Judicialis Rechtsprechung

Die nach § 648 BGB für die Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek erforderliche Identität zwischen Besteller und Grundstückseigentümer ist nicht ausnahmsweise nach Treu und Glauben zu bejahen, wenn der zu sichernde Anspruch aus einem Vertrag mit der Ein-Mann-GmbH resultiert, das Grundstück aber deren Alleingesellschafter gehört.

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OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN BESCHLUSS

Entscheidung vom 10.8.2001

In Sachen ...

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main durch die Richter ... am 10.08.2001

beschlossen:

Tenor:

Die Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des 7. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden vom 25.07.2001 wird auf deren Kosten zurückgewiesen.

Gründe:

Die gemäß § 567 Abs. 1 ZPO zulässige Beschwerde der Antragsteller ist unbegründet.

Zu Recht hat das Landgericht den Antrag auf Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs der Antragsteller auf Einräumung einer Sicherungshypothek im Wege der einstweiligen Verfügung zurückgewiesen, da es an der Identität von Besteller und Grundstückeigentümer bzw. Erbbauberechtigtem fehle.

Der Architektenvertrag vom 18./21.12.1998, auf den der zu sichernde Honoraranspruch gestützt wird, ist nämlich mit der H.- GmbH zustande gekommen, während bezüglich des zu belastenden Grundstücks der Antragsgegner Erbbaurechtinhaber ist.

Nach dem Gesetzeswortlaut des § 648 BGB ist eine Sicherungshypothek jedoch nur bei Identität von Besteller und Grundstückseigentümer bzw. Erbbauberechtigtem einzuräumen.

Bezüglich der Frage, ob dieser Grundsatz in Ausnahmefällen durchbrochen werden kann, existiert eine umfangreiche Rechtssprechung, die von den Antragstellern zum Teil auch angesprochen worden ist.

Nach der grundlegenden Entscheidung BGH Z 102, 95 besteht weitgehend Einigkeit darüber, dass § 648 BGB eng auszulegen und eine rechtliche Übereinstimmung von Eigentümer und Besteller erforderlich ist; eine Übereinstimmung in wirtschaftlicher Hinsicht genügt regelmäßig nicht; insbesondere darf über die rechtliche Verschiedenheit von juristischen Personen und ihren Gesellschaftern nicht leichtfertig und schrankenlos hinweggegangen werden (vgl. BGH aaO, S. 101).

Diesen Grundsätzen folgt auch der Senat, weil der Wortlaut von § 648 BGB eindeutig ist und die Grenzen richterlicher Rechtsfortbildung nicht überschritten werden dürfen. Aus den genannten Gründen folgt der Senat nicht der z. B. vom OLG Naumburg (NJW RR 2000, 311) vertretenen Mindermeinung, wonach eine enge persönliche und wirtschaftli- che Verflechtung zwischen Besteller und Grundstückseigentümer im Rahmen des § 648 BGB ausreichend sein soll.

Von den genannten Grundsätzen können ­ auch insoweit besteht in der Rechtssprechung weitgehende Einigkeit ­ Ausnahmen nur im Rahmen von § 242 BGB zugelassen werden, welcher auch im Verhältnis zwischen Auftragnehmer und Grundstückseigentümer/Erbbauberechtigtem gilt. Danach muss das genannte Identitätserfordernis ausnahmsweise dann zurücktreten, wenn bei bloß formaljuristischer Beurteilung ein für den Auftragnehmer untragbares Ergebnis erzielt werden würde (vgl. BGH aaO, OLG Ffm., Beschluss vom 25.05.2000, siehe Bl. 148 d. A.; OLG Dresden Baurecht 98, 136).

Die Frage, wann diese Ausnahmevoraussetzungen zu bejahen sind, wird in der Rechtssprechung zum Teil unterschiedlich beantwortet.

Der Senat hält vorliegend die Eintragung einer Sicherungshypothek nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht für geboten.

Dabei ist mit der Entscheidung BGH 102, 95, 103 davon auszugehen, dass die wirtschaftliche und rechtliche Beherrschung der H.-GmbH durch den Antragsgegner zur Anwendung von § 242 BGB nicht ausreicht. Auch die Tatsache, dass der Antragsgegner den Architektenvertrag als Vertreter der genannten GmbH mit den Antragstellern abgeschlossen hat, den Architektenvertrag somit kannte und billigte, ist ebenfalls nicht ausreichend. Es verhält sich auch nicht so, dass im wesentlichen der Antragsgegner die tatsächlichen Vorteile aus den von den Antragstellern erbrachten Leistungen ziehen wird (vgl. dazu BGH aaO; Kammergericht Berlin IBR 99, 151; OLG Celle Baurecht 2001, 834). Der Hinweis der Antragsteller auf § 946 BGB ist insoweit nicht tragfähig. Denn diese Voraussetzung ist beim Auseinanderfallen von Besteller und Grundstückseigentümer immer gegeben. Die Antragsteller haben im übrigen vorgetragen, dass das auf dem Grundstück zu errichtende Hotel nicht vom Antragsgegner, sondern von der H.- GmbH verpachtet werden soll. Mithin wird der Pachtzins dieser Gesellschaft unmittelbar zugute kommen. Dass der Pachtzins ganz oder teilweise von der GmbH an den Antragsgegner als Gesellschafter weiterfließen wird, macht den Antragsgegner noch nicht zum unmittelbaren Nutznießer der Leistungen der Antragsteller. Letztere haben nicht mit dem Antragsgegner, sondern mit der genannten GmbH kontrahiert. Dass der Antragsgegner die GmbH eigens für das streitgegenständliche Bauvorhaben gegründet, nur vorgeschoben" und möglicherweise auch finanziell unzureichend ausgestattet hat, ändert daran nichts. Denn die Gründung einer GmbH dient in der Regel und mit Billigung der Rechtsordnung gerade auch der Beschränkung der persönlichen Haftung (vgl. BGH Z 102, 95, 104). Wer mit einer GmbH kontrahiert, muss dieses Haftungsrisiko in Rechnung stellen und sich entsprechend absichern. Dementsprechend hätten die Antragsteller bei Vertragsschluss auf einer persönlichen Bürgschaft oder gesamtschuldnerischen Mithaftung des Antragsgegners bestehen können und müssen. Es ist ihnen vorzuhalten, dass sie dies erst nachträglich ­ erfolglos ­ versucht haben. Es muss im Übrigen davon ausgegangen werden, dass die Antragsteller bereits bei Vertragsschluss wussten, dass das zu bebauende Grundstück nicht im Erbbaurecht der H.-GmbH, sondern des Antragsgegners steht. Jedenfalls muss sich einem Unternehmer, der mit einer Privatperson verhandelt und dem bei Vertragsschluss eine GmbH als Besteller präsentiert wird, aufdrängen, dass die GmbH nicht Grundstückseigentümer bzw. Erbbauberechtigter ist; dann aber ist ein Ausnahmefall, der eine Durchbrechung des Grundsatzes der Identität von Besteller und Grundstückseigentümer rechtfertigt, nicht gegeben (vgl. Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht in Baurecht 2000, 1377).

Aus den genannten Gründen sind die Antragsteller nicht nach § 242 BGB schützenswert. Sie haben es vielmehr aus eigener Nachlässigkeit versäumt, bei Vertragsschluss durch eine Zusatzvereinbarung mit dem Antragsgegner als Privatperson den erkennbaren Haftungsrisiken zu begegnen. In solchen Fällen erlaubt die in § 648 normierte Identität von Grundstückseigentümer und Besteller keine Ausnahme nach den Grundsätzen von Treu und Glauben.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Ende der Entscheidung