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2 Wx 92/98

In der Wohnungseigentumssache

hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg, 2. Zivilsenat, am 28. Juli 2004 durch die Richter Dr. Lassen, Puls, Meyn

beschlossen:

Tenor:

1. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 18, vom 15.Juli 1998 wird zurückgewiesen.

2. Der Antragsteller trägt die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens. Außergerichtliche Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens sind nicht zu erstatten.

3. Der Geschäftswert wird für das Rechtsbeschwerdeverfahren auf 1241,91 € festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten streiten über die Frage, ob sich die Antragsgegnerin mit der Erteilung der Zustimmung zum Verkauf der Eigentumswohnung des Antragstellers in Verzug befand und deshalb zum Ersatz des vom Antragsteller behaupteten Verzögerungsschadens verpflichtet ist.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 07.12.1995 verkaufte der Antragsteller seine Eigentumswohnung an Frau ............

§ 6 Nr. 1 der Teilungserklärung enthält für die Übertragung von Wohnungseigentum folgende Regelung:

"... Die Übertragung des Wohnungseigentums bedarf der schriftlichen Einwilligung des Verwalters.... Bei Reihenhäusern bedarf die Übertragung keiner Zustimmung; sie ist dem Verwalter jedoch unter Vorlage des Vertrages schriftlich anzuzeigen."

§ 18 Nr. 2 der Teilungserklärung (Schlussbestimmungen) lautet:

"Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, bei Veränderungen des Rechtsverhältnisses im Wohnungseigentum, insbesondere beim Abschluss von Verträgen, die Bestimmungen dieser Teilungserklärung und Miteigentumsordnung auf seinen Rechtsnachfolger im Wohnungseigentum rechtsverbindlich überzuleiten einschließlich der Verpflichtung, mit seinem Rechtsnachfolger im Wohnungseigentum entsprechend zu verfahren, soweit diese Bestimmungen nicht schon ohnehin gegen den jeweiligen Rechtsnachfolger im Wohnungseigentum wirken; derartige Verträge müssen insbesondere den Eintritt in den Verwaltervertrag, die Vollmacht für den Verwalter und die Zwangsvollstreckungsunterwerfung gemäß § 13 Ziffer 9 enthalten und sind dem Verwalter in einfacher bzw. vollstreckbarer Ausfertigung kostenfrei zu Verfügung zu stellen."

Vor Abschluss des Kaufvertrages forderte der Antragsteller mit Schreiben vom 05.12.1995 die Antragsgegnerin auf, die Zustimmung für die beabsichtigte Veräußerung zu erteilen. Hierfür setzte er mit weiterem Schreiben vom 19.12.1995 eine Frist bis zum 21.12.1995. Die Antragsgegnerin teilte mit Schreiben vom 18.12.1995 mit, dass die Zustimmung des Verwalters "in notarieller Form auf Basis des Kaufvertrages" erfolge und aus diesem Grund die Übersendung des Kaufvertrages erbeten werde. In einem weiteren Schreiben vom 04.01.1996 teilte die Antragsgegnerin mit, dass sie vor Erteilung der Zustimmung den Kaufvertrag benötige, um eine sorgfältige Überprüfung vornehmen zu können.

Daraufhin nahm der Antragsteller die Antragsgegnerin gerichtlich auf Erteilung der Zustimmung in Anspruch. Am 16.01.1996 ließ die Antragsgegnerin dann die Zustimmung zur Veräußerung notariell beurkunden. Diese Urkunde wurde unter der Treuhandauflage, sie erst weiterzuleiten, wenn die Notarkosten für die Beurkundung bezahlt seien, an den Notar übersandt, der den Kaufvertrag beurkundet hatte. Hiervon erhielten die Kaufvertragsparteien am 23.01.1996 Kenntnis.

Daraufhin haben die Beteiligten den Antrag auf Erteilung der Zustimmung übereinstimmend für erledigt erklärt. Im Mai 1996 wies die Antragsgegnerin dann den Notar an, die Treuhandauflage aufzuheben, so dass die Eigentumsumschreibung erfolgen konnte.

Der Antragsteller verlangte weiterhin Ersatz des Schadens, der in Höhe von 1.885,- DM aufgrund der pflichtwidrigen Verzögerung für den Zeitraum vom 01.01.1996 bis zum 24.01.1996 bei der Käuferin eingetreten und im Wege der Drittschadensliquidation zu ersetzen sei. Hilfsweise machte der Antragsteller einen bei ihm eingetretenen Schaden in gleicher Höhe geltend.

Das Amtsgericht hat durch Beschluss vom 4. September 1997 die Zahlungsanträge zurückgewiesen, da im Hinblick auf den Hauptantrag die Voraussetzungen einer Drittschadensliquidation nicht vorlägen und es sich bei dem Hilfsantrag um eine unzulässige Klageänderung handele. Das Amtsgericht hat ferner die Gerichtskosten gegeneinander aufgehoben und angeordnet, dass außergerichtliche Kosten nicht zu erstatten seien.

Mit seiner sofortigen Beschwerde hat der Antragsteller die Zahlungsansprüche weiter verfolgt, wobei er den Schadensersatzanspruch der Käuferin auf 520,33 DM begrenzt und kumulativ eigene Schadensersatzansprüche in Höhe von nunmehr 1908,64 DM geltend gemacht hat. Er ist überdies der Auffassung, dass der Antragsgegnerin die Gerichtskosten sowie die außergerichtlichen Kosten auferlegt werden müssten, da die Zustimmung zu Unrecht verweigert worden und das Verhalten der Antragsgegnerin schikanös gewesen sei.

Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde durch Beschluss vom 15. Juli 1998 zurückgewiesen. Die Zahlungsansprüche seien unbegründet, da die Antragsgegnerin berechtigt gewesen sei, die Erklärung der Zustimmung von der Vorlage des notariellen Kaufvertrags abhängig zu machen. Dies ergebe sich sowohl aus der Teilungserklärung als auch aus allgemeinen Erwägungen. Die Kostenentscheidung des Amtsgerichts sei ebenfalls nicht zu beanstanden, da weder der geltend gemachte Zustimmungsanspruch noch die Zahlungsansprüche begründet gewesen seien.

Mit der sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt der Antragsteller weiterhin sein Begehren. Nach seiner Auffassung konnte die Antragsgegnerin die Vorlage des notariellen Kaufvertrages vor Erteilung der Zustimmung nicht verlangen, da die Zustimmung nur aus Gründen, die in der Person des Erwerbers liegen, versagt werden könne. Der Inhalt des Kaufvertrages könne hingegen die Versagung der Zustimmung nicht rechtfertigen. Die im Kaufvertrag zur Person enthaltenen Angaben wie Name und Anschrift der Erwerberin habe er der Antragsgegnerin mitgeteilt. Er habe der Antragsgegnerin auch angeboten, ihr weitere Informationen zu verschaffen, falls sie dies wünsche. § 6 Nr. 1 der Teilungserklärung sehe überdies eine "Einwilligung" und damit eine Zustimmung bereits vor Abschluss des Vertrages vor. Dieser Regelung könne im Übrigen auch kein Anspruch auf Vorlage des Kaufvertrages entnommen werden, da eine Vorlagepflicht nur für die Veräußerung von Reihenhäusern vorgesehen und als vorzulegender "Vertrag" die Auflassung und nicht der Kaufvertrag anzusehen sei. Sollte die Teilungserklärung eine Verpflichtung zur Vorlage des Kaufvertrages enthalten, sei eine solche Bestimmung unwirksam.

Der Antragsteller beantragt,

auf die sofortige weitere Beschwerde des Beschwerdeführers die Beschwerdeentscheidung des Landgerichts Hamburg vom 15. Juli 1998 (318 T 178/97) wie folgt abzuändern:

1. Die Antragsgegnerin wird verpflichtet, € 266,04 (DM 520,33) an Frau Inka Bluhm (geb. Kröger) sowie weitere € 975,87 (DM 1908,64) nebst 4% Jahreszinsen hieraus ab Rechtshängigkeit an den Antragsteller zu bezahlen.

2. Die Antragsgegnerin trägt die Gerichtskosten einschließlich derjenigen des Beschwerdeverfahrens in beiden Rechtszügen und erstattet dem Antragsteller seine außergerichtlichen Kosten.

Die Antragsgegnerin beantragt,

die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen.

Sie ist der Ansicht, dass sich ein Anspruch auf Vorlage des Kaufvertrages schon aus der Teilungserklärung ergebe.

II.

Das Rechtsmittel des Antragstellers ist gemäß §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG, 27 FGG statthaft und zulässig, weil es form- und fristgerecht (§ 29 FGG) eingelegt worden ist. Es ist jedoch unbegründet, denn der Beschluss des Landgerichts beruht nicht auf einer Rechtsverletzung, auf die allein hin das Oberlandesgericht die angefochtene Entscheidung überprüfen darf (§§ 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO).

1. Das Landgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die vom Antragsteller geltend gemachten Schadensersatzansprüche nicht bestehen.

a) Die Antragsgegnerin befand sich mit der Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung der Eigentumswohnung nicht in Verzug. Dabei kann offen bleiben, ob das Landgericht zu Recht davon ausgegangen ist, dass der Verwalter generell die Vorlage des Kaufvertrages verlangen kann. Jedenfalls ergibt sich aus der vorliegenden Teilungserklärung, dass die Antragsgegnerin vor Erteilung ihrer Zustimmung die Vorlage des Kaufvertrages fordern konnte.

Ist in der Teilungserklärung wie vorliegend geregelt, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, kann diese gemäß §12 Abs. 2 S. 1 WEG nur aus wichtigem Grund versagt werden. Der Zweck des § 12 WEG ist es, das Eindringen unerwünschter Personen in die Eigentümergemeinschaft zu verhindern. Deshalb muss sich nach allgemeiner Ansicht der wichtige Grund aus der Person des Erwerbers ergeben, z.B. aus dessen finanzieller oder persönlicher Unzuverlässigkeit (HansOLG DWE 1994, 148, 150; BayObLG NJW-RR 1993, 280, 281; OLG Frankfurt a.M. DWE 1994, 37; Bärmann/Pick/Merle, 9.Aufl. 2003, § 12 Rn 32). Der Zustimmungsberechtigte darf sich hingegen nicht am sonstigen Inhalt der notariellen Urkunde orientieren (OLG Frankfurt a.M. DWE 1994, 37). Dem entspricht die vorliegende Teilungserklärung, denn nach § 6 Nr. 2 der Teilungserklärung darf die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund versagt werden, wenn entweder die Besorgnis besteht, dass der Erwerber die sich aus dem Wohnungseigentum ergebenden Verpflichtungen nicht ordnungsgemäß erfüllen wird oder Zweifel bestehen, ob sich der Erwerber oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person in die Hausgemeinschaft einfügen wird.

Der Verwalter ist nach dem Verwaltervertrag verpflichtet, vor Erteilung der Zustimmung eine sorgfältige Prüfung vorzunehmen. Erteilt der Verwalter seine Zustimmung ohne vorherige Überprüfung und stellt sich dann die finanzielle oder persönliche Unzuverlässigkeit des Erwerbers heraus, ist er der Wohnungseigentümergemeinschaft unter Umständen zum Schadensersatz verpflichtet.

Der Veräußerer ist im Rahmen des Zustimmungsverfahrens verpflichtet, dem Verwalter jede ihm mögliche Information über den Erwerber zu geben oder diesen zu einer Selbstauskunft zu veranlassen (BayObLG DWE 1983, 26; OLG Köln NJW-RR 1996, 1296, 1297; KG ZMR 1990, 68). Die Erfüllung der Informationspflicht kann zur Vorbedingung für die Erteilung der Zustimmung gemacht werden (KG ZMR 1990, 68).

Ob der Veräußerer im Rahmen dieser Informationspflicht dem Verwalter den notariellen Kaufvertrag vorlegen muss, ist von der Rechtsprechung bislang nicht entschieden worden. In der Literatur wird diese Frage kontrovers beurteilt (ablehnend: Köhler/Bassenge, Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht, S. 1540; Deckert, Die Eigentumswohnung, Rn 1568; bejahend: Liessem, NJW 1988, 1306, 1307; Sohn, Die Veräußerungsbeschränkung im Wohnungseigentumsgesetz, S. 89).

Ob der Verwalter generell die Vorlage des Kaufvertrages verlangen kann, braucht im vorliegenden Fall nicht entschieden zu werden. Denn hier kann der Teilungserklärung eine nähere Ausgestaltung der Informationspflichten entnommen werden. Aus § 6 Nr. 1 i.V.m. § 18 Nr. 2 der Teilungserklärung ergibt sich, dass der Antragsteller der Antragsgegnerin den Kaufvertrag vorlegen musste.

In § 6 Nr. 1 der Teilungserklärung ist festgelegt, dass die Übertragung des Wohnungseigentums der schriftlichen Einwilligung des Verwalters bedarf. Ferner ist geregelt worden, dass die Übertragung des Eigentums an einem Reihenhaus keiner Zustimmung des Verwalters bedarf, diesem aber unter Vorlage des Vertrages schriftlich anzuzeigen ist.

Zwar ist für die zustimmungsbedürftige Übertragung einer Eigentumswohnung die Vorlage des Kaufvertrags nicht ausdrücklich angeordnet worden, doch ist die Teilungserklärung dahingehend auszulegen, dass auch in diesem Fall der Vertrag vorzulegen ist. Wenn bereits bei einem nur anzeigepflichtigen Geschäft der entsprechende Vertrag vorgelegt werden muss, kann nichts anderes für ein zustimmungspflichtiges Geschäft gelten, bei dem die Zustimmung von einer vorhergehenden Prüfung der Person des Erwerbers abhängt. Dies ist die für einen unbefangenen Leser nächstliegende Bedeutung dieser Klausel, auf welche bei der Auslegung von Teilungserklärungen abgestellt werden muss (vgl. z.B. Bärmann/Pick, 9. Aufl., RN 53 zu § 10 WEG m.w.N.)

Dabei gibt es keinen Anhaltspunkt, dass mit dem vorzulegenden "Vertrag" nur die Auflassung und nicht der Kaufvertrag gemeint ist. Dies gilt umso mehr, als in der Praxis regelmäßig die Erklärung der Auflassung in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen wird.

Überdies ist § 6 Nr. 1 der Teilungserklärung im Zusammenhang mit der in § 18 Nr. 2 der Teilungserklärung getroffene Regelung zu sehen. Gemäß § 18 Nr. 2 der Teilungserklärung ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, beim Abschluss von Verträgen über das Wohnungseigentum die Bestimmungen der Teilungserklärung und Miteigentumsordnung auf seinen Rechtsnachfolger überzuleiten und diese Verträge dem Verwalter zur Verfügung zu stellen. Diese Regelung betrifft auch die Übertragung einer Eigentumswohnung und soll dem Verwalter offensichtlich die Überprüfung ermöglichen, ob der Erwerber die Verpflichtungen aus dem Wohnungseigentum - wie in der Teilungserklärung vorgesehen - übernommen hat. Insbesondere muss sich nach § 13 Nr. 9 der Teilungserklärung jeder Wohnungseigentümer (möglichst im Kaufvertrag über das Wohnungseigentum) der sofortigen Zwangsvollstreckung in Höhe von 500,- DM gegenüber dem Verwalter unterwerfen, um eine schnelle Durchsetzung von Wohngeldansprüchen zu ermöglichen.

Dies ist ein Gesichtspunkt, der auch im Rahmen der Überprüfung des Erwerbers im Zustimmungsverfahren Bedeutung hat. Hat der Erwerber im Kaufvertrag die Verpflichtungen aus der Teilungserklärung nicht übernommen, könnte dies ein Hinweis darauf sein, dass es dem Erwerber an Zuverlässigkeit mangelt. In diesem Fall wäre dann unter Umständen die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums aus in der Person des Erwerbers liegenden Gründen zu verweigern. Insofern erlaubt der Kaufvertrag Aufschluss über die Person des Erwerbers, der über die Angabe von Name und Anschrift des Erwerbers hinausgeht. Dass die Antragsgegnerin letztlich die Zustimmung auch ohne Vorlage des Kaufvertrages erteilt hat, ändert nichts daran, dass sie zunächst die Vorlage verlangen konnte.

Der Teilungserklärung lässt sich hingegen nicht entnehmen, dass der Verwalter die Zustimmung bereits vor Abschluss des Kaufvertrages zu erteilen hat und deshalb dessen Vorlage nicht verlangen kann. In § 6 Nr. 1 der Teilungserklärung ist zwar zunächst von der "Einwilligung" des Verwalters die Rede. Weiter heißt es jedoch, die Übertragung des Eigentums an einem Reihenhaus bedürfe keiner "Zustimmung". Nach § 6 Nr. 2 der Teilungserklärung kann die "Zustimmung" nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Daraus ergibt sich, dass die Begriffe "Einwilligung" und "Zustimmung" hier synonym verwendet werden und sowohl eine vorherige Zustimmung im Sinne einer Einwilligung gemäß § 183 S. 1 BGB als auch eine nachträgliche Zustimmung im Sinne einer Genehmigung gemäß § 184 Abs. 1 BGB möglich ist.

Die dargelegte Ausgestaltung der Informationspflichten in der Teilungserklärung ist wirksam. Unwirksam wäre nur eine Bestimmung in der Teilungserklärung, nach der die Versagung der Zustimmung auch aus anderen als dem oben erläuterten wichtigen Grund zulässig ist. Eine solche Bestimmung liegt hier jedoch nicht vor, da lediglich bestimmte Informationspflichten, nicht aber weitere Versagungsgründe geregelt worden sind.

b) Das Landgericht hat zutreffend festgestellt, dass die Antragsgegnerin die Aushändigung der Verwalterzustimmung nicht von der Bezahlung der Beurkundungskosten durch den Antragsteller abhängig machen durfte. Diese pflichtwidrige Verzögerung hat indessen - wie das Landgericht auf S. 15 f. seines Beschlusses überzeugend ausgeführt hat - nicht zur Entstehung der geltend gemachten Schäden geführt. Die geltend gemachten Schäden sind sämtlich in der Zeit bis zum 24.01.1996 und damit unabhängig von der pflichtwidrigen Ausübung des Zurückbehaltungsrechts entstanden. Diese Feststellung greift der Antragsteller mit seiner sofortigen weiteren Beschwerde auch nicht an, sondern weist lediglich noch einmal darauf hin, dass das Verhalten der Antragsgegnerin pflichtwidrig gewesen sei.

2. Soweit sich der Antragsteller auch gegen die Kostenentscheidung des Landgerichts wendet, ist diese ebenfalls im Rahmen der sofortigen weiteren Beschwerde zu überprüfen. Anders als im Beschwerdeverfahren kann im Rechtsbeschwerdeverfahren die Kostenentscheidung des Tatrichters nur noch eingeschränkt, nämlich auf Rechtsfehler hin überprüft werden, also darauf, ob der Tatrichter von ungenügenden oder verfahrenswidrig zustande gekommenen Feststellungen ausgegangen ist, wesentliche Gesichtspunkte außer Acht gelassen oder gegen Denkgesetze oder allgemeine Erfahrenssätze verstoßen hat oder er sonst die Grenzen des eingeräumten Ermessens überschritten hat (vgl. Bärmann/Pick/Merle, 9.Aufl. 2003, § 47 Rn 56). Einen solchen Ermessensfehler lässt die Entscheidung des Landgerichts nicht erkennen. Das Landgericht hat zur Begründung seiner Kostenentscheidung darauf abgestellt, dass die Anträge des Antragstellers von vornherein unbegründet gewesen seien, da die Antragsgegnerin berechtigt gewesen sei, vor Erteilung der Zustimmung die Vorlage des Kaufvertrages zu verlangen. Deshalb sei dem Antragsteller die Kostenlast hinsichtlich der Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens aufzuerlegen. Aus dem gleichen Grund könne dem Antrag des Antragstellers, die Antragsgegnerin zur Erstattung seiner außergerichtlichen Kosten zu verpflichten, nicht entsprochen werden. Diese Ausübung des dem Landgericht durch § 47 WEG eingeräumten Ermessens ist nicht zu beanstanden.

Die Kostenentscheidung für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 47 WEG. Da der Antragsteller mit seiner sofortigen weiteren Beschwerde keinen Erfolg hat, entspricht es billigem Ermessen, ihm die Gerichtskosten aufzuerlegen, § 47 S. 1 WEG. Es handelt sich um eine typische wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit, so dass kein Grund besteht, von dem in § 47 S. 2 WEG enthaltenen Grundsatz abzuweichen, dass jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst trägt.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Der Betrag von 1241,91 € entspricht dem Wert der Zahlungsanträge.

Ende der Entscheidung