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Ein in einem Landpachtvertrag vereinbartes Kündigungsrecht des Verpächters für den Fall, dass der Verpächter oder ein Mitglied seiner Familie beabsichtigt, die Pachtflächen selbst zu bewirtschaften, steht im Zweifel nur dem ursprünglichen Verpächter zu, nicht demjenigen, der bei Veräußerung der Pachtsache als neuer Eigentümer in das Pachtverhältnis eintritt.

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OBERLANDESGERICHT NAUMBURG IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

2 U (Lw) 9/03 OLG Naumburg

verkündet am: 08.01.2004

In dem Rechtsstreit

...

hat der Senat für Landwirtschaftssachen des Oberlandesgerichts Naumburg durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Engel, den Richter am Oberlandesgericht Dr. Strietzel und den Richter am Amtsgericht Brünninghaus sowie die Landwirtin Gühne und den Landwirt Broszeit als ehrenamtliche Richter auf die mündliche Verhandlung vom 10. Dezember 2003 für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Kläger gegen das am 30.04.2003 verkündete Urteil des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgerichts - Stendal wird zurückgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision an den Bundesgerichtshof wird zugelassen.

I.

Die Kläger begehren von der Beklagten die Herausgabe landwirtschaftlich genutzter Flächen unter Berufung auf ein vertragliches Sonderkündigungsrecht für den Fall des Eigenbedarfs.

Die Beklagte pachtete mit Vertrag vom 01.12./18.11.1996 von einer Erbengemeinschaft Sch. die im Klageantrag näher bezeichneten landwirtschaftlichen Flächen für die Zeit vom 01.10.1996 bis 30.09.2006. In § 9 dieses Pachtvertrages ist unter anderem folgendes geregelt:

"Beabsichtigt der Verpächter oder ein Familienmitglied 1. Grades (Ehepartner oder Kinder) seine Flächen selbst zu bewirtschaften, wird eine Kündigungsfrist von 12 Monaten vor dem beabsichtigten Pachtende vereinbart".

Mit dem Vertrag vom 01.12./18.11.1996 wurde ein von der Beklagten mit der Erbengemeinschaft Sch. bereits in den Jahren 1990/1991 geschlossener Pachtvertrag abgelöst, der auf die Dauer von 6 Jahren abgeschlossen worden war. Mit dem Abschluss des neuen Pachtvertrages war eine Erhöhung des Pachtzinses von 3,00 DM auf 4,00 DM pro Bodenpunkt für Grünland und eine Erhöhung des Pachtzinses von 4,00 DM auf 5,00 DM pro Bodenpunkt für Ackerland verbunden. Der Abschluss des neuen Vertrages beruhte auf einem von der Beklagten vorbereiteten Vertragsentwurf. Hierbei wurde in ein Standard-Vertragsformular das streitgegenständliche Sonderkündigungsrecht eingefügt. Dies geschah auf Wunsch mehrerer anderer Verpächter; um alle Verpächter rechtlich gleich zu stellen, wurde das Sonderkündigungsrecht auch in den mit der Erbengemeinschaft Sch. geschlossenen Pachtvertrag aufgenommen, ohne dass dies zuvor von der Erbengemeinschaft ausdrücklich gewünscht worden war. Eine mündliche Erörterung der Sonderkündigungsklausel mit der Erbengemeinschaft erfolgte nicht. Der Vertrag wurde den Mitgliedern der Erbengemeinschaft vielmehr durch die Beklagte übersandt, von den Erben gegengezeichnet und zurückgeschickt.

Die Kläger haben die verpachteten Flächen von der Erbengemeinschaft Sch. käuflich erworben und sind als Eigentümer dieser Flächen im Grundbuch von H. eingetragen worden. Mit Schreiben vom 21.11.2001 kündigten sie gegenüber der Beklagten das Pachtverhältnis unter Berufung auf das vorzitierte Sonderkündigungsrecht in § 9 des Pachtvertrages mit der Begründung, dass sie die Flächen zur Bewirtschaftung ihres Betriebes benötigten.

Die Kläger haben die Ansicht vertreten, das in § 9 des Pachtvertrages vereinbarte Sonderkündigungsrecht räume auch ihnen als nachträglich durch Veräußerung der Pachtsache gemäss §§ 581 Abs. 2, 566 BGB in den Vertrag eingetretenen Verpächtern ein Sonderkündigungsrecht für den Fall des Eigenbedarfs ein. Sie behaupten, die Flächen zur Erweiterung ihres landwirtschaftlichen Betriebes zu benötigen.

Die Kläger haben beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, die Flurstücke Gemarkung H. Flur 2 Flurstück 72, Flur 5 Flurstück 214/121, Flur 1 Flurstück 248/16 und 250/16 sowie Gemarkung H. Flur 5 Flurstück 88/3, 122/1 geräumt zum 01.12.2002 an die Kläger herauszugeben.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben unter Berufung auf das in dem Verfahren 2 U (Lw) 12/00 ergangene Senatsurteil die Ansicht vertreten, das vertraglich vereinbarte Sonderkündigungsrecht gelte nur für den Fall des Eigenbedarfs des ursprünglichen Verpächters, also der Mitglieder der Erbengemeinschaft Sch. , und deren Familienmitglieder 1. Grades. Sie bestreiten darüber hinaus die Absicht der Kläger zur Eigenbewirtschaftung.

Das Landwirtschaftsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, dass das vertragliche Sonderkündigungsrecht so auszulegen sei, dass es lediglich für den Fall des Eigenbedarfs des ursprünglichen Verpächters gelte; denn ansonsten verlöre die Vereinbarung einer festen Vertragslaufzeit von 12 Jahren weitgehend ihre Bedeutung.

Gegen dieses den Klägern am 06.05.2003 zugestellte Urteil richtet sich die am 02.06.2003 bei Gericht eingegangene Berufung der Kläger. Die Kläger halten unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Sachvortrages an der von Ihnen vertretenen Ansicht hinsichtlich der Auslegung des in Rede stehenden Kündigungsrechtes fest.

Sie beantragen,

unter Abänderung des am 17.04.2003 verkündeten Urteils des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgerichts - Stendal die Beklagte zu verurteilen, die Flurstücke Gemarkung H. Flur 2 Flurstück 72, Flur 5 Flurstück 214/121, Flur 1 Flurstück 248/16 und 250/16 sowie Gemarkung H. Flur 5 Flurstück 88/3, 122/1 geräumt zum 01.12.2002 an die Kläger herauszugeben.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Auch die Beklagte hält unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Sachvortrages an der von ihr vertretenen Auslegung des in Rede stehenden Sonderkündigungsrechtes fest. Sie bestreitet darüber hinaus die Absicht der Kläger zur Eigenbewirtschaftung mit der Begründung, dass sich die streitgegenständlichen Flächen in einem Gebiet befänden, das ansonsten von der Beklagten bewirtschaftet werde und die Kläger daher gar keine Möglichkeit hätten, die in Rede stehenden Flächen zu bearbeiten. Die Beklagte sehe im gegenwärtigen Stadium der Auseinandersetzung keine Veranlassung, einem Pflugtausch zuzustimmen.

Wegen des weiteren Parteivortrages wird auf die vorbereitenden Schriftsätze einschließlich der hierzu eingereichten Anlagen Bezug genommen.

II.

Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet.

Den Klägern steht hinsichtlich der im Klageantrag genannten Pachtflächen ein Herausgabeanspruch gemäß § 985 BGB nicht zu, weil die Beklagte insoweit zum Besitz berechtigt ist (§ 986 Abs. 1 S. 1 BGB). Der Senat hält an der von ihm in ständiger Rechtsprechung vertretenen Ansicht, dass ein Sonderkündigungsrecht der hier in Rede stehenden Art im Zweifel im Sinne eines nur für den Fall des Eigenbedarfs des ursprünglichen Verpächters bestehenden Kündigungsrechts zu verstehen ist, auch unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des vorliegenden Falles fest.

1. Die Vertragsbestimmung, die dem "Verpächter" und dessen Familienangehörigen ein Sonderkündigungsrecht einräumte, war nach den übereinstimmenden Angaben beider Prozessparteien nicht Gegenstand ausdrücklicher Verhandlungen zwischen ihnen. Die Klausel kann deshalb gemäß §§ 133, 157 BGB nur so ausgelegt werden, wie der jeweilige Erklärungsempfänger sie nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen durfte. Danach war das Sonderkündigungsrecht auf die Mitglieder der Erbengemeinschaft Sch. und deren Familienangehörige beschränkt.

aa) Die unter § 9 des Pachtvertrages vereinbarte Kündigungsbefugnis steht in einem unauflösbaren Zusammenhang mit der grundsätzlichen Befristung des Pachtverhältnisses auf die Dauer von zwölf Jahren. Aus dieser Befristung lässt sich der Wille der Vertragschließenden entnehmen, bis zum Ende der Vertragslaufzeit am 30.09.2008 grundsätzlich keine einseitige Loslösung von dem Pachtvertrag zu gestatten. Diesem erkennbaren Parteiwillen würde es aber zuwiderlaufen, wenn das im Vertrag vorgesehene Sonderkündigungsrecht einer Partei sich der Sache nach einem ordentlichen Kündigungsrecht annähern würde. Könnte im vorliegenden Fall jeder Erwerber der landwirtschaftlichen Flächen unter Berufung auf seinen Eigenbedarf jederzeit das Pachtverhältnis einseitig beenden, verlöre die Vereinbarung einer festen Vertragslaufzeit - ungewollt - erheblich an Bedeutung. Die Beklagte müsste befürchten, dass die landwirtschaftliche Nutzfläche zu einem nicht vorhersehbaren Zeitpunkt von einem Konkurrenten um das knappe Pachtland aufgekauft und für die eigene Bewirtschaftung beansprucht werden könnte.

bb) Die Formulierung des Sonderkündigungsrechts verrät das Bemühen der Vertragspartner, den Kreis derjenigen Personen, zu deren Gunsten das Kündigungsrecht ausgeübt werden durfte, genau zu bestimmen. So sollte neben dem Eigenbedarf des Verpächters nur die Bewirtschaftungsabsicht eines Familienmitgliedes I. Grades (Ehepartner oder Kinder) die vorzeitige Auflösung des Pachtverhältnisses rechtfertigen. Diese Beschränkung auf den Verpächter und genau bezeichnete Familienangehörige wäre aber - weitgehend - hinfällig, wenn jeder Dritte, sofern er nur das Land erwirbt, ebenfalls die Absicht der Eigenbewirtschaftung geltend machen könnte. Zumindest hätte man erwarten können, dass die Nutzung durch einen Erwerber der landwirtschaftlichen Flächen in der Vertragsklausel als ein zusätzlicher Grund für die Ausübung des Sonderkündigungsrechts aufgeführt worden wäre. Das ist jedoch nicht geschehen. Bei einer Auslegung, die unter dem "Verpächter" im Sinne des § 9 des Pachtvertrages nur den ursprünglichen Verpächter versteht, blieb das Risiko einer vorzeitigen Vertragsbeendigung für die Beklagte überschaubar und in gewisser Hinsicht sogar berechenbar. Dagegen konnte die Pächterin sich keine auch nur einigermaßen gesicherte Erkenntnis darüber verschaffen, ob die Pachtflächen im Verlaufe der Vertragsdauer von immerhin zwölf Jahren von einem Dritten erworben werden und ob in der Person dieses Dritten die Voraussetzungen für die Ausübung des Sonderkündigungsrechts vorliegen würden. Dass die Beklagte als Pächterin ein solches für sie unkalkulierbares Risiko übernehmen wollte, konnte auch der ursprüngliche Verpächter nicht ernsthaft annehmen.

cc) Der Abschluss langfristiger Pachtverträge ist für den Pächter, der selbst in der Landwirtschaft tätig ist, kein Selbstzweck. Vielmehr erhält er nur auf diese Weise die notwendige Sicherheit, um die Bewirtschaftung der Flächen und die Anschaffung der entsprechenden Betriebsmittel langfristig planen zu können. Darüber hinaus ist dem Senat aufgrund der Sachkunde seiner ehrenamtlichen Richter bekannt, dass regelmäßig nur das Vorhandensein langfristiger Pachtverträge von den Banken als ausreichende Beleihungsgrundlage bei der Vergabe von Krediten anerkannt wird. Auch diese - erkennbaren - Interessen des Pächters sprechen für eine einschränkende Auslegung der Sonderkündigungsbefugnis.

dd) Schließlich hat die Beklagte mit dem Abschluss des neuen Pachtvertrages auch ihre Zustimmung zur Entrichtung eines erhöhten Pachtzinses erteilt. Ihre Bereitschaft zur Pachtzinserhöhung war im Zweifel aber (auch) darauf zurückzuführen, dass der Verpächter ihr nunmehr eine längerfristige Anpachtung der landwirtschaftlichen Nutzflächen, nämlich auf die Dauer von zwölf Jahren, und damit entsprechende Planungssicherheit ermöglichte.

Dass die Beklagte diesen erhöhten Pachtzins auch dann vereinbart hätte, wenn jeder landwirtschaftliche Betrieb die Flächen während der Vertragslaufzeit von zwölf Jahren hätte erwerben und herausverlangen können, ist nicht dargetan und erscheint bei lebensnaher Betrachtung auch wenig wahrscheinlich. Dagegen wusste die Beklagte, auf was sie sich einließ, als sie dem ursprünglichen Verpächter ein Sonderkündigungsrecht für den Fall der Eigenbewirtschaftungsabsicht in dem Pachtvertrag vom 01.12./18.11.1996 einräumte.

2. Der Senat verkennt nicht, dass auch gegen die von ihm für richtig gehaltene Auslegung Gesichtspunkte sprechen. Nach den zwingenden Bestimmungen der §§ 581 Abs. 2, 566 Abs. 1 und 3 BGB tritt im Falle der Veräußerung einer Pachtsache der neue Eigentümer grundsätzlich in sämtliche dem ursprünglichen Verpächter durch den Pachtvertrag eingeräumte Rechte ein. Allerdings haben die Parteien des ursprünglichen Pachtvertrages nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit das Recht, die tatbestandlichen Voraussetzungen eines zwischen ihnen vereinbarten Kündigungsrechtes zu regeln und dieses Recht dergestalt zu beschränken, dass die Voraussetzungen nur in der Person des ursprünglichen Verpächters verwirklicht werden können. Diese Beschränkung ergibt sich hier jedoch nicht bereits aus dem Wortlaut der Vertragsklausel, die lediglich von dem "Verpächter" spricht. Der Wille der Vertragsparteien, das Kündigungsrecht nur im Falle des Eigenbedarfs des ursprünglichen Verpächters (und dessen Familienangehörigen) zu gewähren, ist vielmehr das Ergebnis einer an den Interessen der Vertragsparteien orientierten Auslegung.

Für die Auslegung gilt grundsätzlich auch die Unklarheitenregel des - nach wie vor anwendbaren (vgl. Art. 229 § 5 EGBGB) - § 5 AGB-Gesetz, wonach Zweifel bei der Auslegung allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders gehen. Denn die Beklagte hat unstreitig die in Rede stehende Klausel für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert und sie den ursprünglichen Verpächtern, den Mitgliedern der Erbengemeinschaft Sch. , gestellt (§ 1 AGBG). Etwaige Zweifel würden deshalb zu ihren - der Beklagten - Ungunsten zu berücksichtigen, eine Kündigungsbefugnis der Gegenseite extensiv auszulegen sein. Doch setzt der Rückgriff auf die Regel des § 5 AGBG zunächst voraus, dass nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden Auslegungsmethoden ein nicht behebbarer Zweifel bleibt und mindestens zwei Auslegungen rechtlich vertretbar sind. Wenn die Klausel hingegen einen eindeutigen Inhalt aufweist, ist für eine Anwendung des § 5 AGBG kein Raum (st. Rspr., etwa BGHZ 112, 65, 68 f.; NJW 1997, 3434, 3435). So verhält es sich aber im vorliegenden Fall. Die unter 1. vorgenommene Auslegung rechtfertigt die zweifelsfreie Annahme, dass nur der ursprüngliche Verpächter und dessen Familienangehörige in den Genuss des ihnen eingeräumten Sonderkündigungsrechts gelangen sollten.

3. Die Kläger können sich auf das in § 9 des in Rede stehenden Pachtvertrages enthaltene Sonderkündigungsrecht somit nicht berufen. Ein Grund für die vorzeitige Kündigung des bis zum 30.09.2008 geschlossenen Pachtvertrages besteht daher nicht. Den Klägern steht kein Herausgabeanspruch hinsichtlich der im Klageantrag aufgeführten Pachtflächen zu, weil der Pachtvertrag der Beklagten ein Recht zum Besitz im Sinne von § 586 Abs. 1 Satz 1 BGB gibt. Das Landwirtschaftsgericht hat die Klage somit zu Recht abgewiesen.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

IV.

Der Senat hat die Revision zugelassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat (§ 534 Abs. 2 Ziffer 1 ZPO). Sonderkündigungsrechte der im vorliegenden Fall verwendeten Art werden bei Abschluss von langfristigen Landpachtverträgen häufig vereinbart. Eine Auslegung allein aufgrund der Umstände des Einzelfalles kommt - wie auch im vorliegenden Fall - in der Regel nicht in Betracht, weil die ursprünglichen Parteien des Pachtvertrages die Bestimmung vor Vertragsschluss nicht erörtert haben. Einheitliche Maßstäbe für die Auslegung solcher Klauseln erscheinen daher - auch über den Bereich des Landes Sachsen-Anhalt hinaus - im Interesse der Rechtseinheitlichkeit und Rechtssicherheit erforderlich.

Ende der Entscheidung