Judicialis Rechtsprechung

b) Die Vermutung verwerflicher Gesinnung bei besonders grobem Äquivalenzmissverhältnis ist erschüttert, wenn der Leistungsbemessung gutachterliche Feststellungen zugrundeliegen.

1.) Die Berufung der Kläger gegen das am 12. Oktober 2004 verkündete Urteil des Landgerichts Saarbrücken - 10 O 276/02 - wird zurückgewiesen.

2.) Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Klägern auferlegt.

3.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten (hinsichtlich der Kosten) durch Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, es sei denn die Beklagten leisten zuvor Sicherheit in gleicher Höhe.

4.) Die Revision wird nicht zugelassen.

5.) Der Wert der Beschwer der Kläger übersteigt 20.000,- EUR.

Tatbestand:

A. Die Kläger machen gegen die Beklagten im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Hausgrundstücks Gewährleistungs - und Schadensersatzansprüche geltend.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 5. Juli 2001 (Ur-Nr.: des Notars Dr. H.,; Blatt 12 ff.) erwarben die Kläger das im baurechtlichen Außenbereich sowie im Landschaftsschutzgebiet gelegene Hausgrundstück in zu einem Kaufpreis von 250.000,- DM von den Beklagten, wobei gemäß der Vertragsklausel IV. 2., Satz 1 das Grundeigentum ohne Gewähr für eine bestimmte Größe und ohne Haftung für sichtbare oder unsichtbare Sachmängel übertragen wurde.

Das Anwesen war zuvor über die FirmaImmobilien GmbH als Einfamilienhaus mit ca. 140 qm Wohnfläche angeboten worden (vgl. Exposé, Blatt 19).

Die Beklagte zu 1) und ihr verstorbener Ehemann, die das Anwesen - ohne Beanstandung der Baubehörden - zum dauerhaften Wohnen nutzten, hatten dieses ihrerseits mit notariellem Kaufvertrag vom 6.2.1991 von dem Zeugen S. und seiner Ehefrau erworben. Den Eheleuten S., die das Haus ebenfalls durchgehend als Wohnhaus nutzten, war für das Objekt am 12.10.1957 eine Baugenehmigung als Wochenendhaus, am 23.10.1958 eine Nachtragsgenehmigung und mit Bauschein vom 14.4.1961 (vgl. Blatt 77 ff.) die Genehmigung für den Anbau eines Schlafzimmers erteilt worden. Diese Bauunterlagen wurden der Beklagten zu 1) und ihrem Ehemann bei Hauserwerb überlassen.

Nach Eigentumsumschreibung im Grundbuch stellten die Kläger in der Folge anlässlich eines Umbauvorhabens fest, dass das Gebäude nicht förmlich als Wohnhaus (Einfamilienhaus) genehmigt und die Wohnfläche geringer als 140 qm ist.

Die Kläger haben sich zum einen auf arglistige Täuschung berufen und hierzu vorgetragen, den Beklagten seien bei Verkauf die eingeschränkte baubehördliche Nutzungsgenehmigung, der ungenehmigte Dachausbau sowie die geringere Wohnfläche - durch den Verkäufer S. und aus den Unterlagen - bekannt gewesen. Zudem sei ihnen bei den Vertragsverhandlungen - ausdrücklich und auch konkludent - zugesichert worden, dass das Haus als Wohnhaus genehmigt sei und die Wohnfläche, die tatsächlich nur 107,71 qm betrage, sich auf 140 qm belaufe. Damit greife der vertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss, der im Übrigen auch wegen Verstoßes gegen § 242 BGB unwirksam sei, nicht.

Die Kläger haben schließlich geltend gemacht, der in Rede stehende Kaufvertrag sei nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig und nichtig, weil zumindest ein wucherähnliches Rechtsgeschäft vorliege, soweit das Anwesen als Wochenendhaus höchstens einen Verkehrswert von 50.000,- DM habe.

Durch das angefochtene Urteil (Blatt 221-231), auf dessen tatsächliche und rechtliche Feststellungen vollumfänglich gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Klage nach Beweisaufnahme abgewiesen. Zur Begründung hat es im einzelnen ausgeführt, ein Anspruch aus § 463 Satz 1 BGB a.F. sei nicht gegeben, da eine Zusicherung nicht schon in der Bewerbung des Objekts mit der Bezeichnung als Einfamilienhaus sowie mit einer Ca.-Angabe der Wohnfläche liege, nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auch bei den Vertragsverhandlungen keine inhaltlich darüber hinausgehenden Erklärungen abgegeben worden seien und der notarielle Kaufvertrag ersichtlich keine entsprechenden Zusicherungen, vielmehr einen umfassenden Gewährleistungsausschluss enthalte. Ein Anspruch aus § 463 Satz 2 BGB a.F. scheitere am Fehlen einer Offenbarungspflicht sowie am Nachweis eines arglistigen Verhaltens der Beklagten. Was die Wohnfläche betreffe, so sei diese einerseits vom Käufer im Rahmen der Besichtigungen durch eigene Messungen zumindest grob überprüfbar; andererseits bestehe hinsichtlich einer sich erst aufgrund sachverständiger Begutachtung ergebenden Wohnfläche keine Offenbarungspflicht. Zudem könne das Verhalten der Beklagten in diesem Zusammenhang auch nicht als arglistig gewertet werden, da sie sich offensichtlich an den reinen Bodenflächen orientiert hätten und nicht erwiesen sei, dass sie bei Vertragsabschluss die korrekte Flächenberechnung nach DIN bzw. die sich insbesondere bei Dachwohnungen hieraus ergebende geringere Wohnfläche gekannt hätten.

Hinsichtlich der fehlenden Genehmigung zum dauerhaften Wohnen liege deshalb kein offenbarungspflichtiger Mangel vor, weil die Kläger genau das erlangt hätten, was ihnen nach dem Kaufvertrag habe verkauft werden sollen, nämlich ein Einfamilienhaus mit der Möglichkeit, es in seinem gegebenen räumlichen Umfang als Einfamilienhaus dauerhaft zu nutzen. Zudem fehle insoweit die Arglist, da die Beklagten angesichts der langjährigen, von den Baubehörden unbeanstandeten Nutzung des Objekts als normales Wohnhaus den über 40 Jahre alten Unterlagen keine Bedeutung mehr hätten beizumessen brauchen, selbst wenn sie ihnen inhaltlich bekannt gewesen seien.

Sittenwidriges Handeln der Beklagten liege ebensowenig vor, da sie in Bezug auf die Kaufpreishöhe jedenfalls nicht aus verwerflicher Gesinnung gehandelt hätten.

Etwaigen Minderungsansprüchen stehe schließlich der zulässigerweise vereinbarte Gewährleistungsausschluss entgegen.

Hiergegen wendet sich die Berufung der Kläger, die ihr erstinstanzliches Begehren insgesamt weiterverfolgen. Sie sind der Auffassung, dass vorliegend aufgrund der Gesamtumstände - Bezeichnung als Einfamilienhaus; Erscheinungsbild und Kaufpreis des Objekts; Hinweis auf langjährige Wohnhausnutzung; Angabe als Wohnanschrift - zumindest von einer konkludenten Zusicherung der uneingeschränkten Nutzbarkeit als genehmigtes "Dauerwohnhaus" auszugehen sei. Zu Unrecht habe der Erstrichter ferner eine zugesicherte Wohnfläche von 140 qm verneint. Nach wie vor berufen sich die Kläger ferner auf ein arglistiges Verschweigen dieser Umstände, deren Offenbarungspflichtigkeit angesichts der Schwere und Bedeutung dieser Mängel für den vertraglich vorausgesetzten Gebrauch nicht zweifelhaft sei. Dass diese Umstände den Beklagten nicht bei Vertragsschluss bekannt gewesen seien, sei ein bloße Schutzbehauptung, zumal sie bei Fertigung der Kopien für den Gutachterausschuss vom Inhalt der Bauunterlagen zwangsläufig Kenntnis erlangt hätten.

Zumindest stelle es eine grobe Pflichtverletzung der Beklagten als Verkäufer dar, das Anwesen zu veräußern, ohne vorher die in ihrem Besitz befindlichen Plan- und Genehmigungsunterlagen zu überprüfen oder überprüfen zu lassen, was einen Schadensersatzanspruch aus culpa in contrahendo begründe.

Unabhängig von allem habe es das Landgericht versäumt, Wirksamkeit und Umfang des vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschlusses zu prüfen. Dieser verstoße nämlich gegen Treu und Glauben; zudem erstrecke er sich nicht auf die hier in Rede stehenden "Kardinalpflichten".

Der geltend gemachte Rückabwicklungsanspruch ergebe sich schließlich auch aus § 812 BGB. Der Kaufvertrag sei gemäß § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig. Entgegen der Ansicht des Landgerichts sei insbesondere auch von einer verwerflichen Gesinnung der Beklagten auszugehen, da schon das hier gegebene grobe Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung erlaube.

Die Kläger beantragen (Blatt 240/241, 274),

unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger 127.822,97 EUR zuzüglich 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz ab dem 22.8.2002 zu zahlen, abzüglich eines monatlichen Nutzungsentgeltes ab dem 1.9.2001 bis zur Besitzrückübertragung des Grundstücks in Höhe von 367,57 EUR, Zug um Zug gegen Rückgabe und Rückübereignung des im Grundbuch von Band 50, Blatt 1647 unter Flur Nr. 120 (Hof- und Gebäudefläche,) eingetragenen Grundstücksanteiles auf die Beklagten zu je 1/2;

2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger 20.407,09 EUR zuzüglich 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz ab dem 22.8.2002 zu zahlen sowie 5,6 % Kapitalertragszinsen aus 30.000,- EUR seit dem 11.9.2001;

3. festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, den Klägern zuzüglich zu Ziffern 1. und 2. den weitergehenden materiellen und immateriellen Schaden einschließlich des positiven Interesses zu ersetzen, der den Klägern durch Zustandekommen des Kaufvertrages vom 5.7.2001 und dessen Rückabwicklung entstanden ist und noch entsteht;

4. hilfsweise für den Fall, dass die Kläger keinen Anspruch auf Wandlung des Grundstückkaufvertrages vom 5.7.2001 haben sollten:

a) die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger 29.480,- EUR zuzüglich 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 22.8.2002 zu zahlen;

b) festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, den Klägern zuzüglich zu Ziffer 4.a) den weitergehenden materiellen und immateriellen Schaden einschließlich des positiven Interesses zu ersetzen und/oder den über den Betrag von 29.480,- EUR hinausgehenden Minderungsbetrag, der den Klägern durch das Verschweigen der Genehmigung des Anwesens nur als Wochenendhaus statt als Wohnhaus und/oder dem Fehlen von 32,29 qm Wohnfläche entstanden ist und noch entsteht.

Die Beklagten beantragen (Blatt 261, 274),

die Berufung der Kläger zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.

Bezüglich des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 20. Oktober 2005 (Blatt 274/275) verwiesen.

Entscheidungsgründe:

B. Die Berufung der Kläger ist nach den §§ 511, 513, 517, 519 und 520 ZPO statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, mithin zulässig.

In der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg, denn die angefochtene Entscheidung beruht weder auf einer kausalen Rechtsverletzung im Sinne von § 546 ZPO noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 ZPO).

Im Ergebnis zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass den Klägern im Zusammenhang mit den "Beanstandungen" hinsichtlich des von den Beklagten erworbenen streitgegenständlichen Hausgrundstücks weder der geltend gemachte Bereicherungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB i.V.m. § 138 Abs. 1, Abs. 2 BGB bzw. § 134 BGB (1.) noch ein Schadensersatzanspruch aus § 463 Satz 1 BGB a.F. (2.) bzw. aus § 463 Satz 2 BGB a.F. (3.) noch ein Minderungsanspruch gemäß §§ 459 Abs. 1, 462 BGB a.F. (4.) zustehen; nach Ansicht des Senats kann die Klage auch nicht mit Erfolg auf die Grundsätze der culpa in contrahendo oder des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gestützt werden (5.).

1. Soweit die Frage der Sittenwidrigkeit eines Kaufvertrages - ebenso wie der hier nicht in Rede stehende Tatbestand der Anfechtung - stets zuerst geprüft werden muss, da diese zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts führt, mithin - ebenso wie die wirksame Anfechtung - die causa beseitigt und damit vertragliche Ansprüche, insbesondere Gewährleistungsansprüche ausschließt (vgl. BGH ZIP 1990, 314/315; WM 1969, 496; WM 1968, 326/327; OLG Karlsruhe NJW-RR 1986, 542), ist es entgegen der Ansicht des Klägers im Ergebnis nicht zu beanstanden, dass das Landgericht den in Rede stehenden Grundstückskauf nicht als sittenwidrig und nichtig erachtet hat. Zutreffend hat der Erstrichter die Voraussetzungen eines wucherischen Rechtsgeschäfts nach § 138 Abs. 2 BGB selbst für den behaupteten Fall eines auffälligen Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung - dass nämlich das streitgegenständliche Hausgrundstück lediglich einen Verkehrswert von 50.000,- DM/25.000,- EUR hat - verneint, ohne dass die Kläger dem in der Berufungsinstanz noch entgegengetreten wären. Auch der Senat sieht keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten hier ein objektiv auffälliges Missverhältnis und insbesondere eine objektive Ausbeutungssituation - beides einmal als tatsächlich vorliegend unterstellt - überhaupt gekannt und sich vorsätzlich zu Nutze gemacht hätten. Damit fehlt es aber jedenfalls an den subjektiven Voraussetzungen.

Ohne Erfolg machen die Kläger darüber hinaus geltend, es liege insoweit zumindest ein wucherähnliches Rechtsgeschäft im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB vor. Zwar kann ein auf den entgeltlichen Erwerb eines Grundstücks gerichtetes Rechtsgeschäft, das den Wuchertatbestand nicht in allen Punkten erfüllt, auch dann gegen die guten Sitten verstoßen und damit nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig sein, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht und weitere Umstände hinzutreten, die den Vertrag als sittenwidrig erscheinen lassen (BGH NJW 2001, 1127 ff.; NJW 2002, 429 ff.). Allerdings hält die Rechtsprechung unverändert daran fest, dass auch für die Sittenwidrigkeit eines wucherähnlichen Geschäfts zugleich objektive wie subjektive Merkmale, insbesondere eine verwerfliche Gesinnung entscheidend sind (BGH NJW 2002, 3165/3166). Eine solche verwerfliche Gesinnung der Beklagten vermag der Senat aber auch in diesem Zusammenhang nicht festzustellen. Dies gilt auch unter Berücksichtigung einer den Klägern etwa zugute kommenden Beweiserleichterung, wie sie mit der Berufungsbegründung geltend gemacht wird. Wenn auch allein das klägerseits behauptete besonders grobe Äquivalenzmissverhältnis es grundsätzlich erlauben würde, auf das subjektive Merkmal der verwerflichen Gesinnung zu schließen, so handelte es sich hierbei doch nur um eine tatsächliche Vermutung, die an sich vom Tatrichter im Bereich der Beweiswürdigung zu berücksichtigen wäre, allerdings nicht mehr zur Anwendung käme, wenn sie durch besondere Umstände erschüttert wäre (BGH, a.a.O., S. 1129; a.a.O., S. 3166). Solche Umstände können sich namentlich aus sachgerechten, eine Übervorteilung regelmäßig ausschließenden Bemühungen zur Ermittlung eines den Umständen nach angemessenen Leistungsverhältnisses ergeben, wie etwa bei vorab erfolgter Einholung eines - sich im Nachhinein möglicherweise als fehlerhaft erweisenden - Verkehrswertgutachtens als Grundlage der Kaufpreisbemessung (BGH, a.a.O; NJW 1997, 229); sie sind auch vorliegend zu bejahen. Denn die Beklagten haben sich bei der Festlegung der Kaufpreishöhe unstreitig am Ergebnis des von ihnen vorab in Auftrag gegebenen Wertgutachtens des Gutachterausschusses des Landkreises vom 20.3.2001 orientiert, dessen ordnungsgemäßes Zustandekommen nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ausser Frage steht. Nach den glaubhaften Bekundungen der Zeugen B. und O. - als Mitglieder dieses eigens zu Wertermittlungszwecken ständig installierten Fachgremiums - hat eine übliche Begutachtung anhand überlassener Pläne und sonstiger dem Ausschuss allgemein zur Verfügung stehender Unterlagen sowie aufgrund mehrerer Besichtigungen des Objekts stattgefunden und trifft es auch nicht zu, dass die Beklagten auf Art und Inhalt des Gutachtens Einfluss genommen hätten. Es hat danach insbesondere keinerlei Vorgaben, die Genehmigungssituation nicht zu prüfen, gegeben; vielmehr ist es generell so, dass die formelle und materielle Legalität der zu bewertenden Objekte nicht Prüfungsgegenstand sind. Wird ferner berücksichtigt, dass das Wertgutachten vor allem auch zum Nachweis der Korrektheit des Geschäftes gegenüber dem Vormundschaftsgericht diente und die Bank das Hausgrundstück auf dieser Grundlage beliehen hat, kann nach allem nicht angenommen werden, die Beklagten hätten sich der Einsicht eines besonders groben Äquivalenzmissverhältnisses leichtfertig verschlossen. Mangels Nachweises einer verwerflichen Gesinnung der Beklagten liegt danach kein wucherähnliches Rechtsgeschäft vor.

Entgegen der Auffassung der Kläger lässt sich eine Nichtigkeit des streitgegenständlichen Grundstückskaufvertrages ferner nicht aus § 134 BGB (i.V.m. § 35 BBauG) herleiten. Baurechtliche Vorschriften ziehen in aller Regel nicht die Nichtigkeit von Rechtsgeschäften, die gegen sie verstoßen, nach sich (vgl. Münch-Komm-Mayer-Maly/Armbrüster, 4. Aufl., Rn. 86 zu § 134 BGB m.w.N.). Denn deren Überwachung obliegt den Baubehörden, die etwaigen Verboten durch verwaltungsrechtliche Maßnahmen Nachdruck verleihen können; daneben hat die zivilrechtliche Nichtigkeit keinen Platz (vgl. OLG Hamm, FG-Prax 2001, 226/227).

2. Ohne Erfolg wenden sich die Kläger darüber hinaus dagegen, dass das Landgericht eine Zusicherung hinsichtlich der Wohnfläche sowie hinsichtlich der Nutzbarkeit des streitgegenständlichen Objekts als bauordnungsrechtlich genehmigtes Wohnhaus - als Voraussetzung für einen Rückabwicklungs- und Schadensersatzanspruch gemäß § 463 Satz 1 BGB a.F. - verneint hat.

Was die Wohnflächenangaben anbelangt, so fehlt es für die Annahme der Zusicherung einer Eigenschaft schon daran, dass die Beklagten insoweit - wie unerlässlich (vgl. BGH NJW 1991, 1880; OLG Hamm NJW-RR 1995, 336; OLG-Report 2001, 188) - ihre Einstandsbereitschaft in vertragsmäßig bindender Weise zu erkennen gegeben hätten. Davon ausgehend, dass die Beteiligten über die Wohnfläche nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Erstrichters nur im Vorfeld der notariellen Beurkundung gesprochen haben und dieses Thema Gegenstand weder im Beurkundungstermin noch - ausdrücklich - der notariellen Kaufvertragsurkunde war, hätte eine Erklärung der Beklagten hinsichtlich der Wohnfläche nämlich allenfalls durch stillschweigende Bezugnahme auf das Exposé und die Verhandlungen Inhalt des Kaufvertrages geworden sein können (vgl. Staudinger-Honsell, 13. Bearbeitung, Rn. 141 zu § 459 BGB m.w.N.). Davon kann unter den gegebenen Umständen indessen nicht ausgegangen werden. Eine solche Annahme wäre mit dem klaren Wortlaut der Kaufvertragsurkunde, deren sorgfältige Ausformulierung durch den Notar zugrunde gelegt werden kann (vgl. Erman-Grünewald, 10. Aufl., Rn. 52 zu § 459 BGB), nicht in Einklang zu bringen. Denn die Regelungen, dass das Grundeigentum übertragen wird ohne Gewähr für eine bestimmte Größe und ohne Haftung für sichtbare oder unsichtbare Sachmängel (Ziffer IV. 2.), sowie, dass alle Vertragsvereinbarungen beurkundungspflichtig sind (Ziffer VI. 1.), sind eindeutig. Sie lassen keinen Raum für eine einschränkende Vertragsauslegung des Inhalts, abweichende frühere Äußerungen blieben hiervon unberührt. Dies gilt regelmäßig schon beim Vorhandensein allgemeiner Freizeichnungsklauseln im Vertrag, die einen Schluss auf generell fehlende Einstandsbereitschaft erlauben (vgl. BGH NJW 1991, 912/913). Vorliegend kommt die ausdrückliche Erwähnung der "Größe" im Katalog des Gewährleistungsausschlusses hinzu, die der Erstrichter zutreffend auf Grundstück und Hausanwesen bezogen hat. Bei einer solchen Sachlage hatten die Kläger im Ergebnis keinen berechtigten Grund, darauf zu vertrauen, die Beklagten übernähmen stillschweigend für alle Rechtsfolgen der Unrichtigkeit der Wohnflächenangaben - im Exposé und bei den Vertragsverhandlungen - jede Gewähr.

Nichts anderes gilt für die Nutzbarkeit des streitgegenständlichen Objekts als bauordnungsrechtlich genehmigtes Wohnhaus, hinsichtlich der gemäß den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts jede ausdrückliche Erklärung der Beklagten fehlt und die seitens der Kläger in der Berufungsinstanz auch nur mehr als konkludent zugesichert reklamiert wird. Denn eine Zusicherung im Sinne des § 459 Abs. 2 BGB a.F. - auch eine stillschweigende oder konkludente - setzt in jedem Fall voraus, dass der Verkäufer - aus Sicht des Käufers - in vertragsmäßig bindender Weise die Gewähr für das Vorhandensein einer Eigenschaft der Kaufsache übernimmt und damit seine Bereitschaft zu erkennen gibt, für alle Folgen des Fehlens dieser Eigenschaft einschließlich einer Haftung auf Schadensersatz ohne Verschulden einstehen zu wollen. Hingegen ist es nicht ausreichend, dass eine bestimmte Eigenschaft der Kaufsache - etwa bezogen auf einen bestimmten vertragsmäßigen Gebrauch oder zur Beschreibung des Leistungsgegenstandes - bindend vereinbart worden ist. Hierdurch unterscheidet sich die Zusicherung von der bloßen Beschaffenheitsvereinbarung (vgl. zum Ganzen BGH NJW 1991, 912; NJW 1983, 2242; OLG Hamm NJW-RR 1995, 336; 1481; OLG Celle OLGZ 1982, 215; Soergel-Huber, Rn. 169 zu § 459 BGB; Staudinger-Honsell, a.a.O., Rn. 178). Folglich haben die Parteien hier allein mit dem Verkauf des Kaufobjekts als "Einfamilienhaus" im Zweifel noch keine Zusicherung vereinbart, zumal die Absprache der Partner eines Kaufvertrages, "als was" der Kaufgegenstand veräußert werden solle, zwar dessen Sollbeschaffenheit im Sinne der §§ 459 ff. BGB a.F. festlegt (BGH NJW 1983, 2242), aber nicht ohne weiteres den Willen der Beteiligten ausdrückt, es solle der Verkäufer für diese Beschaffenheit auch garantieren (OLG Hamm NJW-RR 1995, 336). Insoweit ist beim Fehlen einer ausdrücklichen Zusicherung die schlichte Beschaffenheitsvereinbarung die Regel, die stillschweigende Zusicherung die besonders zu begründende Ausnahme, die das Vorliegen weiterer Umstände voraussetzt, die Gewährsübernahme und Einstandsbereitschaft des Verkäufers hinsichtlich der in Rede stehenden Eigenschaften zweifelsfrei erkennen lassen (Soergel-Huber, a.a.O., Rn. 178; Staudinger-Honsell, a.a.O., Rn. 150, 161, jeweils m.w.N.). Solche Umstände vermag der Senat jedoch nicht zu erkennen. Entgegen der Ansicht der Kläger hat die vereinbarte Kaufpreishöhe in diesem Zusammenhang keine besondere Aussagekraft, da der Käufer nicht erwarten kann, der Grundstückspreis beinhalte eine Qualitätsgarantie (BGH WM 1969, 273/274; OLG Celle, a.a.O., S. 217). Auch etwaigen Hinweisen der Beklagten auf die bisherige Nutzung des Hausanwesens anlässlich der Besichtigung käme ein weitergehender Erklärungswert nur zu, wenn sie im konkreten Kontext mit Rückfragen der Käufer - etwa um von der Käuferseite geäußerte Zweifel zu zerstreuen (OLG Celle, a.a.O., S. 216) - erfolgt wären, was hier indessen nicht der Fall war, da alle Beteiligten von ordnungsgemäßen Genehmigungsverhältnissen ausgegangen sind und deshalb nach den Zeugenaussagen die Genehmigungssituation bei den Verhandlungen überhaupt nicht angesprochen worden ist. Mithin bestanden weder für die Beklagten als Verkäufer konkreter Anlass zu einer Gewährsübernahme noch für die Kläger als Käufer hinreichende Anhaltspunkte für die Annahme, der Verkäufer wolle für die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit einer Dauernutzung des Hausanwesens einstehen. Der Annahme einer stillschweigenden Zusicherung stehen im Übrigen - wie bei der Angabe der Wohnfläche - auch hier die klaren und eindeutigen Vertragsregelungen gemäß Ziffer IV.2. und VI.1. entgegen, soweit die Kläger insbesondere einen allgemeinen Haftungsausschluss im beurkundeten Kaufvertrag zugelassen haben, obwohl kein Hindernis bestand, für die Freiheit von bestimmten Mängeln eine Ausnahme zu machen (vgl. Staudinger-Honsell, a.a.O., Rn. 150 m.w.N.). Nicht unberücksichtigt bleiben kann in diesem Zusammenhang schließlich, dass der in Rede stehende Grundstückskaufvertrag wegen der Behinderung des Beklagten zu 2) offensichtlich der vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung bedurfte (vgl. Ziffer VII.2., letzter Satz), welche auch Zusicherungen umfassen muss, was stillschweigende Zusicherungen in diesem Bereich im wesentlichen ausschließt (Soergel-Huber, a.a.O., Rn. 166 m.w.N.).

3. Entgegen der Ansicht der Kläger haften die Beklagten vorliegend auch nicht gemäß § 463 Satz 2 BGB a.F.. Zu Recht und mit zutreffender Begründung, auf die vorab Bezug genommen wird, hat das Landgericht ein arglistiges Verschweigen von Fehlern der Kaufsache durch die Beklagten unter allen in Betracht kommenden Gesichtspunkten verneint.

Hinsichtlich der "Falschangabe" der Wohnfläche ist auch der Senat der Ansicht, dass in diesem Zusammenhang der Umstand nicht unberücksichtigt bleiben kann, dass die Kläger das Kaufobjekt vor Erwerb mehrfach besichtigten und infolgedessen die Gelegenheit hatten, sich einen eigenen Eindruck von den konkreten örtlichen Verhältnissen, etwa den Dachschrägen, und auch von der Größe des Anwesens zu verschaffen, gegebenenfalls auch die einzelnen Räume auf- bzw. nachzumessen. Hierdurch wird schon ihre Aufklärungsbedürftigkeit und Schutzwürdigkeit in Frage gestellt, soweit sie bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt Unklarheiten über diesen Umstand selbst beseitigen konnten (vgl. BGH ZIP 2000, 2257; BGH-Report 2001, 362/363).Darüber hinaus steht dieser Gesichtspunkt auch der Annahme von Arglist der Beklagten entgegen, die zu verneinen ist, wenn die Verkäuferseite - selbst fahrlässig - davon ausgeht, dem Kaufinteressenten sei die betreffende Tatsache - etwa infolge Besichtigung - bereits bekannt (OLG Saarbrücken NJW-RR 1996, 692/693). Zutreffend hat der Erstrichter schließlich Arglist mit der Begründung scheitern lassen, die Wohnfläche hier als Laie mit 140 qm anzugeben, könne nicht als arglistig gewertet werden, weil sich die Beklagten offensichtlich an der Grundfläche orientiert hätten und nichts dafür dargetan sei, dass ihnen die zu einer erheblichen Abweichung führende Flächenberechnung nach DIN überhaupt bekannt gewesen sei.

Auch im Hinblick auf den ungenehmigten Dachausbau trifft die Beklagten nach Ansicht des Senats keine Haftung wegen arglistigen Verschweigens eines Fehlers der Kaufsache. Unabhängig davon, ob die Beklagten diesen Dachausbau selbst vorgenommen haben - was nach Aussage des Zeugen S., des Voreigentümers, nicht der Fall war, in der Berufungsinstanz seitens der Kläger aber nach wie vor behauptet wird -, ist auch insoweit jedenfalls nicht dargetan, dass die Beklagten der Vorwurf der Arglist trifft. Wenn dies auch grundsätzlich einen offenbarungspflichtigen Mangel darstellt (BGH NJW 1979, 2243; NJW 1991, 2138), so handelt der offenbarungspflichtige Verkäufer doch nur dann arglistig, wenn er weiss, dass der Ausbau des Dachgeschosses ohne Baugenehmigung erfolgt und dies bauordnungswidrig ist, und dieses Wissen nicht an den Käufer weitergibt oder wenigstens mit der Möglichkeit der Unzulässigkeit der Nutzung der ausgebauten Dachräumlichkeiten zu Wohnzwecken rechnete und dies in Kauf nahm (BGH NJW 1991, 2138/2139). Dass diese Voraussetzungen hier vorgelegen hätten, haben die für den Arglisttatbestand uneingeschränkt darlegungs- und beweispflichtigen (vgl. BGH JZ 2004, 40/41) Kläger indessen nicht dargetan. Weder haben sie dezidiert vorgetragen, aufgrund welcher Umstände hier das Wissen der Beklagten um die Genehmigungsbedürftigkeit dieser Ausbaumaßnahme anzunehmen sei, noch steht ihnen in diesem Zusammenhang eine Beweiserleichterung zur Seite. Dass auch ein Laie um die Notwendigkeit einer behördlichen Genehmigung für die Umgestaltung eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken weiß, entspricht nämlich nicht der allgemeinen Lebenserfahrung und lässt sich in dieser Allgemeinheit nicht halten (BGH NJW 1991, 2138/2139; anders OLG Köln ZMR 1999, 756/757 für gewerblichen Wohnungsverwalter). Soweit danach eine irrige Vorstellung der Beklagten hinsichtlich der bauordnungsrechtlichen Erfordernisse nicht ausgeschlossen werden kann, haben diese aber im Ergebnis die Kläger weder mit direktem noch mit indirektem Vorsatz über die Bauordnungswidrigkeit des Dachgeschossausbaus getäuscht.

Entgegen der Ansicht der Kläger ist schließlich auch im Zusammenhang mit der fehlenden Genehmigung des Kaufobjekts als Wohnhaus keine arglistige Täuschung durch die Beklagten festzustellen. Dem Landgericht kann zwar nicht darin gefolgt werden, dass es insoweit schon an einem Mangel fehlt. Denn die Erklärungen des Zeugen B1 anlässlich seiner Vernehmung können einer rechtsverbindlichen behördlichen Erklärung, die den Klägern die gesicherte Befugnis zur Dauernutzung geben würde, - wie sie von der Rechtsprechung in diesem Zusammenhang zur Verneinung eines Mangels für erforderlich gehalten wird (vgl. BGH NJW-RR 1987, 457; OLG Hamm NJW-RR 1997, 47/48) - ersichtlich nicht gleichgestellt werden. Soweit eine Haftung gemäß § 463 Satz 2 BGB a.F. ferner voraussetzt, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiss oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (ständige Rechtsprechung des BGH, zuletzt JZ 2004, 40/41), ist dies jedoch nicht zur Überzeugung des Senats bewiesen. Denn Kenntnis in diesem Sinne erfordert stets Kenntnis der Tatsachen, d. h. der den Fehler begründenden Umstände, und kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden, so dass die Feststellung, der Verkäufer habe sich insoweit der Kenntnis bewusst verschlossen, nicht genügt (BGH JZ 2004, 40/41). Den Klägern ist es im Ergebnis aber nicht gelungen, den Nachweis einer konkreten Kenntnis der Beklagten von der fehlenden Baugenehmigung zu führen. Keiner der vernommenen Zeugen, weder der von den Klägern hierzu benannte Voreigentümer noch die mit der Kaufangelegenheit befassten Bank- und Maklerangestellten, vermochte eine Kenntnis der Beklagten hiervon zu bestätigen. Auch der den Beklagten zu 2) bei der Beurkundung des Kaufvertrages vertretende Zeuge W. hat anlässlich seiner Vernehmung in Abrede gestellt, hiervon zu wissen, und zugleich darauf hingewiesen, dass das streitgegenständliche Anwesen im Rahmen der Steuererklärungen, die der Zeuge für die Beklagten gefertigt hat, als normales Einfamilienwohnhaus behandelt worden sei.

Soweit die Kläger bei diesem Beweisergebnis darüber hinaus versucht haben, hinreichende Indizien für eine Kenntnis der Beklagten darzutun, ist ihnen auch dies nicht gelungen. Wie ausgeführt, kann nach den Zeugenaussagen B. und O. nicht angenommen werden, dass die Beklagten - wie seitens der Kläger behauptet - auf den Prüfungsumfang des Gutachterausschusses Einfluss genommen und insbesondere vorgegeben hätten, die Genehmigungssituation nicht zu prüfen, um die wahren Verhältnisse zu verbergen. Auch aus den dem Gutachterausschuss ausgehändigten Bauunterlagen lässt sich letztlich nichts herleiten, da der Umfang und der Zustand der Unterlagen letztlich unklar geblieben sind und die Kläger selbst hierzu widersprüchlich vorgetragen haben, soweit einerseits bei Ablichtung der Unterlagen Hinweise auf den "Wochenendhauscharakter" des Anwesens durch die Beklagten "abgedeckt" worden sein sollen, andererseits der Zeuge T. B. dem Klägervertreter telefonisch bestätigt haben soll, dass den ausgehändigten Unterlagen ein Hinweis auf den "Wochenendhauscharakter" zu entnehmen sei.

Verbleibt hiernach als einzig greifbares Indiz für eine mögliche Kenntnis der Beklagten von den wahren Genehmigungsverhältnissen der Umstand, dass diese im Besitz des Bauscheins Nr. vom 14.4.1961 (Blatt 77 ff.) sowie des Bauplans vom 20.11.1960 (Blatt 79) - denen bei genauer Lektüre ein entsprechender Hinweis zu entnehmen war - waren und die betreffenden Unterlagen vor Kaufvertragsabschluss für den Gutachterausschuss fotokopiert hatten, so erlaubt dies nach Auffassung des Senats - ohne unzulässige wertende Überlegungen anzustellen - aber für sich allein keinen hinreichend sicheren Schluss. Abgesehen davon, dass mit dem Erstrichter angesichts des Alters der Unterlagen schon deren Aussagekraft für die Beklagten anzuzweifeln ist, hält es der Senat auch nicht für zwingend, dass den Beklagten der Hinweis "Wochenendhaus" überhaupt aufgefallen ist, zumal nicht dargetan ist, dass sie sich je sorgfältig mit den Bauunterlagen beschäftigt hätten. Im Gegenteil spricht deren Verhalten gegenüber dem Voreigentümer und den Klägern eher dafür, dass ihnen die wahren Genehmigungsverhältnisse nicht bekannt waren. Denn andernfalls hätte es nahe gelegen, dass die Beklagten ihren eigenen Kaufvertrag mit dem Voreigentümer S. ihrerseits wegen arglistigen Verschweigens eines Fehlers der Kaufsache rückabgewickelt hätten. Im Übrigen widerspricht es jeder Lebenserfahrung anzunehmen, die Beklagten hätten die sie "belastenden" Bauunterlagen in Kenntnis der wahren Genehmigungsverhältnisse vollständig und freiwillig den Klägern ausgehändigt.

Bei dieser Sachlage spricht ferner nichts dafür, dass die Beklagten bauordnungsrechtliche Unkorrektheiten zumindest für möglich hielten. Dies gilt um so mehr, als sie das fragliche Anwesen 10 Jahre lang unbeanstandet als Wohnhaus benutzten, wie dies - ebenfalls über einen längeren Zeitraum - bereits der Voreigentümer nach ihrer Kenntnis getan hatte. Arglist ist nach allem nicht nachgewiesen, eine Haftung gemäß § 463 Satz 2 BGB a.F. kommt somit nicht in Betracht.

4. Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht auch Minderungsansprüche der Kläger verneint. Denn diesen steht schon der vertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss entgegen, der seinem klaren Wortlaut nach umfassend ist und hinsichtlich dessen Wirksamkeit der Senat keine Bedenken hat.

Soweit die Kläger rügen, der Erstrichter habe nicht geprüft, ob sich der Gewährleistungsausschluss nach dem Willen der Parteien auch auf das Vorhandensein einer Baugenehmigung habe erstrecken sollen, geht diese Rüge fehl. Denn die Kläger haben keine Tatsachen vorgetragen, aus denen sich ergeben könnte, die Vertragspartner hätten übereinstimmend Mängel der Baugenehmigung von dem seinem Wortlaut nach eindeutig umfassenden Gewährleistungsausschluss ausnehmen wollen. Im Gegenteil ist nach den Zeugenaussagen bei den Vertragsverhandlungen und anlässlich der Vertragsbeurkundung über die Genehmigungssituation überhaupt nicht gesprochen worden. Ist aber ein konkreter abweichender Parteiwille im Einzelfall nicht festzustellen, kann bei einer typischen "Klausel" - wie hier - unter Berücksichtigung des Interesses des Verkäufers, sich möglichst weitgehend von der Inanspruchnahme wegen Sachmängel zu entlasten, regelmäßig ein nicht hinter dem Wortlaut zurückstehender Inhalt zugrunde gelegt werden (BGH WM 1969, 273/274), es sei denn, aus dem Gesamtinhalt der Urkunde ergibt sich etwas anderes, was hier ebenfalls weder dargetan noch sonst wie ersichtlich ist.

Entgegen der Auffassung der Kläger ist auch von der Wirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses auszugehen. Die Gewährleistungsvorschriften sind dispositiv und lassen deshalb auch - wie § 476 BGB a.F. zeigt - einen umfassenden Ausschluss der Sachmängelhaftung zu. Beim Kauf gebrauchter Sachen ist dies weitgehend sachgerecht, da die Risiken hier auf der Hand liegen und ein umsichtiger Kaufinteressent sich - gegebenenfalls unter Inanspruchnahme sachverständiger Hilfe - umfassend informieren wird, andernfalls er auf eigenes Risiko handelt. Nichts anderes gilt für den vorliegenden Fall. Soweit sich die Kläger in diesem Zusammenhang auf eine unzureichende Belehrung über die Rechtsfolgen des umfassenden Gewährleistungsausschlusses durch den Notar berufen, geht dieser Einwand fehl. Denn die diesbezügliche Rechtsprechung des BGH zur Wirksamkeit von Gewährleistungsausschlüssen in Veräußerungsverträgen über neu errichtete Häuser findet auf Verträge über die Veräußerung von Grundstücken mit Altbauten - wie hier - keine Anwendung (BGH NJW 1991, 912/913 m.w.N.).

Der Senat vermag sich schließlich nicht der Ansicht der Kläger anzuschließen, der fragliche Gewährleistungsausschluss sei wegen Unvereinbarkeit mit Treu und Glauben unwirksam. Dies könnte allenfalls aus besonderen Gründen des Einzelfalls angenommen werden, wenn die gesetzlich zulässige Freizeichnung ausnahmsweise unangemessen wäre und zu einem mit Treu und Glauben nicht mehr in Einklang stehenden Ergebnis führen würde (BGH NJW 1986, 2824/2825; NJW 1991, 912/913). Dass dies auch vorliegend der Fall ist, lässt sich aber dem Klägervorbringen nicht hinreichend entnehmen. Dazu genügt jedenfalls der Hinweis auf die unbefriedigende baugenehmigungsrechtliche Situation nicht. Auch der BGH hat in der von den Klägern hierzu angeführten Entscheidung den Umstand, dass nach Erwerb des Hausgrundstücks alsbald eine rechtskräftige Abrissverfügung wegen fehlender Genehmigungsfähigkeit ergangen ist, im Ergebnis nicht als ausreichend erachtet, einen Verstoß des vereinbarten umfassenden Gewährleistungsausschlusses gegen § 242 BGB zu bejahen. Umso weniger kann dies hier angenommen werden, wo zu erwarten ist, dass die Kläger das erworbene Hausgrundstück in dem bisherigen Umfang dauerhaft zum Wohnen werden nutzen können. Dass ihre - nicht offenbarten - Umbauabsichten nicht schutzwürdig sind, hat der Erstrichter zutreffend ausgeführt; ihr Scheitern kann folglich ebenfalls keinen Verstoß des Gewährleistungsausschlusses gegen § 242 BGB begründen.

5. Mängelbedingte Ansprüche aus fahrlässigem Verschulden bei Vertragsschluss scheiden schon deshalb aus, weil diese auch bei durchgreifendem Gewährleistungsausschluss durch das Gewährleistungsrecht verdrängt werden (BGH NJW 1991, 2556; OLG Saarbrücken NJW-RR 1996, 692/693 m.w.N.).

Entsprechendes gilt für mängelbedingte Ansprüche wegen Fehlens oder Wegfalls der Geschäftsgrundlage (BGH NJW 1992, 1384/1385; NJW 1986, 2824). War das verkaufte Grundstück mit einem Fehler im Sinne des § 459 BGB a.F. behaftet, ist folglich eine Berufung darauf, das Nichtvorhandensein dieses Fehlers sei Geschäftsgrundlage gewesen, ausgeschlossen.

Die Berufung der Kläger hat hiernach keinen Erfolg.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 10, 711 i.V.m. 709 Satz 2 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da es an den erforderlichen Voraussetzungen fehlt (§§ 542 Abs. 1, 543 Abs. 1 Ziffer 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 1 ZPO).

Der Wert der Beschwer der Kläger war gemäß § 26 Ziffer 8 EinfG ZPO festzusetzen.

Ende der Entscheidung