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11 Wx 13/02 OLG Naumburg

In der Grundbuchsache

betreffend das Grundbuch Blatt 2093 sowie das Gebäudegrundbuch Blatt 2094 des Amtsgerichts Aschersleben von L. ,

wegen Eintragung eines Amtswiderspruchs,

hat der 11. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Naumburg am 22. Juli 2003 unter Mitwirkung der Vorsitzenden Richterin am Oberlandesgericht Goerke-Berzau sowie des Richters am Oberlandesgericht Krause und des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht von Harbou

beschlossen:

Tenor:

Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss der 3. Zivilkammer des Landgerichts Magdeburg vom 17. Juli 2002, Geschäftszeichen: 3 T 497/02 (338), aufgehoben und die Sache zur erneuten Entscheidung über die Beschwerde an das Landgericht zurückverwiesen.

Der Wert des Beschwerdegegenstandes wird auf 3.000 Euro festgesetzt.

Gründe:

[ A ]

Im Grundbuch von L. Blatt 2093 sowie im dazu gehörenden Gebäudegrundbuch Blatt 2094 (Gebäude- und Freifläche, T. straße 7, Flur 5, Flurstück 300/20 der Gemarkung L. ) ist Frau A. Z. als hälftige Miteigentümerin und zudem als Erwerberin des auf die am 10. Dezember 1995 verstorbene M. Z. entfallenden Erbanteils am Nachlass des am 13. September 1990 vorverstorbenen Al. Z. eingetragen. Die Eintragung geht auf Verträge vom 13. Dezember 1991 und 07. März 1995 zurück. Ursprüngliche Eigentümer des Grundstücks und des Gebäudes waren Al. und M. Z. in ehelicher Vermögensgemeinschaft.

Am 13. Dezember 1991 schlossen M. Z. und A. Z. zur UR-Nr. 1229/1991 der Notarin B. aus H. einen Kaufvertrag über das genannte Gesamtgrundstück, wobei die Erwerberin A. Z. neben einem Kaufpreis von 4.000 DM die Einräumung eines Wohnungsrechts für die Verkäuferin versprach. Die Auflassung wurde neben Eintragungsbewilligung und -antrag erklärt. Unter § 6 "Abwicklung" haben die Vertragsschließenden geregelt:

"... Die Vertragsparteien erteilen den Angestellten des Notars, ...und M. K. unter Befreiung von § 181 BGB und mit dem Recht, Untervollmachten zu erteilen, Einzelvollmacht, Vertragsänderungen und -ergänzungen vorzunehmen sowie Grundbuchanträge und -bewilligungen aller Art hinsichtlich des Kaufgegenstandes abzugeben (einschließlich dinglicher Einigung und Zwangsvollstreckungsunterwerfung)".

Durch Zwischenverfügung vom 21. November 1995 wies das Grundbuchamt darauf hin, dass M. Z. nur gemeinsam mit Al. Z. und, da dieser verstorben sei, erst nach Auseinandersetzung des gemeinschaftlichen Eigentums verfügen könne.

Bereits am 07. März 1995 erklärte Herr M. K. unter Hinweis auf die Vollmacht vom 13. Dezember 1991 zur UR-Nr. 238/1995 der Notarin B. u.a. folgendes:

"...Namens meiner Vollmachtgeber M. Z. und A. Z. ändere ich ... den Kaufvertrag vom 13. Dezember 1991 dahingehend ab, dass Frau M. Z. an Frau A. Z. den ihr zustehenden Anteil an dem im Grundbuch von L. ... eingetragenen Grundbesitz verkauft und zwar den ihr kraft ehelichen Güterrechts zustehenden Anteil an diesem Grundbesitz sowie auch den Anteil, den sie kraft Erbfolge nach ihrem verstorbenen Ehemann Al. Z. erworben hat. Frau M. Z. überträgt ihren Erbanteil von 1/4 am Nachlaß ihres am 13. September 1990 verstorbenen Ehemannes Al. Z. auf A. Z. ...".

Die Auseinandersetzung der ehelichen Vermögensgemeinschaft der Ehegatten Z. endete mit einem von den Erben am 30. März 2001 vor dem Amtsgericht Aschersleben geschlossenen Vergleich, wonach am Grundstück und Gebäude Miteigentum zu je 1/2 entstehen sollte.

A. Z. wurde am 09. Juni 2000 als Inhaberin des Erbanteils der M. Z. am Nachlass des Al. Z. und am 16. April 2002 des nach der Auseinandersetzung des ehelichen Gemeinschaftseigentums auf M. Z. entfallenden hälftigen Miteigentumsanteils im Grund- und Gebäudegrundbuch eingetragen.

Die Beteiligten haben als Erben nach M. Z. erfolglos die Eintragung eines Amtswiderspruchs angeregt. Ihre Beschwerde gegen die ablehnende Entscheidung des Grundbuchamtes hat das Landgericht Magdeburg durch Beschluss vom 17. Juli 2002 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten.

[ B ]

Die nach § 78 Satz 1 GBO zulässige weitere Beschwerde führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung an das Landgericht.

I. Die beteiligten Antragsteller wenden sich als Erben der M. Z. gegen die Eintragung von Frau A. Z. an Stelle der Erblasserin im Grundbuch. Auch die auf eine Anregung zur Eintragung eines Amtswiderspruchs ergehende ablehnende Entscheidung des Grundbuchamtes kann mit der Beschwerde angefochten werden (Demharter, GBO, 23. Aufl., § 53 Rdn. 32; § 71 Rdn. 26). Eines Nachweises der Beschwerdebefugnis der Antragsteller (vgl. Demharter, § 71 Rdn. 69) in der Form des § 29 GBO bedarf es nicht (Demharter, § 71 Rdn. 62).

II. Ergibt sich, dass das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist, so ist von Amts wegen ein Widerspruch einzutragen (§ 53 Abs. 1 Satz 1 GBO), wenn es sich um eine Eintragung handelt, die am öffentlichen Glauben des Grundbuchs teilnimmt und dementsprechend einen gutgläubigen Erwerb zulässt. Die Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen. Dass A. Z. aufgrund ihrer derzeitigen Grundbuchposition in der Lage ist, einem gutgläubigen Dritten das Miteigentum am Grundstück/Gebäude und den Erbanteil nach Al. Z. nach § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verschaffen, steht außer Zweifel.

Das Landgericht hat im übrigen ausgeführt, das Grundbuchamt habe die Eintragung von A. Z. zu Recht aufgrund der Urkunden vom 13. Dezember 1991 und 07. März 1995 vollzogen, da der im Dezember 1991 bevollmächtigte Notariatsangestellte nachfolgend erklärt habe, M. Z. verkaufe und übertrage nur die ihr kraft ehelichen Güterrechts und Erbfolge nach ihrem Ehemann zustehenden Anteile. Für die Nichtigkeit der Vereinbarungen habe dem Grundbuchamt nichts Greifbares vorgelegen. Schließlich sei der Verkäuferin die Erfüllung des Kaufvertrages nur subjektiv unmöglich gewesen, was mit der Zusatzvereinbarung vom 07. März 1995 ausgeräumt worden sei.

Dies hält einer rechtlichen Überprüfung durch den Senat nicht stand. Der vom Landgericht festgestellte Sachverhalt lässt das Grundbuch unrichtig erscheinen, was auf einem Verstoß des Grundbuchamtes gegen Rechtsvorschriften beruhen würde.

1. Sowohl das Grundbuchamt als auch das Landgericht gehen offenbar davon aus, dass die Urkunde vom 13. Dezember 1991 für sich allein betrachtet nicht Grundlage der jetzt vorgenommenen Eintragungen sein konnte. Dem ist beizupflichten.

a) Am 13. Dezember 1991 hat M. Z. über das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück verfügt, obwohl sie nicht Alleineigentümerin war. Das Eigentum stand vielmehr ihr und ihrem am 13. September 1990 verstorbenen Ehemann, Al. Z. , i.S.v. §§ 13 ff. FGB/DDR gemeinsam zu.

Die erbrechtlichen Verhältnisse nach Al. Z. bestimmen sich nach dem Recht der DDR (Art. 235 § 1 Abs. 1 EGBGB). Davon betroffen sind alle Vorschriften, die Einfluss auf das Erbrecht haben (Palandt/Edenhofer, BGB, 62. Aufl., Art. 235 § 1 Rdn. 6). Der Nachlass des Al. Z. bestand danach u.a. aus seinem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum der Ehegatten. Festzustellen war dieser Anteil nach den Vorschriften des FGB/DDR (§ 365 Abs. 3 ZGB/DDR). Der Tod eines Ehegatten führte zur Beendigung des gesetzlichen Güterstandes (§ 23 Ziff. 1 FGB/DDR). Die Aufteilung des gemeinschaftlichen Eigentums musste durch Vereinbarung oder gerichtliche Entscheidung erfolgen (§ 39 Abs. 1 Satz 2 FGB/DDR). Die Eigentumsgemeinschaft endete im Falle der Vereinbarung erst mit der Eintragung im Grundbuch (Ziff. 3.5. der Richtlinie des Plenums des Obersten Gerichts der DDR zur Rechtsprechung bei der Aufhebung der Eigentumsgemeinschaft der Ehegatten nach Beendigung der Ehe vom 27. Oktober 1983 - GBl. I Nr. 32 S. 309; im Übrigen vgl. § 39 Abs. 3 Satz 1 FGB/DDR). Bis zu diesem Zeitpunkt der realen Teilung (vgl. Palandt/Brudermüller, Art. 234 § 4 EGBGB Rdn. 4) konnte M. Z. weder über das Grundstück im Ganzen noch über ihren Anteil an der Eigentümergemeinschaft verfügen (BGH, Versäumnisurteil vom 19. Juni 2002, IV ZR 270/00 = NJW 2002, 300-301). Sie war Nichtberechtigte i.S.v. § 185 BGB (Erman/Palm, BGB, 10. Aufl., § 185 Rdn. 3 m.w.N.; Palandt / Heinrichs, § 185 Rdn. 5). Ihre Verfügung zugunsten der A. Z. - nur hierauf kommt es entgegen den Ausführungen des Landgerichts an - war (und ist) schwebend unwirksam (Erman/Hagen/Lorenz, § 873 Rdn. 16) und konnte nicht zu den von den Beteiligten angegriffenen Eintragungen führen.

b) Von seinem Standpunkt aus betrachtet musste sich das Landgericht nicht damit beschäftigen, ob das Geschäft vom 13. Dezember 1991 einer Umdeutung i.S.v. § 140 BGB zugänglich ist. Der Senat darf dies vor diesem Hintergrund selbst beurteilen, da weitergehende Feststellungen nicht zu erwarten sind.

Auch ein schwebend unwirksames Geschäft ist der Umdeutung zugänglich (Erman/Palm, § 140 Rdn. 10; Palandt / Heinrichs, vor § 104 Rdn. 27). Im Grundbuchverfahren ist für die Umdeutung allerdings nur Raum, wenn die für die Beurteilung maßgeblichen Umstände offenkundig sind, das Grundbuchamt also keine eigenen Ermittlungen anzustellen braucht (BayObLG, Beschluss vom 25. Juni 1998, 2 Z BR 55/98 = NJW-RR 1999, 620-621; Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann, GBO, 5. Aufl., Einl. C 29f.; Palandt/Heinrichs, § 140 Rdn. 1). Mit Hilfe der Umdeutung soll der von den Parteien bezweckte wirtschaftliche Erfolg auch dann herbeigeführt werden, wenn das zunächst gewählte rechtliche Mittel hierfür ungeeignet ist. Bei dem anzunehmenden Ersatzgeschäft kann es sich durchaus um ein aliud handeln, wenn es nur nicht über das zunächst Gewollte hinausgeht. In diesem Sinne ist es durchaus möglich, in der Verfügung über ein Grundstück die Übertragung von Bruchteilseigentum und in der Verfügung über einen Anteil an der fortgesetzten Gütergemeinschaft die Übertragung des Anspruchs auf das, was dem Betreffenden bei der Auseinandersetzung zusteht, zu erblicken (BGH, Urteil vom 10. Mai 1966, V ZR 174/63 = MDR 1966, 750; Erman/Palm, § 140 Rdn. 8, 12, 25; Palandt/Heinrichs, § 140 Rdn. 11). Subjektiv hat das Ergebnis einer Umdeutung dem mutmaßlichen Parteiwillen zum Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts zu entsprechen. Entscheidend ist, ob die Parteien bei Kenntnis der Unwirksamkeit das in Betracht kommende Ersatzgeschäft im Hinblick auf die von ihnen verfolgten wirtschaftlichen Ziele vernünftigerweise vorgenommen hätten (Erman/Palm, § 140 Rdn. 1, 16; Palandt/Heinrichs, § 140 Rdn. 8). Bei Verträgen kommt es insbesondere auf den hypothetischen Willen derjenigen Vertragspartei an, die durch die Umdeutung benachteiligt wird (BayObLG a.a.O.). Dies ist hier M. Z. . Ihr sollte mit der Verfügung über das Grundstück auch ein Wohnungsrecht eingeräumt werden (§ 2 Abs. 2 des Kaufvertrages vom 13. Dezember 1991). Dieses Wohnungsrecht hatte, wie sich eindeutig aus dem Regelungszusammenhang (§ 2 Kaufpreis) erschließt, kaufpreisersetzende Funktion, konnte aber nur dann entstehen, wenn M. Z. über das Grundstück insgesamt und nicht nur über Erbanteile und Auseinandersetzungsansprüche verfügte. Hiernach lässt sich - zumindest in der für das Grundbuchverfahren notwendigen Klarheit - nicht feststellen, dass die damaligen Vertragsparteien den allein möglichen, eingeschränkten Verfügungsumfang gewollt hätten. Je mehr sich der wirtschaftliche Erfolg des Ersatzgeschäfts von dem des Erstgeschäfts unterscheidet, umso mehr Vorsicht ist bei der Feststellung eines entsprechenden hypothetischen Willens geboten (Erman/Palm, § 140 Rdn. 16).

2. Allein das Hinzutreten der Urkunde vom 07. März 1995 war nach alledem in der Lage, zu einer Grundbucheintragung zu führen. Die vertragsändernde Erklärung geht auf den am 13. Dezember 1991 bevollmächtigten Notariatsangestellten zurück. Mit ihr sieht die weitere Beschwerde die erteilte Vollmacht überschritten und die getroffene Verfügung als unwirksam an. Diese Auffassung teilt der Senat.

Wird die Vollmacht vom Vertreter überschritten, liegt ein Fall der Vertretung ohne Vertretungsmacht vor, womit das Geschäft i.d.R. schwebend unwirksam ist. Der Umfang einer Vollmacht ist durch Auslegung zu ermitteln. Das Landgericht und das Grundbuchamt haben die dem Notariatsangestellten in § 6 des Vertrages vom 13. Dezember 1991 erteilte Vollmacht als ausreichend angesehen, um die Erklärung vom 07. März 1995 abzugeben, ohne sich näher mit der Reichweite der Vollmacht auseinander zu setzen. Der Senat kann daher selbst die erforderliche Auslegung vornehmen, zumal es mit der Eintragungsbewilligung auch um Verfahrenshandlungen geht.

Für den Umfang einer Vollmacht kommt es auf den erkennbaren Willen des Vertretenen aus Sicht des Erklärungsempfängers an (Erman/Palm, § 167 Rdn. 29). Wie weitreichend durfte ein objektiver Betrachter in der Situation des Geschäftsgegners nach Vollmachtszweck und Verkehrssitte die Bevollmächtigung ansehen? Es gelten die für die Auslegung von Grundbucherklärungen entwickelten Grundsätze (Demharter, § 19 Rdn. 75). Die Auslegung muss anhand von Wortlaut und Sinn der Erklärung für einen unbefangenen Betrachter zu einem nahe liegenden, zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führen. Andere Umstände dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Darauf, was der Erklärende tatsächlich gewollt hat, kommt es nicht an (Demharter, § 19 Rdn. 28 m.w.N.). Bleiben Zweifel, ist der geringere Umfang der Vollmacht anzunehmen (Erman/Palm, § 167 Rdn. 31).

Die dem Notariatsangestellten in § 6 des Vertrages vom 13. Dezember 1991 erteilte Vollmacht ist nach ihrem Wortlaut umfassend und berechtigt zu Vertragsänderungen und hierauf beruhenden Grundbucherklärungen. Einschränkungen erfährt sie allerdings durch ihren, § 6 überschreibenden Zweck, nämlich die Abwicklung des Vertrages. Die Abwicklung des Geschäfts ist auf die Übertragung des Kaufgegenstandes und den beabsichtigten Leistungsaustausch und nicht auf gänzliche, einer Neuvornahme gleich kommende Modifizierungen gerichtet. Eine Reichweite der Abwicklungsvollmacht, wie sie hier der Notariatsangestellte für sich in Anspruch nimmt, ist im rechtsgeschäftlichen Verkehr unüblich und widerspräche dem Willen der Vertragsschließenden, das Wesentliche selbst regeln und nur seinen Vollzug Dritten überlassen zu wollen. Dieser deutlich hervortretende Wille setzt dem weitergehenden Wortlaut, wie die weitere Beschwerde zutreffend geltend macht, Grenzen und beschränkt die Vollmacht tatsächlich auf die zur Durchführung des Vertrages notwendigen Handlungen (so auch OLG Hamm, Urteil vom 16. Oktober 2000, 22 U 33/00 = NJW-RR 2001, 376-378). Hierzu mögen Vertragsänderungen, sogar bezogen auf den Kaufgegenstand gehören. Diese dürfen jedoch nicht über das hinausgehen, was die Parteien in Kenntnis des Abwicklungshindernisses vereinbart hätten, mithin was die Grenzen der Umdeutung bzw. ergänzenden Vertragsauslegung sprengt.

3. Dies hat das Grundbuchamt bei der Vornahme der Eintragung der Erwerberin in Abteilung I des Grundbuchs nicht beachtet und damit gegen Rechtsvorschriften verstoßen. Eine Grundbucheintragung soll nur erfolgen, wenn der Betroffene sie bewilligt und das Grundbuchamt das Vorliegen der Einigung festgestellt hat (§§ 19, 20 GBO). Das Grundbuchamt darf nicht daran mitwirken, dass das Grundbuch unrichtig wird. Insbesondere ist beim Handeln eines Vertreters die Vertretungsmacht zu prüfen, selbst wenn sie der Notar als ausreichend erachtete (Demharter, § 19 Rdn. 74). In diesem Zusammenhang ist das Grundbuchamt zur rechtsfehlerfreien Auslegung verpflichtet. Die Auslegung wurde hier entweder gänzlich unterlassen oder es sind anerkannte Auslegungsgrundsätze unter Verstoß gegen §§ 133, 157 BGB missachtet.

4. War die Erblasserin M. Z. nicht verfügungsbefugt und besaß der im Rahmen ihrer Verfügungsbefugnis handelnde Vertreter keine ausreichende Vollmacht, so hat A. Z. aufgrund der damit einher gehenden unwirksamen Verfügungen nichts erworben und geht zu Unrecht als Rechtsinhaberin aus dem unrichtigen Grundbuch hervor.

III. Das Grundbuchamt wäre anzuweisen, einen Amtswiderspruch einzutragen. Der Senat kann dies allerdings nicht aussprechen, weil das Verfahren vor dem Grundbuchamt und dem Landgericht an einem wesentlichen Mangel leidet. Die vom potentiellen Amtswiderspruch betroffene A. Z. wurde bisher nicht gehört. Dies ist nachzuholen, weshalb die Sache an das Landgericht zurückverwiesen wird.

[ C ]

Der Wert des Beschwerdegegenstandes bestimmt sich nach dem geschätzten Wert der hier im Streit stehenden Rechte am Grundstück (§§ 131 Abs. 2, 30 Abs. 1 KostO).

Ende der Entscheidung