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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Hamburg
Urteil verkündet am 16.06.2000
Aktenzeichen: 12 U 88/98
Rechtsgebiete: BGB


Vorschriften:

BGB § 325
BGB § 326
BGB § 440
BGB § 459
BGB § 468
BGB § 477
Wenn die Wendefläche für Lieferfahrzeuge abweichend vom Lageplan auf dem Nachbargrundstück liegt, stehen dem Käufer nur - hier verjährte - Gewährleistungsrechte zu. Schadensersatz wegen teilweiser Nichterfüllung des Kaufvertrags kann er nicht verlangen.
HANSEATISCHES OBERLANDESGERICHT IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

12 U 88/98

Verkündet am: 16. Juni 2000

In dem Rechtsstreit

hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg, 12. Zivilsenat, durch die Richter Schultz, Künkel, Huusmann nach der am 19. Mai 2000 geschlossenen mündlichen Verhandlung

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 19, vom 4. November 1998 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Klägern bleibt nachgelassen, die Vollstreckung wegen der Kosten erster Instanz durch Sicherheitsleistung in Höhe von 11.400,00 DM und wegen der Kosten zweiter Instanz durch Sicherheitsleistung in Höhe von 13.000,00 DM abzuwenden, sofern nicht die Beklagten vor der Vollstreckung entsprechende Sicherheit leisten.

Die Beschwer der Kläger beträgt 500.000,00 DM.

Tatbestand:

Die Beklagte zu 1) ist die Rechtsnachfolgerin der Firma GEG (im folgenden GEG), die Beklagte zu 2) ist die persönlich haftende Gesellschafterin der Beklagten zu 1). Die Kläger sind in einer BGB-Gesellschaft miteinander verbunden, die unter der Bezeichnung Handels- und Dienstleistungszentrum Brandis Grundstücksverwaltungsgesellschaft auftritt.

Die Kläger sind Eigentümer eines Grundstücksteils, auf dem ein Einkaufszentrum errichtet worden ist. Für die Lieferfahrzeuge wurde an der östlichen Grundstücksgrenze ein sogenannter Wendehammer errichtet, der sich auf dem Grundstück befindet, welches nachträglich der Kläger zu 3) gekauft hat und auf dem Sozialwohnungen errichtet worden sind. Die Kläger leiten gegen die Beklagten Rechte daraus her, dass ihnen die Grundstücksfläche für den sogenannten Wendehammer von der nicht übereignet worden ist.

Die GEG hatte mit Kaufvertrag vom 1. Juli 1992 von der Stadt Brandis a) das gesamte Flurstück 328/6 (vormals 328/4) zu 13.983 qm, b) das Flurstück 327 zu 640 qm und c) das Flurstück 328 b zu 910 qm gekauft. Dieser Vertrag (Anl. 1 zu Anl. K 5) wurde durch den Vertrag vom 7. Februar 1994 (Anl. K 5) geändert. Es blieb bei dem Verkauf der Flurstücke 327 und 328 b. Von dem Flurstück 328/6 wurde lediglich eine Teilfläche in der Größe von ca. 5.950 qm gekauft. Die verkaufte Fläche wurde auf dem dem Kaufvertrag Anlage K 5 als Anlage 2 beigefügten Lageplan näher gekennzeichnet. Es handelte sich um den westlichen Teil des Flurstücks 328/6, auf dem das Einkaufszentrum von der GEG errichtet wurde.

Die Kläger und die GEG hatten bereits am 13. Dezember 1993 den Grundstückskaufvertrag Anlage K 1 geschlossen. In diesem Vertrag war in § 1 bereits darauf hingewiesen worden, dass die GEG beabsichtigte, von dem Flurstück 328/6 durch Änderung des Kaufvertrages vom 1. Juli 1992 nur eine Teilfläche von ca. 6.000 qm zu erwerben. Kaufgegenstand waren insgesamt ca. 7.500 qm. Die verkaufte Fläche wurde in einem dem Vertrag beigefügten Flurkartenauszug rot umrandet. Die Ostgrenze verlief zu einem Teil an der Westgrenze des Flurstücks 328/7, erhielt aber nahe der Nordgrenze des Flurstücks 328/7 eine nahezu quadratische Ausbuchtung, die mit den Buchstaben E, F, G, H bezeichnet wurde. Nach den Plänen sollte auf dieser Fläche der Wendehammer für die Lieferfahrzeuge gebaut werden.

Der Lageplan zum Kaufvertrag Anlage K 1 unterscheidet sich von dem Lageplan Anlage 2 zu dem Kaufvertrag Anlage K 5 sowohl hinsichtlich der West- als auch der Ostgrenze der betroffenen Flurstücke. Auf der Anlage 2 zur Anlage K 5 fehlt die Ausbuchtung für den Wendehammer. Die Grundstücksgrenze bildet eine durchgehende Linie, die allerdings gegenüber der Anlage zum Kaufvertrag Anlage K 1 etwas nach Osten verschoben ist. Dafür enthält aber der Vertrag Anlage K 5 zwischen der Stadt Brandis als Verkäuferin und der GEG als Käufer in § 24 eine Wegerechtsverpflichtung. Dem jeweiligen Eigentümer des Grundstückes mit dem Einkaufszentrum wurde ein Wegerecht als Rangier- und Wendefläche für den Anlieferverkehr für die Handelsflächen des Verbrauchermarktes auf dem östlichen Teil des Flurstücks 328/6 eingeräumt und im Gegenzug erhielten die jeweiligen Eigentümer dieses Flurstücks auf der von der GEG erworbenen Fläche ein Zufahrtsrecht für die geplanten Wohnungen. Die betroffenen Flächen wurden auf dem dem Vertrag Anlage K 5 als Anlage 3 beigefügten Lageplan gekennzeichnet.

Das Flurstück 328/6 wurde in die Flurstücke 328/11 und 328/12 zerlegt (Mitteilung des Staatlichen Vermessungsamtes Grimma Außenstelle Wurzen vom 2. Juni 1994; Anlage B 29. Die von den Klägern erworbene Teilfläche des Flurstücks 328/6 erhielt die Bezeichnung 328/12 mit einer Fläche von 6.042 qm. Die Grenze zwischen den neuen Flurstücken 328/12 im Westen und 328/11 im Osten verläuft in gerader Linie und entspricht insoweit der Anlage 2 zum geänderten Kaufvertrag vom 7. Februar 1994 (Anl. K 5). In das Grundbuch wurden die Kläger als Eigentümer der Flurstücke 327, 328/12 und 328 b mit einer Gesamtfläche von 7.592 qm eingetragen. Sie erhielten damit mehr als die gekauften ca. 7.500 qm, aber eben nicht die Fläche, auf der der Wendehammer errichtet wurde.

Am 21. Juni 1994 machte der Kläger zu 3) der Stadt Brandis das Angebot auf Abschluss eines Grundstückskaufvertrages bezüglich der östlichen Fläche des Flurstücks 328/6, die später zu 328/11 wurde. In § 5 heißt es zu etwaigen Belastungen: "Im übrigen ist der Kaufgegenstand lastenfrei und frei von Ansprüchen Dritter zu übertragen. Der Verkäufer erklärt, dass Eintragungen im Baulastenverzeichnis nicht vorhanden sind. Er verpflichtet sich, ein in Abteilung II und III lastenfreies Grundstück zu liefern. Der Käufer übernimmt im übrigen alle nicht aus dem Grundbuch ersichtlichen Lasten und Beschränkungen. Der Verkäufer erklärt, dass derartige Lasten und Beschränkungen nicht bekannt sind." Der Kläger zu 3) wurde aufgrund der - im Wortlaut nicht mitgeteilten - Annahme dieses Angebots und Eintragung Eigentümer dieser Flächen, auf der Sozialwohnungen gebaut wurden.

Die GEG übergab den Klägern am 30. November 1994 das Einkaufszentrum. Im dem Übergabeprotokoll wurde unter Position 6 erwähnt, dass der Wendehammer auf dem Grundstück für den sozialen Wohnungsbau nicht nach dem Plan, der dem Kaufvertrag beigefügt ist, ausgeführt wurde. Veränderungen des ausgeführten Baustandes erfolgen in gemeinsamer Abstimmung (vgl. Anl. B 3). Unstreitig hat die GEG entsprechende Nachbesserungen vorgenommen. Der Wendehammer entsprach damit der Planungsskizze Anlage K 4. Auf Wunsch des Klägers zu 3) wurde der Wendehammer später verändert und in eine gekrümmte Form gebracht, um einen ausreichenden Abstand zu der Wohnbebauung zu erreichen. Wegen dieser baulichen Veränderungen nahm der Kläger zu 3) die Kläger in Anspruch, die dafür insgesamt 35.105,21 DM gemäß den Anlagen K 7 und K 8 aufgewendet haben. Mit Schreiben vom 11. Februar 1997 verlangte die Tochter des Klägers zu 3), die Rechtsanwältin ist, im Auftrag der Kläger von der Rechtsvorgängerin der Beklagten die Erstattung des Betrages von 35.105,21 DM (Anl. B 5). Die Anwältin stützte den Anspruch auf Punkt 6 des Übergabeprotokolls vom 30. November 1994 (Anl. B 3).

Die Beklagten lehnten mit Schreiben vom 17. Februar 1997 (Anl. B 6) den Anspruch ab und beriefen sich zusätzlich gemäß § 477 BGB auf Verjährung. Im Schreiben vom 21. März 1997 (Anl. B 7) stellten sie fest, dass die Kläger ihre Ansprüche erstmals mit Schreiben vom 1. November 1996 angemeldet hätten. Mit Schreiben vom 19. August 1997 (Anl. B 10) meldeten sich die Klägervertreter und verlangten die Erfüllung der Verpflichtung, den Klägern den Besitz und das Eigentum an dem sogenannten Wendehammer zu übertragen. Man sei bereit, den Vorgang auf schadensersatzrechtlicher Basis abzuwickeln. Der Wert des nicht gelieferten Grundstücksteiles werde vorläufig mit DM 50.000,00 beziffert. Zusätzlich sei ein Schaden von DM 35.105,21 wegen der Kosten des Umbaus des Wendehammers entstanden. Die Kläger müßten zudem mit Auseinandersetzungen mit ihrem Nachbarn, dem Kläger zu 3), rechnen. Die Beklagten müßten daher verbindlich erklären, dass sie zukünftig noch entstehende Schadensersatzansprüche dem Grunde nach anerkennen.

Mit der am 26. März 1998 zugestellten Klage vom 19. Februar 1998 haben die Kläger von den Beklagten als Gesamtschuldnern einen Betrag von DM 235.105,21 und die Feststellung verlangt, dass die Beklagten verpflichtet seien, den Klägern sämtliche zukünftig entstehende Schäden zu ersetzen. Der Zahlungsbetrag setzt sich zusammen aus DM 50.000,00 für die nicht übertragene Teilfläche, DM 35.105,21 an aufgewendeten Kosten für die Änderung des Wendehammers und DM 150.000,00, die der Kläger zu 3) von den Klägern für die Duldung des Wendehammers vorläufig verlangt habe.

Die Kläger haben beantragt,

1) die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger als Gesamthandsgläubiger DM 235.105,21 nebst 8 % Zinsen seit 6. November 1997 zu zahlen;

2) festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, den Klägern als Gesamthandsgläubigern sämtliche ihnen aus dem Erwerb des Grundstückes, eingetragenen, im Grundbuch von Brandis, Bl. 2507, zukünftig entstehende Schäden zu ersetzen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben vorgetragen, dass bei Abschluss des Vertrages Anlage K 1 im Dezember 1993 längst festgestanden habe, dass der Kläger zu 3), der damals für die Kläger gehandelt habe, das hintere Grundstück habe erwerben wollen. Im Januar 1994 habe sich die Geschäftsführung der GEG mit dem Kläger zu 3) auf eine neue Grenzziehung geeinigt und den Vertrag Anlage K 1 mündlich entsprechend abgeändert.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die zunächst zugestellte Ausfertigung enthielt einen unvollständigen Tatbestand. Mit Anschreiben vom 30. November 1998 wurde den Parteien nochmals eine Urteilsausfertigung zugestellt mit der Aufforderung, das vorangegangene Urteil vom 4. November 1998 als gegenstandslos zu betrachten.

Die Kläger haben innerhalb der Berufungsfrist gegen beide zugestellten Urteile Berufung eingelegt und diese fristgerecht begründet.

Die Kläger wenden sich gegen die Auffassung des Landgerichts, es wäre ihnen möglich gewesen, den fehlenden Grundstücksteil von dem Kläger zu 3) unter Hinweis auf dessen gesellschaftsrechtliche Treuepflicht zu erwerben. In seinem Verhältnis zu den Klägern sei der Kläger zu 3) in seiner Eigenschaft als Eigentümer des hinteren Grundstücksteils wie eine fremde Person zu behandeln.

Die Kläger beantragen,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Hamburg vom 4. November 1998 nach den zuletzt erstinstanzlich gestellten Klageanträgen zu entscheiden. Die Beklagten beantragen,

die Berufungen zurückzuweisen.

Die Parteien hätten sich im Januar 1994 über eine neue Grenzziehung zwischen dem vorderen und dem angrenzenden hinteren Grundstück geeinigt, und zwar in der Weise, dass der Wendehammer dem hinteren Grundstück zugeordnet sein sollte. Die Architekten beider Seiten hätten der neuen Grenzziehung zugestimmt. Erst nach der Einigung über eine neue Grenzziehung mit den Klägern hätten die Beklagten (gemeint ist die GEG) den Vertrag Anlage K 5 mit der Stadt Brandis am 7. Februar 1994 geschlossen. Dinglich sei der Wendehammer hinreichend durch die Einräumung eines Wegerechts abgesichert. Es bleibe das Geheimnis der Kläger, weshalb sie von dieser Absicherung keinen Gebrauch gemacht hätten. Der Kläger zu 3) sei im übrigen verpflichtet gewesen, der klägerischen BGB-Gesellschaft das Eigentum am Wendehammer zu verschaffen.

Wegen des Parteivorbringens im einzelnen wird auf den vorgetragenen Inhalt der vorbereitenden Schriftsätze und die zur Akte gereichten Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung der Kläger ist zulässig. Die Kläger haben vorsorglich zweimal Berufung eingelegt, weil ihnen das angefochtene Urteil zweimal zugestellt worden ist. Es kann dahinstehen, welche Zustellung die Berufungsfrist in Lauf gesetzt hat, weil die Kläger auch bezüglich der ersten Zustellung fristgerecht Berufung eingelegt und diese fristgerecht begründet haben.

Die Berufung der Kläger ist nicht begründet.

1) Der Kläger zu 3) hat in Abrede genommen, mit Wirkung für die BGB-Gesellschaft eine Abänderung des Kaufvertrages vom 13. Dezember 1993 (Anl. K 1) hinsichtlich der Zuordnung des Wendehammers zum vorderen oder hinteren Grundstücksteil vorgenommen zu haben. Der Kläger zu 3) habe sich nach Abschluss des Vertrages vom Dezember 1993 nicht mehr in Deutschland befunden. Angesichts dieses Vortrags hätten die Beklagten spezifiziert darlegen müssen, bei welcher Gelegenheit wem gegenüber der Kläger zu 3) welche Erklärungen abgegeben hat. Die Kläger können daher grundsätzlich Rechte aus dem Vertrag vom 13. Dezember 1993 in der notariell beurkundeten Fassung herleiten.

2) Aus dem Vertrag vom 13. Dezember 1993 ergeben sich bezüglich des Wendehammers Gewährleistungsansprüche wegen eines Sachmangels, denen gegenüber sich die Beklagten in zulässiger Weise auf Verjährung gemäß § 477 BGB berufen haben.

Die GEG hat den Klägern eine Fläche verkauft, die nicht mehr geliefert werden kann, weil es die GEG versäumt hat, diese Fläche von der Stadt Brandis zu kaufen. Eine eigentliche Größenabweichung im Sinne von § 468 BGB liegt nicht vor; denn allein von der Flächengröße her haben die Kläger mit 7.592 qm die gekaufte Fläche von ca. 7.500 qm erhalten. Es liegt jedoch eine Abweichung vom Lageplan vor, die erheblich ist. Es liegt auf der Hand, dass die Kläger ein Interesse daran hatten, Eigentümer der Fläche zu werden, auf der der Wendehammer errichtet wurde, um nicht etwaigen Auseinandersetzungen mit dem Eigentümer des Nachbargrundstücks im Zusammenhang mit der Benutzung dieser Fläche ausgesetzt zu sein. Der Kaufsache fehlt die wichtige Eigenschaft, dass der Wendehammer nicht auf eigenem Grund und Boden errichtet werden konnte. Ein Rechtsmangel liegt hierin nicht. Die Kläger berufen sich nicht darauf, dass ihnen ihr Grundstücksteil nicht im Sinne des § 434 BGB frei von Rechten Dritter überlassen worden ist. Es geht auch nicht um den Verkauf einer Forderung oder eines sonstigen Rechtes im Sinne des § 437 Abs. 1 BGB. Eine Haftung nach § 440 Abs. 1 i.V.m. den §§ 325 und 326 BGB scheidet daher aus. Die Kläger können auch keinen Erfüllungsanspruch daraus herleiten, dass ihnen die Rechtsvorgänger der Beklagten nicht alle Teile der Kaufsache geliefert hätten. Zur Abgrenzung des Erfüllungsanspruch von der Sachmängelhaftung hat der BGH in der Entscheidung NJW 1992, 3225 ausgeführt, dass ein die Sachmängelhaftung auslösender Fehler vorliegt, wenn die verkaufte Gesamtheit hinter dem vereinbarten Bestand zurückgeblieben ist, dass aber noch Erfüllung verlangt werden kann, wenn die Erfüllung auf einen Teil der Gesamtheit beschränkt war. In dem BGH-Fall ging es um den Kauf eines Hotelgrundstücks mit Zubehör und ausgelagertem Inventar. Wegen der Nichtlieferung des Inventars als einem abtrennbaren Teil der Gesamtheit gestand der BGH dem Käufer noch einen restlichen Erfüllungsanspruch zu. Im Fall der Parteien geht es dagegen um eine Abweichung vom Lageplan hinsichtlich des einen verkauften Gegenstandes. Ist die Gefahr beim Stückkauf auf den Käufer übergegangen, verbleibt ihm nicht deshalb ein Erfüllungsanspruch, weil die gekaufte Sache einen Mangel aufweist (BGH a.a.O.).

Von einer Sachmängelhaftung ist der BGH auch in der Entscheidung BGHZ 60, 319 ausgegangen. Der Kläger meinte ein Seegrundstück zu kaufen. Tatsächlich war ein mit eingefriedeter, am See gelegener Grundstücksteil nur gemietet gewesen. Eine Übereignung war wegen Versagung der Bodenverkehrsgenehmigung unmöglich.

Ansprüche auf Schadensersatz wegen teilweiser Nichterfüllung des Kaufvertrages haben die Kläger daher nicht. Gewährleistungsansprüche wiederum sind verjährt. Es besteht daher kein Anspruch auf Wertersatz für die nicht gelieferte Fläche.

3) Ein Anspruch auf Erstattung von Umbaukosten hinsichtlich des Wendehammers ist nicht gegeben. Der Umbau war im Interesse des Klägers zu 3) erfolgt. In ihrem Anspruchsschreiben vom 11. Februar 1997 hatte die Tochter des Klägers zu 3) übersehen, dass die Beklagten bzw. die GEG ihrer Verpflichtung zur Herrichtung des Wendehammers nachgekommen waren. Die Kläger waren im übrigen rechtlich nicht verpflichtet, dem Kläger zu 3) die Umbaukosten zu erstatten. Sie haben einen Anspruch auf Benutzung des Wendehammers aufgrund eines ihnen eingeräumten Wegerechts. Die GEG hatte mit der Stadt Brandis in dem Änderungsvertrag vom 7. Februar 1994 in § 24 ein Wegerecht zugunsten der künftigen Eigentümer des Grundstücks, auf dem das Einkaufszentrum errichtet wurde, bestellt. Diese Verpflichtung hatte die Stadt Brandis bei dem Weiterverkauf des östlichen Teils des Flurstücks 328/6 (des späteren Flurstücks 328/11) als zu übernehmende Belastung zu berücksichtigen. In seinem Kaufangebot vom 21. Juni 1994 (Anl. B 1) hat der Kläger zu 3) durch § 5 alle nicht aus dem Grundbuch ersichtlichen Lasten und Beschränkungen übernommen. Die Kläger können daher jederzeit noch das ihnen durch § 24 des Vertrages vom 7. Februar 1994 eingeräumte Wegerecht gegenüber dem Kläger zu 3) durchsetzen. Dies gilt unabhängig von Treuepflichten, die der Kläger zu 3) als Mitglied der klagenden BGB-Gesellschaft ohnehin hat.

Der Kläger zu 3) als Eigentümer des Nachbargrundstücks hat aufgrund der übernommenen Wegerechtsverpflichtung das Wegerecht ohne Anspruch auf ein Nutzungsentgelt einzuräumen. Ein solches ist in dem Vertrag Anlage K 5 nicht vorgesehen. Der den Klägern durch die Nichtübereignung der Wendehammerfläche drohende Schaden ist daher durch das zu ihren Gunsten zu bestellende Wegerecht ausreichend kompensiert. Fehlt aber ein Schaden, so können die Kläger gegen die Beklagten auch keine Ansprüche wegen sogenannter Mangelfolgeschäden geltend machen, die nicht der kurzen Verjährung des § 477 BGB unterliegen.

4) Da der Kläger zu 3) den Klägern die Benutzung des Wendehammers nicht untersagen kann, droht auch keine Kündigung jener Firmen, die auf LKW-Anlieferungen unter Benutzung des Wendehammers angewiesen sind. Ein rechtliches Interesse an der Feststellung, dass die Beklagten zum Ersatz künftiger Mangelfolgeschäden verpflichtet sind, ist daher zur Zeit nicht erkennbar. Auch insoweit ist daher die Berufung unbegründet.

5) Die Nebenentscheidungen folgen aus § 97 Abs. 1 ZPO (Kosten) und §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO (Vollstreckbarkeit).

Ende der Entscheidung

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