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1 A 10178/05.OVG

In dem Verwaltungsrechtsstreit

wegen Denkmalschutzrechts

hat der 1. Senat des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz in Koblenz aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 16. März 2006, an der teilgenommen haben

Vorsitzender Richter am Oberverwaltungsgericht Nickenig Richter am Oberverwaltungsgericht Kappes-Olzien Richter am Oberverwaltungsgericht Günther ehrenamtlicher Richter Beigeordneter i.R. Bitzer ehrenamtlicher Richter Tierzuchttechniker Dörrenberg

für Recht erkannt:

Tenor:

Unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Koblenz vom 21. Oktober 2004 und unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides des Beklagten vom 23. September 2002 in Gestalt des hierzu ergangenen Widerspruchsbescheides wird der Beklagte verpflichtet, dem Kläger die beantragte denkmalschutzrechtliche Abbruchgenehmigung für das Anwesen Marktstraße 2 in D.... zu erteilen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens beider Rechtszüge.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der festzusetzenden Kosten abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Der Kläger begehrt die Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Abbruchgenehmigung.

Er hatte im Jahre 1980 das Grundstück ....... in D... erworben, welches mit einem um 1700 errichteten Wohn- und Geschäftshaus bebaut ist, in dessen Erdgeschoss sich Gewerberäume befinden und dessen Ober- und Dachgeschoss zu Wohnzwecken nutzbar sind. Das in der Denkmalzone "N... D..." gelegene Fachwerkgebäude wurde mit Bescheid vom 5. November 1984 als Einzeldenkmal unter Schutz gestellt.

Nachdem bereits im Jahre 1989 ein Abbruchgenehmigungsantrag des Klägers für das vorgenannte Gebäude bestandskräftig abgelehnt worden war, beantragte dieser mit Schreiben vom 2. Oktober 2001 beim Beklagten erneut die Erteilung einer Abbruchgenehmigung. Er machte geltend, dass ihm die weitere Erhaltung des Hauses nicht zumutbar sei. Insbesondere seien an dem Objekt umfangreiche Hochwasserschäden zu beobachten und ein Neubau stelle sich wesentlich kostengünstiger als eine Sanierung des Anwesens dar, die mit weit über 500.000,-- € zu veranschlagen sei und zu jährlichen Verlusten von 37.000,-- € führen werde.

Mit Bescheid vom 23. September 2002 lehnte der Beklagte den Abrissantrag des Klägers ab. Er führte zur Begründung aus, das Haus befinde sich in einem gebrauchsfertigen Zustand und dringende Unterhaltungsmaßnahmen stünden derzeit nicht an, da insbesondere das Dach in Ordnung sei. Die Kosten für die im Laufe der nächsten Jahre anfallenden Unterhaltungsmaßnahmen schätze man überschlägig auf 50.000,-- €. Selbst wenn man für eine Komplettsanierung einen Kostenrahmen in Höhe von 350.000,-- € ansetze, erscheine dies zumutbar, wenn man bedenke, dass anschließend höhere Erträge erwirtschaftet werden könnten. Angesichts des nach wie vor gegebenen Denkmalwertes des Hauses überwiege daher das öffentliche Interesse an der Erhaltung.

Nach erfolglosem Vorverfahren hat der Kläger Klage zum Verwaltungsgericht erhoben, mit der er sein Begehren weiterverfolgt und insbesondere auf den desolaten Zustand des Hauses, die Höhe der Sanierungskosten und die demgegenüber zu erwartenden geringen Mieteinnahmen hingewiesen hat.

Das Verwaltungsgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens die Klage durch Urteil vom 21. Oktober 2004 abgewiesen und zur Begründung ausgeführt:

Der Kläger habe keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Genehmigung. Ihm sei die Erhaltung des Baudenkmals zumutbar, weil er es auch in Zukunft sinnvoll nutzen könne, ohne dass er hierfür sein sonstiges Vermögen angreifen müsse.

Dies ergebe sich aus einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, bei der das Gericht im Großen und Ganzen von den Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigen Prof. Dr. Ing. R.... D..... ausgehe. Danach würden für Erhaltungsmaßnahmen an dem Denkmal, die die weitere Nutzung als Wohn- und Geschäftshaus ermöglichten, Investitionskosten in Höhe von 309.900,-- € anfallen.

Von diesen Investitionskosten sei ein Abschlag in Höhe von 118.235,-- € wegen des vom Kläger zu vertretenden Instandhaltungsrückstaus vorzunehmen, da der Kläger die bestehende Pflicht des Eigentümers zur Unterhaltung und Pflege des Denkmals ausweislich des eingeholten Sachverständigengutachtens in zurechenbarer Weise über lange Jahre hinweg nicht erfüllt habe. Die Unterhaltungsmaßnahmen seien ihm auch zumutbar gewesen, weil sie bei Erwerb im Jahre 1980 bzw. im Zeitpunkt der Unterschutzstellung im Jahre 1984 noch mit geringem Aufwand hätten durchgeführt werden und der Kläger mit einem ordnungsgemäß gepflegten Gebäude aller Voraussicht nach höhere Einnahmen hätte erwirtschaften können. Daher könne man dem zum jetzigen Zeitpunkt festgestellten Instandhaltungsrückstau in Höhe von 118.235,-- € nicht die vom Kläger tatsächlich erzielten Einnahmen von 21.795,-- € gegenüberstellen und daraus eine Unzumutbarkeit der ordnungsgemäßen Bauunterhaltung herleiten.

Weiterhin müsse man von den Investitionskosten einen Betrag von 10.000,-- € wegen staatlicher Zuschüsse abziehen. Zwar seien weder Zuschüsse an den Kläger gezahlt noch verbindlich zugesichert worden, weil von diesem ein entsprechender Zuwendungsantrag nicht gestellt worden sei. Der Kläger sei jedoch so zu behandeln, als ob er den Antrag gestellt und die zu erwartende Förderung erhalten hätte, die vom Vertreter des Landesamtes für Denkmalpflege in der mündlichen Verhandlung auf 10.000,-- € geschätzt worden sei.

Die zu berücksichtigenden Investitionskosten würden somit 181.665,-- € betragen. Dieser Betrag sei in der Berechnung der jährlichen Finanzierungskosten zugrunde zu legen, die zusammen mit den Bewirtschaftungskosten die erforderlichen Erhaltungsaufwendungen ergäben.

Bei den Finanzierungskosten seien in Abweichung von dem Gutachten nur die Zinsen zu berücksichtigen und die Tilgung außer Acht zu lassen. Außerdem habe der Gutachter die Zinsen mit 6,5% zu hoch angesetzt, zumal im Mai 2004 das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz von einem Zinssatz von höchstens 6 % ausgegangen sei. Da sich seit diesem Zeitpunkt die Zinssätze für längerfristige Kredite noch reduziert hätten, erscheine auch im vorliegenden Fall die Zugrundelegung eines Zinssatzes von mehr als 6 % keinesfalls sachgerecht. Unter Berücksichtigung dieses Zinssatzes ergebe sich ein Jahreszins von 10.889,90 €.

Ferner würden die Bewirtschaftungskosten vorliegend - dem Gutachten folgend - mit 20 % der Mieteinnahmen, also mit 2.678,76 € angesetzt.

Dem seien jährliche Mieteinnahmen von 13.393,80 € gegenüberzustellen. Dabei lege das Gericht unter Übernahme der Gutachterangaben Mieten von 7,50 €/qm für das 74,50 qm große Erdgeschoss, von 5,-- €/qm für das 69,30 qm große Obergeschoss und von 3,80 €/qm für das 55,50 qm große Dachgeschoss zugrunde.

Hinsichtlich der zu erwartenden Steuervorteile sei abweichend von dem Gutachten mit einem Vorteil von rund 904,-- € im Jahr auszugehen.

Im Ergebnis stünden also den Zinsaufwendungen in Höhe von 10.889,90 € und den Bewirtschaftungskosten in Höhe von 2.678,76 € Mieteinnahmen in Höhe von 13.393,80 € und eine Steuerersparnis von 904,-- € gegenüber, sodass dem Kläger ein Überschuss in Höhe von 729,14 € verbleibe und ihm die weitere Erhaltung des Denkmals nicht unzumutbar sei.

Mit seiner vom Senat zugelassenen Berufung macht der Kläger nunmehr im Wesentlichen geltend:

Die Vorinstanz gehe mit dem Gerichtsgutachter davon aus, dass Investitionskosten in Höhe von 309.900,-- € anfielen. Dies erscheine zu niedrig gegriffen, da der Gutachter selbst annehme, dass eine umfassende und eindeutige Bewertung des konstruktiven Zustands bzw. Schadensbildes aller Bauteile nicht möglich sei. Auch die Kosten für unvorhergesehene Arbeiten seien im Gutachten zu niedrig angesetzt worden, zumal die denkmalspezifischen Besonderheiten unberücksichtigt geblieben seien.

Darüber hinaus habe das Gericht auch keinen Abschlag in Höhe von 118.235,-- € wegen eines zu vertretenden Instandhaltungsrückstaus vornehmen dürfen. Er habe es nämlich nicht pflichtwidrig unterlassen, Unterhaltungsarbeiten durchzuführen, sondern in der Zeit von 1980 bis 1984 viermal entsprechende Arbeiten durchgeführt. Darüber hinaus sei ihm die Übernahme von Investitionskosten in der vorgenannten Höhe auch nicht zumutbar, da bei einem jährlichen Überschuss von nur 1.160,-- € in 24 Jahren allenfalls ein Gesamtüberschuss von 21.795,-- € entstanden sei, von dem sich aber der Investitionsrückstau von insgesamt 118.235,-- € nicht beheben lasse.

Ferner könne man von den Investitionskosten keinen Betrag von 10.000,-- € wegen möglicher staatlicher Zuschüsse abziehen. Insoweit liege keine verbindliche Zusage vor.

Überdies werde gerügt, dass das Verwaltungsgericht den vom Sachverständigen angenommenen Zinssatz von 6,5 % auf 6 % reduziert habe. Dabei habe es unberücksichtigt gelassen, dass ihm persönlich nur ein Kredit von 6,5 % eingeräumt werden könne, da er wegen seines Alters von 68 Jahren keinen Kredit mehr über eine Laufzeit von 30 Jahren bekommen könne.

Auch habe man die jährlichen Mieteinnahmen mit 13.393,80 € zu hoch angesetzt worden, zumal nach Auskunft der Verbandsgemeindeverwaltung der Mietpreis für Ladengeschäfte in D.... nach unten korrigiert werden müsse.

Außerdem seien die der Mieteinnahmenberechnung zugrunde gelegten Grundflächenannahmen im streitigen Gebäude nicht zutreffend.

Die Bewirtschaftungskostenpauschale sei mit 20 % ebenfalls zu niedrig angesetzt worden, zumal man dabei die Rückstellungen für größere Reparaturen nicht berücksichtigt habe.

Schließlich seien vom Verwaltungsgericht irrtümlicherweise pauschal 904,-- € als Sonderabschreibung abgesetzt worden, obwohl nach den gerichtlichen Berechnungen sein Einkommen sogar unterhalb des steuerfreien Existenzminimums liege.

Der Kläger beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Koblenz vom 21. Oktober 2004 und unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 23. September 2002 in Gestalt des hierzu ergangenen Widerspruchsbescheides den Beklagten zu verpflichten, ihm die beantragte denkmalschutzrechtliche Abbrucherlaubnis für das Anwesen M.... in D... zu erteilen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verweist zunächst auf die bisherige Verfahrensgeschichte und hält die angegriffene Entscheidung des Verwaltungsgerichts für zutreffend.

Darüber hinaus trägt er insbesondere vor:

Das von der Vorinstanz eingeholte Gutachten biete für den vorliegenden Fall eine taugliche Grundlage und treffe auch die richtigen Feststellungen. Diese Feststellungen entsprächen im Wesentlichen denen, die bei diversen Besichtigungen des Objektes durch verschiedene Baufachleute ebenfalls getroffen worden seien. Danach sei das Schadensbild nicht übermäßig hoch einzuschätzen. Bei der detaillierten Aufstellung der Investitionskosten einer Sanierung habe der Gutachter die denkmalrelevanten und notwendigen Aufwendungen berücksichtigt und auch ausreichende Zuschläge vorgesehen. Bei der Beurteilung, ob der Erhalt eines denkmalgeschützten Gebäudes zumutbar sei, sei ein objektiver Maßstab anzulegen. Mit seinen Ausführungen zur rechtlichen Begrenzung des anrechenbaren Investitionsrückstaus unterliege der Kläger einem Denkfehler. Denn er lasse unberücksichtigt, dass es bei entsprechend höheren Investitionen in der Vergangenheit auch zu besseren Erträgen gekommen wäre, sodass auch höhere Instandhaltungskosten, soweit sie rechtzeitig durchgeführt worden wären, zumutbar gewesen wären. Im Übrigen werde auf den Schriftsatz des Landesamtes für Denkmalpflege vom 12. April 2005 Bezug genommen.

Der Senat hat gemäß Beweisbeschluss vom 1. Juni 2005 (Bl. 425 f. GA) eine ergänzende Stellungnahme des Sachverständigen Prof. Dr. Ing. R....... D....... eingeholt. Zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf dessen gutachterliche Stellungnahme vom 25. August 2005 (Bl. 431 ff. GA) verwiesen.

Der Kläger ist dem unter Vorlage einer von ihm in Auftrag gegebenen gutachterlichen Stellungnahme des Architekten Dipl.-Ing. G...... B........ vom 24. Oktober 2005 entgegengetreten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakten sowie auf die beigezogenen Verwaltungs- und Widerspruchsakten des Beklagten (2 Hefte), die vom Kläger vorgelegten Schriftstücke (3 Heftungen) und das von ihm eingeholte Privatgutachten des Architekten Dipl.-Ing. B....... Diese Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung ist begründet.

Das Verwaltungsgericht hätte der Klage stattgeben müssen. Der Kläger hat einen Anspruch auf Erteilung der gemäß § 13 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 DSchPflG erforderlichen Abbruchgenehmigung für das unter Denkmalschutz stehende Anwesen M.......... in D.......

Diese Vorschrift, wonach ein geschütztes Denkmal nur mit Genehmigung abgebrochen werden darf, ist nach wie vor anzuwenden, obwohl deren Satz 2 vom Bundesverfassungsgericht (BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999, BVerfGE 100, 226 ff.) für unvereinbar mit Art. 14 GG erklärt worden ist. Da die Genehmigungsvoraussetzungen des Satzes 2 aufgrund dessen entfallen sind, ohne dass der Gesetzgeber diesbezüglich die vom Bundesverfassungsgericht angemahnte neue Regelung getroffen hat, muss die Denkmalschutzbehörde über einen Abbruchgenehmigungsantrag nunmehr nach pflichtgemäßem Ermessen unter Berücksichtigung der Belange des Denkmalschutzes entscheiden (vgl. Urteil des Senats vom 21. August 2003 - 1 A 11997/02.OVG -, veröffentlicht in ESOVG; dem folgend: Urteil des 8. Senats des erkennenden Gerichts vom 26. Mai 2004 - 8 A 12009/03.OVG -, BauR 2005, 535).

Für das im Streit stehende, durch Bescheid vom 5. November 1984 unter Denkmalschutz gestellte Gebäude hat der Beklagte demnach die beantragte denkmalschutzrechtliche Abbruchgenehmigung unter Berücksichtigung der gesetzlichen Erhaltungspflicht des § 2 Abs. 1 DSchPflG in verfassungskonformer Ermessensausübung zu erteilen, wenn dem Kläger die Erhaltung dieses Denkmals unzumutbar ist. Allerdings ist dies nicht bereits dann anzunehmen, wenn das Grundstück durch den Abbruch des denkmalgeschützten Gebäudes und die Errichtung eines Neubaus einer rentableren Nutzung zugeführt werden könnte. Vielmehr wird eine derartige Unzumutbarkeit erst dann anzunehmen sein, wenn der Kläger von dem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen kann und seine Rechtsposition sich einer Lage nähert, in der sie den Namen "Eigentum" nicht mehr verdient (so bereits Urteil des erkennenden Senats vom 25. Oktober 2001 - 1 A 11012/01.OVG -, veröffentlicht in ESOVG). Eine solche Unzumutbarkeit ist insbesondere dann gegeben, wenn der Denkmaleigentümer die Erhaltungspflicht aus den mit dem Kulturdenkmal erzielbaren Einnahmen nicht erfüllen kann, ohne sein sonstiges Vermögen anzugreifen (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 26. Mai 2004, a.a.O.). Dies ist anhand eines Vergleichs der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten (ggf. unter Berücksichtigung von staatlichen Zuschüssen) einerseits sowie der möglichen Nutzungserträge andererseits zu beurteilen, d.h. es ist eine objektive Wirtschaftlichkeitsberechnung hinsichtlich des Schutzobjektes vorzunehmen (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 26. Mai 2004, a.a.O.). An dieser Bewertung vermögen auch die vom Landesamt für Denkmalpflege im Schriftsatz vom 12. April 2005 dargelegten Überlegungen nichts zu ändern, zumal auch in der Rechtsprechung anderer Obergerichte der Verwaltungsgerichtsbarkeit die Bewertung der Zumutbarkeit nach einer objektiven Wirtschaftlichkeitsberechnung allgemein anerkannt ist (vgl. u.a. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 25. März 2003, NJW 2003, 2550; OVG Lüneburg, Urteil vom 4. Oktober 1984, NJW 1986, 1892).

In Anwendung der vorgenannten Grundsätze ist vorliegend für den Kläger von einer Unzumutbarkeit der Erhaltung des in Rede stehenden Bauwerks auszugehen, da die vorzunehmende Wirtschaftlichkeitsberechnung ergibt, dass dem Kläger die für die Erhaltung des Gebäudes erforderlichen Investitionsaufwendungen nicht zugemutet werden können. Dies ist vor allem deshalb anzunehmen, weil sie zu jährlichen Folgekosten führen, die der Kläger mit den möglicherweise zu erzielenden Mieteinnahmen nicht bestreiten kann, und sich daher Verluste ergeben, die nur noch durch sonstiges Vermögen des Klägers gedeckt werden könnten.

Bei dieser Berechnung geht der Senat zugunsten des Beklagten zunächst davon aus, dass den Feststellungen des Gerichtssachverständigen Prof. Dr. D....... in dessen Gutachten vom 21. Juni 2004 und in seinen ergänzenden Stellungnahmen vom 27. August 2004 und vom 25. August 2005 hinsichtlich der anfallenden Investitionskosten in Höhe von 309.900,-- € (302.100,-- € zuzüglich 7.800,-- € Mehrkosten für zwei abgeschlossene Wohnungen) und eines bestehenden Investitionsrückstaus in Höhe von 118.235,-- € zu folgen ist. Zwar ist dem Kläger - auch im Hinblick auf das von ihm vorgelegte Privatgutachten - einzuräumen, dass einige Berechnungsposten in diesen Feststellungen bezüglich ihrer Höhe zweifelhaft sein mögen. Dies gilt ebenfalls im Hinblick auf die Höhe des Investitionsrückstaus. Es bedarf jedoch insoweit keiner Auseinandersetzung mit dem diesbezüglichen Klägervorbringen. Auch kann dahinstehen, ob es dem Gerichtsgutachter gelungen ist, die diesbezüglich vom Kläger geäußerten Zweifel in seiner vom Senat eingeholten ergänzenden Stellungnahme vom 25. August 2005 auszuräumen. Denn - wie noch unten darzulegen sein wird - sind selbst dann, wenn man zulasten des Klägers von der Richtigkeit der Annahmen des Gerichtsgutachters hinsichtlich der Höhe der Investitionskosten und des bestehenden Investitionsrückstaus ausgeht, die realistischerweise zu erwartenden Mieteinnahmen so gering, dass die Folgekosten einer Sanierung hiervon nicht gedeckt werden können.

Legt man also nach den Feststellungen des Sachverständigen Prof. Dr. D........ Investitionskosten von 191.665,-- € (309.900,-- € abzüglich 118.235,-- € für Investitionsrückstau) zugrunde und unterstellt man außerdem zulasten des Klägers, dass ihm ein staatlicher Zuschuss von 10.000,-- € gewährt wird und er einen Kredit von 6 % zur Finanzierung der Investitionskosten in Höhe von dann noch verbleibenden 181.665,-- € erhalten kann, so errechnet sich daraus ein Betrag von 10.889,90 €, den der Kläger jährlich als Zinskosten aufbringen muss.

Bei der vorzunehmenden Wirtschaftlichkeitsberechnung vermag der Senat indessen hinsichtlich der jährlichen Mieteinnahmen nicht der Auffassung des Verwaltungsgerichts zu folgen, welches diese Einnahmen unter Bezugnahme auf das Gutachten Prof. Dr. D......... mit jährlich 13.393,80 € angesetzt hat. Diesen Berechnungen liegt die Annahme zugrunde, dass für ein 74,50 qm großes Erdgeschoss, ein 69,30 qm großes Obergeschoss und ein Dachgeschoss mit 55,50 qm jeweils Mietpreise von 7,50 €/qm, 5,--/qm bzw. 3,80 €/qm zu erzielen sind. Bereits bei den Grundflächen sind Korrekturen vorzunehmen. So hat der Gutachter Prof. Dr. D..... aufgrund entsprechender Rügen der Klägerseite eingeräumt, dass im Erdgeschoss für gewerbliche Flächen nur 69,90 qm zur Verfügung stehen (s. ergänzende Stellungnahme vom 25. August 2005). Darüber hinaus erscheint der vom Gerichtsgutachter angenommene Mietpreis von 7,50 €/qm für gewerbliche Flächen vorliegend keinesfalls realistisch. Hierfür hat der Gutachter keinerlei plausible Angaben machen können. Allein der Umstand, dass der Kläger in einem Schreiben vom 30. Dezember 2002 für gewerbliche Neubauflächen in 1A-Lage von D.... einen Mietpreis von 7,60 €/qm behauptet hat, reicht nicht aus, zumal er im gleichen Schreiben einen Preis von 5,50 €/qm für sanierten Altbau angegeben hat. Letzteres erscheint angesichts der vorgelegten Schreiben verschiedener Vermieter bzw. Immobilienbüros aus dem Zeitraum November/Dezember 2004, die ebenfalls von einem Mietpreis von 5,50 €/qm ausgehen (Bl. 345-347 der Gerichtsakten), eher realistisch, da auch in D.....ebenso wie in anderen Städten - ein nicht unerheblicher Leerstand bei gewerblich genutzten Räumen zu verzeichnen ist. Andere Mietpreise vermochte der Beklagte hingegen nicht nachzuweisen. Auch der Gutachter hat keine anderen nachweisbaren Zahlen vorzulegen vermocht. Aber selbst wenn man zugunsten des Beklagten einen Mietpreis von 6,-- €/qm zugrunde legt, weil die Ehefrau des Klägers einen 500 qm großen Raum in einem gemischten Alt-/Neubau an die Firma "I...P...." entsprechend vermieten konnte, käme man insoweit zu einer monatlichen Mietsumme von 419,40 €.

Dem ist ein Betrag von monatlich 311,85 € für die 69,3 qm große Wohnfläche im ersten Obergeschoss zu 4,50 €/qm hinzuzurechnen. Ein höherer Quadratmeterpreis für den Wohnraum im Obergeschoss erscheint auch dann nicht realistisch, wenn dem Gerichtsgutachter folgend dort zwei kleine separat zugängliche Wohnungen geschaffen würden. Denn nach den schriftlich vorliegenden Preisangaben des Immobilienmaklers D.....-B...... vom 13. Dezember 2004 (Bl. 345 der Gerichtsakten), dem Mikrozensus Mittelrhein-Ost aus dem Jahre 2002 (Bl. 349 der Gerichtsakten) und dem Mietspiegel Koblenz (Bl. 352 der Gerichtsakten) ist für Altbauten der vorliegenden Art - selbst bei Sanierung - nur von Mietpreisen zwischen 4,19 und 4,38 €/qm auszugehen, wobei nicht ausgeschlossen erscheint, dass für den vorliegenden Fall sogar noch erhebliche Abschläge zu machen sind. Ein höherer Mietpreis lässt sich auch nicht aus der vom Gutachter zitierten telefonischen Aussage eines Mitarbeiters der Verbandsgemeinde D..... ableiten, wonach Mietpreise zwischen 8,-- und 9,-- DM/qm möglich seien. Denn dies ergäbe umgerechnet ebenfalls nur einen Mietpreis, der ungefähr bei 4,-- bis 4,50 €/qm angesiedelt ist. Die höhere telefonische Preisangabe eines Vermietervereinsvorsitzenden hat sich dagegen schriftlich nicht verifizieren lassen. Im Übrigen bleibt auch zu sehen, dass bei der vom Gutachter Prof. Dr. D....... zugrunde gelegten Minimalsanierung wohl kaum Mietpreise zu erzielen sind, die an der oberen Grenze der Preisskala liegen. Rechnet man mithin auf der Grundlage von 4,50 €/qm eine dementsprechende monatliche Mietsumme für das Obergeschoss in Höhe von 311,85 € hinzu und addiert ferner noch den Mietpreis in Höhe von 3,80 €/qm für das 55,5 qm große Dachgeschoss (= 210,90 €) zu den bisher genannten Summen, so ergibt dies eine Mieteinnahme von insgesamt 942,15 € monatlich bzw. 11.305,80 € jährlich.

Setzt man weiterhin - wie im vom Verwaltungsgericht eingeholten Gutachten angegeben - zugunsten des Beklagten die Bewirtschaftungskosten vorliegend mit 20 % der Mieteinnahmen an - was im Hinblick auf die Stellungnahme des Privatgutachters B...., der sich dabei auf Literaturangaben von S........ stützt (vgl. S. 80 des Gutachtens von Dipl.-Ing. B.....) sehr niedrig erscheint -, so ergeben sich daraus jährliche Bewirtschaftungskosten in Höhe von 2.214,72 €.

Nach den vorstehenden Berechnungen stehen im Ergebnis also den jährlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten von 13.104,62 € (10.889,90 € Zinsaufwendungen zuzüglich 2.214,72 € Bewirtschaftungskosten) mögliche Mieteinnahmen von höchstens 11.305,80 € gegenüber. Daraus ergibt sich ein jährlicher Verlust von 1.799,82 €. Selbst wenn man mit der Beklagtenseite eine Steuerersparnis von 904,-- € ansetzt, verbleibt immer noch ein jährlicher Verlust von ca. 800,-- €. Auch wenn man die vom Gutachter Prof. Dr. D...... ebenfalls angesprochene Ausbauvariante mit drei Wohnungen der Berechnung zugrunde legt, ergibt sich für die Beklagtenseite kein günstigeres Ergebnis. Dies gilt selbst dann, wenn man bei dieser Variante einen etwas höheren Mietpreis von 5,-- €/qm berücksichtigt. Denn auf der einen Seite verkleinert sich dann die Fläche im ersten Obergeschoss auf 65 qm und zum anderen steigen die vom Gutachter geschätzten Mehrkosten für drei Wohnungen auf 14.600,-- €. Bei Berücksichtigung dieser Werte ist ein jährlicher Verlust von über 1.000,-- € zu erwarten.

Schließlich bleibt in diesem Zusammenhang noch darauf hinzuweisen, dass bei der vorstehend vorgenommenen Wirtschaftlichkeitsberechnung die Höhe der zu berücksichtigenden Investitionskosten zulasten des Klägers und zugunsten der Beklagtenseite bereits im untersten Bereich angesetzt worden ist und diese Kosten im Grunde genommen lediglich eine Minimalsanierung beinhalten. Eine substantiierte Nachprüfung der oben zugrunde gelegten Kosten würde gegebenenfalls zu höheren Investitionskosten und damit zu höheren Verlusten führen. Vor allem die Berücksichtigung des vom Verwaltungsgericht in seiner Berechnung angesetzten staatlichen Zuschusses von 10.000,-- €, der bisher weder gezahlt noch verbindlich zugesichert worden ist, erscheint äußerst zweifelhaft, zumal das Bundesverfassungsgericht in seinem Beschluss vom 2. März 1999 (a.a.O.) ausgeführt hat, dass die Verwaltung mit dem die Eigentumsbeschränkung aktualisierenden Verwaltungsakt - hier also mit dem den Abbruch ablehnenden Bescheid - zugleich über einen ggf. zu gewährenden Ausgleich zu entscheiden hat, zumindest dem Grunde nach. Dies alles zeigt aber, dass die Erhaltung des Denkmals dem Kläger nicht zugemutet werden kann. Von daher bedarf es keines näheren Eingehens auf das Vorbringen des Privatgutachters Dipl.-Ing. B......, der sogar von einem jährlichen Verlust von über 31.000,-- € ausgeht.

Ergibt mithin die vorstehende Wirtschaftlichkeitsberechnung, dass dem Kläger für die Erhaltung des Baudenkmals Folgekosten entstehen, die er aus den mit dem Denkmal zu erzielenden Einnahmen nicht mehr abdecken kann, ohne sein sonstiges Vermögen anzugreifen, so würden diese Erhaltungskosten nur dann nicht zur Unzumutbarkeit führen, wenn der Gesetzgeber Vorkehrungen zur Vermeidung der damit verbundenen Eigentumseinschränkungen getroffen hätte. Dies ist jedoch nicht der Fall. Bereits das Bundesverfassungsgericht hat in seiner Entscheidung darauf hingewiesen, dass § 31 Abs. 1 Satz 2 DSchPflG eine solche Ausgleichsfunktion nicht erfüllen kann. Verfassungsrechtlich unbedenkliche Befreiungs- und Ausgleichsregelungen zur Behebung unverhältnismäßiger Eigentumsbelastungen hat der Gesetzgeber aber trotz des Hinweises des Bundesverfassungsgerichts bis heute noch nicht erlassen. Dies führt bei einer verfassungskonformen Ermessensausübung dahin, dass im vorliegenden Fall nur noch die Genehmigung zum Abbruch des Denkmals erteilt werden kann. Diese Rechtsauffassung des erkennenden Gerichts hat nicht nur das Bundesverfassungsgericht in dem vorgenannten Beschluss gebilligt, sondern sie ist auch nachträglich durch Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 12. November 2003 - 4 B 97.03 - bestätigt worden.

Der Berufung war daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO stattzugeben.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wegen Kosten beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da Gründe der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Art nicht vorliegen.

Beschluss

Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Berufungsverfahren auf 10.000,-.- € festgesetzt (§ 52 Abs. 1 GKG n.F.).

Ende der Entscheidung