Judicialis Rechtsprechung

Der Staat handelt als Kreditgeber nicht willkürlich oder rechtsmißbräuchlich, wenn er für die Gewährung von Zinsermäßigungen vom Kreditnehmer den Nachweis verlangt, dass die von ihm ursprünglich für eigene Bedienstete finanzierten Wohnungen an "Fremdmieter" nicht zur "Kostenmiete" vermietbar sind.

4 U 2698/02

Verkündet am 20. November 2002

In Sachen

hat der 4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Nürnberg durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Behrschmidt und die Richter am Oberlandesgericht Braun und Redel aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 6. November 2002

für Recht erkannt:

Tenor:

I. Die Berufung der Klägerin gegen das Endurteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 25. Juli 2002 wird zurückgewiesen.

II. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Beschluß:

Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 16.713.24 Euro festgesetzt.

Gründe:

Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache keinen Erfolg.

1. Zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß nach dem eindeutigen Vertragswortlaut die Parteien einen Darlehens-Zinssatz von 4 % vereinbart haben und die Beklagte deshalb für die streitgegenständliche Zeit (1. bis 3. Quartal 2001) von der Klägerin nur den vertraglichen Zinssatz gefordert hat.

Der Senat stimmt mit dem Erstgericht auch darin überein, daß die in der Vergangenheit gewährte Zinsermäßigung eine freiwillige Leistung der Beklagten darstellte. Nicht anders ist nämlich § 8 Abs. 2 Satz 1 des Darlehensvertrages zu verstehen, wonach - unter bestimmten Voraussetzungen - der Bund "bereit sei, außervertraglich und widerruflich" den Zinssatz zu senken. Damit hat die Beklagte zum Ausdruck gebracht, daß es generell keinen vertraglichen Anspruch der Klägerin auf eine entsprechende Zinssenkung gibt.

2. Auch auf freiwillige Leistungen einer Vertragspartei - hier Zinsermäßigungen - kann jedoch im Einzelfall ein Rechtsanspruch der anderen Partei bestehen.

a) Die öffentliche Hand unterliegt generell, auch wenn sie im privatwirtschaftlichen Bereich auftritt, dem Gleichbehandlungsgrundsatz und dem Willkürverbot. In Ausprägung des Willkürverbots muß die öffentliche Hand in der Regel auch darlegen, nach welchen Kriterien sie ihre Ermessensentscheidung für die Weitergewährung einer freiwilligen Leistung trifft. Insbesondere muß sie sich - jedenfalls bis zu einer anderweitigen Ankündigung - an solchen einmal aufgestellten Kriterien festhalten lassen. Andernfalls verhielte - sie sich treuwidrig (§ 242 BGB).

b) Im gegebenen Fall verstößt die Versagung einer Zinsermäßigung für den genannten Zeitraum nicht gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung oder gegen das Willkürverbot. Unabhängig von ihrer - vom Senat nicht geteilten - Rechtsansicht, wonach ihre Ermessensentscheidung für freiwillige Leistungen schlechthin nicht justiziabel sei, hat die Beklagte nämlich im Streitfall immer zum Ausdruck gebracht, daß sie weiterhin zu entsprechenden Darlehenszinsermäßigungen bereit sei, sofern die Klägerin die Nichtvermietbarkeit der Wohnungen zur "Kostenmiete" nachweise. Die Beklagte hat den vertraglichen Zinssatz nur deshalb nicht ermäßigt, weil sie diesen Beweis nicht als erbracht erachtet.

Damit hat sich die Beklagte an ihre bisherigen Kriterien zur Gewährung von Zinsermäßigungen gehalten. Gegenüber der früheren Praxis verlangt sie nunmehr lediglich Nachweise für die Unvermietbarkeit.

aa) Es ist nicht rechtsmißbräuchlich, daß die Beklagte eine Zinsermäßigung vom Nachweis einer fehlenden Vermietbarkeit der Wohnungen zur sogenannten Kostenmiete abhängig macht. Wie in anderen Fällen auch ist das streitgegenständliche Darlehen zur Sicherstellung von preisgünstigem Wohnraum für Bundesbedienstete gewährt worden. Dieser eigentliche Darlehenszweck ist zumindest in Frage gestellt, weil die Beklagte unbestritten einen deutlich geringeren Bedarf an Bundesbediensteten-Wohnungen als früher hat und deshalb einen Teil des durch das zinsgünstige Darlehen letztlich subventionierten Wohnraums "frei gibt". Zumindest in einem solchen Fall muß es der Beklagten gestattet sein, - bei einem ohnehin sehr günstigen vertraglichen Zinssatz - nur dann noch zusätzliche Zinsermäßigungen zu gewähren, wenn ohne Zinsermäßigung kostendeckende Mieteinnahmen bei sog. Fremdmietern nicht erzielbar sind, und hierfür entsprechende Beweise zu verlangen.

bb) Unbenommen muß es der Beklagten dabei bleiben, nicht auf einen in für entsprechenden Wohnraum durchschnittlich erzielbaren (vom Privatgutachter als "Grundmiete" bezeichnet), sondern auf einen bestmöglichen Mietzins abzustellen.

cc) Es ist auch nicht willkürlich oder treuwidrig, daß die Beklagte den Nachweis für die fehlende Vermietbarkeit zur Kostenmiete im streitgegenständlichen Zeitraum als nicht geführt ansieht.

Die Beklagte mußte sich nicht mit entsprechenden Bekundungen der Verwalterin, Frau zufrieden geben, sondern konnte objektivierbare Beweise, wie Gutachten von Sachverständigen, verlangen.

dd) Das von der Klägerin vorgelegte Sachverständigengutachten belegt, wie die Beklagte zutreffend ausführt, die Unvermietbarkeit der Wohnungen zur Kostenmiete gerade nicht.

Der Privatgutachter hat nämlich von 7 Objekten, die er nach Lage, Größe und Ausstattung für mit dem Streitobjekt vergleichbar hält, 5 Wohnungen aufgeführt, für die er Vergleichsmieten von 6,15 DM/qm und mehr ermittelte. Unter diesen 5 Wohnungen ist z.B. eine Wohnung enthalten, für die trotz etwas schlechterer Ausstattung bei vergleichbarer Lage und ähnlichem Alter (Baujahr 1971) im Jahr 1999 ein Mietvertrag zu 6,12 DM/qm abgeschlossen wurde, was nach Auffassung des Gutachters zu einer Vergleichsmiete von 6,70 DM/qm führte. Von daher ist die Argumentation der Beklagten, schon dieses Beispiel zeige, daß entsprechende Wohnungen in zeitnah zur Kostenmiete von 6,21 DM/qm vermietbar waren, zumindest nicht als willkürlich zu beanstanden.

ee) Ebenso wenig war es der Beklagten verwehrt, für die sog. Kostenmiete einen Quadratmeterpreis von 6,21 DM/qm in Ansatz zu bringen. Über den Rechenansatz zur Ermittlung der Bundesbedienstetenmieten (Wirtschaftlichkeitsberechnung) bestand zwischen den Parteien über Jahrzehnte hinweg kein Streit; insbesondere bestand auch Einigkeit, daß in der Miete für Bundesbedienstete Kostenansätze für Schönheitsreparaturen, Bagatellschäden usw. enthalten sind, für die die Fremdmieter selbst aufkommen müssen und die deshalb auf deren Mietpreis durchschlagen. Das entsprechende Rechenwerk der Beklagten - Abzug von 1,39 DM/qm gegenüber der Bundesbedienstetenmiete - ist nachvollziehbar und keinesfalls willkürlich.

In diesem Zusammenhang ist nochmals hervorzuheben, daß jede Zinsermäßigung eine freiwillige Leistung der Beklagten darstellt, die nur dem Willkürverbot und dem Grundsatz der Gleichbehandlung unterliegt. Insbesondere ist die Beklagte nicht die Verpflichtung eingegangen, durch ihre "Zinspolitik" das wirtschaftliche Risiko der Klägerin ganz oder teilweise zu vermindern.

3. Sieht die Beklagte in nicht zu beanstandender Weise den Nachweis für die fehlende Erreichbarkeit der Kostenmiete als nicht erbracht an, so kann sie den vertraglichen Darlehenszins verlangen und muß sich nicht auf eine - freiwillige - Zinsermäßigung verweisen lassen. Wie bereits ausgeführt kommt es insoweit auch nicht entscheidend darauf an, ob sich Dritte bzw. staatliche Gerichte anstelle der Beklagten von der Argumentation und den "Beweisen" der Klägerin zur Erzielbarkeit bestimmter Mieten hätten überzeugen lassen. Von daher bedurfte es weder der Einvernahme der Zeugin noch der Erholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens, unabhängig davon, daß die Klägerin auch nicht dargetan hat, daß und warum ein solcher Sachverständiger zu anderen Ergebnissen käme als der von ihr selbst beauftragte Privatgutachter.

4. Einen Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz - unterschiedliche Handhabung des Ermessens bei den verschiedenen Darlehensnehmern der Beklagten - hat die Klägerin nicht dargetan; ein solcher Verstoß ergibt sich auch nicht aus sonstigen Umständen.

5. Die Berufung der Beklagten ist deshalb mit der Kostenfolge des § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen. Für die Zulassung der Revision besteht kein Anlaß (§ 543 Abs. 2 ZPO).

Ende der Entscheidung