Judicialis Rechtsprechung

2. Ein Anspruch eines Wohnungseigentümers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Änderung der festgelegten Flächen aus § 242 BGB kommt in Betracht, wenn außergewöhnliche Umstände vorliegen, die ein Festhalten an der bisherigen Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen.

3. Ein Änderungsanspruch aus § 242 BGB kann nicht im Verfahren der Anfechtung von Abrechnungsbeschlüssen geltend gemacht werden.

Beschluss

In der Wohnungseigentumssache

hat der 2. Zivilsenat des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig auf die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1. vom 29.09.2006 und der Beteiligten zu 2. vom 28.09.2006 jeweils gegen den Beschluss der 3. Zivilkammer des Landgerichts Kiel vom 14.09.2006 am 1.03.2007 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1. wird zurückgewiesen.

Auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2. wird der angefochtene Beschluss im übrigen geändert. Unter Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Beschlusses vom 29.04.2005 insoweit werden auch die Anträge des Beteiligten zu 1. auf Ungültigerklärung der Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 8.05.2004 unter TOP 5 (Genehmigung der Jahresabrechnung für 2003), unter TOP 7 (Entlastung des Verwalters) und unter TOP 9 (Genehmigung des Wirtschaftsplans 2005) der Niederschrift zurückgewiesen.

Der Beteiligte zu 1. hat die gerichtlichen Kosten aller Instanzen zu tragen.

Außergerichtliche Kosten der 1. und 2. Instanz werden nicht erstattet. Von den außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 2. in der 3. Instanz hat der Beteiligte zu 1. 10% zu tragen, im übrigen findet eine Erstattung auch insoweit nicht statt.

Der Geschäftswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde beträgt 31.000,00 Euro, im übrigen bleibt es bei der Wertfestsetzung des Landgerichts. .

Gründe:

I.

Die Beteiligten sind die Miteigentümer der 40 Wohnungen umfassenden, im Rubrum bezeichneten Anlage. Der Beteiligte zu 1. ist Eigentümer der Wohnung Nr. 17. In § 2 der Teilungserklärung vom 13.02.1996 in der Fassung vom 13.08.1997 (TE) hat der teilende Eigentümer u. a. die einzelnen Miteigentumsanteile nach Bruchteilen angegeben und jeweils das Sondereigentum mit Flächenangaben versehen. Insoweit gibt es acht unterschiedliche Wohnungsgrößen. Die Größe der Miteigentumsanteile orientiert sich an den angegebenen Einzelflächen. § 8 Nr. 1 TE bestimmt, dass die Wohnungseigentümer die Lasten und Kosten grundsätzlich nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile tragen. In § 8 Nr. 2 TE ist für die Heiz- und Warmwasserkosten ein besonderer Verteilerschlüssel festgelegt, wonach 70% nach Verbrauch und 30% nach Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche abgerechnet werden. In § 8 Nr. 7 TE sind "die für die Umlagen nach der II. Berechnungsverordnung errechneten Wohn- und Nutzungsflächen" in qm für jedes Sondereigentum aufgeführt. Die Flächenangaben entsprechen denen in § 2 Nr. 1 bis 40 TE aufgeführten Angaben. Nach § 8 Nr. 8 TE können "die vorstehend festgelegten" Verteilungsschlüssel von der Wohnungseigentümerversammlung mit dreiviertel Mehrheit geändert werden.

In der Versammlung der Wohnungseigentümer am 8.05.2004 fassten diese mehrheitlich u.a. folgende Beschlüsse: Sie lehnten den Antrag des Beteiligten zu 1. ab, die Abrechnungsfläche seiner Wohnung (114 qm) deshalb herabzusetzen, weil diese gemäß seiner Auffassung nach der II. Berechnungsverordnung (II. BV) nur ca. 85 qm betrage (TOP 2), genehmigten die Jahresabrechnung für 2003 (TOP 5) und den Wirtschaftsplan für 2005 (TOP 7) und erteilten der Verwalterin Entlastung (TOP 9). Der Beteiligte zu 1. hat beantragt, u. a. diese Beschlüsse für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat den Antrag abgewiesen. Das Landgericht hat auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2. den Beschluss des Amtsgerichts teilweise geändert und die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung unter TOP 5, 7 und 9 für ungültig erklärt, zu TOP 5 und 9 insoweit, als in den Einzelabrechnungen die Kosten für Heizung und Warmwasser betroffen sind. Gegen den Beschluss des Landgerichts, auf den zur weiteren Sachdarstellung Bezug genommen wird (Bl. 173 bis 179 d.A.), richten sich die sofortigen weiteren Beschwerden der Beteiligten zu 1. und 2. Der Beteiligte zu 1. verfolgt weiter sein Begehren, die Abrechnungsfläche entsprechend seinem Antrag unter TOP 2 zu beschließen, die Beteiligten zu 2. erstreben, die Anträge des Beteiligten zu 1. auf Ungültigerklärung der Beschlüsse unter TOP 5, 7 und 9 zurückzuweisen.

II.

Die sofortigen weiteren Beschwerden sind nach §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG; 20, 21, 22, 27 und 29 FGG zulässig.

1. Das Rechtsmittel des Beteiligten zu 1. ist unbegründet, weil die angefochtene Entscheidung insoweit nicht auf einem Rechtsfehler beruht (§§ 27 FGG, 546 ZPO). Das Landgericht hat den Antrag des Beteiligten zu 1. , den Wohnungseigentümerbeschluss unter TOP 2 für ungültig zu erklären, mit der Begründung abgewiesen, der dem Beschluß zu Grunde liegende Antrag des Beteiligten zu 1. sei völlig unbestimmt gewesen. Er hätte entweder einen konkreten Umlageschlüssel beantragen müssen, wozu er wegen der fehlenden korrekten Quadratmeterangaben allerdings wohl nicht in der Lage gewesen sei, oder er hätte beantragen müssen, eine Neuvermessung der gesamten Wohnanlage vorzunehmen. Das sei offenkundig nicht gegeben. Der Senat hält diese Auffassung für zutreffend. Wenn der Beteiligte zu 1.gegen die Beteiligten zu 2. einen Antrag auf Änderung der Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Abrechnungsflächen aus § 242 BGB verfolgt, wie in der Begründung der Rechtsbeschwerde erneut dargelegt, muss er - unabhängig davon, ob ein solcher Anspruch besteht - zunächst grundsätzlich die erstrebten Änderungen im einzelnen konkretisieren, damit die Wohnungseigentümer wissen, worüber sie abstimmen sollen. Das ist hier nicht geschehen.

2. Das Rechtsmittel der Beteiligten zu 2. ist begründet. Insoweit beruht die angefochtene Entscheidung auf einer Verletzung des Rechts.

Das Landgericht hat insoweit ausgeführt: Der unter TOP 5 gefasste Beschluss sei insoweit für unwirksam zu erklären, als es um die Einzelabrechnungen der Heiz- und Warmwasserkosten gehe. Nach § 1 Abs. 2 Nr. 3 und Abs. 3 HeizkV habe die Umlage für die Kosten der Lieferung von Wärme und Warmwasser im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nach den Vorschriften der HeizkV zu erfolgen. Davon ausgehend seien auf der Grundlage des § 8 Nr. 7 TE diese Kosten nach den Wohn- und Nutzflächen entsprechend der II. BV umzulegen. Dem entspreche zumindest die Flächenangabe der Wohnung des Beteiligten zu 1. von 114,21 qm nicht. Vielmehr betrage die Fläche ausweislich des Gutachtens des Sachverständigen N.vom 24.02.2006 im Rechtsstreit 4 O 3/05 Landgericht Kiel unter zutreffender Einbeziehung der Fläche des Spitzbodens nur insgesamt 80,12. qm. Dies entspreche einer Abweichung von knapp 30%. Eine in der Teilungserklärung vereinbarte Fläche könne nicht zu Grunde gelegt werden, weil damit die zwingenden Vorschriften der HeizkV ausgehebelt würden. Hinsichtlich der übrigen Kosten verbleibe es bei dem in der TE festgelegten Schlüssel nach Miteigentumsanteilen, weil ein grobes Missverhältnis bei der festgestellten Abweichung von 30% noch nicht angenommen werden könne. Im Hinblick auf die fehlerhafte Umlegung seien auch der Entlastungsbeschluss und der Beschluss über den Wirtschaftsplan für ungültig zu erklären.

Die Auffassung des Landgerichts ist rechtsfehlerhaft, weil es den Vorschriften der HeizkV eine Tragweite und Bedeutung beigemessen hat, die diese nicht haben. Den Flächenangaben in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung), die einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer im Sinne des § 10 Abs. 2 WEG gleich steht (vgl. Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., §10 Rn. 49), gebührt grundsätzlich der Vorrang vor dem Ergebnis der erfolgten Neuvermessung der Wohnung des Beteiligten zu 1. in Anlehnung an die II. BV.

a) Die Regelung der Lasten und Kosten gemäß § 8 TE widerspricht nicht den Vorschriften der HeizkV. Vielmehr entspricht § 8 Nr. 2 TE vollinhaltlich §§ 7 und 8 HeizkV, weil danach 70% nach Verbrauch und 30% nach qm Wohn- und Nutzfläche abgerechnet werden sollen. Eine Vorgabe, nach welchen Regeln diese Fläche zu berechnen ist, enthält die HeizkV nicht (Lammel, HeizkV, § 7 Rn. 19). Die II. BV gilt unmittelbar nur für den - hier nicht vorliegenden - öffentlich geförderten Wohnraum bei Anwendung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes oder des Wohnungsbindungsgesetzes. Soweit § 8 Nr. 7 TE einen Hinweis auf die II. BV enthält, handelt es sich nicht um eine Anordnung, dass diese für die Berechnung gelten soll, sondern lediglich um die Auffassung des Verfassers der TE, dass die Flächen nach der II. BV ermittelt wurden. Nach allem kann entgegen der Auffassung des Landgerichts die HeizKV nicht durch Vereinbarungen der Wohnungseigentümer über die Flächen der einzelnen Wohnungen "ausgehebelt" werden.

b) Zur Überzeugung des Senats sind die Flächenangaben gemäß § 8 Nr. 7 TE Teil der Gemeinschaftsordnung und mithin grundsätzlich nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer - hier unter Beachtung der Öffnungsklausel gemäß § 8 Nr. 8 TE - änderbar Dies ergeben Stellung sowie Sinn und Zweck der Regelung im Rahmen der dem Senat erlaubten Auslegung, wie sie sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (vgl. Weitnauer/Lüke a.a.O. § 10 Rn. 44 m.w.Nw.). Zunächst ergänzt § 8 Nr. 7 TE seiner Stellung nach systematisch den vorangehend aufgeführten Verteilungsschlüssel, um diesen für die Einzelabrechnungen praktikabel zu machen. Dass der Verteilungsschlüssel grundsätzlich nur durch Vereinbarung geändert werden kann, ist inzwischen allgemein anerkannt (vgl. BGH NJW 2000, 3500; Weitnauer/Gottschalg a.a.O. § 16 Rn. 19 m.w.Nw.). Weiter soll die Festlegung der Flächen in der TE vermeiden, dass jeder Wohnungseigentümer bei jeder Einzelabrechung geltend machen kann, seine Flächenberechnung sei unrichtig, und dadurch für die übrigen Wohnungseigentümer und den Verwalter die Abrechnungsspraxis unerträglich verunsichert. Dabei ist davon auszugehen, dass der Verfasser der Flächenberechnung für alle Wohnungen einen einheitlichen Beurteilungsmaßstab verwendet hat, mithin auch der Gleichheitsgrundsatz tangiert würde, und ferner jede Änderung der Flächenberechnung auch nur einer Wohnung schon deshalb die Einzelabrechnungen der Kosten aller anderen Wohnungen berührte, weil sich die Gesamtfläche änderte. Ferner würde durch die Korrespondenz der Flächengröße mit der Höhe des Miteigentumsanteils durch eine Änderung der Flächen auch die Aufteilung gemäß § 2 TE und der Verteilungsschlüssel nach § 8 Nr. 1 TE betroffen. Nach allem muss eine Änderung der Flächenangaben in der Teilungserklärung auch im Falle ihrer Unrichtigkeit grundsätzlich der Wohnungseigentümergemeinschaft vorbehalten bleiben (vgl. KG NZM 2002, 261; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 16 Rn. 120; jeweils für den Fall der Festlegung der Flächen durch einen Wohnungseigentümerbeschluss; Lammel a.a.O. § 7 Rn. 20 für den Fall der Festlegung der Flächen in einem Nutzungsvertrag).

c) Ein Anspruch auf Änderung der in § 8 Nr. 7 TE festgelegten Flächen aus § 242 BGB kommt zumindest im vorliegenden Verfahrens nicht in Betracht. Zwar hat das Gutachten des Sachverständigen Nicolay vom 24.02.2006 ergeben, dass die diesen Flächen zu Grunde liegende Bauvorlagenberechnung aus dem Jahre 1994 nach der schon seinerzeit nicht mehr geltenden DIN 283 in sich fehlerhaft ist und wesentlich von der tatsächlichen Bauausführung abweicht. Es ist aber schon zweifelhaft, ob darin außergewöhnliche Umstände zu sehen sind, die ein Festhalten an der bisherigen Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen (vgl. BGH NZM 2003, 952; NJW 2004, 3413; Senat SchlHA 1997, 71; MDR 1997, 33; BayObLG ZMR 2001, 473; OLG Düsseldorf ZMR 2001, 378; ZMR 2003, 767). Dabei ist zu berücksichtigen, dass bereits 70% der Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden und möglicherweise die systematisch erfolgte fehlerhafte Berechnung bei allen Wohnungen sich im Ergebnis nivellierend auswirkt. Diese Frage kann jedoch vorliegend dahingestellt bleiben. Jedenfalls kann ein eventuell gegebener Änderungsanspruch aus § 242 BGB nicht im Verfahren der Anfechtung von Abrechnungsbeschlüssen geltend gemacht werden, weil eine entsprechende Änderung erst für die Zukunft ab rechtskräftiger Zuerkennung durch das Wohnungseigentumsgericht gelten würde (Senat DWE 1996, 185; Bärmann/Pick/Merle a.a.O. § 16 Rn. 119).

d) Nach allem sind die Einzeljahresabrechnungen für 2003, da sie der Teilungserklärung entsprechen, nicht für ungültig zu erklären. Dasselbe gilt für die übrigen Beschlüsse, da die Amtsführung des Verwalters, der sich an die Teilungserklärung gehalten hat, nicht zu beanstanden ist, und auch der Wirtschaftsplan für 2005 den Vorgaben folgt.

3. Es entspricht billigem Ermessen, dass der Beteiligte zu 1. als Unterlegener die gerichtlichen Kosten aller Instanzen zu tragen hat (§ 47 Satz 1 WEG). Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten der 1. und 2. Instanz gibt es keinen Anlass, von der Regel abzuweichen, dass jeder Beteiligte seine eigenen außergerichtlichen Kosten trägt (§ 47 Satz 2 WEG). Soweit der Beteiligte zu 1. in der 3. Instanz hinsichtlich des Antrags zu TOP 2 unterlegen ist, ist es billig, eine Kostenerstattung anzuordnen, weil angesichts der Entscheidungen von Amts- und Landgericht keine Aussicht auf Erfolg bestand. Im übrigen bleibt es beim vorerwähnten Grundsatz (§ 47 Satz 2 WEG). Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt derjenigen des Landgerichts.

Ende der Entscheidung