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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Hamm
Beschluss verkündet am 29.10.2001
Aktenzeichen: 15 W 417/00
Rechtsgebiete: KostO


Vorschriften:

KostO § 146 Abs. 1
KostO § 147 Abs. 2
KostO § 32
KostO § 36 Abs. 2
KostO § 156 Abs. 2 S. 2
KostO § 156 Abs. 1 S. 3
KostO § 149
KostO § 146
KostO § 131 Abs. 2
KostO § 30 Abs. 1
1) Der Abgeltungsbereich der Gebühr gem. § 146 Abs. 1 KostO erfaßt bei der Durchführung einer Grundstücksveräußerung die Einholung und Verwahrung einer Löschungsbewilligung auch dann, wenn ihre Erteilung von dem Gläubiger mit Treuhandauflagen verbunden wird.

2) Betreuende Tätigkeiten des Notars, die dazu dienen, eine mit der Löschungsbewilligung verbundene Treuhandauflage in Einklang mit den schuldrechtlichen Vereinbarungen der Vertragsparteien zu erfüllen, sind gem. § 147 Abs. 2 KostO zu vergüten. Sie können im Einzelfall mit der Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit und der Überwachung der Kaufpreiszahlung ein einheitliches Geschäft bilden.


OBERLANDESGERICHT HAMM BESCHLUSS

15 W 417/00 OLG Hamm

In der Notariatskostensache

betreffend die Kostenberechnung des Notars S in L vom 16. März 2000 in der berichtigten Fassung vom 19. Mai 2000 zu UR-Nr. 343/99

Der 15. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm hat am 29. Oktober 2001 auf die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1) vom 16. November 2000 gegen den Beschluss der 3. Zivilkammer des Landgerichts Detmold vom 15. Oktober 2000 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Gammelin und die Richter am Oberlandesgericht Budde und Christ

beschlossen:

Tenor:

Die weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Gegenstandswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 185,60 DM festgesetzt.

Gründe:

I.

Der Beteiligte zu 1) beurkundete am 25. November 1999 unter der UR-Nr. 343/99 einen Kaufvertrag, in dem die Beteiligte zu 3) mit Zustimmung ihres Ehemannes, des Beteiligten zu 4), an den Beteiligten zu 2) das Erbbaurecht an einem bebauten Grundstück zu einem Kaufpreis von 450.000,00 DM veräußerte.

Gemäß § 2 des Vertrages sollte das Erbbaurecht mit Ausnahme ausdrücklich genannter Rechte lastenfrei übergehen. In § 3 des Vertrages wurde die Fälligkeit des Kaufpreises geregelt. Es heißt dort unter anderem:

"- die Gläubiger der gemäß § 1 dieses Vertrages im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte ... müssen entweder die Löschungsbewilligungen vorbehaltlos erteilt oder schriftlich zugesichert haben, daß sie die Löschung gegen erfüllbare Bedingungen bewilligen werden; sollte an die Zusicherung die Bedingung zur Zahlung des Ablösebetrages geknüpft sein, so ist der Käufer berechtigt, diese Gläubigerforderung aus dem Kaufpreis direkt zu befriedigen."

In § 6 heißt es:

"Da der Käufer das Vertragsobjekt mit Ausnahme der Belastungen Abt. II Nrn. 1, 2, 3, 4, 5 und 8 lastenfrei übernimmt, wird der Notar ersucht, die Löschungsunterlagen bezüglich der im Grundbuch eingetragenen Belastungen zu treuen Händen anzufordern und dabei die Forderung der abzulösenden Gläubiger zu erfragen. ..."

Die Zahlung des Kaufpreises sollte - soweit er nicht zur Zahlung von Ablösebeträgen für Grundpfandrechte verwendet werden musste - auf ein Konto der Verkäuferin bei der Sparkasse Bad Salzuflen erfolgen.

§ 8 des Vertrages lautet:

"Die Beteiligten weisen den Notar an, die Umschreibung des Erbbaurechts auf den Käufer erst zu beantragen, wenn der Kaufpreis in Höhe von DM 450.000,00 gezahlt wurde und

a) der Käufer dem Notar die Zahlung durch Vorlage einer Bankbestätigung nachgewiesen hat oder

b) der Verkäufer dem Notar die Kaufpreiszahlung schriftlich bestätigt hat.

..."

Gemäß § 16 des Vertrages wurde der Beteiligte zu 1) mit dem "Vollzug der Urkunde" beauftragt.

Die Volksbank Bad Oeynhausen hat dem Notar mit Schreiben vom 23. Dezember 1999 die Löschungsunterlagen zu den in Abt. III Nrn. 2 und 3 des Grundbuchs eingetragenen Grundschulden übersandt. Gleichzeitig hat sie ihm die Auflage erteilt, hierüber nur gegen Zahlung des Kaufpreises in Höhe von 450.000,00 DM auf ein bestimmtes Konto in ihrem Hause zu verfügen. Der Notar hat den Treuhandauftrag am 27. Dezember 1999 angenommen. Am 4. Januar 2000 teilte er dem Beteiligten zu 2) mit, dass der Kaufpreis fällig sei, und bat darum, den Betrag auf das von der Volksbank Bad Oeynhausen genannte Konto einzuzahlen und die Zahlung durch Vorlage einer Bankbestätigung nachzuweisen. Die Überweisung des Betrages wurde mit Schreiben der Volksbank Bad Salzuflen vom 16. Februar 2000 bestätigt. Mit. Schreiben vom 21. Februar 2000 bestätigte die Volksbank Bad O den Eingang des Kaufpreises und entließ den Beteiligten zu 1) aus dem Treuhandauftrag.

Der beteiligte Notar erteilte dem Beteiligten zu 2), der als Käufer die Kosten des Vertrages übernommen hatte, unter dem 16. März 2000 eine Kostenrechnung über insgesamt 3.383,24 DM abzüglich gezahlter 2.626,24 DM. Diese Rechnung wurde von dem Beteiligten zu 2) beanstandet. Darauf hat der beteiligte Notar die Entscheidung des Landgerichts beantragt.

Nachdem der Präsident des Landgerichts in der von der Kammer eingeholten Stellungnahme vom 25. April 2000 die Kostenberechnung aus formellen und materiellen Gründen beanstandet hat, hat der beteiligte Notar unter dem 19. Mai 2000 eine berichtigte, den Beanstandungen weitgehend Rechnung tragende Kostenrechnung vorgelegt.

In dieser Kostenrechnung hat der Notar neben einer 20/10 Beurkundungsgebühr nach §§ 32, 36 Abs. 2 KostO (1.600,00 DM zzgl. Mwst.) und einer 5/10 Vollzugsgebühr nach § 146 Abs. 1 KostO (400,00 DM zzgl. Mwst.), die jeweils nach einem Geschäftswert von 450.000,00 DM berechnet worden sind, drei 5/10 Gebühren nach § 147 Abs. 2 KostO nach einem Geschäftswert von 135.000,00 DM in Ansatz gebracht, und zwar für Erledigung eines Treuhandauftrages, Fälligkeitsmitteilung und Zahlungsüberwachung (jeweils 160,00 DM zzgl. Mwst.).

Der Präsident des Landgerichts ist auch in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 5. Juni 2000 bei seiner Auffassung geblieben, das für die Erledigung des Treuhandauftrages der Grundpfandrechtsgläubigerin neben der Vollzugsgebühr gemäß § 146 Abs. 1 KostO keine Betreuungsgebühr nach § 147 Abs. 2 KostO anfalle.

Dem ist der beteiligte Notar entgegengetreten und hat eine Stellungnahme des Vorstandes der Notarkammer für den Oberlandesgerichtsbezirk Hamm vom 8. September 2000 vorgelegt, in der die Auffassung vertreten wird, dass bei der vorliegenden Fallgestaltung für die Beachtung der Treuhandauflage die Gebühr nach § 147 Abs. 2 KostO neben derjenigen gemäß § 146 Abs. 1 KostO erwachse.

Das Landgericht hat durch Beschluss vom 15. Oktober 2000 die Kostenrechnung des Notars um 185,60 DM ermäßigt und die weitere Beschwerde zugelassen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die weitere Beschwerde des beteiligten Notars, die er mit einem bei dem Oberlandesgericht am 17. November 2000 eingegangen Schriftsatz vom Vortage eingelegt hat.

II.

Die weitere Beschwerde ist nach § 156 Abs. 2 S. 2 KostO infolge Zulassung durch das Landgericht zulässig sowie fristgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis des beteiligten Notars folgt daraus, dass das Landgericht die Kostenberechnung zu seinem Nachteil abgeändert hat.

In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet, weil die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§ 156 Abs. 2 S. 4 KostO).

In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer nach § 156 Abs. 1 S. 3 KostO zulässigen Vorlage des Notars ausgegangen. Auch die Sachentscheidung des Landgerichts hält im Ergebnis rechtlicher Nachprüfung stand.

Das Landgericht hat ausgeführt, dass die Einholung von Löschungsunterlagen zur Beseitigung von Grundstücksbelastungen eine Vollzugstätigkeit im Sinne des § 146 Abs. 1 KostO darstelle, wenn sich - wie vorliegend - der Veräußerer zur lastenfreien Übertragung des Erbbaurechts verpflichtet habe. Auch dann, wenn der Notar nicht die Verwahrung des Kaufpreises übernehme, und daher keine Gebühr nach § 149 KostO entstehe, falle für die Einholung der Löschungsbewilligung zur vertragsgemäßen Abwicklung des Kaufvertrages keine besondere Gebühr nach § 147 Abs. 2 KostO an. Durch die Vollzugsgebühr, die nur einmal anfallen könne, werde auch diese Tätigkeit abgegolten. Dass die Einholung von Löschungsunterlagen für den Notar mit einem Haftungsrisiko verbunden sei, rechtfertige keine andere Beurteilung.

Die Entscheidung des Landgerichts ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. Der Umstand, dass die Löschungsbewilligung von der Grundpfandrechtsgläubigerin mit einer treuhänderischen Auflage übersandt worden ist, führt bei der vorliegenden Fallgestaltung zu keiner abweichenden Entscheidung.

Wortlaut und gesetzliche Systematik der einschlägigen Bestimmungen des Gebührenrechts zeigen, dass die Gebühr des § 147 Abs. 2 KostO subsidiären Charakter hat und nur für eine Tätigkeit anfallen kann, die nicht von anderweitigen Gebührenbestimmungen erfasst wird (vgl. Senat, FGPrax 1999, 239, 240). Für eine Tätigkeit des Notars, die den Vollzug eines Vertrages betrifft, in dem das Eigentum oder Erbbaurecht an einem Grundstück übertragen wird, wird die Vergütung besonders in § 146 Abs. 1 KostO geregelt. Soweit demnach der Abgeltungsbereich der Vollzugsgebühr des § 146 Abs. 1 KostO reicht, kann keine Gebühr nach § 147 Abs. 2 KostO entstehen.

Zu der Frage, ob es zum Vollzug des Geschäfts im Sinne des § 146 Abs. 1 KostO zu rechnen ist, wenn das Eigentum bzw. Erbbaurecht an einem Grundstück nach dem Inhalt des Veräußerungsvertrages lastenfrei übertragen werden soll und der Notar im Auftrag der Beteiligten die dazu erforderlichen Löschungsbewilligungen einholt, werden verschiedene Ansichten vertreten (vgl. zum Meinungsstand die jeweiligen Nachweise bei Rohs/Wedewer, Kostenordnung, 3. Aufl., Stand Mai 2000, § 146 Rdnr. 27 Fußnote 44; Göttlich/Mümmler, KostO 14. Aufl., Stichwort "Hebegebühr" Anm. 9.2.1; Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann, Kostenordnung, 14. Aufl., § 146 Rdnr. 26). Der Senat hat sich schon in einer früheren Entscheidung der in Rechtsprechung und Literatur vorherrschenden Auffassung angeschlossen, die in der Einholung von Löschungsbewilligungen in derartigen Fällen eine Vollzugstätigkeit im Sinne des § 146 Abs. 1 S. 1 KostO sieht (Senat, JurBüro 1988, 1052, 1053). In dieser Entscheidung ist allerdings keine Aussage dazu getroffen worden, ob dies auch dann gilt, wenn die Löschungsbewilligung mit treuhänderischem Auftrag, den der Notar annimmt und durchführt, übersandt wird. Die späteren Beschlüsse des Senats in JurBüro 1990, 221 und FGPrax 1999, 239 betreffen andere Fallgestaltungen; dort geht es darum, ob die Gebühr nach § 147 Abs. 2 KostO neben der - hier nicht erwachsenen - Hebegebühr gemäß § 149 KostO anfällt.

Der Senat hat in seiner in JurBüro 1988, 1052, 1053 veröffentlichten Entscheidung ausgeführt, der Begriff der "Grundstücksveräußerung" in § 146 KostO sei kostenrechtlicher Art. Er umfasse nicht nur das dingliche Erfüllungsgeschäft, sondern auch das diesem zugrunde liegende schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft. Eine Beschränkung auf diejenigen Vollzugstätigkeiten, die zur Eintragung des Erwerbers als neuen Eigentümers in das Grundbuch notwendig seien, würde den Begriff des Vollzugs zu sehr einengen. Denn die Neueintragung eines Grundstückserwerbers ohne Löschung derjenigen Belastungen, die nach dem Inhalt des Vertrages nicht übernommen werden sollen, wäre kein Vollzug des beurkundeten Vertrages.

An dieser Auffassung zum Begriff des Vollzugs im Sinne des § 146 Abs. 1 KostO hält der Senat nach erneuter Überprüfung fest und folgt damit im Ergebnis der in der Rechtsprechung (vgl. OLG Düsseldorf, JurBüro 1994, 497; OLG Zweibrücken, JurBüro 1997, 658) sowie in der Literatur teilweise (Rohs/Wedewer, a.a.O., § 146 Rdnr. 27 Fußnote 45; Göttlich/Mümmler, a.a.O., Stichwort "Hebegebühr" Anm. 9.2.1 m.w.N.) vertretenen Auffassung.

Die Gebühr nach § 146 Abs. 1 KostO gilt die gesamte Tätigkeit des Notars zum Vollzug des dinglichen Erfüllungsgeschäfts ab. In welcher Weise das dingliche Erfüllungsgeschäft vollzogen werden soll, wird durch die schuldrechtlichen Vereinbarungen der Vertragsparteien über den Leistungsaustausch bestimmt. Ist - wie hier - vereinbart, dass das Erbbaurecht frei von Lasten in Abteilung III des Grundbuches übertragen werden soll, so gehört auch die Löschung eines eingetragenen Grundpfandrechts zum dinglichen Vollzug des schuldrechtlichen Vertrages. In diesem Sinne bestimmt das schuldrechtlich vereinbarte Ziel des Leistungsaustausches auch den Inhalt der Vollzugstätigkeit des Notars und damit den Abgeltungsbereich der Gebühr gemäß § 146 Abs. 1 KostO.

Die Vollzugstätigkeit des Notars im Sinne des § 146 Abs. 1 KostO ist zu unterscheiden von solchen Tätigkeiten, die der Durchführung des vertragsgerechten Leistungsaustausches der Vertragsparteien, insbesondere ihrem beiderseitigen Interesse dienen sollen, die eigene Leistung nicht ohne die Sicherstellung der Erfüllung der Gegenleistung des anderen erbringen zu müssen. Für betreuende Tätigkeiten, die der Notar in diesem Bereich erbringt, erwachsen ihm nach einhelliger Auffassung gesonderte Gebühren gemäß § 147 Abs. 2 KostO (vgl. etwa BayObLG, JurBüro 1984, 273, 274; Senat, JurBüro 1998, 153, 154; Rohs/Wedewer, a.a.O., § 147 Rdnr. 13).

Solche betreuenden Tätigkeiten hat der Beteiligte zu 1) hier erbracht, indem er zunächst dem Beteiligten zu 2) mit Schreiben vom 4. Januar 2000 die Fälligkeit des Kaufpreises mitgeteilt hat. In diesem Rahmen hatte der Notar aufgrund der Bestimmung in § 3 des Vertrages zu prüfen, ob die ihm von der Grundpfandrechtsgläubigerin erteilte Treuhandauflage "erfüllbar" war, das heißt der vereinbarte Kaufpreis ausreichte, um durch die in § 6 des Vertrages vorgesehene direkte Zahlung des Käufers die Grundpfandrechtsgläubigerin befriedigen zu können. Durch diese Prüfung des Notars wurde die in Abteilung III des Grundbuchs lastenfreie dingliche Übertragung des Erbbaurechts auf den Beteiligten zu 2) sichergestellt. Ferner hat der Beteiligte zu 1) entsprechend der ihm in § 8 des Vertrages erteilten Weisung die Kaufpreiszahlung überwacht, indem er den Antrag auf Umschreibung des Erbbaurechts erst gestellt hat, nachdem ihm die Grundpfandrechtsgläubigerin den Eingang des gesamten Kaufpreises bestätigt hatte. Für beide Tätigkeiten ist dem Beteiligten zu 1) nach der Rechtsprechung des Senats (JurBüro 1998, 153) jeweils eine gesonderte Gebühr gemäß § 147 Abs. 2 KostO entstanden, die er dem Beteiligten zu 2) in Rechnung gestellt hat; die entsprechende Ansätze seiner Kostenberechnung sind nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.

Die Tätigkeiten des Beteiligten zu 1) beim Vollzug des dinglichen Erfüllungsgeschäfts und bei der Abwicklung der schuldrechtlichen Leistungspflichten der Vertragsparteien greifen hier also inhaltlich ineinander. Bezogen auf das dingliche Erfüllungsgeschäft hat die dem Notar erteilte Treuhandauflage der Grundpfandrechtsgläubigerin indessen lediglich die Bedeutung eines Hindernisses für den weiteren Vollzug des Geschäfts: Solange die Treuhandauflage nicht erfüllt war, konnte das dingliche Erfüllungsgeschäft in der in dem Vertrag vorgesehenen Weise mit Löschung der Grundpfandrechte im Abteilung III des Grundbuches nicht durchgeführt werden. Die Beachtung der Treuhandauflage der Gläubigerin führte deshalb lediglich zu einer zeitlichen Hinauszögerung des dinglichen Vollzugs. Da die Gebühr gemäß § 146 Abs. 1 KostO die gesamte Vollzugstätigkeit des Notars abgilt, erstreckt sie sich auch auf die Anforderung, Entgegennahme und vorübergehende Verwahrung von Löschungsunterlagen bis zu dem Zeitpunkt, in dem durch Erledigung der Treuhandauflage sämtliche Voraussetzungen für den Vollzug des dinglichen Erfüllungsgeschäfts eingetreten waren. Anders verhält es sich entsprechend den obigen Ausführungen mit der betreuenden Tätigkeit des Notars, die dazu diente, die Treuhandauflage in Einklang mit den schuldrechtlichen Vereinbarungen der Parteien zu erfüllen. Diese - gebührenrechtlich gesondert in Ansatz gebrachte - Tätigkeit hat dazu geführt, dass das Hindernis für den Vollzug des dinglichen Erfüllungsgeschäfts beseitigt wurde und der Beteiligte zu 1) seine Vollzugstätigkeit durch den Antrag auf Umschreibung des Erbbaurechts und Löschung der Rechte Abteilung III Nr. 2 und 3 des Grundbuchs abschließen konnte.

Aus dieser Sicht bedarf es keiner abschließenden Entscheidung des Senats dazu, ob die Beachtung der Treuhandauflage der Grundpfandrechtsgläubigerin nicht ohnehin mit der Betreuungstätigkeit des Notars bei der Fälligkeitsmitteilung und der Kaufpreisüberwachung ein einheitliches Geschäft im Sinne des § 147 Abs. 2 KostO bildet. Dafür spricht insbesondere, dass die Fälligkeitsmitteilung nach § 3 des Vertrages von der Erteilung einer Löschungsbewilligung der Grundpfandrechtsgläubigerin abhängig war, die nur mit solchen Treuhandauflagen verbunden war, die aus dem vereinbarten Kaufpreis bedient werden konnten. Der Notar hatte also bereits in diesem Rahmen die Treuhandauflage inhaltlich zu überprüfen. Seine weitere Verpflichtung, den dinglichen Vollzug des Geschäfts bis zur Erfüllung der Treuhandauflage zurückzustellen, folgt aus der ihm erteilten Weisung, die Bestätigung über den Erhalt des Kaufpreises durch die Grundpfandrechtsgläubigerin abzuwarten.

Eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht veranlasst.

Die Wertfestsetzung für das Verfahren der weiteren Beschwerde beruht auf den §§ 131 Abs. 2, 30 Abs. 1 KostO.

Ende der Entscheidung

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