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Urteil

Im Namen des Volkes

4 U 493/06-160-

Verkündet am 14.6.2007

In dem Rechtsstreit

hat der 4. Zivilsenat des Saarländischen Oberlandesgerichts durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Göler sowie die Richter am Oberlandesgericht Schmidt und Dr. Dörr auf die mündliche Verhandlung vom 14. Juni 2007

für Recht erkannt:

Tenor:

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Saarbrücken vom 20.7.2006 - 4 O 448/04 - abgeändert: Die Klage wird (insgesamt) abgewiesen. Die Anschlussberufung der Kläger wird zurückgewiesen.

2. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Zwangsvollstreckung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages Sicherheit leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

5. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 180.963,51 EUR festgesetzt.

Gründe:

I.

Im vorliegenden Rechtsstreit nehmen die Kläger die beklagte Bauberatungs- und Bauträgergesellschaft auf Rückabwicklung eines Immobiliengeschäftes in Anspruch.

Mit notariellem Angebot vom 7.12.1992 unterbreitete die Beklagte den noch nicht namentlich benannten Erwerbern der Erwerbergemeinschaft Gewerbezentrum O. ein Angebot auf Abschluss eines Treuhandvertrages. Nach dem Inhalt dieses Treuhandvertrages sollte der Treugeber zusammen mit anderen Treugebern Teilflächen eines in O. gelegenen Grundstücks erwerben. Auf der beschriebenen Teilfläche sollte ein Gewerbezentrum mit circa 1.950 m² Gesamtfläche errichtet werden. Die Treugeber beauftragten den Treuhänder - die Beklagte - zur Vorbereitung und Durchführung des Erwerbs im Namen und für Rechnung der Treugeber zahlreiche Verträge abzuschließen und Rechtshandlungen vorzunehmen. Hierzu zählten insbesondere der Abschluss des Grundstückskaufvertrages sowie die Beantragung der Umschreibung im Grundbuch und die Vornahme aller Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen, die dem Treuhänder zur Durchführung und zum Vollzug des Kaufvertrages erforderlich und zweckmäßig erschienen. In § 2 Ziff. I des Treuhandvertrages wird der Gegenstand der Treuhandabrede noch einmal zusammengefasst. Die Vorschrift lautet auszugsweise:

"Der Treuhänder hat in umfassender Weise und soweit dies gesetzlich zulässig ist für den Treugeber alle Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen, auch soweit sie im Treuhandvertrag nicht ausdrücklich aufgeführt sind, im Namen und für Rechnung des Treugebers abzuschließen und durchzuführen."

Mit Urkunde des Notars K., G., vom 29.12.1992 - Urkundenummer/1992 (K 3) - nahmen die Kläger das Angebot der Beklagten auf Abschluss eines Treuhandvertrages an und erteilten der Beklagten die unwiderrufliche Vollmacht, ihre Rechte und Interessen sowie ihre Pflichten und Lasten im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundbesitzes sowie der Verpachtung und Verwaltung desselben für sie wahrzunehmen beziehungsweise zu begründen und zu erfüllen.

Mit weiterer notarieller Urkunde des Notars D., S., vom 31.12.1992 - Urkundennummer/1992 (K 4) - schlossen die Kläger, vertreten durch die Beklagte, mit dieser einen Kaufvertrag über den Erwerb eines ideellen 1/15 Anteils an einem 329/1.000 Miteigentumsanteil an dem vorbezeichneten Grundbesitz, mit dem das Sondereigentum an der Eigentumseinheit Nr. 7 verbunden werden sollte.

Der Kaufvertrag enthält in § 2 folgende Regelung:

"Auf dem verkauften Grundstück wird ein Gewerbezentrum mit circa 1.950 m² Gesamtnutzfläche errichtet. Dieses Gebäude wird schlüsselfertig erstellt; die anteiligen Baukosten sind im Kaufpreis gemäß § 3 enthalten. Für die Herstellung des Bauwerkes gelten die vorläufige Bauausführung sowie die Baubeschreibung, die diesem Vertrag als wesentliche Bestandteile beigefügt werden. Das Gebäude wird voraussichtlich im Sommer 1993 bezugsfertig. Der Verkäufer haftet nicht für Verzögerungen, die er nicht zu vertreten hat."

In § 7 des Kaufvertrages ist die Gewährleistung geregelt. Die Vorschrift lautet auszugsweise:

"Die bei der Übergabe von dem Käufer etwa festgestellten Mängel, deren Behebung er mit Recht verlangen kann, sind vom Verkäufer unverzüglich zu beseitigen. Im übrigen gilt folgendes: Der Verkäufer leistet Gewähr dafür, dass der Grundbesitz frei von nicht in diesem Vertrag übernommenen Lasten übergeben wird...Im Rahmen der Sachmängelhaftung leistet der Verkäufer Gewähr dafür, dass das Bauwerk zum Zeitpunkt der Abnahme die vertraglich zugesicherten Eigenschaften hat, den anerkannten Regeln der Technik entspricht und nicht mit Fehlern behaftet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder dem nach dem Bauvertrag vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern. ... Zur Absicherung des Käufers tritt der Verkäufer diesem seine Gewährleistungsansprüche gegen die bauausführenden Firmen ... ab."

Am 2.1.1993 schlossen die Kläger, vertreten durch die Beklagte, mit der <Bankbezeichnung> e.G. einen Darlehensvertrag über 284.134 DM, welcher der Zwischenfinanzierung des Grundstücksgeschäfts dienen sollte (Bl. 85 f. d. A.). Der Beklagten flossen 284.134 DM zu. Diese Summe setzt sich aus dem Kaufpreis (226.234 DM) sowie weiteren Kosten zusammen, welche die Beklagte im Schriftsatz vom 22.12.2004 (Bl. 22 d. A.) näher beziffert hat. Insgesamt entspricht die Summe 1/15 der in der Anlage zum Treuhandvertrag dargestellten Gesamtkosten in Höhe von 4.262.000 DM. Zur endgültigen Finanzierung des Darlehens nahmen die Kläger bei der damaligen <Bankbezeichnung2> am 27./28.12.1993 ein Darlehen über den Nominalbetrag von 200.000 DM auf. Weitere 85.600 DM wurden aus eigenen Mitteln aufgebracht.

Die Kläger haben die Auffassung vertreten, dass sowohl der mit der Beklagten geschlossene Treuhandvertrag als auch der Kaufvertrag wegen Verstoßes gegen das Rechtberatungsgesetz nichtig seien. Beide Verträge seien rückabzuwickeln.

Die Kläger haben mit der vorliegenden Klage zunächst die Rückerstattung des einschließlich der Nebenkosten an die Beklagten geflossenen Kaufpreises in Höhe von insgesamt 284.134 DM begehrt. Weiterhin - so die Auffassung der Kläger - müsse die Beklagte an Zinsnutzungen einen Betrag von 72.637,70 EUR zurückerstatten. Hierbei sei es nicht maßgeblich, ob die Beklagte den Kaufpreis tatsächlich verzinst angelegt habe. Herauszugeben seien vielmehr auch diejenigen Zinsen, die die Beklagte über Jahre hinweg im operativen Geschäft erspart habe. Der von den Klägern zu Grunde gelegte Zinssatz von 5% liege am unteren Ende des für Bauträger erreichbaren Zinsniveaus. Schließlich stehe den Klägern ein Anspruch auf Rückzahlung der 2-prozentigen Gebühr (3.370,39 EUR) zu.

Die Kläger haben beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 230.631,39 EUR zu zahlen Zug um Zug gegen Rückgewähr des Besitzes am 1/15-Anteil an einem 329/1000-Miteigentumsanteil an dem im Grundbuch von O., Blatt 2885, eingetragenen Grundstück der Gemarkung O., Flurstücknummer/3 mit dem damit verbundenen Sondereigentum an der Eigentumseinheit Nr. 7 und gegen Zustimmung der Kläger zur Grundbuchberichtigung.

Dem ist die Beklagte entgegengetreten. Sie hat die Auffassung vertreten, die Kläger seien zur lastenfreien Rückgewähr des Eigentumsanteils verpflichtet und müssten für Verschlechterungen des Grundbesitzes Wertersatz leisten. Weiterhin hat die Beklagte Gegenansprüche zur Aufrechnung gestellt:

So hat die Beklagte die Auffassung vertreten, dass die Kläger bei einer Rückabwicklung des Treuhandvertrages für die tatsächlich erbrachten Dienstleistungen Wertersatz entsprechend der üblichen Vergütung leisten müssten. Diese belaufe sich auf 12.319,35 EUR. Auf die Aufstellung der Beklagten in der Klageerwiderung (Bl. 23 d. A.) wird Bezug genommen.

Darüberhinaus hätten die Kläger im Zeitraum 1.11.1993 bis 31.10.2003 über die V.-GmbH Mieteinnahmen in Höhe von insgesamt 67.490,40 EUR erzielt. Auch diese seien - so die Rechtsauffassung der Beklagten - zurückzuerstatten. Unstreitig hat die V.-GmbH ihre Rückabwicklungsansprüche mit Abtretungsvereinbarung an die Beklagte abgetreten.

Weiterhin seien die Kosten der Zwischenfinanzierung für das bei der <Bankbezeichnung> aufgenommene Darlehen geltend zu machen. Auch wenn die zwischen den Parteien zu Stande gekommenen Verträge unwirksam sein sollten, sei der Darlehensvertrag wirksam, weil der <Bankbezeichnung> die Vollmacht der Beklagten in notarieller Ausfertigung vorgelegt worden sei. Damit sei jedenfalls ein Rechtsschein gesetzt worden, an dem sich die Kläger festhalten lassen müssten.

Das Landgericht hat der Klage lediglich hinsichtlich eines Betrages von 132.051,21 EUR stattgegeben. Es hat hierbei die Auffassung vertreten, dass die Kläger einen Anspruch auf Erstattung des Bruttokaufpreises (284.134 DM) besäßen. Da ihnen aber im Wege des Vorsteuerabzugs Vorsteuern in Höhe von 14.533,35 EUR zugeflossen seien, sei der Anspruch um diese Steuervorteile zu mindern. Auch der Zinsanspruch (142.067 DM: 5 % Zinsen aus 284.134 DM für den Zeitraum von 10 Jahren) bestehe ebenso wie der Anspruch auf Rückgewähr der Baubetreuergebühr (6.591,91 DM) zu Recht. Allerdings habe die Aufrechnung der Beklagten mit Ansprüchen auf Erstattung der Zwischenfinanzierung (10.169,28 EUR) und mit dem Anspruch aus Rückzahlung der Mietgarantien (63.875,95 EUR) Erfolg. Auf den Inhalt der angefochtenen Entscheidung und der darin getroffenen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

Mit ihrer Berufung erstrebt die Beklagte eine Abweisung der Klage. Sie vertieft ihre Rechtsauffassung, dass ein Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz nicht vorliege. Entscheidend sei es, ob im Rahmen eines Bauträgermodells die Rechtsangelegenheiten auf eine eigenständige Rechtsperson übertragen würden oder ob die gesamte technische, wirtschaftliche und finanzielle Betreuung des Bauvorhabens für den Erwerber in einer Hand liege. Letztere Fallgestaltung sei hier gegeben: Bei richtiger Be- und Auswertung des vorliegenden Vertragswerkes hätte das Landgericht zu dem Ergebnis gelangen müssen, dass die Beklagte im vorgenannten Sinne im Verhältnis zu den Erwerbern für die gesamte Baubetreuung verantwortlich gewesen sei. Es gebe keine sonstigen Personen, die insoweit irgendwelche Verpflichtungen gegenüber den Erwerbern übernommen hätten.

Selbst auf der Grundlage des Rechtsverständnisses des Landgerichts sei das Urteil rechtsfehlerhaft, da die Beklagte nicht lediglich Zug um Zug gegen lastenfreie Rückgewähr des Grundstücks zur Zahlung verurteilt worden sei. Da unstreitig sei, dass der Kaufgegenstand lastenfrei übergeben worden sei, seien auch die Kläger im Rahmen der bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung zur lastenfreien Rückübereignung verpflichtet. In der von der Beklagten erstrebten Tenorierung liege für die Kläger kein Nachteil, sofern die Kläger ihrerseits das Grundstück während der Zeit ihrer grundbuchmäßigen Berechtigung nicht belastet hätten.

Weiterhin sei bei der Rückabwicklung des Rechtsgeschäfts Wertersatz wegen Verschlechterung des Objekts zu leisten. Zwar besitze die Beklagte über den derzeitigen Zustand des Kaufobjekts keine Kenntnis. Der Wertverlust sei jedoch bei jetziger Rückübertragung mit 8.448 EUR zu schätzen. Maßgeblich sei die Erwägung, dass der jährliche Wertverlust einer Immobilie in Anlehnung an die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten mit 2% des Nettokaufpreises in Absatz zu bringen sei (bezogen auf die 13 Jahre ab Erwerb des Grundstücks im Jahr 1993 also rund 21.120 EUR). Bei einem anzunehmenden Steuersatz von 40% sei der Wertverlust mit 8.448 EUR zu berechnen. Um diesen Betrag hätte auch die Beklagte den Wertverlust der Immobilie vermindern können, wenn das Objekt von Anfang an bei der Beklagten verblieben wäre.

Zu Unrecht habe das Landgericht den Wertersatzanspruch der Beklagten für erbrachte Dienstleistungen im Gesamtwert von 12.319,25 EUR nicht berücksichtigt. Denn es stehe außer Frage, dass das Kaufobjekt den Klägern ohne diese Dienstleistungen nicht hätte übertragen werden können.

In jedem Fall müsse die Beklagte nur die ihr tatsächlich zugeflossenen Gelder auskehren. Folglich könne die Beklagte nicht auf Rückerstattung der Grunderwerbsteuer (2.798,67 EUR) und der Notar- und Gerichtskosten (2.542,31 EUR) in Anspruch genommen werden, da diese Gelder bei der Beklagten lediglich durchgeflossen seien und nicht zu einer Bereicherung geführt hätten. Vielmehr seien die Kläger insoweit gegenüber dem Finanzamt, dem Grundbuchamt und dem beurkundenden Notar in eigener Person zur Zahlung verpflichtet gewesen.

Schließlich habe das Landgericht den Klägern einen zu hohen Zinsschaden zugesprochen. Die Beklagte habe keine Schuldzinsen erspart, sondern im Zeitraum 30.12.1992 bis 31.12.2002 bei Kreditinstituten über Guthaben in Millionenhöhe verfügt, die einen Mindestbetrag von 30.825.258,41 DM nicht unterschritten hätten. Durch die Zahlung der Kläger sei bei den Beklagten lediglich insoweit ein Vorteil eingetreten, als sich das Guthaben in Höhe des Nettokaufpreises (198.453 DM) nicht verringert habe. Im Durchschnitt sei das Guthaben der Beklagten mit 3,89% verzinst worden, weshalb sich der Zinsvorteil lediglich auf 39.471 EUR belaufen könne.

Die Beklagte beantragt,

1. unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage kostenpflichtig abzuweisen;

2. die Anschlussberufung zurückzuweisen.

Die Kläger beantragen,

1. die Berufung der Beklagten zurückzuweisen;

2. im Wege der Anschlussberufung die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger weitere 48.912,30 EUR zu zahlen.

Die Kläger verteidigen ihren Rechtsstandpunkt, wonach die Beklagte deshalb nicht als baurechtlicher Vollbetreuer aufgetreten sei, weil der Baubetreuungsvertrag keine Bauerrichtungsverpflichtung enthalte.

Das Landgericht habe mit Recht seine Zug-um-Zug-Verurteilung nur von der Zustimmung zur Grundbuchberichtigung abhängig gemacht, da die Kläger niemals Eigentümer am Grundstück geworden seien.

Die Berechnung des Wertersatzes sei nicht tragfähig, da für die steuerliche Abschreibung nicht der Nettokaufpreis, sondern der Wert des Objekts maßgeblich sei. Dieser sei nicht festgestellt, liege aber jedenfalls deutlich unterhalb des Nettokaufpreises.

Hinsichtlich der erzielten Zinsvorteile bestreiten die Kläger den Sachvortrag der Beklagten und rügen die Zulassung der erstmals im Berufungsrechtszug angebotenen Beweise.

Mit ihrer Anschlussberufung wenden sich die Kläger zunächst gegen die Anrechnung der genossenen (Vor-)Steuervorteile. Sie vertreten die Auffassung, die steuerlichen Vorteile seien allenfalls über das Instrument der Vorteilsausgleichung zu berücksichtigen. Dieses sei jedoch allein im Schadensrecht, nicht bei der bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung heranzuziehen. Überdies sei ungeklärt, ob der Fiskus den vorliegenden Rechtsstreit nicht zum Anlass nehmen werde, um seine steuerlichen Festsetzungen zu überprüfen.

Fehlerhaft habe das Landgericht Bauzeitzinsen in Höhe von 10.169,28 EUR angerechnet. Denn es genüge für den Rechtsscheintatbestand des § 172 BGB noch nicht, dass die notarielle Ausfertigung der Vollmachtsurkunde hätte eingesehen werden können. Vielmehr setze § 172 BGB die tatsächliche Präsentation der Urkunde voraus. Weiterhin wendet sich die Berufung gegen die Beweiswürdigung des Landgerichts: Gehe man davon aus, dass nur zwei Ausfertigungen der notariellen Vollmachtsurkunde am 30.12.1992 auf dem Postweg nach S. abgegangen seien, hätten diese Ausfertigungen keineswegs noch am selben Tag in S. eingegangen sein können.

Schließlich sei kein Beweis dafür erbracht, dass die Kläger Mietgarantiezahlungen in Höhe von 63.875,95 EUR erhalten hätten. Mithin sei nur vom zugestandenen Betrag (40.319,98 EUR) auszugehen.

Bezüglich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze, insbesondere auf den Inhalt der Berufungsbegründung vom 25.10.2006 (GA I Bl. 216 ff.) sowie auf den Inhalt der Berufungserwiderung vom 13.12.2006 (GA II Bl. 241 ff.) verwiesen. Hinsichtlich des Ergebnis der mündlichen Verhandlung wird auf die Protokolle vom 15.5. und 14.6.2007 Bezug genommen.

II.

A. Nur die Berufung der Beklagten hat Erfolg, da die angefochtene Entscheidung zum Nachteil der Beklagten auf einem Rechtsfehler beruht (§ 513 ZPO). Den Klägern steht der geltend gemachte Bereicherungsanspruch auf Auskehr des in Erfüllung des Treuhand- und Kaufvertrags Erlangten nicht zu, da die Leistung i. S. des § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB nicht ohne Rechtsgrund erfolgte. Entgegen der Rechtsauffassung des Landgerichts sind der zwischen den Parteien abgeschlossene Treuhandvertrag und die auf diesem Vertrag aufbauenden Folgeverträge nicht wegen Verstoßes gegen § 134 BGB i.V.m. Art. 1 § 1 RBerG nichtig, da sich die Beklagte auf den Ausnahmetatbestand des Art. 1 § 5 Nr. 1 RBerG berufen kann.

1. Allerdings hat das Landgericht im Ausgangspunkt seiner Erwägungen zutreffend erkannt, dass der Abschluss des Treuhandvertrags dem Regelungsbereich des Art. 1 § 1 Abs. 1 S. 1 RBerG unterfällt.

a) Nach dieser Vorschrift darf die Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten geschäftsmäßig nur von Personen betrieben werden, denen dazu von der zuständigen Behörde die Erlaubnis erteilt ist. Von der Erlaubnispflicht werden solche Tätigkeiten erfasst, die darauf gerichtet und geeignet sind, konkrete fremde Rechte zu verwirklichen oder konkrete fremde Rechtsverhältnisse zu gestalten. Jedoch ist der Anwendungsbereich des Rechtsberatungsgesetzes vor dem Hintergrund der durch Art. 12 GG geschützten Berufsfreiheit dessen, der ohne Erlaubnis rechtsbesorgend tätig sein will, verfassungskonform zu bestimmen. Soweit eine Berufstätigkeit nicht schon vom Ansatz her als umfassende Beratung auf einem Teilgebiet des Rechts angeboten wird, ist insbesondere danach zu differenzieren, ob sich eine angebotene Dienstleistung als Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten oder nur als kaufmännische Hilfeleistung darstellt. Die Auslegung des Rechtsberatungsgesetzes muss den Lebensverhältnissen Rechnung tragen: Entwickeln sich Spezialberufe, die auf kleine und einfach zu beherrschende Ausschnitte aus dem Berufsbild des Rechtsanwalts beschränkt sind, und bedarf es zur Bewältigung der dabei anfallenden Aufgaben nicht der Kenntnisse und Fertigkeiten, die durch ein Studium oder langjährige Berufserfahrung vermittelt werden, so ist ein Verbot nur dann verfassungskonform, wenn dies zur Abwehr der Gefahren, denen das Rechtsberatungsgesetz begegnen will, ernstlich erforderlich ist (vgl. BGHZ 145, 265, 269, 270; BVerfG, Beschl. V. 29.10.1997 - 1 BvR 780/87, NJW 1998, 3481, 3482).

b) Wendet man diese Rechtsgrundsätze auf den zur Entscheidung stehenden Sachverhalt an, so begegnet es keinen Bedenken, den streitgegenständlichen Treuhandvertrag am Maßstab des Art. 1 § 1 S. 1 RBerG zu beanstanden. Denn die in diesem Treuhandvertrag von der Beklagten übernommenen Dienstleistungen gehen über einfache rechtsberatende Dienstleistungen hinaus. Ebenso wie im vom Bundesgerichtshof (BGHZ 145, 265) entschiedenen Fall war die Beklagte im Treuhandvertrag zum Abschluss von Kauf-, Finanzierungs-, und Mietgarantieverträgen berechtigt. Die Beklagte hatte sich die Option ausbedungen, alle für die Durchführung des Vertrages erforderlichen Maßnahmen in Anwendung des § 315 BGB zu bestimmen und für den Treugeber alle Rechtsgeschäfte abzuschließen, auch soweit diese im Treuhandvertrag nicht ausdrücklich genannt sind.

2. Dennoch kann sich die Beklagte auf den Ausnahmetatbestand des Art. 1 § 5 Nr. 1 RBerG berufen.

a) Nach dieser Bestimmung dürfen kaufmännische oder sonstige gewerbliche Unternehmer ohne Erlaubnis für ihre Kunden rechtliche Angelegenheiten erledigen, die mit einem Geschäft ihres Gewerbebetriebes in unmittelbarem Zusammenhang stehen. Zweck der Regelung ist es, Berufe vom Erlaubniszwang nach Art. 1 § 1 RBerG freizustellen, die nicht immer ohne gleichzeitige Rechtsberatung oder sonstige Rechtsbesorgung sachgerecht ausgeübt werden können. Die Ausübung solcher Berufe soll nicht deshalb unmöglich gemacht oder unangemessen erschwert werden, weil mit ihnen nach ihrer Eigenart eine rechtliche Tätigkeit verbunden ist. Allerdings muss es sich bei diesen rechtlichen Tätigkeiten um Hilfs- oder Nebentätigkeiten handeln, die sich im Rahmen der eigentlichen Berufsaufgabe vollziehen, ohne dass sie untergeordnet zu sein brauchen. In jedem Fall darf die Rechtsbesorgung nicht selbstständig neben die anderen Berufsaufgaben treten oder gar im Vordergrund stehen. Aus dieser dogmatischen Herleitung folgt zugleich, dass sich ein gewerblicher Unternehmer nicht auf den Ausnahmetatbestand des Art. 1 § 5 RBerG rufen kann, wenn er die Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten als Hauptgeschäft oder einziges Geschäft betreibt (BGHZ 145, 272; Urt. v. 12.3.1987 - I ZR 31/85, NJW 1987, 3005; vgl. Chemnitz/Johnigk, RberG, 11. Aufl., Art. 1 § 5 Rdnr. 514 f.).

Angewandt auf die gewerbliche Tätigkeit des Baubetreuers oder Bauträgers ist folgendermaßen zu differenzieren: Übernimmt ein so genannter Baubetreuer im engeren Sinne eine Vollbetreuung, die die technische Herstellung des Bauvorhabens umfasst, und verpflichtet er sich daneben, wirtschaftliche Betreuungsleistungen zu erbringen, so ist es bei einem derart umfassenden, das eigentliche Bauvorhaben einschließenden Aufgabenkreis gerechtfertigt, die Bauerrichtung als den Hauptzweck und die Rechtsbesorgung für den Bauherrn als Nebenzweck des Baubetreuers anzusehen. Ein solcher "Baubetreuer im engeren Sinne" kann sich auf den Ausnahmetatbestand berufen. Anders liegen die Dinge dann, wenn sich der Baubetreuer dazu entschließt, die Leistungen, die im Fall der Vollbetreuung zu erbringen sind, auf mehrere Personen aufzuteilen. Wird die Rechtsbesorgung verselbstständigt auf einen anderen Beteiligten, den Treuhänder, konzentriert, der außer den im Geschäftsbesorgungsvertrag genannten keine weiteren Leistungen zu erbringen hat, so sind die vom Treuhänder zu erbringenden Leistungen hauptsächlich rechtsbesorgender Art (BGHZ 145, 272 f.; Urt. 28.3.2006 - XI ZR 239/04, NJW 2006, 843: derjenige, der ausschließlich oder hauptsächlich die rechtliche Abwicklung eines Grundstücksgeschäftes im Rahmen eines Steuersparmodells für den Erwerber besorgt, bedarf der Erlaubnis nach Art. 1 § 1 RBerG; vgl. auch BGH, Urt. v. 25.4.2006 - XI ZR 219/04, NJW 2006, 1957; Urt. v. 2.12.2003 - XI ZR 53/02, NJW-RR 2004, 632; Urt. v. 2.3.2004 - XI ZR 267/02, BGHR 2004, 236; Urt. v. 18.7.2006 - XI ZR 143/05, NJW 2006, 1946; OLG München, ZIP 2006, 1667).

b) Mithin ist die Grenze der erlaubnisfreien Rechtsberatung - unabhängig von der Qualität der übernommenen Rechtsberatung selber - dort zu ziehen, wo der Treuhänder isoliert mit der Vertragsgestaltung, nicht jedoch zugleich mit der technischen und wirtschaftlichen, umfassenden Baubetreuung beauftragt wurde. Denn in der letztgenannten Konstellation, in der der Treuhänder die Gewähr für das körperliche Entstehen des Anlageobjekts übernimmt und damit die Grundvoraussetzung dafür schafft, dass die mit der Investitionsentscheidung des Erwerbers verbundene Renditeerwartung realsiert werden kann, bleibt alle zur Herbeiführung dieses Erfolgs zu leistende Rechtsberatung nur Beiwerk.

Einem engeren Rechtsverständnis der Ausnahmeregelung begegnen verfassungsrechtliche Bedenken: Die verfassungskonforme Auslegung des Rechtsberatungsgesetzes muss dem Grundsatz Rechnung tragen, dass eine Berufstätigkeit, die nicht schon vom Ansatz her als umfassende Beratung auf mindestens einem Teilgebiet des Rechts angeboten wird, im Lichte des Art. 12 GG nur dann dem Verbot des Rechtsberatungsgesetzes unterliegt, wenn das Verbot erforderlich ist, die geschützten Interessen des Gemeinwohles zu gewährleisten. Diese Schranke wird erst dann überschritten, wenn in den zu untersuchenden Treuhandverträgen mit Bauträgern die Einschaltung von Rechtsanwälten zum Schutz des Rechtsverkehrs vor unqualifizierter Rechtsberatung, zur Sicherung der reibungslosen Rechtsverfolgung oder zur Sicherung der Anwaltschaft geboten erscheint. Dieser Schluss ist nicht geboten:

Die Tätigkeit eines Bauträgers hat sich in der Lebenswirklichkeit des Geschäftsverkehrs zu einem Berufsbild verfestigt, welches den Schutz des Art. 12 Abs. 1 GG genießt (vgl. OLG München, ZIP 2006, 1667). Der Schutz des Rechtsverkehrs vor unqualifizierter Rechtsberatung wird in den zu untersuchenden Fällen in beträchtlichem Umfang bereits dadurch gewahrt, dass in nahezu allen Bauherren-Treuhandverträgen Notare eingeschaltet wurden, die zu einer sachgerechten Rechtsberatung in der Lage sind. Die notarielle Rechtsberatung findet darüber hinaus bei den als Kerngeschäften der Bauvollbetreuung zu qualifizierenden Grundstückserwerbsgeschäften, bei der Bestellung von Grundpfandrechten und bei der Vollstreckungsunterwerfung statt. Überdies folgt die Ausgestaltung der Baubetreuung seit Jahrzehnten anerkannten und üblichen Regeln (OLG München, ZIP 2006, 1665). Darüber hinaus wird der Treuhänder häufig die Notwendigkeit sehen, von sich aus weiteren Rechtsrat bei dem hierzu spezialisierten Personenkreis einzuholen.

Dass ein tragfähiger Schutz des Rechtsverkehrs im Bereich der erlaubnispflichtigen Rechtsberatung durch die Delegation der Rechtsdienstleistung bewerkstelligt werden kann, wird in der gegenwärtigen Diskussion zur Novellierung des Rechtsberatungsgesetzes deutlich: Nach dem Gesetzesentwurf der Bundesregierung zur Neuregelung des Rechtsberatungsgesetzes vom 29.6.2006 (BT-Drucksache 16/3655) gelten im Grundsatz der Erlaubnispflicht unterliegende Rechtsdienstleistungen als erlaubt, wenn sie in Zusammenarbeit mit oder unter Hinzuziehung einer Person erbracht werden, der die selbständige entgeltliche Erbringung dieser Rechtsdienstleistungen erlaubt ist, sofern diese Person den rechtsdienstleistenden Teil der Tätigkeit eigenverantwortlich erbringt (Entwurf § 5 Abs. 3). Dem liegt die gesetzgeberische Intention zugrunde, neuen Dienstleistungsformen gerecht zu werden, die sich dadurch auszeichnen, dass der Auftraggeber bei komplexen Aufgabenstellungen, die zugleich wirtschaftliche und rechtliche Dimensionen besitzen, Lösungen aus einer Hand favorisiert (BT-Drucks. 16/3655, S. 56). Dem entspricht die Verkehrserwartung beim Bauträgervertrag: Auch beim Bauträgervertrag erstrebt der Auftraggeber eine rechtskonforme Gesamtlösung, die die rechtlichen, baulichen und wirtschaftlichen Dienstleistungen umfasst.

Demgegenüber werden vorrangig schutzwürdige Interessen der Anwaltschaft von einer erlaubnisfreien Treuhand-Vertragsgestaltung schon deshalb nicht tangiert, weil die Funktionen als Treuhänder im Bauträgermodell nicht zu den Kernaufgaben der Rechtsanwaltstätigkeit gehören. Eine fühlbare Beeinträchtigung der für eine ordnungsgemäße Rechtspflege benötigten Anwaltschaft ist nicht zu besorgen (zu den letzten Aspekten: Kleine-Cosack, BB 2003, 1737).

Schließlich steht die hier vertretene Rechtsauffassung mit der gegenwärtigen Rechtsentwicklung in Einklang: Nach dem Gesetzesentwurf der Bundesregierung zur Neuregelung des Rechtsberatungsgesetzes vom 29.6.2006 unterliegt die außergerichtliche Rechtsdienstleistung dem Regelungsbereich des reformierten Rechtsberatungsgesetzes. Unter Rechtsdienstleistung ist jede Tätigkeit in konkreten fremden Angelegenheiten zu verstehen, sobald sie nach der Verkehrsanschauung oder der erkennbaren Erwartung der Rechtsuchenden eine besondere rechtliche Prüfung des Einzelfalls erfordert (Entwurf § 2 Abs. 1). Nach dem Willen des Entwurfsverfassers sollen insbesondere die Treuhand-Fälle bei Bauträger- oder sonstigen Anlagemodellen, in denen umfassende Vollmachten an einen Treuhänder erteilt werden, künftig nicht mehr den Bindungen des Rechtsberatungsgesetzes unterliegen. Dem liegt die Auffassung zu Grunde, dass die rechtliche Betreuung bei diesen Tätigkeiten über eine schematische Anwendung des Rechts nicht hinausgehe und der Treugeber den Vorgang nicht als rechtlichen Lebenssachverhalt verstehe (BT-Drucks. 16/3655, S. 46). Wenngleich das noch nicht in Gesetzeskraft erwachsene künftige Recht für die Lösung des vorliegenden Rechtsstreits keine unmittelbare Geltung beanspruchen kann, so sind doch die Erwägungen des Gesetzgebers für die richtige Auslegung des geltenden Rechts durchaus von Relevanz. Denn der Entwurf zeichnet in der zitierten Bestimmung lediglich einen Wandel der Verkehrsauffassung nach, den der Richter im Rahmen des ihm vorgegebenen Auslegungsspielraums bei der Auslegung des geltenden Rechts beachten muss (vgl. Larenz, Methodenlehre, 6. Aufl., S. 314 f., 352 f.; BGHZ 138, 55, 60f.).

c) Wendet man diese Grundsätze an, so genügt die Vertragsgestaltung den Anforderungen des Rechtsberatungsgesetzes. Denn die richtige Auslegung des Treuhandvertrages lässt nur den Schluss zu, dass die Beklagte i.S. der vorzitierten Rechtsprechung mit einer umfassenden Baubetreuung beauftragt wurde, die auch die technische Bauerrichtung beinhalten sollte.

aa) Gemäß § 159 BGB sind Verträge so auszulegen, wie Treu und Glauben es erfordern. Die Auslegung darf nicht am buchstäblichen Sinne haften, sondern muss die Begleitumstände, die Entstehungsgeschichte und die Interessenlage der Vertragsparteien einbeziehen (statt aller: Palandt/Heinrichs, BGB, 66. Aufl., § 133 Rdnr. 15 ff.). Demnach ist der Treuhandvertrag entgegen der Auffassung der Kläger nicht isoliert, sondern im Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag zu würdigen. Dies folgt bereits daraus, dass der Erwerb des Grundstücks als Zweck des Treuhandvertrages in § 1 Ziff. I des Angebots auf Abschluss eines Treuhandvertrages (K 2) genannt ist. Nach dem klaren Wortlaut des Angebots auf Abschluss eines Treuhandvertrages sollte der Auftrag des Treuhänders ausdrücklich dazu dienen, den Grundstückskaufvertrag abzuschließen. Selbst im Wortlaut war der Grundstückskaufvertrag bereits bei Zugang des Angebots auf Abschluss des Treuhandvertrags klar und eindeutig definiert. Denn der Grundstückskaufvertrag war dem Angebot der Beklagten als Anlage 3 beigefügt. Mithin erklärten die Kläger ihre Annahme des Treuhandvertrags zielgerichtet in der Erwartung, dass die Beklagte von der ihr erteilten Vollmacht zum Grundstückserwerb in der konkreten Gestalt des als Anlage 3 bekannten Vertragswerks Gebrauch machen würde. In einer solchen Fallgestaltung muss die Auslegung des wahren Vertragsverständnisses den Umfang der geschuldeten Baubetreuung und damit zugleich den Inhalt der erteilten Vollmacht und den Inhalt des Kaufvertrages einbeziehen. In Anbetracht dieser klaren inhaltlichen Bezüge zwischen Treuhandvertrag und Kaufvertrag besitzt der Umstand, dass der Grundstückskaufvertrag zwei Tage nach der Annahme des Treuhandvertrages am 31.12.1992 in einem selbständigen Rechtsakt abgeschlossen wurde (Anlage K 4), kein entscheidendes Gewicht. Eine zergliedernde Betrachtungsweise des zwischen den Parteien abgeschlossenen Vertragswerks wird der erkennbaren Interessenlage nicht gerecht,.

bb) Sind jedoch beide Verträge unter dem Blickwinkel des Rechtsberatungsgesetzes als Einheit zu betrachten, so besitzt zunächst § 2 des Kaufvertrages besondere Bedeutung. Diese Klausel zeigt, dass sich die Beklagte zur schlüsselfertigen Errichtung der Gebäude verpflichtete, deren Kosten im Kaufpreis bereits enthalten waren. Die entsprechenden verbindlichen Baubeschreibungen waren dem Vertrag als wesentliche Bestandteile beigefügt. Die Klausel § 7 enthält Gewährleistungsregeln, die besagen, dass die Beklagte zu 1) in eigener Rechtsperson die Gewähr dafür übernimmt, dass das Bauwerk zum Zeitpunkt der Abnahme die vertragsgemäßen Eigenschaften besitzt. Diese Umstände erlauben den Schluss, dass das Rechtsverhältnis zwischen den Parteien durch die im Kaufvertrag enthaltenen Herstellungspflichten geprägt wurde. Denn die Kläger versprachen sich von der Umsetzung der Treuhandabrede eine vollständige Verwirklichung ihres Anlageziels, welches letztlich mit der Errichtung der Anlageobjekts stand und fiel. Für diese zentrale Voraussetzung der Renditeerwartung sollte die Beklagte nach dem Inhalt des in der Gesamtschau zu würdigenden Vertragswerks in eigener Rechtsperson einstehen. Vor diesem Hintergrund besitzen die von der Treuhandabrede umfassten Rechtsberatungsdienstleistungen nur untergeordnetes Gewicht.

B. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1, § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung besitzt und weder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung noch die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern (§ 543 Abs. 2 ZPO).

Ende der Entscheidung