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Gericht: Oberlandesgericht Hamburg
Beschluss verkündet am 16.07.2001
Aktenzeichen: 2 Wx 116/00
Rechtsgebiete: WEG, FGG


Vorschriften:

WEG § 45 Abs. 1
WEG § 23 Abs. 4
WEG § 43 ff.
WEG § 26
WEG § 25 Abs. 5
WEG § 28
WEG § 21 Abs. 3
WEG § 21 Abs. 4
WEG § 26 Abs. 1 S. 2
WEG § 47
WEG § 48 Abs. 3
FGG § 27
FGG § 29
FGG § 12
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
HANSEATISCHES OBERLANDESGERICHT

Beschluß vom 16.7.2001

2 Wx 116/00

In der Wohnungseigentumssache

Tenor:

1) Die sofortige weitere Beschwerde der Antragssteller gegen den Beschluß des Landgerichts, Zivilkammer 18, vom 30. August 2000 - Az.: 318 T 74/00 (70) - wird zurückgewiesen.

2) Die Antragsteller tragen die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

3) Der Geschäftswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf DM 5.000,00 festgesetzt.

Gründe:

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 27, 29 FGG zulässige weitere sofortige Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einem Rechtsfehler (§§ 27 FGG, 550 ZPO).

I. Die Antragsteller und Antragsgegner sind Wohnungseigentümer der Anlage .......... Die beteiligte Verwaltungsgesellschaft .......................................................ist seit ca. 20 Jahren (mit einer Unterbrechung 1993/94) als Verwalterin tätig, jedoch seit 1983 ohne schriftlichen Vertrag.

Die Antragsteller haben im Wege der Beschlußanfechtung gemäß § 23 Abs. 4, §§ 43 ff. WEG beantragt, einen Beschluß der Eigentümerversammlung vom 7. Dezember 1999 für ungültig zu erklären, der lautet:

"Die Firma

wird als Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz für unbestimmte Zeit - nach WEG maximal fünf Jahre - bestellt, mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Jahresende. Der der Einladung beiliegende Mustervertrag findet keine Anwendung.

- mit einer Gegenstimme ..... mehrheitlich angenommen, keine Enthaltung -."

Das Amtsgericht hatte mit Beschluß vom 7. April 2000 die Beschlußfassung für ungültig erklärt und dies damit begründet, der Beschluß verstoße gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 23 Abs. 3, Abs. 4 WEG), weil bei der Beschlußfassung keine Konkurrenzangebote vorlagen, weil der Beschluß mangels eines gleichzeitig abgeschlossenen Verwaltervertrages nicht ausreichend bestimmt sei und weil die Beteiligte sich aufgrund mehrerer Pflichtverstöße in der Vergangenheit als ungeeignet erwiesen habe.

Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin zu 5) und der beteiligten Verwalterfirma hat das Landgericht mit Beschluß vom 30. August 2000 den amtsgerichtlichen Beschluß abgeändert und den Anfechtungsantrag abgewiesen.

Die vom Amtsgericht in Übereinstimmung mit den Antragstellern angeführten Gründe für einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung hat es nicht für durchgreifend gehalten. Dabei hat es auch geprüft, ob der Wahlvorgang -bei dem die Verwalterfirma in Vollmacht für die Antragsgegner zu 1) und 4) mit abgestimmt hatte - korrekt gewesen sei und dies im Ergebnis bejaht. Schließlich hat das Landgericht weitere Argumente der Antragsteller, die deren Ansicht nach für eine fehlende Eignung der Verwalterin sprechen, geprüft und verworfen.

Dagegen wenden sich die Antragsteller mit der weiteren sofortigen Beschwerde. Sie wiederholen ihre in den Vorinstanzen geltend gemachten Bedenken und machen insbesondere geltend, die Verwalterin habe mit einem Schreiben vom 12. Dezember 1994 sowie einer hämischen, drohenden und herabwürdigenden Äußerung am 7. Dezember 1999 bezogen auf die angebliche Absicht der Antragsteller, ohnehin jeglichen Beschluß über eine Jahresabrechnung anzufechten, die Grenzen der gebotenen Objektivität überschritten.

Sie lasten der Beteiligten ferner an, die am 20. Januar 1999 ergangene Entscheidung des Landgerichts im einem Vorprozeß betreffend die korrekte Abrechnungsweise nicht zu respektieren und für 1998 inzwischen mindestens drei Versionen einer Abrechnung vorgelegt zu haben. Alles in allem erzwinge jedenfalls die Summe der berechtigten Vorwürfe den Schluß auf eine Unfähigkeit der Verwalterin.

II. Die Ausführungen des Landgerichts halten der im Rechtsbeschwerdeverfahren allein zulässigen rechtlichen Nachprüfung in jeder Hinsicht stand.

1) Zu Recht hat das Landgericht den Wahlvorgang als solchen, der zur Wiederbestellung der Beteiligten zum Verwalter führte, unbeanstandet gelassen. Weder liegt ein Abstimmungsfehler vor, noch wäre dieser für das Abstimmungsergebnis kausal geworden.

Der Senat pflichtet der wohl herrschenden Meinung bei, wonach der Verwalter das Stimmrecht von Eigentümern, die er kraft Vollmacht vertritt, auch bei der Abstimmung über seine eigene Bestellung zum Verwalter ausüben darf (BayObLG WuM 1993, 488, 489; Bärmann/Pick/Merle, 8. Aufl., § 26 Rz. 9).

Die von den Antragstellern geäußerte Ansicht, der Verwalter müsse sich in diesen Fällen enthalten, läßt außeracht, daß der bevollmächtigte Verwalter die Interessen der Vollmachtgeber wahrnimmt und nur ihnen im Innenverhältnis verpflichtet sein kann. Die Stimmabgabe zu seinen Gunsten geschieht in Ausübung eines Rechts der anderen Wohnungseigentümer und hat lediglich als Reflex eine eigene Begünstigung zur Folge. Wenn das Gesetz in § 26 WEG die Verwalterbestellung mit Stimmenmehrheit vorsieht und andererseits die Bevollmächtigung des Verwalters möglich ist, ist kein Grund ersichtlich, solche Wohnungseigentümer, die an der Versammlung nicht teilnehmen können, vor die Alternative zu stellen, entweder keinen Einfluß auf die Verwalterbestellung nehmen zu können oder aber einen anderen Bevollmächtigten ihres Vertrauens finden zu müssen. Die gegen den Verwalter stimmende Minderheit hat in solchen Fällen kein schutzwürdiges Interesse, von der Bevollmächtigung des Verwalters zu profitieren.

Die Stimmrechtsverbote des § 25 Abs. 5 WEG greifen schon grundsätzlich nicht ein, denn sie beruhen auf einer Doppelrolle des abstimmenden Wohnungseigentümers, der bei der Beschlußfassung nicht von privaten Interessen geleitet werden soll. Dieser Gedanke trifft für den in Vollmacht abstimmenden Verwalter nicht zu. Es kann nicht allgemein unterstellt werden, er benutze die Stimmen eigenmächtig entgegen den Interessen der Vertretenen, um die eigene Wahl zu erreichen. Abgesehen davon haben im Streitfall die vertretenen Wohnungseigentümer .........und ..................in ihren zur Akte gereichten Stellungnahmen deutlich gemacht, daß sie die Bestellung des Verwalters wünschten. Auch wäre die Wahl sogar ohne diese beiden Stimmen erfolgt (dann im Stimmenverhältnis 3 : 1 bei 2 Enthaltungen statt wie jetzt im Stimmenverhältnis 5 : 1 bei keiner Enthaltung).

2) Der strittige Beschluß ist nicht wegen fehlender Bestimmtheit für ungültig zu erklären.

Die Ausführungen des Landgerichts beruhen auf der herrschenden Trennungstheorie (im Gegensatz zur überwundenen Einheitstheorie), die zwischen der organschaftlichen Stellung des Verwalters einerseits und der schuldrechtlichen Gestaltung des Verwaltungsvertrages unterscheidet.

Bei der Bestellung eines Verwalters gemäß § 26 WEG handelt es sich zunächst nur um einen internen Vorgang der Willensbildung zwischen den Wohnungseigentümern. Soll der Beschluß Außenwirkung erzeugen, so muß eine dem Beschlußinhalt entsprechende rechtsgeschäftliche Erklärung gegenüber dem Verwalter folgen, welche auch konkludent vorgenommen werden kann (Bärmann/Pick/Merle § 23 Rz. 26, 28). Da niemand zur Annahme des Verwalteramtes gezwungen werden kann, bedarf die Bestellung sodann der Annahme durch den Verwalter (Staudinger/Bub, 12. Aufl., § 26 WEG Rz. 123, 211). Die Annahme ist gleichfalls konkludent möglich.

Während nach der Trennungstheorie die Annahme der organschaftlichen Bestellung genügt, bedarf es nach der weitergehenden Vertragstheorie noch des Abschlusses eines Verwaltervertrages (MünchKom Röhl, 3. Aufl., § 26 Rz. 8). Nach beiden letzteren Auffassungen ist der in Rede stehende Beschluß ausreichend bestimmt. Die Essentialia eines Verwaltervertrages stehen fest. Der Senat folgt dem Landgericht in der Einschätzung, daß in der Beschlußfassung (insbesondere auch der Ablehnung des von der Beteiligten vorgelegten schriftlichen Vertragsentwurfes) die Absicht zum Ausdruck kommt, den in der Vergangenheit konkludent geschlossenen Verwaltervertrag mit dem bisherigen Inhalt fortzusetzen. Nachdem die Beteiligte für die Wohnungseigentümer seit 1978 tätig war, die in §§ 27, 28 WEG genannten Aufgaben und Kompetenzen wahrgenommen hatte und über den Preis von DM 25,00 pro Monat und Wohneinheit Einigkeit bestand, war der Inhalt des Verwaltervertrages zwischen den Beteiligten niemals unklar. In Zweifelsfällen tritt die jeweilige gesetzliche Regelung ein. Eine Unklarheit der vertraglichen Rechte und Pflichten behaupten letztlich auch die Antragsteller nicht, denn sie machen gerade geltend, die Beteiligte habe ihre Pflichten nicht ordnungsgemäß erfüllt.

Die Beteiligte hat in der Folgezeit konkludent durch die Fortsetzung ihrer Tätigkeit sowohl die organschaftliche Bestellung als auch das Angebot, gerichtet auf Fortsetzung des alten Verwaltervertrages, angenommen.

3) Ohne Rechtsverstoß hat das Landgericht des weiteren in dem Fehlen von Konkurrenzangeboten anderer Verwalterfirmen zur Vorbereitung der Beschlußfassung einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung nicht erblickt.

Was unter dem Begriff der ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne § 21 Abs. 3, Abs. 4 WEG zu verstehen ist, entscheidet sich nach der Verkehrsauffassung. Ordnungsgemäß ist jede Maßnahme, die dem gemeinschaftlichen Interesse aller Wohnungseigentümer dient, gemessen am Standpunkt eines vernünftigen und wirtschaftlich denkenden Beurteilers (vgl. Niedenführ/Schulze, 5. Aufl., § 21 Rz. 26 m.w.N.).

Keiner abschließenden Entscheidung bedarf die Frage, ob überhaupt und gegebenenfalls in welchen Konstellationen allgemein das Vorliegen von mehreren Konkurrenzangeboten erforderlich ist, um den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung zu genügen. Vorliegend waren weitere Angebote - wie vom Landgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt - jedenfalls deshalb entbehrlich, weil es sich um die Wiederbestellung eines amtierenden Verwalters handelt. Die Probleme der Antragsteller mit der Tätigkeit der Beteiligten betreffen die tatsächliche Durchführung der praktischen Verwaltertätigkeit, welche sich anhand eines Angebots nicht beurteilen läßt. Ein Angebot kann nur einen Leistungskatalog und einen Preis enthalten, nicht aber spätere Konflikte ausschließen oder bestimmte Qualifikationsmerkmale der Verwalterfirma sicherstellen. Da die Beteiligte unstreitig seit Jahren zu einem Preis von DM 25,00 pro Monat und Wohneinheit gearbeitet hat (was gerichtsbekannt als äußerst günstig eingestuft werden darf), konnten Kostengesichtspunkte die Entscheidung nicht beeinflussen. Daß die Antragsteller persönlich nicht mit der Beteiligten einverstanden sind, ändert nichts daran, daß die übrigen Wohnungseigentümer als Mehrheit sich für die Beteiligte entschieden haben, weil sie mit ihrer Tätigkeit zufrieden waren (was in den bereits erwähnten Stellungnahmen einiger Antragsgegner zum Ausdruck kommt).

Die Entscheidung der Wohnungseigentümer für das Bewährte ist zumindest vertretbar. Es ist nicht Aufgabe der Gerichte, eigene etwa abweichende Wertungen uneingeschränkt an die Stelle der Wertung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu setzen. Dem Bemühen der Wohnungseigentümer, jeweils zumutbare praktikable Lösungen des Miteinander zu finden, ist dadurch Rechnung zu tragen, daß die Kontrolle auf Mißbrauchsfälle beschränkt und ein gewisser Beurteilungsspielraum der Beteiligten akzeptiert wird (vgl. etwa OLG Celle DWE 1994, 111 f., 113; OLG Düsseldorf WuM 1999, 352, 353; Senat 2 Wx 27/98 v. 13.03.00 und 2 Wx 103/98 v. 14.03.01). Gemessen an der daraus zu folgernden Zurückhaltung der Gerichte hat das Landgericht die konkrete Beschlußfassung ohne Rechtsverstoß als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung gebilligt.

4) Schließlich ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, wenn das Landgericht im übrigen zu dem Ergebnis gelangt, daß die Wiederbestellung der Beteiligten zum Verwalter nicht unter dem Gesichtspunkt fehlender Eignung gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt.

a) Gemäß § 26 Abs. 1 S. 2 WEG beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit über die Bestellung des Verwalters. Die Beschlußfassung muß sich wie alle Verwaltungsmaßnahmen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung halten. Dagegen verstößt die Bestellung und ist auf fristgerechte Anfechtung hin für ungültig zu erklären, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Wahl dieses Verwalters spricht. Zur näheren Umschreibung dessen, was einen wichtigen Grund darstellt, knüpft die Rechtsprechung an den Fall der Abberufung eines Verwalters aus wichtigem Grunde an. Ein wichtiger Grund ist gegeben, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist. Ein wichtiger Grund gegen die Bestellung eines Verwalters ist dementsprechend dann zu bejahen, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von vornherein nicht zu erwarten ist. Das wiederum wird der Fall sein, wenn Umstände in der Person des Verwalters bekannt sind, die ihn als unfähig oder ungeeignet erscheinen lassen. Zwischen der Abberufung und der Bestellung des Verwalters besteht jedoch ein Unterschied: Mit der Abberufung hat sich Mehrheit der Eigentümer gegen, mit der Bestellung indes für eine bestimmte Person als Verwalter ausgesprochen. An die Beurteilung dessen, was ein wichtiger, gegen die Bestellung sprechender Grund ist, sind deshalb schärfere Maßstäbe anzulegen als bei der Abberufung. Sind die Eigentümer von den behaupteten Unzulänglichkeiten des Verwalters betroffen und halten sie dennoch mit Mehrheit an dem Verwalter fest, wird in der Regel kein wichtiger Grund gegen die Bestellung sprechen. Die Gerichte werden nicht ohne zwingende Notwendigkeit in die Mehrheitsentscheidung der Eigentümer eingreifen (vgl. BayObLG, WE 1990, 68; zustimmend Niedenführ/Schulze, 5. Aufl. § 26 Rz. 12, Horst Müller, 3. Aufl., Rz. 427; Bärmann-Pick-Merle, § 26 Rn 38 m.w.N.).

b) Diesen Grundsätzen entsprechend hat das Landgericht rechtsfehlerfrei darauf abgestellt, daß unter Gesamtwürdigung aller Umstände nur ein grober Pflichtenverstoß der Beteiligten ihre Bestellung hätte ausschließen können. Zutreffend hat es einen solchen verneint.

Die Spannungen zwischen den Antragstellern und der Beteiligten als Verwalter zwangen die übrigen Wohnungseigentümer nicht, auf die aus ihrer Sicht beanstandungsfreie Tätigkeit der Beteiligten zu verzichten. Eine dauerhafte Interessenkollision im Hinblick auf die in früheren Jahren nur in der Wohnung der Antragsteller aufgetretenen Baumängel durfte das Landgericht verneinen, denn in der Tat sind jene im Einzelnen vorgetragenen Vorgänge seit Jahren abgeschlossen. Das Schreiben der Beteiligten vom Dezember 1994, in dem diese im Zusammenhang mit den Antragstellern von "juristischen Mätzchen" gesprochen hatte, stellt zwar eine verbale Entgleisung dar, lag aber zur Zeit des Beschlusses bereits 5 Jahre zurück und ist vom Landgericht zu Recht als ein einmaliges Vorkommnis außeracht gelassen worden. Die in der Versammlung vom 7. Dezember 1999 getane Äußerung, eine Beschlußfassung über die Jahresabrechnung sei zwecklos, weil sie von den Antragstellern ohnehin angefochten würde, läßt möglicherweise Verärgerung erkennen, bedeutet jedoch nicht ein Indiz für schikanöses, benachteiligendes Handeln speziell gegenüber den Antragstellern. Ein Verwalter kann in der Versammlung eine von den Wohnungseigentümern gewünschte Abstimmung nicht aus eigener Machtvollkommenheit unterbinden. Es handelte sich aus der Sicht der Beteiligten um einen auf ein vorangegangenes Verhalten der Antragsteller gestützten Hinweis, dem die Wohnungseigentümer folgen konnten oder auch nicht.

Dahinstehen kann, ob die von den Antragstellern im Einzelnen vorgebrachten zahlreichen Mängel in den von der Beteiligten erstellten Abrechnungen seit 1990 tatsächlich zutreffen. Richtig weist das Landgericht darauf hin, daß die beanstandete Form der Abrechnung (Bilanzierung statt Einnahmen-/Ausgabenrechnung) nicht automatisch die materiell unrichtige Verarbeitung der Rechnungsdaten bedeutet, daß ferner die Beteiligte die von ihr mit sachlicher Begründung gewählte Form mit Duldung der Wohnungseigentümer (auch ohne belegten Widerspruch der Antragsteller selbst) über Jahre fortgeführt hat und daß die Beteiligte schließlich und endlich nachvollziehbarerweise mit einer Umstellung bis zur rechtskräftigen Entscheidung des Landgerichts im Vorprozeß (318 T 108/98 (75)) vom 20. Januar 1999 gewartet hat. Am 7. Dezember 1999 war die Abrechnung für 1999 noch nicht geschuldet. Soweit die Antragsteller an das Verhalten der Beteiligten nach dem 7. Dezember 1999, also nach dem Tag der Bestellung, anknüpfen, kann es für die Beurteilung des Beschlusses von jenem Tage ohnehin nicht herangezogen werden.

Ob die im Einzelnen von den Antragstellern geltend gemachten Differenzen im Zahlenmaterial bei durchgängiger Überprüfung jeder Rechnungsposition tatsächlich bestehen blieben, steht nicht fest und mußte vom Landgericht auch nicht im Rahmen der Amtsermittlungspflicht gemäß § 12 FGG aufgeklärt werden, nachdem die Antragsteller selbst vorgetragen hatten, sie hätten nicht sämtliche Belege eingesehen. Die Antragsteller haben ihre Rechtsbehauptung im Wesentlichen nur auf Vermutungen stützen können. Insofern gab der Vortrag der Antragsteller keinen Anlaß zu gerichtlichen Ermittlungen. Nicht zuletzt auch deshalb, weil sich einige der Divergenzen in der Einzelabrechnung der Antragsteller mit der von ihnen geforderten Umstellung von der Bilanzierung auf die Einnahmen-/Ausgabenrechnung erklären. Jedenfalls trifft die Schlußfolgerung des Landgerichts zu, daß die Fehlerhaftigkeit sämtlicher Abrechnungen der letzten Jahre nicht feststeht und daß auch in Falle einiger Fehler nicht die fachliche Qualifikation der Beteiligten insgesamt in Frage zu stellen wäre.

Was die Führung des nicht optimal verzinsten Rücklagenkontos, die nicht unverzügliche Eintreibung von Wohngeldrückständen sowie die (unstreitige) fehlende Beschlußfassung über die Jahresabrechnungen seit 1990 angeht, pflichtet der Senat dem Landgericht ebenfalls bei. Da die Wohnungseigentümer die gehandhabte Praxis billigten und die Antragsteller selbst keine geeigneten Maßnahmen ergriffen, durfte die Beteiligte davon ausgehen, im Sinne der Wohnungseigentümer zu handeln und speziell im Hinblick auf die Jahresabrechnungen darauf vertrauen, ihre Auslegung von § 13 Abs. 6 der Teilungserklärung (wonach eine Abstimmung über die Jahresabrechnung nicht zwingend wäre) werde gebilligt.

III. Die Kostenentscheidung findet ihre Grundlage in § 47 WEG. Die Antragsteller als unterlegene Partei tragen die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens. Angesichts der divergierenden Entscheidungen der Vorinstanzen entspräche eine Erstattung außergerichtlicher Kosten jedoch nicht der Billigkeit.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung

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