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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Hamburg
Beschluss verkündet am 29.09.2004
Aktenzeichen: 2 Wx 1/04
Rechtsgebiete: HBauO, WEG, FGG


Vorschriften:

HBauO § 39
HBauO § 39 Abs. 3
WEG § 16 Abs. 2
WEG § 21 Abs. 3
WEG § 21 Abs. 4
WEG § 22 Abs. 1 S. 1
WEG § 43 Abs. 1
WEG § 45
FGG § 27
FGG § 29
FGG § 22
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
HANSEATISCHES OBERLANDESGERICHT Beschluss

Geschäftszeichen:

2 Wx 1/04

In dem Rechtsstreit

beschließt das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg, 2. Zivilsenat, am 29.9.2004 durch die Richter Dr. Lassen, Puls, Albrecht

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 18, vom 8.12.2003 wird zurückgewiesen.

Die Antragsteller haben die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen und den Antragsgegnern die diesen entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Der Geschäftswert für das Verfahren vor dem Hanseatischen Oberlandesgericht wird festgesetzt auf 1.200,-- €.

Gründe:

I.

Die Beteiligten sind Wohnungseigentümer der Anlage in Hamburg. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.11.2002 fassten die Wohnungseigentümer unter TOP 4 mehrheitlich den Beschluss über den Einbau von Kaltwasserzählern, wobei jeder Eigentümer selbst die mit dem Einbau zu beauftragende Firma wählen und die Art des Einbaus bestimmen sollte. In der selben Versammlung beschlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 5 ebenfalls mehrheitlich, dass 3 auf dem Gelände der Anlage stehende Bäume - einer davon krank - gefällt werden sollten. Die Einladung zur Versammlung war mit Schreiben vom 5.11.2002 erfolgt und sah zur Erläuterung zu TOP 5 vor "Bestätigung Beschluss TOP 09/2002".

Das Fällen der Bäume war bereits in den Wohnungseigentümerversammlungen vom 28.5.2002 und 29.6.2002 unter TOP 9 beschlossen worden; das Amtsgericht Hamburg-Altona hatte diese Beschüsse jedoch aus formellen Gründen für unwirksam erklärt.

Die Antragsteller haben die unter TOP 4 und 5 der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.11.2002 gefaßten Mehrheitsbeschlüsse fristgerecht angefochten. Sie meinen, die Beschlüsse hätten nur einstimmig von allen Wohnungseigentümern gefasst werden dürfen. Der Einbau von Wasserzählern stehe im Widerspruch zur Teilungserklärung, die in § 13 Ziffer 2 vorsieht, dass Wassergeld und Sielbenutzungsgebühren im Verhältnis der Wohnflächen zu verteilen sind. Darüber hinaus nehmen die Antragsteller eine gerechte Verteilung der Wasser- und Sielbenutzungskosten durch den Beschluss zu TOP 4 der Tagesordnung in Abrede, weil die Abrechnung nicht konsequent nach Verbrauch durchgeführt werde. In der Anlage gibt es neben den Anschlussstellen in den einzelnen Wohnungen 4 frei zugängliche Zapfstellen im Waschkeller, im rückwärtigen Gartenbereich, im Heizungsraum und im Keller. Diese Zapfstellen werden zum Waschen, fürs Gießen der Pflanzen der Erdgeschossbewohner und auf den Gemeinschaftsflächen, von Reinigungskräften und für die Versorgung der Heizung benutzt. Das an diesen 4 Zapfstellen entnommene Wasser soll weiterhin nach Wohnflächen abgerechnet werden. Die Antragsteller nutzen den Waschkeller, für dessen Inanspruchnahme kein "Trommelgeld" erhoben wird, nicht. Der Strom für die Benutzung der Waschmaschine wird für jede Wohneinheit durch Messgeräte erfasst und entsprechend dem Verbrauch abgerechnet.

Wegen weiterer Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Beschluss des Amtsgerichts Hamburg vom 25.2.2003, mit welchem die Anträge der Antragsteller zurückgewiesen worden sind, Bezug genommen.

Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts haben die Antragsteller sofortige Beschwerde eingelegt.

Sie haben beanstandet, dass der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsgegner nicht ohne Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft habe beauftragt werden dürfen. Zudem rügen sie, dass das Amtsgericht die in Hamburg durch § 39 Abs. 3 HBauO vorgesehene Pflicht zum Einbau von Wasserzählern zur Rechtfertigung für den Mehrheitsbeschluss herangezogen habe, obwohl nicht auszuschliessen sei, dass die bis zum 1.9.2004 festgesetzte Einbaufrist noch verlängert und Ausnahmevorschriften erlassen würden. Der Beschluss der Wohnungseigentümer vom 27.11.2002 sei auch nicht umsetzbar, da der in der Teilungserklärung vorgesehene Kostenverteilungsschlüssel nicht geändert worden sei. Zudem seien sie, die Antragsteller, dadurch benachteiligt, dass der Beschluss die im Gemeinschaftseigentum belegenen Zapfstellen vom Einbau von Wasserzählern ausnehme. Schliesslich sei der Einbau von Wasserzählern mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden.

Der Beschluss zu TOP 5 sei zu beanstanden, weil der Beschlussgegenstand in der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung nicht hinreichend bestimmt gewesen und der Beschluss nicht einstimmig gefasst worden sei, obwohl die Bäume der Anlage ein besonderes Gepräge gegeben hätten.

Die Antragsgegner haben die Entscheidung des Amtsgerichts verteidigt.

Nachdem die Antragsgegner die vom Beschluss zu TOP 5 betroffenen Bäume hatten fällen lassen, haben die Beteiligten das Verfahren insoweit übereinstimment für erledigt erklärt.

Über den verbliebenen Streitpunkt zu TOP 4 hat das Landgericht mit Beschluss vom 8.12.2003 dahin entschieden, dass die Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen wird und hat den Antragstellern die Kosten des Beschwerdeverfahrens auferlegt, auch soweit die Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt worden war. Auf die Entscheidung der Zivilkammer wird verwiesen.

Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die Antragsteller ihr Ziel, den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.11.2002 zu TOP 4 für unwirksam zu erklären, weiter und begehren, die Antragsgegner mit den gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Verfahrens zu belasten, auch soweit die Hauptsache für erledigt erklärt worden ist.

Die Beschwerdeführer wiederholen ihre Rechtsauffassung und führen ergänzend aus:

Der Beschluss über den Einbau der Wasserzähler nur in den Wohneinheiten entspreche nicht § 39 HbauO, wonach auch in den Nutzeinheiten Wasserzähler anzubringen seien. Der zu TOP 4 gefasste Beschluss widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, weil das Ziel der genannten Vorschrift, die gesamte Wasserentnahme verbrauchsabhängig abzurechnen, verfehlt werde. Insbesondere der Einbau eines Zählers im Waschkeller sei nötig, um zu verhindern, dass die Benutzer sich finanzielle Vorteile gegenüber ihnen, den Antragstellern, als Nichtbenutzern, verschafften. Der Einbau von Kaltwasserzählern an den außerhalb der Wohnungen gelegenen Zapfstellen sei vorzunehmen, da sich der Einbau und die Kosten für die Eichung der Geräte in einem Zeitraum von 10 Jahren amortisieren würden.

Die Antragsgegner beantragen die Zurückweisung der sofortigen weiteren Beschwerde.

Wegen der Einzelheiten des Vortrags der Beteiligten wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Das Rechtsmittel der Antragsteller ist zwar gemäß §§ 45, 43 Abs. 1 WEG, 27, 29, 22 FGG statthaft und zulässig, aber in der Sache hat es keinen Erfolg, denn die angefochtene Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die allein hin das Oberlandesgericht eine Überprüfung vornehmen darf (§§ 27 FGG, 546 ZPO).

1. Gegen die Beauftragung des Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner durch die Verwalterin ist aus den vom Landgericht angeführten Gründen nichts zu erinnern. Die Antragsteller greifen diesen Aspekt mit der Rechtsbeschwerde auch nicht an.

2. Den mehrheitlich gefassten Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 27.11.2002 zu TOP 4 wegen der Ausstattung der Wohnungen in der Anlage mit Wasserzählern hat das Landgericht rechtsfehlerfrei für wirksam gehalten.

Eine einstimmige Beschlussfassung war nicht geboten, auch wenn der Einbau der Wasserzähler und die damit einhergehende Verteilung der Kosten für die Wasserentnahme sowie der Sielbenutzungsgebühren nach Verbrauch in vermeintlichem Widerspruch zur Teilungserklärung steht, wonach solche Kosten im Verhältnis der Wohnflächen unter Beteiligung der Tiefgarageneigentümer bezüglich der Wassergeldkosten der Tiefgarage abgerechnet werden (§ 13 Abs. 2 A e der TE). Die Kosten der Wasserversorgung des Sondereigentums und die hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung zählen nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Kosten für das gemeintschaftliche Eigentum (BGH Beschluss vom 25.9.2003 NJW 2003, 3476 ff = WM 2003, 712 ff). Dementsprechend enthält auch die in Rede stehende TE in § 13 Abs. 2 A e keine Vereinbarung für diese Kosten des Sondereigentums, denn die TE erfasst ausdrücklich nur "Lasten und Kosten, Wohnlasten" und regelt unter Abs. 2 des § 13 die Bewirtschaftungskosten. Damit ist keine eindeutige gegenständliche Erweiterung der Kostenarten gegenüber den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten verbunden, vielmehr ist in der TE nur hinsichtlich einzelner der gesetzlich geregelten Kosten ein abweichender Verteilungsschlüssel (Wohnfläche statt Miteigentumsanteile) vereinbart (vgl. BGH a.a.O.). Ergibt sich danach weder aus der TE/Gemeinschaftsordnung noch aus dem Gesetz eine Regelung über die Verteilung der Kosten für Kaltwasser, das im räumlichen Bereich des Sondereigentums verbraucht wird, so bedarf es zur Einführung verbrauchsabhängiger Wasserkostenabrechnung keiner einstimmigen Vereinbarung der Wohnungseigentümer.

Die in der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Vergangenheit offenbar gepflogene Übung, die Kosten der Wasserentnahme im Sondereigentumsbereich sowie die entsprechenden Abwassersielgebühren nach dem Verhältnis der Wohnflächen zu verteilen, schafft für die Zukunft keine die Wohnungseigentümergemeinschaft bindende Vereinbarung, die nur durch einstimmige Vereinbarung der Wohnungseigentümer geändert werden dürfte. Vielmehr kann diese Angelegenheit gemäß § 21 Abs. 3 WEG durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden, da Gegenstand der Beschlussfassung nicht der individuelle Wasserverbrauch, sondern die Verteilung der durch den Verbrauch an den einzelnen Entnahmestellen im Bereich des Sondereigentums verursachten Kosten ist. Dieser Regelungsgegenstand fällt in die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, die darüber mehrheitlich entscheiden können (BGH a.a.O. m.w.N.). Selbst wenn die TE den Wasserverbrauch und die Abwasserkosten im Bereich des Sondereigentums regeln sollte, wäre der Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer wirksam, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 39 Abs. 3 HBauO zum Einbau der Wasserzähler verpflichtet ist.

Dem steht nicht entgegen, dass die Installation von Kaltwasserzählern bauliche Veränderungen erfordert, die gemäß § 22 Abs. 1 S. 1 WEG grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer getroffen werden können. Dabei kann dahinstehen, ob die genannte gesetzliche Regelung durch § 5 Abs. 4 der TE modifiziert worden ist, wonach nur solche baulichen Veränderungen mehrheitlich beschlossen werden dürfen, die das Erscheinungsbild der Wohn- und Gartenanlage nicht beeinträchtigen. Der Einbau von Wasserzählern zur verbrauchsabhängigen Verteilung der für das Sondereigentum entstandenen Wasser- und Abwasserkosten stellt sich nämlich nicht als bauliche Veränderung im Rechtssinne dar, sondern als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG, über die Mehrheitsbeschlüsse wirksam gefasst werden dürfen (BGH a.a.O. m.w.N.), insbesondere weil die HBauO, wie bereits erwähnt, vorschreibt, dass jede Wohnung bis zum 1.9.2004 mit Einrichtungen zur Messung des Wasserverbrauchs in der Wohnung ausgerüstet sein muss. Die Antragsteller haben nicht dargetan, dass im Streitfall eine Ausnahme deshalb zugelassen werden muss, weil die Ausrüstung wegen besonderer Umstände durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu unverhältnismäßigen Kosten führt (§ 39 Abs. 3 S. 3 HBauO).

Die Antragsteller können nicht mit ihrem Einwand durchdringen, dass der angefochtene Beschluss über den Einbau von Kaltwasserzählern in den einzelnen Wohnungen dem Ziel der HBauO nicht Rechnung trage, den gesamten Wasserverbrauch in einem Wohnhaus verbrauchsabhängig zu erfassen, da die vier außerhalb des Sondereigentums befindlichen Zapfstellen der Wohnungseigentumsanlage nicht mit Zählern ausgestattet werden und deshalb die insoweit anfallenden Kosten weiterhin verbrauchsunabhängig nach dem in § 13 Abs. 2 A e TE festgelegten Schlüssel im Verhältnis der Wohnflächen verteilt würden. Der Umstand, dass der angefochtene Beschluss sich zu den Kosten von Wasserverbrauch und Abwassersielgebühren außerhalb des Sondereigentums nicht verhält, macht den Beschluss nicht unwirksam, denn das von der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem hamburgischen Gesetzgeber verfolgte Ziel, die Wasserentnahmen der Sondereigentümer in ihrem Sondereigentum verbrauchsabhängig zu verteilen, wird unabhängig davon erreicht, ob die anderen vier frei zugänglichen Zapfstellen außerhalb des Sondereigentums mit Zählern ausgestattet werden. Ob die Wohnungseigentümergemeinschaft gehalten ist, auch die angesprochenen vier Zapfstellen mit Messgeräten für den Wasserverbrauch zu versehen, ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens, so dass dahinstehen muss, ob die Antragsteller einen Anspruch gegen die anderen Beteiligten haben, dass auch die vier Zapfstellen im Bereich des Gemeinschaftseigentums mit Wasserzählern ausgerüstet werden.

Ebensowenig greift der auf die Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes zielende Einwand der Antragsteller, ihr Wasserverbrauch für das Wäschewaschen werde bei einer Ausstattung der einzelnen Wohnungen mit Wasserzählern erfasst, während die anderen Wohnungseigentümer das Wäschewaschen im Waschkeller besorgten, dessen Wasserzapfstelle nicht mit einem Zähler versehen werde, so dass sie, die Antragsteller, das Waschwasser der anderen Wohnungseigentümer über die Verteilung der Verbrauchskosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen mit tragen müssten, die anderen Wohnungseigentümer sich aber an ihren, der Antragsteller, Kosten für den Wasserverbrauch beim Wäschewaschen nicht beteiligten. Die ungleiche Belastung der Antragsteller beruht jedoch nicht auf ungleicher Verbrauchserfassung, sondern auf dem Entschluss der Antragsteller, den Waschkeller nicht zu benutzen, obwohl er ihnen genauso wie den anderen Wohnungseigentümern zur Verfügung steht.

Die Antragsteller halten den angefochtenen Beschluss zu TOP 4 zu Unrecht deshalb für unwirksam, weil die Wohnungseigentümer keinen Beschluss darüber herbeigeführt haben, dass die Kosten für den individuellen Wasserverbrauch im Sondereigentum nach Anbringung der Wasserzähler nicht mehr nach der TE nach dem Verhältnis der Wohnflächen zueinander, sondern nach Verbrauch verteilt werden sollen. Einerseits enthält die TE in § 13 Abs. 2 A e keine Regelung über die Verteilung der Kosten der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung der Sondereigentumseinheiten, wie oben ausgeführt. Andererseits ergibt sich schon als vernünftige logische Konsequenz der Ausstattung der Sondereigentums- Einheiten mit Wasserzählern, dass die Kostenverteilung dann auch entsprechend den Messergebnissen nach dem Verbrauch abgerechnet werden soll, weil diese Methode allein der Gesetzeslage in Hamburg Rechnung trägt (BGH a.a.O.). Jede andere Abrechnung wäre im Streitfall widersinnig und widerspräche Treu und Glauben.

3. Die Angriffe der Antragsteller gegen die Kostenentscheidung des Landgerichts bleiben ebenfalls erfolglos.

Die Zivilkammer hat den Sachverhalt rechtsfehlerfrei dahin gewürdigt, dass der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.11.2002 zu TOP 5 wegen des Fällens von drei Bäumen im Garten der Anlage wirksam mehrheitlich gefasst werden durfte und es der Billigkeit entspricht, dass die Antragsteller die Kosten nach der Erledigung dieser Hauptsache tragen, weil ihr ursprüngliches Anfechtungsbegehren unbegründet gewesen ist.

Die Rüge der Antragsteller, die Einladung zur Eigentümerversammlung sei bezüglich dieses Tagesordnungspunktes nicht hinreichend bestimmt gewesen, ist zwar berechtigt, aber die Zivilkammer hat rechtsfehlerfrei betont, dass die in der Versammlung anwesenden Antragsteller diesen Einberufungsmangel in der Versammlung nicht beanstandet haben und ihre in der Versammlung abgegebene Stellungnahme zu diesem Tagesordnungspunkt es treuwidrig erscheinen ließe, wenn sie ihre Beschlussanfechtung nunmehr auf den Gesichtspunkt der fehlerhaften Einladung stützen dürften (vgl. OLG Hamm WE 1993, 28 ff).

Die Beurteilung des Landgerichts, dass der Beschluss über das Fällen der Bäume ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen habe und deshalb gemäß § 21 Abs. 4 WEG mehrheitlich habe gefasst werden dürfen, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Das Rechtsbeschwerdegericht darf nur prüfen, ob eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet worden ist, ob der festgestellte Sachverhalt die Tatbestandsmerkmale der maßgeblichen Normen ausfüllt, wobei das Oberlandesgericht an die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts gebunden ist, wenn der Tatrichter den maßgebenden Sachverhalt ausreichend ermittelt (§ 12 FGG), sich bei der Beurteilung des Beweisstoffes mit allen wesentlichen Umständen auseinandergesetzt (§ 25 FGG) und hierbei nicht gegen gesetzliche Beweisregeln und Verfahrensvorschriften (§ 15 FGG) sowie gegen Denkgesetze und zwingende Erfahrungssätze sowie den allgemeinen Sprachgebrauch verstoßen hat (Keidel/Kuntze/Meyer-Holz FGG 15. Aufl. § 27 Rdn. 42 m.w.N.). Gemessen an diesen Kriterien liegt eine Rechtsverletzung nicht vor. Eine Nachprüfung tatsächlicher Verhältnisse in dritter Instanz ist ausgeschlossen. Angesichts des vom Amtsgericht sorgfältig ermittelten Sachverhalts, von dem das Landgericht sich aufgrund der Protokollierung des Ergebnisses der Ortsbesichtigung und der in der Akte befindlichen Lageskizze ein zuverlässiges Bild machen konnte, basiert die vom Landgericht in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht vorgenommene Würdigung dahin, dass die in Rede stehenden Bäume der Liegenschaft kein besonderes Gepräge gegeben haben, nicht auf mangelhafter Tatsachenermittlung. Die vom Landgericht für die Wertung herangezogenen Beurteilungskriterien und Anknüpfungstatsachen sind nicht zu beanstanden; auch die Antragsteller erheben insoweit keine Einwendungen gegen die sachlichen Erwägungen der Zivilkammer, die alle wesentlichen Umstände berücksichtigt hat. Mit der weiteren Beschwerde können die Antragsteller jedoch nicht mit Erfolg geltend machen, dass eine andere Schlussfolgerung ebenso nahe oder noch näher gelegen hätte als die vom Landgericht gezogene (Meyer/Holz a.a.O. § 27 Rdn. 23, 28 m.w.N.).

4. Wegen der Kostenentscheidung im übrigen (§ 47 WEG) und wegen der Geschäftswertfestsetzung (§ 48 Abs. 3 WEG) wird auf die entsprechenden Ausführungen des Landgerichts im angefochtenen Beschluss verwiesen, weil die dort angeführten Gründe auch für die Rechtsbeschwerdeinstanz maßgeblich sind.

Ende der Entscheidung

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