Judicialis Rechtsprechung

1. Eine Eigentümerversammlung in einem Wohnwagen des Verwalters kann für einzelne Wohnungseigentümer unzumutbar sein, wenn zwischen ihnen und dem Verwalter gespannte zwischenmenschliche Beziehungen bestehen.

2. Soll eine Wohnungseigentümerversammlung zwischen Weihnachten und Neujahr stattfinden, ist auf das Interesse der einzelnen Wohnungseigentümer, in dieser Zeit ihre Angehörigen zu besuchen, besondere Rücksicht zu nehmen.

3. Ein Verwalter der gegen diese Grundsätze verstößt, kann sich als ungeeignet erweisen.

15 W 109/00 OLG Hamm 23 T 269/99 LG Bielefeld 3 II (WEG) 11/99 AG Bielefeld

In der Wohnungseigentumssache

Der 15. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm hat am 12. Dezember 2000 auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) bis 4) vom 01. März 2000 gegen den Beschluss der 23. Zivilkammer des Landgerichts Bielefeld vom 25. Januar 2000 durch die Richter am Oberlandesgericht Budde, Engelhardt und Christ

beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde werden den Beteiligten zu 2) bis 4) auferlegt.

Eine Erstattung außergerichtliche Auslasten findet nicht statt.

Der Geschäftswert wird auf 10.560,00 DM festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 2) und 3) begründeten durch Teilungserklärung vom 3.4.1984 die eingangs genannte Wohnungseigentumsanlage in Bielefeld, die aus 3 Wohneinheiten besteht. Verwalter wurde ihr Vater, vier Beteiligte zu 4). Im Jahre 1985 erwarben die Beteiligten zu 1) die im Dachgeschoß gelegene Wohneinheit. Eigentümer der beiden anderen Wohneinheiten sind die Beteiligten zu 2) und 3). Die Erdgeschosswohnung bewohnen der Beteiligte zu 4) und seine Ehefrau, der der Nießbrauch an den Wohnungen ihrer Kinder Zusteht und die im Innenverhältnis die Lasten und Kosten dieser Wohnungen zu tragen hat.

Im vorangegangenen Verfahren 3 II (WEG) 86/98 Amtsgericht Bielefeld einigten sich die Beteiligten am 23.10.1998 darauf, dass der Beteiligte zu 4) jedenfalls bis zum 31.12.1998 zum Verwalter der Wohnungseigentumsanlage bestellt wird und noch im Jahre 1998 eine Eigentümerversammlung stattfindet, u.a. mit den Tagesordnungspunkten Wahl eines Verwalters und Abschluss eines Verwaltervertrages.

Mit Schreiben vom 15.12.1998 lud der Beteiligte zu 4) zu einer Eigentümerversammlung am 28.12.1998 um 18.00 Uhr in seinem Wohnmobil, das auf dem Hof der Wohnanlage steht, ein. Als Tagesordnungspunkte waren die Verwalterneuwahl, der Abschluss eines Verwaltervertrages, die Genehmigung des Wirtschaftsplanes 1999, die Lampenverkleidung im Treppenhaus und die Neuverteilung der Heizenergiekosten vorgesehen. Dem Schreiben waren der Entwurf eines Verwaltervertrages, der Entwurf des Wirtschaftsplanes 1999, eine Aufstellung der Aufgaben des Hausmeisters, ein Verzeichnis über die Grundstückspflege und ein Kostenplan für anstehende Reparaturen (Gesamtvolumen: ca. 21.200,00 DM) beigefügt. Der Entwurf des Wirtschaftsplanes sah insbesondere Reparaturnachzahlungen von insgesamt 20.586,00 DM und Rücklagennachzahlungen von insgesamt 68.623,00 DM jeweils für den Zeitraum Juni 1985 bis Dezember 1998 vor.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 18.12.1998 baten die Beteiligten zu 1) wegen Verhinderung um eine Verlegung der Eigentümerversammlung sowie um die Abhaltung an einem anderen Ort. Mit anwaltlichem Schreiben vom 22.12.1991 wies der Beteiligte zu 4) diese Bitte zurück.

Am 28.12.1998 fand die Eigentümerversamnlung in dein Wohnmobil statt. An ihr nahmen die Beteiligten zu 2) bis 4) teil. Gegenstand der weiteren Beschwerde sind nur noch die zu TOP 1 und 2 mit den Stimmen der Beteiligten zu 2) und 3) gefassten Beschlüsse über die Wahl des Beteiligten zu 4) zum Verwalter und den Abschluss des Verwaltervertrages.

Mit einem am 26.1.1999 bei Gericht eingegangen Schriftsatz haben die Beteiligten zu 1) sämtliche Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 28.12.1998 angefochten. Sie haben geltend gemacht, die Beschlüsse seien formell fehlerhaft gefasst worden, weil der Ort und der Zeitpunkt der Eigentümerversammlung für sie unzumutbar gewesen seien. Der Beteiligte zu 4) sei als Verwalter nicht geeignet. Die Beteiligten zu 2) bis 4) sind dem Antrag entgegengetreten. Sie haben geltend gemacht, an der Eignung des Beteiligte zu 4), der über eine Erfahrung von mehreren Jahrzehnten als Hausverwalter verfüge, bestünden keine Zweifel. Der Beteiligte zu 4) habe bewußt einen ruhigeren Tag zwischen den Feiertagen gewählt, der die Abkömmlichkeit "möglichst aller Beteiligten" sicherstellen konnte. Was den Verhandlungsort anbetreffe, sei "bewußt ein neutraler, gleichwohl aber zentraler Standpunkt im Hof des Objekts" ausgesucht worden.

Mit Beschluss vom 17.6.1999 hat das Amtsgericht den zu Top 3 gefassten Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.12.1998 über den Wirtschaftsplan für ungültig erklärt und im übrigen die Anträge der Beteiligten zu 1) zurückgewiesen. Gegen diese ihnen am 1.7.1999 zugestellte Entscheidung haben die Beteiligten zu 1) mit Schriftsatz vom 15.7.1999 sofortige Beschwerde eingelegt, die am gleichen Tage bei Gericht eingegangen ist. Mit ihrem Rechtsmittel haben sie bis auf die Anfechtung des zu TOP 4 gefassten Beschlusses der Eigentümerversammlung über die Beseitigung eines Schadens an der Lampe im Treppenhaus ihre ursprünglichen Anträge weiterverfolgt.

Die Beschwerdekammer des Landgerichts hat mit den Beteiligten am 16.11.1999 und 25.1.2000 mündlich verhandelt. Dabei gab der Beteiligte zu 4) an, der Termin vom 28.12.1998 habe der Familie sehr gut gepasst. Nachdem die Beteiligten zu 2) und 4) erklärt hatten, in der Eigentümerversammlung vom 28.12.1998 sei unter Top 5 ein Beschluss nicht gefasst worden, haben die Beteiligten das Verfahren insoweit überereinstimmend für erledigt erklärt.

Mit Beschluss vom 25.01.2000 hat das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels abgeändert und die zu TOP 1 und 2 gefassten Beschlüsse für ungültig erklärt.

Hiergegen richtet sich die mit Anwaltsschriftsatz vom 01.03.2000 eingelegte sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) bis 4), der die Beteiligten zu 1) entgegengetreten sind.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist nach §§ 45 Abs.1 WEG, 27, 29 FGG statthaft und form- und fristgerecht eingelegt worden. In der Sache ist das Rechtsmittel jedoch unbegründet, weil die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Gesetzes beruht, § 27 Abs.1 FGG.

1) Das mit einer zulässigen Erstbeschwerde befasste Landgericht hat im Kern ausgeführt: Die Wahl des Beteiligten zu 4) entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil der Beteiligte zu 4) sein Amt zugunsten einzelner Wohnungseigentümer führe, anstatt die Interessen aller Eigentümer zu vertreten und auszugleichen. Da es sich um eine kleine Gemeinschaft handele, erlange der Beteiligte zu 4) aufgrund seiner familiären Stellung durch sein Amt einen maßgeblichen Einfluss und sei in der Lage zu majorisieren. Da zudem seine Ehefrau als Nießbrauchsnehmerin im Innenverhältnis sämtliches Wohngeld zu zahlen habe, müssten die Beschlüsse besonders ausgewogen vorbereitet werden, weil sonst die Verwaltung über das Gericht laufe. Der Beteiligte zu 4) stelle aber seine eigenen Interessen in den Vordergrund, was sich auch im abgeschlossenen Verwaltervertrag zeige. So wolle er in finanzieller Hinsicht freie Hand haben bei Aufträgen an Handwerker bis zu einem Betrag von 3.000,00 DM, für außerordentliche Eigentümerversammlungen beanspruche er eine Sondervergütung von 600,00 DM und seinen Sohn, den Beteiligten zu 2), wolle er zum Hausmeister einsetzen. Bei der Einberufung der Versammlung vom 28.12.1998 habe er zeitlich und örtlich nur auf die Interessen seiner Familienangehörigen abgestellt, obwohl den Beteiligten zu 1) angesichts des angespannten zwischenmenschlichen Verhältnisses eine Versammlung im Wohnmobil des Beteiligten zu 4) unzumutbar sei, und obwohl auch sie einen Anspruch auf einen Termin hätten, der ihren zeitlichen Möglichkeiten entspreche, zumal der Beteiligte zu 4) genügend Vorbereitungszeit gehabt habe, den Termin noch vor Weihnachten abzuhalten. Zweifel an seiner Eignung bestünden auch deshalb, weil er ohne jede rechtlichen Grundlage den Heizungskeller verschlossen habe, in der Vergangenheit nicht Beschlüsse der Gemeinschaft zur Deckung der Kosten durchgesetzt und in den Jahren 1925 bis 1996 keine Beschlüsse zur Bildung einer Instandhaltungsrücklage herbeigeführt habe. Dieses Versäumnis wolle er dadurch beheben, dass die Gemeinschaft Rückstände aus mehr als einem Jahrzehnt in Höhe von 89.000 DM auf einmal ausgleiche, obwohl derzeit nach seinen Angaben ein Reparaturbedarf von lediglich 30.000 DM bestehe.

2) Das Landgericht hat zunächst zu Recht die unter TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 28.12.1998 mehrheitlich beschlossene Wahl des Beteiligten zu 4) für ungültig erklärt. Die Bestellung eines Verwalters nach § 26 WEG ist eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung. Daher kann jeder einzelne Wohnungseigentümer nach § 21 Abs.3, 4 WEG verlangen, dass sich die Beschlussfassung über die Verwalterbestellung im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung hält (vgl. nur Bärmann/Merle, WEG, 8. Aufl., § 26 Rn.37 m.w.N.). Ein wichtiger Grund gegen die Bestellung liegt vor, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem zu bestellenden Verwalter unzumutbar und das erforderliche Veratrauensverhältnis von Anfang an nicht zu erwarten ist. Das ist der Fall, wenn Umstände in der Person des Verwalters liegen, die ihn als unfähig oder ungeeignet für dieses Amt erscheinen lassen (BayObLG WuM 1989, 264; Bärmann/Merle, a.a.O., §. 26 Rn. 38).

Diese Voraussetzungen liegen nach den Feststellungen des Landgerichts vor.

Mit dem Landgericht hält der Senat den Beteiligten zu 4) aus folgenden Gründen für ungeeignet, das Verwalteramt wahrzunehmen:

Der Verwalter hat bei der Ausübung seines Amtes die Interessen aller Wohnungseigentümer zu berücksichtigen. Diese Pflicht hat der Beteiligte eklatant verletzt, als er die auf gerichtliche Veranlassung anberaumte Eigentümerversammlung einberief. Die Wahl des Zeitpunkts und des Ortes einer Eigentümerversammlung steht im pflichtgemäßen Ermessen der für die Einberufung zuständigen Person. Die Ermessensgrenzen ergeben sich aus der Funktion der Wohnungseigentümerversammlung als Ort der gemeinsamen Willensbildung (Bärmann/Merle, 8.Auflage, § 24 Rn.47). Zeit und Ort müssen daher verkehrsüblich und zumutbar sein, um allen Wohnungseigentümern die Teilnahme zu ermöglichen und nicht zu erschweren (OLG Frankfurt OLGZ 1982, 418; BayObLGZ 1987, 219; Senat WE 1992, 136; OLG Zweibrücken WE 1994, 146; Staudinger/Bub, 13. Bearbeitung, § 24 WEG Rn.44ff; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 3.Auflage, Rn.351; Huff WE 1988,51). Der Beteiligte zu 4) hat indes für die Versammlung einen Ort und eine Zeit gewählt, bei der er ausschließlich darauf geachtet hat, ob der Termin und der Ort seinen Familienangehörigen gut auskommt, berechtigte Einwände der Beteiligten zu 1) gegen den gewählten Ort und deren Wunsch auf Terminsverlegung hat er dagegen nicht gelten lassen. Gerade weil diese Versammlung der Beilegung der früheren Streitigkeiten dienen sollte und gerade weil außer seiner Familie nur die Beteiligten zu 1) zur Wohnungseigentümergemeinschaft zählen, musste er auf deren Wünsche zur Verlegung von Zeit und Ort der, Versammlung eingehen. Dass seine Finder in der Zeit zwischen Weihnachten und Neujahr Verwandtenbesuche durchführen und Eltern besuchen, akzeptiert er, dass aber auch die Beteiligten zu 1) diese Zeit zu Verwandtenbesuchen nutzen wollen, stößt bei ihm auf Unverständnis und verleitet ihn zu dem bissigen Kommentar, "die Beteiligten zu 1) seien am 27.12.1998 in ihren eintägigen Jahresurlaub gefahren" und am 29.12. zurückgekehrt. Ohne jegliches Einfühlungsvermögen für die Interessenlage der Beteiligten zu 1) hat er die, Versammlung zudem in seinem Wohnmobil abgehalten, was für diese angesichts der schon lange währenden Spannungen unzumutbar ist, wie das Landgericht zutreffend angenommen hat.

Die mit der Rechtsbeschwerde hiergegen erhobenen Einwände greifen nicht durch. Sie bestätigen im Gegenteil die Notwendigkeit, für die Gemeinschaft einen anderen Verwalter zu bestellen. Indem die Beteiligten zu 2) bis 4) hervorheben, dass "die Beschlussfassung auf den qualifizierten Mehrheitsverhältnissen beruhe, die von den Beteiligten zu 1) im Ergebnis aufgrund ihrer (Minderheits-) Beteiligung auch bei persönlicher Anwesenheit nicht anders zu beeinflussen gewesen wären", räumen sie nämlich ausdrücklich ein, dass de Beteiligten zu 1) bei den derzeitigen Mehrheitsverhältnissen keine Chance haben, überhaupt eine von dem Beteiligten zu 4) vorgeschlagene Beschlussfassung zu beeinflussen. Dies führt, wie das Landgericht treffend formuliert hat, zu einer Verwaltung über das Gericht. Bei dieser Situation ist daher mit den Händen zu greifen, dass die Gemeinschaft einen neutralen Verwalter benötigt, der gegenüber allen Wohnungseigentümern über soviel Autorität und Durchsetzungskraft verfügt, dass die beiderseitigen Interessen zur Kenntnis genommen und abgewogen werden. Dass der Beteiligte zu 4) über diese für ein Verwalteramt notwendigen Fähigkeiten nicht verfügt, zeigt sich auch daran, dass er gegen den erklärten Willen der Beteiligten zu 1) beabsichtigt, den Beteiligten zu 3) zum Hausmeister zu bestellen, obwohl er wissen müsste, dass er für dieses Vorhaben vermutlich auf deren Stimme angewiesen ist, weil der Beteiligte zu 3) insoweit nach § 25 Abs.5 WEG bei einer Beschlussfassung nicht stimmberechtigt ist. Schließlich spricht gegen seine Eignung, dass er in den Wirtschaftsplan 1999 eine Instandhaltungsrücklage für die Vergangenheit, nämlich die Jahre 1985 bis 1998 in Höhe von 68.623,00 DM einberechnet hat, obwohl Anteile an der Instandhaltungsrückstellung, die ausschließlich der wirtschaftlichen Absicherung künftig notwendiger Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dient (Bärmann/Merle, a.a.O., § 21 Rn. 150), nur für die Zukunft erhoben werden können; außerdem müssen sie der Höhe nach angemessen sein, was aber nicht mehr gegeben ist, wenn allein die Beteiligten zu 1) schon mit Beiträgen von über 20.000,00 DM belastet werden.

War demnach der unter TOP 1 gefasste Beschluss für ungültig zu erklären, weil die Bestellung des Beteiligten zu 4) nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, war, wie das Landgericht zutreffend angenommen hat, auch der zu TOP 2 gefasste Beschluss über den Abschluss eines Verwaltervertrages mit dem Beteiligten zu 4) für ungültig zu erklären, ohne dass es einer inhaltlichen Überprüfung dieses Vertrages bedurfte.

Bei dieser Sachlage konnte das Landgericht es auch offenlassen, ob die Beschlüsse zu TOP 1 und 2 bereits wegen des dargelegten formellen Einberufungsmangels aufzuheben sind. Ebenso konnte die in der Rechtsprechung noch nicht geklärte Frage dahin stehen, wem im Falle eines Nießbrauchs an einem Wohnungseigentum das Stimmrecht zusteht (vgl. zum Meinungsstreit Bärmann/Merle, a.a.O., § 25 Rn.11ff; Staudinger/Bub, a.a.O. § 25 Rn.135ff).

Da das Rechtsmittel unbegründet ist, waren den Beteiligten zu 2) bis 4) die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde aufzuerlegen, § 47 WEG. Demgegenüber bestand kein Anlass, ihnen auch die außergerichtlichen Auslage der Beteiligten zu 1) aufzuerlegen, zumal das Amtsgericht zu den hier noch im Streit befindlichen Fragen eine andere Rechtsauffassung vertreten hatte.

Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs.3 WEG. Sie entspricht der unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung durch das Landgericht.

Ende der Entscheidung