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Eine Vormerkung, die den Rückübereignungsanspruch des Veräußerers eines Grundstückes für den Fall sichern soll, dass der Erwerber bis zur Bebauung des Grundstückes seiner Verkehrssicherungspflicht (Straßenreinigungs-, Mäh- und Streupflicht) nicht nachkommt, kann im Grundbuch eingetragen werden.

Der bei Übertragung des Eigentums an einem Grundstück vorbehaltene Anspruch auf Rückübertragung für den Fall, dass der Erwerber das Grundstück bis zur Bebauung nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand hält, ist mangels Bestimmbarkeit nicht vormerkungsfähig.

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Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken Beschluss

Aktenzeichen: 3 W 209/04

In dem Verfahren

betreffend den im Grundbuch von W........................................

hier: Grundbuchumschreibung und Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung,

hat der 3. Zivilsenat des Pfälzischen Oberlandesgerichts Zweibrücken durch den Präsidenten des Oberlandesgerichts Dury, den Richter am Oberlandesgericht Petry und die Richterin am Landgericht Stutz auf die weiteren Beschwerden der Beteiligten zu 1) und 2) vom 21.722. September 2004 gegen den Beschluss der 2. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 8. September 2004

ohne mündliche Verhandlung

am 7. Oktober 2004

beschlossen:

Tenor:

I. Die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Westerburg vom 6. August 2004 und der angefochtene Beschluss des Landgerichts Koblenz werden insoweit aufgehoben, als die Vorinstanzen Bedenken gegen die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Rückübereignungsanspruches der Beteiligten zu 1) für den Fall haben, dass die Beteiligten zu 2) bis zur Bebauung des Grundstückes ihrer Verkehrssicherungspflicht (Straßenreinigungs-, Mäh-, und Streupflicht) nicht nachkommen. Insoweit wird das Grundbuchamt angewiesen von seinen Bedenken Abstand zu nehmen.

Im Übrigen werden die Beschwerden kostenpflichtig zurückgewiesen.

II. Die weitergehenden weiteren Beschwerden werden kostenpflichtig zurückgewiesen.

III. Der Geschäftswert des die Zurückweisung betreffenden Teils beider Rechtsmittel wird auf bis zu 1000 Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Mit notariellem Vertrag vom 23. Juni 2004 verkaufte die Beteiligte zu 1) den im Rubrum näher bezeichneten Grundbesitz an die Beteiligten zu 2) mit der Auflage, auf dem Grundstück innerhalb einer Frist von drei Jahren, gerechnet ab dem Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung, ein bezugsfertiges Wohnhaus zu errichten (§ 4 Nr. 2 a des Vertrages) und das Kaufgrundstück auch bis zur Bebauung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten und ihrer Verkehrssicherungspflicht (Straßenreinigungs-, Mäh- und Streupflicht) nachzukommen (§ 4 Nr. 2 b des Vertrages). In § 4 Nr. 3 des Vertrages vereinbarten die Beteiligten, dass der Veräußerer das Recht hat, die sofortige Rückübertragung des Kaufobjektes auf sich zu verlangen, wenn der Käufer die eingegangenen Verpflichtungen nicht erfüllt. Zur Sicherung des Rückübertragungsanspruches bewilligten und beantragten die Beteiligten in § 5 Nr. 1 des Vertrages die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung. Mit Schreiben vom 4. August 2004 beantragte der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten u. a. die Umschreibung des Grundbesitzes und die Eintragung der Rückauflassungsvormerkung. Letzteres hat das Grundbuchamt mit Schreiben vom 6. August 2004 mit der Begründung beanstandet, der in § 4 Nr. 2 b des notariellen Vertrages vereinbarte Rückübertragungsfall sei nicht hinreichend bestimmt und daher nicht eintragungsfähig. Es sei offen, wie sich ein "ordnungsgemäßer Zustand" des Grundstückes darstellen und in welchem Umfang eine Straßenreinigungs-, Mäh- und Streupflicht bestehen solle. Hiergegen haben die Beteiligten Beschwerde eingelegt, die beim Landgericht ohne Erfolg geblieben ist. Zur Begründung hat die Kammer ausgeführt, die unter § 4 Nr. 2 b des notariellen Kaufvertrages gewählte Formulierung entspreche nicht dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz, wonach der vorgemerkte Anspruch nach Inhalt und Gegenstand genügend bestimmt oder bestimmbar sein müsse. Die gewählte Formulierung gewährleiste keine objektive Nachprüfbarkeit. Für den Begriff des "ordnungsgemäßen Zustandes" des Grundstückes sei weder eine abstrakte Definition ersichtlich, noch gebe es eine vielfältige Kasuistik der Instanzgerichte. Auch wenn der darüber hinaus verwandte Begriff der "Verkehrssicherungspflichten" grundsätzlich den Anforderungen des Bundesgerichtshofes an den grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz gerecht werde, werde dieser Begriff durch den Klammerzusatz "Straßenreinigungs-, Mäh- und Streupflicht" konkretisiert, wobei hier lediglich das Fragment der "Streupflicht" infolge richterlicher Konkretisierung ausreichend bestimmt sei. Gegen diese Entscheidung haben die Beteiligten weitere Beschwerde eingelegt.

II.

Die weiteren Beschwerden sind gemäß § 79 GBO statthaft und auch sonst verfahrensrechtlich nicht zu beanstanden, § 80 Abs. 1 Satz 1 und 3 GBO. Zu ihrer Einlegung bedarf es nach § 80 Abs. 1 Satz 3 GBO nicht der Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes, wenn sie - wie hier - durch den Urkundsnotar eingelegt worden sind. Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten zu 1) und 2) ergibt sich bereits aus der Erfolglosigkeit ihrer Erstbeschwerden (BGH NJW 1994, 1158; Senat etwa Beschluss vom 25. März 2004 - 3 W 237/03 -).

In der Sache führen die Rechtsmittel im tenorierten Umfang zum Erfolg.

Zutreffend haben die Vorinstanzen darauf abgestellt, dass der Rückübertragungsanspruch als künftiger und bedingter Anspruch nur dann durch eine Vormerkung gesichert werden kann, wenn er nach seinem Inhalt genügend bestimmt oder bestimmbar ist. Dafür ist es grundsätzlich ausreichend, dass das Ereignis, mit dessen Eintritt die bedingten Rückübertragungsansprüche wirksam werden sollen, aufgrund objektiver Umstände bestimmbar ist, die auch außerhalb des Grundbuches liegen können, sofern sie nachprüfbar und wenigstens in der Eintragungsbewilligung angedeutet sind (BGHZ 151, 116; 130, 342). Objektive Bestimmbarkeit bedeutet nicht, dass das Ereignis, welches eine Bedingung oder einen künftigen Anspruch auslöst, sogleich und ohne weiteres feststellbar ist, ohne dass es über seinen Eintritt Meinungsverschiedenheiten oder Streit gegeben könnte. Die Bestimmbarkeit eines durch eine Vormerkung zu sichernden bedingten Rechts wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass der Eintritt der Bedingung möglicherweise erst durch eine richterliche Entscheidung festgestellt werden kann (BGHZ 35, 26; 130, 342, 346; BayObLGZ 1997, 246, 247; BayObLG NJW-RR 1990, 1169, 1170).

Diesen Anforderungen entspricht nur der in § 4 Nr. 2 b 2. Halbsatz des notariellen Vertrages geregelte Rückauflassungsfall, dass die Beteiligten zu 2) die ihnen auch bis zum Bau des bezugsfertigen Wohnhauses auferlegte Verkehrssicherungspflicht (Straßenreinigungs- Mäh- und Streupflicht) verletzen. Soweit die Beteiligte zu 1) auch berechtigt sein soll, die Rückauflassung zu verlangen, wenn die Beteiligten zu 2) gegen ihre Verpflichtung verstoßen, das Grundstück bis zum Bau des bezugsfertigen Wohnhauses in einem "ordnungsgemäßen Zustand" zu halten (§ 4 Nr. 2 b 1. Halbsatz des notariellen Vertrages), fehlt es an der Bestimmtheit bzw. der Bestimmbarkeit des Anspruches.

Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass die höchstrichterliche Rechtsprechung dem Rechtsbegriff der Verkehrssicherungspflicht durch eine Vielzahl von Entscheidungen einen objektiv bestimmbaren Inhalt verliehen hat. Jeder, der eine Gefahrenquelle schafft, hat zum Schütze Dritter diejenigen Vorkehrungen zu treffen, die nach den Sicherheitserwartungen des jeweiligen Verkehrs im Rahmen des wirtschaftlich Zumutbaren geeignet sind, Gefahren von Dritten abzuwenden, die bei bestimmungsgemäßer oder bei nicht ganz fern liegender bestimmungswidriger Benutzung drohen (BGH NJW 1978, 1629). Vorliegend wird der Begriff durch den Klammerzusatz "Straßenreinigungs-, Mäh-, und Streupflicht" weiter konkretisiert. Art und Umfang der Straßenreinigungspflicht werden durch § 17 Abs. 2 LStrG Rheinland-Pfalz bzw. die entsprechende Gemeindesatzung näher ausgestaltet. Die Streupflicht ist - worauf die Kammer bereits hingewiesen hat - durch die von der Rechtsprechung aufgestellte, umfangreiche Kasuistik ebenfalls objektiv bestimmbar. Die Pflicht das Grundstück zu mähen, wurde in vorliegendem Vertrag ausdrücklich der Verkehrssicherungspflicht zugeordnet und ist dementsprechend dahin auszulegen, dass diese Verpflichtung erfüllt ist, wenn von dem Bewuchs des Grundstückes keine Gefahr für die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft ausgeht.

Damit ist eine ausreichende Bestimmbarkeit des Rückübertragungsanspruches der Beteiligten zu 1) für den Fall des Verstoßes der Beteiligten zu 2) gegen ihre Verpflichtung zur Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht auch bis zur Bebauung des Grundstückes gegeben. Sollten im Einzelfall Unsicherheiten verbleiben, können diese Zweifel durch eine richterliche Entscheidung ausgeräumt werden, ohne dass hierdurch die objektive Bestimmbarkeit des vorgemerkten Anspruches in Frage gestellt wird (BGHZ 151, 116).

Demgegenüber ist die Verpflichtung der Beteiligten zu 2) das Grundstück auch bis zur Bebauung in einem "ordnungsgemäßen Zustand" zu halten, wie die Vorinstanzen zu Recht ausgeführt haben, weder bestimmt noch nach objektiven Kriterien bestimmbar.

Für den Begriff des "ordnungsgemäßen Zustandes" eines Grundstückes gibt es - soweit ersichtlich - weder eine allgemein gültige Definition, noch sind seine Voraussetzungen gesetzlich geregelt. Auch finden sich in der notariellen Urkunde keine objektiven Anhaltspunkte dafür, wann von der "Ordnungsgemäßheit" des Zustandes des Grundstückes auszugehen ist, sodass auch die Beschränkungen, die das Sachenrecht insbesondere in den §§ 906 ff, 1004 BGB zum Schütze anderer Eigentümer und Dritter aufstellt, hier nicht zur Bestimmung dieses Begriffes herangezogen werden können.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 131 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Satz 2 KostO; (vgl. Rohs/Wedewer, Kostenordnung, § 131 Randnr. 6, 17), die Festsetzung des Geschäftswertes auf §§ 131 Abs. 2, 30 KostO.

Ende der Entscheidung