Judicialis Rechtsprechung

1. Hat das Grundbuchamt bei einem Wohnungseigentum einen Eigentumswechsel unter Verstoß gegen eine durch die Teilungserklärung begründete rechtsgeschäftliche Verfügungsbeschränkung (§ 12 WEG) eingetragen, so ist die Beschwerde des Verwalters mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruches unzulässig.

2. Weder dem Verwalter noch den übrigen Wohnungseigentümern steht in einem solchen Fall ein Grundbuchberichtigungsanspruch gem. § 894 BGB zu.

15 W 55/01 OLG Hamm 11 T 473/00 LG Essen

Grundbuch von Sch Blatt 2487

In der Grundbuchsache

betreffend den im Grundbuch Von Sch Blatt 2487 eingetragenen 375,84/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung Sch Flur 4, Flurstück 511, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 16 des Aufteilungsplans,

Der 15. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm hat am 08. März 2001 auf die weitere Beschwerde der Beteiligten vom 05 Februar 2001 gegen den Beschluß der 11. Zivilkammer des Landgerichts Essen vom 28. Dezember 2000 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Gammeln und die Richter am Oberlandesgericht Budde und Engelhardt.

beschlossen:

Tenor:

Die weitere Beschwerde wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Wertfestsetzung des Landgerichts abgeändert wird.

Der Gegenstandswert des Verfahrens der ersten und der weiteren Beschwerde wird auf 5.000,00 DM festgesetzt.

Gründe:

I.

Das vorgenannte Wohnungseigentum ist im Grundbuch mit der Maßgabe eingetragen, daß der Wohnungseigentümer zur Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf (§ 12 WEG). Als Eigentümer eingetragen war seit dem 27.03.1996 Herr Fritz D.

Dieser hat durch notariellen Vertrag vom 09.08.2000 das Wohnungseigentum an Frau Elke B erkauft und aufgelassen; die für den Verkäufer zunächst durch eine vollmachtlose Vertreterin abgegebenen Erklärungen hat dieser durch notariell beglaubigte Erklärung vom 14.08.2000 genehmigt. Dem am 20.11.2000 bei dem Grundbuchamt eingegangenen Antrag des Notars auf Vollzug der Eingentumsumschreibung war u.a. beigefügt die notariell beglaubigte Erklärung des Geschäftsführers K der G Grundbesitzverwaltung GmbH vom 27.09.2000, in dem diese in ihrer Eigenschaft als Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage dem Kaufvertrag nebst Auflassung vom 09.08.2000 zustimmte. Die G Grundbesitzverwaltung GmbH war durch Beschluß des Amtsgerichts vom 06.01.2000 im Wege der einstweiligen Anordnung zur Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage bestellt worden. Aufgrund dieser Eintragungsunterlagen hat das Grundbuchamt am 11.12.2000 Frau B als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Die Beteiligte ist durch Beschluß der Eigentümerversammlung vom 17.10.2000 zur neuen Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage bestellt worden. Sie hat mit Schreiben vom 04 und 06.12.2000 der beantragten Eigentumsumschreibung widersprochen. Die Zustimmungserklärung der G Grundbesitzverwaltung GmbH sei ihrer Auffassung nach unwirksam. Denn zum Zeitpunkt ihres Eingangs bei dem Grundbuchamt am 20.11.2000 sei bereits das Amt der früheren Verwalterin beendet gewesen. Darüber hinaus habe sie mit Schreiben vom 06.12.2000 gegenüber Herrn K die erteilte Zustimmung gem. § 183 BGB wirksam im Hinblick darauf widerrufen, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen erheblicher Wohngeldrückstände, die die Erwerberin hinsichtlich einer anderen Wohnung der Anlage habe entstehen lassen, zur Verweigerung der Veräußerungszustimmung berechtigt sei.

Durch Beschluß vom 13.12.2000 hat die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes "den Widerspruch zurückgewiesen".

Gegen diesen Beschluß hat die Beteiligte mit Schreiben vom 13.12.2000 Beschwerde mit dem Antrag eingelegt, das Grundbuchamt zur Eintragung eines Widerspruches gem. § 53 Abs. 1 S. 1 GBO gegen die Eigentümereintragung vom 11.12.2000 anzuweisen. Das Landgericht hat durch Beschluß vom 28.12.2000 die Beschwerde als unzulässig verworfen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten, die sie mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 05.02.2001 bei dem Oberlandesgericht eingelegt hat.

Die weitere Beschwerde ist nach den §§ 78, 80 GBO statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten folgt bereits daraus, daß das Landgericht ihre erste Beschwerde als unzulässig verworfen hat.

In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet, weil das Landgericht die Erstbeschwerde der Beteiligten zu Recht als unzulässig erachtet hat.

Zutreffend ist der Ausgangspunkt der landgerichtlichen Entscheidung, daß die Beschwerde sich gegen die am 11.12.2000 erfolgte Eigentümereintragung richtet. Da es sich um eine Eintragung handelt, die dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs unterliegt, war die erste Beschwerde der Beteiligten gem. § 71 Abs. 2 S. 2 GBO nur mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs gem. § 53 Abs. 1. S. 1 GBO zulässig. Dem trägt die Antragstellung der Beteiligten im Erstbeschwerdeverfahren Rechnung.

Die Kammer hat zu Recht die Befugnis der Beteiligten zur Einlegung der ersten Beschwerde mit diesem Ziel verneint. Der Amtswiderspruch dient wie derjenige nach § 899 BGB der Sicherung eines Grundbuchberichtigungsanspruches nach § 894 BGB gegenüber einem möglichen gutgläubigen Dritterwerb. Die mit diesem Ziel beschränkte Beschwerde kann deshalb nach gefestigter Rechtsprechung nur derjenige einlegen, der einen Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894 BGB geltend machen kann, zu dessen Gunsten also der Widerspruch gebucht werden müßte (vgl. etwa BGHZ 106, 253, 255 = NJW 1989, 1609; BayObLGZ 1977, 1, 2; NJW 1983, 1567, 1568; Senat FGPrax 1996, 210 = NJW-RR 1997, 593). Nach dieser Bestimmung kann Berichtigung des Grundbuchs nur derjenige verlangen, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen oder durch die Eintragung einer nicht bestehenden Belastung oder Beschränkung beeinträchtigt ist.

Unterstellt, die Zustimmung der früheren Verwalterin zum Eigentumsübergang wäre unwirksam, wäre materiell-rechtlich ein Eigentumswechsel nicht eingetreten. Denn die fehlende Zustimmung führt nach § 12 Abs. 3 S. 1 WEG zur schwebenden Unwirksamkeit sowohl des schuldrechtlichen wie des dinglichen Rechtsgeschäfts. Das Veräußerungsgeschäft ist nach anerkannter Auffassung nicht lediglich relativ im Verhältnis zu den zustimmungsberechtigten Wohnungseigentümern, sondern absolut gegenüber jedermann unwirksam (BayObLG Rpfleger 2983, 350; Meikel/Böttcher, GBO, 8. Aufl., Anhang zu §§ 19, 20, Rdnr. 120; Barmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 22, Rdnr. 41). Eine gleichwohl erfolgte Eintragung des Wohnungseigentumserwerbers begründet daher eine Grundbuchunrichtigkeit im Sinne des § 894 BGB.

Inhaber des in diesem Fall nicht eingetragenen Rechts ist in einem solchen Fall der Veräußerer, dessen fortbestehendes Eigentum im Grundbuch nicht verlautbart ist. Unzutreffend ist die in diesem Zusammenhang vorgetragene Auffassung der Beteiligten; der Berichtigungsanspruch stehe ihr zu, weil sie als Verwalterin bei der Entscheidung über die Erteilung der Zustimmung die übrigen Wohnungseigentümer vertrete. Denn die in § 12 WEG abweichend von § 137 S. 1 BGB eröffnete Möglichkeit der Begründung einer rechtsgeschäftlichen Verfügungsbeschränkung dient allein dem Schutz der übrigen Wohnungseigentümer, den Eintritt unzuverlässiger Erwerber in die Eigentümergemeinschaft verhindern zu können (vgl. etwa Bärmann/Pick/Merle, a.a.O, § 12, Rdnr. 1). Der Verwalter kann bei der in der Teilungserklärung ihm übertragenen Entscheidung über die Erteilung, der Zustimmung lediglich die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer wahrnehmen. Durch einen unter Verstoß gegen das Zustimmungserfordernis eingetragenen Eigentumswechsel rechtlich betroffen sein können deshalb lediglich die übrigen Wohnungseigentümer.

Der Senat kann ferner offen lassen, ob die erste Beschwerde der Beteiligten zumindest auch als ein aufgrund ihres Verwalteramtes im Namen oder in Verfahrensstandschaft der übrigen Wohnungseigentümer eingelegten Rechtsmittel verstanden werden könnte und ob ihre Vertretungsbefugnis dazu auch ohne einen ermächtigenden Beschluß der Eigentümerversammlung (§ 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG) ggf. auf der Grundlage der Vorschrift des § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG bejaht werden könnte (vgl. dazu OLG-Karlsruhe Die Justiz 1983, 307, 308 für den Fall der unrichtigen Eintragung von Sondereigentum anstelle von Gemeinschaftseigentum).

Denn der Berichtigungsanpruch nach § 894 BGB kann im Falle der schwebenden Unwirksamkeit der Eigentumsübertragung nicht den übrigen Wohhungseigentümern, sondern allein dem Voreigentümer zustehen (Palandt/Bassenge, BGB, 60. Aufl., § 12 WEG, Rdnr. 12). Die gegenteilige Auffassung (Staudinger/Kreuzer, BGB, 12. Bearbeitung, § 12 WEG, Rdnr. 89; Sauren, WEG, 3. Aufl., § 12, Rdnr. 19) will einen Berichtigungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer aus § 894 BGB daraus herleiten, daß ihre Rechte durch die unter Verstoß gegen das Zustimmmungserfordernis erfolgte Eigentumseintragung des Erwerbers verletzt worden seien. Dieser Auffassung vermag sich der Senat jedoch nicht anzuschließen, weil sie nicht hinreichend zwischen dem dinglichen Anspruch aus 894 BGB einerseits und dem schuldrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis zwischen den Wohhungseigentümern unterscheidet.

Das dingliche Recht der einzelnen Wohnungseigentümer beschränkt sich auf den ihnen jeweils zugewiesenen, mit Sondereigentum verbundenen Miteigentumsanteil. Die im Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer durch eine rechtsgeschäftliche Vereinbarung gem. § 12 WEG begründete Verfügungsbeschränkung gibt den übrigen Wohnungseigentümern kein dingliches Recht an den einzelnen Miteigentumsanteilen. Deshalb wird ihr dingliches Recht durch die Eintragung eines schwebend unwirksamen Eigentumswechsels hinsichtlich eines einzelnen Miteigentumsanteils nicht beeinträchtigt. Mithin könnte ein Amtswiderspruch überhaupt nur zugunsten des Voreigentümers eingetragen werden und müßte auf dessen Bewilligung sogleich wieder gelöscht werden (BGH NJW 1985, 3070, 3071). Aus demselben Grund hat das KG (OLGZ 1988, 355, 359 NJW 1989, 42 f.) für den Fall der Eintragung eines nach materiellem Recht unwirksamen Verzichtes auf den Anteil an einer (schlichten) Bruchteilsgemeinschaft an einem Grundstück entschieden, daß den übrigen Miteigentümern ein Grundbuchberichtigungsanspruch gem. § 894 BGB nicht zusteht. Für den Fall der schwebend unwirksamen Übertragung des Eigentums an einem Miteigentumsanteil muß zwangsläufig dasselbe gelten. Wie auch bereits das KG für die Fallkonstellation seiner Entscheidung zu Recht hervorgehoben haust davon zu unterscheiden die Frage, ob den übrigen Wohnungseigentümern aus dem schuldrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis ein Anspruch darauf zusteht, daß die der materiellen Rechtslage entsprechende Eigentümereintragung wiederhergestellt wird. Ein solcher schuldrechtlicher Anspruch kann jedoch nicht durch die Eintragung eines Amtswiderspruchs gesichert werden.

Offen bleiben kann, ob das Landgericht die Beteiligte auf die Bedenken gegen die Zulässigkeit ihrer Beschwerde hätte hinweisen sollen. Auf einer Verletzung der von der weiteren Beschwerde angenommenen Hinweispflicht kann die Entscheidung des Landgerichts jedenfalls nicht beruhen, weil die Beteiligte die Unzulässigkeit ihrer Beschwerde nicht durch eine andere Antragstellung hätte beheben und sie - wie die weitere Beschwerde zeigt - ersichtlich auch nicht zurückgenommen hätte.

Fehl geht schließlich die Rüge der weiteren Beschwerde, das Landgericht habe ungeachtet der Unzulässigkeit der ersten Beschwerde eine sachliche Überprüfung der Entscheidung des Grundbuchamtes vornehmen müssen. Vielmehr führt die Feststellung der Unzulässigkeit des Rechtsmittels ausnahmslos dazu, daß eine sachliche Überprüfung der angefochtenen Entscheidung nicht stattfindet. Eine solche sachliche Überprüfung müßte in ihrer Konsequenz nämlich auch die Möglichkeit einer Abänderung der angefochtenen Entscheidung einschließen die jedoch infolge der Unzulässigkeit des Rechtsmittels gerade ausgeschlossen werden soll. Gleichwohl kann es einem nobile officium entsprechen, wenn das Beschwerdegericht der Begründung der Verwerfung des unzulässigen Rechtsmittels Bemerkungen zu der Sachentscheidung der Vorinstanz hinzufügt, die jedoch allenfalls hinweisenden Charakter haben können und in deren Gestaltung das Beschwerdegericht entgegen der Auffassung der weiteren Beschwerde frei ist. Auch der Senat macht von dieser Möglichkeit Gebrauch, beschränkt sich dabei jedoch auf einige wenige Bemerkungen zur materiell-rechtlichen Beurteilung:

Die Zustimmung des Wohnungseigentumsverwalters zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die mit ihrem Zugang gegenüber einem der Vertragschließenden des zustimmungsbedürftigen Rechtsgeschäfts wirksam wird (§ 182 Abs. 1 BGB). In § 13 des notariellen Vertrages vom 09.08.2000 ist der Notar beauftragt worden, die erforderliche Zustimmungserklärung des Verwalters einzuholen. Damit ist dem Notar eine Vollmacht erteilt worden, diese Zustimmungserklärung für die Vertragschließenden entgegenzunehmen. Die Zustimmungserklärung der früheren Verwalterin ist nach den dem Grundbuchamt überreichten Unterlagen am 02.10.2000 bei dem Notar eingegangen und damit wirksam geworden. Die spätere Bestellung der Beteiligten als neue Verwalterin ändert an der bereits eingetretenen Wirksamkeit der Erklärung nichts.

Allerdings war ein Widerruf der erteilten Zustimmung gem. § 183 BGB möglich. Es handelt sich hier nicht um eine nachträgliche Genehmigung im Sinne des § 184 Abs. 1 BGB zu einem bereits abgeschlossenen Rechtsgeschäft, deren Widerruf wegen ihrer rechtsgestaltenden Wirkung unzulässig ist (Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 184, Rdnr. 4). Denn zum Tatbestand der Eigentumsübertragung eines Grundstücks (Wohnungseigentums) gehört nach § 873 Abs. 1 BGB die Eintragung im Grundbuch; die Verfügungsbefugnis des Veräußerers muß zu diesem Zeitpunkt fortbestehen. Dementsprechend ist die zuvor erteilte Zustimmung eine Einwilligung im Sinne des § 183 BGB, die bis zur Vornahme der Eintragung widerruflich ist (BGH NJW 1963, 36 f.). Auf den nachträglichen Wegfall der Verfügungsbefugnis des Veräußerers durch den Widerruf der Einwilligung ist jedoch die Vorschrift des § 878 BGB anzuwenden (BGH a.a.O.). Nach dieser Vorschrift wird eine in Gemäßheit u.a. des § 873 BGB abgegebene Erklärung nicht dadurch unwirksam, daß der Berechtigte in der Verfügung beschränkt wird, nachdem die Erklärung für ihn bindend geworden und der Antrag auf Eintragung bei dem Grundbuchamt gestellt worden ist. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift waren zeitlich bereits vor dem von der Beteiligten erklärten Widerruf der Einwilligung eingetreten. Die Vertragsparteien waren gem. § 873 Abs. 2 BGB an die in der notariellen Urkunde vom 09.08.2000 erklärte Auflassung gebunden, nachdem der Veräußerer Kraft die in seinem Namen abgegebenen Erklärungen am 14.08.2000 genehmigt hat. Der Antrag auf Vollzug der Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist am 20.11.2000 bei dem Grundbuchamt eingegangen. Die Eintragung des Eigentumswechsels auf Frau B steht deshalb mit der materiell-rechtlichen Rechtslage in Einklang.

Die Wertfestsetzung für das Verfahren der weiteren Beschwerde beruht auf den §§ 131 Abs. 2, 30 Abs. 1 und 2 KostO. Das Ziel des Rechtsmittels ist auf die Eintragung eines Amtswiderspruchs beschränkt, der lediglich zu einer Sicherung des Grundbuchberchtigungsanspruchs gegenüber einem möglichen gutgläubigen Dritterwerb, nicht jedoch zu einer Änderung der Eintragung im Grundbuch selbst fahren kann. Dementsprechend kann nur dieses Sicherungsinteresse des Beschwerdeführers der Bemessung des Gegenstandswertes zugrundegelegt werden. Mangels weiterer Anhaltspunkte hat der Senat den Wert entsprechend dem Regelwert nach § 30 Abs. 2 KostO festgesetzt und gleichzeitig gem. § 31 Abs. 1 S. 2 KostO die Wertfestsetzung des Landgerichts abgeändert.

Ende der Entscheidung