Nr. 1 und § 10 Nr. 3 der Teilungserklärung auf alle Miteigentümer zu verteilen seien. In den Gründen wird u. a. ausgeführt, dass die vor allem in § 10 der Teilungserklärung zum Ausdruck kommende möglichst umfassende wirtschaftliche Trennung keine Auswirkungen habe auf den wohnungseigentumsrechtlichen Organisationsakt der Verwalterbestellung nach § 26 WEG. Sowohl nach der gesetzlichen Regelung als auch dem Inhalt der Teilungserklärung sei die gewählte Firma Y GmbH & Co KG Gesamtverwalter. Die gegen diese Entscheidung hinsichtlich der Ungültigerklärung eingelegte Beschwerde der Antragsgegner wurde zurückgenommen, die Beschwerde der dortigen Antragsteller B gegen die Bestätigung der Verwalterbestellung wies das Landgericht Wiesbaden mit Beschluss vom 09.08.2000 - 4 T 196/00 - zurück.

Die Antragsteller im vorliegenden Verfahren hatten vor dem Amtsgericht Wiesbaden in den Verfahren 61 UR II 21/00, 66/01 und 5/02 die Genehmigungsbeschlüsse zu den Jahresabrechnungen für 1998, 1999 und 2000 angefochten, weil darin jeweils die Verwaltervergütung lediglich auf 495/1000 Miteigentumsanteile verteilt worden war. Diese Verfahren wurden zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung unter dem Az. 61 UR II 21/00 verbunden. In der mündlichen Verhandlung vom 14.03. 2002, in der die Antragsteller samt Verfahrensbevollmächtigtem und für die Antragsgegner die Verwalterin samt Verfahrensbevollmächtigtem anwesend waren, wurde ein Vergleich protokolliert mit dem Wortlaut:

" Die Hausverwaltung wird die Jahresabrechnungen 98, 99 und 2000 dahingehend berichtigen, dass die dort eingestellten Verwaltungskosten durch 1.000 Miteigentumsanteile aufgeteilt werden. Die sich hieraus für die Eigentümer der Wohnungen im Haus B ergebenden Gutschriften bzw. für die Eigentümerin im Haus A ergebende Rückbelastung wird im Rahmen der Jahresabrechnung 2001 eingebucht und separat ausgewiesen."

In einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung vom 28.10. 2002 erklärte die Verwalterin, sie werde die Verwaltungsabrechnung 2001 entsprechend dem Gerichtsvergleich erstellen. Durch die zur Auszahlung kommenden Gutschriften von ca. 15.000,00 € an die Wohnungseigentümer von Bauteil B werde der vorgenannte Betrag als Liquidität auf dem laufenden Bankkonto der Wohnungseigentümer fehlen und die Verwaltung könne die laufenden Rechnungsverpflichtungen nicht mehr erfüllen. Da die Wohnungseigentümer von Bauteil A, die BTG, diese 15.000,00 € nicht zahlen werde (Herr C habe erklärt bei einem Verklagen der WEG notfalls bis zum BGH zu gehen), müssten über eine Sonderumlage von 15.000,00 € die Wohnungseigentümer von Bauteil B durch Beschluss dafür sorgen, dass bis zur Forderungsrealisierung gegenüber BTG die 15.000,00 € von den Wohnungseigentümern von Bauteil B vorfinanziert werde (Bl. 35 d. A.).

Die Verwalterin erstellte am 29.11.2002 zunächst eine Jahresabrechnung für das Jahr 2001, in der sie die aufgrund des Vergleichs geschuldete Rückbelastung des Eigentümers Haus A und entsprechende Gutschrift für die Eigentümer des Hauses B mit insgesamt 14.987,77 € einstellte. Mit Schreiben vom 29.11.2002 wurde zur Eigentümerversammlung am 10.12.2002 eingeladen unter Beifügung eines Verwaltervertrages datiert auf den 13.8.2001.

In § 6 Abs. 4) dieses Verwaltervertrages heißt es:

"Das Gesamtobjekt ist aufgeteilt in X-Str. .. = (Teil A) und .../.... = (Teil B). Da gemäß Teilungserklärung alle anfallenden Arbeiten und Kosten für den Teil A separat und direkt beauftragt und berechnet werden müssen, also auch eigene städtische Bescheide existieren,...., ist es absolut notwendig für Teil A und Teil B getrennte Wirtschaftspläne und getrennte Abrechnungen zu erstellen. Der Verwaltungsaufwand und die dafür zu berechnenden Kosten sind wie ein weiteres fremdes Objekt zu kalkulieren. Auch die Verwaltungskosten sind separat, getrennt nach Teil A und Teil B zu berechnen."

§ 8 dieses Verwaltervertrages lautet:

" 1) Die Vergütung für den Bauteil B beträgt pro Monat und Wohneinheit 49,50 DM (ab 1.1.2000 25,31 €) netto zzgl. der jeweils gültigen gesetzlichen Mehrwertsteuer = insgesamt 1.584,00 DM + z. Zt. 16 % MWSt. = 253,44 DM = insgesamt 1.837,44 DM (ab 1.1.2002 EURO 939,47) pro Monat. Für die Vergütung haften alle Mitglieder der WEG gesamtschuldnerisch, getrennt für Teil A und für Teil B. Für den Teil A beträgt die Vergütung = 1.706,00 DM + z. Zt. 16 & MWSt. = 272,96 DM = insgesamt 1.978,96 DM monatlich (ab 1.1.2002 EURO 1.011,83).

Sollte die Zusammenführung der beiden einzelnen Wirtschaftspläne (Teil A und Teil B) in einen Gesamtwirtschaftsplan gewünscht werden, fallen zusätzliche Zeitaufwandskosten in Höhe von 5.000,-- DM (ab 1.1.2002 EURO 2.556,46) pro anno an."

In der Eigentümerversammlung vom 10.12.2002 wurden u. a. folgende Beschlüsse gefasst:

- zu TOP 1:

"Der vor der Versammlung vorgelegte Verwaltervertrag mit Datum 13.08.01 wird hiermit von der Gemeinschaft genehmigt."

- zu TOP 2.6:

"Die Verwaltung stellt den Antrag an die Gemeinschaft, über die anteiligen Verwaltergebühren für die Jahre 1998 bis 2000 von insgesamt 14.987,77 € Verwaltervergütung zu verzichten. Bauteil A und B erklären unwiderruflich, dass damit alle gegenseitigen Ansprüche der Parteien bezüglich der Verwaltervergütung abgegolten sind."

- zu TOP 2.7:

"Die vorgelegte Alternativabrechnung 2001 vom 2.12.02 für Bauteil B = Häuser X-Str. ...+.... wird hiermit anerkannt und der Verwaltung Entlastung erteilt. Guthaben/Fehlbeträge aus dieser Einzelabrechnung sind mit dem Hausgeld ab Januar 2003 im Lastschriftverfahren zu verrechnen. Eigentümer, die nicht am Bankeinzugsverfahren teilnehmen, haben selbst bis zum 04.01.2003 für den Kontoausgleich zu sorgen."

- zu TOP 4:

ist im Protokoll niedergelegt, dass der Wirtschaftsplan 2002 weiterhin erhalten bleibt bis zur Vorlage des nächsten Wirtschaftsplanes.

Die Antragsteller haben diese Beschlüsse angefochten. Sie sind der Auffassung, dass mit diesen Beschlussfassungen der rechtskräftige Vergleich umgangen werde, damit die Mehrheitsteileigentümerin aus Haus A nicht rückwirkend mit Verwaltergebühren belastet werde.

Die Antragsgegner sind der Anfechtung entgegengetreten und haben vorgetragen, dass der Vergleich lediglich eine Regieanweisung für die Verwaltung enthalte, aber keine Zahlungsverpflichtung. Die Beschlussfassung zu TOP 1 entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung; der bisherige eigene Verwalter habe ein etwa gleich hohes Honorar erhalten. Die von den Eigentümern des Hauses B in den Jahren 1998 - 2000 bezahlte Verwaltervergütung sei auch lediglich auf das Haus B kalkuliert gewesen.

Mit Beschluss vom 06.05.2003 (Bl. 73- 88 d. A.) hat das Amtsgericht die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 10.12.2002 zu TOP 1, TOP 2.6, TOP 2.7 und TOP 4 für ungültig erklärt. Gegen diesen Beschluss, dem damaligen Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner am 26.05.2003 zugestellt, haben diese mit am 10.06.2003 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz sofortige Beschwerde eingelegt.

Die Antragsgegner haben die Auffassung vertreten, dass die Genehmigung des Verwaltervertrages (TOP 1) ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, da die Verwaltervergütung nach Gebäudekomplexen getrennt habe abgerechnet werden können. Die höhere Verwaltergebühr für das Haus A sei angemessen aufgrund des hohen Verwaltungsaufwandes und Haftungsrisikos des Verwalters und die Antragsteller erlitten letztendlich durch diese Regelung keinen Nachteil.

Auch der Beschluss zu TOP 2.6 habe nicht nur der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer unterlegen, sondern entspräche ebenfalls einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Der abgeschlossene Vergleich stünde dem nicht entgegen, da er keine Stimmrechtsbindung begründe. Daraus ergebe sich letztendlich auch die Ordnungsmäßigkeit und Gültigkeit des Beschlusses zu TOP 2.7.

Mit Beschluss vom 30.03.2004 hat die Wohnungseigentümerversammlung die Jahresabrechnung 2002 unter dem Vorbehalt des Ausgangs des vorliegenden Verfahrens genehmigt.

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 17.09.2003 (Bl. 190-192 d. A.), auf dessen Inhalt Bezug genommen wird, hinsichtlich der zu TOP 2.6 und 2.7 der Wohnungseigentümerversammlung vom 10.12.2002 gefassten Beschlüsse das Verfahren wegen einer Anfechtung des Vergleichs vom 14.03.2002 ausgesetzt. Mit rechtskräftigem Beschluss vom 10.03.2004 -61 UR II 181/03- hat das Amtsgericht Wiesbaden festgestellt, dass das Verfahren 61 UR II 21/00 wirksam mit dem Vergleich vom 14.03.2002 beendet wurde.

Durch Beschluss vom 20.07.2005 (Bl. 222-231 d. A.) hat das Landgericht den amtsgerichtlichen Beschluss teilweise abgeändert und den Antrag auf Ungültigerklärung der unter TOP 1 der Wohnungseigentümerversammlung vom 10.12.2002 beschlossenen Genehmigung des Verwaltervertrags vom 13.08.2001 zurückgewiesen.

Die Ungültigerklärung der zu TOP 2.6 (Verzicht auf anteilige Verwaltergebühren für die Jahre 1998-2000) und TOP 2.7 (Genehmigung der Alternativ-Abrechnung 2001 vom 02.12.2002/Verwalterentlastung) durch das Amtsgericht hat die Kammer dagegen bestätigt. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, diese Beschlüsse verstießen gegen den gerichtlichen Vergleich, mit dem nicht nur ein buchungstechnischer Vorgang gemeint gewesen sei, vielmehr habe die Gutschrift den Eigentümern des Hauses B zu Gute kommen sollen. Zu einer Abänderung des Vergleichs durch Mehrheitsbeschluss habe den Antragsgegnern die Beschlusskompetenz gefehlt.

Auch die Ungültigerklärung der zu TOP 4 beschlossenen Weitergeltung des Wirtschaftsplans sei nicht zu beanstanden, da dieser nicht die Regelung in § 8 des genehmigten neuen Verwaltervertrags berücksichtige.

Gegen den ihrem Verfahrensbevollmächtigten laut Empfangsbekenntnis am 10.08.2005 zugestellte landgerichtlichen Beschluss haben die Antragsgegner mit am 12.08.2005 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz weitere Beschwerde eingelegt und beantragt, unter Aufhebung des landgerichtlichen Beschlusses insoweit die Anträge der Antragsteller auf Ungültigerklärung der am 02.12.2002 zu TOP 2.6, 2.7 und TOP 4 gefassten Wohnungseigentümerbeschlüsse zurückzuweisen.

Die Antragsgegner rügen, dass die Kammer nicht die in § 10 Abs. 2 der Teilungserklärung enthaltene Öffnungsklausel berücksichtigt habe. Da der gerichtliche Vergleich wie auch eine andere Vereinbarung der Wohnungseigentümer der Änderung entsprechend der Öffnungsklausel in der Teilungserklärung unterliege, habe die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer entgegen der Auffassung des Landgerichts vorgelegen.

Die Antragsteller sind der weiteren Beschwerde entgegengetreten und verteidigen die Rechtsansicht des Landgerichts. Die Öffnungsklausel ermächtige die Gemeinschaft nur zur abstrakten Änderung eines Verteilungsschlüssels für die Zukunft bei Vorliegen eines sachlichen Grunds, wobei keine unbillige Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer gegenüber dem bisherigen Rechtzustand eintreten dürfe.

Die Antragsteller verweisen ferner darauf, dass nach § 21 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung zusätzlich zu der 3/4 Mehrheit aller Miteigentümer auch die Zustimmung der Hypotheken- oder Grundschuldgläubiger erforderlich sei.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. Sie hat aber keinen Erfolg, da die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht, worauf sie im Rechtsbeschwerdeverfahren allein zu überprüfen ist (§§ 43 WEG a.F., 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO).

Die Auslegung des gerichtlichen Vergleichs vom 14.03.2002 durch die Vorinstanzen gehört zu den Tatsachenfeststellungen, die vom Rechtsbeschwerdegericht nur auf Rechtsfehler überprüft werden kann. Die Überprüfung beschränkt sich also darauf, ob die Auslegung nach den Denkgesetzen und der feststehenden Erfahrung möglich ist, mit den gesetzlichen Auslegungsregeln wie §§ 133, 154 BGB in Einklang steht, dem klaren Sinn und Wortlaut der Erklärung nicht widerspricht und alle wesentlichen Tatsachen, insbesondere das Interesse der Beteiligten zum Zeitpunkt der Abgabe der Willenserklärung, berücksichtigt (BayObLG Wohnungseigentum 92, 180; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 44, Rdnr 118; Staudinger/Wenzel: WEG, 2005, § 44 Rdnr. 17; Keidel/Kuntze/Winkler: FGG, 15. Aufl., § 27 Rdnr. 49 ). Nach diesen Maßstäben ist die Auslegung, dass der Vergleich nicht nur eine sog. Regieanweisung an die Verwalterin im Sinn eines buchungstechnischen Vorgangs, sondern eine vertragliche Vereinbarung aller Wohnungseigentümer zum Inhalt hat, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Die Antragsgegner verkennen mit ihrer gegenteiligen Auffassung, dass es sich bei dem gerichtlichen Vergleich im WEG-Verfahren alten Rechts wie im Zivilprozess um einen Prozessvertrag mit Doppelnatur handelt, der sowohl ein das Rechtsverhältnis der Parteien zueinander regelndes materielles Rechtsgeschäft als auch eine Verfahrenshandlung darstellt (Staudinger/Wenzel, aaO.; Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 44, Rdnr 108). Auch wenn ein Vergleich keinen vollstreckbaren Inhalt hat, im vorliegenden Fall also keine Zahlungsverpflichtung oder eine Verpflichtung zur Abgabe einer Willenserklärung protokolliert worden sind, ändert dies nichts an seiner Wirkung als auslegungsfähiger, materiell-rechtlicher Vertrag (BayObLG ZMR 2000, 624, 626; Riecke/Schmid: WEG, § 44, Rdnr. 8). Eine rechtsgeschäftliche Regelung des Verhältnisses der Wohnungseigentümer untereinander ist regelmäßig anzunehmen, wenn die am Vergleich beteiligten Wohnungseigentümer Angelegenheiten regeln, über die sie außerhalb des gerichtlichen Verfahrens nach dem Gesetz oder nach einer Vereinbarung durch Beschluss gemäß § 23 Abs. 1 WEG -sei es einstimmig oder mit Stimmenmehrheit- entscheiden können (Becker ZWE 2002, 429, 432). Wie aus dem Verhandlungsprotokoll der Sitzung vom 14.03.2002 des Amtsgericht Wiesbaden in den Verfahren 61 UR II 21/00, 66/01 und 5/02 (Bl. 30, 31 d. A.) hervorgeht, wären ohne Vergleichsabschluss die angefochtenen Genehmigungsbeschlüsse zu den Jahresabrechnungen 1998-2000 (teilweise) für ungültig erklärt worden, weil diese Abrechnungen jeweils trotz des Grundsatzes, dass auch bei einer Mehrhausanlage es nur einen Gesamtverwalter geben kann und eine "Teilverwaltung" des Gemeinschaftseigentums nur für das Haus B rechtlich nicht möglich ist (Staudinger/Bub: WEG, 2005, § 26, Rdnr. 66; Häublein NZM 2003, 785, 790) die Verwaltervergütung nicht auf alle Miteigentumsanteile verteilt worden ist. Um diese Ungültigerklärung und den damit verbundenen Aufwand geänderter Jahresabrechnungen und neuer Beschlussfassungen zu vermeiden, wurde die Bereinigung im Rahmen der damals noch nicht beschlossenen Jahresabrechnung 2001 vereinbart. Schon daraus, dass diese Vereinbarung von sämtlichen Beteiligten als Verfahrens beendend angesehen wurde und nicht etwa die Gestaltung gewählt wurde, dass die Wohnungseigentümerversammlung den Vergleichsabschluss genehmigt und nach bestandskräftigem Beschluss über die Jahresabrechnung 2001 mit dem vereinbarten Inhalt die Anfechtungsverfahren bezüglich der Jahresabrechnungen 1998-2000 für erledigt erklärt wurden, ergibt sich, dass auch von den Antragsgegnern die unmittelbare rechtsgeschäftliche Bindung an die im Weg des Vergleichs getroffene Vereinbarung gewollt war. Diese Bindung betraf keineswegs nur die Verwalterin, die Jahresabrechnung 2001 entsprechend aufzustellen, sondern selbstverständlich auch die Antragsgegner, diesen Inhalt der Jahresabrechnung 2001 zu genehmigen.

Es ist entgegen einer in der Versammlung vom 28.10.2002 geäußerten Auffassung auch davon auszugehen, dass an dem Vergleich vom 14.03.2002 alle Wohnungseigentümer beteiligt waren, also die Bindungswirkung alle Wohnungseigentümer trifft. Die Antragsgegner, also alle Wohnungseigentümer mit Ausnahme der Antragsteller, wurden in dem Termin vom 14.03.2002, in dem es zu dem Vergleichsabschluss gekommen ist, durch die Rechtsanwälte RA1 und Kollegen vertreten, die sich für alle drei verbundenen Anfechtungsverfahren als Verfahrenbevollmächtigte der Antragsgegner gemeldet hatten. Auf die im Rubrum des Vergleichs fehlende Hausnummer .. kommt es nicht an.

Da auch die Anfechtung des Vergleichs vom 14.03.2002 erfolglos blieb, ist das Landgericht zu Recht von seiner Wirksamkeit ausgegangen.

Ebenfalls rechtsfehlerfrei sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, dass die zu TOP 2.6 und 2.7 der Wohnungseigentümerversammlung vom 10.12.2002 gefassten Beschlüsse unwirksam sind, da sie gegen den Vergleich vom 14.03.2002 verstoßen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH NJW 1998, 3713), der sich der Senat angeschlossen hat, sind Eigentümerbeschlüsse anhand des Beschlusswortlauts unter Berücksichtigung des sonstigen Protokollinhalts auszulegen; maßgeblich ist der objektive Erklärungswert; auf die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden kommt es nicht an. Insoweit ist der Senat auch als Rechtsbeschwerdegericht nicht auf die begrenzte Nachprüfung der Auslegung durch den Tatrichter angewiesen, sondern kann den Beschluss selbst auslegen (vgl. Senat OLGR 2006, 327; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 45 Rdnr. 87; Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl., § 23, Rdnr. 4 und § 45, Rdnr. 42; Palandt/Bassenge, BGB, 67. Aufl., § 10 Rdnr. 18). Vorliegend führt diese Auslegung aber zu keinem gegenüber den Vorinstanzen abweichenden Ergebnis.

Der in dem Vergleich vom 14.03.2002 übernommene Verpflichtung aller Wohnungseigentümer, im Rahmen der Jahresabrechnung 2001 die anteiligen Verwaltergebühren, die in den Jahresabrechnungen 1998-2002 zu Unrecht nicht auf die Miteigentümer des Hauses A umgelegt worden sind, den Miteigentümern des Hauses B gutzuschreiben, widerspricht der Verzicht auf diese Gutschrift, wie er zu TOP 2.6 der Wohnungseigentümerversammlung vom 10.02.2002 beschlossen worden ist. Da der gerichtliche Vergleich als Rechtsgeschäft zur Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer zu Stande kommt, kann er im Wege eines actus contrarius auch nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer aufgehoben oder abgeändert werden (BGHZ 41, 310, 313; Becker, aaO., Seite 433), ein Mehrheitsbeschluss reicht dazu nicht aus.

Daran vermag auch die in § 10 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung enthaltene Öffnungsklausel für eine Abänderung des Verteilungsschlüssels durch eine 3/4 Mehrheit der Wohnungseigentümerversammlung nichts zu ändern, wie die Kammer zu Recht bereits in ihrem Beschluss vom 17.09.2003 ausgeführt hat, auf den in der Endentscheidung Bezug genommen worden ist. Denn bei dem zu TOP 2.6 der Wohnungseigentümerversammlung vom 10.12.2002 gefassten Beschluss handelt es sich schon dem Wortlaut nach nicht um eine Änderung des Verteilungsschlüssels im Sinn der Öffnungsklausel, also eine generelle abstrakte Regelung für die Zukunft, sondern um eine Einzelfallregelung für bereits abgerechnete Wirtschaftsjahre. Da nicht ersichtlich ist, welcher Verteilungsschlüssel gelten soll, wäre dieser Beschluss als Änderung des Verteilungsschlüssels auch mangels Bestimmtheit unwirksam.

Hinsichtlich der zu TOP 2.7 der Wohnungseigentümerversammlung vom 10.12.2002 beschlossenen Alternativ-Abrechnung vom 02.12.2002 gilt Entsprechendes, weshalb das Landgericht auch insoweit zu Recht die Ungültigerklärung bestätigt hat. Da diese Jahresabrechnung 2001 im Gegensatz zu der Jahresabrechnung vom 25.11.2002 hinsichtlich der Verwaltervergütung der Jahre 1998-2000 keine Gutschrift für die Wohnungseigentümer des Hauses B aufweist, verstößt sie ebenfalls gegen den Vergleich vom 14.03.2002. Zur Abänderung des Vergleichs genügte die mehrheitliche Beschlussfassung nicht, wie auch das Landgericht bereits ausgeführt hat.

Im Hinblick auf die Anfechtung der zu TOP 4 der Wohnungseigentümerversammlung vom 10.12.2002 beschlossenen Fortgeltung des bisherigen Wirtschaftsplans auch für 2002 kommt es zwar nicht auf den Vergleich vom 14.03.2002 an, da dieser nur für die Jahresabrechnung 2001 von Bedeutung ist. Zu berücksichtigen ist aber, dass das Landgericht den Anfechtungsantrag gegen die zu TOP 1 der Wohnungseigentümerversammlung vom 10.12.2002 beschlossene Genehmigung des Verwaltervertrags zurückgewiesen hat und die Antragsteller dagegen keine weitere Beschwerde eingelegt haben, sodass von der Wirksamkeit des neuen Verwaltervertrags ausgegangen werden muss. Das Landgericht hat ausgeführt, in dem Wirtschaftsplan, dessen Fortgeltung zu TOP 4 beschlossen wurde, sei der ebenfalls erst in der Versammlung vom 10.12.2002 genehmigte Verwaltervertrag mit der neuen Regelung der Verwaltervergütung nicht berücksichtigt. Nach dieser Feststellung des Landgerichts, der die Antragsgegner in der weiteren Beschwerde nicht entgegengetreten sind, ist das Landgericht zu Recht davon ausgegangen, dass der Beschluss über die Fortgeltung des früheren Wirtschaftsplans für das Jahr 2002 nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Die Gerichtskosten ihrer demnach unbegründeten weiteren Beschwerde haben die Antragsgegner gemäß §§ 47 Satz 1 WEG a. F., 97 Abs. 1 ZPO (analog) zu tragen.

Zur Anordnung einer Erstattung der außergerichtlichen Kosten sah der Senat keine Veranlassung, § 47 Satz 2 WEG a. F..

Den Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde hat der Senat gemäß § 48 Abs. 3 WEG a. F. in Anlehnung an die unbeanstandet gebliebene Schätzung des Landgerichts festgesetzt, wobei zu berücksichtigen war, dass die zu TOP 1 beschlossenen Genehmigung des Verwaltervertrags nicht Gegenstand der weiteren Beschwerde gewesen ist.

Ende der Entscheidung