Judicialis Rechtsprechung

16 U 10/08

verkündet am: 31. Juli 2008

In dem Rechtsstreit

wegen Ansprüchen aus der Gebäudeversicherung

hat der 16. Zivilsenat des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig auf die mündliche Verhandlung vom 21. Juli 2008 für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen das am 7. Dezember 2007 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 9. Zivilkammer des Landgerichts Kiel geändert und neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 22.961,04 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20. Januar 2006 zu zahlen; im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin 77% und die Beklagte 23%.

Die Kosten des Berufungsrechtszugs werden gegeneinander aufgehoben.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

I.

Der Klägerin gehört ein ehemaliges Speicherhaus in W, das sie in den 90er Jahren zu einem fünf-etagigen Wohnhaus umbauen und primär als Studentenwohnheim betreiben ließ, in dem allerdings auch etwa Monteure der gegenüber gelegenen Werft untergebracht werden. Das Gebäude hatte sie bei der Beklagten unter Zugrundelegung der VGB 2002 versichert. Am 8. September 2004 verursachte einer der Mieter einen Brand. Dadurch wurde diese Wohnung verwüstet und wurden aufgrund Rußniederschlags die daneben gelegenen Wohnungen ebenso renovierungsbedürftig wie die darüber liegenden Wohnungen, weiter einige obere Vorflure sowie, nach oben abnehmend, das Treppenhaus. Zur Schadenregulierung verständigten sich die Parteien auf ein förmliches Sachverständigenverfahren, mit dem "der Schaden zum Neuwert und Zeitwert gemäß den diesem Vertrag zugrunde liegenden Allgemeinen Versicherungsbedingungen ermittelt werden" sollte. Die Sachverständigen berechneten - einschließlich des Mietausfalls - einen Betrag von 236.920,23 €, den die Beklagte auch regulierte. Der Berechnung des Mietausfallschadens lag eine von der Klägerin hergereichte so genannte Leerstandsliste (Anlage K 9) zugrunde, die sich über den Vermietungsstand per September 2004, den jeweiligen (vereinbarten oder - im Falle des Leerstandes - üblicherweise vereinbarten) Mietzins sowie die (Nicht-)Nutzbarkeit verhielt. Bei einer angenommenen Wiederherstellungszeit von 4 Monaten errechneten die Sachverständigen für 10 vermietete, nicht weiter bewohnbare Zimmer (ohne das des Verursachers) einen Schaden von 12.644,- €.

Die Klägerin errechnet sich einen weiteren Schaden von 167.255,20 €, von dem sie einen Teilbetrag von 100.000,- € erstinstanzlich geltend gemacht hat (Bl. 23, 24).

Das Landgericht hat die Beklagte zur Zahlung weiterer 36.310,36 € verurteilt. Es hat nach Beweisaufnahme zwar keinen pflichtwidrigen Nichtabschluss einer allgemeinen Mietausfallversicherung angenommen, aber gemeint, nach dem Zweck der Bestimmung sei eine Gleichbehandlung vermieteter und solcher unvermieteten Zimmer geboten, deren Vermietung unmittelbar bevorstehe, da es vom Zufall abhänge, wie es insoweit zum Zeitpunkt des Schadenseintritt liege. Allerdings bleibe die Eintrittspflicht auf die Zeit bis zur Wiederherstellung - Ende Dezember 2004 - begrenzt. Danach hat es den Ersatz für unvermietete Zimmer für vier Monate mit 13.304,- € berechnet und davon bei einem Abschlag von 10% wegen Unsicherheit über eine Vollauslastung 11.973,60 € zugesprochen. Daneben hat es für den gleichen Zeitraum einen Mietausfall von 24.336,70 € zugesprochen für entgangene Einnahmen aus der stornierten Vermietung von vier Wohnungen an das M... (...), in die die Klägerin Mieter aus brandbetroffenen Zimmern umquartiert hatte. Eine von der Beklagten geforderte Reduzierung der Mietpreise auf den ortsüblichen Mietzins gemäß § 3 Nr. 1 c) hat es abgelehnt. Das Sachverständigengutachten sei nicht verbindlich, weil die Sachverständigen außerhalb ihrer Zuständigkeit geurteilt hätten; die Frage, wie die unvermieteten Wohnungen zu behandeln seien, sei reine Rechtsfrage.

Die Beklagte beantragt,

das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage abzuweisen, soweit die Beklagte verurteilt worden ist, an die Klägerin mehr als 9.457,- € nebst Zinsen zu zahlen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Von der weiteren Darstellung des Sach- und Streitstandes wird gemäß §§ 313a ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

II.

Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg.

Die Klägerin kann von der Beklagten Zahlung von lediglich 22.961,04 € verlangen, § 3 Nr. 1 a) VGB 2002.

Nach der genannten Vertragsbestimmung ersetzt der Versicherer den Mietausfall einschließlich fortlaufender Mietnebenkosten, wenn Mieter von Wohnräumen infolge des Versicherungsfalls berechtigt sind, die Zahlung der Miete ganz oder teilweise zu verweigern.

1.

Auf Ersatz des Mietausfallschadens für leerstehende Wohnungen, für den das Landgericht 11.973,60 € zuerkannt hat, hat die Klägerin keinen Anspruch.

Nach dem ganz eindeutigen und aus der maßgeblichen Sicht eines durch-schnittlichen Versicherungsnehmers ohne versicherungsrechtliche Vorkenntnisse unmissverständlichen Wortlaut - "wenn Mieter berechtigt sind" - wird nur der Mietausfall für Wohnungen/Zimmer ersetzt, die zur Zeit des Eintritts des Versicherungsfalls tatsächlich vermietet sind.

Auch bei systematischer versicherungsrechtlicher Betrachtung ergibt sich eben dies: Im Ansatz handelt es sich bei der Wohngebäudeversicherung um eine Sachversicherung. Das erschließt sich aus dem primären Leistungsversprechen in § 2 VGB 2002, das sich auf die Aufräum- und Wiederherstellungskosten des Gebäudes bezieht. Dazu passt - gewissermaßen als Zusatz - durchaus ein begrenzter Ersatz des Mietausfalls. Eine weitergehende Abfederung des Mietausfallschadens auch in Bezug auf die hier geltend gemachten Vermögensfolgeschäden (Nichtvermietbarkeit leerstehender Wohnungen, Probleme der Vollvermietung nach Sanierung) könnten nur Gegenstand einer Betriebsunterbrechungsversicherung (etwa nach § 6 FBUB) oder einer Miet-verlustversicherung sein. Die vereinzelt gebliebene Gegenauffassung von Martin (Sachversicherungsrecht, 3. Auflage, W VIII, Rn. 10) überzeugt aus den Gründen der Berufungsbegründung nicht. Tatsächlich ergibt sich aus § 9 Nr. 2 ABM 89 (erweiterter Mietausfall für infolge des Versicherungsfalls gekündigten Wohnraum), dass der mit § 3 Nr. 1 VGB 2002 wortgleiche § 3 Nr. 1 ABM 89 sich auf zum Zeitpunkt des Schadens vermietete Wohnungen bezieht.

Richtig mag (mit dem Landgericht) sein, dass es - gerade hier - vom Zufall abhängen kann, ob eine Wohnung bzw. ein Zimmer zum Zeitpunkt des Schadenseintritts vermietet ist oder ob das erst wenig später der Fall ist. Das gebietet es aber weder unter dem Gesichtspunkt einer "wirtschaftlich orientierten Auslegung" (Martin, a.a.O.) noch unter teleologischen Gesichtspunkten, auf die das Landgericht abstellt, über den Wortlaut hinauszugehen. Ein Interesse des Versicherungsnehmers an einer möglichst weitgehenden Leistungspflicht ist immer und überall gegeben, wenn ein Schaden eintritt; dieses Interesse allein rechtfertigt es nicht, das eindeutige Leistungsversprechen erweiternd in Richtung auf eine allgemeine Ausfallhaftung auszulegen, zumal eine solche, wie die hier nachträglich abgeschlossene Betriebsunterbrechungsversicherung, natürlich auch mehr kosten würde.

2.

Dagegen steht der Klägerin Anspruch auf Ersatz des Mietausfalls für die vier an das M... vermieteten Wohnungen zu.

a)

Nach den Feststellungen des Landgerichts war die Tauglichkeit auch der nicht unmittelbar vom Brand betroffenen Wohnungen bzw. Zimmer durch Brandgeruch im ganzen Haus ganz erheblich beeinträchtigt, so dass eine Nutzung auch dieser Zimmer unzumutbar war. Zum einen sei der Zugang durch das brandbetroffene Treppenhaus beeinträchtigt, zum anderen davon auszugehen, dass sich beim Öffnen und Schließen der Türen der Rauchgeruch in die einzelnen Wohnungen übertrage. An diese Feststellungen ist der Senat gebunden, § 529 Abs. 1 Nr. 1, 520 Abs. 3 Nr. 3 ZPO:

Die Würdigung des Landgerichts ist nachvollziehbar. Sie folgt der nicht unplausiblen Darstellung der Zeugen F und K. Der Zeuge F hat ausgesagt, die Flure seien "komplett schwarz" gewesen, so dass man sich bis zum Ende der Bauarbeiten ein Taschentuch vor den Mund habe halten müssen, weil es so stark nach Brand gerochen habe (Bl. 211). Der Zeuge K hat erklärt, es habe schon im Eingang gestunken und in den einzelnen Zimmern - jedenfalls in den ersten zwei Wochen, in denen er noch da gewesen sei - sehr stark nach Rauch gerochen (Bl. 214). Das wird gestützt durch weitere Umstände: Einzelne Mieter sind ausgezogen - die Mieterinnen P und B aus der über der Brandwohnung liegenden Wohnung 3.3. (vgl. die Anlage K 20, wonach die Mieterin P die Wohnung für "unbewohnbar" hielt, gemäß einem Telefonvermerk K 21 wegen Brandgeruchs durch den Badlüfter); vor allem aber ist davon auszugehen, dass bis zum Abschluss der Wiederherstellungsarbeiten sich kein neuer Mieter mehr für irgendeines der Zimmer mehr hat finden lassen - frühestens ab Januar 2005 konnte neuvermietet werden, teils erst zu deutlich späteren Zeitpunkten und teils auch nur zu geringeren als den Sollpreisen. Schlüssig erscheint auch die Bewertung des Landgerichts, dass sich nichts anderes daraus ergebe, dass die überwiegende Anzahl der Mieter wohnen geblieben ist (...); auf die dortigen Erwägungen wird verwiesen. Dass die Sachverständigen in vielen nicht direkt brandbetroffenen Zimmern keinen Sanierungsbedarf festgestellt haben, sagt über die Vermietbarkeit wegen des Brandgeruchs nichts aus und widerlegt allein die weiteren Feststellungen des Landgerichts hierzu jedenfalls nicht.

b)

Ist die Nutzbarkeit der Wohnungen durch den Brandgeruch jedenfalls erheblich beeinträchtigt, so durfte das M... auch kündigen bzw. von den abgeschlossenen Mietverträgen zurücktreten. § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB gibt ein Kündigungsrecht für den Fall, dass dem Mieter der vertragsgemäße - mangelfreie - Gebrauch ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt wird. Daneben besteht ein Rücktrittsrecht aus §§ 323 Abs. 1, Abs. 4 BGB. § 323 BGB ist als allgemeines Leistungsstörungsinstitut vor der Übergabe anwendbar (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, Komm., 67. Auflage, § 543 Rn. 12). Die Klägerin hat wegen des Brandes eine mangelfreie Sache zum Beginn der Mietverhältnisse nicht liefern können. Eine Fristsetzung zur Wiederherstellung bis Oktober 2004 wäre bloße Förmelei gewesen. Der Rücktritt konnte auch bereits vor dem Eintritt der Fälligkeit erklärt werden, § 323 Abs. 4 BGB, da offensichtlich war, dass dann die Voraussetzungen des Rücktritts eintreten würden. Soweit die Beklagte demgegenüber - bezogen auf Wohnung 0.5. - meint, im Treppenhaus hätten die "einfachen Reinigungsarbeiten" bis zum Oktoberanfang unschwer abgeschlossen werden können (....), erscheint das schon im Ansatz als fraglich, denn nach dem Gutachten war das Treppenhaus zum OG, das voller Rauchgeruch war, komplett zu renovieren (...); lediglich in einigen Vorfluren vor den Wohnungen in den Obergeschossen hätte "ggf." ein bloßes Absaugen und Wischen genügen können. Unabhängig davon muss man aber nach den landgerichtlichen Feststellungen davon ausgehen, dass bis zur kompletten Renovierung unangenehmer Brandgeruch vorhanden war.

Der Mietausfall, der dadurch entsteht, dass ein Mieter das Mietverhältnis vor Gebrauchsüberlassung kündigt bzw. vom Vertrag zurücktritt, ist den Fällen des § 3 Nr. 1 a) VGB 2002 der Berechtigung zur Verweigerung der Mietzinszahlung gleich zu achten. In beiden Fällen geht es um Mietausfall aus bestehenden, vor dem Versicherungsfall abgeschlossenen Mietverhältnissen, und zur Verweigerung der Mietzinszahlung ist auch berechtigt, wer kündigen darf.

c)

Der Höhe nach beläuft sich der Mietausfall auf 22.961,04 €, davon je 8.629,60 € für die Wohnungen 0.5 und 2.2, 3.451,84 für die Wohnung 1.6 und 2.250,- € für die Wohnung 1.5, jeweils bezogen auf die Zeiträume von Oktober bis Dezember 2004.

Das Landgericht hat den Mietausfall für die vier Wohnungen für den Zeitraum September bis Dezember 2004 auf 24.336,70 € berechnet, davon für Oktober bis Dezember je 8.629,60 € für die Wohnungen 0.5. und 2.2., dazu 3.451,84 € für die Wohnung 1.6. und 2.2.50,- € für die Wohnung 1.5 sowie weitere 1.375,66 € für alle vier Wohnungen für den Monat September 2004. Dabei ist es gegen den Wortlaut der Mietverträge für die erstgenannten drei Wohnungen (K 19: jeweils "9,38€/Person/Tag") nach der Aussage des Zeugen F (...) davon ausgegangen, dass für die Mietzinsberechnung vertragsgemäß eine dauerhaften Vollbelegung (von 10, nochmals 10 bzw. 4 Personen) in den Wohnungen und nicht eine wechselnde Belegungsstärke zugrunde zu legen war. Das erscheint angesichts der Fassung der Mietverträge und insbesondere im Vergleich mit dem Vertrag über die Vorarbeiterfamilien-Wohnung 1.5., die einen Monatspreis (von 750,- €) vorsieht, den man in den übrigen Fällen dann ebenso gut hätte vereinbaren können, als fraglich, ist aber gleichwohl so zugrunde zu legen, da ein Berufungsangriff insoweit nicht zu erkennen ist. Im Übrigen dürften die Unterschiede auch nur geringfügig sein; denn nach dem Schreiben des M... vom 16. August 2004 (...) sollten genau 20 Monteure und 5 Vorarbeiter mit einer Vorarbeiterfamilie kommen, welche sich mit je 10 Monteuren in 0.5. und 2.2., vier Vorarbeitern in 1.6. und einer Familie in 1.5. passgenau zur Vollauslastung aufteilen lassen.

Der Mietzins ist auch nicht etwa nach § 3 Nr. 1 c) VGB 2002 zu kürzen. Danach wird bei Wohngebäuden mit vermieteten Räumen für Feriengäste bzw. Wohn-Gebäuden mit Appartements und Ferienwohnungen der ortsübliche Mietwert für längerfristig vermietete Wohnungen oder Gebäude ersetzt.

Nach dem Verständnis eines durchschnittlichen Versicherungsnehmers ohne Spezialkenntnisse geht es dabei um eine Kürzung im Falle von kurzfristig und deshalb typischerweise teurer vermietetem Wohnraum, für den dann nicht mehr als der niedrigere ortsübliche Vergleichsmietzins für längerfristig vermieteten Wohnraum ersetzt werden soll. Die Lesart der Beklagten, dass eine Kürzung schon erfolgen solle, wenn es sich nur um Appartements handele, vernachlässigt die grundlegende Unterscheidung "kurzfristig - längerfristig" und geht damit am offenkundigen Sinn der Vorschrift vorbei.

Jedenfalls ist eine Auslegung in dem obigen Sinne gut möglich und deshalb, da versicherungsnehmerfreundlich, maßgebend.

Gegenzurechnen sind auch nicht etwa (unter dem Gesichtspunkt der Vorteils-ausgleichung) die ersparten (nicht angefallenen) Mietausfälle daraus, dass durch das Freiwerden der M...-Wohnungen der Ausfall für die Wohnungen 0.1., 0.3. und 0.4. ausgeblieben ist: Hätten die acht Mieter dort nicht umgesiedelt werden können, wäre der Ausfall eben für die bislang unausgeglichenen (in der Leerstandsliste K 9 nicht enthaltenen) Zimmer 0.1.1., 0.1.3., 0.3.1., 0.3.2., 0.3.3., 0.4.1., 0.4.2. und 0.4.3. in nämlicher Höhe entstanden.

Zu korrigieren war das angefochtene Urteil nur in Betreff des zuerkannten Ausfalls für September 2004. In dieser Zeit waren die vier Wohnungen nicht vermietet, so dass - s. o. 1. - § 3 Nr. 1 a VGB 2002 schon im Ansatz nicht anzuwenden ist.

3.

Die Entschädigungspflicht bezüglich des weitergehenden Mietausfalls scheitert auch nicht an §§ 31 Nr. 6 VGB 2002, 64 Abs. 1 Satz 1 VVG. Das Sachverständigengutachten ist hinsichtlich der Bemessung des Mietausfalls nicht verbindlich.

Nach § 31 Nr. 1 Satz 1 und 2 VGB 2002 können Versicherungsnehmer und Versicherer nach Eintritt des Versicherungsfalls vereinbaren, dass die Höhe des Schadens durch Sachverständige festgestellt wird. Nach Satz 3 der Bestimmung kann das Sachverständigenverfahren durch Vereinbarung auf weitere Feststellungen zum Versicherungsfall ausgedehnt werden; dies betrifft namentlich sonstige tatsächliche Voraussetzungen des Entschädigungsanspruchs sowie die Höhe der Entschädigung.

Im vorliegenden Falle ergibt sich aus der schriftlichen Vereinbarung über die Durchführung eines förmlichen Sachverständigenverfahrens, dass die Sachverständigen den Schaden zum Neuwert und Zeitwert gemäß der dem vertrag zugrunde liegenden allgemeinen Versicherungsbedingungen ermitteln sollten. Demgemäß haben beide Sachverständige erklärt, sie übernähmen den Auftrag und seien bereit, die Höhe des Schadens gemäß der Ziff. 1 c) der Schadensverhandlung nach den ihnen bekannt gegebenen und dem Vertrag zugrunde liegenden Bestimmungen der allgemeinen und besonderen Versicherungsbedingungen nach bestem Wissen und Gewissen unparteiisch zu berechnen. Es fehlt damit schon im Ausgangspunkt an einer Vereinbarung, die über die reine Feststellung des objektiven Sachschadens gemäß § 31 Nr. 1 Satz 1 VGB 2002 hinausginge. Folglich bleibt es hinsichtlich der Verbindlichkeit des erstellten Gutachtens gemäß § 64 Abs. 1 Satz 1 VVG bei der Regel, dass verbindliche Feststellungen der Sachverständigen nur innerhalb der Grenzen ihrer Zuständigkeit getroffen werden und dass dies grundsätzlich nur die Höhe des Schadens ist, nicht aber die Höhe der Entschädigung, schon gar nicht die Entscheidung von Rechtsfragen (Senatsurteil, NJW-RR 2007, 321 = RuS 2007, 327; Prölss/Martin-Knappmann, VVG, 27. Auflage, § 64, Rn. 23f.). Soweit dagegen Sachverständige ihre Zuständigkeit überschreiten, ist ihr Gutachten ohne die Voraussetzungen des § 64 Abs. 1 Satz 1 VVG unverbindlich (a.a.O., Rn. 25).

Vorliegend geht es darum, ob der Klägerin für die an sich nicht unmittelbar brandbetroffenen Wohnungen gleichwohl eine Entschädigung zusteht, weil das M... von den bereits geschlossenen Mietverträgen zurückgetreten ist. Damit stellen sich Fragen nicht nur eines objektiv zu bemessenen Sachschadens, für die die Sachverständigen zuständig waren, sondern im Wesentlichen Rechtsfragen - wenn auch natürlich mit Tatsachenkern. Im Übrigen ist an die Sachverständigen die Frage der Entschädigungspflicht für die streitigen Wohnungen auch nicht herangetragen worden. Aus der Anlage K 9 ergibt sich für die Sachverständigen der maßgebliche Sachverhalt nicht.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO i.V.m. §§ 543f. ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO.

Ende der Entscheidung