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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Hamm
Beschluss verkündet am 03.05.2001
Aktenzeichen: 15 W 7/01
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 28 Abs. 3
1) Die erforderliche Übersichtlichkeit der Jahresabrechnung des Verwalters ist nicht gewährleistet, wenn der einzelne Wohnungseigentümer die Gesamtabrechnung und den Vermögensstatus nur nach voll ziehen kann, wenn er sich das maßgebende Zahlenwerk erst aufgrund einer erläuternden Darstellung des Verwalters durch eine Vielzahl von Zu- und Abrechnungen errechnen muß.

2) Werden in der Gesamtabrechnung Rechnungsabgrenzungsposten gebildet, die außerhalb des Abrechnungsjahres geleistete Zahlungen für die Heizkosten betreffen, so müssen diese offen und in übersichtlicher Weise ausgewiesen werden.


OBERLANDESGERICHT HAMM BESCHLUSS

In der Wohnungseigentumssache

Der 15. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm hat am 3. Mai 2001 auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) bis 8) vom 15. Dezember 2000 gegen den Beschluß der 9. Zivilkammer des Landgerichts Dortmund vom 26. September 2000 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Gammelin und die Richter am Oberlandesgericht Budde und Engelhardt

beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Kostenentscheidung und die Wertfestsetzung für das Verfahren erster Instanz abgeändert werden.

Die Beteiligten zu 2) bis 7) tragen die Gerichtkosten des Verfahrens erster Instanz. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet in dieser Instanz nicht statt.

Die Beteiligten zu 2) bis 7) tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde. Sie haben die der Beteiligten zu 1) in dieser Instanz entstandenen außergerichtlichen Kosten als Teilschuldner zu gleichen Teilen zu erstatten.

Der Gegenstandswert des Verfahrens erster und dritter Instanz wird auf 6.000,00 DM festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1) bis 7) sind die Miteigentümer der vorbezeichneten Wohnungseigentumsanlage; der Beteiligte zu 8) ist der Verwalter.

Der Beteiligte zu 8) hat den Wohnungseigentümern mit Schreiben vom 29.04.1999 die von ihm aufgestellte Jahresabrechnung für das Jahr 1998 übersandt und in einzelnen Punkten erläutert. Diese besteht aus einer "Übersicht der Einnahmen und Ausgaben für die Rechnungsprüfung", der Gesamt- und Einzelabrechnung, der Heizkostenabrechnung der Fa. K einer Aufstellung über die der Instandhaltungsrücklage entnommenen Beträge für Reparaturen (2.216,54 DM) und einer Aufstellung über die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage. In der letztgenannten Aufstellung wird der Anfangsbestand mit einem Minusbetrag von 355,65 DM ausgewiesen. Ein gesondertes Konto über die Instandhaltungsrücklage wurde nicht geführt; Zu- und Abgänge zu dieser Rücklage wurden über das für die Gemeinschaft geführte Girokonto abgewickelt. Daneben besteht für die Gemeinschaft ein Sparkonto bei der C bank in Dortmund, das zum 31.12.1998 ein Guthaben von 3.110,78 DM aufweist; über dessen Entwicklung verhält sich die Jahresabrechnung nicht. Wegen der weiteren Einzelheiten der Jahresabrechnung wird auf die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

Durch mehrheitliche Beschlußfassung der Eigentümerversammlung vom 17.11.1999 wurde zu Tagesordnungspunkt 4 - neben anderen Beschlüssen - die Jahresabrechnung genehmigt sowie zu Tagesordnungspunkt 8 dem Beteiligten zu 8) Entlastung erteilt.

Mit einem bei dem Amtsgericht am 15.12.1999 eingegangenen Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 13.12.1999 hat die Beteiligte zu 1) beantragt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 17.11.1999 zu den Tagesordnungspunkten 4 "Genehmigung der Jahresabrechnung 1998" und zu Tagesordnungspunkt 8 "Entlastung der Verwaltung" für ungültig zu erklären. Zur Begründung hat sie im wesentlichen geltend gemacht, die Jahresabrechnung sei sachlich und rechnerisch nicht hinreichend nachvollziehbar, weil der in der Aufstellung der Ausgaben genannte Betrag von 13.947,05 DM nicht mit dem Betrag von 11.1999,85 DM übereinstimme, der in der Gesamtabrechnung auf die Wohnungseigentümer umgelegt worden sei. Sofern der Beteiligte zu 8) etwa zum Zwecke einer periodengerechten Heizkostenabrechnung Rechnungsabgrenzungsposten gebildet haben sollte, hätten diese in der Jahresabrechnung offen ausgewiesen werden müssen. Das Zahlenwerk des Beteiligten zu 8) sei in der vorliegenden Form aus sich heraus rechnerisch nicht nachvollziehbar. Zu beanstanden sei ferner, daß der Beteiligte zu 8) die im Jahr 1998 angefallenen Reparaturkosten ohne den dazu erforderlichen Beschluß der Eigentümerversammlung der Instandhaltungsrücklage entnommen habe. Es sei denkgesetzlich unmöglich, eine Instandhaltungsrücklage mit einem Minusbetrag auszuweisen. Soweit dies auch auf früheren Jahresabrechnungen beruhe, dürfe dieser Fehler nicht fortgeführt werden. Nicht ordnungsgemäß sei überdies der fehlende Ausweis des Sparguthabens bei der C bank in der Jahresabrechnung.

Die Beteiligten zu 2) bis 8) sind dem Beschlußanfechtungsantrag entgegengetreten. Sie haben geltend gemacht, der Minussaldo der Instandhaltungsrücklage folge aus der bestandskräftig genehmigten Jahresabrechnung 1997 und habe deshalb von dem Beteiligten zu 8) übernommen werden müssen. Letzterer habe von dem Vorverwalter S einen "nicht abrechenbaren" Betrag von 3.000,00 DM übernommen, der zur Deckung der den Betrag der Instandhaltungsrücklage übersteigenden Reparaturkosten ausgereicht habe. In die Heizungskostenabrechnung hätten Beträge eingestellt werden müssen, die teilweise erst im Jahre 1999 gezahlt worden seien. Die Jahresabrechnung sei unter Berücksichtigung der gegebenen Erläuterungen und der erfolgten Rechnungsprüfung, die keine Beanstandungen ergeben habe, ordnungsgemäß.

Das Amtsgericht hat durch Beschluß vom 31.03.2000 die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 17.11.1999 zu den Tagesordnungspunkten 4 und 8 für ungültig erklärt.

Gegen diesen Beschluß haben die Beteiligten zu 2) bis 8) mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 13.04.2000 rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt, der die Beteiligte zu 1) entgegengetreten ist. Das Landgericht hat in öffentlicher Sitzung vom 26.09.2000 vor der vollbesetzten Zivilkammer mit den Beteiligten mündlich verhandelt. Durch Beschluß vom selben Tage hat das Landgericht die sofortige Beschwerde mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß es -klarstellend - die Ungültigerklärung der Beschlußfassung der Eigentümerversammlung vom 17.11.1999 zu Tagesordnungspunkt 4 auf die Genehmigung der Jahresabrechnung beschränkt hat.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) bis 8), die sie mit einem bei dem Landgericht am 18.12.2000 eingegangenen Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 15.12.2000 mit dem Ziel eingelegt haben, den Beschlußanfechtungsantrag der Beteiligten zu 1) zurückzuweisen.

Die Beteiligte zu 1) beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG, 21, 29 FGG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten zu 2) bis 8) folgt bereits daraus, daß ihre sofortige Erstbeschwerde ohne Erfolg geblieben ist.

In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet, weil die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§ 27 Abs. 1 FGG).

In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer zulässigen sofortigen Erstbeschwerde der Beteiligten zu 2) bis 8) ausgegangen. Auch in der Sache hält die Entscheidung des Landgerichts rechtlicher Nachprüfung stand.

Die Kammer hat festgestellt, die von dem Beteiligten zu 8) aufgestellte Jahresabrechnung genüge nicht den Anforderungen des § 28 Abs. 3 WEG, insbesondere weil sie aus sich heraus rechnerisch nicht hinreichend nachvollziehbar sei. Demgemäß entspreche sowohl der Eigentümerbeschluß über die Genehmigung der Jahresabrechnung als auch die Beschlußfassung über die Verwalterentlastung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, so daß beide Beschlüsse für ungültig zu erklären seien. Diese Beurteilung ist rechtlich zutreffend.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats und anderer Oberlandesgerichte (vgl. etwa BayObLG NJW-RR 1993, 1166, 1167; KG NJW-RR 1994, 1105; Senat ZMR 1997, 251) muß die Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr enthalten. Sie muß für einen Wohnungseigentümer aus sich heraus und ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein. Sie ist keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung, sondern eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die die tatsächlichen angefallenen Beträge im Abrechnungszeitraum einander gegenüberzustellen hat. Von dem Grundsatz, daß die Jahresabrechnung nur die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Abrechnungsjahr enthalten darf, Forderungen und Verbindlichkeiten also darin ebensowenig erscheinen dürfen wie Zahlungen, die im Vorjahr eingegangen sind oder im nächsten Jahre erwartet werden, hat die Rechtsprechung Ausnahmen lediglich bei den Kosten des Betriebes einer zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage (BayObLG WE 1992, 175; NJW-RR 1993, 1166, 1167) sowie hinsichtlich der Verbuchung des Sollbetrages der Instandhaltungsrücklage als Ausgabe in der Jahresgesamtabrechnung (BayObLG NJW-RR 1991, 15, 16) zugelassen. Beide Ausnähmen sind hier - wie nachstehend noch näher darzustellen ist - einschlägig.

Eine vollständige Jahresabrechnung muß ferner den Stand und die Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten ausweisen. Werden die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in der Abrechnungsperiode nämlich vollständig in die Abrechnung aufgenommen, so stimmt deren Differenz mit der Differenz der Anfangs- und Endbestände der Bankkonten und ggf. der Barkasse überein, über die diese Umsätze getätigt wurden. Die Angaben zu den Konten sind daher erforderlich, um die rechnerische Schlüssigkeit der Gesamt- und Einzelabrechnung darzulegen. Diese sog, Kontenabstimmung indiziert dann die rechnerische Richtigkeit der Gesamtabrechnung (BayObLG NJW-RR 1993, 1166, 1167; NZM 2000, 280, 281; Senat ZMR 1997, 251, 253).

Nach diesen Maßstäben genügt die von der Eigentümerversammlung genehmigte Jahresabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung nicht. Aufgabe der Jahresabrechnung ist es in übersichtlicher Form darzustellen, wie die in dem Abrechnungsjahr tatsächlich angefallenen Ausgaben der Gemeinschaft zu decken sind. Diese Deckung kann nur dadurch erreicht werden, daß entweder Beträge vorhandenen Guthaben der Gemeinschaft entnommen oder über die Abrechnung auf die Miteigentümer umgelegt werden. Die von dem Beteiligten zu 8) aufgestellte Jahresabrechnung leidet - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - im Kern daran, daß sie aus sich heraus nicht hinreichend nachvollziehbar ist, weil das rechnerische Verhältnis zwischen Anfangs- und Endbestand des Girokontos, dem mit 13.947,05 DM bezifferten Gesamtbetrag der tatsächlichen Ausgaben und dem mit 11.199,85 DM (offenbar ohne die Heizungskosten) errechneten Gesamtbetrag der in der Gesamt- und Einzelabrechnung auf die Wohnungseigentümer umgelegten Ausgaben nicht deutlich wird.

Der Beteiligte zu 8) hat zwar in seinem Anschreiben an die Wohnungseigentümer vom 29.04.1999 seine Berechnungsweise näher erläutert. Aus diesem Schreiben kann entnommen werden, daß er Abgrenzungen vorgenommen hat, um eine periodengerechte Heizungskostenabrechnung zu ermöglichen: Im Jahr 1998 tatsächlich geleistete Ausgaben betreffen teilweise die Heizungsperiode 1997; Teilbeträge der in der Heizungskostenabrechnung 1998 berücksichtigten Kosten sind tatsächlich erst im Jahr 1999 geleistet worden. Im Ausgangspunkt ist die Bildung von Rechnungsabgrenzungsposten für den Bereich der Heizungskostenabrechnung nicht zu beanstanden. In der Rechtsprechung ist anerkannt, daß der Grundsatz, daß in die Jahresabrechnung nur die in dem Abrechnungsjahr tatsächlich geleisteten Ausgaben einzustellen sind, in diesem Zusammenhang eine Ausnahme erleidet. Denn ohne die Berücksichtigung solcher Abgrenzungsposten könnte die in der HeizkostenVO vorgeschriebene periodengerechte Heizkostenabrechnung nicht durchgeführt werden (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 28, Rdnr. 65). In die Heizungskostenabrechnung dürfen danach die in dem Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten auch dann eingestellt werden, wenn sie mit den in diesem Zeitraum geleisteten Zahlungen nicht übereinstimmen (BayObLG WE 1992, 175, 176). Dies ist hier in der Heizkostenabrechnung der Fa. vom 08.04.1999 geschehen. Auf die Sonderproblematik der Verbuchung bevorrateten, jedoch nur teilweise verbrauchten Heizöls, auf die sich die Ausführungen der landgerichtlichen Entscheidung in diesem Zusammenhang beziehen, kommt es hier nicht an, weil der Heizkostenabrechnung der von den Stadtwerken in Rechnung gestellte tatsächliche Gasverbrauch zugrundeliegt.

Die Umlage eines von den tatsächlichen Ausgaben abweichenden Betrages auf die Wohnungseigentümer führt notwendig zur Bildung von Abgrenzungsposten. Aufgabe der Jahresabrechnung ist es dann aber - wie die Beteiligte zu 1) zu Recht hervorgehoben hat - diese Rechnungsabgrenzungsposten offen und für den einzelnen Wohnungseigentümer in nachvollziehbarer Weise auszuweisen. Eine bestimmte Darstellungsform ist in diesem Zusammenhang nicht zwingend vorgegeben. Der Senat ist in seiner nachfolgenden Darstellung dem Vorschlag gefolgt, die Rechnungsabgrenzungsposten im Vermögensstatus (Kontoentwicklung) auszuweisen (vgl. Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 4. Aufl., Rdnr, VII 22). Diese Darstellungsform liegt insbesondere deshalb nahe, weil die Abgrenzungspositionen Abweichungen der tatsächlich geleisteten Ausgaben von den auf die Wohnungseigentümer im Rahmen der Gesamtabrechnung umgelegten Kosten begründen, es sich also um eine Mittelverwendung außerhalb der Gesamtabrechnung handelt. Auf diese Weise wird gleichzeitig sichergestellt, daß der einzelne Wohnungseigentümer die Kontenabstimmung, also den rechnerischen Bezug zwischen der Gesamtabrechnung und der Vermögensentwicklung trotz der durch die Abgrenzungspositionen bedingten Abweichungen ohne weiteres nachvollziehen kann.

An dem erforderlichen Ausweis der Abgrenzungspositionen fehlt es hier völlig. Stattdessen hat sich der Beteiligte zu 8) darauf beschränkt, den Wohnungseigentümern in seinem Schreiben vom 29.04.1999 eine Abfolge von Zu- und Abrechnungen darzustellen, deren rechnerische Auswirkungen innerhalb seines eigenen Rechenwerkes kaum noch nachvollzogen werden kann. Vollends unübersichtlich wird das Rechenwerk des Beteiligten zu 8) dadurch, daß er bereits bei der Zusammenstellung der tatsächlichen Ausgaben der Gemeinschaft Verrechnungen mit Einnahmen vorgenommen hat; darauf ist nachstehend noch einzugehen. Entgegen der Auffassung des Beteiligten zu 8) ist es nicht Aufgabe der Wohnungseigentümer, einer schriftlichen Darstellung des Verwalters folgend sich selbst das maßgebliche Rechenwerk erst zusammenzustellen. Vielmehr ist es Aufgabe des Verwalters, die Jahresabrechnung in einer so übersichtlichen Form vorzulegen, daß ein durchschnittlicher Wohnungseigentümer ohne große Mühe eine Übersicht über die tatsächlich angefallenen Ausgaben der Gemeinschaft und ihre Aufbringung gewinnen kann; eine bloße Errechenbarkeit genügt deshalb nicht (OLG Frankfurt OLGZ 1984, 333, 334; Senat OLGZ 1975, 157, 159). Im Hinblick auf den andauernden Streit der Wohnungseigentümer über die Abrechnungsform hat der Senat - ohne sich dazu verpflichtet zu sehen - den Beteiligten im Rahmen der nachfolgenden Darstellung einen Vorschlag unterbreitet, wie die Jahresabrechnung mit dem Vermögensstatus beispielhaft dargestellt werden könnte.

Die Gesamtabrechnung hat die Aufgabe, die in dem Abrechnungsjahr tatsächlich geleisteten Ausgaben darzustellen, die durch Umlage auf die Wohnungseigentümer gedeckt werden müssen. Ausgabe in diesem Sinne ist auch der Betrag, der der Instandhaltungsrücklage zugeführt worden ist.

Der Beteiligte zu 8) hat die tatsächlich ange- fallenen Ausgaben mit 13.947,05 DM beziffert. Dieser Betrag gibt jedoch die tat- sächlich angefallenen Ausgaben nicht zutreffend wieder, weil er bereits eine Verrechnung mit einem Erstattungsbetrag in Höhe von 1.398,56 DM enthält, den die Gemeinschaft im Jahre 1998 von den Stadtwerken für die Gasabrechnung 1997 er- halten hat. Dieser Betrag ist mit einer für das Jahr 1998 geleisteten Vorauszahlung in Höhe von 333,00 DM verrechnet worden, so daß der Gemein- schaft effektiv ein Betrag Von 1.065,56 DM zuge- flossen ist. Diese Verrechnung muß jedoch für die Zwecke der Gesamtabrechnung 1998 wieder auf- gelöst werden. Der volle Erstattungsbetrag von 1.398,56 DM muß im Vermögensstatus als sonstige Einnahme der Gemeinschaft ausgewiesen werden, weil er zur Deckung der für das Jahr 1997 be- reits abschließend abgerechneten Heizkosten benötigt wird. Die im Jahr 1998 tatsächlich an- gefallenen Ausgaben sind daher in Wahrheit um 1.398,56 DM höher, betragen also 15.345,61 DM

Hinzugefügt werden muß ein Betrag von 6,53 DM den der Beteiligte zu 8) bei den Immissionsmeß- kosten versehentlich zu gering angesetzt hat (97,83 DM statt richtig 104,36 DM)

Es ergeben sich also insgesamt 15.352,14 DM

Von diesem Betrag sind abzusetzen diejenigen Be- träge, die im Rahmen des Rechenwerks des Betei- ligten zu 8) nicht durch Umlage auf die Mit- eigentümer, sondern anderweitig gedeckt werden. Die entsprechende Darstellung soll hier im Ver- mögensstatus erfolgen. Es handelt sich um fol- gende Beträge:

Die Reparaturkosten werden in Höhe eines Teil- betrages von 2.216,54 DM durch Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage gedeckt.

Im Jahr 1998 erfolgte Zahlungen für Heizungs- kosten in Höhe von 249,48 DM und 452,00 DM, ins- gesamt 701,48 DM betreffen das Jahr 1997 und sind bereits durch die für dieses Jahr erfolgte Heizungskostenab- rechnung gedeckt. Insoweit soll im Vermögenssta- tus ein Rechnungsabgrenzungsposten gebildet werden.

verbleiben 12.434,12 DM.

Dieser Betrag schlüsselt sich wie folgt auf: Gartenkosten 462,00 Kleinreparatur 20,00 Gebäudeversicherung 1.079,30 Haftpflichtversicherung 289,90 Bankspesen 145,45 Abwasser, Müll, Straßenreinigung 2.988,65 Frischwasser 1.132,40 Allgemeinstrom 14,34 Verwalterhonorar Wohnungen 2.083,50 Verwalterhonorar Garage 83,34 8.298,88 DM Hinzuzurechnen sind die Heizungs- kosten. Die in 1998 tatsächlich ge- zahlten Heizungskosten betragen: Gasvorauszahlungen 6 x 313 5 x 333 1.878,00 Betriebsstrom 1.665,00 Heizkostenverteiler 240,00 Abrechnungskosten 78,93 Immissionsmessung 168,95 104,36 4.135,24 DM Summe 12.434,12 DM

Für die Gesamtabrechnung ist bei den Heizungs- kosten zusätzlich zu berücksichtigen der Mehr- betrag, der in 1999 für das Abrechnungsjahr 1998 gezahlt worden ist, also die Differenz zwischen dem in der Heizungskostenabrechnung ausgewiese- nen Betrag von 5.145,26 DM und der Summe der in 1998 geleisteten Zahlungen von 4.135,24 DM, 1.010,02 DM Insoweit soll im Vermögensstatus ein Rechnungs- abgrenzungsposten gebildet werden.

Für die Gesamtabrechnung ferner hinzuzurechnen ist die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, für die nach anerkannter Auffassung eine Sollpo- sition gebildet werden darf, obwohl ihr tatsäch- 2.900,97 DM liche Ausgaben nicht gegenüberstehen.

Die Jahresabrechnung des Beteiligten zu 8) hätte deshalb in ihren Bestandteilen Gesamtabrechnung und Vermögensstatus zur Gewährleistung ihrer sachlichen und rechnerischen Nachvollziehbarkeit - vorbehaltlich einer anderweitigen gleichwertigen Darstellungsform - wie folgt gestaltet werden müssen:

Gesamtabrechnung

Nr. Bezeichnung Betrag Summe 1 Gartenkosten 462,00 2 Kleinreparatur 20,00 3 Gebäudeversicherung 1.079,30 4 Haftpflichtversicherung 289,90 5 Bankspesen 145,45 6 Abwasser, Müll, Straßenreinigung 2.988,65 7 Frischwasser 1.132,40 8 Allgemeinstrom 14,34 9 Verwalterhonorar Wohnungen 2.083,50 10 Verwalterhonorar Garage 83,34 11 Heizungskosten 5.145,26 13.444,14 12 Zuführung Instandhaltungsrücklage 2.900,97 16.345,11

Vermögensstatus (nur Girokonto)

Bestand und Einnahmen

Anfangsbestand 01.01.98 4.799,04 DM Gesamteinnahmen Wohngeld 20.368,49 DM Erstattung Stadtwerke 1.398,56 DM gesamt 26.566,09 DM Bestand am 31.12.1998 7.658,72 DM

Ausgaben

Erstattung von Wohngeldguthaben 3.555,23 DM Entnahme aus Instandhaltungsrücklage 2.216,54 DM Ausgaben lt. Abrech- nung 13.444,14 DM abzgl. Abgrenzungs- posten 1998 (in 1999 gezahlte restliche Heizungskosten) 1.010,02 DM zzgl. Abgrenzungs- posten 1997 (in 1998 gezahlte restliche Heizungskosten) 701,48 DM 13.135,60 DM gesamt 18.907,37 DM

Gegenüber dem von dem Beteiligten zu 8) ausgewiesenen Endbestand des Girokontos (7.665,25 DM) verbleibt daher ein Differenzbetrag von 6,53 DM, den der Senat aufgrund des vorhandenen Zahlenwerks nicht näher aufklären kann. Seine rechnerische Darstellung in der Begründung der sofortigen weiteren Beschwerde ergibt nur einen scheinbaren Ausgleich dieses Betrages, weil er ihn als Ausgabenposition sowohl als Bestandteil der Heizungskostenabrechnung (5.145,26 DM) als auch zusätzlich als weiteren Posten aufgrund eines Erfassungsfehlers berücksichtigt hat. Eine Erklärung könnte dem Zusammenhang nach darin liegen, daß der Beteiligte zu 8) den Mehrwertsteuerbetrag der Rechnung des Schornsteinfegers, um den es hier geht, tatsächlich erst nachträglich im Jahre 1999 ausgezahlt hat. Dann müßte entsprechend der Rechnungsabgrenzungsposten im Vermögensstatus erhöht werden. Dies wird der Beteiligte zu 8) im Rahmen der Neuaufstellung der Jahresabrechnung 1998 noch ergänzend aufzuklären haben.

Die rechnerische Darstellung der Instandhaltungsrücklage durch den Beteiligten zu 8) ist insoweit im Ergebnis nicht zu beanstanden, als diese als Anfangsbestand einen Minusbetrag von 335,65 DM aufweist. Diese Darstellung hat sich als Folge davon ergeben, daß in den zurückliegenden Jahren einschließlich des hier betroffenen Abrechnungsjahrs die Instandhaltungsrücklage - jedenfalls für die in der Jahresabrechnung als solche bezeichneten Beträge - nicht über ein gesondertes Konto, sondern als ununterscheidbarer Bestandteil des Guthabens der Gemeinschaft auf dem Girokonto geführt worden ist. Zudem müssen der Rücklage teilweise höhere Beträge zum Ausgleich von Instandhaltungskosten entnommen worden sein als das rechnerische Guthaben betrug. Diese Entwicklung, die sich in dem rechnerischen Minusbestand der Rücklage zu Beginn des Abrechnungsjahrs 1998 niederschlägt, muß die Beteiligte zu 1) als Folge der bestandskräftig gewordenen Beschlußfassungen der Gemeinschaft über die Jahresabrechnungen der Vorjahre hinnehmen. Als sachlich unrichtig zu beanstanden ist hingegen die Verbuchung eines Abgangs von 15,10 DM für Zinsabschlagsteuer von der lediglich als rechnerischer Teilposten des Girokontos der Gemeinschaft bestehenden Instandhaltungsrücklage. Denn dieser Betrag ist - wie der Beteiligte zu 8) erst im Erstbeschwerdeverfahren klargestellt hat - nicht etwa als Ausgabe vom Girokonto der Gemeinschaft bezahlt worden - wird deshalb auch nicht in der Gesamtabrechnung und im Vermögensstatus erfaßt -, sondern ist dem daneben bestehenden Sparguthaben der Gemeinschaft bei der C bank belastet worden. Über dieses Sparguthaben verhält sich die Abrechnung des Beteiligten zu 8) überhaupt nicht (siehe dazu nachstehend).

Davon unberührt bleiben indessen die Einwendungen der Beteiligten zu 1) gegen die Ordungsgemäßheit der Verwendung der Instandhaltungsrücklage im Abrechnungsjahr 1998. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer hat durch die Genehmigung der Jahresabrechnung auch die Entnahme der im Jahr 1998 angefallenen Reparaturkosten in Höhe von 2.216,54 DM aus der Rücklage bei gleichzeitiger Zuführung eines Betrages von 2.900,97 DM gebilligt. Diese Entscheidung unterliegt auf die Beschlußanfechtung der Beteiligten zu 1) der Nachprüfung dahin, ob sie ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG entspricht. In diesem Zusammenhang ist zwar den Wohnungseigentümern ein Ermessensspielraum bei der Entscheidung über die Ansammlung der Rücklage und ihre Inanspruchnahme für Instandhaltungskosten einzuräumen. Dieser Ermessensspielraum wird indessen überschritten, wenn die Beschlußfassung im Ergebnis dazu führt, daß eine angemessene Instandhaltungsrücklage nicht angesammelt werden kann. Die in § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG ausdrücklich vorgesehene Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage dient zweckgebunden dazu Geldmittel anzusparen, um die Kosten für künftige größere Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum aufbringen zu können (vgl. etwa Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21, Rdnr. 150). Jedenfalls in einer Situation, in der eine ausreichende Instandhaltungsrücklage noch nicht gebildet ist, widerspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, die Kosten von Kleinreparaturen der Rücklage in einem Umfang zu entnehmen, der eine weitere Ansammlung von Geldmitteln praktisch ausschließt. So liegen die Dinge hier. Bei einer Wohnanlage mit 5 Wohnungen und einem Garageneigentum kann von einer ausreichenden Instandhaltungsrücklage ersichtlich nicht ausgegangen werden, wenn diese lediglich ca. 6.000,00 DM beträgt. Dabei hat der Senat bereits das Sparguthaben der Gemeinschaft zum Betrag von gerundet 3.000,00 DM einbezogen, obwohl dieses von den Beteiligten zu 2) bis 8) bislang nicht als Instandhaltungsrücklage bezeichnet worden ist. Die beschlossene Maßnahme führt hier zudem dazu, daß die Zuführung zur Rücklage in 1998 bis auf einen minimalen Restbetrag von 700,00 DM praktisch aufgezehrt wird. Bei der aus den obigen Gründen ohnehin erforderlich Neuaufstellung und Genehmigung der Jahresabrechnung 1998 werden die Wohnungseigentümer deshalb den Betrag von 2.216,54 DM in die Gesamtabrechnung einstellen und nach dem anzuwendenden Kostenverteilungsschlüssel auf die Miteigentümer umlegen müssen. Da eine sofortige Entnahme aus Rücklagemitteln zur Deckung von Instandsetzungskosten künftig ausgeschlossen sein wird, wird der Beteiligte zu 8) zudem nunmehr für eine verzinsliche Anlage der Instandhaltungsrücklage mit gesonderter Kontoführung zu sorgen haben. Zuführungen und Entnahmen zur Rücklage sind im Vermögensstatus gesondert auszuweisen.

Zu Recht hat das Landgericht ferner beanstandet, daß die Jahresabrechnung des Beteiligten zu 8) sich nicht über das Sparguthaben der Gemeinschaft bei der C bank verhält. Zu Unrecht meint der Beteiligte zu 8), insoweit habe die Vorlage der Ablichtung des Buchungsblattes des Sparbuches ausgereicht. Denn bei diesem Sparguthaben kann es sich entgegen der Darstellung in der Jahresabrechnung rechtlich nur um eine weitere Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft handeln. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist keine Vermögensgemeinschaft, in der zu beliebigen Zwecken Vermögen gebildet und verwaltet werden kann. Die nicht auf eine bestimmte Verwaltungsmaßnahme (etwa als Sonderumlage) bezogene Ansammlung von Geldmitteln als gemeinschaftliches Vermögen der Wohnungseigentümer ist rechtlich nur zu einem einzigen Zweck, nämlich der Bildung einer Instandhaltungsrücklage (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG) zugelassen. Kann deshalb auch das Sparguthaben rechtlich nur als Instandhaltungsrücklage behandelt werden, war es zwingend geboten, dessen Entwicklung im Vermögensstatus der Gemeinschaft mit Anfangsbestand, Zu- und Abgängen sowie Endbestand näher darzustellen.

Die Gemeinschaft sollte nunmehr sämtliche Guthaben, die der Instandhaltungsrücklage zuzurechnen sind, auf einem verzinslichen Konto zusammenfassen.

Es entspricht im Sinne des § 47 S. 1 WEG der Billigkeit, mit den Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz die in der Sache unterlegenen Wohnungseigentümer zu belasten, die den angefochtenen Genehmigungsbeschluß gefaßt und in dem vorliegenden Verfahren verteidigt haben.

Darüber hinaus hält es der Senat für angemessen, den Beteiligten zu 2) bis 7) auch die Erstattung der der Beteiligten zu 1) im Verfahren des sofortigen weiteren Beschwerde entstandenen außergerichtlichen Kosten aufzuerlegen. Zwar haben die Beteiligten im Verfahren nach dem WEG ihre außergerichtlichen Kosten grundsätzlich selbst zu tragen. Hier liegen jedoch besondere Umstände vor, die eine Ausnahme von diesem Grundsatz rechtfertigen. Denn das Landgericht hat seine Entscheidung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht ausführlich begründet. Die Beteiligten zu 2) bis 7) haben mit ihrem Rechtsmittel keine Gründe vortragen können, die die übereinstimmende Entscheidung der Vorinstanzen ernstlich hätten in Frage stellen können. Unter diesen Umständen entspricht es der Billigkeit, daß die Beschwerdeführer auch die außergerichtlichen Kosten zu tragen haben, die sie durch ihr Rechtsmittel veranlaßt haben. Die Beteiligten zu 2) bis 7) haften für die Kostenerstattung als Teilschuldner, wobei der Senat im Hinblick auf das gleichgerichtete Interesse der Beschwerdeführer eine gleichmäßige Teilhaftung bestimmt hat (vgl. Keidel/Zimmermann, FG, 14. Aufl., § 13 a, Rdnr. 13).

Für das Verfahren erster Instanz hat es demgegenüber bei dem Grundsatz zu verbleiben, daß die Beteiligten im Verfahren nach dem WEG ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben. Besondere Gründe, die eine Ausnahme von diesem Grundsatz rechtfertigen, vermag der Senat für das erstinstanzliche Verfahren nicht zu erkennen. Er hat dementsprechend die Kostenentscheidung des Amtsgerichts abgeändert.

Die Wertfestsetzung für das Verfahren dritter Instanz beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Der Entscheidung des Landgerichts folgend hält der Senat einen Wert von 6.000,00 DM für angemessen, da die Beanstandungen der Beteiligten zu 1) im Kern die Ordnungsgemäßheit der Jahresabrechnung, nicht jedoch die Umlagefähigkeit der Ausgabenpositionen betreffen. Dementsprechend hat der Senat zugleich gem. § 31 Abs. 1 S. 2 KostO die Wertfestsetzung für das erstinstanzliche Verfahren abgeändert.

Ende der Entscheidung

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