Judicialis Rechtsprechung

16 Wx 94/04

In dem Wohnungseigentumsverfahren

hat der 16. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln durch seine Mitglieder Dr. Schuschke, Jennissen und Ahlmann am 24.05.2004

beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2. vom 13.04.2004 gegen den am 01.04.2004 verkündeten Beschluss der 2. Zivilkammer des Landgerichts Aachen - 2 T 2230 /03 - wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass eine Erstattung außergerichtlicher Kosten im Verfahren der Erstbeschwerde nicht stattfindet.

Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens hat die Antragsgegnerin zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten hinsichtlich des Rechtsbeschwerdeverfahrens findet nicht statt.

Geschäftswert der Rechtsbeschwerde: 1.000,- €

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1. bis 3. bilden die aus fünf Miteigentümern bestehende Eigentümergemeinschaft der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentumsanlage.

Der Antragsteller hat sich mit seinen Anfechtungsanträgen gegen verschiedene Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 25.11.2002 gewandt, und zwar u.a. gegen den zu TOP 10 gefassten Beschluss, der wie folgt lautet:

"Es wird beschlossen, dass die in der Tagesordnung unter TOP 10 aufgeführten Bauteile öffentlich-rechtlich den formellen und materiellen Anforderungen des Baurechts genügen müssen. Durch Anfrage bei der Bauordnungsbehörde ist festzustellen, ob diese Anforderungen erfüllt sind.

Sollte dies nicht gegeben sein, beschließt die Eigentümergemeinschaft den o.a. Anforderungen schnellstmöglich gerecht zu werden und geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um hieraus resultierende mögliche Konsequenzen zu vermeiden.

...

Etwaige Kosten einer Beseitigung sollen zu Lasten des Miteigentümers der Wohnung 1 gehen. Der Verwalter wird beauftragt, die Kosten für die Beseitigung durch einen Bausachverständigen vorab ermitteln zu lassen und umgehend den so festgestellten finanziellen Bedarf gegenüber den Eigentümern der Wohneinheit Nr. 1 geltend zu machen. Diese Ermächtigung umfasst, für den Fall, dass dies notwendig werden sollte, die Bevollmächtigung eines Rechtsanwaltes zur Beitreibung des Betrages."

Das Amtsgericht hat nach teilweiser Rücknahme der übrigen Anfechtungsanträge die unter TOP 7 und 10 gefassten Eigentümerbeschlüsse für ungültig erklärt. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2. hat das Landgericht zurückgewiesen und "dem Antragsgegner" die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens auferlegt.

Mit der sofortigen weiteren Beschwerde wenden sich die Beteiligten zu 2. gegen die Ungültigerklärung des unter TOP 10 gefassten Beschlusses der Eigentümerversammlung sowie gegen die Kostenentscheidung des Landgerichts, soweit sie dadurch auch mit den außergerichtlichen Kosten des Antragstellers belastet worden sind.

II.

Die gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 22, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde hat - abgesehen vom Kostenpunkt - keinen Erfolg, da die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften beruht (§§ 27 FGG, 546 ZPO).

Das Landgericht hat ausgeführt: Der Eigentümerbeschluss zu TOP 10 laufe ordnungsgemäßer Verwaltung zuwider, weil hierin eine überflüssige Regelung getroffen worden sei. Denn aufgrund der Meinungsverschiedenheiten der Beteiligten hinsichtlich der Frage der bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit der baulichen Maßnahmen, die Gegenstand von TOP 10 seien, sei u.a. ein Verwaltungsverfahren anhängig, das sich mit eben dieser Frage der bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit der Maßnahmen befasse. Einer weiteren Prüfung durch einen Sachverständigen bedürfe es daneben nicht, da allein die behördlichen Feststellungen verbindlich seien.

Ob die Annahme des Landgerichts, dass der Eigentümerbeschluss zu TOP 10 eine überflüssige Regelung beinhalte, zutrifft, bedarf keiner Entscheidung. Denn der vorgenannte Beschluss entspricht bereits deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist deshalb für ungültig zu erklären, weil er inhaltlich unbestimmt ist.

Der Inhalt eines Eigentümerbeschlusses muss klar und bestimmt, jedenfalls aber - gegebenenfalls im Wege der Auslegung - bestimmbar sein (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 2004, 282, 284; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 23 Rdnr. 52). Diesem Bestimmtheitserfordernis genügt die Beschlussfassung zu TOP 10 nicht. Soweit die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich beschlossen hat, den Anforderungen des formellen und materiellen Baurechts, sofern sie nicht erfüllt sein sollten, schnellstmöglich gerecht zu werden und geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um hieraus resultierende mögliche Konsequenzen zu vermeiden, erschöpft sich die Beschlussfassung in bloßen Floskeln ohne konkreten Regelungsgehalt. Es ist auch im Wege der Auslegung nicht ansatzweise erkennbar, welche Maßnahmen ergriffen werden sollten. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung lag weder eine Stellungnahme der Bauaufsichtsbehörde zur Rechtmäßigkeit der von den Beteiligten zu 3. vorgenommenen Umbau- bzw. Sanierungsmaßnahmen vor noch war eine Bauvoranfrage gestellt worden, so dass nicht beurteilt werden konnte, ob - und gegebenenfalls welche - Bauteile den Anforderungen des Baurechts widersprachen und welche konkreten Maßnahmen zur Beseitigung eines eventuell baurechtswidrigen Zustandes in Betracht kamen. Dass durch den Beschluss der Eigentümerversammlung vom zu TOP 10 die Durchführung inhaltlich bestimmter Maßnahmen nicht beschlossen wurde, wird durch das nachfolgende Schreiben der Bauaufsichtsbehörde vom 16.05.2003 verdeutlicht, in welchem mitgeteilt wurde, dass die Kelleraußentreppe nicht genehmigt worden sei und gegen den Willen der Eigentümergemeinschaft nicht genehmigt werden könne. Hieraus ergibt sich, dass zur Beseitigung des insoweit baurechtswidrigen Zustandes mehrere Maßnahmen zur Verfügung standen, nämlich einerseits die Beseitigung der Kelleraußentreppe sowie andererseits die Beantragung einer nachträglichen Baugenehmigung durch sämtliche Wohnungseigentümer, wobei die Beschlussfassung zu TOP 10 offen lässt, welche dieser möglichen Maßnahmen ergriffen werden sollte.

Auch dem weiteren unter TOP 10 gefassten Beschluss der Eigentümerversammlung vom 25.11.2002, wonach der Verwalter beauftragt werden sollte, die Kosten für die Beseitigung durch einen Bausachverständigen vorab ermitteln zu lassen und umgehend den so festgestellten finanziellen Bedarf gegenüber den Eigentümern der Wohneinheit Nr. 1 geltend zu machen, fehlt die erforderliche inhaltliche Bestimmtheit. Da zum Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht feststand, ob - und gegebenenfalls welche - Bauteile zu beseitigen waren, war nicht erkennbar, welche Kosten im einzelnen durch einen Sachverständigen ermittelt werden sollten. Soweit die Beteiligten zu 2. hierzu vorgetragen haben, der Sachverständige habe zunächst damit beauftragt werden sollen, zu überprüfen, ob die durchgeführten Umbauten den öffentlich-rechtlichen Anforderungen des Baurechts genügen, wird diese Absicht vom Wortlaut des Beschlusses zu TOP 10 nicht gedeckt. Nach dem Inhalt der Beschlussfassung sollte der Sachverständige ausdrücklich nur mit der Kostenermittlung betraut werden, wobei der Gebrauch des Wortes "vorab" dafür spricht, dass die Kosten etwaiger Beseitigungsmaßnahmen bereits vor Feststellung der Baurechtswidrigkeit ermittelt werden sollten.

Hinsichtlich der Entscheidung über die Tragung der außergerichtlichen Kosten war allerdings die Entscheidung des Landgerichts wie geschehen abzuändern, da im Verfahren der Erstbeschwerde kein Anlass bestand, von dem Grundsatz abzuweichen, dass die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen.

Die Kostenentscheidung für das Verfahren der weiteren Beschwerde folgt aus § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen den in der Hauptsache unterliegenden Beteiligten zu 2. die gerichtlichen Kosten dieses Verfahrens aufzuerlegen. Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens erscheint es dem Senat nicht geboten von der Grundregel des § 47 Satz 2 WEG abzuweichen, wonach außergerichtliche Kosten grundsätzlich nicht erstattet werden.

Die Geschäftswertfestsetzung für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 48 WEG und entspricht der von den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzung durch die Vorinstanzen hinsichtlich TOP 10.

Ende der Entscheidung