Judicialis Rechtsprechung

In der Verwaltungsstreitsache

hat der 10. Senat am 26. Oktober 2005 beschlossen:

Tenor:

Die Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Cottbus vom 20. April 2005 wird zurückgewiesen.

Die Antragsteller tragen die Kosten des Beschwerdeverfahrens als Gesamtschuldner.

Der Streitwert wird für das Beschwerdeverfahren auf 2.500,- € festgesetzt.

Gründe:

Die Antragsteller wenden sich gegen die mit Bescheid vom 20. April 2004 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 13. September 2005 erlassene Ordnungsverfügung, mit der den Antragstellern unter Anordnung der sofortigen Vollziehung die Nutzung des auf dem Flurstück 254/2, Flur 1, Gemarkung G. belegenen Wochenendhauses als Wohnhaus untersagt wird.

Mit Beschluss vom 20. April 2005 hat das Verwaltungsgericht hinsichtlich der unter Nr. 3 des Bescheides vom 20. April 2004 verfügten Zwangsgeldandrohung die aufschiebende Wirkung angeordnet, im Übrigen aber den Antrag abgelehnt. Soweit in dem zwischenzeitlich ergangenen Widerspruchsbescheid vom 13. September 2005 in Abänderung des angefochtenen Bescheides vom 20. April 2004 den Antragstellern nunmehr mit Frist bis zum 31. Dezember 2005 jeweils ein Zwangsgeld in Höhe von 500,- € angedroht wird, ist diese Regelung nicht Gegenstand der Beschwerde.

Die Beschwerde der Antragsteller ist zulässig, aber nicht begründet. Die von den Antragstellern dargelegten Gründe, auf deren Prüfung das Oberverwaltungsgericht beschränkt ist (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO), rechtfertigen keine Änderungen des angefochtenen Beschlusses.

Zutreffend hat das Verwaltungsgericht festgestellt, dass die Änderung der Nutzung des auf dem Flurstück 254/2 befindlichen Gebäudes in eine dauerhafte Wohnnutzung und die darin liegende Umwandlung des Wochenendhauses in ein Wohnhaus baugenehmigungspflichtig ist. Denn mit der Änderung der Wochenendnutzung in eine Dauerwohnnutzung ändert sich in rechtlich relevanter Weise die das Bauwerk bisher charakterisierende Funktion (BVerwG, Urteil vom 28. Oktober 1983 - 4 C 70.78 -, BRS 40 Nr. 93 = NVwZ 1984, 510 m.w.N.).

Wie das Verwaltungsgericht ausführlich begründet hat, ist das vor dem Zweiten Weltkrieg errichtete Gebäude ursprünglich als Wochenendhaus errichtet worden. Der Begriff des Wochenendhauses bestimmt sich nach dem Abgrenzungsmerkmal des im Unterschied zum Wohnhaus zeitlich begrenzten Aufenthalts. Dabei ist dieser zeitlich begrenzte Aufenthalt nicht auf das Wochenende beschränkt, sondern umfasst auch den Zeitraum sonstiger Aufenthalte während der Freizeit, solange er nicht in eine Dauerwohnnutzung umschlägt (OVG Bautzen, Beschluss vom 24. April 1997 - 1 S 468.96 -, SächsVBl. 1997, 223). Diesen Gesichtspunkt der Dauerhaftigkeit verkennen die Antragsteller bei ihrem Einwand, dass als "Sommerhaus" - wie das Gebäude von Herrn E. im Schreiben vom 28. Juli 1990 genannt worden sei - auch Häuser bezeichnet würden, die von den Nutzern in der warmen Jahreszeit zum Wohnen genutzt würden, während man in der kalten Jahreszeit in der Stadt wohnte. Damit räumen die Antragsteller selbst ein, dass ein solches "Sommerhaus" gerade nicht der dauerhaften Wohnnutzung über das gesamte Jahr dient. Die Schlussfolgerungen, die das Verwaltungsgericht aus den von den Antragstellern vorgelegten Unterlagen zur ursprünglichen Nutzung des Gebäudes gezogen hat, verstoßen auch nicht - wie die Antragsteller behaupten - gegen "Auslegungsgrundsätze". Sowohl die - vom Verwaltungsgericht in den beigezogenen Akten ermittelte - Verleihung des Nutzungsrechts "zu Erholungszwecken" als auch der in amtlichen Schreiben mehrfach verwendete Begriff des Wochenendhauses stehen der Annahme entgegen, das Gebäude sei als Wohnhaus errichtet worden. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die Begründung des Verwaltungsgerichts verwiesen (§ 122 Abs. 2 Satz 3 VwGO).

Der Umstand, dass das Gebäude nach Darlegungen der Antragsteller bis August 1964 von Frau S. - bis 1959 zusammen mit Herrn E. - als (ständige) Wohnung genutzt worden ist, ist - wie das Verwaltungsgericht zu Recht festgestellt hat - unbeachtlich. Denn es ist nicht zu erkennen, dass der Antragsteller zu 2. vom Zeitpunkt der Anmietung an - nach dem Tod von Frau S. - ab Herbst 1964 seinerseits das Gebäude dauerhaft als Wohnhaus genutzt hätte. Das von den Antragstellern angesprochene Schreiben der Gemeinde vom 17. August 1964 (VV Bl. 99) anlässlich des Todes von Frau S. enthält keine Aussage zur Art der Nutzung, sondern zielte lediglich auf Klärung der Frage, wer zur weiteren Nutzung des Gebäudes berechtigt sei.

Die Antragsteller räumen selbst ein, dass der Antragsteller zu 2. ab 1964 das Grundstück als Zweitwohnung genutzt und als Nebenwohnsitz angemeldet hat. Daraus, dass in dem Mietvertrag vom 1. September 1964 / 9. Oktober 1964 der Antragsteller zu 2. als Mieter erklärt, "dass er das Haus nur mit seiner Familie bewohnen wird", lässt sich auch nicht schließen, dass er die zu einem Mietzins von 500,- DM pro Jahr gemietete teilmöblierte Baulichkeit von diesem Zeitpunkt an zu seinem dauerhaften Wohnsitz gemacht hätte. Wie sich aus den weiteren Feststellungen im Mietvertrag ergibt, zielte dieser Passus ersichtlich nur darauf, den Fall der Untervermietung bzw. die Überlassung an fremde Personen auszuschließen. Aussagen zur Art der Nutzung des Gebäudes lassen sich diesem Passus nicht entnehmen. Im Übrigen belegt der in dem Mietvertrag verwandte Begriff "Sommerküche", dass die Baulichkeit gerade nicht für ein dauerhaftes Wohnen angelegt war, sondern offensichtlich für den Sommer konzipiert als Wochenendhaus Erholungszwecken diente. Auch der Umstand, dass ein jährlicher Mietzins vereinbart wurde, spricht gegen eine Nutzung als dauerhafte Mietwohnung. Ob das Gebäude zum Zeitpunkt der Anmietung - wie im Schreiben der Gemeinde vom 12. November 1952 vermerkt (VV Bl. 38) - nur einen Raum umfasste oder ob die Raumaufteilung zwischenzeitlich verändert worden war, ist für die Beurteilung der Art der Nutzung unerheblich. Nach Angaben der Antragsteller hat der Antragsteller zu 2. überdies erst nach dem Tod seiner ersten Ehefrau im Jahr 1982 die "in den alten Unterlagen angegebene Wohnung" aufgegeben und damit bis zu diesem Zeitpunkt seinen Lebensmittelpunkt gerade nicht dauerhaft in dem Gebäude begründet.

Entgegen der Auffassung der Antragsteller ist aber auch nicht zu erkennen, dass sie das Gebäude nach ihrer Hochzeit im Herbst 1983 zu ihrem Hauptwohnsitz im Sinne einer auf Dauer angelegten Wohnnutzung gemacht hätten.

Zum einen spricht gegen eine bereits damals vollzogene Umnutzung, dass die Antragsteller keinen Antrag auf Zustimmung zur geänderten Nutzung des Gebäudes gestellt haben. Eine solche Nutzungsänderung wäre aber auch nach dem Recht der ehemaligen DDR zustimmungs- und damit genehmigungspflichtig gewesen. Gemäß § 3 Abs. 1 der Verordnung über den Neubau, die Modernisierung und Instandsetzung von Eigenheimen - Eigenheimverordnung - vom 31. August 1978 (GBl. I S. 425) i.d.F. der Zweiten Verordnung vom 25. Februar 1987 (GBl. I S. 64) war die Zustimmung zum Neubau, zur Modernisierung und zur Instandsetzung von Eigenheimen gemäß den Rechtsvorschriften bei der zuständigen Behörde zu beantragen. Wie sich aus § 4 Eigenheimverordnung ergibt, ist dem Neubau der Fall der "Umgestaltung bisher anderweitig genutzter Gebäude zu Eigenheimen" gleichgestellt. Dem entspricht § 1 Abs. 4 Nr. 1 der Durchführungsbestimmung zur Eigenheimverordnung vom 18. August 1987 (GBl. I S. 215), wonach als Neubau von Eigenheimen auch "die Umgestaltung bisher nicht für Wohnzwecke genutzter Gebäude zum Eigenheim" gilt.

Zum anderen müssen sich die Antragsteller entgegenhalten lassen, dass sie nach der Hochzeit im Herbst 1983 das Gebäude lediglich als ihren Nebenwohnsitz gemeldet hatten, d.h. zu diesem Zeitpunkt über einen anderweitigen Hauptwohnsitz verfügten. Die Antragsteller haben erst am 3. April 1991 bzw. 1. November 1997 durch Anmeldung als Hauptwohnsitz zum Ausdruck gebracht, dass das Gebäude von diesem Zeitpunkt an nunmehr zum dauernden Aufenthalt als Wohnhaus genutzt wird. Die Anknüpfung an die melderechtliche Situation rechtfertigt sich aus dem besonderen Stellenwert, den das Meldewesen in der ehemaligen DDR hatte (vgl. auch VG Potsdam, Urteil vom 19. Juli 2001 - 5 K 5909.97 -) und deckt sich mit der in der Verordnung über das Meldewesen in der Deutschen Demokratischen Republik - Meldeordnung - vom 15. Juli 1965 (GBl. II S. 761) enthaltenen Unterscheidung zwischen Nebenwohnung und Hauptwohnung. Denn gemäß § 8 Abs. 2 Meldeordnung stellte die zu Erholungszwecken genutzte so genannte Sommerwohnung einen typischen Fall einer Nebenwohnung dar. Angesichts der Regelung in § 8 Abs. 2 Satz 3 Meldeordnung, wonach in Zweifelsfällen über eine Anmeldepflicht im Sinne der Bestimmung die Deutsche Volkspolizei entscheidet, muss davon ausgegangen werden, dass die Antragsteller bei der jeweiligen Anmeldung (der Nebenwohnung) dargelegt haben, dass sie über eine Hauptwohnung im Sinne des § 7 Meldeordnung verfügen und gerade nicht dauerhaft in dem streitigen Gebäude wohnten. Nach den Feststellungen des Antragsgegners, an denen zu zweifeln der Senat keinen Anlass hat, waren die Antragsteller bis zu der Ummeldung - seit 1975 bzw. 1983 - jeweils mit ihrer Hauptwohnung i.S.d. § 7 Meldeordnung in Peitz gemeldet. Die Einlassung des Antragstellers zu 2., er habe seit Anfang der 80er Jahre in Peitz lediglich ein Zimmer in der Arztpraxis / Poliklinik als Arbeitszimmer mit Schlafmöglichkeit eingerichtet, genügt nicht, um die durch die melderechtlichen Vorgänge dokumentierten Wohnverhältnisse in Zweifel zu ziehen, zumal die Antragsteller auch keine Erklärung dazu geben, wo die Antragstellerin zu 1. mit Hauptwohnung in Peitz gemeldet war und warum sie sich - mit Blick auf die behaupteten beengten Wohnverhältnisse des Antragstellers zu 2. - erst im Jahr 1991 mit der Hauptwohnung in Peitz abgemeldet und in dem Gebäude angemeldet hat.

Soweit die Antragsteller einwenden, aus der Pflicht, ein so genanntes Hausbuch zu führen, ergebe sich, dass es sich bei dem streitigen Gebäude nicht um ein Wochenendhaus, sondern um ein Wohnhaus gehandelt habe, wird nicht beachtet, dass in § 14 Meldeordnung, der die Führung von Hausbüchern regelte, nicht nach der Art der Nutzung des Hauses unterschieden wird, mithin nicht differenziert wird zwischen Hauptwohnung und Nebenwohnung bzw. Wohnhaus und Sommerwohnung/ Wochenendhaus. Die Pflicht zur Führung von Hausbüchern knüpfte vielmehr - abgesehen vom Fall der Gemeinschaftsunterkunft - an die Größe der Gemeinde an. Gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 1 Meldeordnung waren Hausbücher in Gemeinden über 5000 Einwohner in jedem Haus zu führen. Dass das Führen eines Hausbuchs nicht von der Art der Nutzung abhing, zeigt sich auch daran, dass in den von den Antragstellern vorgelegten Ablichtungen des Hausbuchs für das Gebäude Besuche bei "S." bzw. "Familie S." vermerkt sind, die in der Zeit von 1978 bis 1983, d.h. in einem Zeitraum liegen, von dem die Antragsteller selbst nicht behaupten, dass sie das Gebäude dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt hätten.

Zu Recht hat das Verwaltungsgericht festgestellt, dass sich die Antragsteller - mit Blick auf den maßgeblichen Zeitpunkt - nicht auf § 11 Abs. 3 Verordnung über Bevölkerungsbauwerke vom 8. November 1984 - VO über Bevölkerungsbauwerke - (GBl. I S. 433, geändert durch die Zweite Verordnung über Bevölkerungsbauwerke vom 13. Juli 1989, GBl. I S. 191), der als Rechtsvorschrift i.S.d. § 3 Eigenheimverordnung zur Anwendung kommt, berufen können. Nur angemerkt sei in diesem Zusammenhang, dass der Hinweis der Antragsteller, die Eigenheimverordnung vom 31. August 1978 (GBl. I S. 425) sei durch § 19 VO über Bevölkerungsbauwerke aufgehoben worden, unzutreffend ist. Nach § 19 Abs. 2 zweiter Spiegelstrich VO über Bevölkerungsbauwerke trat lediglich § 1 der Durchführungsbestimmung zur Eigenheimverordnung vom 31. August 1978 (GBl I S. 428) außer Kraft.

Nach § 11 Abs. 3 VO über Bevölkerungsbauwerke durfte eine Auflage (zur Beseitigung) gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 3 nicht mehr erteilt werden, wenn seit der Fertigstellung des Bauwerkes 5 Jahre vergangen waren. Ob die Vorschrift - wie vom Verwaltungsgericht angenommen - mit Blick auf den Wortlaut nur im Fall der Beseitigungsverfügung und nicht auch auf Nutzungsuntersagungen anwendbar ist, erscheint zweifelhaft. Denn § 11 Abs. 1 Nr. 3 VO über Bevölkerungsbauwerke enthält nicht nur die Befugnis, die Beseitigung bzw. den Rückbau zu verlangen, sondern zielt ausdrücklich auch darauf, "den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen". Da es hier lediglich um die Art der Nutzung geht, hätte sich der "ursprüngliche" Zustand ohne weiteres allein durch die Untersagung, das Haus als Wohnhaus zum dauerhaften Aufenthalt zu nutzen, "wiederherstellen" lassen.

Im Ergebnis zutreffend hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, dass die zeitlichen Voraussetzungen des § 11 Abs. 3 VO über Bevölkerungsbauwerke nicht erfüllt sind. Da die Verordnung über Bevölkerungsbauwerke mit Inkrafttreten des Gesetzes zur Einführung des Gesetzes vom 20. Juli 1990 über die Bauordnung (GBl. I S. 950) gemäß § 11 Abs. 3 Nr. 6 des Gesetzes am 1. August 1990 außer Kraft getreten ist, kann § 11 Abs. 3 VO über Bevölkerungsbauwerke vor dem Erlass der angefochtenen Nutzungsuntersagung nur dann schützen, wenn die Fünf-Jahres-Frist vor diesem Zeitpunkt abgelaufen war. Dabei kann dahin stehen, ob § 11 Abs. 3 VO über Bevölkerungsbauwerke einen im Rahmen der Ermessensausübung zu beachtenden Vertrauensschutz begründet (OVG Berlin, Beschluss vom 17. April 2002 - OVG 2 S 2.02 -) oder als eine Verjährungsregelung zu verstehen ist (OVG Weimar, Urteil vom 18. Dezember 2002 - 1 KO 639.01 -, LKV 2003, 478; vgl. dazu auch Lieder, ThürVBl 2004, 173). Maßgeblicher Zeitpunkt zur Berechnung der Frist gemäß § 11 Abs. 3 VO über Bevölkerungsbauwerke ist indes - wie dargelegt - nicht der Zeitpunkt der behaupteten Dauernutzung nach der Hochzeit im Herbst 1983, sondern der Zeitpunkt des Bezugs des Gebäudes als Hauptwohnung im Jahr 1991.

Zu Recht hat das Verwaltungsgericht auch festgestellt, dass die dauerhafte Nutzung des Gebäudes als Wohnhaus auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig ist. Entgegen der Auffassung der Antragsteller lässt sich auf der Grundlage der vorliegenden Unterlagen nicht feststellen, dass das Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile i.S.d. § 34 BauGB liegt. Nach Angaben des Antragsgegners hat die Gemeinde vielmehr durch Satzung gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB die Grenzen für im Zusammenhang bebauter Ortsteile festgelegt und das Grundstück damit dem Außenbereich zugeordnet. Es spricht daher vieles dafür - wie das Verwaltungsgericht angemerkt hat -, dass im Rahmen des § 35 BauGB die dauerhafte Wohnnutzung als sonstiges Vorhaben i.S.d. § 35 Abs. 2 BauGB öffentliche Belange im Sinne des § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtigen dürfte, weil - wie der Antragsgegner vorträgt - unter anderem die Verfestigung einer Splittersiedlung zu befürchten wäre. Auf § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB können sich die Antragsteller nicht berufen, da es hier um den Fall einer Funktionsänderung eines Wochenendhauses zu einem Wohnhaus geht (BVerwG, Beschluss vom 13. September 1988 - 4 B 155.88 -, NVwZ-RR 1989, 173; Urteil vom 12. März 1982 - 4 C 59.78 -, BRS 39 Nr. 89).

Entgegen der Auffassung der Antragsteller war der Antragsgegner nicht verpflichtet, die Erklärung des Amtes Lieberose vom 5. Dezember 2001 (VV Bl. 50) und die Erklärung der Gemeinde mit Schreiben vom 31. Januar 1991 (VV Bl. 49), dass gegen eine Umwandlung nichts einzuwenden sei, ausdrücklich bei seinen Ermessenserwägungen mit einzustellen. Das Schreiben des Amtes Lieberose bezieht sich ausschließlich auf die Frage der Zweitwohnungssteuerpflichtigkeit, so dass daraus keinerlei Rückschlüsse hinsichtlich der Frage der baurechtlichen Zulässigkeit abgeleitet werden könnten. Hinsichtlich des Schreibens der Gemeinde ist zunächst zu beachten, dass die Gemeinde - wie das Verwaltungsgericht zu Recht betont hat - keine Bauaufsichtsbehörde ist, und dies auch durch den Hinweis auf die Zuständigkeit des Bauordnungsamtes in Lübben deutlich gemacht wird. Im Übrigen beschränkt sich die Aussage des Schreibens auf eine unverbindliche Erklärung seitens der Gemeinde. Ein "Vertrauen", dass die (zuständige) Bauaufsichtsbehörde nicht einschreiten werde, lässt sich daraus nicht ableiten.

Entgegen der Auffassung der Antragsteller war der Antragsgegner auch nicht gehalten, "die persönlichen Angaben und Daten der Beschwerdeführer", insbesondere das Alter und den Gesundheitszustand des Antragstellers zu 2. in die Ermessensentscheidung mit einzustellen. Zwar mögen bei der Bestimmung des Zeitpunkts, in dem eine Beseitigung vorzunehmen bzw. eine Nutzung zu unterlassen ist, solche Umstände berücksichtigt werden können. Eine Pflicht zur Berücksichtigung besteht jedoch nicht (OVG für das Land Brandenburg, Beschluss vom 11. März 2004 - 3 A 630/00.Z). Nur angemerkt sei, dass im vorliegenden Verfahren nicht zu entscheiden ist, ob die im Wege der Abänderung mit Widerspruchsbescheid vom 13. September 2005 verfügte Frist zum 31. Dezember 2005 unter dem Gesichtspunkt des Alters und des Gesundheitszustands des Antragstellers zu 2. als rechtmäßig anzusehen ist.

Soweit die Antragsteller einwenden, das Gericht habe bei dem Hinweis auf die Gefahr der negativen Vorbildwirkung verkannt, dass sich auf Nachbargrundstücken ebenfalls Wohnhäuser befänden, wird nicht berücksichtigt, dass der Antragsgegner - ausweislich des Widerspruchsbescheides vom 13. September 2005 - erkennt, dass in unmittelbarer Umgebung weitere Wochenendhäuser bestehen, deren Nutzer gleichfalls beabsichtigten könnten, diese zu Wohnhäusern umzunutzen, mithin in besonderer Weise sensibilisiert ist, jeweils im Blick zu halten, ob auch in diesen Fällen zwischenzeitlich eine Nutzungsänderung eingetreten ist.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, 159 Satz 2 VwGO.

Die Festsetzung des Streitwerts für das Beschwerdeverfahren beruht auf §§ 53 Abs. 3 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG. Der Senat folgt insoweit dem Ansatz des Verwaltungsgerichts, die jährliche Ersparnis i.H.v. 5.000 € pauschal hochzurechnen und zu halbieren, wobei der Wert der im erstinstanzlichen Verfahren zum Ansatz gebrachten Zwangsgeldandrohung hier außer Betracht zu bleiben hat.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Ende der Entscheidung