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Beschluss

7 W 86/04

In dem Grundbuchsache

hat der 7. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Rostock durch

den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht ... die Richterin am Oberlandesgericht ... und den Richter am Amtsgericht ...

am 22.05.2006 beschlossen:

Tenor:

Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1. werden der Beschluß des Landgerichts Schwerin vom 14.09.2004, Az.: 5 T 11/02, und der Beschluß des Amtsgerichts Grevesmühlen vom 11.12.2001 aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, das in der 2. Abteilung, lfd. Nr.1 des Grundbuchs von ..., Blatt ..., Flurstück ..., eingetragene staatliche Vorkaufsrecht zu löschen.

Das Verfahren ist gerichtskostenfrei; Auslagen werden nicht erstattet.

Gründe:

I.

Die Beteiligte zu 1. ist zu einem halben Anteil Miteigentümerin eines Grundstücks in .... In der 2. Abteilung des Grundbuchs ist für dieses Grundstück ein staatliches Vorkaufsrecht eingetragen. Das Grundstück war im Grundbuch als Büdnerei geführt, und im Jahr 1909 war ein landesherrliches Vorkaufsrecht bewilligt und eingetragen worden. Im Jahr 1922 wurde im Grundbuch der Begriff "landesherrliches Vorkaufsrecht" durch "staatliches Vorkaufsrecht" ersetzt. Die Eintragung lautet seitdem wie folgt:

"Das Grundstück unterliegt dem staatlichen Vorkaufsrecht. In allen Fällen, in denen es ausgeübt werden kann, ist die Bestätigung nachzusuchen; wenn sie erfolgt, ist der Zehnte und Zahlschilling nach Vorschrift der Gesetze zu entrichten."

Mit Schriftsatz vom 18.09.2001 hat der von der Beteiligten zu 1. bevollmächtigte Notar gegenüber dem Grundbuchamt angeregt, das Vorkaufsrecht von Amts wegen nach §§ 84, 87 GBO zu löschen. Das Vorkaufsrecht sei zusammen mit den Vorschriften über die Büdnerei durch das alliierte Kontrollratsgesetz Nr.45 aufgehoben worden und damit gegenstandslos. Mit Beschluss vom 11.12.2001 hat das Amtsgericht die Einleitung des Verfahrens zur Löschung des Rechtes abgelehnt. Die dagegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten zu 1. hat das Landgericht durch Beschluss vom 14.09.2004 als unbegründet zurückgewiesen.

Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1. Sie beantragt, in Abänderung der Beschlüsse des Amtsgerichts und des Landgerichts das Grundbuchamt anzuweisen, die Eintragung in Abteilung 2 Nr. 1 des Grundbuchs von Amts wegen zu löschen.

II.

1. Die weitere Beschwerde ist zulässig (§ 78 GBO).

Eine Entscheidung des Amtsgerichts, mit der die Einleitung des Verfahrens zur Löschung einer gegenstandslosen Eintragung abgelehnt wird, ist zwar nicht anfechtbar (§ 85 Abs. 2 GBO). Auch gegen den Beschluß des Beschwerdegerichts ist kein Rechtsmittel gegeben, wenn das Beschwerdegericht den Feststellungsbeschluß des Amtsgerichts (§ 87 c) GBO) aufhebt und die Einleitung des Verfahrens gemäß § 85 GBO ablehnt (vgl. BayObLG, Beschluß vom 15.05.1987, BReg 2 Z 12/87, DNotZ 1988, 115 f.; Beschluß vom 28.08.1997, 2 Z BR 69/97, BayObLGZ 1997, 266, 268; Demharter, GBO, 25. Aufl., § 89 Rdn. 6).

Die Beteiligte zu 1. hat hier jedoch im Rahmen ihrer Beschwerde gegen den Beschluß des Amtsgerichts den Antrag gestellt, das Amtsgericht anzuweisen, das Vorkaufsrecht zu löschen. Dieser Antrag ist so auszulegen, daß sie jetzt nicht mehr eine Löschung von Amts wegen anstrebt, sondern gemäß §§ 13, 22 Abs.1 GBO die Löschung beantragt. Ein Rechtsmittel ist nach Möglichkeit so auszulegen, daß es die angestrebte sachliche Überprüfung der angefochtenen Entscheidung ermöglicht (vgl. BayObLG, Beschluß vom 15.07.1988, BReg 2 Z 59/88, BWNotZ 1988, 165 f.; Demharter a.a.O. § 85 Rn.6; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 13. Auflage Rn.391). Dem steht nicht entgegen, daß die Beteiligte zu 1. sich in ihren Schriftsätzen weiterhin auf §§ 84 ff. GBO berufen und das Vorkaufsrecht für gegenstandslos gehalten hat. Die aufgeworfenen Sachfragen stellen sich in gleicher Weise, wenn über einen Antrag im Sinne des § 22 Abs.1 GBO zu entscheiden ist. Es wäre eine unsinnige Förmlichkeit, die weitere Beschwerde als unzulässig zu verwerfen und die Beteiligte zu 1. auf die Möglichkeit eines erneuten und ausdrücklichen Löschungsantrages beim Grundbuchamt zu verweisen.

Ist die Beschwerde der Beteiligten zu 1. gegen den Beschluß des Amtsgerichts zulässig gewesen, ist gegen den Beschluß des Landgerichts der Weg der weiteren Beschwerde eröffnet. Diese ist auch formgerecht eingelegt worden (§§ 78; 80 GBO).

2. Die weitere Beschwerde hat in der Sache Erfolg. Das Grundbuch ist unrichtig im Sinne des § 22 Abs.1 Satz 1 GBO, da das eingetragene Vorkaufsrecht nicht mehr besteht. Dieses Recht ist zusammen mit den Vorschriften über das Büdnerrecht durch das allierte Kontrollratsgesetz (KRG) Nr.45 aufgehoben worden.

a) Das Büdnerrecht fällt in den Anwendungsbereich des Art.III KRG Nr.45. Diese Bestimmung lautet:

"1. Grundeigentum, das gemäß diesem Gesetz seinen Charakter als Erbhof verliert, wird freies Grundeigentum, das den allgemeinen Gesetzen unterworfen ist.

2. Alle anderen land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke, die bisher in der Rechtsform einer besonderen Güterart besessen wurden, wie beispielsweise - ohne daß diese Aufzählung erschöpfend sein soll - Fideikommisse und ähnliche gebundene Vermögen Erbpachtgüter, Lehnbauerngüter, Renten- und Ansiedlungsgüter werden freies, den allgemeinen Gesetzen unterworfenes Grundeigentum."

Weiter heißt es in Art.X KRG Nr.45:

"1. Alle ... Bestimmungen aller Gesetze, die in Widerspruch zu diesem Gesetz stehen, treten außer Kraft.

2. Insbesondere treten außer Kraft Artikel 59, 60, 62 und 63 EGBGB, soweit diese Bestimmungen in Widerspruch zu Art.3 dieses Gesetzes stehen."

Die zitierten Vorschriften erfassen - wie das Amtsgericht zutreffend annimmt - grundsätzlich auch das Büdnerrecht. Das Büdnerrecht war in Mecklenburg-Schwerin und in Mecklenburg-Strelitz ein Nutzungsrecht an einem Grundstück und wurde in der Regel durch den Grundeigentümer verliehen, der selbst das Obereigentum an dem Grundstück behielt und dem Büdner ein Untereigentum in Gestalt des Nutzungsrechts verlieh. Von dem Erbpachtrecht unterschied sich das Büdnerrecht dadurch, daß es sich auf ein kleineres Grundstück bezog, das in der Regel ohne Gespannkraft bewirtschaftet werden konnte (vgl. Güthe/Triebel, GBO, 6. Auflage 1937 § 118 Rn.2; Staudinger-Albrecht, BGB, 2005, Art.63 EGBGB Rn.4). In rechtlicher Beziehung wichen Erbpachtrecht, Büdnerrecht und Häuslerrecht nicht wesentlich voneinander ab (von Buchka, Landesprivatrecht der Großherzogtümer Mecklenburg-Schwerin und Mecklenburg-Strelitz, 1905, S.138 mit Fn.1).

Somit handelte es sich bei einer Büdnerei um ein Grundstück, das in der Rechtsform einer besonderen Güterart besessen wurde und gemäß Art.III Nr.2 KRG Nr.45 freies Eigentum geworden ist. Insofern gibt es keinen Grund, die Büdnerei anders zu behandeln als die im Gesetz ausdrücklich genannte Erbpacht. Ferner wird die Büdnerei in Art.63 EGBGB, auf den Art. X Nr.2 KRG Nr.45 Bezug nimmt, ausdrücklich genannt. Der Text des Art.III Nr.2 KRG Nr.45 ist offen formuliert und soll erkennbar keine abschließende Aufzählung enthalten, sondern alle vergleichbaren Güterarten erfassen. Zu diesen zählt aus den dargelegten Gründen auch das Büdnerrecht.

Der entgegenstehenden Auffassung des Landgerichts kann nicht gefolgt werden. Den in Art.III Nr.2 KRG Nr.45 aufgezählten Güterarten war keineswegs gemeinsam, daß über sie nicht frei verfügt werden konnte. Im Gegenteil galten für das Erbpachtrecht und für das Büdnerrecht dieselben Grundsätze: Beide Rechte konnten durch Auflassung und Eintragung gemäß § 925 BGB übertragen werden. Ob hierzu die "Anerkennung" durch den Obereigentümer erforderlich war, hing von den Bestimmungen des Grundbriefes ab (von Buchka a.a.O. S.142 f.).

Es wird zwar die Auffassung vertreten, daß das KRG Nr.45 nur solche Grundstücke erfasse, die für die Ernährung der Bevölkerung von Bedeutung seien. Auf Grundstücke kleineren Ausmaßes sei das Gesetz deshalb nicht anzuwenden (Staudinger-Albrecht a.a.O. Art.63 EGBGB Rn.2). Dem folgt der Senat jedoch nicht. Einmal hat ein solcher Gesetzeszweck weder im Wortlaut noch in der Systematik des KRG Nr.45 seinen Niederschlag gefunden. Außerdem ist der Gedanke, daß gerade große Grundstücke die Ernährung der Bevölkerung sichern, keineswegs zwingend. Dasselbe gilt für die Erwägung, daß es gerade die überkommenen Rechtsformen des Ober- und Untereigentums gewesen sein sollen, die damals die Ernährung der Bevölkerung gefährdet haben sollen. Und schließlich überzeugt diese Auffassung deshalb nicht, weil Erbpachtrecht und Büdnerrecht in rechtlicher Behandlung kaum voneinander abweichen. Die Abgrenzung zwischen Grundstücken größeren und kleineren Ausmaßes wäre letztlich willkürlich und würde sich nicht überzeugend begründen lassen.

b) Landwirtschaftliche Grundstücke, die in der Rechtsform einer Büdnerei besessen worden waren, sind damit gemäß Art.III Nr.2 KRG Nr.45 freies, den allgemeinen Gesetzen unterworfenes Grundeigentum geworden. Aufgehoben sind solche Bindungen, die ausschließlich in der Gesetzgebung zur Büdnerei enthalten sind und die spezifischen Bindungen dieser Güterart bewirken. Unberührt bleiben dagegen solche Beschränkungen und Belastungen, die die allgemeinen Gesetze an landwirtschaftlichen Grundstücken zulassen (vgl. Staudinger-Albrecht a.a.O. Art.62 EGBGB Rn.3 m.w.N.).

Diejenigen Bindungen, die dem Büdnereirecht zugehören, und die entsprechenden Befugnisse des Obereigentümers sind damit kraft Gesetzes aufgehoben. Von der Aufhebung werden nur solche Beschränkungen nicht erfaßt, die auch dann auf dem Grundstück ruhen würden, wenn dem Büdner kein Büdnereirecht, sondern volles Eigentum verliehen worden wäre.

Das KRG Nr.45 hat zwar durch § 39 Abs.3 GrdsVG seine Wirksamkeit verloren. Durch das KRG Nr.45 aufgehobene Vorschriften sind allein dadurch jedoch nicht wieder in Kraft getreten; vielmehr wäre hierzu eine ausdrückliche Anordnung des Gesetzgebers erforderlich gewesen.

c) Das hier vorliegende staatliche Vorkaufsrecht gehört - entgegen der Auffassung des Amtsgerichts und des Landgerichts - zu den Bestimmungen, die das Büdnereirecht konstituiert haben, und ist damit gemäß Art.III Nr.2 KRG Nr.45 unwirksam.

Bei dem hier eingetragene Vorkaufsrecht handelt es sich um eine Bindung, die ausschließlich der besonderen Güterart der Büdnerei zugehört und nur aus dieser erklärt und bestimmt werden kann, nicht dagegen um ein Vorkaufsrecht, wie es durch jedermann im Rahmen der allgemeinen Vertragsfreiheit bewilligt werden kann und schon im Jahr 1909 bewilligt werden konnte.

Das Büdnerrecht war in Mecklenburg-Schwerin und in Mecklenburg-Strelitz nicht gesetzlich geregelt. Über das Erbpachtrecht oder Büdnerrecht wurde ein Grundbrief erteilt, aus dem sich ergab, welche Befugnisse beim Obereigentümer (dem Landes- oder Grundherrn) verblieben, und welche Beschränkungen dem Nutzeigentümer (dem Erbpächter oder Büdner) auferlegt wurden. Die im Grundbrief enthaltenen Belastungen galten als gesetzliche Beschränkungen des Erbpachtrechts oder Büdnerrechts (von Buchka a.a.O. S.143 f.) und wurden als Rechtsnormen eingeordnet (Elvers, Fragen bei der Begründung von Erbpachtrechten, in: Mecklenburgische Zeitschrift für Rechtspflege und Rechtswissenschaft Bd. 31, 207, 208 f.). Die Einhaltung dieser grundbrieflichen Beschränkungen konnte unter Ausschluß des Rechtswegs im Verwaltungswege erzwungen werden, da sie öffentlich-rechtlichen Charakter hatten (von Buchka a.a.O. S.145). Insbesondere die Befugnis, das Grundstück zu veräußern, konnte auf diesem Wege beschränkt werden (von Buchka a.a.O. S.144).

Das hier eingetragene Vorkaufsrecht muß in diesem Sinne als das Büdnerrecht konstituierende Rechtsnorm eingeordnet werden. Einmal ist nicht ersichtlich, warum sonst in einem Grundstückskaufvertrag zwischen zwei Privatleuten (dem Vertrag von 1909) ein Vorkaufsrecht zugunsten des Landesherrn bewilligt worden sein sollte. Außerdem kann der Inhalt des Vorkaufsrechts - worauf die Beteiligte zu 1) zutreffend hinweist - nur mit Hilfe des Grundbriefs bestimmt werden. Mit dem "Zehnten und Zahlschilling nach Vorschrift der Gesetze" ist nicht der mit einem Dritten vereinbarte Kaufpreis gemeint; das ergibt sich schon aus dem Wortlaut. Der zu zahlende Betrag kann daher nur anhand derjenigen Bestimmungen ermittelt werden, die den Inhalt des Büdnerrechts im Einzelfall festlegen, insbesondere anhand des Grundbriefes. Damit entspricht das eingetragene Vorkaufsrecht seinem Inhalt nach nicht einem Vorkaufsrecht im Sinne der §§ 463 ff.; 1094 ff. BGB. Wenn ein solches Recht bestellt ist, dann bedarf der Verkauf des Grundstücks nicht der "Bestätigung" durch den Vorkaufsberechtigten. Und der nach Ausübung des Vorkaufsrechts zu zahlende Betrag bestimmt sich dann nach dem vereinbarten Kaufpreis (§§ 464 Abs.2; 1098 Abs.1 BGB), nicht nach Maßgabe der Gesetze.

Wenn man das hier eingetragene Vorkaufsrecht von den Bestimmungen über die Büdnerei loslösen wollte, so wäre es nicht etwa ein dingliches Vorkaufsrecht im Sinne der §§ 1094 ff. BGB, sondern ein dingliches Recht eigener Art. Sein Inhalt wäre im wesentlichen dadurch bestimmt, daß der Verkauf des Grundstücks nur mit der Einwilligung des Berechtigten möglich wäre, und daß an den Berechtigten bei jedem Verkauf des Grundstücks ein genauer zu bestimmender Geldbetrag zu zahlen wäre. Ein solches dingliches Recht ist für sich genommen weder dem Bundesrecht noch dem nach Art.59 ff. EGBGB fortgeltenden Landesrecht bekannt und kann in den numerus clausus der Sachenrechte (vgl. hierzu MünchKommBGB-Seiler, 4. Auflage, Einleitung zum Sachenrecht Rn.11 ff.) nicht eingeordnet werden.

Das hier eingetragene Vorkaufsrecht läßt sich daher nur als eine Beschränkung verstehen, mit der der Landesherr als Obereigentümer sich Befugnisse vorbehalten und die Rechtsmacht des Büdners beschränkt hat, somit als Bestandteil des Büdnerrechts.

Das Grundbuch ist damit durch einen Rechtsakt außerhalb des Grundbuchs unrichtig im Sinne des § 22 Abs.1 Satz 1 geworden (vgl. Meikel-Böttcher, Grundbuchrecht, 9. Auflage § 22 Rn.48). Durch die beantragte Löschung des Vorkaufsrechts ist das Grundbuch zu berichtigen.

d) Das OLG Schleswig hat zwar in einer soweit ersichtlich unveröffentlichten Entscheidung (Urteil vom 23.08.1965, 2 U 79/64) hinsichtlich einer vergleichbaren Grundbucheintragung anders entschieden. Dort hat es jedoch im wesentlichen dargelegt, daß das landesherrliche Vorkaufsrecht an einem ehemaligen Büdnereigrundstück nicht durch die Erbhofgesetzgebung beseitigt worden sei. Die Anwendbarkeit des KRG Nr.45 hat es kurz und ohne weitere Begründung verneint. Die Ausführungen des OLG Schleswig können daher eine andere Entscheidung in der vorliegenden Sache nicht begründen.

Eine Vorlage an den Bundesgerichtshof ist schon deshalb nicht geboten, weil die Entscheidung des OLG Schleswig nicht im Verfahren über eine Grundbuchbeschwerde ergangen ist (§ 79 Abs.2 Satz 1 GBO). Ob das KRG Nr.45 als bundesrechtliche Vorschrift einzuordnen ist, kann offenbleiben.

Der Kostenausspruch folgt aus § 131 Abs.1 und 5 KostO.

Ende der Entscheidung