Judicialis Rechtsprechung

1. Ein Notar, der einen Grundstückskaufvertrag beurkundet, bei dem als Verkäufer eine Gebietskörperschaft nicht als Eigentümerin, sondern als Verfügungsberechtigte i. S. v. § 3 Abs. 3 VermG auf Grundlage eines Investitionsvorrangbescheides i. S. v. §§ 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, 8 Abs. 1 InVorG auftritt, ist nicht verpflichtet, die Gemeinde von sich aus über den Inhalt des § 16 Abs. 1 S. 3 InVorG zu belehren bzw. die Vertragsparteien auf die Möglichkeit einer vertraglichen Abwälzung des hieraus resultierenden wirtschaftlichen Risikos auf den Käufer hinzuweisen.

2. Besteht neben einem etwaigen subsidiären Notarhaftungsanspruch auch eine Amtshaftungsanspruch, dessen Verpflichteter den Einwand subsidiärer Haftung erheben kann, so ist zum Zwecke der Unterbrechung der Verjährung eine gleichzeitige Klageerhebung gegen beide Anspruchsgegner in gesamtschuldnerischer Haftung (bzw. eine Maßnahme gleicher Wirkung) vorzunehmen.

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OBERLANDESGERICHT NAUMBURG IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

1 U 38/03 OLG Naumburg

verkündet am: 08.07.2003

In dem Rechtsstreit

hat der 1. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Naumburg durch den Vizepräsidenten des Oberlandesgerichts Zink sowie die Richter am Oberlandesgericht Wiedemann und Grimm auf die mündliche Verhandlung vom 08. Juli 2003 für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Klägerin gegen das am 14.03.2003 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer - Einzelrichterin - des Landgerichts Halle wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der zu vollstreckenden Kosten abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen. Die Beschwer der Klägerin übersteigt 20.000,00 EUR.

Gründe:

A.

Die Klägerin verlangt von dem Beklagten Schadensersatz wegen Verletzung der Pflichten eines Notars.

Auf der Grundlage eines Investitionsvorrangbescheides verkaufte die Klägerin am 11.11.1992 ein mit Rückübertragungsansprüchen belastetes Grundstück an einen Dritten. Der vereinbarte Kaufpreis basierte auf einem Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses des Katasteramtes. Mit Urteil vom 23.04.1996 (3 O 430/94) verurteilte das Landgericht Halle die hiesige Klägerin, an die Rückübertragungsberechtigten gemäß § 16 Abs. 1 S. 3 InVorG 105.000,00 DM zu zahlen, weil sich im Nachhinein herausstellte, dass der vereinbarte Kaufpreis um 105.000,00 DM unter dem Verkehrswert lag.

Nachdem die Klägerin einen Amtshaftungsprozess gegen den Gutachterausschuss wegen fehlerhafter Prozessführung verloren hatte, nahm sie ihre damaligen Prozessbevollmächtigten in Anspruch, die mit Urteil vom 31.05.2002 (14 O 226/01) verurteilt wurden, der Klägerin die Prozesskosten zu erstatten. Eine Verpflichtung der Rechtsanwälte zur Erstattung der Kaufpreisdifferenz hat das Landgericht Halle verneint. Es hat unter anderem darauf abgestellt, dass der Amtshaftungsanspruch gegen das Land ohnehin verjährt gewesen sei und nicht mehr hätte durchgesetzt werden können.

Im vorliegenden Rechtsstreit hat die Klägerin nunmehr den Beklagten in Anspruch genommen, der den Vertrag vom 11.11.1992 beurkundet hatte. Sie hat die Ansicht vertreten, der Beklagte sei verpflichtet gewesen, eine "Durchreicheklausel" in den Vertrag aufzunehmen, so dass das Risiko einer falschen Bewertung des Grundstücks auf den Erwerber übergegangen wäre.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Einzelrichterin hat eine Pflichtverletzung des Beklagten unter Hinweis auf das Neutralitätsgebot des Notars verneint.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin. Sie verfolgt ihren erstinstanzlichen Antrag auf Zahlung von 80.213,95 Euro nebst Zinsen weiter und betont, dass nicht § 19 BNotO sondern § 18 NotVO Grundlage ihres Anspruchs sei. Im Rahmen dieser Norm komme eine Anwendung des § 839 BGB nicht in Betracht. Der Beklagte habe die Pflichten eines Notars in dreifacher Weise verletzt. Zum einen habe er gegen seine Pflicht zur Aufklärung des Sachverhaltes verstoßen, indem er nicht geklärt habe, ob es sich um einen Verkauf nach dem InVorG handele. Zum anderen habe er es versäumt, die Klägerin über § 16 Abs. 1 S. 3 InVorG und das hieraus resultierende Risiko zu belehren.

Schließlich wirft die Klägerin dem Beklagten auch einen Verstoß gegen die betreuende Belehrungspflicht vor. Die Klägerin sei nur daran interessiert gewesen, Investitionen in ihrem Gemeindegebiet zu fördern. Keinesfalls sei sie bereit gewesen, für eine etwaige Abweichung des Kaufpreises vom Verkehrswert einzustehen. Deshalb sei der Beklagte verpflichtet gewesen, sie auf das Haftungsrisiko des § 16 Abs. 1 S. 3 InVorG hinzuweisen. Hätte sie dieses gekannt, so hätte sie den beurkundeten Vertrag nicht abgeschlossen.

Der Beklagte beantragt die Zurückweisung der Berufung. Er verteidigt die angefochtene Entscheidung und betont, dass er von etwaigen Rückübertragungsansprüchen keine Kenntnis gehabt habe und davon ausgegangen sei, dass die Klägerin unbeschränkte Eigentümerin gewesen sei. Im Übrigen sei es nicht seine Aufgabe gewesen, die erzielte Einigkeit über den Kaufpreis zum Vorteil einer Partei in Frage zu stellen. Letztlich, so meint der Beklagte, habe die Klägerin den Schaden selbst verschuldet, weil sie den Gutachterausschuss nicht darauf hingewiesen habe, dass es sich bei dem zu bewertenden Grundstück um ein Renditeobjekt handelte. Im Übrigen wiederholt sie die Einrede der Verjährung.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

B.

Die Berufung ist zulässig, hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

Zu Recht hat die Einzelrichterin eine Pflichtverletzung des Beklagten verneint. Aber auch wenn man von einer solchen ausgehen wollte, müsste dem Schadensersatzanspruch der Klägerin der Erfolg wegen Verjährung versagt bleiben.

I. Es fehlt schon an einer Amtspflichtverletzung.

1. Die Entscheidung des Landgerichts ist in der Sache nicht zu beanstanden. Richtig zu stellen ist lediglich, dass § 19 Abs. 1 BNotO nicht als unmittelbare Grundlage des Anspruchs herangezogen werden kann, da diese Vorschrift zum Zeitpunkt der streitigen Pflichtverletzung und des Schadenseintritts in den neuen Bundesländern noch keine selbständige Geltung hatte. Der Anspruch der Klägerin auf Schadensersatz, den die Einzelrichterin zu Recht verneint hat, richtet sich vielmehr nach §§ 1, 18 Abs. 1 der Verordnung über die Tätigkeit von Notaren in eigener Praxis vom 20.06.1990 (NotVO; GBl. DDR Teil I S. 475), der indes auf § 19 Abs. 1 BNotO verweist.

2. Eine schadensursächliche Pflichtverletzung des Notars kann nicht darin gesehen werden, dass dieser nicht von sich aus eine sog. Durchreicheklausel in den Kaufvertrag vom 11.11.1992 aufgenommen hat, wie die Klägerin in erster Instanz meinte. Zum einen wäre eine derartige einseitige Bestimmung des Vertragsinhaltes durch den Notar gar nicht möglich. Er könnte allenfalls den Parteien vorschlagen, eine solche Regelung aufzunehmen. Dass der Erwerber ohne Weiteres bereit gewesen wäre, sich einer solchen Klausel zu unterwerfen und das wirtschaftliche Risiko einer Fehleinschätzung des Kaufpreises zu übernehmen, behauptet auch die Klägerin nicht.

3. Eine Pflichtverletzung könnte daher allenfalls darin gesehen werden, dass der Beklagte die Klägerin nicht über den Inhalt des § 16 Abs. 1 S. 3 InVorG belehrt und die Vertragsparteien nicht auf die Möglichkeit einer vertraglichen Abwälzung des wirtschaftlichen Risikos auf den Käufer hingewiesen hat, wie die Klägerin im Berufungsverfahren betont.

Jedoch liegen insoweit weder die tatsächlichen Voraussetzungen einer aus § 17 Abs. 1 BeurkG hergeleitete Hinweispflicht des Beklagten vor, noch bestand eines solche Pflicht im Rahmen einer betreuenden Belehrungspflicht, wie sie die Rechtsprechung entwickelt hat (BGHZ 58, 343, 348; BGH, ZIP 1986, 1328).

a) Der Notar, der einen Grundstückskaufvertrag beurkundet, ist regelmäßig nicht nach § 17 Abs. 1 BeurkG gehalten, auf mögliche Folgen hinzuweisen, die sich unter Umständen bei einer Abweichung des Kaufpreises vom Verkehrswert nach § 16 Abs. 1 S. 3 InVorG ergeben können. Denn diese gehören typischerweise nicht zum Inhalt eines Grundstückskaufvertrages selbst, sondern ergeben sich kraft Gesetzes als Folgen aus damals unbekannten tatsächlichen Umständen.

aa) Nach § 17 Abs. 1 BeurkG soll der Notar den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Diese Vorschrift soll gewährleisten, dass der Notar eine rechtswirksame Urkunde über den wahren Willen der Beteiligten errichtet. Aus diesem Zweck folgt die inhaltliche Begrenzung der Pflicht zur Rechtsbelehrung. Sie geht nur so weit, wie eine Belehrung für das Zustandekommen einer formgültigen Urkunde erforderlich ist, die den wahren Willen der Beteiligten vollständig und unzweideutig in der für das beabsichtigte Rechtsgeschäft richtigen Form rechtswirksam wiedergibt (st. Rspr. seit BGH, DNotZ 1989, 45).

bb) Diesen Pflichten hat der Beklagte genügt. Die im beurkundeten Vertrag niedergelegten Vereinbarungen entsprachen unstreitig dem Willen der Parteien. Danach sollte der Investor das Grundstück zum Kaufpreis von 185.000,00 DM erwerben, der über dem zuvor auf 153.000,00 DM geschätzten Verkehrswert lag. Der Wille der Vertragschließenden war vollständig und rechtswirksam in dem vom Beklagten beurkundeten Vertrag zum Ausdruck gebracht. Anhaltspunkte dafür, dass der Klägerin im Hinblick auf § 16 Abs. 1 InVorG Vorteile zu Lasten des Erwerbers eingeräumt werden sollten, sind nicht ersichtlich.

cc) Eine Benachteiligung, auf die der Beklagte die Klägerin hätte hinweisen müssen (§ 17 Abs. 1 Satz 2 BeurkG), ergab sich aus einem Vergleich des von den Beteiligten gewollten Vertrags mit der gesetzlichen Regelung nicht. Nach dem Gesetz ist das Risiko einer Abweichung des tatsächlichen Verkehrswertes vom vereinbarten Kaufpreis allein dem Verfügenden zugewiesen. Einen etwaigen Anspruch des Veräußerers gegen den Erwerber auf Übernahme dieses Risikos sieht das Gesetz nicht vor. Die Parteien haben demnach mit dem Vertrag vom 11.11.1992 nicht in die gesetzliche Risikoverteilung eingegriffen. Von einer Benachteiligung der Klägerin kann daher keine Rede sein. Deshalb war ein Hinweis gemäß § 17 Abs. 1 Satz 2 BeurkG auf die gesetzliche Regelung des § 16 Abs. 1 S. 3 InVorG nicht geboten.

b) Aber auch die betreuende Belehrungspflicht (vgl. § 14 Abs. 1 BNotO) hat der Beklagte nicht verletzt.

aa) Der Notar hat aufgrund der allgemeinen Betreuungspflicht, die ihn als Amtsträger der vorsorgenden Rechtspflege trifft, dem Beteiligten, der ihn im Vertrauen darauf angegangen hat, vor nicht bedachten Folgen seiner Erklärungen bewahrt zu bleiben, die nötige Aufklärung zu geben. Er darf es nicht geschehen lassen, dass Beteiligte, die über die rechtlichen Folgen ihrer Erklärung falsche Vorstellungen haben, durch die Abgabe der Erklärung ihre Vermögensinteressen vermeidbar gefährden (vgl. BGH, DNotZ 1998, 45 ff). Die betreuende Belehrungspflicht besteht, wenn der Notar aufgrund besonderer Umstände des Falls Anlass zu der Vermutung haben muss, einem Beteiligten drohe ein Schaden vor allem deshalb, weil er sich wegen mangelnder Kenntnis der Rechtslage der Gefahr nicht bewusst ist (vgl. BGH, NJW 2000, 664 ff, WM 1991, 1046, BGHZ 58, 343, 348; BGH, ZIP 1986, 1328), die sich aus den Besonderheiten des Vertrags (vgl. dazu BGH, LM BeurkG Nr. 59a (3/1997); DNotZ 1989, 45 ff; WM 1988, 722) ergibt.

bb) Der Klägerin drohte nicht "durch Besonderheiten des Vertrags" eine Gefährdung ihrer schutzwürdigen Vermögensinteressen, mit der sie billigerweise nicht rechnen musste. Es erscheint schon zweifelhaft, ob der Notar bei den gesetzlichen Vertretern einer Gemeinde, die ein Verfahren nach dem InVorG betreibt, mit einer Unkenntnis eben dieses Gesetzes rechnen muss. Jedenfalls drohte eine Gefährdung der Vermögensinteressen gerade nicht durch Besonderheiten des Vertrages, sondern allein durch die allgemeine gesetzliche Regelung, die vom Inhalt des beurkundeten Vertrages gänzlich unberührt blieb. Der Beklagte musste nicht darauf hinweisen, dass regelmäßig die durch das Gesetz eröffnete Möglichkeit besteht, dass dritte, am Vertrag nicht beteiligte Personen im Falle eines vom tatsächlichen Wert abweichenden Kaufpreises Ersatz verlangen könnten. Der Notar ist auch regelmäßig nicht verpflichtet, die tatsächlichen Voraussetzungen für den besonderen Anlass zu einer betreuenden Belehrung selbst erst zu ermitteln (vgl. BGH, NJW 1995, 2794 f). Allenfalls auf eine entsprechende Frage der Parteien oder bei vorliegenden Hinweisen auf eine bestehende Wertabweichung hätte der Beklagte die möglichen Folgen einer solchen Abweichung des Verkehrswertes vom Kaufpreis mit den Vertragsparteien erörtern müssen. Ohne einen solchen Anlass hätte er seine Pflicht zur Unparteilichkeit (§ 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO) verletzt, weil er dann zum Nachteil des Käufers über mögliche wirtschaftliche Auswirkungen des geltenden Rechts beraten hätte. Eine solche Beratung konnte die Klägerin von einem Rechtsanwalt, der kraft Auftrags allein die Interessen seines Mandanten wahrzunehmen hat, nicht aber von einem Notar erwarten, der unparteiischer Betreuer der Beteiligten ist (vgl. BGH, a. a. O.).

II. Auch wenn man dem nicht folgen und von einer Pflichtverletzung des Beklagten ausgehen wollte, hätte die Klage keinen Erfolg. Denn der Schadensersatzanspruch der Klägerin ist verjährt.

1. Die Verjährungsfrist beträgt gemäß §§ 18 NotVO, 19 Abs. 1 S. 3 BNotO, 852 Abs. 2 BGB drei Jahre. Sie beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Geschädigte Kenntnis von dem Schaden und dem Ersatzpflichtigen erlangt, aber nicht vor der Entstehung des Anspruchs, d. h. nicht vor dem Eintritt des Schadens (vgl. BGH NJW 1992, 3034; NJW 1993, 648).

2. Im vorliegenden Fall begann die Verjährungsfrist spätestens am 02.10.1997 zu laufen. An diesem Tag wurde die Verurteilung der Klägerin zum Ausgleich der Wertdifferenz gemäß § 16 Abs. 1 S. 3 InVorG rechtskräftig (Nichtannahmebeschluss des BGH, V ZR 365/96). Spätestens zu diesem Zeitpunkt stand der Vermögensschaden der Klägerin dem Grunde und der Höhe nach fest. Kenntnis vom dem Beklagten als Schädiger - wie sie meint - hatte die Klägerin bereits im Laufe jenes Rechtsstreits erlangt. Sie wirft dem Beklagten vor, den Sachverhalt nicht aufgeklärt und sie nicht über das ihr unbekannte Risiko des § 16 Abs. 1 S. 3 InVorG belehrt zu haben. Spätestens auf Grund des Urteils vom 23.04.1996 wusste sie jedoch, dass es ein solches Risiko gab und dass der Beklagte hierauf nicht hingewiesen hatte.

3. Eine Hemmung der Verjährung ist nicht eingetreten.

Das Bestehen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit führt regelmäßig dazu, dass die Verjährung nicht (weiter-)läuft (vgl. ausführl. von Haug, die Amtshaftung des Notars, 2. Aufl. 1997, Rdn. 209, 274 ff m. N.), solange der Geschädigte dieser anderen Ersatzmöglichkeit nachzugehen hat. Eine solche vorrangig zu verfolgende Ersatzmöglichkeit bestand im Hinblick auf den hier geltend gemachten Schaden jedoch erkennbar nicht.

a) Eine subsidiäre Haftung des Landes Sachsen-Anhalt auf Grund einer etwaigen Pflichtverletzung des Gutachterausschusses des Katasteramtes ist aus Rechtsgründen ausgeschlossen. Kann derjenige, der als anderweitig Haftender in Betracht kommt, ebenfalls den Einwand der subsidiären Haftung erheben, so ist die gegenseitige Verweisung unstatthaft. Der BGH hat dies für das Verhältnis zwischen der Notarhaftung und der Amtshaftung des Staates ausdrücklich entschieden (vgl. BGH, DNotZ 1960, 260/265). Die Folge ist eine gesamtschuldnerische Haftung beider Haftpflichtigen unter Wegfall der Subsidiarität. Die Klägerin hätte also sowohl das Land als auch den Beklagten rechtzeitig in Anspruch nehmen können und - zum Zwecke der Verjährungsunterbrechung - auch rechtzeitig gegen beide Klage erheben müssen.

Wollte man dem nicht folgen und eine Hemmung der Verjährung wegen Bestehens einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit bejahen, so hätte die Klage aus anderen Gründen keinen Erfolg. Denn die Klägerin hat es auch schuldhaft versäumt, den Amtshaftungsanspruch vor Ablauf der Verjährung gegen das Land Sachsen-Anhalt geltend zu machen. b) Auch eine Inanspruchnahme der Prozessbevollmächtigten der Klägerin, die sie im Rechtsstreit gegen die Rückübertragungsberechtigten vertreten haben, scheidet hinsichtlich des hier geltend gemachten Schadens als anderweitige Ersatzmöglichkeit aus.

aa) Zu dem Umstand, dass die Klägerin zum Ausgleich der Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem Kaufpreis verurteilt wurde, haben die von ihr mandatierten Rechtsanwälte nicht beigetragen. Sie haben die Klägerin weder vor Abschluss des Kaufvertrages beraten, noch hätten sie die Erhebung der Klage durch die Rückübertragungsberechtigten abwenden können. Sie waren auch nicht verpflichtet, der Klägerin in diesem Prozess aus Kostengründen zu einem Anerkenntnis zu raten, denn bis zur Vorlage des gerichtlichen Sachverständigengutachtens bestand hinsichtlich des tatsächlichen Verkehrswertes keine Klarheit.

bb) Ob die Bevollmächtigten der Klägerin zu einer rechtzeitigen Inanspruchnahme des Landes im Amtshaftungsverfahren hätten raten müssen, kann im vorliegenden Rechtsstreit gegen den Beklagten offen bleiben, denn diese Klage hätte aus den oben genannten Gründen auf den Ablauf der Verjährung eines möglichen Anspruchs gegen den Beklagten ohnehin keinen Einfluss gehabt. Außerdem hätte diese Klage auch keine Aussicht auf Erfolg gehabt. Denn der Fehler des Ausschusses beruhte im Wesentlichen auf dem Umstand, dass das Grundstück nicht als Renditeobjekt eingestuft und daher das falsche Bewertungsverfahren gewählt worden war. Hierauf hätte die Klägerin den Gutachterausschuss aber rechtzeitig aufmerksam machen müssen (§ 839 Abs. 3 BGB).

cc) Soweit eine Pflichtverletzung der Prozessbevollmächtigten darin liegen könnte, dass sie nicht vor Ablauf der Verjährungsfrist zu einer Klageerhebung gegen den Beklagten geraten haben, handelt es sich nicht um eine anderweitige Ersatzmöglichkeit für den streitgegenständlichen Schaden. Die Verjährung des Schadensersatzanspruchs gegen einen Notar wird nicht dadurch gehemmt, dass ein anderer Rechtsberater oder Vertreter des Geschädigten es versäumt, rechtzeitig gegen den Notar Klage zu erheben (zwing. Schluss aus BGH, NJW 1999, 2183 ff). Andernfalls könnte ein solcher Anspruch gegen den Notar nie verjähren, wenn der Geschädigte anwaltlich beraten wurde.

4. Mithin war die dreijährige Verjährungsfrist bereits abgelaufen, als die Klägerin am 06.12.2002 die vorliegende Klage einreichte.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 101 Abs. 1 ZPO. Die weiteren Nebenentscheidungen ergeben sich aus § 26 Nr. 7 und 8 EGZPO i. V. m. §§ 708 Nr. 10, 711 sowie 543, 544 Abs. 1 Satz 1 ZPO.

Die Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO war nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

Ende der Entscheidung