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Gericht: Sächsisches Oberverwaltungsgericht
Urteil verkündet am 17.07.2007
Aktenzeichen: 1 D 18/05
Rechtsgebiete: BauNVO, BauGB


Vorschriften:

BauNVO § 11
BauGB § 1 Abs. 6 a. F.
1. Wird ein Sondergebiet Einkaufszentrum festgesetzt, verstößt es gegen § 11 BauNVO, wenn gleichzeitig vorgenommene Sortimentsbeschränkungen so weitgehend sind, dass kein Warenangebot mehr möglich ist, welches auf aufgrund seiner Art und Vielfalt ein breites Publikum anzusprechen geeignet ist.

2. Werden die Sortimente in einem Sondergebiet Einkaufszentrum beschränkt, müssen die dafür vorliegenden Gründe umso erheblicher sein, je mehr die unternehmerische Dispositionsfreiheit beschränkt wird.

3. Hat eine Gemeinde das Ziel, die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in ihrer Innenstadt zu konzentrieren und in den übrigen Stadtgebieten zu beschränken oder auszuschließen, ist sie grundsätzlich nicht verpflichtet, zeitgleich flächendeckend bauplanerisch tätig zu werden. Aus der Begründung eines Plans für nur einen Teil des Gemeindegebiets muss aber ein schlüssiges Konzept für das gesamte Gemeindegebiet hervorgehen; angesichts der faktisch kontingentierenden und wettbewerbslenkenden Wirkung von Standortkonzentrationen muss ein solches Konzept in sich schlüssig und konsequent sein sowie dem Prinzip der Lastengleichheit genügen.

4. Bei einem einfachen Bebauungsplan, der nur die Art der Nutzung regelt, müssen die Konflikte, die gerade mit der Nutzungsart zu tun haben (hier: Altlastenverdacht und Hochwasserschutz), in gleicher Weise gelöst werden wie bei einem qualifizierten Bebauungsplan.


SÄCHSISCHES OBERVERWALTUNGSGERICHT Im Namen des Volkes Normenkontrollurteil

Az.: 1 D 18/05

In der Verwaltungsrechtssache

wegen Bebauungsplan Nr. XXIII "Dreiländerpark, Ch...-K...-Straße"

hat der 1. Senat des Sächsischen Oberverwaltungsgerichts durch die Vorsitzende Richterin am Oberverwaltungsgericht Dahlke-Piel, den Richter am Oberverwaltungsgericht Kober, die Richterin am Oberverwaltungsgericht Schmidt-Rottmann sowie die Richter am Oberverwaltungsgericht Meng und Dehoust auf Grund der mündlichen Verhandlung

vom 17. Juli 2007

für Recht erkannt:

Tenor:

Der Bebauungsplan der Antragsgegnerin Nr. XXIII "Dreiländerpark, Ch...-K...-Straße" vom 18. September 2003 wird für unwirksam erklärt.

Die Kosten des Verfahrens trägt die Antragsgegnerin.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Antragstellerin ist seit 1996 Eigentümerin des Grundstücks Ch...-K...-Straße 44 im Gebiet der Antragsgegnerin. Das Grundstück, bei dem es sich um eine ehemalige Industriebrache handelt, wurde aufgrund einer im Jahr 1991 erteilten und bis zum Ende 1996 befristeten Baugenehmigung durch einen "M "-Verbrauchermarkt mit einer Verkaufsfläche von 5.990 m² genutzt. Im März 1993 beschloss die Antragsgegnerin die Aufstellung eines Vorhaben- und Erschließungsplans "M - Ch...-K...-Straße 44". Vorgesehen waren vor allem ein Sondergebiet Großflächiger Handel - Baumarkt sowie ein Sondergebiet Großflächiger Handel - Bestand.

Am 29.6.1994 wurde der Rechtsvorgängerin der Antragstellerin antragsgemäß eine Baugenehmigung zur Nutzungsänderung im Vorgriff auf den Vorhaben- und Erschließungsplan gemäß § 33 BauGB erteilt. In der Folgezeit wurde das Einkaufszentrum zunächst hauptsächlich von einem R -SB-Warenhaus sowie einem Bau- und Gartenmarkt genutzt. Für diese Nutzung wurde - ebenfalls auf der Grundlage von § 33 BauGB - am 29.2.1996 antragsgemäß eine Baugenehmigung erteilt.

Zum Inkrafttreten einer Satzung über den Vorhaben- und Erschließungsplan oder eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans kam es bis heute nicht.

Seitdem die Antragstellerin das Grundstück im Dezember 1996 erworben hat, wird es zum Teil durch einen SB-Verbrauchermarkt (K ) mit einer Gesamtfläche von 9.600 m² genutzt; dabei entfallen derzeit etwa 2/3 der Verkaufsfläche auf den Lebensmittelbereich und etwa 1/3 auf unterschiedliche Sortimente im Non-food-Bereich, darunter Unterhaltungselek-tronik und Computerzubehör, Textilien, Sportartikel und Spielwaren. Neben einem Fachgeschäft für Betten, Bettwaren und Heimtextilien ("D ", Nutzfläche etwa 860 m²) war ein Baumarkt mit einer Nutzfläche einschließlich der Freifläche von etwa 4.200 m² vorhanden.

Nachdem das Mietverhältnis mit dem Betreiber des Baumarkts im Juli 1999 beendet worden war, stand im Einkaufszentrum eine Fläche von rund 2.870 m² (ohne Freiflächen) leer. Ein anderer Baumarktbetreiber als Mieter fand sich nicht. Die Antragstellerin beabsichtigte daher, die Flächen an einen Bekleidungsfilialisten sowie an die M GmbH (Unterhaltungselektronik, Elektro und Computer) zu vermieten.

Diese beabsichtigte Nutzungsänderung nahm die Antragsgegnerin Ende 1999 zum Anlass, einen Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplanes zu fassen; zeitgleich wurde eine Veränderungssperre beschlossen und bekannt gemacht. In der Folgezeit wurde beides aufgehoben, da ein befangenes Gemeinderatsmitglied mitgewirkt hatte.

Unter Bezugnahme auf die Veränderungssperre lehnte die Antragsgegnerin die Erteilung eines Bauvorbescheides für die fragliche Nutzung durch einen Textil- und einen Elektromarkt durch Bescheid vom 27.6.2000 ab; dagegen erhob die Antragstellerin Klage mit den Anträgen, unter Aufhebung der ablehnenden Bescheide festzustellen, dass bereits die vorhandene Baugenehmigung die streitige Nutzung erlaube, hilfsweise festzustellen, dass keine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung vorliege, hilfsweise, den beantragten Vorbescheid zu erteilen. Diese Klage wurde nach Inkrafttreten des hier streitigen Bebauungsplans durch inzwischen rechtskräftiges Urteil vom 22.1.2004 (VG Dresden, 7 K 1059/01), auf dessen Inhalt im Einzelnen Bezug genommen wird, abgewiesen.

Ohne die Beteiligung des für befangen gehaltenen Gemeinderatsmitglieds beschloss die Antragsgegnerin am 26.10.2000 erneut die Aufstellung eines Bebauungsplanes für das hier streitige Plangebiet sowie eine Veränderungssperre zur Sicherung dieser Planung.

Zur Begründung des Aufstellungsbeschlusses hieß es, der Stadtrat halte an den Planungszielen des Entwurfs zum Vorhaben- und Erschließungsplan fest. Die bisherige Einschränkung Nutzungsfestsetzung Baumarkt/Gartencenter werde dahingehend erweitert, dass Sortimente mit nur geringer Innenstadtrelevanz festgesetzt werden sollten, die in der Gemeinsamen Verwaltungsvorschrift des Sächsischen Staatsministeriums des Innern und des Sächsischen Staatsministeriums für Umwelt und Landesentwicklung zur Behandlung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen in der Landes- und Bauleitplanung und im Baugenehmigungsverfahren (VwV Großflächige Einzelhandelseinrichtungen) vom 3.12.1996 (SächsABl. 1997 S. 9) benannt würden. Der Planentwurf vom 26.4.2001 sieht dementsprechend ein Sondergebiet "Großflächiger Einzelhandel/Dienstleistungen" vor, dessen Verkaufsfläche von 10.020 m² sich auf einen Verbrauchermarkt (5.720 m²), Shops (520 m²) sowie sonstige Verkaufsraumflächen von 2.880 m² zuzüglich einer Freifläche von 900 m² aufteilen sollte. Hinsichtlich des zuletzt genannten Komplexes wurden im Einzelnen aufgeführte Sortimente mit geringer Innenstadtrelevanz für zulässig und solche mit starker Innenstadtrelevanz für unzulässig erklärt, dabei nahm der Planentwurf Bezug auf die VwV Großflächige Einzelhandelseinrichtungen.

In der Begründung zu dieser Entwurfsfassung hieß es, im Verhältnis zu dem aufgegebenen Vorhaben- und Erschließungsplan werde die bisherige Nutzungsbeschränkung auf einen Baumarkt oder ein Gartencenter aufgehoben. Es erfolge nunmehr ein breiteres Angebot an Nutzungsmöglichkeiten. Die Sortimentsbeschränkung sei erforderlich, weil ansonsten großflächige Handelseinrichtungen in Stadtrandlagen wesentliche negative städtebauliche Auswirkungen auf die Innenstadt hätten. Zu befürchten seien übermäßiger Kaufkraftabzug, Geschäftsaufgaben, Leerstand sowie eine Minderung der Attraktivität des Zentrums. Die städtebaulichen Entwicklungskonzepte, insbesondere das integrierte Stadtentwicklungskonzept und die Sanierungssatzung der Antragsgegnerin beinhalteten als vorrangiges Ziel die Stärkung der Innenstadt mit all ihren Funktionen. Daher werde als Planungsziel die Festsetzung von Sortimenten und höchstzulässigen Verkaufsflächen verfolgt. Der vorhandene Verbrauchermarkt genieße Bestandsschutz und solle auch weiterhin mit seiner dezentralen Lage die Funktion einer Versorgung mit Waren des kurzfristigen Bedarfs im Stadtgebiet gewährleisten.

Die Antragsgegnerin legte den Planentwurf sowie die Begründung sodann öffentlich aus und beteiligte die Träger öffentlicher Belange.

Das Regierungspräsidium Dresden teilte mit Schreiben vom 22.6.2001 mit, dass aus der Sicht der Raumordnung und Landesplanung keine grundsätzlichen Bedenken bestünden. Vorsorglich werde darauf hingewiesen, dass sich das Plangebiet teilweise innerhalb des Hochwasserüberflutungsbereiches der Lausitzer Neiße (H ) befinde. Im Regionalplanentwurf sei dieser Bereich als Vorbehaltsgebiet "Überschwemmungsbereich" dargestellt. Da es sich um einen Standort innerhalb der bebauten Ortslage handele, seien gegebenenfalls Maßnahmen für den Hochwasserschutz erforderlich. Mit Schreiben vom 21.5.2001 äußerte das Staatliche Umweltfachamt Bautzen Bedenken im Hinblick auf Altlasten. Im Geltungsbereich befinde sich eine Altlastenverdachtsfläche; insoweit sei ein Widerspruchsverfahren beim Regierungspräsidium Dresden anhängig. Die Notwendigkeit zur Aufklärung der Altlastensituation ergebe sich aus fachlicher Sicht aus § 1 Abs. 5 i.V.m. § 9 Abs. 5 BauGB.

In der Stellungnahme der Industrie- und Handelskammer (IHK) vom 25.6.2001 hieß es, dass die vorhandene Positivliste die Nutzungsmöglichkeiten zu sehr einenge. Mit Schreiben vom 25.6.2001 erhob die Antragstellerin Einwendungen, namentlich gegen die Sortimentsbeschränkungen. Unter anderem wies sie darauf hin, dass es ihr in den letzten zwei Jahren trotz beträchtlicher Anstrengungen nicht gelungen sei, Mieter zu finden, die den Sortimentsvorstellungen der Antragsgegnerin entsprächen. Anders als bei einem Bebauungsplan "auf der grünen Wiese" habe sie - die Antragstellerin - keine Möglichkeit mehr, von der Investition Abstand zu nehmen. Sie sei bereits Eigentümerin der Flächen, die sie vermieten müsse. Bei den ins Auge gefassten Sortimentsbeschränkungen werde die Wirtschaftlichkeit des Grundstücks praktisch entwertet. Die Antragstellerin wies darauf hin, dass es für die Sortimentsbeschränkungen an konkreten gutachterlichen Feststellungen zur Innenstadtrelevanz fehle. Elektroartikel, Computer oder Fahrräder seien auf jeden Fall zu Unrecht ausgeschlossen, es handele sich um sperrige Gegenstände, die typischerweise von Fachmärkten mit Parkplätzen angeboten würden. Hinsichtlich der Nutzungen Elektronik und Bekleidung verweist die Antragstellerin auf ein von ihr im verwaltungsgerichtlichen Verfahren eingeholtes Gutachten der BBE-Unternehmensberatung, das zum Schluss gekommen sei, diese seien wegen der beträchtlichen Unterversorgung im Stadtgebiet nicht zentrenschädlich. Insoweit bestünden vielmehr erhebliche Ansiedlungsspielräume und Angebotslücken.

Am 21.2.2002 beschloss die Antragsgegnerin, ein Einzelhandelsgutachten in Auftrag zu geben. Im September 2002 legte die GmbH den Endbericht einer "Markt-/Standortanalyse" der Antragsgegnerin vor. Dieses Gutachten, auf dessen Inhalt im Einzelnen ergänzend verwiesen wird, untersucht zunächst die Strukturdaten, insbesondere die zentralörtliche Bedeutung der Antragsgegnerin. Es befasst sich mit den Kaufkraftströmen in die Umgebung sowie nach Tschechien und Polen und sodann mit den bereits vorhandenen Standorten. Zu diesem Zweck nimmt das Gutachten eine so genannte Standorteinteilung vor, nämlich:

So genannte 1-erlage: Zentraler Einkaufsbereich (Haupteinkaufslage, hohe bis mittlere Fußgängerfrequenz, in der Regel geschlossener Einzelhandelsbestand) innerhalb des Stadtkernrings.

2-erlage: Sonstiges Stadtgebiet in integrierter Lage, das heißt z. B. umgeben von Wohngebieten, verkehrlich integriert, Standorte B, C, D, E, H, J, K, L, M und G.

3-erlage: Außerhalb der Stadt in nicht integrierter Lage, d. h. autoorientierte Standorte, nicht von Wohngebieten umgeben, periphere Stadtrandlage, Standorte A, F.

Sodann wird im Einzelnen ausgeführt, welche Verkaufs- und Leerflächen in den einzelnen Branchen und Lagen vorhanden sind. Bei Lebensmitteln wird allgemein eine Verkaufsfläche von 21.691 m² festgestellt, davon innerhalb der Innenstadt 1.604 m², in Lage 2 insgesamt 16.411 m² sowie 3.376 m² in Lage 3; die Potenzialabschöpfung im Hinblick auf die Kaufkraft wird bei Lebensmitteln mit 119 % angegeben. Weiter heißt es, dass der Lebensmittelbereich das bedeutendste Sortiment mit einem Flächenanteil von 25 % an der Gesamtverkaufsfläche darstelle. Gemessen an der Anzahl der Betriebe liege über die Hälfte im Innenstadtbereich, die restlichen Betriebe verteilten sich zu etwa 40 % auf Lage 2 und knapp 4 % auf Lage 3. Weniger als ein Fünftel der Verkaufsflächen befänden sich in der Innenstadt, dagegen fast 60 % in Lage 2 sowie ein Viertel der Verkaufsflächen in Lage 3. Der Anteil der Verkaufsflächen in nicht integrierter Lage sei in Zittau im Vergleich zu ähnlichen ostdeutschen Städten niedrig. Dennoch sei das Verhältnis zwischen innenstädtischer Verkaufsfläche und dem Anteil der Verkaufsfläche im übrigen Stadtgebiet eher ungünstig für die Innenstadt.

Festgestellt wurde weiter, dass innerhalb der Innenstadt beträchtliche Leerstände vorhanden seien. Diese unterbrächen die geschlossene Schaufensterfläche und Nutzungsintensität auf unattraktive Weise. Besonders ins Gewicht falle nicht die leer stehende Fläche an sich, sondern die Anzahl der leer stehenden Geschäfte in der Innenstadt, insgesamt 38. Etwa drei Viertel der Einzelhandelsbetriebe verfügten lediglich über eine Verkaufsfläche bis zu 100 m²; dies gelte vor allem für die zentrale Innenstadt. Städtebaulich stelle sich die Innenstadt zumindest im Kernbereich als sehr attraktiv dar; ein gewisser Makel seien die Leerstände am Markt. Die Gebäude Markt 17, 19 und 21 seien als Handelsfläche mit ca. 1.300 m² Verkaufsfläche über drei Etagen denkbar. Im Bereich der Albertstraße stehe ein Grundstück für die Bebauung mit großflächigem Einzelhandel von ca. 4.500 m² zur Verfügung.

Das Gutachten befasst sich sodann mit den Einzelhandelsstandorten im Einzelnen (vgl. die Karte Seite 18). Es gebe neben der Innenstadt (Lage 1) eine größere Anzahl von großflächigen Standorten. Diese hätten zum Teil den Charakter wohnortnaher Grundversorgungseinrichtungen mit Stadtteilversorgungsfunktion, zum Teil entsprächen sie aber auch klassischen Einkaufszentren. In der Masse ließen sie sich zu den so genannten integrierten Lagen zählen, also zu jenen Einzelhandelsstandorten, die außerhalb der Innenstadt liegen, ohne klassische "grüne Wiese"-Standorte zu sein. Sodann werden die einzelnen Standorte mit den Verkaufsflächen im Einzelnen beschrieben, darunter das Grundstück der Antragstellerin am Standort E. Dazu heißt es, dieses Objekt habe aufgrund des K -Warenhauses eine überregionale Ausstrahlung, erfülle zum Teil aber auch Nahversorgungsfunktion für den Bereich Zittau Süd. Im Übrigen werden beschrieben der Standort A mit einer Lebensmittelverkaufsfläche von 3.376 m² zuzüglich verschiedener, auch innenstadtrelevanter Sortimente, Gesamtverkaufsfläche 13.534 m²; der Standort B mit einer Verkaufsfläche für Lebensmittel von 605 m²; der Standort C mit einer Verkaufsfläche für Lebensmittel von 693 m²; der Standort D mit einer Verkaufsfläche für Lebensmittel von 664 m²; der Standort F (Baumarkt auf der "grünen Wiese"); der Standort G (W Center, Lebensmittelverkaufsfläche 2.373 m² sowie Drogerie, Parfümerie, Blumen, Textilien, Sportartikel usw., Unterhaltungselektronik, Fahrräder u. a., Verkaufsfläche insgesamt 16.816 m²); der Standort H mit einer Verkaufsfläche für Lebensmittel von 725 m²; der Standort J mit einer Verkaufsfläche für Lebensmittel von 1.000 m²; der Standort K mit einer Verkaufsfläche für Lebensmittel von 830 m²; der Standort L (P , R , S , Verkaufsfläche insgesamt 1.930 m²) und der Standort M (A , N , S , A mit einer Verkaufsfläche von insgesamt 2.046 m², davon 600 m² Kfz-Zubehör). Bei einer Stärken-Schwächen-Analyse heißt es unter vielen anderen Punkten bei den Schwächen "überproportionales Angebot des großflächigen Einzelhandels".

Die Empfehlungen des Gutachtens gehen weiter dahin, eine gemeinschaftliche, offensive Leerstandsvermarktung zu betreiben und von Seiten der Gemeinde zu erwägen, eine Art Einzelhandels-Förderprogramm ins Leben zu rufen. Beide Varianten setzten voraus, dass die verfügbaren Flächen in Zuschnitt und Größe für eine solche Nutzung geeignet seien. Innenstadtrelevante Branchen sollten dabei im Stadtzentrum angesiedelt werden. Nur wenn hier keine Entwicklungsmöglichkeiten für entsprechende Flächen bestünden, seien andere Standorte in Betracht zu ziehen. Bei den Handlungsempfehlungen heißt es u. a.:

"1. Zur Sicherung der Einzelhandelsstandorte im Stadtzentrum: Erarbeitung und planungsrechtliche Fixierung einer Positivliste für Einzelhandelsbranchen, die für die Standorte Lage 2 und 3 als verträglich und zulässig angesehen werden.

2. Konzeption eines sog. Handelsversorgungsnetzes im Sinne einer Festlegung, an welchen Standorten zukünftig Handel eventuell, neu entwickelt werden soll, welche 'Altstandorte' wie weiter entwickelt werden können und wie es um die wohnortnahe Grundversorgung bestellt ist.

3. Ausschluss oder Einschränkung von Einzelhandelsbetrieben in Baugebieten nach Größe, Branche oder Sortiment mit den Instrumenten der planerischen Feinsteuerung nach der BauNVO. So sind in Gewerbegebieten sämtliche zentrenrelevanten Einzelhandelssortimente auszuschließen. Gegebenenfalls sollten nach § 1 Abs. 6 BauNVO bestimmte stadtkernverträgliche Sortimente, Betriebsarten und -größen als Ausnahmen, die nach Art und Umfang bestimmt werden können, aufgenommen werden.

4. Schaffung eines innerstädtischen Magneten in Form einzelner attraktiver größerflächiger Betriebe im Bereich der innerstädtischen Leitbranchen (Textil, Schuhe, Sport, Leder) bzw. in Form eines attraktiven, über mehrere Etagen gehenden Drogeriemarkts (z. B. M ) in leer stehenden Objekten oder auf potentiellen Brach- oder Umnutzungsflächen. Vorstellbar wären ebenfalls Fachmärkte im Bereich Unterhaltungselektronik oder Heimtextil, allerdings unter der Voraussetzung einer guten fußläufigen Verknüpfung mit den A-Lagen und einem guten Parkierungsangebot.

5. Bei Sanierungsvorhaben oder Neubauten im Innenstadtbereich sollten genügend große Fläche für Ladenlokale der Betriebstypen und Fachgeschäft (Minimum 80 - 100 m² Verkaufsfläche) bzw. Fachmarkt (ab etwa 400 m² Verkaufsfläche) eingeplant werden. Nur auf Basis derartiger Geschäftsflächen kann eine dauerhaft betriebswirtschaftlich tragfähige Basis gewährleistet werden. So können neue Entwicklungsimpulse (Magnetfunktion!) am Standort Innenstadt gesetzt werden. Eventuell müsste durch begleitende städtebauliche Feinuntersuchungen Zusammenlegungspotential ermittelt werden.

...

7. Verknüpfung der Standorte 2 und 3 und der spezialisierten, kleinteiligen Geschäftsstruktur im Stadtzentrum, durch Hinweisschilder (Werbetafeln) und - soweit möglich - gute Wegeverbindungen zwischen diesen Bereichen.

...

10. Nutzung der festgestellten Potentiale zur Stärkung der zentralörtlichen Funktion Zittaus und zur verträglichen Ergänzung des bestehenden Einzelhandelsangebotes. ... Um die Marktbedingungen der einzelnen Branchen sowie die spezifischen Chancen und Risiken genau abschätzen zu können, empfehlen wir in jedem Fall vor der Neugründung oder Erweiterung eines Handelsbetriebes ein detailliertes Standortgutachten eines Branchenfachberaters einzuholen."

Im Hinblick auf die einzelnen Branchen werden sodann verschiedene Feststellungen getroffen. So heißt es zu dem Bereich Drogerie/Parfümerie, dass trotz des Vorhandenseins von etwa 2.400 m² Verkaufsfläche verteilt auf mehrere Drogeriemärkte sowie Verbrauchermärkte oder SB-Warenhäuser Bedarf in der Größenordnung eines weiteren Marktes mit einer Mindestbetriebsgröße von etwa 180 m² Verkaufsfläche bestehe. Diese Ansiedlung solle in der Innenstadt forciert werden. Zu Oberbekleidung/Wäsche heißt es, dass dies zu den absoluten Leitbranchen für das Stadtzentrum gehöre. Es bestehe gerade in diesem sehr wichtigen Segment ein erheblicher Nachholbedarf in einer Größenordnung von etwa 3.500 m² Verkaufsfläche. Defizite bestünden in allen Bereichen des Angebotes. Allen Bereichen gemeinsam und problematisch sei eine eher kleinteilige Betriebsgrößenstruktur. Ein marktgerechtes Warenangebot und eine marktgerechte Warenpräsentation seien damit nicht gewährleistet. Die Empfehlung gehe daher zum einen dahin, die einzelbetrieblichen Verkaufsflächen zu vergrößern und die Angebotslücken über weitere Facheinzelhandelsbetriebe abzudecken. Die Entwicklung solle sich vorrangig im Stadtzentrum vollziehen. Dies gelte auch für ein zurzeit nicht vertretenes preiswertes discountorientiertes großflächiges Textilangebot (zum Beispiel N , V usw.). Bei Heimtextilien stellt das Gutachten ein Potenzial in einer Größenordnung von 1.000 m² fest, bei Papierwaren, Bürobedarf und Schreibwaren 850 m² Verkaufsfläche, bei Spielwaren 300 m². Bei Unterhaltungselektronik stünde noch offenes Potenzial von mindestens 900 m² zur Verfügung. Vorstellbar sei eine Abdeckung über die klassische Facheinzelhandelsschiene (ab 200 m² Verkaufsfläche) oder über einen Unterhaltungselektronikfachmarkt (ab 600 m² Verkaufsfläche). Genauso vorstellbar wäre ein weiterer Fachmarkt mit Vollsortiment (braune und weiße Ware, ab 1.200 m² Verkaufsfläche). Derzeit befinde sich ein Fachmarkt in peripherer Lage in Zittau. Bei Existenz vom marktgerechten Flächen (ab 600 m² Verkaufsfläche, gute Erreichbarkeit mit PKW, großzügiges Parkierungsangebot) solle eine Fachmarktansiedlung vorrangig in der Innenstadt erfolgen.

Zum Lebensmitteleinzelhandel verhält sich dieser Teil des Gutachtens nicht.

Bei den Empfehlungen des Gutachtens heißt es unter 3.4.2.3. "Mindestbetriebsgrößen", dass rund 74 % aller Ladenlokale in der Innenstadt Verkaufsflächen von maximal 100 m² aufwiesen, der weitaus größte Teil davon verfüge über eine Verkaufsfläche von bis zu 50 m². Mit dieser unterdurchschnittlichen Verkaufsflächengröße seien erhebliche Probleme für die Geschäfte verbunden. Die Größe der Verkaufsfläche stehe in direktem Zusammenhang mit der Sortimentskompetenz des Geschäfts und somit auch mit der Höhe der Umsatzleistung je Quadratmeter. In der heutigen Zeit erforderten bestimmte Sortimente eine Mindestverkaufsfläche, die in den seltensten Fällen unter 100 m² liege. Deswegen solle versucht werden, soweit die baulichen Rahmenbedingungen dies zuließen, durch Erweiterung oder Zusammenschluss der Verkaufsflächen die Attraktivität und Konkurrenzfähigkeit der betreffenden Betriebe zu verbessern.

Am 13.3.2003 beschloss der Rat der Antragsgegnerin eine als "1. Änderung Entwurf" bezeichnete Planfassung. Nunmehr sollte es sich um einen einfachen Bebauungsplan handeln. Einziger Inhalt des Plans sollte sein, eine Reihe von Branchen für die Nutzung des Einkaufszentrums auszuschließen. Zur Begründung hieß es, auf der Grundlage der Markt- und Standortanalyse sollten die Branchen ausgeschlossen werden, die für Zittau eine starke Innenstadtrelevanz besäßen. Im Übrigen hätten sich im Laufe des vorangegangenen Beteiligungsverfahrens eine Reihe von Problemen herausgebildet, die eine Änderung des Entwurfs notwendig machten. Insoweit ginge es um Altlasten, die Umweltverträglichkeitsprüfung, Hochwasserschutzmaßnahmen sowie Straßenplanung. Die Planfortführung habe gezeigt, dass die aufgeführten Probleme bis zum Ablauf der Veränderungssperre nicht lösbar seien und dass sie für die städtebauliche Zielstellung des Plans durch Sortimentsbeschränkungen des großflächigen Einzelhandels zur Verhinderung unerwünschter städtebaulicher Auswirkungen "nicht vordringlich zu betrachten" seien. Zur Erfüllung des Planungszieles sei es ausreichend, den Branchenausschluss in Form eines so genannten einfachen Bebauungsplanes festzusetzen. Die Begründung nimmt sodann im Einzelnen auf das fragliche Gutachten Bezug.

Diesen Entwurf legte die Antragsgegnerin anschließend öffentlich aus und beteiligte die Träger öffentlicher Belange.

Mit Schreiben vom 12.5.2003 wandte sich die Antragstellerin erneut gegen die Branchenausschlüsse. Insbesondere werde durch den beabsichtigten Ausschluss der Nahrungs- und Genussmittel ab Erreichen der Großflächigkeit auch in die bereits seit langem ausgeübte Nutzung durch das SB-Warenhaus eingegriffen. Im Übrigen sei der Ausschluss der Sortimente oder Branchen beinahe vollständig. Damit werde die Zweckbestimmung des Sondergebiets Einkaufszentrum ihrer Funktion beraubt. Durch das in Bezug genommene Gutachten würden städtebauliche Nachteile nicht belegt. Das Gutachten beschäftige sich fast ausschließlich mit der wirtschaftlichen Situation. Überdies sei die Argumentation der Antragsgegnerin in sich nicht schlüssig. Für beinahe jede der Branchen, deren Ausschluss die Antragsgegnerin beim Einkaufszentrum beabsichtige, stelle die in ihrem Gutachten ein offenes Potenzial in der Stadt fest. Die Ansiedlung dieser Branchen im Einkaufszentrum würde daher unter keinen denkbaren Umständen das Bestehen der Einzelhandelsstrukturen in der Innenstadt gefährden, geschweige denn zerstören. Unabhängig davon sei unter keinem denkbaren Aspekt der Ausschluss der Branche Unterhaltungselektronik und Fahrräder gerechtfertigt. Dabei handele es sich um klassische Beispiele für große und sperrige Waren, bei denen der Konsument auf den Transport mit dem eigenen PKW angewiesen sei. Von Innenstadtrelevanz könne daher keine Rede sein. Dies ergebe sich auch aus dem Gutachten selbst, das gerade dort sowohl auf die Großflächigkeit als auch auf die gute Erreichbarkeit mit dem PKW als notwendige Elemente der Ansiedlung hinweise.

Am 10.7.2003 beschloss die Antragsgegnerin die zweite Änderung des Entwurfs. Insoweit blieb es bei den bereits in der ersten Änderung vorhandenen Branchenausschlüssen. Im Übrigen wurde für den Geltungsbereich ein Sondergebiet Einkaufszentrum nach § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO festgesetzt; insoweit hieß es, die Befragung von Fachleuten habe ergeben, dass außer dem Ausschluss einzelner Nutzungen zugleich ein Baugebiet festgesetzt werden müsse. Deshalb seien die vorgesehenen Festsetzungen dahin ergänzt worden, dass ein Sondergebiet Einkaufszentrum mit zulässigen Nutzungen festgesetzt werde.

Ausdrücklich zulässig sein sollten:

- Einzelhandelsbetriebe

- Läden

- Speise- und Schankwirtschaften

- nicht störende Handwerksbetriebe

- sonstige Dienstleistungen

- Reisebüros, Versicherungen, Räume für freie Berufe

- Bank- und Sparkassenfilialen

- Reinigungen

- Tankstellen mit Wasch- und Pflegehallen

- Vergnügungs- und Sportstätten

- öffentliche Einrichtungen.

Folgende Branchen wurden ausgeschlossen:

- Drogerie- und Parfümerieprodukte

- Reformwaren

- Oberbekleidung/Wäsche

- Baby- und Kinderausstattung

- Schuhe, Lederwaren

- Uhren, Schmuck

- Kunstgewerbe

- Haushaltswaren, Glas und Porzellan

- Sportartikel

- Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren

- Spielwaren

- Bücher

- Foto, Optik

- Unterhaltungselektronik

- Fahrräder

- Nahrungs- und Genussmittel ab Erreichen der Großflächigkeit gem. § 11 Abs. 3 Satz 3 und 4 BauNVO.

Diese zweite Änderung wurde in der Zeit vom 14.8. bis 29.8.2003 öffentlich ausgelegt, gleichzeitig wurden die Träger öffentlicher Belange beteiligt.

Mit Schreiben vom 25.8.2003 äußerte sich die Antragstellerin erneut ablehnend und wies abermals darauf hin, dass die Zweckbestimmung des Sondergebietes Einkaufszentrum durch den beinah vollständigen Branchenausschluss seiner Funktion beraubt werde.

Am 18.9.2003 traf die Antragsgegnerin die Abwägungsentscheidung und beschloss den Bebauungsplan mit Begründung als Satzung. In Bezug auf die von der Antragstellerin vorgebrachten Anregungen und Bedenken hieß es: Ein Einkaufszentrum sei ein Sammelbegriff für verschiedene Nutzungen und gekennzeichnet durch die räumliche Konzentration von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben einschließlich Läden. In den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes seien nicht alle, sondern nur die Branchen ausgeschlossen, die für Zittau nachweislich eine starke Innenstadtrelevanz besäßen sowie Nahrungs- und Genussmittel ab dem Erreichen der Großflächigkeit. Eine einheitliche typisierende Bestimmung des Begriffs Einkaufszentrum gebe es nicht. Trotz des vorgesehenen Branchenausschlusses bestehe die Möglichkeit der Nutzung durch Einzelhandelsbetriebe und Läden mit Sortimenten von geringer Innenstadtrelevanz; weiter sei ein breites Spektrum ergänzender Nutzungen möglich. In Bezug auf Nahrungs- und Genussmittel sei nur die Größe beschränkt, eine Nutzung als solche aber nicht ausgeschlossen. Der Begriff des Einkaufszentrums setze nicht voraus, dass eine lückenlose Sortimentsabdeckung gegeben sei. Die Festsetzung der Beschränkungen erfolge auf der Grundlage der Begutachtung der spezifischen Situation des Einzelhandels in Zittau durch das Einzelhandelsgutachten. Durch den Bearbeiter des Gutachtens sei jede einzelne Branche mit einem festgestellten offenen Potenzial hinsichtlich der Nutzung zur Stärkung der zentralörtlichen Funktion und zur verträglichen Ergänzung des bestehenden Einzelhandelsangebots betrachtet worden. Die daraus resultierenden Handlungsempfehlungen seien unter Beachtung der städtebaulichen Auswirkungen in den Festsetzungen des Bebauungsplanes berücksichtigt. Es sei auch nicht ersichtlich, dass ein Einkaufszentrum einen großflächigen Lebensmittelhandel beinhalten müsse. Hintergrund auch für den Ausschluss der Großflächigkeit im Hinblick auf Nahrungs- und Genussmittel sei die Einzelhandelsanalyse für den Lebensmittelbereich. Mit dieser Festsetzung werde nicht in die Bestandsnutzung eingegriffen. Erst bei einer Nutzungsänderung sei der Eigentümer an die Festsetzungen gebunden. Im Hinblick auf die Branchen Unterhaltungselektronik und Fahrräder habe der Gutachter eine Ansiedlung in der Innenstadt empfohlen, natürlich unter Beachtung der Platzansprüche und der PKW-Erreichbarkeit. Ergänzend werde darauf verwiesen, dass in der VwV Großflächige Einzelhandelseinrichtungen bei den Sortimenten mit starker Innenstadtrelevanz auch die Branche Hifi, Elektroartikel und Computer angeführt werde.

Der Bebauungsplan wurde am 26.9.2003 ausgefertigt. Am 1.10.2003 wurde der Beschluss bekannt gemacht; gleichzeitig wurde darauf hingewiesen, wo der Bebauungsplan eingesehen werden kann.

Am 20.9.2005 hat die Antragstellerin die vorliegende Normenkontrollklage erhoben. Sie trägt zur Begründung vor:

Im Hinblick auf den Ausschluss der Branchen Nahrungs- und Genussmittel ab Erreichen der Großflächigkeit sei die Festsetzung abwägungsfehlerhaft; bereits die Zusammenstellung des Abwägungsmaterials sei unvollständig. Das zugrunde liegende Gutachten erwähne den Lebensmittelhandel weder bei den Empfehlungen zur Ergänzung des Einzelhandelsangebots noch bei der Aufzählung der einzelnen zentrenrelevanten Branchen. Eine Untersuchung der Zentrenrelevanz des großflächigen Lebensmitteleinzelhandels für die Innenstadt von Zittau liege damit nicht vor. Aus dem Umstand, dass der Lebensmittelbereich in Zittau mit einem Flächenanteil von 25 % an den Gesamtverkaufsflächen das bedeutendste Sortiment darstelle, ergebe sich eine Zentrenrelevanz nicht. Es fehlten Ausführungen dazu, warum sich das bestehende K SB-Warenhaus im Plangebiet negativ auf die Zittauer Innenstadt auswirke. Die von der Antragsgegnerin für den Ausschluss gegebene Begründung sei überdies in sich unschlüssig, soweit sie sich auf den Flächenanteil von 25 % an den Gesamtverkaufsflächen orientiere. Denn das vorhandene Warenhaus in ihrem Einkaufszentrum sei bei der Ermittlung des Bestandes berücksichtigt worden. Die Verkaufsfläche des Kauflandes sei daher in der Gesamtverkaufsfläche mit enthalten; gleiches gelte für die anderen in dezentraler Lage liegenden Lebensmitteleinzelhandelsbetriebe. Es sei unschlüssig, die Zentrenrelevanz mit dem Anteil der Verkaufsfläche an der Gesamtverkaufsfläche zu begründen, wenn bei der Ermittlung dieses Wertes die nicht im Zentrum liegenden Verkaufsflächen des Lebensmitteleinzelhandels berücksichtigt worden seien, die aufgrund des Sortimentsausschlusses in Zukunft nicht mehr zulässig sein sollen. Hinsichtlich der Lebensmittel verweist sie auf Seite 44 des Gutachtens der Antragsgegnerin. Danach soll der Lebensmitteleinzelhandel gerade nicht auf die Innenstadt konzentriert werden.

Ein weiterer Abwägungsmangel liege darin, dass nur ein enges Spektrum an Nutzungsmöglichkeiten zugelassen werde, das nachweislich größtenteils nicht realisierbar sei. Aus dem Zusammenwirken der einzelnen Ausschlüsse ergebe sich, dass in ihrem Einkaufszentrum nur noch Einzelhandelsbetriebe mit einem sehr schmalen Sortiment zulässig seien. Hinzu komme, dass für die zulässigen Sortimente im Gebiet der Antragsgegnerin keinerlei Bedarf bestehe. Dies sei der Antragsgegnerin bei der Aufstellung des Bebauungsplanes auch bekannt gewesen. Im Rahmen der Offenlegung des Bebauungsplanentwurfs sei dargelegt worden, dass es ihr - der Antragstellerin - trotz erheblicher Anstrengungen seit fast zwei Jahren nicht gelungen sei, einen Mieter zu finden, der den Sortimentsvorstellungen der Antragsgegnerin entspreche. Es bestehe daher nach Wegfall des Bestandsschutzes für das K -Warenhaus faktisch keine Möglichkeit, das Einkaufszentrum bestimmungsgemäß zu nutzen.

Darüber hinaus seien auch sonstige gewerbliche Nutzungen nach den Festsetzungen des Bebauungsplans ausgeschlossen. Auch dadurch würden ihre Möglichkeiten zur Nutzung der vorhandenen Bausubstanz erheblich eingeschränkt. Insoweit schieße der Bebauungsplan über das mit der Aufstellung verfolgte Ziel hinaus. In einem Sondergebiet könnten neben großflächigem Einzelhandel auch sonstige gewerbliche Nutzungen zugelassen werden. Trotz dieser objektiv gegebenen Möglichkeit habe die Antragsgegnerin davon keinen Gebrauch gemacht und damit die Nutzungsmöglichkeiten noch weiter eingeschränkt, als es zum Erreichen des Planungsziels erforderlich gewesen sei.

Der Bebauungsplan sei auch deshalb abwägungsfehlerhaft, weil in ihm Umfang und Reichweite des Bestandsschutzes für das bestehende K -Warenhaus verkannt würden. Insbesondere habe sich die Antragsgegnerin nicht weiter damit befasst, welche Konsequenzen daraus folgen, dass das vorhandene Warenhaus nur noch Bestandsschutz genieße. Dieser lasse grundsätzlich nur Maßnahmen zu, die nicht wesentlich in den Bestand des vorhandenen Objekts eingriffen. Auch seien Nutzungsänderungen nicht gedeckt. Dies gelte auch für bodenrechtlich relevante Änderungen oder Ergänzungen des Sortiments sowie für die Nutzungsänderung von Lager- oder Funktionsflächen in Verkaufsflächen. Ein Betrieb könne regelmäßig auf Dauer nicht allein vom Bestandsschutz leben, weil ihm die Möglichkeit genommen werde, sich an wandelnde Wettbewerbsverhältnisse anzupassen.

Die Antragsgegnerin habe weiter verkannt, dass weniger einschränkende Planungsalternativen zur Verfügung gestanden hätten. So hätten die Sortimentsbeschränkungen auf die derzeit leer stehenden Flächen begrenzt werden können. Dies sei sowohl im Entwurf des Vorhaben- und Erschließungsplans als auch im ersten Entwurf des Bebauungsplanes so vorgesehen gewesen. Damit seien alle beteiligten Träger öffentlicher Interessen einverstanden gewesen, insbesondere auch die IHK sowie der Handelsverband. Für die Änderung sei kein Anlass ersichtlich, insbesondere werde eine ausreichende Begründung für diesen Sinneswandel in der Bebauungsplanbegründung nicht gegeben.

Die Antragsgegnerin habe auch im Übrigen ihre - der Antragstellerin - Interessen an der Aufrechterhaltung bestehender Nutzungsmöglichkeiten nicht ausreichend in die Abwägung eingestellt. Sie sei von der Planung in erheblichem Maße negativ betroffen. Der Bebauungsplan schränke die Nutzungsmöglichkeit auf ihrem Grundstück drastisch ein. Vor Erlass des Bebauungsplanes sei das Grundstück nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen gewesen. Weitere großflächige Einzelhandelsbetriebe seien daher ohne Sortimentsbeschränkungen zulässig gewesen; städtebauliche Fernwirkungen nach § 11 Abs. 3 BauNVO blieben bei § 34 Abs. 1 BauGB außer Betracht, da zum maßgeblichen Zeitpunkt § 34 Abs. 3a Satz 2 BauGB n. F. noch nicht in Kraft gewesen sei.

Nicht berücksichtigt worden sei ferner, dass die Nutzungseinschränkung zu Entschädigungsansprüchen nach § 42 Abs. 2 BauGB geführt habe und der Bebauungsplan daher erhebliche finanzielle Lasten für die Antragsgegnerin nach sich ziehe.

Die Antragstellerin beantragt,

den Bebauungsplan der Antragsgegnerin Nr. XXIII "Dreiländerpark, Ch...-K...-Straße" vom 18. September 2003 für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Sie trägt vor, die Rechtsvorgängerin der Antragstellerin habe den Vorhaben- und Erschließungsplan aufgegeben, nachdem ihr eine vorzeitige Baugenehmigung erteilt worden sei. Indes habe sie die zukünftigen Festsetzungen für sich anerkannt; dieses Anerkenntnis sei auch heute noch wirksam. Die Antragstellerin habe sodann eine von diesen Festsetzungen abweichende Nutzungsänderungsgenehmigung beantragt. Deshalb habe sie - die Antragsgegnerin - sich entschlossen, vorsichtshalber einen Bebauungsplan mit den entsprechenden Festsetzungen zu beschließen.

Im Hinblick auf den Lebensmittelhandel habe die Standortanalyse ein starkes Überangebot an Verkaufsflächen für Lebensmittel im Stadtgebiet festgestellt. Bei einer Einwohnerzahl von inzwischen unter 25.000 Einwohnern existierten drei große Verbrauchermärkte und eine Vielzahl von "Achthunderter"-Märkten. Jedenfalls deckten die bestehenden Märkte auch ohne den Verbrauchermarkt der Antragstellerin den Bedarf in der Stadt bei weitem ab, sodass kein planerischer Bedarf für die Festsetzung an der fraglichen Stelle mehr bestanden habe. Es gebe keinen Rechtsanspruch auf eine Planung, die den Betrieb eines großflächigen Lebensmitteleinzelhandelsbetriebes ermögliche. Wenn eine Kommune die Entscheidung treffe, dass in ihrem Gemeindegebiet überhaupt kein großflächiger Einzelhandelsbetrieb errichtet werden dürfe, hätten die daran Interessierten dies hinzunehmen, unabhängig von der Bedarfsfrage. Es liege auf der Hand und werde auch durch das Gutachten belegt, dass die Wahrscheinlichkeit der Ansiedlung von Lebensmittelmärkten in der Innenstadt in dem Maße sinke, wie ringsherum große Märkte bestünden. Insoweit sei selbstverständlich von einer Innenstadtrelevanz des großflächigen Lebensmitteleinzelhandels auszugehen.

Bezüglich der Zulässigkeit anderer gewerblicher Nutzungen übersehe die Antragstellerin, dass es sich um einen einfachen Bebauungsplan handele, bei dem nur bestimmte Nutzungen festgesetzt seien. Die Zulässigkeit von Vorhaben im Übrigen richte sich nach § 34 BauGB, sodass jede nicht störende gewerbliche Nutzung zulässig sei. Damit sei die Antragsgegnerin der Antragstellerin im Vergleich mit der Rechtslage nach dem Vorhaben- und Erschließungsplan deutlich entgegengekommen.

Im Hinblick auf den Bestandsschutz weist die Antragsgegnerin darauf hin, dass die Antragstellerin selbst nach einer Zerstörung der Gebäudesubstanz zu einem Wiederaufbau berechtigt sei.

Die privaten Belange der Antragstellerin seien bei der Abwägung ausreichend berücksichtigt worden. Entschädigungsansprüche bestünden nicht, dies gelte für die Einschränkung des Lebensmitteleinzelhandels deshalb, weil aufgrund des Bestandsschutzes keine Wertminderung des Grundstücks zu erwarten gewesen sei. Hinsichtlich der Sortimentsbegrenzung für die anderen Flächen ergebe sich dies daraus, dass eine entsprechende Nutzung planungsrechtlich nie zulässig gewesen sei. Das Einkaufszentrum sei nicht als faktisches Zentrum auf der Grundlage von § 34 BauGB entstanden, sondern im Rahmen von § 33 BauGB im Vorgriff auf den damals in Planung befindlichen Vorhaben- und Erschließungsplan. Sich jetzt darauf zu berufen, dass dieser nicht in Kraft getreten sei, erscheine als wenig redlich, da die Rechtsvorgänger der Antragstellerin dafür verantwortlich gewesen seien.

Dem Gericht haben der Aufstellungsvorgang der Antragsgegnerin (1 Ordner), der Vorgang zur Aufstellung des Vorhaben- und Erschließungsplans (1 Ordner) sowie die Akten des Verfahrens 7 K 1059/01 des Verwaltungsgerichts Dresden vorgelegen. Diese waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung; auf ihren Inhalt wird ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

I. Die Normenkontrollklage ist zulässig, namentlich ist die Antragstellerin antragsbefugt i.S.v. § 47 Abs. 2 VwGO. Ihre Antragsbefugnis ergibt sich bereits daraus, dass sie Eigentümerin von im Plangebiet gelegenen Grundstücken ist. Die Antragsbefugnis wegen einer möglichen Eigentumsverletzung ist regelmäßig zu bejahen, wenn sich der Eigentümer eines im Plangebiet gelegenen Grundstücks gegen eine bauplanerische Festsetzung wendet, die unmittelbar sein Grundstück betrifft, weil diese den Inhalt seines Grundeigentums bestimmt (vgl. BVerwG, Beschl. v. 22.8.2000, NVwZ 2000, 1413 m.w.N.). So liegt der Fall hier; die Antragstellerin hat auch nachvollziehbar dargelegt, dass sie insbesondere durch die streitigen Sortimentsbeschränkungen in ihren Rechten verletzt sein könnte.

II. Die Normenkontrollklage ist auch begründet. Der angegriffene Bebauungsplan erweist sich aus mehreren, die Entscheidung jeweils selbstständig tragenden Gründen als rechtswidrig.

1. Die von der Antragsgegnerin vorgenommene Sortimentsbeschränkung ist so weitgehend, dass sie mit der Festsetzung "Einkaufszentrum" nicht mehr vereinbar erscheint und daher gegen § 11 der Baunutzungsverordnung - BauNVO - verstößt.

Zwar gibt die Festsetzungsmöglichkeit Sondergebiet der Gemeinde bei der Festsetzung der Art der Nutzung weitgehende Gestaltungsspielräume; sie muss sich nicht an dem Katalog der Nutzungsarten der §§ 2 bis 9 BauNVO orientieren. Ebenso wenig ist sie an die für typisierte Baugebiete eröffneten Möglichkeiten der planerischen Differenzierung nach § 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO gebunden, wie sich aus § 1 Abs. 3 Satz 3 BauNVO ergibt (so bereits für die Rechtslage vor Einfügung dieser Vorschrift BVerwG, Beschl. v. 7.9.1984 - 4 N 3.84 -, juris). Einer Gemeinde dürfte es grundsätzlich auch nicht verwehrt sein, gar keine Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel oder Einkaufszentren festzusetzen und damit eine solche Nutzung in ihrem Gemeindegebiet generell auszuschließen. Unterlässt sie die Festsetzung von Sondergebieten - insgesamt oder aber in bestimmten Teilen der Gemeinde - spricht viel dafür, dass die Gewerbetreibenden dies, wie die Antragsgegnerin meint, grundsätzlich hinzunehmen haben. Auch ist ausgehend von diesen Grundsätzen durchaus fraglich, ob eine Gemeinde, die ein maßgeschneidertes, auf bestimmte Nutzungen beschränktes Sondergebiet festsetzt, in Bezug auf die nicht festgesetzten Nutzungen städtebauliche Gründe darlegen muss (dies ausdrücklich verneinend OVG NW, Urt. v. 22.4.2005 - 7 D 11/05.NE -, juris RdNr. 52; wohl auch Janning in: BauR 2005, 1093; a.A. offenbar VGH Bad.-Württ., Urt. v. 2.5.2005, NVwZ-RR 2005, 685). Bei der Ausweisung von Sondergebieten liegt die Definitionsmacht darüber, welche Anlagen zulässig sind, bei der Gemeinde, so dass diese über die Möglichkeiten der Feindifferenzierung nach § 1 Abs. 9 BauNVO hinaus die Merkmale bestimmen kann, die ihr am besten geeignet erscheinen, um das von ihr verfolgte Planziel zu erreichen (OVG NW, Urt.v. 11.12.2006, BauR 2007, 845 [846]).

So liegt der Fall hier indes nicht. Die Antragsgegnerin hat sich vielmehr entschlossen, ein Sondergebiet Einkaufszentrum festzusetzen. Beschränkt sie gleichzeitig das Warensortiment in erheblicher Weise, müssen städtebauliche Gründe für die Beschränkung der unternehmerischen Dispositionsfreiheit vorliegen; je detaillierter und restriktiver die Vorgaben sind, desto überzeugender müssen diese Gründe ausfallen. In der Regel kann dies - ähnlich wie im Fall des § 1 Abs. 9 BauNVO - nur durch ein spezielles Gutachten zur Lage des Einzelhandels in der Gemeinde belegt werden (vgl. Stock in: König/Roeser/Stock, BauNVO, § 11 RdNr. 25; Fickert/Fieseler, BauNVO, § 11 RdNr. 11.2 und 10.3). Die von der Antragsgegnerin vorgenommenen Einschränkungen sind im Ergebnis mit der Festsetzung "Einkaufszentrum" nicht zu vereinbaren.

Zwar handelt es sich bei der Festsetzung "Einkaufszentrum" weder um einen gesetzlich definierten Begriff noch ist damit generell eine konkrete, klar abgrenzbare Nutzungsart verbunden. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urt. v. 27.4.1990, NVwZ 1990, 1074) handelt es sich um eine einheitlich geplante oder sich aus anderen Gründen als gewachsen darstellende räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe, die zumeist in Kombination mit verschiedenartigen Dienstleistungsbetrieben auftreten. Kennzeichnend ist eine planvolle Zusammenfassung in einem von vornherein einheitlich geplanten, finanzierten, gebauten und verwalteten Gebäudekomplex. Für ein Zentrum typisch ist die auf wechselseitigen Vorteil ausgerichtete Funktionseinheit, zu der ein aufeinander abgestimmtes Warensortiment gehört. In der Literatur werden als weitere Kriterien genannt, dass - ausgehend vom Wortlaut Einkauf - der Einzelhandel die Anlage prägen muss. Darüber hinaus muss, was die Einkaufsmöglichkeiten angeht, von einem Zentrum gesprochen werden können, also einem Einkaufsschwerpunkt eines Ortes oder Ortsteils. Charakteristisch für einen solchen Schwerpunkt ist eine Sog- oder Magnetwirkung. Diese kann nur bei Anlagen mit einem Warenangebot angenommen werden, das aufgrund seiner Art und Vielfalt ein allgemeines Publikum anzusprechen geeignet ist (vgl. Stock in: König/Roeser/Stock, BauNVO, § 11 RdNr. 42f.).

Die im vorliegenden Fall von der Antragsgegnerin vorgenommene Sortimentsbeschränkung schließt es bei jeder denkbaren Definition aus, noch von einem Einkaufszentrum sprechen zu können. Der Ausschluss der zulässigen Sortimente, seien sie - mit Ausnahme des Lebensmittelhandels - großflächig oder nicht, erlaubt auf Grund seines Umfangs kein Warenangebot mehr, das aufgrund seiner Art und Vielfalt ein breites Publikum anzusprechen vermöchte. Die Festsetzungen der Antragsgegnerin sind insgesamt eher darauf angelegt, die Funktion des Plangebiets als Zentrum mit Magnetwirkung zu verhindern als diese Wirkung zu befördern oder auch nur zu ermöglichen. Der eigentliche Zweck der Planung lag nicht darin, ein Einkaufszentrum zu schaffen, sondern einen Kaufkraftabzug aus der Innenstadt zu verhindern. Dies wird dadurch unterstrichen, dass die Antragsgegnerin zunächst eine Planung verfolgt hatte, die - ohne positive Festsetzungen - lediglich eine Sortimentsbeschränkung enthielt. Erst als sie von dritter Seite auf rechtliche Bedenken gegen eine solche Vorgehensweise hingewiesen worden war, hat sie die Planung dahin geändert, dass neben den Sortimentsauschlüssen auch eine Positivliste und die Festsetzung Sondergebiet "Einkaufszentrum" erfolgt ist.

Auch wenn man in Rechnung stellt, dass die Sondergebiete nach § 11 BauNVO gerade nicht in der Art der §§ 2 bis 9 BauNVO typisiert sind und es dem Plangeber grundsätzlich frei steht, Differenzierungen vorzunehmen, Nutzungsbegriffe abzuwandeln oder maßgeschneiderte Arten von Nutzungen zu schaffen, geht es gleichwohl nicht an, ein Einkaufszentrum festzusetzen, in dem praktisch keine attraktive Nutzung mehr zulässig ist. Eine solche Vorgehensweise ist auch im Rahmen von § 11 BauNVO jedenfalls bei Festsetzung eines Einkaufszentrums nicht zulässig.

2. Der angegriffene Bebauungsplan ist im Übrigen in mehrfacher Hinsicht abwägungsdefizitär.

Das Gebot des § 1 Abs. 6 BauGB in der bis zum 19.7.2004 geltenden Fassung, die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen, ist verletzt, wenn eine Abwägung überhaupt nicht stattgefunden hat oder in die Abwägung Belange nicht eingestellt worden sind, die nach Lage der Dinge in sie hätten eingestellt werden müssen. Es ist ferner verletzt, wenn die Bedeutung der betroffenen privaten oder öffentlichen Belange verkannt oder der Ausgleich zwischen die von der Planung berührten Belange in einer Weise vorgenommen ist, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungsgebot genügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung eines anderen Belangs entscheidet. Diese Grundsätze gelten sowohl für den Abwägungsvorgang als auch für das Abwägungsergebnis; maßgeblich ist gemäß § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB in der bis zum 19.7.2004 geltenden Fassung die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses (vgl. zum vorstehenden grundlegend BVerwG, Urt. v. 5.7.1974, BVerwGE 45, 309 [314]).

a) Ein Abwägungsdefizit liegt - neben dem Verstoß gegen § 11 BauNVO - hinsichtlich der vorgenommenen Sortimentsbeschränkung zunächst darin, dass dem Bebauungsplan kein tragfähiges Einzelhandelskonzept zu Grunde liegt. Hat eine Gemeinde das Ziel, die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in ihrer Innenstadt zu konzentrieren und in den übrigen Stadtgebieten zu beschränken oder auszuschließen, ist sie grundsätzlich nicht verpflichtet, flächendeckend bauplanerisch tätig zu werden und diese ihre Zielsetzung gewissermaßen auf einen Schlag umzusetzen. Sie kann sich vielmehr zunächst darauf beschränken, in dem Gebiet planerisch tätig zu werden, in dem aktuell ein konkreter Handlungsbedarf besteht (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 30.1.2006 - 3 S 1259/05 -, juris RdNr. 25). Letzteres ist in dem hier streitigen Plangebiet wegen der Nutzungsaufgabe in einem wesentlichen Teil des Plangebiets der Fall. Zu fordern ist indes, dass aus der Begründung eines solchen konkreten Einzelplans ein schlüssiges Konzept für das gesamte Gemeindegebiet hervorgeht; dies darf auch informell und dem Plan vorgelagert sein. Auch ein so genanntes Einzelhandelsgutachten kann als Konzept wirken. Angesichts der faktisch kontingentierenden und wettbewerbslenkenden Wirkung von Standortkonzentrationen muss ein solches Konzept aber in sich schlüssig und konsequent sein; es muss dem Prinzip der Lastengleichheit genügen (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 30.1.2006 - 3 S 1259/05 -, juris RdNr. 25; OVG NW, Urt. v. 22.4.2004 - 7a D 142/02.NE, juris RdNr. 79; OVG Rh.-Pf., Urt. v. 4.7.2006 - 8 C 10156/06 -, juris RdNr. 20 ff.; Waechter in: DVBl. 2007, 521 [526]).

Diesen Anforderungen genügt der streitige Bebauungsplan nicht. In Bezug auf die städtebauliche Konzeption beschränkt er sich im Wesentlichen darauf, das von der Antragsgegnerin in Auftrag gegebene Einzelhandelsgutachten vom September 2002 in Bezug zu nehmen. In diesem Gutachten kann indes eine in sich schlüssige, tragfähige Einzelhandelskonzeption nicht gesehen werden. Das bringt das Gutachten selbst in seinen Handlungsempfehlungen (Seite 31) zum Ausdruck, wenn es dort heißt:

"1. Zur Sicherung der Einzelhandelsstandorte im Stadtzentrum: Erarbeitung und planungsrechtliche Fixierung einer Positivliste für Einzelhandelsbranchen, die für die Standortlage 2 und 3 als verträglich und zulässig angesehen werden.

2. Konzeption eines so genannten Handelsversorgungsnetzes im Sinne einer Festlegung, an welchen Standorten zukünftig Handel eventuell neu entwickelt werden soll, welche 'Altstandorte' wie weiter entwickelt werden können und wie es um die wohnortnahe Grundversorgung bestellt ist."

Damit bringt das Gutachten unmissverständlich zum Ausdruck, dass es nur der Vorbereitung eines entsprechenden Konzepts dient, nicht aber ein solches Konzept bereits enthält, wenngleich dies nach der Aufgabenstellung durch die Antragsgegnerin wohl Gegenstand des Gutachtens hätte sein sollen. Das Fehlen eines hinreichenden Konzepts wird vor allem im Hinblick auf zwei Gesichtspunkte deutlich. Zum einen findet sich in dem Gutachten praktisch keine Aussage zur Frage des Lebensmitteleinzelhandels. Zum anderen fehlt es in dem Gutachten ebenso wie in der Begründung des Bebauungsplanes im Übrigen an jeder Auseinandersetzung mit der Frage, was mit den Altstandorten in der so genannten Lage 2 geschehen soll, die außer dem Grundstück der Antragstellerin vorhanden sind und für großflächigen Einzelhandel genutzt werden. Gerade Letzteres ist indes im Hinblick auf den allgemeinen Gleichheitssatz wenigstens im Ansatz zu fordern. Entsprechendes muss sich auch aus dem Konzept selbst, auf das der Bebauungsplan Bezug nimmt, ergeben. Infolgedessen vermochten die Ausführungen der Vertreter der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung zu der planungsrechtlichen Situation der anderen Standorte diesen Mangel des Konzepts nicht zu heilen.

Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang noch darauf, dass das Gutachten sogar eine wegemäßige Verknüpfung zwischen den Standorten der Lage 2 und der zentralen Innenstadt angeregt hat (Handlungsempfehlung 7) und so anscheinend eher davon ausgeht, dass sich die entsprechenden Angebote ergänzen. Darauf deutet auch die Formulierung dieser Handlungsempfehlung im Übrigen hin; in dieselbe Richtung weist ferner die Handlungsempfehlung 4 am Ende.

Angesichts dessen kann in dem von der Antragsgegnerin in Bezug genommenen Einzelhandelsgutachten kein Konzept gesehen werden, das die vorgenommenen Sortimentsausschlüsse trägt.

An einem nachvollziehbaren, der Abwägungsentscheidung zugrunde liegenden Konzept fehlt es weiter vor allem im Hinblick auf den Umstand, dass nach dem Ergebnis des Einzelhandelsgutachtens ein ganz wesentliches Problem der Innenstadtentwicklung in den zu kleinteiligen Verkaufsflächen liegt. In Ziffer 5 der Handlungsempfehlungen heißt es dazu etwa, bei Sanierungsvorhaben oder Neubauten im Innenstadtbereich sollten genügend große Flächen für Ladenlokale der Betriebstypen Fachgeschäft (Minimum 80 bis 100 m2 Verkaufsfläche) oder Fachmarkt (ab ca. 400 m2 Verkaufsfläche) eingeplant werden. Nur bei Vorliegen derartiger Geschäftsflächen könne eine dauerhaft betriebswirtschaftlich tragfähige Basis gewährleistet werden. Eventuell müssten durch begleitende städtebauliche Feinuntersuchungen Zusammenlegungspotenziale ermittelt werden. Auch in anderen Teilen des Gutachtens wird darauf Bezug genommen, dass die Verkaufsflächen im Innenstadtbereich zu klein seien; so haben insgesamt 160 Betriebe eine Verkaufsfläche von nur bis zu 50 m2, etwa 3/4 der Einzelhandelsbetriebe verfügen lediglich über eine Verkaufsfläche von bis zu 100 m2. Zu diesem wesentlichen Aspekt verhalten sich die Abwägungsentscheidung und die Begründung des streitigen Plans mit keinem Wort. Aus den oben bereits dargelegten Gründen vermochten die Ausführungen in der mündlichen Verhandlung, die Antragsgegnerin habe die Absicht, im Innenstadtkern ein Einkaufszentrum mit über 8.000 m² Verkaufsfläche anzusiedeln, keine Heilung herbeizuführen. Im Übrigen ist fraglich, ob diese Absicht zum maßgeblichen Zeitpunkt überhaupt bereits einen Grad an Konkretisierung erreicht hatte, die ihre Berücksichtigung zulässt. Dabei verkennt der Senat nicht, dass es der Antragsgegnerin nicht verwehrt ist, Nutzungsarten auch deshalb auszuschließen, um eventuelle Neuansiedlungen dem Zentrum zuzuführen, denn Bauleitplanung erschöpft sich nicht darin, bereits eingeleitete Entwicklungen zu steuern, sondern ist auch ein Mittel, um städtebauliche Ziele für die Zukunft zu formulieren (BVerwG, Beschl. v. 10.11.2004, BauR 2005, 818). Hier geht es indes vor allem darum, inwieweit sich die Antragsgegnerin bei der Abwägung hinreichend mit der Frage der Schaffung größerer Verkaufsflächen in der Innenstadt auseinander gesetzt hat.

Soweit die Antragsgegnerin auf ihr integriertes Stadtentwicklungskonzept und ihre Sanierungssatzung verweist, genügen diese den dargelegten Anforderungen an ein Einzelhandelskonzept nicht, weil sie konkrete Aussagen dazu, wie das Ziel der Innenstadtbelebung erreicht werden soll, für die Frage des Einzelhandels vermissen lassen.

b) Jedenfalls auch abwägungsdefizitär ist die Planung der Antragsgegnerin im Bezug auf die oben unter Nummer 1 aufgeführten Gesichtspunkte. Die Antragsgegnerin hat sich nicht ausreichend mit der Frage befasst, ob die verbleibenden Nutzungsmöglichkeiten den Begriff des Einkaufszentrums noch zu erfüllen vermögen und ob eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung überhaupt noch möglich ist. Sie hat sich auf den - für sich betrachtet zutreffenden, aber die Problematik nicht erschöpfenden - Gesichtspunkt beschränkt, dass nicht alle Arten von Einzelhandel in einem Einkaufszentrum zulässig sein müssen.

c) Ein weiteres Abwägungsdefizit besteht darin, dass es jedenfalls teilweise in Bezug auf die Sortimentsausschlüsse an der gebotenen individuellen Betrachtung der jeweiligen örtlichen Situation fehlt, die - wie eingangs bereits dargelegt - auch bei der Beschränkung des Warensortiments eines Einkaufszentrums vorliegen muss. Die Gründe für eine Beschränkung des Sortiments müssen dabei umso erheblicher sein, je mehr die unternehmerische Dispositionsfreiheit beschränkt wird. Je detaillierter und restriktiver die Vorgaben sind, so überzeugender müssen die Gründe dafür ausfallen. In der Regel kann dies nur durch ein spezielles Gutachten zur Lage des Einzelhandels in der Gemeinde belegt werden (vgl. Stock aaO § 11 RdNr. 25; Fickert/Fieseler, BauNVO, § 11 RdNr. 11.2 und 10.3). Von diesem Ansatz ist die Antragsgegnerin selbst zunächst zutreffend ausgegangen und hat zu diesem Zweck das fragliche Einzelhandelsgutachten eingeholt. Indes hat sie in der Abwägung verkannt, dass die Ergebnisse dieses Gutachtens, auf das sie zur Begründung der Sortimentsbeschränkungen Bezug nimmt, diese zum Teil nicht - jedenfalls nicht ohne weiteres - tragen.

So heißt es in Bezug auf die Branche "Oberbekleidung/Wäsche", es bestehe ein Nachholbedarf in einer Größenordnung von 3.500 m2 Verkaufsfläche und am Ende der Empfehlungen, dass die Entwicklung sich "vorrangig" im Stadtzentrum vollziehen sollte. Im Hinblick auf Baby- und Kinderausstattung heißt es, aufgrund "überwiegender" Zentrenrelevanz sollte eine Ansiedlung "innerstädtisch bzw. am Innenstadtrand" erfolgen. In Bezug auf Papierwaren, Bürobedarf und Schreibwaren heißt es im Gutachten, Standorte seien abhängig von der Zielgruppe, das heißt für Privatkunden im Zentrum oder wohnortnah, für gewerbliche Kunden eher an autoorientierten Standorten. Im Bezug auf Unterhaltungselektronik heißt es bei Existenz von marktgerechten Flächen ab 600 m2 Verkaufsfläche, guter Erreichbarkeit mit PKW und großzügigem Parkierungsangebot sollte eine Fachmarktansiedlung "vorrangig" in der Innenstadt erfolgen.

Bei den genannten Branchen plädiert mithin bereits das Einzelhandelsgutachten der Antragsgegnerin selbst nicht ohne Vorhalte für eine Konzentration in der Innenstadt. Die Abwägungsentscheidung der Antragsgegnerin lässt indes jede Auseinandersetzung mit diesen Einschränkungen des Gutachtens vermissen.

d) Ein Abwägungsdefizit besteht schließlich im Hinblick auf die Branchen Fahrräder und Nahrungs- und Genussmittel. Insoweit fehlt es nämlich an jeglichen Feststellungen zu den örtlichen Verhältnissen. Dabei versteht der Senat das Gutachten in Bezug auf den Fahrradhandel, der zu den Sortimenten im Umbruch mit bedingter Zentrenrelevanz gezählt wird, so, dass diese Sortimente zukünftig eher zu denjenigen gezählt werden, die nicht mehr zu den zentrenrelevanten gehören. In Punkt 12 der Handlungsempfehlungen des Gutachtens, auf den die Antragsgegnerin für den Fahrradhandel Bezug nimmt, heißt es nämlich, dass diese Sortimente durch den Zwang zur attraktiven Warenpräsentation an zentralen Orten nur noch dann realisierbar sind, wenn marktgerechte Verkaufsflächen zur Verfügung stehen.

Im Bezug auf den Lebensmittelhandel lässt das Gutachten überhaupt jede Aussage zur Zentrenrelevanz im konkreten Fall vermissen. In der Bebauungsplanbegründung heißt es dazu:

"Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans 'Dreiländerpark, Ch...-K...-Straße' wird außerdem, über die oben aufgeführten Branchen hinaus, die Branche Nahrungs- und Genussmittel ab dem Erreichen der Großflächigkeit gem. § 11 BauNVO ausgeschlossen.

In der Einzelhandelsanalyse wird deutlich, dass in Bezug auf die Anzahl der Betriebe und den Anteil der Verkaufsfläche der Lebensmittelbereich das bedeutendste Sortiment in Zittau mit einem Flächenanteil von 25 % an den Gesamtverkaufsflächen darstellt. Aus diesem Grund wird mit der vorgesehenen Festsetzung, bei Aufgabe der Bestandsnutzung als großflächiger Verbrauchermarkt, nur die Möglichkeit der Nutzung durch einen Einzelhandelsbetrieb in der Größe einer verbrauchernahen Versorgung gegeben. Berücksichtigt wird dabei insbesondere der nicht motorisierte Kunde aus der in der Nachbarschaft gelegenen Wohnbebauung."

Dies rechtfertigt, worauf die Antragstellerin zu Recht hinweist, den Sortimentsausschluss nicht.

e) Der Bebauungsplan verstößt weiter gegen das Gebot der Konfliktbewältigung. Insoweit ist zu verlangen, dass ein Plan die betroffenen Belange untereinander zu einem gerechten Ausgleich bringt; das gilt sowohl für die bestehenden als auch und vor allem für die durch die Planung neu aufgeworfenen Konflikte. Daran fehlt es hier jedenfalls im Hinblick auf die Belange Hochwasserschutz und Altlasten. Die Antragsgegnerin ist ausweislich der Aktenlage selbst davon ausgegangen, dass mindestens zum Hochwasserschutz und zur Altlastenfrage weiterer Aufklärungs- und ggf. Handlungsbedarf besteht. Sie hat indes angesichts des drohenden Ablaufs der Veränderungssperre und des Bauantrags der Antragstellerin im Hinblick auf die Nutzungsänderung, die die Antragsgegnerin verhindern wollte, keine Möglichkeit gesehen, diesen Fragen weiter nachzugehen und etwaige Probleme noch rechtzeitig zu lösen. Daher hat sie sich entschlossen, statt eines qualifizierten einen einfachen Bebauungsplan aufzustellen. Ersichtlich hat sich die Antragsgegnerin dabei von der Vorstellung leiten lassen, bei einem einfachen Bebauungsplan dürften diese Konflikte ungelöst bleiben. Das wird vor allem aus der Begründung zu der Planfassung vom 13.3.2003 deutlich und ist vor dem Hintergrund verständlich, dass die Antragsgegnerin in dieser Planfassung ausschließlich negative Festsetzungen in Gestalt von Sortimentsausschlüssen treffen wollte. Bei der schließlich in Kraft getretenen, hier streitigen Fassung des einfachen Bebauungsplans wird indes eine positive Festsetzung hinsichtlich der Art der Nutzung getroffen. Hinsichtlich der Festsetzung "Einkaufszentrum" ist aber kein Grund dafür erkennbar, warum die Probleme im Hinblick auf den Hochwasserschutz und die Altlasten offen bleiben dürften. Beide Fragestellungen betreffen ersichtlich auch und gerade die Art der Nutzung im Plangebiet, so dass sie bei einem einfachen Plan, der die Art der Nutzung festsetzt, in gleicher Weise gelöst werden müssen wie bei einem qualifizierten Bebauungsplan.

f) Die unter Buchstaben a bis e dargelegten Mängel der Abwägung sind nach § 214 Abs. 3 Satz 2, 2. Halbsatz BauGB in der bis zum 19. Juli 2004 geltenden Fassung auch erheblich. Sie ergeben sich ohne weiteres aus den Akten und sind damit offensichtlich. Es liegt auf der Hand, dass sie - schon jeder für sich und erst Recht in ihrem Zusammentreffen - auch für das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind.

3. Nach alledem kann der Senat offen lassen, welche Folgen es hat, dass in der Begründung des Bebauungsplans auf Sortimentsbeschränkungen bei großflächigen Handelseinrichtungen abgestellt wird, während der Branchenausschluss mit Ausnahme des Lebensmittelhandels für jede Art entsprechender Einzelhandelsbetriebe, seien sie großflächig oder nicht, erfolgt ist. Im Hinblick auf die Positivliste ist noch anzumerken, dass dort als zulässige Nutzung "Einzelhandelsbetriebe" ohne Zusatz genannt ist. Dies meint nach der Terminologie der Baunutzungsverordnung nur nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe, was hier jedoch ersichtlich nicht gewollt ist. Angesichts der sonstigen Mängel des Bebauungsplans mag offen bleiben, ob dies im Wege der Auslegung bewältigt werden kann.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 30.000,- € festgesetzt.

Gründe Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes - GKG -. Dabei orientiert sich der Senat entsprechend seiner ständigen Rechtsprechung an den Empfehlungen des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (Abdruck etwa in NVwZ 2004, 1327). Nach dessen Ziffer 9.8.1 ist der Streitwert bei Normenkontrollklagen von Privatpersonen gegen Bebauungspläne zwischen 7.500,- und 60.000,- € anzusetzen. Der Senat hält angesichts der wirtschaftlichen Bedeutung der Angelegenheit für die Antragstellerin auf der einen Seite und des begrenzten Regelungsbereichs des einfachen Bebauungsplans auf der anderen Seite einen Betrag im mittleren Bereich dieses Rahmens für angemessen.

Dieser Beschluss ist gemäß § 68 Abs. 1 Satz 5, § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG unanfechtbar.

Ende der Entscheidung

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