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2. Ob im maßgeblichen Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung eine gewerbliche oder eine Wohnnutzung des Gebäudes vorlag, ist an Hand der tatsächlichen ausgeübten Gebäudenutzung zu beurteilen, nicht an Hand von rechtlichen Wertungen z.B. des Steuer- oder Bauplanungsrechts.

9 K 28/01

In der Verwaltungsstreitsache

wegen Bodenordnungsverfahren "Mesekenhagen V"

hat der 9. Senat des Oberverwaltungsgerichts Mecklenburg-Vorpommern aufgrund der mündlichen Verhandlung

am 22. Januar 2003 in Greifswald

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen als Gesamtschuldner. Zur Abgeltung der dem Gericht entstandenen baren Auslagen wird ein Pauschsatz in Höhe von € 200,-- erhoben.

Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der vom Gericht festgesetzten Kosten abwenden, wenn nicht die Beigeladenen vorher Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Beteiligten streiten um die Rechtmäßigkeit einer Abfindungsregelung in einem Bodenordnungsplan.

Die Kläger, gesamthänderisch in einer Erbengemeinschaft verbunden, sind Eigentümer des Alt-Flurstücks 23/55 der Flur 3 der Gemarkung M.. In der südwestlichen Ecke des Flurstücks errichtete 1986 die das Flurstück auf Grund staatlicher Zuweisung nutzende LPG ein Ledigenwohnheim. Die LPG hatte das Gebäudeeigentum inne; der entsprechende Feststellungs- und Zuordnungsbescheid ist bestandskräftig. Das Ledigenwohnheim wurde auch nach 1990 von Menschen auf der Grundlage von Mietverträgen bewohnt. Die LPG geriet in Liquidation. Der Liquidator veräußerte das Ledigenwohnheim durch notariellen Kaufvertrag 1994 an die Beigeladenen in ihrer gesamthänderischen Bindung als Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Die Beigeladenen fassten in der Folgezeit drei ursprüngliche Wohnungen zu einer großen Wohneinheit baulich zusammen und vermieteten diese an das Diakonische Werk in der Pommerschen Evangelischen Kirche e.V.. Die Mietnutzung erfolgte zum "Zwecke der dauerhaften Unterbringung und Betreuung von Kindern/Jugendlichen in einer begrenzten Wohngemeinschaft". Der Mietzins betrug 1.260,-- DM. Der Mietvertrag lief 2002 aus. Eine weitere Wohnung in dem Wohnheim ist nach Erklärung der Beigeladenen an eine Privatperson vermietet.

Das beklagte Amt erließ am 17. August 2000 die "Entscheidungen im Bodenordnungsverfahren M. V". Teil dieser Entscheidungen war die Regelung der Abfindung der Kläger für den Teil des Alt-Flurstücks 23/55 der Flur 3 der Gemarkung M., die den Beigeladenen zugeteilt wurde. Die Abfindung wurde nach dem Halbteilungsgrundsatz berechnet und auf 28.687,50 DM festgesetzt.

Im Bekanntgabe- und Anhörungstermin legten die Kläger mit Ausnahme von Frau H. Sch., die sich auch nicht von den weiteren Klägern vertreten ließ, Widerspruch ein. Frau Sch. legte vorab schriftlich Widerspruch ein. Im Widerspruchsverfahren erklärten die Kläger ihr unbedingtes Einverständnis mit einer Abfindung in Geld. Der Widerspruch wurde in der Widerspruchsverhandlung auf die Abfindungsregelung beschränkt.

Die Widerspruchsbehörde wies die Widersprüche mit Widerspruchsbescheid vom 02. August 2001 zurück. Der Widerspruch von Frau Sch. sei wegen Verfristung unzulässig. Ein Anspruch auf Nachsichtgewährung bestehe nicht. Eine im Ermessen stehende Nachsicht werde nicht gewährt. Die übrigen Widersprüche seien unbegründet. Die Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes scheitere nicht an einer Nutzungsänderung. Die ursprünglich von der LPG ausgeübte Wohnnutzung werde durch die Beigeladenen fortgesetzt. Die Voraussetzungen des § 29 Abs. 3 SachenRBerG lägen nur zum Teil vor.

Die Kläger haben gegen den Bodenordnungsplan Klage erhoben. Sie vertreten die Auffassung, eine Nutzungsänderung läge vor. Die ursprünglich landwirtschaftlichen Zwecken dienende Nutzung als Ledigenwohnheim sei nunmehr eine gewerbliche Nutzung. Im übrigen seien die Voraussetzungen der §§ 70 Abs. 4, 29 Abs. 3 SachenRBerG gegeben.

Die Kläger beantragen,

den Bodenordnungsplan im engeren Sinne vom 17. August 2000 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 02. August 2001 zu ändern und zu Gunsten der Kläger eine Abfindung in Geld für den von ihnen abzutretenden Grundstücksteil des Flurstücks 23/55 in Höhe von 57.375,-- DM festzusetzen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er ist der Auffassung, dass durch die Vermietung ohne Erbringung weiterer Dienstleistungen eine bloße Wohnnutzung vorliege, wie sie auch durch die LPG ausgeübt worden sei. Die bloße Zweckänderung der Nutzung sei unschädlich.

Die Beigeladenen beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie verweisen zur Begründung auf die Systematik des § 70 Abs. 1 SachenRBerG. Danach habe jeder der einzelnen Nummern der Vorschrift eigenständige Bedeutung. Die Wohnnutzung in Form der Vermietung stelle keine gewerbliche Nutzung dar, sondern eine unveränderte Nutzung. § 70 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 SachenRBerG sei kein Auffangtatbestand, der für den Fall der Aufgabe der Verwendung eines Gebäudes für die wirtschaftlichen Zwecke einer LPG regelmäßig eine den Halbteilungsgrundsatz ausschließende Nutzungsänderung anzunehmen vorschreibe.

Für die weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichts- sowie der beigezogenen Behördenakten und die Niederschrift über die mündliche Verhandlung verwiesen.

Entscheidungsgründe:

1. Die Klage der Miterbin H. Sch. ist unzulässig. Der Klage fehlt die notwendige Sachurteilsvoraussetzung der ordnungsgemäßen Durchführung des Widerspruchsverfahrens. Frau Sch. hat im Anhörungstermin keinen Widerspruch eingelegt - auch nicht vertreten durch die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft. Allein im Anhörungstermin kann aber nach § 59 Abs. 2 FlurbG, der auch im Bodenordnungsverfahren nach § 64 LwAnpG Anwendung findet, wirksam Widerspruch eingelegt werden. Einen Anspruch auf Nachsichtgewährung aus § 134 Abs. 2 Satz 2 FlurbG hat die Widerspruchsbehörde zu Recht verneint; der Senat vermag nicht zu erkennen, dass die Widerspruchsbehörde ermessensfehlerhaft die Nachsichtgewährung abgelehnt hat, zudem die anwaltlich vertretene Klägerin dazu auch nichts vorgetragen hat.

2. Soweit die Klage der weiteren Miterben zulässig ist, bleibt sie ohne Erfolg; die streitbefangene Abfindungsregelung ist nicht rechtswidrig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten.

a) Die Abfindung ist mangels einer Nutzungsänderung i.S.d. § 70 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG nach dem Halbteilungsgrundsatz zu berechnen.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats ist die Abfindung in Geld auch in Verfahren auf der Grundlage des § 64 LwAnpG nach den §§ 68 ff. SachenRBerG zu bemessen (vgl. Urt. v. 30.03.1999, 9 K 8/96). Der Senat hat an dieser Rechtsauffassung auch in Ansehung des Urteils des BVerwG vom 17.12.1998 (11 C 5.97) festgehalten. Die Senatsrechtsprechung beruht auf der Überlegung, dass die der Bestimmung der Abfindung zugrundeliegende Wertermittlung für die Fälle, in denen getrenntes Gebäude- und Grundeigentum zusammengeführt werden, nicht unterschiedlichen Regeln folgen darf, je nachdem ob es sich um ein Verfahren nach dem SachenRBerG oder um ein Bodenordnungsverfahren nach § 64 LwAnpG handelt. Denn in beiden Verfahren geht es um die jeweils gleichgelagerte Frage der Ermittlung des Verkehrswertes für Grund und Boden, der mit einem in selbständigem Gebäudeeigentum eines anderen stehenden Gebäude bebaut ist. Das Sachenrechtsbereinigungsgesetz enthält spezielle gesetzliche Bestimmungen für die Ermittlung des Bodenwertes in diesen Fällen. Eine davon abweichende den allgemeinen Bestimmungen des FlurbG folgende Wertermittlung in Bodenordnungsverfahren des § 64 LwAnpG würde zu einem sachlich nicht begründbaren Wertungswiderspruch zu der vom Gesetzgeber angeordneten Problemlösung im gleichgelagerten Verfahren nach dem SachenRBerG führen. Der Senat wendet daher auch im Bodenordnungsverfahren nach § 64 LwAnpG die Wertermittlungsvorschriften der §§ 19 ff. SachenRBerG analog an. Dies verlangt dann zwingend die analoge Anwendung der Vorschriften über den Halbteilungsgrundsatz (§§ 68 ff. SachenRBerG) im Verfahren nach § 64 LwAnpG. Der Senat verkennt dabei nicht, dass der Gesetzgeber auch diese Regelungen des SachenRBerG nicht in das LwAnpG inkorporiert hat. Er sieht aber wegen der bei der Wertermittlung und Abfindungsbemessung in beiden Verfahren gleichgelagerten Konfliktsituation trotz der unterschiedlichen Zielsetzung der Regelungszwecke beider Gesetzeswerke die Notwendigkeit, eine dem Gleichheitsprinzip entsprechende Lösung zu finden, die hier in der analogen Anwendung der Bestimmungen des SachenRBrG über die Wertermittlung und den Halbteilungsgrundsatz im Bodenordnungsverfahren nach § 64 LwAnpG zu finden ist.

Die Abfindung beträgt regelmäßig die Hälfte des nach den §§ 19 ff. SachenRBerG ermittelten Bodenwertes (§ 68 Abs. 1 SachenRBerG analog). Anderes gilt, wenn die Nutzung des Grundstücks geändert wird (§ 70 Abs. 1 Satz 1 SachenRBerG analog). Wann eine solche Nutzungsänderung vorliegt, bestimmt sich nach § 70 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG analog. Die dort tatbestandlich näher aufgeführten drei Fälle der Nutzungsänderung sind rechtlich selbständig. Insbesondere der in § 70 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 SachenRBerG geregelte Tatbestand ist abschließend und nicht nur ein Beispielsfall für die in der Nr. 3 genannten allgemeingehaltenen Nutzungsänderungen. Das ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des § 70 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG, der die einzelnen Tatbestände der so genannten schädlichen Nutzungsänderungen alternativ aufzählt. Einen Anhaltspunkt dafür, dass die Nr. 1 der Vorschrift nur ein Beispielsfall für den Anwendungsbereich der Nr. 3 der Vorschrift sein soll, findet sich auch in der Systematik der Norm nicht. Durch die Anknüpfung jeweils an das abstrakte Nutzungsrecht selbst und - alternativ - die tatsächliche Nutzung zum gleichen Stichtag sowohl in Nr. 1 wie in Nr. 3 wird deutlich, dass die Nr. 1 die Änderung einer durch den Inhalt des Nutzungsrechts rechtlich vorgegebenen oder tatsächlich ausgeübten Nutzung zu Wohnzwecken abschließend regelt.

Lag eine solche Wohnnutzung am Stichtag 02. Oktober 1990 vor, ist für die Anwendung der Nr. 3 kein Raum mehr. Der Tatbestand der Nr. 2 scheidet deswegen aus, weil die tatsächliche Nutzung zu Wohnzwecken keine land- oder forstwirtschaftliche Nutzung darstellt. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut der Nr. 1 selbst.

Denn dort wird die Wohnnutzung und die Nutzung zu land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken als einander ausschließende Nutzungsarten behandelt.

§ 70 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG knüpft einmal daran an, dass ein Nutzungsrecht zu Wohnzwecken bestellt wurde. Daran fehlt es hier offensichtlich, da die LPG das Grundstück auf der Grundlage des eine umfassende Nutzung erlaubenden § 18 LPG-Gesetz 1982 nutzte. Eine Nutzungsänderung sieht die Vorschrift auch dann als gegeben an, wenn ein am 02. Oktober 1990 zu Wohnzwecken genutztes Gebäude nunmehr einem gewerblichen Zweck dient. Der Senat hat keinen vernünftigen Zweifel daran, dass das Ledigenwohnheim der ehemaligen LPG am Stichtag zu Wohnzwecken genutzt wurde (vgl. Mietaufstellung durch das Immobilienbüro Matz, Bl. 136 Beiakte B). Ob im maßgeblichen Zeitpunkt der letzten behördlichen Entscheidung eine gewerbliche oder eine Wohnnutzung des Gebäudes vorlag, ist an Hand der tatsächlichen ausgeübten Gebäudenutzung zu beurteilen. Eine rechtliche Betrachtung an Hand der Wertungen z.B. des Steuerrechts oder des Bauplanungsrechts scheidet aus. § 70 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 SachenRBerG stellt nach seinem Wortlaut und seinem Sinn und Zweck ausschließlich auf die konkrete Nutzung des Gebäudes ab und damit auf das tatsächliche Geschehen (so auch Bischoff in: Eickmann, Sachenrechtsbereinigung, Stand 11/94, § 70 SachenRBerG, Rdnr. 7). Maßgeblich ist die konkrete Nutzung des Gebäudes durch den das Gebäude unmittelbar selbst Nutzenden.

Wohnnutzung liegt dann vor, wenn die Nutzung dem Zwecke der Unterbringung von Menschen mit dem Ziel der Schaffung und Bewahrung eines Lebensmittelpunktes dient. Eine solche Nutzung liegt hier vor. Das Gebäude dient ausweislich des in den Akten befindlichen Mietvertrages mit dem Diakonischen Werk und den - von den Klägern nicht bestrittenen - Darlegungen der Beigeladenen der auf Dauer angelegten Unterbringung von Menschen, die in diesem Gebäude ihren Lebensmittelpunkt gegründet haben und über einen längeren Zeitraum dort beibehalten. Eine gewerbliche Nutzung des Gebäudes wird dadurch ausgeschlossen.

b) Der Halbteilungsgrundsatz ist auch dann nicht anzuwenden, wenn der Nutzer das Gebäude nach Ablauf des 20. Juli 1993 erworben hat und zum Zeitpunkt des der Veräußerung zugrundeliegenden Rechtsgeschäfts die in § 29 Abs. 3 SachenRBerG bezeichneten Voraussetzungen vorlagen (§ 70 Abs. 4 Satz 1 SachenRBerG). Daran fehlt es. Das von den Beigeladenen nach den 20. Juli 1993 erworbene Grundstück war im Zeitpunkt des Abschlusses des der Veräußerung zugrundeliegenden Vertrages bebaut und das Gebäude, wie die Nutzung des selben durch Mietparteien zum damaligen Zeitpunkt zeigt, auch nutzbar. Im übrigen haben die Beigeladenen das Gebäude umgebaut und damit - eine frühere Unnutzbarkeit unterstellt - das Gebäude i.S.d. § 29 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 SachenRBerG wiederhergestellt.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 147 Abs. 1, 138 Abs. 1 Satz 2 FlurbG, 162 Abs. 3 VwGO. Die Beigeladenen haben sich durch Antragstellung in ein Kostenrisiko begeben. Es entspricht billigem Ermessen, ihre außergerichtlichen Kosten für erstattungsfähig zu erklären.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 138 Abs. 1 Satz 2 FlurbG, 167 Abs. 2 VwGO, 708 ff. ZPO.

Der Senat sieht keinen gesetzlichen Grund (§ 132 VwGO), die Revision zuzulassen.

Ende der Entscheidung