Judicialis Rechtsprechung

15 W 235/00 OLG Hamm

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnungseigentumsanlage

Der 15. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm hat am 9. September 2002 auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 3) vom 9. Juni 2000 gegen den Beschluss der 9. Zivilkammer des Landgerichts Dortmund vom 4. April 2000 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Gammelin und die Richter am Oberlandesgericht Budde und Christ

beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Kostenentscheidung für das Verfahren erster Instanz hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten abgeändert wird.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet im Verfahren der ersten Instanz nicht statt.

Die Beteiligten zu 1) und 3) tragen die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz.

Außergerichtliche Kosten im Verfahren dritter Instanz werden nicht erstattet. Der Gegenstandswert des Verfahrens dritter Instanz wird auf bis zu 60.000,00 DM (= 30.677,51 Euro) festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1) bis 17) sind Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage deren Verwalter der Beteiligte zu 18) ist. Die Anlage besteht aus zwei Gebäuden, und zwar einem Altbau und einem Neubau. In dem Altbau befinden sich zwölf Wohnungen - Nr. 9 bis 20 des Aufteilungsplans -, die im Eigentum der Beteiligten zu 4) bis 13) stehen. Im Neubau befinden sich acht Wohnungen - Nr. 1 bis 8 des Aufteilungsplans -, die im Eigentum der Beteiligten zu 1) bis 3) und der Beteiligten zu 14) bis 17) stehen.

In § 3 der Teilungserklärung vom 31. Januar 1984 ist festgelegt, dass sich das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sowie die Verwaltung grundsätzlich nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes bestimmt. Eine von § 16 WEG abweichende Regelung über die Verteilung der Lasten- und Kostentragung enthält die Teilungserklärung nicht.

Seit dem Jahre 1984 praktizierten die Beteiligten eine getrennte Abrechnung zwischen dem Altbau und dem Neubau. Ohne einen entsprechenden Beschluss zu fassen, behandelten sie Altbau und Neubau jeweils wie selbständige Anlagen. Es wurden getrennte Wirtschaftspläne erstellt und getrennte Abrechnungen vorgenommen. Die Abstimmungen erfolgten regelmäßig in der Weise, dass bei Beschlussfassungen betreffend den Altbau lediglich die betroffenen Eigentümer abstimmten und sich die Eigentümer der Neubauwohnungen enthielten, während bei Beschlussfassungen betreffend den Neubau umgekehrt verfahren wurde.

In der Eigentümerversammlung vom 06. Mai 1996 wurde unter TOP 8 beschlossen, dass Sanierungskosten für den Altbau in Höhe von 86.200,00 DM von den Wohnungseigentümern des Altbaus getragen werden sollten, und zwar nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile am Altbau. Dieser Beschluss wurde von den Beteiligten zu 5) in dem Verfahren vor dem Amtsgericht Dortmund 138 II 55/96 WEG angefochten. Durch Beschluss des Senats vom 28. September 1998 - 15 W 460/97 - wurde der angefochtene Beschluss aufgehoben, da keine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Regelung über die Tragung der Kosten und Lasten vereinbart worden war.

In der Eigentümerversammlung vom 9. Februar 1999 kam nunmehr zur Sprache, ob die Aufteilung der Lasten und Kosten auf sämtliche Eigentümer nach dem Verhältnis der Wohnfläche oder dem der Miteigentumsanteile erfolgen sollte. In dieser Versammlung beantragten die Beteiligten zu 1) bis 3) und 14) bis 17), unter TOP 2 zu beschließen, dass die Verteilung der Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis der Wohnfläche der einzelnen Wohnungen an der Gesamtwohnfläche verteilt werde. Dieser Antrag wurde mit zehn gegen sieben Stimmen abgelehnt. Auf Antrag des Beteiligten zu 5) fasste die Eigentümerversammlung hingegen unter TOP 3 folgenden Beschluss (die Bezifferung der einzelnen Sätze folgt derjenigen des Amtsgerichts und des Landgerichts):

"Die Eigentümerversammlung beschließt klarstellend, dass die Verteilung der Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß der grundbuchlich festgelegten Anteile verteilt wird. (Satz 2)

Diese Regelung gilt für die Beschlüsse über Kostenverteilung von Umlagen, Wohngeldern, Rücklagen etc. seit dem 06.05.1996 sowie für die Zukunft. (Satz 3)

Die Hausverwaltung wird beauftragt, die Zahlungsverpflichtungen nach diesem Abrechnungsschlüssel, bezogen auf die einzelnen Wohnungseigentümer, abzurechnen. (Satz 4) Die von Seiten der Altbaueigentümer vorausgezahlten Kosten der Sanierungsarbeiten hinsichtlich des Altbaus sind insofern mit 8% zu verzinsen. (Satz 5). Bei den Neubaueigentümern ist die Rücklagenbildung nach dem 06.05.1996 zu berücksichtigen. (Satz 6)"

Mit Antrag vom 2. März 1999 haben die Beteiligten zu 1) bis 3) im Wege der Beschlussanfechtung das Ziel verfolgt, dass der Beschluss zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 9. März 1999 für ungültig erklärt und die Verteilung der Lasten und Kosten entsprechend dem von ihnen unter TOP 2 gestellter! Antrag geregelt wird. Sie haben die Ansicht vertreten, die Lastenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG stelle in dem besonderen Fall der vorliegenden Wohnungseigentumsanlage eine unbillige Regelung dar. Hierzu haben sie behauptet, dass die Gesamtwohnfläche des Neubaus lediglich 477 qm, diejenige des Altbaus hingegen 899 qm betrage. Demgegenüber beliefen sich die grundbuchlichen Miteigentumsanteile des Neubaus auf 500,1/1000 und die des Altbaus auf 499,9/1000. Die Verteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen gemäß § 16 Abs. 2 WEG führe dazu, dass die Wohnungseigentümer des Neubaus die Hälfte der Kosten und Lasten tragen müssten, obwohl ihnen nur 1/3 der Gesamtwohnfläche zustehe. Die Eigentümer der Neubauwohnungen hätten auch einen deutlich höheren Quadratmeterpreis gezahlt als die Eigentümer der Altbauwohnungen, und zwar deshalb, weil im Neubau Sanierungskosten zunächst nicht zu erwarten gewesen seien. Des Weiteren haben sie die Ansicht vertreten, der Beschluss vom 9. Februar 1999 sei auch insoweit unzulässig, als von der Verteilung auch bereits bestandskräftige Beschlüsse erfasst sein sollten. Des Weiteren haben sie es für unzulässig gehalten, die bereits von den Altbaueigentümern gezahlten Sanierungskostenvorschüsse mit 8 % zu verzinsen.

Die Beteiligten zu 1) bis 3) haben beantragt,

1. den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 9. Februar 1999 zu TOP 3 für ungültig zu erklären;

2. die Beteiligten zu 4) bis 13), hilfsweise die Beteiligten zu 4) bis 13) und die weiteren Beteiligten zu 14) bis 17) zu verpflichten zuzustimmen,

a) dass die Verteilung der Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis der Wohnfläche der einzelnen Wohnungen an der Gesamtwohnfläche verteilt wird,

b) die einzelnen Wohnungen dabei mit folgenden Anteilen zu berücksichtigen:

Eigentümer WE-Nr. qm 1000st neu 1 73 53,052 30 21,802 3 73 53,052 30 21,802 5/6 103 74,855 7 72 52,326 96 69,768

Altbau Eigentümer WE-Nr. qm 1000stel neu 9 77 55,959 10/19 51 37,064 89 64,680 77 55,959 13 26 18,895 14 96 69,767 15/16 103 74,855 17 96 69,768 18 130 94,477 20 154 111,919 1376 1000,00

c) Diese Regelung gilt für die Beschlüsse über Kostenverteilung von Umlagen, Wohngeldern, Rücklagen etc. seit dem 6. Mai 1996, soweit sie nicht unanfechtbar geworden sind, sowie in Zukunft.

Die Beteiligten zu 4), 5), 6), 8), 9) und 10) haben beantragt,

die Anträge zurückzuweisen.

Sie haben die von den Beteiligten zu 1) bis 3) behaupteten Wohnflächenangaben bestritten. Des Weiteren haben sie behauptet, sämtlichen Eigentümern sei bekannt gewesen, dass die nach dem 6. Mai 1996 gefassten Beschlüsse ausdrücklich unter Vorbehalt der Entscheidung des Senats in dem Verfahren 15 W 460/97 zustande gekommen seien.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 25. Mai 1999 den angefochtenen Beschluss zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 9. Februar 1999 teilweise für ungültig erklärt: Dies gilt zunächst im Hinblick auf TOP 3 Satz 5 (Verzinsung). Hinsichtlich TOP 3 Satz 3 (Geltung der Regelung seit dem 6. Mai 1996 sowie für die Zukunft) hat das Amtsgericht ausgesprochen, dass diese Regelung nur gültig ist, soweit Beschlüsse ab dem 3. Mai 1996 angefochten oder unter Vorbehalt genehmigt worden seien. Im Übrigen hat der Amtsrichter die Anträge der Beteiligten zu 1) bis 3) zurückgewiesen.

Gegen diese Entscheidung haben sowohl die Beteiligten zu 1) und 3) als auch die Beteiligten zu 4) jeweils sofortige Beschwerde eingelegt.

Die Beteiligten zu 1) und 3) haben mit ihrem Rechtsmittel, dem sich der Beteiligte zu 2) angeschlossen hat, ihre erstinstanzlichen Anträge weiter verfolgt. Zur Begründung haben sie sich im Wesentlichen auf das bisherige Vorbringen bezogen. Darüber hinaus haben sie die Ansicht vertreten, dass eine Unbilligkeit der Kostenverteilung auch darin zu sehen sei, dass die Stimmenverteilung im Verhältnis des Altbaus zum Neubau zehn zu sieben betrage. Dies habe zur Folge, dass die Altbaueigentümer letztlich jeden Beschluss zur Verteilung von Lasten und Kosten mit ihrer stimmenmäßigen Mehrheit zu Lasten der Neubaueigentümer fassen könnten, ohne einen entsprechend höheren Kostenanteil zu tragen. Sie behaupten des Weiteren, es habe in der Vergangenheit keine grundsätzliche Vereinbarung der Eigentümer gegeben, wonach alle Beschlüsse betreffend Lasten und Kosten lediglich vorbehaltlich der Entscheidung des Senats in dem Verfahren 15 W 460/97 getroffen worden seien.

Die Beteiligten zu 4) haben sich mit ihrer sofortigen Beschwerde dagegen gewandt, dass das Amtsgericht den Beschluss zu TOP 3 Satz 3 (Geltung ab dem 6. Mai 1996 und für die Zukunft) lediglich insoweit für gültig erklärt hat, als Beschlüsse ab dem 6. Mai 1996 angefochten oder unter Vorbehalt genehmigt wurden. Zur Begründung haben sie sich im Wesentlichen auf das bisherige Vorbringen bezogen und behauptet, aufgrund der Anfechtung des Beschlusses vom 6. Mai 1996 sei allen Beteiligten bewusst gewesen, dass im Falle einer entsprechenden Entscheidung des Senats sämtliche Beschlüsse zur Kostenverteilung von dem Vorbehalt erfasst werden sollten. Aufgrund dieser Übereinkunft sei auf die jeweilige Aufnahme eines ausdrücklichen Vorbehaltes verzichtet worden.

Die Beteiligten zu 4) haben beantragt,

den angefochtenen Beschluss des Amtsgerichts aufzuheben, soweit Satz 2 (entspricht Satz 3 nach der Bezifferung des Amtsgerichts und des Landgerichts) des TOP 3 vom 9. Februar 1999 nur insoweit für gültig erklärt worden ist, soweit Beschlüsse - mit Ausnahme der Wohngeldabrechnungen 1996 und 1997 - ab dem 3. Mai 1996 angefochten oder unter Vorbehalt genehmigt wurden.

Das Landgericht hat vor der vollbesetzten Zivilkammer mehrere Beteiligte persönlich angehört und den vormaligen Wohnungseigentümer J als Zeugen zu der Frage vernommen, ob die nach dem 6. Mai 1996 ergangenen Beschlüsse der Wohnungseigentümer sämtlich unter dem Vorbehalt der Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm gefasst worden sind. Mit Beschluss vom 4. April 2000 hat das Landgericht die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1) bis 3) zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 4) hat die Kammer unter Abänderung des angefochtenen Beschlusses den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 9. Februar 1999 zu TOP 3 Satz 3 für gültig erklärt soweit er sich auf die Beschlüsse der Eigentümerversammlungen vom 4. September 1996, 5. Mai 1997, 24. September 1997, 19. November 1997, 20. Februar 1998 und 17. Juni 1998 mit Ausnahme der Wohngeldabrechnung für die Jahre 1996 und 1997 bezieht.

Gegen diesen Beschluss des Landgerichts richtet sich die mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 9. Juni 2000 eingelegte sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 3), mit der sie ihr bisheriges Begehren weiterverfolgen. Die Beteiligten zu 4) sind dem Rechtsmittel entgegengetreten.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten zu 1) und 3) folgt bereits daraus, dass ihre sofortige Erstbeschwerde ohne Erfolg geblieben ist.

In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet, weil die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht (§ 27 Abs. 1 FGG).

In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer zulässigen sofortigen Erstbeschwerde der Beteiligten zu 1) bis 3) ausgegangen. Auch in der Sache hält die Entscheidung des Landgerichts rechtlicher Nachprüfung stand.

Die Kammer hat ausgeführt, dass die Beteiligten zu 1) bis 3) weder die Aufhebung des unter TOP 3 gefassten Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 9. Februar 1999 begehren könnten noch eine gerichtliche Abänderung der Kostenverteilung entsprechend ihrem Antrag geboten sei. Gemäß § 16 Abs. 2 WEG habe die Verteilung der Kosten in der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich nach dem Verhältnis der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile zu erfolgen. Eine davon abweichende Vereinbarung sei nicht getroffen worden, und zwar auch unter Berücksichtigung des Umstandes der jahrelangen abweichenden Übung. Die Voraussetzungen einer Neufestsetzung des Kostenschlüssels wegen Veränderung der Geschäftsgrundlage oder grober Unbilligkeit lägen nicht vor. Außergewöhnliche Umstände, die das Festhalten an der in der Teilungserklärung getroffenen Regelung als grob unbillig und damit gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen ließen, seien nicht gegeben. Insoweit sei ein strenger Maßstab anzulegen. Die Frage einer Unbilligkeit des Kostenverteilungsschlüssels beurteile sich insbesondere danach, ob die auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Kosten in einem vertretbaren Verhältnis zu den durch sein Wohnungseigentum verursachten Kosten stehen würden, wobei in erster Linie die Wohn- und Nutzfläche maßgebend sei. Vorliegend erscheine das Verhältnis zwischen dem Wohnflächenanteil der Neubaueigentümer von 1/3 und ihrer Kostentragungspflicht von 1/2 nicht derart gravierend, dass sich daraus eine grobe Unbilligkeit ergebe. Soweit die Rechtsprechung in Einzelfällen eine Unbilligkeit in diesem Sinne anerkannt habe, fehle es vorliegend an einem vergleichbar deutlichen Missverhältnis. Gegen eine Unbilligkeit spreche zudem, dass der Verteilungsschlüssel den jeweiligen Eigentümern aus der Teilungserklärung bekannt gewesen sei. Allein die abweichende Praxis in der Vergangenheit führe ebensowenig zu einem abweichenden Ergebnis wie der Umstand, dass die Eigentümer der im Neubau gelegenen Wohnungen einen höheren Quadratmeterpreis gezahlt hätten.

Weiter hat die Kammer ausgeführt, dass auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 4) der amtsgerichtliche Beschluss dahingehend abzuändern sei, dass Satz 3 des TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 9. Februar 1999 gültig sei, soweit er sich auf die Beschlüsse vom 4. September 1996, 5. Mai 1997, 24. September 1997, 19. November 1997, 20. Februar 1998 und 17. Juni 1998 mit Ausnahme der Wohngeldabrechnungen für die Jahre 1996 und 1997 beziehe. Es stehe zur Überzeugung der Kammer fest, dass sämtliche Beschlüsse im Zusammenhang mit der Kostenverteilung ab dem 6. Mai 1996 unter dem Vorbehalt der Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm in dem Verfahren 15 W 460/97 ergehen sollten. Die Überzeugung der Kammer beruhe zum einen darauf, dass bereits in der ersten Eigentümerversammlung nach dem 6. Mai 1996, und zwar am 4. September 1996, aber auch in der Versammlung vom 5. Mai 1997 Beschlüsse mit einem entsprechenden Vorbehalt gefasst worden seien. Zum anderen stütze die Kammer ihre Überzeugung auf das Ergebnis der Bekundungen des Zeugen und der persönlichen Anhörung der Beteiligten zu 18) und zu 5).

Nach der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG, die hier gemäß § 3 der Teilungserklärung zur Anwendung kommt, ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seiner Miteigentumsanteile zu tragen. Die Größe der einzelnen Miteigentumsanteile unterliegt nach allgemeiner Meinung weder einer Bindung an gesetzliche Vorschriften noch an den Wert, die Grundfläche oder die Nutzungsmöglichkeit des jeweiligen Wohnungs- oder Teileigentums (vgl. Staudinger/Bub, WEG, 12. Aufl., § 16 Rdnr. 85 m.w.N.). Zwar können die Wohnungseigentümer den Kostenverteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 WEG durch Vereinbarung abweichend festlegen. Dies ist hier jedoch - wie der Senat in dem Beschluss vom 28. September 1998 (15 W 460/97) im Einzelnen ausgeführt hat -nicht geschehen.

Allerdings kann die gesetzliche Regelung des § 16 Abs. 2 WEG bei einer nicht sachgerechten Festlegung der Miteigentumsanteile in besonders gelagerten Einzelfällen zu grob unbilligen Ergebnissen führen. Es ist deshalb anerkannt, dass ein Wohnungseigentümer gegen die übrigen Teilhaber der Gemeinschaft einen Anspruch auf Änderung der gesetzlichen Kostenverteilung hat, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel als grob unbillig und damit gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßend erscheinen lassen. Bei der Prüfung, ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist ein strenger Maßstab anzulegen. Im Vordergrund steht dabei der Gesichtspunkt, jeder Wohnungseigentümer solle sich darauf verlassen können, dass das einmal Vereinbarte grundsätzlich weiterhin Geltung hat und alle bindet; außerdem ist jeder Wohnungseigentümer in der Regel bei Erwerb der Wohnung in der Lage, sich über den geltenden Kostenverteilungsschlüssel zu informieren und sich darauf einzustellen (vgl. BayObLG, NZM 2001, 290 = ZMR 2001, 473; NJW-RR 1995, 529; NJW-RR 1992, 342, 343 = BayObLGZ 1991, 396, 397ff.; NJW-RR 1987, 715; OLG Düsseldorf, FGPrax 2001, 101f.; OLG Frankfurt, NZM 2001, 140; Pfälzisches OLG Zweibrücken WE 1999, 192, 193; OLG Köln, FGPrax 1995, 105; KG, NJW-RR 1991, 1169, 1170; Palandt/Bassenge, BGB, 61. Aufl., § 10 WEG Rdnr. 21; Rechtsprechungsüberblick bei Wendel, ZWE 2001, 408).

Eine gerichtliche Änderung des Kostenverteilungsschlüssels kommt insbesondere dann in Betracht, wenn sich die Regelung in der Teilungserklärung im Zusammenleben der Wohnungseigentümer als von Anfang an verfehlt oder unzweckmäßig erweist, etwa weil sie zu wenig auf die Besonderheiten der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft abgestimmt ist (vgl. Senat, FGPrax 1996, 176, 177; KG, NJW-RR 1991, 1169, 1170). Dabei ist die Frage der groben Unbilligkeit des Kostenverteilungsschlüssels insbesondere danach zu beurteilen, ob die auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Kosten in einem vertretbaren Verhältnis zu den durch sein Wohnungseigentum verursachten Kosten stehen, wobei maßgebend in erster Linie die Wohn- und Nutzfläche ist (BayObLG, NJW-RR 1992, 342, 343; Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 WEG Rdnr. 270).

Diesen Grundsätzen wird die angefochtene Entscheidung des Landgerichts im Ergebnis gerecht. Die Kammer hat einen Anspruch auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels zu Recht verneint, weil die bestehende Kostenverteilung jedenfalls nicht grob unbillig und mit den Grundsätzen von Treu und Glauben unvereinbar sei. Die Kammer hat dazu im Ergebnis zutreffend im Einzelnen dargelegt, dass den Beispielen in der Rechtsprechung, bei denen die Gerichte einen Anspruch auf eine Abänderung der Kostenverteilung bejaht haben, Missverhältnisse in einer Größenordnung zugrunde lagen, die mit der vorliegenden Fallgestaltung nicht vergleichbar sind.

Berechnet man die Kostenbeteiligung der Beschwerdeführer der sofortigen weiteren Beschwerde auf der Grundlage der von ihnen mit der Antragsschrift vom 2. März 1999 beim Amtsgericht vorgelegten Aufstellung, so ergeben sich für die Beteiligten zu 1) nach Miteigentumsanteilen 10,63 %, nach qm 7,49 % und für die Beteiligten zu 3) nach Miteigentumsanteilen 3,00 % und nach qm 2,18 %, was einer Mehrbelastung durch die derzeitige Regelung im Vergleich zur angestrebten Abrechnungsweise von ca. 42 % bzw. ca. 38 % entspricht. Die größten Veränderungen würden sich danach für die Beteiligten zu 6) und 8) ergeben, allerdings zu deren Lasten, da sie nach der angestrebten Neuregelung eine Mehrbelastung hinnehmen müssten: die Beteiligten zu 6) tragen nach Miteigentumsanteilen 6,63 %, nach qm müssten sie 11,19 % tragen (Mehrbelastung durch Neuregelung würde ca. 69 % betragen); bei den Beteiligten zu 8) handelt es sich um 5,78 % nach Miteigentumsanteil und 9,45 % nach qm (Mehrbelastung durch Neuregelung würde ca. 63 % betragen). Zwar kann fraglich sein, ob die gesamte Kostenverteilung danach noch als sachgerecht anzusehen ist. Aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ist jedoch die Annahme des Landgerichts, dass die Schwelle zur groben Unbilligkeit nicht überschritten ist. Die vorgenannten Verschiebungen reichen hier nicht aus, um einen Eingriff des Gerichts in die Vereinbarung der Teilungserklärung zu rechtfertigen. Dabei verkennt der Senat nicht, dass die geltend gemachten Abweichungen in der Kostenverteilung angesichts der erheblichen, sechsstelligen Aufwendungen für die Beseitigung des Hausschwamms im Altbau zu beträchtlichen Unterschieden in der Höhe der den jeweiligen Wohnungseigentümer treffenden Kosten führen würde. Dies hat jedoch nicht zur Folge, aufgrund von Billigkeitserwägungen den Rechtsgrundsatz zu verlassen, dass einmal Vereinbartes bindet.

Ein anderes Ergebnis ist auch nicht gerechtfertigt, wenn man auf das Verhältnis aller "Neubaueigentümer" zu allen "Altbaueigentümern" abstellt, zumal dies bereits vom Ansatz her verfehlt ist. Die Antragsteller rücken bei ihrem Vortrag und ihren Berechnungen den Gesichtspunkt einer Trennung von Altbau und Neubau in einer Weise in den Vordergrund, der dem Umstand nicht gerecht wird, dass sämtliche Wohnungseigentümer rechtlich an einer Gesamtanlage beteiligt sind, die aus Altbau und Neubau besteht. Die Wohnungseigentümer des Neubaus haben demnach zwar das Sondereigentum in einem Neubau erworben, jedoch in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an der Gesamtanlage, zu der auch der Altbau gehört. Angesichts der Bestimmung in der Teilungserklärung, die auf die gesetzlichen Regelungen verweist, müssten die Wohnungseigentümer des Neubaus von Anfang an damit rechnen, bei anfallenden Sanierungen im Altbau mit in Anspruch genommen zu werden (vgl. OLG Köln, WuM 1998, 174f.). Die dabei maßgebliche Quote war der Teilungserklärung zu entnehmen. Dass später aufgrund des Befalls des Altbaus mit Hausschwamm ein besonders hoher Sanierungsbedarf entstand, rechtfertigt keine Abweichung von diesen klaren Regelungen. Auf der Grundlage der verfehlten Argumentation der Antragsteller wäre zudem zu berücksichtigen, dass im umgekehrten Fall, also bei einer Sanierung des Neubaus, die Wohnungseigentümer des Altbaus die Hälfte der Kosten tragen müssten, obwohl der Anteil des Neubaus an der Gesamtfläche nur ca. 1/3 beträgt. Dass die Wohnungseigentümer des Altbaus eine solche Kostenverteilung aufgrund ihrer Stimmenmehrheit ohne Weiteres verhindern können, trifft nicht zu. Denn ohne sogenannte Öffnungsklausel in der Teilungserklärung kommt eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss nicht in Betracht (vgl. BGH, NJW 2000, 3500, 3503; Wendel, ZWE 2001, 408).

Auch der Umstand, dass von Beginn an ein anderer Abrechnungsmaßstab praktiziert wurde, führt nicht dazu, den in der Teilungserklärung vorgesehenen Abrechnungsmaßstab als verfehlt oder unzweckmäßig anzusehen. Insbesondere reicht für eine solche Annahme die hier geltend gemachte Abweichung zwischen der Berechnung nach Miteigentumsanteilen und nach qm nicht aus. Zu Recht hat das Landgericht im Übrigen darauf hingewiesen, dass die Annahme der Unbilligkeit nicht darauf gestützt werden kann, dass die Eigentümer der im Neubau gelegenen Wohnungen einen höheren qm-Preis gezahlt haben. Aufgrund der Einheit von Altbau und Neubau müssten sie damit rechnen, dass auch die Beteiligung an Sanierungskosten des Altbaus auf sie zukommen konnte. Angesichts der Regelung zur Kostentragung in der Teilungserklärung ist ein Vertrauen darauf, dass es bei der bisherigen Praxis der getrennten Abrechnung bleiben würde, rechtlich nicht schutzwürdig. Schließlich ist auch die Auffassung der Kammer zutreffend, dass eine Gesamtschau aller Umstände zu keinem anderen Ergebnis führt. Im Übrigen lässt sich auch dem Umstand, dass die ursprüngliche Teilungserklärung vom 31. Januar 1984 durch Vereinbarung vom 21. März 1985 - Urk.Rolle Nr. 197/1985 des Notars - geändert worden ist, und zwar auch im Hinblick auf die Größe von zwei Miteigentumsanteilen, nicht entnehmen, dass eine Veränderung des Kostenverteilungsschlüssels geboten ist.

Ergänzend ist anzumerken, dass sich das Landgericht nicht mit der Frage befassen musste, ob der geltend gemachte Umstand, dass die zu den Wohnungen Nr. 18 und 20 gehörenden Sondernutzungsrechte als Wohnfläche genutzt werden, eine Veränderung des Kostenverteilungsmaßstabes rechtfertigt. Diese Frage stand nicht zur Entscheidung an. In den Tatsacheninstanzen wurde dazu nur am Rande vorgetragen. Detaillierte Einzelheiten dazu, wann, wie und aufgrund welcher Umstände es zu dieser erweiterten Wohnnutzung gekommen ist, sind nicht geschildert worden. Insbesondere hätten diese geltend gemachten Vergrößerungen der Wohnfläche im Altbau das Begehren der Antragsteller, eine Gesamtumstellung des Kostenverteilungsschlüssels von einer Berechnung nach Miteigentumsanteilen zu einer solchen nach qm erkennbar nicht rechtfertigen können, sondern allenfalls zu einer geringfügigen Verschiebung innerhalb der bestehenden Kostenverteilung führen können. Das war jedoch nicht das Antragsziel, so dass es keiner Ausführungen dazu bedarf, ob die geltend gemachte Größenordnung der Wohnflächenerweiterung eine solche Verschiebung rechtfertigen kann (vgl. auch OLG Düsseldorf, FGPrax 2001, 101f.).

Des Weiteren ist die Annahme des Landgerichts, dass. Satz 3 des TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 9. Februar 1999 gültig ist, soweit er sich auf die Beschlüsse vom 4. September 1996, 5. Mai 1997, 24. September 1997, 19. November 1997, 20. Februar 1998 und 17. Juni 1998 mit Ausnahme der Wohngeldabrechnungen für die Jahre 1996 und 1997 beziehe, zumindest im Ergebnis rechtlich zutreffend. Dabei geht der Senat davon aus, dass sich der Ausspruch des Landgerichts zur Gültigkeit des TOP 3 Satz 3 nicht auf zukünftige Beschlüsse, sondern ausschließlich auf die Beschlüsse in den vorgenannten Versammlungen bezieht, und zwar nur auf diejenigen, die im Zusammenhang mit der Altbausanierung standen. Nicht erfasst von der teilweisen Gültigkeit des TOP 3 Satz 3 werden demnach sonstige Kosten, insbesondere das Wohngeld. Diese Sichtweise entspricht zudem dem ausdrücklich nicht bestrittenen Vortrag der Beteiligten zu 4), dass die Bewirtschaftungskosten nicht sämtlich nach Grundbuchanteilen umgelegt sind, sondern verbrauchsabhängige Kosten entsprechend dem Verbrauch sowie einige Kostenpositionen nach Wohneinheiten abgerechnet werden.

Die Beweiswürdigung des Landgerichts zu der Frage, ob die Beschlüsse in den vorgenannten Versammlungen unter einem Vorbehalt standen, ist als solche nicht zu beanstanden. Die Kammer ist mit sorgfältiger und rechtlich nicht angreifbarer Begründung zu dem Ergebnis gekommen, dass alle Beteiligten der Eigentümerversammlung vom 4. September 1996 und der darauf folgenden Versammlungen übereinstimmend davon ausgegangen seien, dass sämtliche Beschlüsse im Zusammenhang mit der Kostenverteilung ab dem 6. Mai 1996 unter dem Vorbehalt der Entscheidung des Senats in dem Verfahren 15 W 460/97 standen. Ergänzend ist anzumerken, dass das Beweisergebnis nicht durch das Schreiben der Wohnungsverwaltung vom 7. Juli 1998 an den Beteiligten zu 1) in Frage gestellt wird.

Allerdings könnte unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass Beschlüsse der Eigentümerversammlung wie Grundbucheintragungen nach objektiven Maßstäben auszulegen sind (vgl. BGH, NJW 1998, 3713, 3714), fraglich sein, ob die Annahme des Landgerichts zutrifft, dass auch die Beschlüsse von dem Vorbehalt erfasst worden seien, bei denen sich aus dem jeweiligen Protokoll kein Vorbehalt entnehmen lässt. Zwar liegt es nahe, dass dem Landgericht insoweit jedenfalls deshalb zuzustimmen ist, weil aus objektiver Sicht zumindest aus der Gesamtheit der Protokolle ein allgemeiner Vorbehalt abzuleiten ist. Dies kann jedoch dahinstehen. Denn das rechtliche Ergebnis des Landgerichts ist jedenfalls unter dem Gesichtspunkt zutreffend, dass es sich bei Satz 3 des TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 9. Februar 1999 um einen rechtmäßigen abändernden Zweitbeschluss handelt, mit dem die früheren Beschlüsse zur Kostentragung geändert wurden. Die grundsätzliche Zulässigkeit eines abändernden Zweitbeschlusses ist anerkannt (vgl. nur BGH, NJW 1991, 979; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 Rdnr. 16). Die Bestandskraft eines Erstbeschlusses steht einer erneuten Willensbildung der Wohnungseigentümer nicht zwingend entgegen (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 23 Rdnr. 48). Jeder Wohnungseigentümer kann allerdings verlangen, dass der neue Beschluss schutzwürdige Belange aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses berücksichtigt, wobei sich die dabei einzuhaltenden Grenzen nach den Umständen des Einzelfalles richten (BGH, NJW 1991, 979). Vorliegend stehen solche schutzwürdigen Belange einer erneuten Beschlussfassung nicht entgegen. Angesichts des von den Beschlüssen abweichenden Kostenverteilungsschlüssels der Teilungserklärung und des Umstandes, dass vor dem Senat das Verfahren 15 W 460/97 anhängig war, in dem es um die Frage der Kostenverteilung ging, konnte keiner der Beteiligten auf den Bestand der Beschlussfassungen vertrauen, auch soweit sie ohne ausdrücklichen Vorbehalt erfolgten. Da die Beschlussfassung zu TOP 3 Satz 3 - soweit sie vom Landgericht für gültig erklärt worden ist - mit der Teilungserklärung übereinstimmt, entsprach die Abänderung der früheren Beschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung, § 21 Abs. 3 und 4 WEG.

Da sich nach alledem das Rechtsmittel als erfolglos erweist, entspricht es nach § 47 S. 1 WEG billigem Ermessen, die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde den Beteiligten zu 1) und 3) aufzuerlegen. Hingegen sieht der Senat insbesondere im Hinblick darauf, dass die Entscheidungen der Vorinstanzen nur teilweise übereinstimmen, keinen Anlass, von dem im Verfahren nach dem WEG geltenden Grundsatz abzuweichen, dass jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Auslagen selbst zu tragen hat, § 47 S. 2 WEG.

Bei diesem Grundsatz hat es auch im Verfahren erster Instanz zu verbleiben. Besondere Gründe, die eine Ausnahme rechtfertigen, vermag der Senat für das erstinstanzliche Verfahren nicht zu erkennen. Er hat dementsprechend die Kostenentscheidung des Amtsgerichts abgeändert.

Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Sie entspricht der unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung durch das Landgericht.

Ende der Entscheidung