Judicialis Rechtsprechung

2. Ist eine Gemeinde Mitglied einer Eigentümergemeinschaft, kann die Eigentümerversammlung den Verwalter nicht mit der Erhebung einer Normenkontrollklage gegen einen Bebauungsplan dieser Gemeinde beauftragen.

3. Ein Gewerbetreibender hat im Rahmen der Abwägung in einem Bauleitplanverfahren weder einen Anspruch darauf, dass eine vorhandene Wettbewerbssituation nicht verschlechtert wird, noch ist sein dahin gehendes Interesse schutzwürdig. Ein solches Vertrauen kann auch nicht in der Vereinbarung einer Eigentümergemeinschaft mit der Gemeinde gesehen werden, da dies mit § 2 Abs. 2 BauGB a.F./ § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB n.F. nicht vereinbar wäre.

3 K 8/04

In der Verwaltungsstreitsache

Eigentümergemeinschaft nach WEG "Einkaufszentrum X."

wegen Bebauungsplan Hansestadt Greifswald Nr. 34 "Zentrum X. II"

hat der 3. Senat des Oberverwaltungsgerichts Mecklenburg-Vorpommern aufgrund der mündlichen Verhandlung

am 21. März 2007

in Greifswald

für Recht erkannt:

Tenor:

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar. Die Antragstellerin darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung abwenden, wenn nicht die Antragsgegnerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Antragstellerin wendet sich gegen den Bebauungsplan der Antragsgegnerin Nr. 34 "Zentrum X. II".

Die Antragstellerin ist eine Eigentümergemeinschaft, die aus Herrn Z. und der Hanse- und Universitätsstadt Greifswald, der Antragsgegnerin, besteht. Durch Teilungserklärung und Vertrag nebst Gemeinschaftsordnung vom 02.12.1996 wurde die Eigentümergemeinschaft durch die Firma S. GmbH KG sowie die Stadt gebildet. Herr Z. ist Rechtsnachfolger der Firma S. GmbH KG. Nach dem Vertrag hat Herr Z. einen Miteigentumsanteil in Höhe von 6.931/10.000 gegenüber der Hansestadt Greifswald von 3.069/10.000. In dem Vertrag wird ausgeführt, die Miteigentümer würden ein Stadtteilzentrum kombiniert mit einer Sport- und Mehrzweckhalle errichten, die sich in zwei Teileigentumsrechte aufgliedern solle. Der Miteigentumsanteil der Stadt werde mit dem Sondereigentum an näher bezeichneten Räumen verbunden, ebenso der Miteigentumsanteil der SCG KG bzw. von Herrn Z.. Nach § 15 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung bestimmt sich das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen; je 1/10.000 Miteigentumsanteil gewährt eine Stimme. Für einige Sonderfälle ist in §§ 5 und 16 Nr. 4 eine qualifizierte Mehrheit bestimmt.

Die Antragstellerin ist Eigentümerin des Flurstücks 2/40 der Flur 1 Gemarkung Kö. und des Flurstücks 25/21 der Flur 9 Gemarkung Gr. sowie von Teilflächen aus den Flurstücken 2/82 der Flur 1 Gemarkung Kö. und des Flurstücks 25/24 der Flur 9 Gemarkung Gr. Auf dem Flurstück 2/40 der Flur 1 Gemarkung Kö. hat die Antragstellerin das sogenannte X-Center errichtet. Dieses besteht aus einer multifunktionalen Sporthalle, die die Antragsgegnerin betreibt, sowie Verkaufseinrichtungen des Einzelhandels und kleinen Gewerbebetrieben im Bereich des Sondereigentums des Herrn Z. Südlich und süd-westlich des X-Centers sind ca. 130 PKW-Parkplätze angeordnet. Nördlich grenzt das Flurstück 2/41 an, auf dem sich vor Beginn der Planung ein Minimal-Markt in baulich und gestalterisch schlechtem Zustand befand. Zwischen den Flurstücken 2/40 und 2/41, die einen deutlichen Höhenunterschied von 0,5 bis 1,5 m aufweisen, verläuft eine Mauer, die ein wechselseitiges Betreten der Flächen ausschließt.

Im Mai 2000 erarbeitete die Antragsgegnerin einen Vorentwurf für den Bebauungsplan Nr. 34. In der Begründung hierzu wird ausgeführt: Mit der Errichtung des X-Centers sei ein Zeichen für das Stadtteilzentrum und dem Stadtteil XII gesetzt worden. Im Rahmen der weiteren baulichen Entwicklung dieses Bereiches sei jedoch insbesondere ein Platz, der öffentlich genutzt werden könne, zu schaffen. Mit dem Bebauungsplan werde daher der Bereich um den Minimal-Markt als Ergänzung des Stadtteilzentrums mit gewerblichen und Einzelhandelseinrichtungen sowie den Platz für den Stadtteil X II überplant. Der Platz des Stadtteils sei zwischen dem X-Center und dem neu zu errichtenden Gebäude (als Ersatz des Minimal-Markts) geplant. Er solle zwischen dem X-Center und dem geplanten Gebäude vermitteln und als Ganzes wirken. Deshalb seien die vorhandenen Stützmauern, Rampen und Treppenanlagen an der Grenze des Flurstücks 2/40 zu dem Flurstück 2/41 in dieser Form nicht mehr erforderlich. Der Platz sei grundsätzlich vom Kfz-Verkehr freizuhalten und als Kommunikationsfläche mit hoher Aufenthaltsqualität zu gestalten. Er solle vielfältig öffentlich nutzbar sein, zum Beispiel für Stadtteilfeste und Wochenmärkte, zum Verweilen einladen und Treffpunkt der Bewohner X. werden. Der Vorentwurf des Bebauungsplans liege in zwei Varianten vor. Die Varianten unterschieden sich im Bereich der Festsetzungen des Mischgebietes auf dem Flurstück 2/41. In der Variante 1 werde ein großer Platz dargestellt, der durch eine mehrgeschossige Bebauung umfasst werden solle. Der Kundenparkplatz für den Ersatzbau sei optimal dimensioniert. In der Variante 2 sei der Platz schmaler vorgesehen und werde im nördlichen Bereich von einem eingeschossigen Ersatzbau mit einem zweigeschossigen Gebäude teilparallel zur Do.straße umgrenzt. Diese Variante orientiere sich an den derzeitigen Vermarktungsmöglichkeiten. Der Kundenparkplatz sei großzügig und damit Kfz-freundlich dimensioniert.

Die Auslegung im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung wurde im Greifswalder Stadtboten - Amtliche Bekanntmachung der Hansestadt Greifswald - vom 02.06.2000 bekannt gemacht. In den Anmerkungen, die dem Auslegungsexemplar beigefügt waren, ist zum Planinhalt ergänzend ausgeführt: Für den Abbruch des Minimal-Markts und der Errichtung eines neuen Gebäudes gebe es einen Investor. Dieser plane die Ansiedlung eines SB-Marktes, eines Getränkemarktes, einer Filiale der S.-Bank, eines Bäckers und eines Fleischers. Die Anordnung, Gestaltung, Geschossigkeit und Nutzung dieses Geschäftshauses habe wesentliche Auswirkungen auf den geplanten Platz. Daher solle dies im Bebauungsplan geregelt werden. Mit der Ausstellung würden im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung der Vorentwurf in zwei Varianten gezeigt.

Mit Schreiben vom 28.08.2000 wandte sich Herr Z. gegen die beabsichtigte Planung. Er führte aus: Die beiden vorliegenden Varianten griffen in einer für ihn nicht hinnehmbaren Weise in die wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks der Eigentümergemeinschaft ein. Er habe bereits darauf hingewiesen, dass er als Hauptinvestor des X-Centers und auch im Interesse seiner Mieter der geplanten fußläufigen Zusammenführung des bestehenden Centers und des auf dem Nachbargebäude vorgesehenen SB-Marktes mit kleineren Geschäften nicht zustimmen könne. Das X-Center sei auf Grund seiner Struktur und der damit verbundenen Unterhaltungskosten nicht in der Lage, Mietflächen mit so geringen Mietnebenkosten anzubieten, wie es in dem vorgesehenen Bau auf dem Nachbargrundstück möglich sein werde. Die gewerblichen Mieter des Objekts hätten sich zu einer Werbegemeinschaft zusammengeschlossen, die mit nicht unerheblichen monatlichen Beiträgen jedes Mieters und auch des Eigentümers finanziert werde. Der geplante SB-Markt stelle mit den dazugehörigen Läden praktisch ein kleineres Einkaufszentrum dar, das über die vorgesehene direkte fußläufige Anbindung ohne eigene Aufwendungen von den Aktivitäten des Centers partizipiere - zu Lasten der Mieter des X-Centers -.

Am 11.06.2001 fasste die Bürgerschaft der Antragsgegnerin den Entwurfs- und Auslegungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 34. Sie beschloss zudem, der Einwendung von Herrn Z. nicht zu entsprechen, da die genannten Beweggründe keine städtebaulichen Belange seien. Da der Erhalt der Mauer dem städtebaulichen Ziel, hier einen Platz für den Stadtteil zu schaffen, widerspreche, sei der Wunsch von Herrn Z. nicht berücksichtigt und der Abbruch der Mauer festgesetzt worden.

Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplans wurde im Greifswalder Stadtblatt vom 11.07.2001 öffentlich bekannt gemacht.

Am 27.09.2001 fasste die Eigentümerversammlung gegen die Stimme des Vertreters der Antragsgegnerin den Beschluss, durch den Verwalter Einwendungen im Bebauungsplanverfahren zu erheben und, soweit erforderlich, Rechtsmittel einzulegen, um die damalige Situation um die Mauer und der dem X-Center vorgelegenen Fläche zu sichern.

Mit Schreiben vom 21.10.2001 wiederholte und vertiefte Herr Z. seine Einwände: Es bestehe kein öffentliches Interesse an einer Verkehrsfläche in Form eines Fußgängerbereichs. Die Einbeziehung der dem X-Center unmittelbar vorgelagerten Fläche sei nicht erforderlich. Im Übrigen wäre es ausreichend gewesen, hierfür ausschließlich die Flächen außerhalb des Grundstücksareals des X-Centers in Anspruch zu nehmen. Dem Umstand, dass ein rechtfertigendes öffentliches Interesse nicht erkennbar sei, stünden erhebliche private Belange entgegen. Der angedachte Abbruch vorhandener baulicher Anlagen, vor allem der Begrenzungsmauer auf dem Grundstück des X-Centers werde widersprochen. Dieses Ansinnen greife unzulässigerweise - wie im Übrigen auch die Verkehrsfläche zu Gunsten der Allgemeinheit im Übrigen - in seine Rechte als Hauptinvestor des X-Centers ein. Dem Entwurf bzw. der hierzu abgegebenen Begründung ließen sich keine entschädigungsrechtlichen Ansätze entnehmen.

Im Rahmen der Behandlung der Anregungen und Bedenken befand die Bürgerschaft am 18.03.2002 über die Stellungnahmen von Herrn Z. vom 28.08.2000 und 21.09.2001. Diese Erwägungen wurden den Bevollmächtigten von Herrn Z. durch Schreiben vom 29.04.2002 bekannt gemacht.

Der Bebauungsplan wurde von der Bürgerschaft der Antragsgegnerin am 18.03.2002 beschlossen und im Greifswalder Stadtblatt am 30.04.2002 öffentlich bekannt gemacht.

Am 13.04.2004 hatte die Antragstellerin Normenkontrollklage erhoben. Zu ihrer Begründung macht sie geltend:

Die Normenkontrollklage sei zulässig. Sie sei als Wohnungseigentümergemeinschaft beteiligtenfähig und Trägerin von Rechten. Die Eigentümerversammlung habe am 27.09.2002 gegen die Stimmen der Antragsgegnerin beschlossen, Rechtsbehelf gegen den Bebauungsplan einzulegen. Diesen Beschluss habe die Antragsgegnerin nicht innerhalb der Monatsfrist angefochten.

Die Antragsgegnerin habe einen angemessenen Einfluss auf das Unternehmen im Sinne von § 68 Abs. 2 Nr. 2 Kommunalverfassung M-V. Zwar sei in § 15 Abs. 4 der Gemeinschaftsordnung das Wertprinzip der Stimmkraft zu Grunde gelegt. Der Anteil der Werte, die Herr Z. einerseits und die Antragsgegnerin andererseits inne hätten, betrage 70 zu 30. Gleichwohl würden durch die Regelungen Herrn Z. mehr Lasten und Kosten aufgebürdet als diesem Verhältnis entspreche. Das gemeinschaftliche Eigentum werde im Wesentlichen durch die Außenanlagen des Einkaufszentrums bestimmt. Hier werde der Stadt ein Mitspracherecht eingeräumt, obwohl sie hierfür keinerlei Lasten und Kosten zu tragen habe.

Es liege auch kein unzulässiger In-Sich-Prozess vor. Es handele sich um die Geltendmachung von Ansprüchen aus dem Gemeinschaftseigentum. Diese Ansprüche seien nicht teilbar.

Für den Fall, dass der Senat die Verfahrenseinleitung durch die Eigentümergesellschaft als unzulässig ansehe, solle das Verfahren im Namen des Herrn Z. als Antragsteller durchgeführt werden. Vorrangig werde jedoch eine Aktivrolle der Eigentümergemeinschaft geltend gemacht. Nur in zweiter Linie wolle Herr Z. als Antragsteller das Verfahren auf seine teilbaren Rechte beschränkt wissen.

Der Antrag sei begründet. Der Bebauungsplan verstoße gegen das Abwägungsgebot.

Dies ergebe sich bereits daraus, dass der Plan allein den Wünschen nach Bebauung und Gestaltung des benachbarten Bauherrn folge und selbstständige städtebauliche Erfordernisse nur vorgeschoben seien. In der Baugenehmigung vom 23.03.2001 für dessen Vorhaben werde ausgeführt: "Das beantragte Vorhaben ist nach § 34 BauGB zu beurteilen. Zudem sind die grundsätzlichen Ziele des künftigen B-Planes zu beachten.... Da sich das Vorhaben bereits weitgehend am künftigen B-Plan orientiert, besteht kein Anlass zu der Annahme, dass durch das Vorhaben die weitere Durchführung der Planung unmöglich gemacht wird oder wesentlich erschwert werden würde. Eine Zurückstellung nach § 15 BauGB kommt also nicht in Betracht." Eine Abwägung zwischen den ursprünglich vorgesehenen Fall Varianten habe nicht stattgefunden. Der Bebauungsplan diene in erster Linie der Förderung privater Eigentümerinteressen. Ihm liege von vornherein kein mit der Ordnung der städtebaulichen Entwicklung zusammenhängendes öffentliches Interesse zu Grunde. Der Höhenunterschied zwischen den Flächen zwischen den beiden Gebäuden von 0,5 bis 1,5 m an der Grenze, an der sich auch die Mauer befinde, sei gemäß der Planung zu beseitigen, wozu die vorhandene Stützmauer, Mauern, Rampen und Treppenanlagen zu entfernen seien. Hierin stecke der wesentliche Kern an der Einwendung: Die Stützmauer solle beseitigt werden, um dem Nachbargrundstück eine Anbindung an das X-Center zu ermöglichen. Es sollten Überwegungsrechte durch allgemeine Gehrechte geschaffen werden, damit eine "Kommunikation" zwischen den beiden Grundstücken stattfinde. Dies sei von ihr - der Antragstellerin - nicht erwünscht. Hierdurch seien erhebliche wirtschaftliche Beeinträchtigungen des X-Centers zu erwarten. In dem X-Center befinde sich ein Verbrauchermarkt der Firma Extra. Dieser Markt konkurriere unmittelbar im gleichen Marktsegment mit dem Verbrauchermarkt Penny, der auf dem benachbarten Grundstück errichtet worden sei. Durch die Angliederung eines Bäckers und eines Fleischers sowie einer Bank solle auch dort ein weiteres kleines Einkaufszentrum entstehen. Dieses profitiere unmittelbar von den Aktivitäten des X-Centers. Gerade die Herstellung einer "bodenrechtlichen Kommunikation" zwischen den beiden Grundstücken sei nicht hinzunehmen. In der Abwägung sei verkannt worden, dass das Nahversorgungspotenzial durch das Hinzutreten eines weiteren Verbrauchermarktes nicht gesteigert werde.

In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat verwies die Antragstellerin ergänzend darauf, bei Öffnung der beiden Verkehrsflächen würden Parkplätze und Einkaufswagen des X-Centers von Kunden des Penny-Markts genutzt werden.

Die Antragstellerin beantragt,

den Bebauungsplan der Antragsgegnerin Nr. 34 "Zentrum X. II" vom 18.03.2002 für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

Sie ist der Ansicht, dass der Antrag unzulässig sei. Der Eigentümergemeinschaft könnten keine eigenen Rechte beistehen. Soweit der Antrag auch im Namen der Hanse- und Universitätsstadt Greifswald erhoben werde, sei er unzulässig, da es sich um einen unzulässigen In-Sich-Prozess handele. Herr Z. selbst sei nicht antragsbefugt. Er sei nicht Eigentümer des Flurstückes 2/41. Seine Eigentumsrechte und sein Grundrecht am eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb würden nicht durch die Ausweisung eines Randstreifens seines Grundstückes als Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung Fußgängerbereich verletzt. Der betroffene Bereich sei bereits entsprechend der 1997 erteilten Baugenehmigung als gepflasterter Fußweg angelegt und werde im Einverständnis mit Herrn Z. durch die Öffentlichkeit genutzt. Sein Interesse am Schutz vor Konkurrenzbetrieben begründe keine Antragsbefugnis. Diesen Interessen gegenüber wolle sich die Rechtsordnung bewusst neutral verhalten. Die geplante Beseitigung einer Grenzmauer stelle schon deswegen keinen Eingriff in die Rechte der Antragstellerin dar, weil eine solche Maßnahme in einem Bebauungsplan nicht durchsetzbar sei. Für den Abriss der Grenzmauer bedürfe es einer Abrissverfügung, die unabhängig vom Bebauungsplan Nr. 34 ergehe, sofern die Voraussetzungen des § 87 LBauO M-V erfüllt seien.

Der Antrag sei auch unbegründet. Ein Abwägungsausfall liege nicht vor. Bei der Erarbeitung der zwei Planvarianten im Jahre 2000 seien auch die Belange des Eigentümers und Bauherrn des benachbarten Grundstücks berücksichtigt worden. Eine damals von ihm selbst vorgelegte Projektplanung für den SB-Markt sei jedoch nicht einfach übernommen worden. Sie habe eine andere Baugestaltung vorgesehen. Zu Gunsten einer größeren öffentlichen Freifläche sei das kastenförmige geradlinige Objekt verkleinert, die bauliche Anlage mehrgliedrig und abgewinkelt gestaltet, die gewünschte Anzahl von Stellplätzen verringert und die Läge der geplanten Bebauung durch eine 90 Grad Drehung verändert worden. Dementsprechend lehne sich die Bebauungsplanung nur insoweit an die Vorschläge des Nachbareigentümers an, als dieser die Errichtung eines SB-Marktes mit Stellplätzen auf seinem Grundstück wünsche. Die Neuerrichtung des Marktes auf diesem Grundstück sei jedoch unabhängig von der Bebauungsplanung möglich gewesen. Durch die Festsetzung des Fußgängerbereichs werde die Antragstellerin in ihren Rechten nicht berührt. Der betroffene Bereich sei entsprechend der 1997 erteilten Baugenehmigung als gepflasterter Fußweg angelegt. Dieser Randbereich sei auch nicht bebaubar. Das Interesse der Öffentlichkeit an der unmittelbaren Anbindung der beiden Einkaufskomplexe sei erheblich. Zwischen den Einkaufsgebäuden solle ein Platz der Begegnung geschaffen werden, auf dem durch zusätzliche Verkaufsangebote (Terrassencafe, Wochenmarkt), Kunst und Begrünung den sozialen und kulturellen Bedürfnissen der Bevölkerung Rechnung getragen werde.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte dieses Verfahrens, die hierzu beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin sowie die Gerichtsakten VG Greifswald 1 A 524/02 und 1 A 525/02 verwiesen; sie sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

Entscheidungsgründe:

Der Antrag bleibt ohne Erfolg.

1. Die Antragstellerin ist gem. § 61 Nr. 2 VwGO beteiligtenfähig.

a) Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann als solche einen Normenkontrollantrag nach § 47 VwGO stellen.

Bei der Geltendmachung von Rechten wegen einer Verletzung von öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die dem Schutz des gemeinschaftlichen Eigentums dienen, handelt es sich um eine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 20 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetz -WEG - in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 403-1, veröffentlichten bereinigten Fassung, zuletzt geändert durch Artikel 4 Abs. 36 des Gesetzes vom 5.5.2004 - BGBl. I S. 718). Diese steht gemäß § 21 Abs. 1 WEG grundsätzlich den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Anders als bei einer Bruchteilsgemeinschaft (vgl. § 10 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 WEG, § 744 Abs. 2, § 1011 BGB) ist der einzelne Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1, § 21 Abs. 1 WEG nicht berechtigt, aufgrund seines ideellen Anteils am gemeinschaftlichen Eigentum wegen Beeinträchtigungen dieses Eigentums Abwehrrechte gegen ein Bauvorhaben auf einem Nachbargrundstück geltend zu machen (vgl. BGH, U. v. 11.12.1992 -V ZR 118/91 - BGHZ 121, 22 = NJW 1993, 727). Soweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer das gemeinschaftliche Eigentum verwaltet und dabei am Rechtsverkehr teilnimmt, ist sie rechtsfähig (BGH, U. v. 02.06.2005 - V ZB 32/05 - BGHZ 163, 154 = NJW 2005, 2061). Als teilrechtsfähige Vereinigung ist sie im verwaltungsgerichtlichen Verfahren beteiligtenfähig (vgl. VGH München, 12.09.2005 - 1 ZB 05.42 - BauR 2006, 501 = NVwZ-RR 2006, 430).

b) Voraussetzung ist, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich existent ist. Daran bestehen keine Zweifel.

Nach § 69 Abs. 1 Kommunalverfassung des Landes Mecklenburg-Vorpommern - KV M-V - in der seit dem Gesetz vom 26.11.1997 (GVOBl. M-V S. 702 f.) insoweit unveränderten Fassung darf die Gemeinde ein wirtschaftliches Unternehmen in einer Rechtsform des privaten Rechts nur errichten, übernehmen, sich daran beteiligen oder auf andere Wirtschaftsbereiche ausdehnen, wenn (1.) der öffentliche Zweck des Unternehmens nicht wirtschaftlicher durch einen Eigenbetrieb erfüllt wird oder erfüllt werden kann, (2.) durch die Ausgestaltung des Gesellschaftsvertrages oder der Satzung sichergestellt ist, dass der öffentliche Zweck des Unternehmens erfüllt wird, (3.) die Gemeinde einen angemessenen Einfluss, insbesondere im Aufsichtsrat oder in einem entsprechenden Überwachungsorgan des Unternehmens erhält und dieser durch Gesellschaftsvertrag, Satzung oder in anderer Weise gesichert wird, (4.) die Haftung der Gemeinde auf einen ihrer Leistungsfähigkeit angemessenen Betrag begrenzt wird und (5.) die Einzahlungsverpflichtungen (Gründungskapital, laufende Nachschusspflicht) der Gemeinde in einem angemessenen Verhältnis zu ihrer Leistungsfähigkeit stehen. Nach § 69 Abs. 2 KV M-V darf die Gemeinde der Beteiligung eines Unternehmens, an dem sie mit mehr als 50 vom Hundert beteiligt ist, an einem anderen Unternehmen nur zustimmen, wenn die Voraussetzung des § 68 Abs. 1 Nr. 1 vorliegt. Nach § 68 Abs. 1 KV M-V sind wirtschaftliche Unternehmen der Gemeinde nur zulässig, wenn (1.) der öffentliche Zweck das Unternehmen rechtfertigt, (2.) das Unternehmen nach Art und Umfang in einem angemessenen Verhältnis zur Leistungsfähigkeit der Gemeinde und zum voraussichtlichen Bedarf steht und (3.) die Gemeinde die Aufgabe ebenso gut und wirtschaftlich wie Dritte erfüllen kann.

Für nichtwirtschaftliche Unternehmen bestimmt § 70 Abs. 1 KV M-V, dass, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist, die Gemeinde nichtwirtschaftliche Unternehmen und Einrichtungen in einer Rechtsform des privaten Rechts nur errichten, übernehmen, sich daran beteiligen oder auf andere Wirtschaftsbereiche erweitern darf, wenn (1.) eine Aufgabe der Gemeinde unter wesentlicher Beteiligung Dritter erfüllt werden soll und die Aufgabe hierfür geeignet ist, (2.) ein wichtiges Interesse der Gemeinde an der gemeinsamen Aufgabenerfüllung vorliegt und (3.) die Voraussetzungen des § 69 Abs. 1 Nr. 2 bis 5 erfüllt sind. Dritte im Sinne von Satz 1 Nr. 1 können nicht andere Gemeinden, Ämter, Landkreise oder Zweckverbände und deren Unternehmen sein. Nach § 70 Abs. 2 KV M-V gilt § 69 Abs. 2 KV M-V entsprechend.

Es kann dahinstehen, ob die Antragstellerin ein wirtschaftliches oder nichtwirtschaftliches Unternehmen darstellt. Ohne dass dies in den Vertragsunterlagen genannt ist, liegt der öffentliche Zweck, den die Antragsgegnerin im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft verfolgt, in dem Betrieb der Multifunktionalsporthalle. Dies ist eine kommunale öffentliche Einrichtung, die Gegenstand einer derartigen Beteiligung sein kann.

Die Haftung der Gemeinde ist auf einen ihrer Leistungsfähigkeit angemessenen Betrag begrenzt (§ 69 Abs. 1 Nr. 4 KV M-V). Neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn diese sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben. Gläubiger der Gemeinschaft können auf deren Verwaltungsvermögen zugreifen, das auch die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer und gegen Dritte umfasst (BGH, U. v. 02.06.2005 - V ZB 32/05 - BGHZ 163, 154 = NJW 2005, 2061).

Die Antragsgegnerin hat auch bei entsprechender Auslegung der vertraglichen Vereinbarung einen angemessenen Einfluss im Sinne von § 69 Abs. 1 Nr. 3 KV M-V. Dabei ist nicht allein darauf abzustellen, in welchem Verhältnis die tatsächlichen Werte und Verpflichtungen zu den Stimmverhältnissen stehen. Entscheidend ist, ob die Antragsgegnerin einen angemessenen Einfluss hat, um den mit ihrer Beteiligung verfolgten öffentlichen Zweck durchsetzen zu können. Der Einfluss der Gemeinde ist angemessen, wenn er den mit der Beteiligung verfolgten Zweck und die Höhe sowie die Bedeutung der Beteiligung berücksichtigt. Es bedarf einer einzelfallbezogenen Prüfung der Vertretbarkeit der durch den Gesellschaftsvertrag gesicherten Einflussnahme. So können etwa Vetorechte für bestimmte Angelegenheiten, Entsenderechte oder das Erfordernis einer qualifizierten Mehrheit für bestimmte Entscheidungen den kommunalen Einfluss sichern. Vetorechte privater Anteilseigner sind mit dem Ingerenzgebot nicht vereinbar (Franz, Gewinnerzielung durch Daseinsvorsorge, 2005, 232 f.). Hieran könnten zwar im Hinblick auf § 15 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung erhebliche Zweifel bestehen. Danach bestimmt sich das Stimmrecht nach den Miteigentumsanteilen. Diese stehen etwa im Verhältnis 3:7 zu Lasten der Antragsgegnerin. Etwas anderes ergibt sich aber aus § 5 Nr. 3 der Gemeinschaftsordnung. Danach bedürfen Veränderungen an und in der Teileigentumsanlage der Zustimmung des betroffenen Teileigentümers, soweit dadurch die im Sondereigentum eines anderen Teileigentümers stehenden Bestandteile der Anlage berührt werden. Diese Bestimmung ist so zu verstehen, dass Herr Z. Änderungen an der Teileigentumsanlage der Antragsgegnerin nur vornehmen darf, wenn diese zustimmt. Für die Außenanlagen im Sinne der nicht bebauten Grundstücksflächen samt Pkw-Stellplätzen bestimmt § 5 Nr. 2 der Gemeinschaftsordnung, dass sie von Herrn Z. nur dann auch ohne Zustimmung der Antragsgegnerin verändert oder umgestaltet werden dürfen, sofern deren Mitbenutzungsrecht weder aufgehoben noch eingeschränkt wird. Entsprechendes gilt für Gebäude und Grundstückflächen, die als Sondernutzungsrecht mit einem Teileigentum verbunden sind, sofern sich die Umgestaltung bzw. Veränderung nicht nachteilig auf das Gemeinschaftseigentum auswirkt. Damit ist die öffentliche Zweckrichtung grundsätzlich hinreichend gesichert.

2. Nach der gesetzlichen Regelung in § 27 Abs. 2 Ziffer 5 WEG ist der Verwalter nur berechtigt, Ansprüche der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Beschluss der Wohnungseigentümer ermächtigt ist. Ein solcher Beschluss liegt nicht vor. Der Beschluss der Mitgliederversammlung vom 27.09.2001 ist insoweit unwirksam.

Der Beschluss war nicht von vornherein gem. § 5 der Gemeinschaftsordnung entbehrlich. Der Antragstellerin geht es im vorliegenden Verfahren im Wesentlichen um die Festsetzungen des Bebauungsplans hinsichtlich der Gestaltung der Außenfläche zwischen dem Gebäude des X-Centers und der Grundstücksgrenze zum Flurstück 2/41, auf dem die Errichtung eines weiteren Einkaufszentrums planerisch ermöglicht wurde und die als Teil der städteplanerisch vorgesehenen ebenerdigen Verkehrsfläche zwischen den beiden Gebäuden als Kommunikationsfläche vorgesehen ist. Diesen Komplex regelt § 5 der Gemeinschaftsordnung nicht. Er betrifft nur tatsächliche Änderungen der angesprochenen Anlagen. Der Fall einer durch die Antragsgegnerin als zuständige Gemeinde veranlassten Rechtsänderung ist hier nicht geregelt. Dies folgt schon aus dem Wortlaut und zudem daraus, dass hier die Antragsgegnerin als Teileigentümerin der Mehrfunktionshalle angesprochen ist, nicht als rechtssetzende Körperschaft. Dies gilt namentlich für planerische Festsetzungen in einem Bauleitplan, weil die Gemeinschaftsordnung ansonsten wegen Verstoßes gegen das Verbot einer Gemeinde, sich von vornherein außerhalb der Ermächtigung des Baugesetzbuches in Hinblick auf eine Bauleitplanung vertraglich zu binden (vgl. § 2 Abs. 2 BauGB a.F./§ 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB n.F.), insoweit gemäß § 134 BGB nichtig wäre (vgl. Krautzberger in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 9. Aufl. 2005 § 1 Rdn. 31).

Der somit erforderliche Beschluss vom 27.09.2001 ist insoweit nichtig, als er Einwendungen und Rechtsbehelfe gegen den Bebauungsplan betrifft. Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen Angelegenheiten, die die Wohnungseigentümer durch (Mehrheits-)Beschluss, und solchen, die sie durch Vereinbarung regeln können. Gemäß § 23 Abs. 1 WEG können durch Beschlussfassung solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können. Anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung (§ 10 Abs. 1 WEG). Die Mehrheitsherrschaft bedarf damit der Legitimation durch Kompetenzzuweisung. Sie ist nach dem Willen des Gesetzgebers nicht die Regel, sondern die Ausnahme. Sie wird vom Gesetz nur dort zugelassen, wo es um das der Gemeinschaftsgrundordnung nachrangige Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, namentlich um die Ausgestaltung des ordnungsgemäßen Gebrauchs und um die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 15 Abs. 2, § 21 Abs. 1 und 3 WEG) geht (BGH, B. v. 20.9.2000 - V ZB 58/99 - BGHZ 145, 158 = NJW 2000, 3500). Ob danach generell ein Normenkontrollantrag gegen einen Bebauungsplan Gegenstand eines Mehrheitsbeschlusses sein kann, bedarf keiner Entscheidung. Jedenfalls bei einer Eigentumsgemeinschaft, der die Gemeinde angehört, kann die Einleitung eines Normenkontrollverfahrens nicht Gegenstand eines (Mehrheitsbeschlusses sein, weil ein solches Verständnis der vertraglichen Vereinbarung gegen § 2 Abs. 2 BauGB a.F./§ 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB n.F. verstoßen würde. Die Beschlusskompetenz wächst der Mehrheit auch nicht dadurch zu, daß ein in angemaßter Kompetenz gefasster Beschluss bestandskräftig wird und der Beschlussgegenstand damit zukünftig dem Mehrheitsprinzip unterfällt. Aus § 23 Abs. 4 WEG ergibt sich nichts anderes. Die Bestimmung erlaubt keine Durchbrechung des Vertragsprinzips, sondern ist systematisch und teleologisch dem Geltungsbereich des Mehrheitsprinzips verhaftet. Die absolute Beschlussunzuständigkeit macht den Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern nichtig (BGH, B. v. 20.9.2000 - a.a.O.).

3. Eine Umstellung des Normenkontrollantrags auf Herrn Z. als Antragsteller kam nicht in Betracht. Als einzelner ist er nicht berechtigt, aufgrund seines ideellen Anteils am gemeinschaftlichen Eigentums wegen Beeinträchtigungen dieses Eigentums Abwehrrechte gegen ein Bauvorhaben auf einem Nachbargrundstück geltend zu machen (vgl. BGH, U. v. 11.12.1992 - V ZR 118/91 - BGHZ 121, 22 = NJW 1993, 727). Sollte sein Vortrag so zu verstehen sein, dass durch die Planung die wirtschaftliche Nutzbarkeit seines Sondereigentums beeinträchtigt werde, so sind insoweit aus den nachfolgend dargelegten Gründen keine abwägungsrelevanten Belange dargetan.

4. Der Antrag ist im Übrigen auch unbegründet.

Der Bebauungsplan weist keine inhaltlichen Fehler auf. Er leidet nicht an beachtlichen Mängeln der Abwägung. Für die Rechtmäßigkeit der Abwägung ist nach § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bauleitplan maßgeblich, hier also das Baugesetzbuch in der Fassung vom 17.12.1997.

Dem Bebauungsplan fehlt nicht die Erforderlichkeit im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB a.F./ § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB n.F. Die Erforderlichkeit als Grenze zur Aufstellung eines Bebauungsplans und einzelner Festsetzungen verlangt, dass die Gemeinde die in § 1 Abs. 4 bis 6 BauGB a.F./ § 1 Abs. 5 bis 7 BauGB n.F. genannten Ziele verfolgen muss, das heißt die Gemeinde nach ihrer städte-planerischen Konzeption ihn aufstellen, ergänzen oder ändern will. Es reicht aus, wenn es vernünftigerweise geboten ist, die bauliche Entwicklung durch eine vorherige Planung zu ordnen. Erforderlich ist danach ein Bauleitplan, soweit er nach der planerischen Konzeption der Gemeinde erforderlich ist, das heißt die getroffenen Bestimmungen in ihrer Zielsetzung gewollt sind. Das städtebauliche Konzept als solches unterliegt dabei nicht der gerichtlichen Prüfung (Krautzberger a.a.O. § 1 Rdn. 26 m.w.N.). Ein solches städtebauliches Konzept verfolgt der Bebauungsplan. Es soll der Bereich um den ehemaligen Minimal-Markt als Ergänzung des Stadtteilzentrums mit gewerblichen und Einzelhandelseinrichtungen überplant werden. Der Platz zwischen dem X-Center und dem neu zu errichtenden Gebäude (als Ersatz des Minimal-Markts) soll zwischen diesen Gebäuden vermitteln und als Ganzes wirken. Deshalb sind die vorhandenen Stützmauern, Rampen und Treppenanlagen in dieser Form nicht mehr erforderlich. Der Platz soll grundsätzlich vom KfZ-Verkehr freigehalten und als Kommunikationsfläche mit hoher Aufenthaltsqualität gestaltet werden. Er soll vielfältig öffentlich nutzbar sein, zum Beispiel für Stadtteilfeste und Wochenmärkte, zum Verweilen einladen und Treffpunkt der Bewohner X. werden. Es geht somit um die Überplanung und städtebauliche Gestaltung eines Teils des Ortsteiles X. II.

Entgegen der Ansicht der Antragstellerin kann die Erforderlichkeit der Planung nicht in Hinblick darauf in Frage gestellt werden, dass sie möglicherweise Wünsche des künftigen Investors berücksichtigt hat. Die Erforderlichkeit eines Bebauungsplanes wird durch derartige private Bauwünsche nicht in Frage gestellt. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist vielmehr davon auszugehen, dass es in der Praxis sogar die Regel ist, dass die Gemeinden nicht sozusagen ins Blaue planen, sondern Bauinteressenten den Anlass für eine Bauleitplanung geben. Das ist unbedenklich, wenn die Gemeinde mit dem Bebauungsplan nicht ausschließlich private Bauwünsche fordert, sondern die städtebauliche Ordnung fortentwickeln will (BVerwG, B. v. 24.08.1993 - 4 NB 12/93 - BRS 55 Nr. 119). Dies ist aus den in der Begründung des Bebauungsplans dargelegten Gründen der Fall. Es geht der Antragsgegnerin in erster Linie um die Gestaltung des Innenbereiches des Ortsteils X. II. Die Antragsgegnerin hat auch im Einzelnen an Hand der Planunterlagen nachvollziehbar dargelegt, dass zwar einerseits der Wunsch des Eigentümers des Flurstückes 2/41 auf Neuerrichtung eines Einkaufsmarkts berücksichtigt wurde, andererseits aber dessen Vorstellungen den städteplanerischen Vorstellungen der Antragsgegnerin angepasst worden sind.

Der Plan weist auch nicht die von der Antragstellerin geltend gemachten Abwägungsmängel auf. Nach § 1 Abs. 6 BauGB a.F. / § 1 Abs. 7 BauGB n.F. sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Dieses Abwägungsgebot wird verletzt, wenn (1.) eine sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet, (2.) in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss, (3.) die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder (4.) der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht (BVerwG, U. v. 12.12.1969 - 4 C 105.66 -, BVerwGE 34, 301; U. v. 14.02.1975 - 4 C 21.74 -, BVerwGE 48, 56). Innerhalb des vorstehend beschriebenen Rahmens wird das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendiger Weise für die Zurückstellung des anderen entscheidet. Innerhalb jenes Rahmens ist nämlich das Vorziehen oder Zurücksetzen bestimmter Belange überhaupt kein nachvollziehbarer Vorgang der Abwägung, sondern eine geradezu elementare planerische Entscheidung, die zum Ausdruck bringt, wie und in welcher Richtung sich eine Gemeinde städtebaulich geordnet fortentwickeln will. Damit ist notwendig der Planungskontrolle der Verwaltungsgerichte eine Grenze gezogen (vgl. BVerwG, U. v. 12.12.1969, a.a.O.).

Ein Abwägungsdefizit in Hinblick auf die wirtschaftlichen Interessen des Herrn Z. bzw. der Antragstellerin liegt nicht vor. Es handelt sich um ein nicht berücksichtigungsfähiges Interesse.

Im Zusammenhang mit der Behandlung der Einwendungen von Herrn Z. hat die Antragsgegnerin in ihren Beschlüssen vom 18.08.2002 und 21.09.2001 ausgeführt:

Das Kerngebiet I des Planes sei bereits mit dem X-Center bebaut. Im Bebauungsplan werde im Wesentlichen der vorhandene Bestand festgesetzt. Da in diesem Stadtteil hauptsächlich gewohnt werde, solle mit dem Stadtteilzentrum für X. II ein Beitrag für die Verbesserung der städtebaulichen Qualität, des Wohnumfeldes und der Wohnqualität erreicht werden. Dieser Bereich sei bereits mit der Planung des Stadtteils dafür vorgesehen gewesen. Berücksichtigt sei bei der Einbeziehung der dem X-Center vorgelagerten Fläche, dass diese bereits jedermann zugänglich sei. Sie sei entsprechend der Baugenehmigung als gepflasterter Fußweg angelegt. Bei der Gesamtbetrachtung des X-Centers dränge sich auf, dass diese Fläche wohl nicht bebaut und auch in Zukunft keiner anderen Nutzung zugeführt werden könne. Daher werde eingeschätzt, dass mit der Umsetzung des Bebauungsplans kein allzu starker Eingriff in das Privateigentum zu erwarten sei. Ein Zusammenhang mit der Ausweisung der Verkehrsfläche als Fußgängerbereich und der Entfernung der Mauer mit der Beeinträchtigung der Werbegemeinschaft des X-Centers könne nicht festgestellt werden. Ohnehin sei dieser Belang nicht bodenrechtlich relevant und nicht mit einem Bebauungsplan regelbar. Das X-Center zeichne sich durch eine Vielzahl von spezialisierten Geschäften aus, mit denen zu konkurrieren der im Bau befindliche Verbrauchermarkt auf Grund der Produktpalette nicht in der Lage sein werde. Vielmehr dürfe erwartet werden, dass, von der Bereicherung der Einkaufsmöglichkeiten angezogen, die Zahl der Besucher des X-Centers steigen werde. Soweit im X-Center Werbeaktionen und Maßnahmen durchgeführt würden, sei davon auszugehen, dass die angesprochene Zielgruppe bei gewecktem Interesse das X-Center auf Grund dieser Maßnahme aufsuchen werde. Darüber hinaus würden nun auch solche Maßnahmen auf Grund des neuen Verbrauchermarktes auf das X-Center aufmerksam machen. Durch die fußläufige Verbindung beider Versorgungseinrichtungen werde der Zugang erleichtert, sodass das X-Center für diese Kunden an Attraktivität gewinne. Zutreffend sei, dass Kunden des X-Centers auch den Verbrauchermarkt aufsuchen werden. Dies sei aber bereits über die Do.straße und dem Er.-Ring möglich. Durch eine Verbindung der Märkte werde allenfalls eine Erleichterung des Aufsuchens gegeben. Auch in Hinblick auf den sich im X-Center befindenden Verbrauchermarkt bleibe zu erwähnen, dass dieser ein sehr umfassendes Angebot bereithalte. Daher sei von dem neu errichteten Verbrauchermarkt mit nur eingeschränkter Produktpalette grundsätzlich keine Konkurrenz zu erwarten. Die Einwendungen von Herrn Z. treten hier hinter den öffentlichen Interessen und den Gründen des Allgemeinwohls an der Ausweisung der Fläche als Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung zur Schaffung eines sozialen und kulturellen Zentrums in Form eines harmonisch abgestimmten Stadtteilzentrums zurück.

Diese Erwägungen sind rechtlich nicht zu beanstanden.

Ein Gewerbetreibender kann nicht verlangen, dass sein privates Interesse an der Beibehaltung der für ihn vorteilhaften Situation bei der im Rahmen der Planung gebotenen Abwägung berücksichtigt wird. Denn der einzelne Gewerbetreibende hat weder einen Anspruch darauf, dass eine vorhandene Wettbewerbssituation nicht verschlechtert wird, noch ist sein dahin gehendes Interesse schutzwürdig, weil er mit neuer Konkurrenz ständig rechnen muss (BVerwG, B. v. 16.01.1990 - 4 NB 1/90 -NVwZ 1990, 555). Wie aus § 1 Abs. 3 BauGB a.F. / § 1 Abs. 3 S. 1 BauGB n.F. zu ersehen ist, darf sich die Gemeinde des Mittels der Bauleitplanung nur bedienen, soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Hierzu gehört nicht die Wahrung von Wettbewerbsinteressen. Denn gegenüber solchen Interessen verhält sich das Bauplanungsrecht neutral (vgl. BVerwG, B. v. 18.03.1994 - 4 NB 24.93 - Buchholz 310 § 47 VwGO Nr. 88). Allerdings können in besonders gelagerten Einzelfällen Umstände vorliegen, die eine Berücksichtigung gerade der privaten Interessen eines Einzelbetriebes nahe legen. Dabei hängt es von den Umständen des Einzelfalls ab, ob das Interesse, vor wirtschaftlicher Konkurrenz bewahrt zu bleiben, zu den abwägungsrelevanten Belangen zählt. Wann ein solcher Fall vorliegt, lässt sich nicht losgelöst von den jeweiligen Gegebenheiten abstrakt festlegen. Es müssen sich Gesichtspunkte feststellen lassen, woraus die Antragstellerin eine Rechtsstellung sollte herleiten können, die es rechtfertigte, darauf zu vertrauen, dass die Antragsgegnerin nicht durch die bauplanerische Festsetzung in der Nachbarschaft eine Konkurrenzsituation schaffen werde (BVerwG, B. v. 26.02.1997 - 4 NB 5/97 - NVwZ 1997, 683; Rieger in Schrödter (Hrsg.), Baugesetzbuch, Komm., 7. Aufl. 2006 § 1 Rn. 194).

Nach alledem missversteht die Antragstellerin den Grundsatz der Wettbewerbsneutralität städtebaulicher Planung, wenn sie einen Verstoß gegen diesen Grundsatz darin sieht, dass durch die Planung eine wirtschaftliche Betätigung eines Konkurrenten ermöglicht wird. Es sind auch keinerlei Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Antragstellerin darauf vertrauen konnte, dass die Antragsgegnerin nicht entsprechende Möglichkeiten durch einen Bauleitplan schaffen würde. Vielmehr hat die bereits bestehende Situation bei Errichtung des X-Centers, nämlich das Vorhandensein des Mini-mal-Markts auf dem Flurstück 2/41 dafür gesprochen, dass diese Situation besteht und von der Antragsgegnerin im Rahmen eines Bauleitplans beordnet werden könnte. Auch den Vereinbarungen im Zusammenhang mit der Begründung der Eigentümergemeinschaft ist ein solcher Anhaltspunkt nicht zu entnehmen. Im Übrigen wäre eine Vereinbarung dahingehend, dass die Antragsgegnerin sich verpflichtet, von einer solchen Planung abzusehen, ohnehin mit § 2 Abs. 2 BauGB a.F./ § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB n.F. nicht vereinbar gewesen.

Damit begründet zugleich die Nichtberücksichtigung der Einwendungen der Antragstellerin gegenüber der Festsetzung der Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung Fußgängerbereich zwischen den beiden Gebäuden keine Abwägungsfehler.

Angesichts der städtebaulichen Konzeption ist auch die textliche Festsetzung Nr. 2 nicht abwägungsfehlerhaft. Danach ist die Fläche mit einem Gehrecht zu Gunsten der Allgemeinheit zu belasten. Sie ist grundsätzlich plan, das heißt in einer Ebene, ohne Stützmauer in der Höhenlage der Fußbodenoberkante des Erdgeschosses des X-Centers festgesetzt. Damit wird sichergestellt, dass diese Fläche nicht durch einen der Eigentümer gesperrt wird. Zugleich bedeutet die festgesetzte Höhenlage, dass sie als durchgehende Kommunikationsfläche zwischen den Gebäuden dient. Dies ist Ziel der Planung, die als solche unbedenklich ist. Das Interesse der Antragstellerin an der Beibehaltung des Höhenunterschiedes und der Mauer als Abgrenzung und Verhinderung fußläufigen Verkehrs zwischen den Gebäuden ist aus den oben genannten Gründen allenfalls als gering einzustufen. Das gilt auch für eine mögliche Mitnutzung von Parkplätzen und Einkaufswagen.

Das gilt auch für den mit der vorgesehenen Planung einhergehenden Substanzverlust bei Beseitigung der Mauer. Die Antragsgegnerin hat nämlich, wie sich aus den Planunterlagen ergibt, gesehen, dass die Mauer beseitigt werden muss, um das Planziel zu erreichen. Sie hat gleichwohl aus den genannten städtebaulichen Gründen die hier angefochtenen Festsetzungen getroffen. Sie geht aber davon aus, dass dies nur unter den Voraussetzungen einer bauordnungsrechtlichen Anordnung durchgesetzt werden kann. Angesichts dessen ist es im Übrigen ausgeschlossen, anzunehmen, dass die Antragstellerin auch bei ausdrücklicher Berücksichtigung dieses Belangs zu einer anderen Entscheidung gekommen wäre (§§ 214, 215 BauGB).

Nach alledem konnte der Antrag keinen Erfolg haben.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167 Abs. 2 VwGO i.V.m. §§ 709, 711 ZPO.

Gründe, die Revision zuzulassen, bestehen nicht (§ 132 VwGO).

Ende der Entscheidung