Judicialis Rechtsprechung

1) Die Auslegung einer Auflassungsvollmacht, deren Umfang durch Bezugnahme auf den schuldrechtlichen Vertragsgegenstand beschrieben wird, der im Vorfeld der Durchführung eines Verfahrens zur Aufstellung eines Bebauungsplans die Veräußerung von Grundstücksteilflächen an die Stadt betrifft, deren Bestimmung ihr nach § 315 BGB übertragen wird, kann zu dem Ergebnis führen, dass die Vollmacht im Außenverhältnis uneingeschränkt erteilt ist.

2) Die Wirksamkeit der Vollmacht ist dann nicht von dem grundbuchverfahrensrechtlichen Nachweis der Ausübung des Leistungsbestimmungsrechts im Rahmen billigen Ermessens abhängig.

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OBERLANDESGERICHT HAMM BESCHLUSS

15 Wx 310/08 OLG Hamm

In der Grundbuchsache

hat der 15. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm am 27.08.2009 auf die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2. vom 07.10.2008 gegen den Beschluss der 23. Zivilkammer des Landgerichts Bielefeld vom 16.09.2008 durch

beschlossen:

Tenor:

Die weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Gegenstandswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf bis zu 160.000,- € festgesetzt.

Gründe:

I.

Durch notariellen Vertrag vom 22.01.2004 (UR-Nr. ##/2004 des Notars T in H) verkaufte die Beteiligte zu 2. aus ihren ursprünglich im Grundbuch von H verzeichneten Grundstücken G1 noch zu vermessende Teilflächen an die Beteiligte zu 1., diese vertreten durch den Stadtamtsrat W als Gerneralbevollmächtigten. Nach dem Vorwort des Vertrags beabsichtigte die Beteiligte zu 1. für diesen Bereich die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 266 ("T2") zur Entwicklung von Wohnbauflächen. Dem Vertrag war unter anderem als Anlage 2 ein in § 1 Abs. 2 in Bezug genommener Lageplan mit eingezeichneten Teilflächen beigefügt. In § 1 Abs. 4 des notariellen Vertrags war der Beteiligten zu 1. das Recht eingeräumt, "bereits bevor der Bebauungsplan rechtsverbindlich ist, nach Maßgabe der fortschreitenden Bauplanung die Bestimmung der Flächen gemäß § 315 BGB (zu) treffen". § 8 Abs. 2 des Vertrags lautete wie folgt:

" Die Auflassung der gem. § 1 Abs. 2 dieses Vertrages verkauften Grundstücksflächen hat zu erfolgen, sobald der katasteramtliche Veränderungsnachweis für diese Flächen vorliegt.

Städtischer Verwaltungsdirektor Q und Stadtamtsrat W - und zwar jeder für sich allein - werden bevollmächtigt und beauftragt, namens der Verkäuferin und der Käuferin unter Befreiung von den Einschränkungen des § 181 BGB die nach § 1 Abs. 2 verkauften Grundstücksflächen auf die Käuferin aufzulassen und alle dazu erforderlichen Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen.

Die Bevollmächtigung erstreckt sich auch auf die Abgabe der Identitätserklärung und von verbindlichen Erklärungen im Rahmen der Vermessung und bei der Beteiligung an Grenzverhandlungen.

Die Bevollmächtigten sind ferner berechtigt, dem Grundbuchamt und Behörden gegenüber alle zur Durchführung dieses Vertrages erforderlichen Erklärungen mit Wirkung für und gegen die Vertragsparteien abzugeben und entgegenzunehmen. Sie sind insbesondere befugt, Anträge zu ändern, neu zu stellen und zurückzunehmen."

Die G1 wurden in der Folgezeit aufgeteilt. Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens sind drei Grundstücke, die aus dem ehemaligen Flurstück #### hervorgegangen sind.

Das Grundstück G1 Flurstück #### wurde am 07.11.2005 zunächst in das Grundbuchblatt #### übertragen und dort unter der laufenden Nr. 6 des Bestandsverzeichnisses eingetragen. Später wurde das Flurstück #### in sieben Flurstücke zerlegt, die am 17.08.2007 im Grundbuchblatt #### unter den laufenden Nummern 20 bis 26 des Bestandsverzeichnisses eingetragen wurden. Hierzu gehörten auch die streitgegenständlichen Flurstücke #### (lfd. Nr. 20), #### (lfd. Nr. 21) und #### (lfd. Nr. 22).

Der Bebauungsplan Nr. 266 "T2", der auch die Flurstücke ####, #### und #### betrifft, wurde am 21.09.2007 beschlossen und ist inzwischen rechtskräftig.

Am 16.11.2007 gab der Stadtamtsrat W in einer Verhandlung vor dem Notar T (UR-Nr. 380/2007) namens der Beteiligten zu 1. und 2. weitere Erklärungen ab. Unter anderem stellte er fest, dass das Flurstück #### vermessen worden sei in die Flurstücke ####, ####, ####, ####, ####, #### und ####. Außerdem heißt es in dieser Urkunde auszugsweise wie folgt:

"Ich stelle fest, dass es sich bei den mit Kaufvertrag vom 22.01.2004 - UR 17/04 des beurkundenden Notars verkauften Teilflächen nach Vermessung und Katasterneubezeichnung um folgende Flächen handelt:

a) Öffentliche Verkehrsflächen:

...

G1 Flurstück #### in Größe von 1.189 qm

...

b) Öffentliche Grün- bzw. Ausgleichsflächen:

...

G1 Flurstück #### in Größe von 286 qm

G1 Flurstück #### in Größe von 196 qm

...

Verkäuferin und Käuferin sind sich über den Übergang der vorgenannten Flurstücke von der Verkäuferin auf die Käuferin einig und bewilligen und beantragen die Eintragung der Eigentumsänderung auf die Käuferin im Grundbuch. ..."

Die Beteiligte zu 2. machte mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 29.11.2007 gegenüber dem Grundbuchamt geltend, dass die "Identitäts- und Auflassungserklärung" des Herrn W vom 16.11.2007 nicht von der im notariellen Vertrag vom 22.01.2004 erteilten Vollmacht gedeckt sei, da die Flurstücke #### und #### gar nicht und das Flurstück #### teilweise nicht von den im Lageplan Anlage 2 zum Vertrag vom 22.01.2004 eingezeichneten Teilflächen erfasst seien.

Der beurkundende Notar T trat der Auffassung der Beteiligten zu 2. entgegen und beantragte mit Schreiben vom 16.12.2007 die Eigentumsumschreibung gemäß der am 16.11.2007 beurkundeten Auflassung.

Die Beteiligte zu 2. erklärte am 18.12.2007 zu Protokoll des Rechtspflegers des Grundbuchamtes, dass dem Antrag des Notars vom 16.12.2007 entsprochen werden könne; der Antrag beziehe sich ausschließlich auf Flächen, die der Stadt H veräußert worden seien.

Am 20.12.2007 wurden unter anderem die drei streitgegenständlichen Grundstücke G1 Flurstücke ####, #### und #### in das Grundbuchblatt ##### übertragen und die Beteiligte zu 1. aufgrund der Auflassung vom 16.11.2007 als Eigentümerin dieser Grundstücke eingetragen.

Die Beteiligte zu 2. hat mit Anwaltsschriftsatz vom 07.02.2008 Beschwerde eingelegt mit dem Antrag, im Grundbuchblatt #### im Hinblick auf die Grundstücke G1 Flurstücke ####, #### und #### zu ihren Gunsten einen Widerspruch gegen das Eigentumsrecht der Beteiligten zu 1. einzutragen. Die Beteiligte zu 1. ist der Beschwerde entgegengetreten.

Mit einem weiteren Anwaltsschriftsatz vom 27.02.2008 hat die Beteiligte zu 2. ihre am 18.12.2007 zu Protokoll des Rechtspflegers des Grundbuchamtes abgegebene Erklärung mit der Begründung angefochten, dass sie sich über den Inhalt ihrer Erklärung geirrt habe.

Durch Beschluss vom 16.09.2008 hat das Landgericht Bielefeld die Beschwerde der Beteiligten zu 2. zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich die Beteiligte zu 2. mit ihrer weiteren Beschwerde vom 07.10.2008.

Das ehemalige Flurstück #### ist inzwischen in dem neu gebildeten Flurstück #### und das ehemalige Flurstück #### in dem neu gebildeten Flurstück #### aufgegangen.

II.

Die weitere Beschwerde ist nach § 78 GBO statthaft sowie gem. § 80 Abs. 1 S. 2 GBO formgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten zu 2. folgt bereits daraus, dass ihre erste Beschwerde ohne Erfolg geblieben ist.

In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet, weil die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht (§ 78 S. 1 GBO).

In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer gem. § 71 Abs. 2 S. 2 GBO mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs zulässigen Erstbeschwerde der Beteiligten zu 2. ausgegangen.

Auch in der Sache hält die Entscheidung des Landgerichts rechtlicher Nachprüfung stand. Das Landgericht ist rechtsfehlerfrei von den Voraussetzungen des § 53 Abs. 1 S. 1 GBO für die Eintragung eines Amtswiderspruchs ausgegangen. Danach ist ein Amtswiderspruch einzutragen, wenn das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist. Für die Beurteilung, ob eine Gesetzesverletzung des Grundbuchamts vorliegt, ist die dem Grundbuchamt zur Zeit der Eintragung unterbreitete Sachlage und die zu dieser Zeit bestehende Rechtslage maßgebend (Demharter, GBO, 26. Aufl., § 53 Rz. 22). Die Unrichtigkeit des Grundbuchs muss zur Zeit der Eintragung des Widerspruchs noch bestehen (Demharter a.a.O., § 53 Rz. 26). Die Gesetzesverletzung muss feststehen und die Unrichtigkeit des Grundbuchs glaubhaft sein (Demharter a.a.O., § 53 Rz. 28). Im vorliegenden Fall kann bereits eine Verletzung gesetzlicher Vorschriften bei der am 20.12.2007 erfolgten Eintragung des Eigentumswechsels auf die Beteiligte zu 1. bezüglich der drei Grundstücke G1 Flurstücke ####, #### und #### nicht festgestellt werden.

Nach § 20 GBO hat das Grundbuchamt bei der Eintragung eines rechtsgeschäftlichen Eigentumswechsels die Wirksamkeit der Einigung (§ 925 BGB) zu prüfen. Lässt sich ein Beteiligter bei der Erklärung der Auflassung in zulässiger Weise vertreten, erstreckt sich die Prüfungspflicht des Grundbuchamtes auch auf den in der Form des § 29 GBO zu führenden Nachweis der Bevollmächtigung des Vertreters. Dabei genügt es, dass der Bevollmächtigte im Zeitpunkt der Auflassung Vollmacht hatte (Schöner/Stöber Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rz. 3322). Bei der Auflassung können sich - wie hier geschehen - beide Teile durch denselben Bevollmächtigten vertreten lassen, der von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit ist (Schöner/Stöber a.a.O., Rz. 3557). Dass der Stadtamtsrat W die Beteiligte zu 1. wirksam vertreten konnte, wird von der Beteiligten zu 2. nicht angezweifelt. Die Beteiligte zu 2. macht vielmehr geltend, dass Herr W bei der Verhandlung vom 16.11.2007 (UR-Nr. 380/2007 des Notars T) die Grenzen der Vollmacht überschritten habe, die sie - die Beteiligte zu 2. - Herrn W in der notariellen Urkunde vom 22.01.2004 eingeräumt habe. Dieses ist jedoch unzutreffend. Aufgrund der in § 8 Abs. 2 des notariellen Vertrags vom 22.01.2004 erteilten Vollmacht hat Herr W auch die Beteiligte zu 2. bei der Auflassung vom 16.11.2007 wirksam vertreten.

Die Auslegung einer Vollmacht hat, auch wenn sie sich - wie hier - auf die Vornahme der materiell-rechtlichen Einigung bezieht, nach den Grundsätzen für die Auslegung von Grundbucherklärungen zu erfolgen (Senat FGPrax 2005, 240; Demharter, GBO, a.a.O., § 20, Rdnr. 21). Maßstab der Auslegung ist deshalb die Bedeutung, die sich nach Wortlaut und Sinn der Erklärung für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende ergibt. Außerhalb der Erklärung liegende Umstände dürfen zur Auslegung nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGHZ 92, 351, 355 = NJW 1985, 385; BGHZ 113, 378 = NJW 1991, 1613). Dem das Grundbuchverfahren beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz wird allerdings nur genügt, wenn eine Auslegung zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt (BGHZ 129, 4 = NJW 1995, 1081). Diese Einschränkung ist jedoch lediglich dahin zu verstehen, daß Zweifel, die bei der methodisch beschränkten Auslegung verbleiben, nicht durch die Berücksichtigung außerhalb der Urkunde liegender Umstände im Wege weiterer tatsächlicher Ermittlungen, sondern nur durch ergänzenden urkundlichen Nachweis behoben werden können. Dies bedeutet jedoch auch umgekehrt, daß ein bestimmtes Auslegungsergebnis, das sich aus einer urkundlich nachgewiesenen Erklärung ableiten läßt, nicht durch die Einbeziehung von Umständen in Zweifel gezogen werden kann, die im Rahmen einer individuellen Auslegung am Maßstab des § 133 BGB zwar angebracht werden könnten, jedoch in dem auf den formellen Nachweis der Eintragungsvoraussetzungen beschränkten Grundbuchverfahren nicht berücksichtigt werden können. Im Hinblick auf diese Beschränkung unterliegt die Auslegung der uneingeschränkten Nachprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren (Senat FGPrax 2005, 240; Bauer/von Oefele/Budde GBO, 2. Aufl., § 78, Rz. 26).

Die Auslegung des § 8 Abs. 2 der notariellen Urkunde vom 22.01.2004 durch den Senat führt zu dem Ergebnis, dass die Beteiligte zu 2. den Stadtamtsrat W dadurch bevollmächtigt hatte, die aus den Flurstücken #### und #### herauszuparzellierenden und von der Beteiligten zu 1. noch zu bestimmenden Grundstücke an die Beteiligte zu 1. aufzulassen. Eine Beschränkung dahingehend, dass sich die Auflassung nur auf die in der Anlage 2 zum notariellen Vertrag vom 22.01.2004 eingezeichneten Teilflächen beziehen durfte, bestand im Außenverhältnis nicht. Dem liegen folgende Erwägungen zugrunde:

Die Teilflächen, die Gegenstand des Kaufvertrags vom 22.01.2004 sein und aus den Flurstücken #### und #### herausparzelliert werden sollten, standen bei Vertragsabschluss noch nicht abschließend fest. In dem Vorwort des Vertrags wurde darauf hingewiesen, dass die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 266 erst beabsichtigt sei. In der Präambel des Vertrags wurde außerdem auf die dem Vertrag als Anlage 1 beigefügte "Planskizze als Vorentwurf des Bebauungsplanes Nr. 266" verwiesen, bei der es sich lediglich um einen Lageplan mit groben, von Hand vorgenommenen Einzeichnungen handelte, und ausdrücklich klargestellt, dass die Darstellungen dieser Planskizze nicht endgültig seien und sich sowohl in der Grenzziehung als auch in dem Maß der baulichen und sonstigen Nutzung noch ändern könnten. Diese Hinweise konnten von einem unbefangenen Betrachter nur so verstanden werden, dass in diesem frühen Planungsstadium eine genaue Festlegung der an die Beteiligte zu 1. verkauften Teilflächen noch nicht möglich war. Vor diesem Hintergrund ist auch die anschließende Beschreibung der verkauften Teilflächen in § 1 Abs. 2 des Vertrags in Verbindung mit dem Lageplan Anlage 2 zu dem Vertrag und der Hinweis in § 1 Abs. 3, dass die "genauen Größen der nach Abs. 2 veräußerten Grundstücksteilflächen ... nach dem Ergebnis der Vermessung durch den katasteramtlichen Veränderungsnachweis bestimmt" würden, zu werten. Aufgrund der in dem Vertrag vorangestellten Erläuterungen war es für den unbefangenen Betrachter klar, dass es sich dabei noch nicht um eine endgültige und bindende Festlegung des Vertragsgegenstandes handelte. Eindeutig ergibt sich dieses dann auch aus der nachfolgenden Regelung in § 1 Abs. 4 des Vertrags, wonach der Beteiligten zu 1. ein Leistungsbestimmungsrecht nach § 315 BGB eingeräumt wurde, das die Beteiligte zu 1., vertreten durch den Stadtamtsrat W, schließlich in der notariellen Verhandlung vom 16.11.2007 ausgeübt hat. Dementsprechend haben die Beteiligten in § 2 Abs. 1 des Vertrags auch keinen Festpreis, sondern einen qm-Preis vereinbart und in § 2 Abs. 3 des Vertrags finanzielle Ausgleichsregelungen für Mehr- und Minderflächen festgelegt.

Vor diesem Hintergrund ist die in § 8 Abs. 2 des Kaufvertrags enthaltene Auflassungsvollmacht weit auszulegen. Aus der Bezugnahme in § 8 Abs. 2 auf "die nach § 1 Abs. 2 verkauften Grundstücksflächen" lässt sich entgegen der Auffassung der weiteren Beschwerde keine inhaltliche Beschränkung der Vollmacht auf die in § 1 Abs. 2 in Verbindung mit dem als Anlage 2 beigefügten Lageplan bezeichneten Grundstücksteilflächen ableiten. Denn aus dem Zusammenhang mit § 1 Absätze 3 und 4 des Vertrages folgt, dass diese Bezeichnung gerade nur vorläufigen Charakter hat und die verkauften Grundstücksflächen endgültig erst aus den in § 1 Abs. 1 genannten Gesamtgrundstücksflächen durch Ausübung des der Beteiligten zu 1. übertragenen Leistungsbestimmungsrechts festgelegt werden sollten. Im Gesamtzusammenhang des Vertrages sollte die dem Stadtamtsrat W erteilte Vollmacht die Eigentumsübertragung in Vollzug der schuldrechtlichen Vereinbarungen der Beteiligten ermöglichen. Dann kann die Vollmacht nur so verstanden werden, dass sie sich auf diejenigen Grundstücksteilflächen erstreckt, die die Beteiligte zu 1. zu einem späteren Zeitpunkt in Ausübung des ihr übertragenen Leistungsbestimmungsrechts als Kaufgegenstand festlegen sollte.

Ob die Ausübung des Leistungsbestimmungsrechts durch die Beteiligte zu 1. "nach Maßgabe der fortschreitenden Bauplanung" erfolgte bzw. billigem Ermessen entsprach oder ob eine in der Präambel des Vertrags angesprochene "grundlegende Änderung der Planungskonzeption" vorlag, hatte das Grundbuchamt im vorliegenden Fall nicht zu prüfen. Diese nur im schuldrechtlichen Teil des Vertrags vom 22.01.2004 geregelten Beschränkungen schlagen hier nicht auf den Umfang der Auflassungsvollmacht im Außenverhältnis durch. § 8 Abs. 2 des Vertrags enthält solche Beschränkungen nicht. Nur durch eine im Außenverhältnis unbeschränkte Vollmacht konnten die Vertragsparteien einen praktikablen dinglichen Vollzug des Eigentumsübergangs im Grundbuch erreichen, auf den sie nach der Formulierung im Vorwort des Vertrages "Förderung der zügigen Verwirklichung dieses Bebauungsplanes" ersichtlich beiderseits Wert legten. Hätte die Wirksamkeit der Vollmacht im Außenverhältnis von der Ausübung des Leistungsbestimmungsrechts im Rahmen billigen Ermessens abhängig sein sollen, hätte die Wahrung dieser Einschränkung für den Grundbuchvollzug nachgeweisen werden müssen. Dieser Nachweis hätte gem. § 29 Abs. 1 GBO durch öffentliche oder öffentlich-beglaubigte Urkunden geführt werden müssen. Eine in dieser Weise beschränkte Beweisführung ist im Hinblick auf wertungsabhängige Entscheidungen, hier der Ausübung des Leistungsbestimmungsrechts im Rahmen billigen Ermessens, praktisch ausgeschlossen. Die Vertragsparteien wollten hier jedoch eine Form des Grundbuchvollzugs ermöglichen, die allein durch den von der Beteiligten zu 1. benannten Bevollmächtigten herbeigeführt werden konnte. Dann aber kann aus der Sicht eines unbefangenen Betrachters die Vollmacht nur so verstanden werden, dass sie im Außenverhältnis unbeschränkt erteilt werden und damit für den Grundbuchvollzug uneingeschränkt tauglich sein sollte.

Die Wertfestsetzung für das Verfahren der weiteren Beschwerde beruht auf den §§ 131 Abs. 2, 30 Abs. 1 KostO. Sie folgt der unbeanstandet gebliebenen Festsetzung der landgerichtlichen Entscheidung.

Ende der Entscheidung