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20 W 440/01

In der Wohnungseigentumssache

...

hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1.1 bis 1.3 gegen den Beschluss der 9. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 20.09.2001 am 30.08.2004 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde haben die Beteiligten zu 1.1. bis 1.3 zu tragen.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 3.448,73 EUR (= 6.745,12 DM).

Gründe:

Der Antragsteller ist Wohnungseigentümer und daneben Eigentümer der Tiefgarage und des Schwimmbades in der im Beschlusseingang genannten Liegenschaft. Die Antragsgegner sind die übrigen Eigentümer. Der Antragsteller hat unter anderem die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 12.04.1999 zu den Tagesordnungspunkten 1 und 5 angefochten.

Die Rechtsvorgängerin des Antragstellers wurde rechtskräftig zur Zahlung eines Sanierungsvorschusses wegen Sanierungsarbeiten in der Tiefgarage an die Antragsgegner verurteilt (Amtsgericht Frankfurt am Main, 65 UR II 224/93-WEG). Die Antragsgegner ließen den Titel auf den Antragsteller umschreiben und betrieben daraus die Zwangsvollstreckung.

Die Eigentümerversammlung hatte zuvor einen - bestandskräftigen - Beschluss vom 18.05.1995 zu Tagesordnungspunkt 3 gefasst. Hiernach obliegt den Miteigentümern des Schwimmbades, der Tiefgarage und des Tennisplatzes die Instandhaltung und Instandsetzung auf ihre Kosten; im Gegenzug sind sie nicht beitragspflichtig für Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung des übrigen Gemeinschaftseigentums.

Die Eigentümerversammlung hat mit Beschluss vom 12.04.1999 zu Tagesordnungspunkt 1 die Jahresabrechnung für das Jahr 1998 genehmigt. Der Antragsteller hat Einwände gegen bestimmte Positionen der Einzelabrechnungen erhoben. Verfahrensgegenständlich sind im Verfahren der weiteren Beschwerde lediglich noch folgende Positionen:

In der Jahresabrechnung werden "sonstige Wartungskosten" in der Einzelabrechnung gegenüber dem Antragsteller anteilig abgerechnet. Der Antragsteller hat insoweit eingewandt, diese Kosten seien ebenfalls Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung im Sinne des Beschlusses vom 18.05.1995. Zudem fänden Wartungsarbeiten in seiner Tiefgarage nicht statt.

Bei einer Position "Rechtsanwalts-/Gerichtskosten" sind in der Einzelabrechnung gegenüber dem Antragsteller unter anderem 11.339,-- DM anteilig abgerechnet worden.

Diese Position betrifft ein Wohnungseigentumsverfahren, das die Antragsgegner gegen die Rechtsvorgängerin des Antragstellers geführt hatten (Amtsgericht Frankfurt am Main, 65 UR II 224/93-WEG). Der Antragsteller hat die Auffassung vertreten, da die Antragsgegner die Kosten des Verfahrens selbst zu tragen hätten, bestünde keine Grundlage, ihm die Kosten anteilig aufzuerlegen.

Unter Tagesordnungspunkt 5 der Eigentümerversammlung vom 12.04.1999 hat diese mehrheitlich beschlossen, dass die Müllabwurfanlage geschlossen werden soll. Hiergegen hat der Antragsteller eingewendet, diese Müllabwurfanlage sei baulicher Bestandteil des Gemeinschaftseigentums, so dass ein Beschluss nur einstimmig gefasst werden könne. Die Schließung begründe für ihn einen gewaltigen Nachteil, weil die Nutzungsmöglichkeiten seiner Wohnung eingeschränkt würden.

Der Antragsteller hat in erster Instanz zuletzt beantragt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 12.04.1999 zu Tagesordnungspunkt 1 und Tagesordnungspunkt 5 für ungültig zu erklären.

Die Antragsgegner sind den Anträgen entgegengetreten.

Hinsichtlich der Wartungskosten haben sie die Auffassung vertreten, es handele sich um Ausgaben der laufenden Verwaltung. Betreffend der Position "Rechtsanwalts- /Gerichtskosten" in Höhe von 11.339,-- DM existiere keine Kostenentscheidung, die so zu berücksichtigen wäre, dass der Antragsteller nicht an der Umlegung der Verfahrenskosten zu beteiligen wäre. Soweit er sich auf den Kostentenor berufe, gelte dieser nur im Verhältnis zwischen den Parteien. Zu Tagesordnungspunkt 5 haben die Antragsgegner geltend gemacht, es handele sich bei der beschlossenen Schließung der Müllabwurfanlage nicht um eine bauliche Änderung, sondern um eine Gebrauchsregelung nach § 15 WEG. Die Schließung der Müllabwurfanlage sei angezeigt und entspreche dem Gebot ordnungsgemäßer Verwaltung.

Durch Beschluss vom 01.02.2000 hat das Amtsgericht die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 12.04.1999 zu Tagesordnungspunkt 1 betreffend die Genehmigung der Jahreseinzelabrechnungen 1998, der Entlastung der Verwaltung und der Fälligkeit der Nachzahlungen und zu Tagesordnungspunkt 5 für ungültig erklärt und den Antrag im Übrigen zurückgewiesen.

Gegen diesen Beschluss haben die Beteiligten zu 1.1 bis 1.3 sofortige Beschwerde eingelegt. Mit ihrer sofortigen Beschwerde haben sie die Abänderung des angefochtenen Beschlusses und die Zurückweisung der Anträge des Antragstellers, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 12.04.1999 zu Tagesordnungspunkt 1 hinsichtlich der Genehmigung der Jahreseinzelabrechnung 1998, der Entlastung der Verwaltung und der Fälligkeit der Nachzahlungen und zu Tagesordnungspunkt 5 für ungültig zu erklären, verlangt. Der Antragsteller ist der sofortigen Beschwerde entgegengetreten und hat seinerseits im Wege der Anschlussbeschwerde beantragt, den angefochtenen Beschluss abzuändern, als die Architektenkosten in Höhe von 2.088,-- DM sowie Hausmeisterkosten und Kleinmaterialkosten für das Sondereigentum Schwimmbad/Tiefgarage dem Antragsteller im Wege der Abrechnung auferlegt worden seien. Die Antragsgegner sind der sofortigen Anschlussbeschwerde entgegen getreten.

Hinsichtlich des Vorbringens der Beteiligten im Einzelnen wird auf die Sachverhaltsdarstellung unter I. der Gründe des angefochtenen Beschlusses der 9. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 20.09.2001 Bezug genommen. Durch diesen angefochtenen Beschluss hat das Landgericht die sofortige Anschlussbeschwerde des Antragstellers verworfen und auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1.1 bis 1.3 den amtsgerichtlichen Beschluss teilweise abgeändert. Es hat den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.04.1999 zu Tagesordnungspunkt 1 hinsichtlich der Entlastung der Verwaltung, der Fälligkeit der Nachzahlungen und der Positionen der Einzelabrechnungen zu genau aufgeführten Einzelpositionen für ungültig erklärt. Darüber hinaus hat es den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 12.04.1999 zu Tagesordnungspunkt 5 für ungültig erklärt.

Gegen diesen Beschluss haben die Beteiligten zu 1.1 bis 1.3 mit Schriftsatz vom 23.10.2001 "Beschwerde" eingelegt und in diesem Schriftsatz dargelegt, dass Gegenstand der Beschwerde sei:

a) die Entscheidung des Landgerichts zu Rechtsanwalts-/Gerichtskosten des Verfahrens der Gemeinschaft gegen A und b) die Entscheidung des Landgerichts zu Tagesordnungspunkt 5 der Eigentümerversammlung am 12.04.1999 (Schließen der Müllabwurfanlage).

Mit Schriftsatz vom 19.01.2002 haben sie sodann die weitere Beschwerde begründet. Darin haben sie aufgeführt, dass sich die weitere Beschwerde gegen die Entscheidung des Landgerichts zu den Fragen richte: 1. anteilige DM 1.066,70 aus insgesamt DM 11.399,-- "Rechtsanwalts- /Gerichtskosten Garage" der Jahresabrechnung 1998, 2. Instandhaltungs-/Wartungskosten und 3. Müllabwurfanlage.

Der Antragsteller ist dem Rechtsmittel entgegen getreten.

Die sofortige weitere Beschwerde, als die das Rechtsmittel der Beteiligten zu 1.1 bis 1.3 ausgelegt werden muss, da es sich gegen die landgerichtliche Beschwerdeentscheidung im Wohnungseigentumsverfahren richtet, ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig. Entgegen der vom Antragsteller vertretenen Rechtsauffassung gilt dies auch im Hinblick auf die mit Schriftsatz vom 19.01.2002 erstmals gerügten Instandshaltungs-/Wartungskosten. Insofern ist der Beschluss des Landgerichts nicht in Teilrechtskraft erwachsen. Die Beteiligten zu 1.1 bis 1.3 haben zwar diesen Beschluss innerhalb der Notfrist von zwei Wochen gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 29 Abs. 4, 21, 22 FGG nur insoweit angefochten, als die Rechtsanwalts-/Gerichtskosten und Tagesordnungspunkt 5 der Eigentümerversammlung betroffen waren. Dies ergibt sich aus der Bezeichnung des Gegenstandes der Beschwerde im Beschwerdeschriftsatz vom 23.10.2001. Die spätere Erweiterung einer Anfechtung ist jedoch möglich, sofern in der anfänglichen Beschränkung des Rechtsmittels auf einen selbstständigen Verfahrensgegenstand oder den abtrennbaren Teil eines solchen kein Rechtsmittelverzicht liegt. Insbesondere steht bei der sofortigen Beschwerde der Ablauf der Rechtsmittelfrist der Erweiterung der beschränkten Rechtsmittelanträge nicht entgegen (vgl. BGH NJW 1984, 2831; BayObLG NJW-RR 1991, 402). Ein Rechtsmittelverzicht liegt nicht vor. Unter einem Verzicht ist die Erklärung zu verstehen, durch die das Recht auf Nachprüfung und Änderung der beschwerenden Entscheidung aufgegeben wird. Der Verzicht erfordert zwar nicht notwendig eine ausdrückliche, aber doch die klare und unzweideutige Erklärung des Beteiligten, er wolle sich mit der ergangenen Entscheidung zufrieden geben und kein Rechtsmittel durchführen. In einer Beschränkung des Rechtsmittels kann ein Verzicht nur beim Vorliegen weiterer Umstände angenommen werden (vgl. insoweit BayObLG NJW-RR 1991, 402 m. w . N.). Derartige Anhaltspunkte für einen Verzicht liegen hier nicht vor.

Die sofortige weitere Beschwerde hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin sie durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht lediglich zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.

Soweit die Beteiligten zu 1.1. bis 1.3 mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde die vom Landgericht beanstandete Umlage von 1.066,70 DM (wohl 1.068,70 DM) aus insgesamt 11.339,-- DM (nicht 11.399,-- DM) "Rechtsanwalts-/Gerichtskosten Garage" in der Jahresabrechnung 1998 rügen, weist die Entscheidung des Landgerichts keine Rechtsfehler auf. Zu Recht hat das Landgericht darauf abgestellt, dass es sich dabei um solche Kosten handelt, die sich nach § 43 WEG richten. Ausgaben des Verwalters zu Lasten des Gemeinschaftskontos zur Deckung eines gerichtlichen Verfahrens sind zwar in die Jahresabrechnung aufzunehmen. Auch solche Kosten gehören als tatsächlich getätigte Ausgaben in die Jahresabrechnung, sind allerdings in den Einzelabrechnungen nur auf diejenigen Wohnungseigentümer umzulegen, die nach der Kostenentscheidung des Gerichts damit belastet sind. Die Bedeutung des § 16 Abs. 5 WEG erschöpft sich also darin, dass der Verwalter den Betrag in den Einzelabrechnungen nur auf die Wohnungseigentümer umlegen darf, die nach der Kostenentscheidung des Gerichts damit belastet sind. Damit wird anerkannt, dass diese Ausgaben mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen (vgl. im Einzelnen BayObLG NJW-RR 1995, 852; WuM 1992, 448; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 16 Rz. 149, 63; Niedenführ/Schulze, WEG, 6. Aufl., § 28 Rz. 50; Palandt/Bassenge, BGB, 63. Aufl., § 16 Rz. 13b; Staudinger/Bub, BGB, Stand Juni 1997, § 16 WEG Rz. 182, jeweils m. w. N.). Ausgehend von der Überlegung, dass der Antragsteller im Zeitpunkt der Antragstellung noch nicht Miteigentümer - mithin auch nicht Beteiligter jenes Verfahrens - war, war er auch von der Kostenentscheidung gemäß § 43 WEG nicht mitumfasst. Die diesbezügliche Entscheidung des Landgerichts ist mithin nicht zu beanstanden. Auf den Umstand, dass der Antragsteller Rechtsnachfolger der Antragsgegner in jenem Verfahren ist, ist das Landgericht zu Recht nicht eingegangen. Die hiesigen Antragsgegner haben selber ausgeführt, dass unter dieser Prämisse anderweitig abzurechnen wäre (vgl. den Schriftsatz vom 12.10.1999, Seite 2, Bl. 73 d. A.; vgl. auch den Beschluss des Amtsgerichts vom 01.02.2000, Seite 5, Bl. 130 d. A.).

Ebenfalls rechtsfehlerfrei ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die Wartungskosten vorliegend nicht als Instandhaltungskosten im Sinne des Beschlusses vom 18.05.1995 anzusehen sind, dessen Geltung jedenfalls für die vorliegende Abrechnung zwischen den Beteiligten nicht im Streit steht. Als Instandhaltung ist die Summe aller Maßnahmen zu verstehen, die geeignet sind, um normale und verbrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen zu beseitigen und den ursprünglichen - also den bei der Begründung des Wohnungseigentums bestehenden -, technisch einwandfreien, gebrauchs- und funktionsfähigen Zustand sowie den bestimmungsgemäßen Gebrauch der baulichen Anlage durch pflegende und vorsorgende Maßnahmen aufrecht zu erhalten (vgl. im Einzelnen Staudinger/Bub, a.a.O., § 21 Rz. 160 m. w. N.). Zu den Kosten der Instandhaltung gehören also auch die Kosten der Aufrechterhaltung eines ordnungsgemäßen Zustandes, wie das Landgericht im angefochtenen Beschluss, auf dessen Ausführungen insofern Bezug genommen werden kann, dargelegt hat. Dies betrifft zum einen die Instandhaltung im engeren Sinn, also beispielsweise Kosten von Schönheitsreparaturen, Malerarbeiten etc. (vgl. Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 Rz. 128). Mit der Instandhaltung wird durch Pflege und Wartung der bestehende ordnungsgemäße Zustand erhalten (vgl. Köhler/Bassenge, Anwalts-Handbuch Wohnungseigentumsrecht, Teil 9, Rz. 3; vgl. auch KG FGPrax 1999, 17). Damit unterfällt die Wartung auch grundsätzlich der Instandhaltung (vgl. bereits den Beschluss des Amtsgerichts vom 01.02.2000, Seite 9, Bl. 130 d. A.). Die Kosten der Wartung von zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Einrichtungen und Anlagen zählen grundsätzlich nur dann nicht zur Instandhaltung, wenn sie als Betriebskosten zu definieren sind und den Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs zuzurechnen sind. Dies können etwa Kosten für die Aufzugswartung, die Heizungswartung oder die Wartung von Verbrauchserfassungsgeräten sein (vgl. im Einzelnen Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 Rz. 128; vgl. weiter Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 4. Aufl., Teil B Rz. 430). Dass es sich bei den "sonstigen Wartungen" abweichend von den obigen Grundsätzen um derartige Kosten handelt, ist vorliegend nicht erkennbar; im Gegenteil wird aus den vorgelegten Abrechnungen ersichtlich, dass die Heiz- und Wasserkosten, die Hausmeisterkosten und die Aufzugskosten - also Betriebskosten im oben beschriebenen Sinn - jeweils gesondert abgerechnet worden sind.

Letztendlich ist die sofortige weitere Beschwerde auch unbegründet, als die Vorinstanzen übereinstimmend den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 12.04.1999 zu Tagesordnungspunkt 5, nämlich die Schließung der Müllabwurfanlagen, für ungültig erklärt haben. Soweit das Landgericht sich in diesem Zusammenhang an einer Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts in WuM 1996, 488 orientiert hat, hält dieses Gericht an dieser Rechtsauffassung jedoch nicht mehr fest (vgl. nunmehr BayObLG WuM 2002, 381 zur Stilllegung eines Müllschluckers). Eine Gebrauchsregelung muss nämlich eine Konkretisierung des Gebrauchs zum Inhalt haben. Ein Gebrauchsentzug ist keine Regelung des Gebrauchs nach § 15 WEG, weil diese den Mitgebrauch voraussetzt. Der Gebrauchsentzug ändert § 13 Abs. 2 WEG ab und hat damit gesetzesändernden Inhalt. Eine solche Regelung ist dem Mehrheitsprinzip von vornherein ebenso wenig zugänglich wie die Änderung einer Vereinbarung (BayObLG WuM 2002, 381). Dieser Auffassung schließt sich der Senat an; die Stilllegung eines Müllschluckers oder wie hier einer Müllabwurfanlage, ist mithin einem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht zugänglich. Es kann damit offen bleiben, ob - wie das Landgericht im einzelnen ausgeführt hat - der Beschluss ansonsten ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte, wogegen die weitere Beschwerde allerdings wenig vorzubringen hat.

Es entspricht billigem Ermessen, dass die Beteiligten zu 1.1. bis 1.3 die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen haben, da sie unterlegen sind, § 47 Satz 1 WEG.

Gründe, ausnahmsweise die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten anzuordnen, hat der Senat nicht gesehen, § 47 Satz 2 WEG.

Den Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde hat der Senat gemäß § 48 Abs. 3 WEG festgesetzt (1.068,70 DM + 676,42 DM + 5.000,-- DM).

Ende der Entscheidung