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2. Ein auf Lebenszeit geschlossener Mietvertrag kann jedenfalls dann wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage beendet werden, wenn eine Verwaltertätigkeit Grundlage des Nutzungsverhältnisses ist und der Verwaltervertrag wegen Unstimmigkeiten vorzeitig beendet wird.

3. Ein Schriftsatz in einem Räumungsrechtsstreit genügt der Form des § 568 BGB, wenn darin für den beklagten Mieter eindeutig erkennbar wird, dass eine materiell-rechtliche Willenserklärung (Kündigung) abgegeben wird.

11 U 99/06

verkündet am: 15. Februar 2007

In dem Rechtsstreit

hat der 11. Zivilsenat des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig auf die mündliche Verhandlung vom 23. Januar 2007 für Recht erkannt:

Tenor:

1. Die Berufung der Beklagten vom 13.07.2006 gegen das Urteil der Einzelrichterin der 17. Zivilkammer des Landgerichts Kiel vom 16.06.2006 wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 10.000,-- € abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.

4. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 9.600,-- € festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Parteien streiten um die Räumung einer Wohnung nebst weiterer Räumlichkeiten und Garten.

Das Landgericht hat die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, die im Hause S.weg...belegene Wohnung, bestehend aus Ober- und Untergeschoss des Hauses, sowie zwei Garagen, Verwaltungsbüro, Hühnerställe, einem großen Geflügelstall, Lager, Werkstatt und Garten zu räumen und an den Kläger geräumt herauszugeben.

Eine Räumungsfrist hat es nicht gewährt.

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, das den Beklagten notariell eingeräumte Wohnrecht sei rechtlich ein Leihvertrag, der wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt worden sei. Der Vortrag der Beklagten zu einem Zurückbehaltungsrecht sei unsubstantiiert. Zur Ergänzung wird auf den Tatbestand und die Gründe des angefochtenen Urteils verwiesen.

Die Beklagten haben gegen das Urteil form- und fristgerecht Berufung eingelegt und stützen diese auf folgende Argumente:

1. Das Wohnrecht sei nicht als Leihe zu qualifizieren.

2. Im Übrigen sei das Kündigungsrecht ausgeschlossen, und zwar durch - die Vereinbarung eines lebenslangen Wohnrechtes, - ausdrückliche mündliche Absprache (Beweis: Zeuge R., Blatt 193, 194, 195 GA).

3. Ein Eigenbedarf sei nicht in der schriftlichen Kündigungserklärung als Kündigungsgrund angegeben.

4. Ein solcher sei auch nicht gegeben, zumindest überwiege er nicht die Belange der Beklagten.

5. Räumung komme allenfalls Zug um Zug gegen Erstattung der von den Beklagten aufgewandten Kosten in Betracht.

Die Beklagten beantragen,

1. das Urteil des Landgerichts Kiel (Az. 17 O 148/05) vom 16.06.2006, zugestellt am 20.06.2006, aufzuheben und die Klage abzuweisen.

2. Hilfsweise unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts dem Räumungsantrag Zug um Zug gegen Zahlung von 16.155,10 € an die Beklagten als Gesamthandsgläubiger stattzugeben.

3. Den Rechtsstreit an das Landgericht Kiel zurückzuverweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die Berufung ist zulässig. Sie hat in der Sache aber keinen Erfolg.

1. Unabhängig davon,

a) ob ein wesentlicher Verfahrensmangel des erstinstanzlichen Verfahrens darin zu sehen ist, dass dort auf der Grundlage des angenommenen Leihvertrages nicht dem Beweisangebot der Beklagten im Schriftsatz vom 30.11.2005 (Zeuge R., Bl. 193, 194, 195 GA) für die Behauptung nachgegangen worden ist, bei der Beurkundung des notariell vereinbarten Wohnungsrechtes und dem Verweis auf § 1093 BGB seien Kündigungsmöglichkeiten abgedungen worden, oder

b) ob ein Verfahrensmangel darin liegt, dass das Landgericht ohne die nach § 128 ZPO erforderliche Zustimmung der Parteien im schriftlichen Verfahren entschieden hat, weil es nach dem Protokoll vom 03.05.2006 (Bl. 286 GA) bei der Entscheidung Schriftsätze beider Parteien berücksichtigen wollte, die zu dem Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung noch nicht zur Akte gelangt waren, kann eine Aufhebung des Urteils und eine Zurückverweisung des Verfahrens an das Gericht des 1. Rechtszuges nach § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO nicht erfolgen, weil nicht aufgrund dieser Mängel im Berufungsrechtszug eine umfangreiche oder aufwendige Beweisaufnahme notwendig ist.

2. Die Beklagten schulden dem Kläger die Räumung der streitbefangenen Wohnung sowie der weiteren im Urteilstenor genannten Räumlichkeiten und des dort bezeichneten Gartens nach Kündigung des der Nutzung zugrunde liegenden Verhältnisses.

a) Das notariell vereinbarte Wohnrecht der Beklagten ist weder als Leihvertrag noch als Wohnrecht anzusehen.

aa) Ein Leihvertrag, also ein unentgeltlicher Gebrauch der streitbefangenen Räumlichkeiten und des Gartens (§ 598 BGB) war hier schon nach dem eigenen Tatsachenvortrag des Klägers nicht vereinbart worden. In seiner Klagschrift heißt es schon auf Seite 4 (Blatt 4 GA):

"Der Kläger hat wegen dieser unklaren Verhältnisse sofort den mit den Beklagten abgeschlossenen Dienstvertrag mit einem Schreiben vom 01.09.2004 fristlos gekündigt und die ihm erteilte Generalvollmacht widerrufen.

Außerdem wurde mit dem in Kopie als Anlage K 4 beigefügten Schreiben vom 01.09.2004 das Wohnrecht, für das die Voraussetzungen durch die Beendigung des Dienstvertrages fortgefallen sind, fristlos gekündigt."

Im Kündigungsschreiben vom 01.09.2004 (Anlage K 4, Blatt 17 GA) steht entsprechend:

"Ich habe mit gleicher Post seine Vereinbarung vom 22.12.1999 mit Herrn K. fristlos gekündigt, so dass diese mit sofortiger Wirkung ihr Ende gefunden hat.

Damit sind auch die Voraussetzungen für das mit Ihnen vereinbarte Wohnrecht entfallen.

Ich kündige auch dieses fristlos...."

Die Beklagten haben diesen Zusammenhang schon im Schriftsatz vom 30.11.2005 (S. 2, Bl 189 GA) beschrieben, nochmals in der Berufungsbegründung vom 18.09.2006 (S. 3, Bl. 364 GA) aufgegriffen und sind der Annahme eines Leihvertrages mit dem Vortrag entgegengetreten, mit der mietfreien Nutzungsüberlassung "sollte jedoch ein Teil der Vergütung für die vom Beklagten zu 1) ausgeübte Verwaltertätigkeit abgegolten werden."

Zur Bestätigung dieser Annahme haben sie auf den entsprechenden Vortrag des Klägers im Parallelrechtsstreit 4 O 235/04 LG Kiel im dortigen Schriftsatz vom 22.09.2004 hingewiesen und diesen als Anlage B 54 beigelegt (Bl. 190, 203 - 205 GA).

Entgelt, d. h. Gegenleistung für das notariell eingeräumte Wohnrecht war danach die Erfüllung des bestehenden Verwaltervertrages, unabhängig davon, dass neben dem Wohnrecht als Vergütung für den Verwalter, den Beklagten zu 1), Zahlungen erfolgen sollten, wenn denn die Ferienkolonie Gewinne erzielen würde.

bb) Ein Wohnungsrecht war hier entgegen der Ansicht der Beklagten nicht gewollt. Von der Einigung auf Bestellung eines Wohnungsrechtes bzw. einer Verpflichtung dazu ist nur auszugehen, wenn ernsthaft der Wille zur Grundstücksbelastung genügend klar ausgedrückt wird; im Zweifel ist Miete anzunehmen (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 66. Aufl., § 1093 Rn. 2, MüKo/Joost, 4. Aufl., § 1090 Rn. 40, jeweils m.w.N. zur Rspr.).

Ein ernsthafter Wille zur Grundstücksbelastung bestand hier jedoch nicht, da eine solche die Zustimmung der Grundstückseigentümerin erfordert hätte und von dieser wegen Unstimmigkeiten des Klägers mit der Grundstückseigentümerin abgesehen werden sollte.

Entsprechend ist in der notariellen Vereinbarung ausgedrückt, dass die Parteien eine grundbuchliche Eintragung nicht wollten: Dort heißt es (Blatt 13 GA):

"Der Notar hat die Erschienenen darauf hingewiesen, dass das Wohnungsrecht grundbuchlich abgesichert werden kann. Trotz Belehrung über die damit verbundenen Risiken sollte eine grundbuchliche Eintragung nicht vorgenommen werden."

Es handelt sich hier also um einen Mietvertrag der Parteien, allenfalls um ein Nutzungsverhältnis in Bezug auf eine Werkdienstwohnung.

b) Das Recht zur Kündigung dieses Vertrages, bzw. Verhältnisses war nicht durch eine Vereinbarung der Parteien auch für die Zeit nach Beendigung des Verwaltervertrages ausgeschlossen.

aa) Die Darstellung der Beklagten, für die sie das Zeugnis des Notars R. anbieten (Bl. 193, 194, 195, 366 GA), enthält keine konkreten Tatsachenbehauptungen, über die Beweis durch Vernehmung eines Zeugen erhoben werden könnte. Im Schriftsatz der Beklagten vom 30.11.2005 (Seite 6 - 8, Bl. 193 - 195 GA) heißt es insoweit:

"...dass die Parteien bei Beurkundung des notariellen Vertrages schuldrechtlich die Wirkungen herbeiführen wollten, zwischen den Parteien, wie sie ein dinglich abgesichertes Wohnrecht entfacht.

...

Das lebenslange Wohnrecht sollte allein mit dem Heimfall des Erbbaurechts enden, sonst nicht. Hätten die Parteien vereinbart, dass der Bestand des Wohnungsrechts an eine andere Bedingung, als in dem beurkundeten Vertrag vorgesehen, geknüpft sein sollte, oder aber Kündbarkeit des Wohnungsrechts unter bestimmten Voraussetzungen beabsichtigt gewesen wäre, so wäre dies in dem notariell beurkundeten Vertrag ausdrücklich vereinbart worden.

...

Dass die Parteien bei Beurkundung des zwischen ihnen abgeschlossenen Vertrages die Kündigungsmöglichkeiten abbedungen hatten und zwar unabhängig von der Frage, wie der Vertrag rechtlich einzuordnen ist."

Darauf wird in der Berufungsbegründung Bezug genommen (Bl. 366 GA).

bb) Selbst wenn aber der Annahme der Beklagten gefolgt werden würde, dass die Parteien bei der Beurkundung der Verträge vom 16.08.2000 und 06.07.2001 Kündigungsrechte des Klägers abbedingen wollten, so wäre dies für das Recht des Klägers zur außerordentlichen Kündigung unwirksam gewesen (vgl. Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 543 Rn. 3, § 544 Rn. 3) und hätte nach den unstreitigen Umständen dieses Falles in Bezug auf das Recht zur ordentlichen Kündigung nur für die Dauer des Verwaltervertrages gelten sollen, bzw. hätte als Geschäftsgrundlage das Fortbestehen des Verwaltervertrages zu Lebzeiten des Klägers gehabt.

Daran ändert es nichts, dass in den Urkunden des Notars R. jeweils auf § 1093 BGB verwiesen wird und es dort heißt (Bl. 12 - 16 GA):

"Das Wohnungsrecht wird zu Gunsten der Berechtigten lebenslang bestellt."

Der § 313 Abs. 1 und 3 BGB bestimmt:

"(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht, oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

...

(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich, oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung."

Diese Voraussetzungen lägen hier zumindest vor.

Soweit die Beklagten unter Hinweis auf Lammel (in Schmidt-Futterer, Kommentar zu Mietrecht, 7. Aufl., § 567 BGB a.F. Rn. 16) meinen, ein auf Lebenszeit abgeschlossener Mietvertrag könne nicht wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage beendet werden, teilt der Senat diese Auffassung nicht.

Es mag zwar sein, dass die Geschäftsgrundlage solcher auf Lebenszeit geschlossener Verträge noch nicht mit dem Entstehen von Eigenbedarf entfällt, dass ein fehlender Eigenbedarf also nicht schon Geschäftsgrundlage eines solchen Vertrages ist (so AG Geesthacht WuM 1990, 80; Staudinger/Emmerich, Bearbeitung 1997, § 567 Rn. 17, Soergel/Heintzmann, § 567 Rn. 6, auf die Blank a.a.O. verweist).

Etwas anderes gilt aber dann, wenn die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages ein Verwaltervertrag ist.

Die Beklagten räumen den Zusammenhang zwischen Verwaltertätigkeit und Gewährung des Wohnrechts selbst ein (Schriftsatz vom 30.11.2005, S. 2, Bl. 189 ff. GA, Berufungsbegründung vom 18.09.2006, S. 3, 364 GA).

Die Verwaltertätigkeit war Grundlage des Miet- bzw. Nutzungsverhältnisses.

Die Beendigung des Verwaltervertrages verändert diesen Zusammenhang bzw. die Grundlage des Miet- bzw. Nutzungsverhältnisses der Parteien bzw. die Grundlage der von den Beklagten angenommenen Vereinbarung, nach der das ordentliche Kündigungsrecht abbedungen sein sollte, schwerwiegend.

Der Senat hat keinen Zweifel, dass die Parteien das ordentliche Kündigungsrecht nicht abbedungen hätten, wenn sie vorausgesehen hätten, dass der Verwaltervertrag wegen Unstimmigkeiten der Parteien vorzeitig beendet werden würde. Es mag sein, dass die Beklagten dies bei Abschluss der Verträge vom 16.08.2000 und 06.07.2001 nicht gewollt hätten. Der Kläger hätte aber seinen anzunehmenden entgegenstehenden Willen durchsetzen können, indem er einer Vereinbarung, nach der das ordentliche Kündigungsrecht abbedungen sein sollte, nicht zugestimmt hätte. Es sind keine Anhaltspunkte dafür erkennbar, dass der Kläger am 16.08.2000 oder 06.07.2001 auch für den Fall, dass der Verwaltervertrag vorzeitig wegen Unstimmigkeiten der Parteien beendet werden würde, auf ein ordentliches Kündigungsrecht für die den Beklagten überlassenen Räumlichkeiten und den Garten verzichtet hätte. Das hätten die Beklagten wegen des Zusammenhanges zwischen dem Verwaltervertrag und der Wohnraumüberlassung redlicherweise auch nicht verlangen können.

Die Möglichkeit, dass Investitionen der Beklagten in die überlassenen Räumlichkeiten teilweise vom Kläger zu vergüten wären, hatten die Parteien ausdrücklich geregelt, wenn auch nur für den Fall der Beendigung des Erbbaurechtes.

Es ist dem Kläger danach unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen und gesetzlichen Risikoverteilung, nicht zumutbar, an dem Miet- bzw. Nutzungsverhältnis mit den Beklagten bis zu deren Tod festzuhalten.

Dies schon gar nicht mit der Folge, dass der Kläger den Beklagten trotz Beendigung des Verwaltervertrages, für den das mietfreie Wohnen als Teil der Vergütung gedacht war, die Wohnräume, die sonstigen Räumlichkeiten und den Garten mietfrei zu überlassen hat.

Die Anpassung des Vertrages lediglich in der Weise, dass die Beklagten nach Beendigung des Verwaltervertrages nicht mehr mietfrei wohnen, sondern als Nutzungsentschädigung den in den Verträgen vom 16.08.2000 und 06.07.2001 bestimmten "Jahreswert des Wohnungsrechtes" als Nutzungsentschädigung in Höhe von 9.600,-- DM zahlen, wie dies auch als Rechtsfolge für Werkdienstwohnungen gedacht ist, in dem dort mit Ende des Arbeitsverhältnisses das Nutzungsverhältnis über den Wohnraum von dem bis dahin einheitlichen Vertragsverhältnis abgespaltet wird und daraus ein gesetzliches Abwicklungsschuldverhältnis mit der Pflicht zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung entsteht (vgl. MüKo/Schilling, § 576 b Rn. 5 m.w.N.), ist hier dem Kläger nicht zumutbar, wenn die Vertragsanpassung nicht gleichzeitig auch das ordentliche Kündigungsrecht für den Wohnraum gewährt, wie es nach § 576 b BGB für Werkdienstwohnungen gerade gedacht ist.

Der Kläger wäre ansonsten gehindert, sein Interesse an der Nutzung der den Beklagten überlassenen Wohnung, Räumlichkeiten und des Gartens durch einen neuen Verwalter durchzusetzen, und zwar für die unbestimmte Lebensdauer der bei Abschluss des Vertrages vom 06.07.2001 erst 59 (Beklagter zu 1)) und 39 Jahre (Beklagte zu 2)) alten Beklagten.

c) Das Miet- bzw. Nutzungsverhältnis der Parteien wurde wirksam durch Kündigung beendet, und zwar durch eine ordentliche Kündigung mit der Klagschrift.

aa) Für eine außerordentliche Kündigung des Klägers nach § 543 BGB reichen die von ihm vorgetragenen Gründe nicht aus.

- Die umfangreich dargestellten bzw. behaupteten Verstöße des Beklagten zu 1) gegen seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag mögen dessen fristlose Kündigung rechtfertigen, nicht aber eine solche des Mietverhältnisses.

- Der vom Kläger gerügte Zahlungsverzug der Beklagten in Bezug auf die Betriebskosten rechtfertigte eine fristlose Kündigung nicht, weil es insoweit an der Verpflichtung der Beklagten zu laufenden, regelmäßigen, der Höhe nach feststehenden Zahlungen fehlte (vgl. Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 543 Rn. 23). Im Übrigen fehlte es insoweit an der nach § 543 Abs. 3 BGB erforderlichen Abmahnung.

bb) Das Miet- bzw. Nutzungsverhältnis der Parteien wurde aber durch ordentliche Kündigung des Klägers wirksam beendet.

(1) Eine solche wirksame Kündigung ist nicht in dem Schreiben des Klägers vom 01.09.2004 (Bl. 17 GA) zu sehen.

Bei der ordentlichen Kündigung des Vermieters sind nach § 573 Abs. 3 BGB die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

Das gilt in diesem Fall auch dann, wenn die überlassenen Räumlichkeiten als Werkdienstwohnung im Sinne des § 576 b BGB anzusehen wären.

- In dem Kündigungsschreiben vom 01.09.2004 (Bl. 17 GA), auf das der Kläger vorrangig sein Räumungsverlangen stützt, ist als Kündigungsgrund nur die fristlose Kündigung der Vereinbarung vom 22.12.1999 und damit des Verwaltervertrages angegeben.

Daraus lässt sich aber noch nicht auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB schließen und schon gar nicht auf konkrete, vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung, die bei Annahme einer Werkdienstwohnung im Sinne des § 576 b BGB neben die Beendigung des Dienstverhältnisses treten müssten und als solche im Kündigungsschreiben anzugeben wären (Staudinger/Rolfs, § 576 b Rn. 18, § 573 Rn. 130 m.w.N.).

- Als nachträglich bekannt gewordener Grund für die Kündigung vom 01.09.2004 kann nicht das Fällen von Bäumen auf dem Grundstück des Klägers anerkannt werden. Es mag die Kündigung des Verwaltervertrages rechtfertigen, nicht aber die Kündigung des Mietvertrages.

Dass die in der Klagschrift genannten (Bl. 8 GA) 150 Bäume in dem vermieteten Garten standen, wird jedenfalls vom Kläger nicht vorgetragen.

Hätten sie im vermieteten Garten gestanden, würde sich zudem die Frage stellen, ob das Fällen der Bäume als vertragswidrige Nutzung angesehen werden kann.

(2) Als wirksame schriftliche Kündigung ist jedoch die Klagschrift vom 25.01.2005 (Bl. 1 - 40 GA) anzusehen.

Ein Schriftsatz (insbesondere die Klagschrift) in einem Räumungsrechtsstreit genügt der Form des § 568 BGB, wenn darin für die beklagten Mieter eindeutig erkennbar ist, dass neben der Klagschrift eine materiell-rechtliche Willenserklärung (Kündigung) abgegeben wird (Palandt/Weidenkaff, a.a.O. § 568 Rn. 6 m.w.N.).

Aus der Klagschrift ist hier eindeutig erkennbar, dass der Kläger auch hiermit die Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführen will. Auf Seite 8 der Klagschrift (Bl. 8 GA) heißt es:

"Hilfsweise wird der Räumungsanspruch damit begründet, dass die unwidersprochen gebliebene Kündigung auch als ordentliche Kündigung nach § 576 Abs. 1 Nr. 1 BGB zum 30.11.2004 wirksam wäre.

...

Aus allem folgt, dass die Beklagten kein Recht zum Besitz des Hauses nebst allen Nebengebäuden haben. Sie sind zur Räumung verpflichtet."

Die Klagschrift gibt ausreichend im Sinne des § 573 BGB, aber auch des § 576 b BGB die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung an, indem dort auf Seite 8 (Bl. 8 GA) ausgeführt wird:

"Das Wohnhaus wurde dem Beklagten und seiner Ehefrau zum Zwecke der Verwaltung der Ferienkolonie überlassen. Es wird vom Kläger dafür benötigt, einen Nachfolger zu beherbergen, da eine ordnungsgemäße Verwaltung, die den Belangen der Mieter gerecht wird, nur vom Hause aus erfolgen kann."

Die Beklagten wenden zwar ein, dass die Verwaltung der Ferienkolonie auch von einem anderen Ort geleistet werden könne und derzeit auch geleistet werde.

Die Beklagten können aber nicht ihre Einschätzung der wirtschaftlichen Notwendigkeiten und der Zweckmäßigkeit einer Verwaltung der Ferienkolonie an die Stelle des Klägers, des Besitzers der Ferienkolonie, setzen.

Die vom Kläger insoweit vorgetragenen Gründe sind konkret, vernünftig und nachvollziehbar und zwar deshalb, weil die räumliche Nähe des Verwalters zur Ferienkolonie dieser Schutz vor Einbruch und Vandalismus gewährt, die Entgegennahme von Wünschen der Nutzer der Ferienkolonie erleichtert sowie bei der Lösung kleinerer Probleme hilfreich ist.

Hinzu kommt, dass der Kläger selbst früher die Verwaltung tatsächlich von den streitbefangenen Räumlichkeiten aus vornahm und dies auch anschließend so durch den Beklagten zu 1) geschah.

Wenn derzeit die Verwaltung von einem anderen Ort aus vorgenommen wird, weil die Beklagten dem Räumungsverlangen des Klägers noch nicht nachgekommen sind, lässt dies noch nicht darauf schließen, dass der tatsächliche Wille des Klägers nicht darauf gerichtet ist, zukünftig die streitbefangenen Räumlichkeiten einem Verwalter der Ferienkolonie zur Verfügung zu stellen.

Hierfür spricht letztendlich auch, dass der Kläger mit der Überlassung der streitbefangenen Räumlichkeiten an einen Verwalter teilweise dessen Verwaltertätigkeit vergüten kann, wie er es ja auch im Verhältnis zum Beklagten zu 1) getan hat.

Dem haben die Beklagten nichts Erhebliches entgegengehalten.

Soweit die Beklagten den Willen des Klägers zur Nutzung des streitgegenständlichen Hauses durch einen Verwalter bestreiten und darauf hinweisen, dass der Kläger im Verlaufe des Rechtsstreits mehrfach lediglich von seinem Willen geschrieben hat, selbst in das Haus einzuziehen (Berufungsbegründung S. 6 - 8, Bl. 367 - 369 GA), steht letzteres dem Willen des Klägers zur Nutzung des Hauses durch einen Verwalter nicht entgegen, da auch der Beklagte zu 1) als Verwalter zunächst gemeinsam mit dem Kläger das Haus bewohnte. Zur Abwägung der berechtigten Interessen des Klägers gegen die Interessen der Beklagten an einer Fortsetzung des Miet- bzw. Nutzungsverhältnisses folgt der Senat im Übrigen den Entscheidungsgründen im angefochtenen Urteil (S. 8 des Urteils, Bl. 322 GA).

(3) Die Kündigungsfrist nach § 573 c BGB war bei Verkündung der erstinstanzlichen Entscheidung nahezu ein Jahr und ist nunmehr seit mehr als 1 1/2 Jahren abgelaufen.

3. Das hilfsweise von dem Beklagten geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht kann dem Rückgabeanspruch des Klägers schon nach §§ 570, 576 b BGB nicht entgegengehalten werden.

Im Übrigen stehen die vom Landgericht hierzu angeführten Gründe dem geltend gemachten Zurückbehaltungsrecht entgegen.

III.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Festsetzung des Streitwerts für das Berufungsverfahrens beruht auf §§ 3 ZPO, 41, 63 Abs. 2 GKG und dem von den Parteien in deren Vereinbarungen vom 16.08.2000 und 06.07.2001 genannten Jahreswert des Wohnungsrechtes

IV.

Anlass, die Revision zuzulassen, besteht nicht.

Ende der Entscheidung