Judicialis Rechtsprechung

2 Wx 30/03

In der Wohnungseigentumssache

hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg, 2. Zivilsenat, am 4. August 2003 durch die Richter

Dr. Lassen, Jahnke, Albrecht

beschlossen:

Tenor:

1. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 18, vom 26.2.2003 wird zurückgewiesen.

2. Die Antragsteller tragen die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens. Außerdem haben sie den Antragsgegnern die im Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

3. Der Geschäftswert der dritten Instanz wird auf Euro 4.000,- festgesetzt.

Gründe:

I.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist nach §§ 45 I, 43 I Ziffer 4 WEG statthaft und zulässig, insbesondere form- (§§ 29 I, IV, 21 II FGG) und fristgerecht (§§ 29 IV, 22 I FGG) eingelegt, sachlich aber unbegründet.

Die Beteiligten sind die Mitglieder der Wohnungseigentumsgemeinschaft Hamburg. Auf dem Grundstück befindet sich ein um 1900 erbautes Haus, das im 2. Weltkrieg etwa hälftig zerstört und 1952 wieder aufgebaut worden ist. An der Rückseite des Gebäudes befinden sich 8 Einzelbalkone und 4 Loggien. § 7 der Teilungserklärung vom 11. September 1980 sieht unter Ziffer 4 vor, dass "Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zwecke des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkone ...)", von diesem "auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen" sind (zum weiteren Inhalt der Teilungserklärung vgl. Bl. 9 ff. der Akte).

Sowohl die Fassadenflächen als auch die Balkone und Loggien sind schadhaft. Sie weisen Rissbildungen und mittlere bis starke Rostbildung auf, insbesondere an den Stahlträgern der Balkonplatten. Durch die umlaufenden, geschlossenen Brüstungen entsteht eine Art Wanne, wodurch sich das Regenwasser auf der Balkonoberfläche sammeln und in die mangelhaften Übergänge zwischen Brüstung und Balkonplatte eindringen kann. Die Balkonbrüstungen der benachbarten Gebäude und an der Front des streitigen Hauses bestehen aus Balkongittern in Stabform.

Auf der Wohnungseigentümerversammlung am 11.12.2001 beschlossen die Wohnungseigentümer unter TOP 2.1 die Sanierung der hinteren Balkone und der hinteren Fassade des Gebäudes. Mit 9 Ja-Stimmen, 3 Nein-Stimmen und 1 Enthaltung wurde beschlossen, zu diesem Zweck die Balkonbrüstungen abzureißen und Balkongeländer zu montieren. Zusammen mit der Sanierung der hinteren Fassade unter Aufbringung eines Beschichtungssystems wurde von einem Kostenrahmen von ca. DM 226.000,- ausgegangen. Zur Auswahl der Balkongeländer sollten zu einem späteren Zeitpunkt Fotos bzw. Zeichnungen mit Ausführungsvarianten beim Verwaltungsbeirat hinterlegt sowie für die Farbwahl Musteranstriche aufgebracht werden. Anschließend sollten die Eigentümer darüber abstimmen.

Die Antragsteller, die mit drei Wohnungen und 157/1000 Miteigentumsanteilen an der Gemeinschaft beteiligt sind, haben diesen Beschluss im vorliegenden Verfahren angefochten. Das Amtsgericht hat den Antrag mit Beschluss vom 27.6.2002 (Aktz.: 303 II 4/02 b) zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die von der Wohnungseigentümerversammlung beschlossenen Sanierungsmaßnahmen noch als modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen anzusehen seien, die mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden könnten. Die beschlossenen Maßnahmen lösten die bestehenden Wasserprobleme am besten und hätten zudem Kostenvorteile. Optische Gründe zum Erhalt des bisherigen Zustandes bestünden nicht. Die gegen diesen Beschluss erhobene sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht mit Beschluss vom 26.2.2003 (Aktz.: 318 T 106/02) zurückgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht auf die Entscheidung des Amtsgerichts Bezug genommen und ergänzend ausgeführt, dass der angefochtene Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Der Wohnungseigentümergemeinschaft komme bei der Entscheidung über Sanierungsmaßnahmen hinsichtlich der Art und Weise ihrer Durchführung, ihres Umfangs und der Kosten ein weiter Ermessensspielraum zu. Es könnten auch solche Sanierungsmaßnahmen getroffen werden, die sich nicht auf die Wiederherstellung des vorherigen Zustandes beschränkten, sondern mit Veränderungen in der Gebäudesubstanz verbunden seien. Dies gelte beispielsweise für Anpassungen an den bisherigen Stand der Technik, aber auch für Eingriffe in die Optik, sofern sie nicht als objektiv nachteilig zu bewerten seien. Ein solcher, objektiv nachteiliger, Eingriff in die Optik des Gebäudes sei vorliegend nicht feststellbar. Die Rückfassade des Gebäudes sei eher schlicht und die geplante Ersetzung der Brüstungen durch Balkongitter würde nicht zu einer negative Abhebung von den Nachbargebäuden führen. Einer etwaigen unterschiedlichen Nutzung der Balkone durch die Wohnungseigentümer könne im Wege einer mehrheitlich beschlossenen Gebrauchsregelung begegnet werden. Inwieweit die Balkongitter geringeren Schutz gegen die Einwirkung von Wind böten, sei weder ersichtlich noch rechtlich relevant. Wirksamer Windschutz sei gegebenenfalls auch auf andere Weise zu erreichen. Im Übrigen seien die zur Zeit vorhandenen Balkonbrüstungen nach dem vorliegenden Gutachten nicht Teil der ursprünglichen Bausubstanz, sondern nach den Kriegszerstörungen aus minderwertigem Material hergestellt worden. Insofern würde die Erneuerung der Brüstung in jedem Fall einen Eingriff in die Bausubstanz erforderlich machen und somit zusätzliche Risiken für die Statik der Balkone hervorrufen.

Die Antragsteller tragen zur Begründung ihrer sofortigen weiteren Beschwerde vor, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Beschlussfassung über Sanierungsmaßnahmen zwar ein Ermessensspielraum zustehe, dieser aber nicht dazu berechtige, sowohl in die Optik als auch die Substanz des Gebäudes erheblich einzugreifen. Die derzeit vorhandenen Balkonbrüstungen seien Teil der ursprünglichen Bausubstanz und es sei zu ihrer Herstellung kein minderwertiges Material verwandt worden. Die Entscheidung darüber, inwieweit die bisherige Ausführung der Rückfront des Hauses erhaltenswert sei, stehe nicht dem Landgericht zu, vielmehr setzten die vorzunehmenden Veränderungen an der Fassade des Hauses einen einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung voraus. Im Übrigen widerspreche der Beschluss § 7 IV der Teilungserklärung vom 11.9.1980, da der Beschluss hinsichtlich der Kostenlast keine § 7 IV der Teilungserklärung entsprechende Differenzierung aufweise. Danach sei jeder Sondereigentümer für die von ihm allein genutzten Gebäudeteile allein verantwortlich. Eine Quotelung der Kosten nach Eigentumsanteilen sei deshalb unzulässig. Vielmehr sei eine individuelle Beschlussfassung über die jeweils vorzunehmenden Sanierungsmaßnahmen erforderlich, damit jeder Wohnungseigentümer wisse, welche Kosten durch die Sanierung auf ihn zukämen. Dies gehe aus dem angefochtenen Beschluss jedoch nicht hervor, so dass der Beschluss mangels hinreichender Bestimmtheit unwirksam sei.

Die Antragsgegner verteidigen die landgerichtliche Entscheidung und weisen darauf hin, dass die vorgesehenen Maßnahmen keinen rechtlich relevanten Eingriff in die Optik des Gebäudes darstellten. Vielmehr seien die Maßnahmen erforderlich, um die Probleme der Entwässerung der Balkone zu lösen. Es würde lediglich der vor der teilweisen Zerstörung im Krieg bestehende Zustand - Balkongitter in Stabform - wiederhergestellt. Ausweislich der Ausführungen der eingeschalteten Sachverständigen sei eine entsprechende Sanierung zur Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustandes der Balkone erforderlich, um dabei auch die Kosten für die Wohnungseigentümergemeinschaft gering zu halten. Eine Wiederherstellung des derzeitigen Zustandes mit gemauerten Balkonbrüstungen könne schon deshalb nicht erfolgen, weil die ursprüngliche Statik eine gemauerte Brüstung gar nicht vorgesehen habe und eine solche Bauweise zur einer Spannungsüberschreitung für die seitlichen Kragträger führe.

II.

Das Landgericht hat rechtsfehlerfrei die sofortige Beschwerde der Antragsteller gegen die amtsgerichtliche Entscheidung zurückgewiesen. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einem Rechtsfehler, auf den hin die Prüfung durch das Rechtsbeschwerdegericht beschränkt ist (§§ 27 FGG, 546 ZPO).

Ohne Rechtsverstoß hat das Landgericht angenommen, dass die durch die Wohnungseigentümer am 11.12.2001 beschlossene Sanierung der hinteren Balkone und der hinteren Fassade des Gebäudes als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung anzusehen ist, die nach §21 III WEG mit einfacher Stimmenmehrheit durch die Wohnungseigentümer beschlossen werden kann.

Die Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung i. S. v. § 21 III WEG ist ein der Konkretisierung im Einzelfall bedürftiger "offener" Rechtsbegriff, der einen gewissen Spielraum für die Auslegung bietet (vgl. Weitnauer, WEG, 8. Auflage, § 21 Rdn 12 m. w. N.). Deshalb ist die Auslegung und Subsumtion des Sachverhalts unter diesen unbestimmten Rechtsbegriff auch für das Rechtsbeschwerdegericht nachprüfbar (vgl. Palandt-Bassenge, BGB, 62. Auflage, § 21 WEG Rdn 7).

Ordnungsgemäß i. S. v. § 21 III WEG sind alle Maßnahmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung oder dem der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden Gebrauch gerichtet sind. Dabei erfolgt eine Maßnahme im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, wenn sie bei objektiver Betrachtungsweise, unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalles, nützlich ist (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Auflage, § 21 Rdn 63 f. m. w. N.). § 21 V WEG zählt insoweit besondere Maßnahmen auf, die regelmäßig zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gehören.

1. Die von den Wohnungseigentümern beschlossenen Sanierungsmaßnahmen beziehen sich auf das Gemeinschaftseigentum. Maßnahmen, die das Sondereigentum betreffen, sind von vornherein nicht von § 21 III WEG gedeckt (Bärmann/Pick/Merle, § 21 Rdn 60). Sollte der Vortrag der Antragsteller so zu verstehen sein, dass sie der Ansicht sind, wegen der in § 7 IV der Teilungserklärung getroffenen Regelung bestehe Sondereigentum des jeweiligen Benutzers an den Balkonen, so ginge diese Einschätzung fehl. Unabhängig davon, dass § 7 IV der Teilungserklärung ein solcher Regelungsgehalt nicht zu entnehmen ist, folgt aus § 5 I, II WEG zwingend, dass solche Gebäudeteile nicht sonderrechtsfähig sind, die entweder die äußere Gestalt des Gebäudes bestimmen oder für dessen Bestand und Sicherheit erforderlich sind. Dementsprechend gehören Balkonaußenwände, Balkondecken und die Balkonplatte einschließlich der Isolierschicht zwingend zum Gemeinschaftseigentum (BGH NJW-RR 2001, 800, 801; BGH NJW-RR 1987, 525, 526; OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 220; BayObLG NJW 1990, 784; Bärmann/Pick/Merle, § 5 Rdn 27). Eine Teilungserklärung, die Balkonbrüstungen zum Sondereigentum erklärte, wäre deshalb unwirksam.

2. Die beschlossene Sanierung der Balkone und der rückwärtigen Fassade des Gebäudes diente der ordnungsgemäßen Instandsetzung des Eigentums i. S. v. § 21 V Nr. 2 WEG und stellte keine nur einstimmig zu beschließende bauliche Veränderung i. S. v. § 22 I WEG dar.

Zutreffend hat das Landgericht darauf hingewiesen, dass der Begriff der Instandsetzung bzw. Instandhaltung i. S. v. § 21 V Nr. 2 WEG nicht bloß eine Erneuerung oder ein Auswechseln bereits vorhandener Bauteile oder Einrichtungen erfasst, sondern bei der Ersatzbeschaffung die technische Weiterentwicklung und den verbesserten Standard unter Berücksichtigung einer vernünftigen Kosten-Nutzen-Analyse mit einschließt. Auch eine über eine bloße Reproduktion hinausgehende Baumaßnahme, die eine bessere und wirtschaftlich sinnvolle Lösung zur Behebung eines Mangels darstellt, ist eine ordnungsgemäße Instandsetzung (OLG Düsseldorf FGPrax 2002, 110; BayObLG ZMR 2002, 209, 210; BayObLG, ZMR 1998, 364, 365; OLG Köln, ZMR 1998, 49; KG, NJW-RR 1994, 1358; Bärmann/Pick/Merle, § 21 Rdn 139; Münchener Kommentar-Röll, BGB, Band 6, 3. Auflage, § 22 WEG Rdn 7). Eine einstimmig zu beschließende bauliche Veränderung i. S. v. § 22 WEG liegt dagegen erst dann vor, wenn eine gegenständliche Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums in Abweichung vom Zustand bei Entstehung des Wohneigentums über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgeht (vgl. HansOLG ZMR 2001, 382; Palandt-Bassenge, § 22 WEG, Rdn 1; Bärmann/Pick/Merle, § 22 Rdn 2). Kommen mehrere mögliche Arten der Sanierung in Betracht, steht der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Auswahl der Sanierungsmaßnahmen ein weiter Ermessensspielraum zu. Vertretbare Mehrheitsentscheidungen sind in diesem Rahmen hinzunehmen (vgl. HansOLG ZMR 2002, 962, 963; HansOLG ZMR 2000, 478, 479; OLG Düsseldorf FGPrax 2002, 110; OLG Düsseldorf FGPrax 1999, 94).

a) Nach dem vorliegenden Gutachten des von den Wohnungseigentümer beauftragten Sachverständigen R. (Bl. 72 ff. d. A.), das vom Landgericht ohne Rechtsverstoß verwertet worden ist, sind die von den Wohnungseigentümern beschlossenen Maßnahmen geeignet, die unstreitig vorhandenen Mängel der Balkone und das sich aus der Ansammlung von Regenwasser auf der Balkonoberfläche ergebende Problem des Röstens der Stahlträger zu beseitigen. Durch die Installation eines Geländersystems kann das Regenwasser vorn und seitlich über die Stirnkanten ablaufen. Damit kann verhindert werden, dass auf der Balkonoberfläche stehen bleibendes Regenwasser in die Balkonplatten und Fassadenanschlüsse eindringt. Darüber hinaus spricht auch das wesentlich geringere Gewicht der Balkongeländer gegenüber den bisher vorhandenen massiven Brüstungen angesichts der vorhandenen Schäden an den Balkonträgern für die von den Wohnungseigentümern mehrheitlich beschlossene Lösung.

b) Die Entscheidung der Wohnungseigentümer für diese Lösung bewegt sich zudem in dem ihnen zur Verfügung stehenden Ermessensspielraum. Die Installation eines Geländersystems erweist sich gegenüber einer Wiederherstellung des bisherigen Zustandes als technisch besser und wirtschaftlich sinnvoller. Rechtsfehlerfrei haben die Vorinstanzen festgestellt, dass nach den Ausführungen des Sachverständigen R. die bisherige technische Lösung immer wieder zu Wasserproblemen führen kann. Zudem hat die von den Eigentümern beschlossene Sanierung Kostenvorteile gegenüber einer Sanierung der Brüstungen. Der Aufwand, die vorhandene Putzfassade und die verputzten Schlackebrüstungen der Balkone und Loggien fachgerecht und optisch ansprechend wieder herzustellen, wäre sehr hoch und würde ebenfalls einen Eingriff in die Bausubstanz notwendig machen. Angesichts des bei der Wiederherstellung der Brüstungen nach den Kriegszerstörungen verwendeten minderwertigen Materials ließe eine solche Vorgehensweise auch kurzfristig neue Rostbildungen befürchten. Der von den Antragstellern erst in der Rechtsbeschwerdeinstanz vorgetragene Einwand, es sei kein minderwertiges Material verwendet worden, kann dagegen keine Berücksichtigung mehr finden. Nach § 27 I 2 FGG i. V. m. § 559 ZPO ist das Gericht an die rechtsfehlerfrei vom Beschwerdegericht festgestellten Tatsachen gebunden. Neuer Tatsachenvortrag und eine Nachprüfung tatsächlicher Verhältnisse ist im Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde ausgeschlossen (vgl. Keidel/Kuntze/Winkler-Meyer-Holz, FGG, 15. Auflage, § 27 Rdn 42).

Das Landgericht hat frei von Rechtsfehlern festgestellt, dass die von der Mehrheit der Wohnungseigentümer beschlossene Errichtung von Balkongeländern auch nicht zu einer nachteiligen Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage führt.

Nach den im Rahmen eines Ortstermins durch das Amtsgericht getroffenen Feststellungen bestehen sowohl die Balkonbrüstungen der benachbarten Gebäude wie auch diejenigen an der Front des streitigen Hauses aus Balkongittern in Stabform. Insoweit führen die Sanierungsmaßnahmen eher zu einer Vereinheitlichung des gesamten Erscheinungsbildes. Die konkrete Auswahl der Ausführungsvariante und der Farbe der Balkongeländer ist außerdem einer späteren Abstimmung durch die Wohnungseigentümer vorbehalten worden.

3. Dem angefochtenen Beschluss steht auch nicht § 7 IV der Teilungserklärung entgegen. Streitgegenstand dieses Verfahrens ist allein der unter TOP 2.1 in der Eigentümerversammlung vom 11.12.2001 gefasste Beschluss. Er regelt nur die Art und Weise der Sanierung der an der rückwärtigen Fassade und den Balkonen befindlichen Mängel und veranschlagt die dabei zu erwartenden Kosten. An der hinreichenden Bestimmtheit dieses Beschlusses bestehen keine Zweifel und ein Verstoß gegen § 7 IV der Teilungserklärung ist nicht ersichtlich.

Die unter TOP 2.4 hinsichtlich der Aufbringung der Kosten getroffene Regelung, wonach die auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Kostenbeiträge nach der Wohnfläche zu berechnen sind, ist indessen schon nicht Gegenstand dieses Verfahrens. Nur zur Vermeidung weiteren Streits sei ausgeführt, dass die in diesem Beschluss getroffene Kostenregelung § 7 IV der Teilungserklärung ebenfalls nicht widerspricht (vgl. zur Auslegung einer wortgleichen Klausel OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 515, 516). Nach § 7 IV der Teilungserklärung soll im vorliegenden Schadensfall nicht der einzelne Wohnungseigentümer, zu dessen Wohnung der jeweilige Balkon gehört, instandhaltungs- und kostenpflichtig sein, sondern die Gemeinschaft, vgl. § 16 II WEG. Während § 7 I der Teilungserklärung die Kosten- und Instandsetzungspflicht des Wohnungseigentümers hinsichtlich seines Sondereigentums regelt, enthält § 7 IV eine weitergehende Verpflichtung des Wohnungseigentümers für im Gemeinschaftseigentum stehende Bauteile, die zu seinem ausschließlichen Gebrauch bestimmt sind (Balkone etc.). Sinn und Zweck dieser Regelung ist demnach, dem Wohnungseigentümer die Kosten für solche Sanierungsmaßnahmen aufzuerlegen, die Gemeinschaftseigentum betreffen, das ausschließlich seinem Gebrauch dient. Dies trifft auf die hier zu sanierenden Teile des Gemeinschaftseigentums jedoch nicht zu. Die ordnungsgemäße Instandsetzung der rückwärtigen Fassade und der Befestigungen der Balkone dient nicht nur dem Gebrauch des jeweiligen Wohnungseigentümers, sondern betrifft die Sicherheit und Standfestigkeit des gesamten Gebäudes. Der derzeitige Zustand hat nach den unangefochtenen Feststellungen des Architekten R dazu geführt, dass nicht nur die Balkone und Loggien schadhaft sind, sondern sogar die Stahlträger der Balkonplatten bereits mittlere bis starke Rostbildung aufweisen. Dass sich auf den Balkonen sammelnde Regenwasser dringt dabei in die mangelhaften Übergänge zwischen Brüstung und Balkonplatte ein. Dass der jeweilige Wohnungseigentümer sogar für solche Schäden individuell aufkommen soll, kommt in der Teilungserklärung nicht hinreichend zum Ausdruck. Vielmehr spricht auch die Regelung in § 7 II, wonach die Außenfassade ausdrücklich von der individuellen Kostentragungspflicht ausgenommen ist, für die hier vorgenommene Auslegung des § 7 IV. Diese führt auch nicht dazu, dass für § 7 IV kein Anwendungsbereich mehr verbliebe. Es sind ohne weiteres Fälle denkbar, in denen der jeweilige Wohnungseigentümer auch für Instandsetzungsarbeiten an den dem Gemeinschaftseigentum zugehörigen Balkonteilen kostenpflichtig ist (Innenanstrich eines Balkon o.a.).

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht der Billigkeit, den im Rechtsbeschwerdeverfahren unterlegenen Antragstellern die Gerichtskosten aufzuerlegen (§ 47 S. 1 WEG). Außerdem ist es im vorliegenden Fall angemessen, den Antragstellern wegen der eindeutigen Rechtslage, die schon von Amts- und Landgericht ausführlich dargelegt worden war, auch die außergerichtlichen Kosten der sofortigen weiteren Beschwerde aufzuerlegen (§ 47 S. 2 WEG). Die gegen die Entscheidung des Landgerichts eingelegte sofortige weitere Beschwerde ist zwar nicht als mutwillig, aber doch als von vornherein offensichtlich aussichtslos einzustufen. In diesen Fällen kommt eine Erstattung nicht erst bei rechtsmissbräuchlichem Verhalten in Betracht (HansOLG, ZMR 2002, 776 ff.; OLG Hamm WuM 1995, 220, 222; BayObLG WuM 1991, 632; BayObLG WuM 1989, 470; Bärmann/Pick/Merle, § 47 Rdn 38). In der Begründung ihrer sofortigen weiteren Beschwerde haben die Antragsteller keine Gesichtspunkte vorgetragen, die die überzeugende Entscheidung des Landgerichts ernsthaft in Frage stellen konnten.

IV.

Den Geschäftswert für die dritte Instanz hat der Senat in Übereinstimmung mit den von den Beteiligten insoweit nicht angegriffenen Entscheidungen der Vorinstanzen auf Euro 4.000,- festgesetzt.

Ende der Entscheidung