Judicialis Rechtsprechung

1 U 130/07

Verkündet am: 13.03.2008

In dem Rechtsstreit

hat der 1. Zivilsenat des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena durch

den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Pfalzer, die Richterin am Oberlandesgericht Zimmermann-Spring und den Richter am Oberlandesgericht Linsmeier

aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 07.02.2008

für Recht erkannt:

Tenor:

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Gera vom 04.01.2007 - 4 O 454/05 - wird zurückgewiesen.

2. Der Klägerin fallen die Kosten der Berufung zur Last.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Die Klägerin als Mieterin begehrt gegenüber der Beklagten als Vermieterin die Feststellung, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die Geschäftsräume in der Reichstraße 3 in Gera unbefristet ist.

Im Zeitraum 1995 bis 1997 plante und errichtete die Beklagte ein Einkaufs- und Entertainment-Center in der Reichstraße 3 in Gera, auf dessen zweiter Ebene sich das von der Rechtsvorgängerin der Beklagten (und nunmehr der Beklagten) angemietete und betriebene Multiplex-Kino befindet.

Die Vorentwurfsplanung für das Kino wurde von der Beklagten in Auftrag gegeben. Bereits 1995 nahm die Beklagte mit verschiedenen Mietinteressenten, u. a. mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin (der U C I M GmbH) Kontakt auf, und noch im Vorfeld der Errichtung des Komplexes kam es zum Mietvertragsabschluss zwischen den Parteien (sog. Vermietung vom Reißbrett). Der Mietvertrag verweist zur Umschreibung des Mietgegenstandes auf die dem Vertrag als Anlage 2 beigefügte Baubeschreibung sowie ferner das Raumbuch (Anlage 3) und die Planung für das Gebäude mit der Flächenaufteilung im Gebäude und den Bauzeichnungen (Anlage 4), wobei festgehalten ist, dass Änderungen in der Ausführung der Anlagen 1 bis 4 der schriftlichen Zustimmung des Mieters bedürfen.

Das Mietobjekt sollte (gem. § 1 Nr. 4 des Mietvertrages) ca. 2.028 Sitzplätze und eine Größe von 5.091 m² gemäß Grundrissplan haben. Die Mietfläche sollte allerdings nur die Basis für die Nebenkostenabrechnung bilden und ansonsten keinen Einfluss auf die Miethöhe haben. Das Kino sollte über ca. 8 Vorführungsräume verfügen.

Das Mietverhältnis sollte gem. § 3 Nr. 1 mit der - im Wesentlichen mängelfreien - Übergabe des Mietobjektes an den Mieter (voraussichtlich am 01.10.1997) beginnen und 20 Jahre andauern, und der Vertrag sah darüber hinaus eine zweimalige Verlängerungsoption um jeweils 5 Jahre für den Mieter vor.

Der Mietzins sollte gem. § 5 des Vertrages jährlich 1.940.000 DM zzgl. der jeweiligen gesetzlichen Mehrwertsteuer betragen und in monatlichen Teilbeträgen entrichtet werden, wobei die Monatsmiete jeweils im Voraus fällig sein und frühestens bis zum 5. des Monats entrichtet werden sollte. § 6 des Vertrages enthält eine Wertsicherungsklausel, wonach mit Beginn des 5. Mietjahres für den Fall der Veränderung des vom statistischen Bundesamt für die BRD amtlich festgestellten und veröffentlichten Index für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalts mit mittlerem Einkommen des alleinverdienenden Haushaltsvorstands (Basis 1985 = 100) im Verhältnis zum Ende des 1. Mietjahres um mehr als 10 % nach oben oder unten der Vermieter und Mieter berechtigt sind, eine Änderung des Mietzinses um 75 % der eingetretenen Veränderung zu verlangen; der Mietzins sollte sich dabei mit Beginn des übernächsten Monats nach Eingang des Änderungsverlangens beim Vermieter oder Mieter ändern.

§ 22 des Mietvertrages sieht eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu Gunsten des Mieters für die Dauer von 20 Jahren ab Beginn des Mietverhältnisses (Gewerbebetriebsbeschränkung) vor, und § 23 des Mietvertrages regelt eine Konzernbürgschaft.

Der Mietvertrag trägt für die Rechtsvorgängerin der Klägerin die Unterschrift des Geschäftsführers R S vom 12.03.1996 (versehentlich unter der Rubrik "Mieter") sowie für die Vermieterin Unterschriften eines Vertreters der GFI GmbH sowie des Prokuristen M für die G P GmbH vom 28.02.1996 (versehentlich unter der Rubrik "Vermieter").

Im Vorfeld hatte die Beklagte der Klägerin den Mietvertrag mit Schreiben vom 06.03.1996 mit der Bitte um rechtsverbindliche Gegenzeichnung und Rücksendung bis spätestens 11.03.1996, wie vereinbart, übersandt (Anlage K 4, Bl. 37 d. A.). Die Rücksendung des unterzeichneten Mietvertrags an die Beklagte erfolgte indes erst am 12.03.1996. Mit Schreiben vom 23.09.1997 erfolgte die Genehmigung des Mietvertragsabschlusses durch den (lediglich gesamtvertretungsberechtigten) Geschäftsführer R S seitens der Gesellschaft durch die weiteren Geschäftsführer O?S und B (Anlage K 7, Bl. 42 d. A.).

Wegen weiterer Einzelheiten des Mietvertrages wird auf dessen Kopie (Anlage K 2, Bl. 13 ff. d. A.) Bezug genommen.

Die Mieträume wurden der Mieterin am 17.11.1997 übergeben.

Auf Planung, Errichtung und Ausstattung der Kinoräume nahm die Klägerin Einfluss, doch ist der Umfang dieser Einflussnahme streitig. Hierzu sowie zur Frage, ob das Mietobjekt nicht ohne weiteres auch von einem anderen Mieter der gleichen Branche genutzt werden kann, hat vor dem Landgericht Gera in der Sitzung vom 17.10.2006 eine Beweisaufnahme durch Zeugenvernehmung stattgefunden (Bl. 507 ff. d. A.).

Mit Wirkung zum 01.06.2000 schied die Mieterin aus dem Mietvertrag aus und trat die Klägerin als Mieterin in das Mietverhältnis ein.

Mit Schreiben vom 24.11.2007 (Anlage K 8, Bl. 43 ff. d. A.) wandte sich die Klägerin an die Beklagte, um eine "wirtschaftlich vertretbare Lösung" im Hinblick auf den nicht kostendeckenden Kinobetrieb zu finden, womit sie eine erhebliche Reduzierung der Mietkosten anstrebte. Gleichzeitig teilte sie mit, im Ergebnis einer rechtlichen Überprüfung sei festgestellt worden, dass der Mietvertrag unter Nichteinhaltung des Schriftformerfordernisses geschlossen worden sei.

Die Klägerin ist der Ansicht, der Mietvertrag verstoße aus den nachfolgend angeführten Gründen gegen das Schriftformerfordernis, und das Mietverhältnis sei demzufolge ein unbefristetes:

- Es fehle an einer fristgerechten rechtsverbindlichen Annahme des Mietvertragsangebots durch die Vermieterin, da deren Geschäftsführer R S den Mietvertrag erst am 12.03.1996, also einen Tag nach Ablauf der mit Schreiben der Beklagten vom 28.02.1996 gesetzten Frist zur Gegenzeichnung und Rücksendung des Mietvertrages bis zum 11.03.1996, unterschrieben und zurückgesandt habe.

- Ein weiterer Schriftformverstoß sei auf Grund der mietvertraglichen Regelung zur Laufzeit des Mietvertrages gegeben, wonach das Mietverhältnis mit der im Wesentlichen mängelfreien Übergabe des Mietobjekts an den Mieter beginnt (§ 3 Nr. 1 Mietvertrag). Das Übergabeprotokoll vom 17.11.1997 (Anlage B 8, Bl. 99 d. A.) sei nicht, wie erforderlich, von den notwendigen Vertretern der Vormieterin (und zwar dem Architekten R) bzw. der Beklagten unterzeichnet, und zur Übergabe reiche nach dem Vertragswillen (auf Grund der rechtlichen Folgen einer Übergabe) wie auch auf Grund deren Funktion, den Zeitpunkt des Mietbeginns festzuhalten, kein Realakt aus, sondern diese müsse in Form des Übergabeprotokolls schriftlich dokumentiert werden. Das vorhandene Übergabeprotokoll sei aber lediglich als Entwurf anzusehen. Hieran ändere auch das Schreiben des Geschäftsführers der Vormieterin, R S, vom 01.12.1997 (Anlage B 9, Bl. 100 d. A.), in welchem die Übergabe am 17.11.1997 bestätigt wird, nichts, zumal er zur Abgabe einer solchen Erklärung nicht die erforderliche Vertretungsbefugnis besessen habe.

- Ferner seien die Angaben zu den Vertretungsverhältnissen auf Mieter- wie auch auf Vermieterseite unzureichend. Der den Mietvertrag für die Vormieterin unterzeichnende Geschäftsführer R S sei - wie durch den Handelsregisterauszug dokumentiert ist - nach den gesellschaftsvertraglichen Regelungen der GmbH nur mit einem weiteren Geschäftsführer gesamtvertretungsberechtigt gewesen. Ob er den Mietvertrag gleichzeitig in Vertretung für einen weiteren Geschäftsführer unterzeichnet habe, gehe aus der Unterschrift aber nicht hervor. Hinzu komme ein fehlender Vertretungszusatz auf Vermieterseite, denn für die G P GmbH habe allein deren Prokurist M als Vertreter den Mietvertrag unterzeichnet, obgleich jener zum damaligen Zeitpunkt nur mit einem weiteren Prokuristen oder einem Geschäftsführer der Gesellschaft gesamtvertretungsberechtigt gewesen sei. Auch sei unklar, ob auf der Vermieterseite die G P GmbH und die Gesellschaft für Industrieförderung oder aber die Beklagte Gesellschaft bürgerlichen Rechts Mietvertragspartei sei.

- Ein weiterer Schriftformverstoß sei wegen nachträglicher, nicht schriftlich vereinbarter Änderung des Mietgegenstandes gegeben, und zwar wegen einer Verlegung des Lastenaufzugs bzw. der Anlieferzone; dies habe zur Folge, dass der Lastenaufzug nicht mehr zum alleinigen Mietbereich der Vormieterin bzw. der Klägerin zähle, sondern Gemeinschaftsfläche sei, und darüber hinaus sei dadurch die Nutzbarkeit des Lastenaufzugs eingeschränkt. Es handele sich insoweit um eine wesentliche Änderung des Mietgegenstandes.

Ferner meint die Klägerin, die Geltendmachung der Nichteinhaltung des Schriftformerfordernisses verstoße nicht gegen Treu und Glauben. Hierzu hat sie vorgebracht, eine Treuwidrigkeit könne insbesondere nicht aus der Vertragsdurchführung (u. a. Stellung der Mietausfallbürgschaft, Dienstbarkeitsbestellung, zwei letters of comfort) hergeleitet werden. Zudem sei bei Beendigung des - unbefristeten - Mietverhältnisses die Beklagte nicht unangemessen benachteiligt. Es habe sich bei dem Mietobjekt nicht um ein für die Vormieterin "maßgeschneidertes" Gebäude gehandelt; sie habe auf Planung, Bau und Ausstattung nicht mehr Einfluss genommen, als bei Vermietungen vom Reißbrett üblich. Die Kinoräume entsprächen dem allgemeinen Standard und seien auch an andere Kinobetreiber vermietbar.

Die Klägerin hat beantragt,

festzustellen, dass zwischen den Parteien ein unbefristetes Mietverhältnis über das in den Geschäftsräumen in der Reichstraße 3 in 07545 Gera gelegene Multiplex-Kino besteht.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Auffassung, dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB sei Genüge getan. Die von der Klägerin angesprochenen Punkte führten nicht zu einem Schriftformverstoß. So sei das Vertragsangebot der Beklagten von der Vormieterin der Klägerin rechtzeitig und wirksam angenommen worden. Die Unterzeichnung des Vertrages genüge außerdem auf Seiten beider Vertragspartner den Anforderungen an die Schriftform. Fernerhin sei die Übergabe des Mietobjekts und damit der Beginn des Mietverhältnisses hinreichend schriftlich dokumentiert, und zwar durch das Übergabeprotokoll vom 17.11.1997 (Anlage B 8, Bl.99 d. A.) und die Bestätigung der Übergabe durch den Geschäftsführer der Vormieterin, R S, vom 01.12.1997 (Anlage B 9, Bl. 100 d. A.). Die nachträglich erfolgte Änderung des Mietgegenstands (Lastenaufzug) schließlich sei unwesentlich und habe daher keiner Schriftform bedurft.

Überdies dürfe sich die Klägerin auf eine etwaige Nichteinhaltung des Schriftformerfordernisses nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht berufen. Dies schon deshalb, weil sie den Mietvertrag selbst durchgeführt und dessen Bestand mehrfach bestätigt habe (so durch die Genehmigungserklärung der Gesellschaft im September 1997 mit Bezug auf den Mietvertragsabschluss durch den Geschäftsführer R S, ferner durch die Stellung der Mietausfallbürgschaft, die letters of comfort und die Dienstbarkeitsbestellung). Vor allem aber sei die Berufung auf den Formverstoß deshalb treuwidrig, weil die Klägerin auf die Planung und Errichtung des Mietobjekts maßgeblich Einfluss genommen habe. Es handele sich um ein allein für die Vormieterin der Klägerin erstelltes, maßgeschneidertes Objekt, und dieses könne von einem anderen Kinobetreiber nicht ohne weiteres übernommen werden und sei dem gemäß nicht weiter vermietbar.

Mit Urteil vom 04.01.2007 hat das Landgericht die Klage abgewiesen, wobei das Gericht die Frage des Vorliegens eines Formverstoßes dahingestellt bleiben ließ und angenommen hat, auf einen etwa vorhandenen Schriftformmangel könne sich die Klägerin aus Gründen von Treu und Glauben nicht berufen. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf das landgerichtliche Urteil (Bl. 631 ff. d. A) verwiesen.

Mit ihrer gegen dieses Urteil form- und fristgerecht eingelegten und begründeten Berufung verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.

Sie macht geltend:

Aus den bereits erstinstanzlich geltend gemachten Gründen verstoße der Mietvertrag gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB und laufe folglich auf unbestimmte Zeit.

Mit Bezug auf den Schriftformverstoß wegen Fehlens eines Vertretungszusatzes bei der Unterschrift des (nicht alleinvertretungsberechtigten) Geschäftsführers Raymond Smith auf Mieterseite weist die Klägerin ergänzend darauf hin, dass ohne diesen Vertretungszusatz unklar gewesen sei, ob es noch weiterer formbedürftiger Rechtshandlungen bedurfte, um den Mietvertrag formgültig abzuschließen. Anders als in dem vom Bundesgerichtshof mit Urteil vom 19.09.2007 entschiedenen Fall (Az. XII 121/05) habe hier nicht ein von den Mietparteien unabhängiger Dritter mit Vertretungszusatz unterschrieben. Hinzu komme, dass der Geschäftsführer Smith fälschlicherweise in der mit "Vermieter" gekennzeichneten Unterschriftenzeile unterschrieben habe. Auch seien die die GmbH vertretenden Personen (anders als in dem der BGH-Entscheidung zugrunde liegenden Fall) nicht im Rubrum des Vertrages namentlich bezeichnet.

Zu dem Schriftformverstoß im Hinblick auf die mietvertraglichen Regelung zur Laufzeit des Mietverhältnisses weist die Klägerin ergänzend darauf hin, dass das Mietverhältnis vorliegend - anders als in den vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fällen (BGH, Urteil vom 02.05.2007, XII ZR 178/04 sowie BGH-NJW 2006, 139 ff.) - nicht mit der Übergabe, sondern mit der nicht gleichermaßen leicht und klar bestimmbaren "im Wesentlichen mängelfreien Übergabe" des Mietobjekts beginnen sollte.

Ein weiterer, nach Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in I. Instanz hinzugetretener und daher erst in der Berufung (zulässigerweise) geltend gemachter Schriftformverstoß ergebe sich aus einer unter Verstoß gegen das Schriftformerfordernis erfolgten Änderung der Miethöhe auf monatlich 89.546,92 € netto bzw. 106.560,83 € brutto durch konkludent getroffene Vereinbarung. Diese sei dadurch zustande gekommen, dass die Klägerin auf das Erhöhungsverlangen der Vermieterin vom 16.11.2006 hin (Anlage K 26, Bl. 834 ff. d. A.) ab Januar 2007 den erhöhten Mietzins gezahlt habe. Die Erhöhung der Miete sei eine wesentliche Vertragsänderung, und zwar unabhängig von deren Höhe, aber auch angesichts des absoluten Umfangs der Erhöhung, und dementsprechend sei diese formbedürftig. Bei der Mieterhöhung handele es sich auch nicht etwa um eine automatische Mietanpassung auf Grund einer Gleitklausel, sondern um eine Mieterhöhung auf Grund einer bloßen Leistungsvorbehaltsklausel. Denn jede Änderung der Miete nach § 6 Nr. 2 des Mietvertrages setze eine entsprechende Neufestsetzung der Miete durch die Parteien voraus; die Anpassung erfolge nicht automatisch. Ein Schriftformverstoß in diesem Zusammenhang ergebe sich zudem daraus, dass der in der Wertsicherungsklausel (§ 6 des Mietvertrages) in Bezug genommene "4-Personen-Arbeitnehmer-Index" nicht mehr gültig und durch den seit Januar 2003 allein gültigen Verbraucherpreis-Index ersetzt worden sei, auf welchen sich die Klägerin in ihrem Änderungsverlangen bezogen hat.

Entgegen der Ansicht des erstinstanzlichen Gerichts sei die Klägerin nicht gem. § 242 BGB nach Treu und Glauben daran gehindert, sich auf die Schriftformverstöße des Mietvertrages gem. § 550 BGB zu berufen.

Die hierzu getroffenen Tatsachenfeststellungen des Landgerichts seien unvollständig und unrichtig; das Gericht habe Klägervorbringen übergangen bzw. nicht richtig oder nur unvollständig berücksichtigt, sei Beweisangeboten der Klägerin nicht nachgegangen und habe darüber hinaus eine unrichtige Beweiswürdigung vorgenommen. Dies betreffe insbesondere die angebliche Existenzgefährdung der Beklagten, die angeblich für die Vormieterin "maßgeschneiderte" Planung und Errichtung des Kinos (denn die Klägerin habe nicht mehr Einfluss genommen als bei Vermietungen vom Reißbrett üblich), ferner die angeblich fehlende Weitervermietbarkeit an andere Kinobetreiber und die falsche, zudem ausdrücklich bestrittene Unterstellung, die Errichtung des Kinos wäre nur bei einer Mietdauer von 20 Jahren wirtschaftlich sinnvoll und tragbar.

Entgegen der Ansicht des Landgerichts könne eine schwere Treuepflichtverletzung auch nicht daraus hergeleitet werden, dass die Klägerin sich bei Berufung auf die Schriftformverstöße in Widerspruch zu ihrem vorangegangen vertraglichen Verhalten setze. Die Umsetzung und Durchführung des Mietvertrages dürften nicht zu Lasten der Klägerin gehen, da diese erst im Laufe des Jahres 2004, also ca. 7 Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses, von den Schriftformverstößen Kenntnis erlangt habe.

Darüber hinaus rügt die Klägerin Verfahrensverstöße des Landgerichts, insbesondere eine fehlende Erörterung des Beweisergebnisses, fehlende rechtliche Hinweise gem. § 139 ZPO und die Verletzung rechtlichen Gehörs.

Die Klägerin beantragt:

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 04.01.2007 verkündete Urteil des Landgerichts Gera - 4 O 454/05 - wie folgt geändert:

Es wird festgestellt, dass zwischen den Parteien ein unbefristetes Mietverhältnis über das in den Geschäftsräumen in der Reichstraße 3 in 07545 Gera gelegene Multiplex-Kinos besteht.

Hilfsweise beantragt sie:

Auf die Berufung der Beklagten wird unter Aufhebung des am 04.01.2007 verkündeten Urteils des Landgerichts Gera - 4 O 454/05 - die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Gera zurückverwiesen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt das landgerichtliche Urteil als richtig.

Sie meint, das Landgericht habe zutreffend einen Verstoß der Klägerin gegen Treu und Glauben angenommen, soweit sich diese auf die Nichteinhaltung der Schriftform berufe. Dies nicht nur wegen der mit einer etwaigen vorzeitigen Vertragsauflösung einhergehenden Existenzgefährdung der Beklagten, sondern auch wegen des krassen Widerspruchs im Verhalten der Klägerin zu ihrem vorangegangenen vertraglichen Verhalten.

Zu Recht und auf richtiger Tatsachengrundlage habe das Landgericht angenommen, dass das Mietobjekt nach den Vorstellungen der Klägerin errichtet worden und ferner die Finanzierung des Gesamtobjekts wesentlich vom Abschluss des streitgegenständlichen langfristigen Mietvertrags abhängig gewesen sei. Einen anderen Mietinteressenten mit ernstzunehmendem Interesse habe es nicht gegeben. Das Mietobjekt sei für die Beklagte auch nicht anderweitig verwendbar, denn für Multiplex-Kinos gebe es praktisch keinen Mietmarkt in Deutschland. Außerdem habe die Klägerin durch ihr vorangegangenes Vertragsverhalten einen Vertrauenstatbestand für die Beklagte geschaffen; bis 2004 habe sie (bzw. ihre Vormieterin) keinen Zweifel daran gelassen, dass sie sich an der 20-jährigen Laufzeit des Mietverhältnisses festhalten lassen werde. Auch mit den der Klägerin zuzurechnenden Schreiben vom 18.05.1996 und vom 23.09.1997 (Anlagen B 7, Bl. 97 und K7, Bl. 42 d. A.) habe sie einen Vertrauenstatbestand begründet, und zwar unabhängig davon, ob diese Schreiben "wirksam", d. h. für die Klägerin (nach ihren internen Regelungen) bindend seien.

Vorliegend sei eine besonders schwere Treuepflichtverletzung der Klägerin gegeben, die versuche, sich durch Heranziehung des Schriftformerfordernisses des § 550 BGB unter Missachtung dessen Schutzzwecks von einem ihr - aus wirtschaftlichen Gründen - unliebsamen Vertragsverhältnis zu lösen, wohl wissend, dass dies ihren vertraglich eingegangenen und bei Vertragsschluss gewollten Pflichten widerspreche.

Darüber hinaus seien - entgegen der Ansicht der Klägerin - Verstöße gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht gegeben.

Ein Schriftformverstoß liege insbesondere nicht auf Grund der Mieterhöhung zum Januar 2007 vor. Es handele sich hierbei nicht um eine formbedürftige Vertragsänderung, denn es habe lediglich eine verhältnismäßig geringe Mieterhöhung stattgefunden. Hinzu komme, dass die Mietänderung nicht durch vertragliche Vereinbarung, sondern durch einseitige Leistungsbestimmung der Beklagten als Vermieterin auf Grundlage der in § 6 des Mietvertrages enthaltenen Wertsicherungsklausel erfolgt sei.

Ein Schriftformverstoß sei auch nicht durch die Unterzeichnung des Mietvertrages auf Mieterseite allein durch deren Geschäftsführer Smith - und dies ohne Hinzufügen eines die Vertretung von Mitgeschäftsführern kennzeichnenden Zusatzes - begründet, auch wenn dieser zur Alleinvertretung nicht befugt gewesen sei. Ein klarstellender Zusatz wäre nur dann erforderlich, wenn lediglich einer von mehreren Vermietern oder Mietern oder einer von mehreren Gesellschaftern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts unterschreibe und deshalb ohne diesen Zusatz nicht ersichtlich wäre, ob er die Unterschrift nur für sich selbst oder zugleich in Vertretung der anderen leiste. Die Frage, ob der handelnde Geschäftsführer ausreichend bevollmächtigt gewesen sei, habe mit dem Schriftformerfordernis nichts zu tun und betreffe lediglich die Frage des Zustandekommens des Vertrages.

Im Übrigen wäre die Klägerin auf Grund der zwischen den Parteien vereinbarten Salvatorischen Klausel in § 24 Nr. 4 des Mietvertrages verpflichtet, den von ihr als formunwirksam angesehenen Vertrag durch einen formwirksamen, dem gemeinsam gewollten Vertragszweck entsprechenden zu ersetzen.

II.

1.

Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache keinen Erfolg.

2.

Allerdings kann nicht ohne weitere Sachaufklärung davon ausgegangen werden, dass die Geltendmachung des behaupteten Formmangels durch die Klägerin gegen Treu und Glauben verstößt. Insbesondere der Umstand, dass die Klägerin den Vertrag über einen längeren Zeitraum hinweg als wirksam behandelt hat - was u. a. dadurch dokumentiert ist, dass sie die Dienstbarkeit hat eintragen lassen, eine Konzernbürgschaft abgegeben hat und ferner eine Genehmigungserklärung mit Bezug auf die Unterzeichnung des Vertrags auf Vermieterseite durch Raymond Smith sowie letters of comfort übersandt hat - und dass der Mietvertrag jahrelang anstandslos durchgeführt worden ist, genügt hierzu nicht (BGH, Urteil vom 05.11.2003, XII ZR 134/02). Vielmehr müssten besondere Umstände hinzutreten, die das Verhalten der Klägerin als in hohem Maße widersprüchlich erscheinen lassen (BGH, Urteil vom 16.07.2004, V ZR 222/03); etwa unter Berücksichtigung aus dem Geschäft erlangter Vorteile oder wegen bewusster Herbeiführung und späterer Ausnutzung des Mangels der Schriftform oder aber für den Fall, dass eine spätere - formlose - Vertragsänderung im Interesse der Klägerin gewesen wäre.

Die tatsächlichen Grundlagen, auf der die im landgerichtlichen Urteil getroffene Wertung des Verhaltens der Klägerin als treuwidrig beruht, sind unzureichend, und zwar insbesondere mit Bezug auf die Fragen der anderweitigen Verwertbarkeit des Mietobjekts, der Wirtschaftlichkeit der Objekterrichtung und der Existenzgefährdung für die Beklagte.

Die Frage, ob die Schriftform des streitgegenständlichen Mietvertrages gewahrt ist, kann daher nicht offen bleiben.

3.

Die Beklagte geht fehl in der Annahme, die Klägerin sei auf Grund der allgemeinen Salvatorischen Klausel (Erhaltungs- und Ersetzungsklausel) in § 24 Nr. 4 des Mietvertrages zur Nachholung einer etwa nicht gewahrten Schriftform verpflichtet. Diese Salvatorische Klausel erfasst den Fall der fehlenden Schriftform des Mietvertrages nicht. Es bedarf von vornherein keiner Erhaltung eines von der Unwirksamkeit gem. § 139 BGB bedrohten Restvertrags, weil die fehlende Schriftform nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages führt. Dieser gilt lediglich als nicht für bestimmte, sondern für unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 550 S. 1 BGB). Auch die Ersetzungsklausel ist auf Fälle ausgerichtet, in denen eine Klausel endgültig unwirksam ist und deshalb durch eine gültige sinngemäße Klausel ersetzt werden soll; eine solche Ersetzung erfolgt durch die Nachholung der Schriftform nicht. Denn die Unwirksamkeit der vereinbarten Mietdauer beruht nicht auf dem Inhalt der Vereinbarung, sondern ist darauf zurückzuführen, dass die Parteien die Schriftform nicht gewahrt haben. Hinzu kommt, dass die Parteien im Zusammenhang mit der in § 24 Nr. 4 befindlichen Salvatorischen Klausel in § 24 Nr. 2 des Mietvertrages ausdrücklich vereinbart haben, dass nachträgliche Änderungen und Ergänzungen des Vertrags nur bei schriftlicher Vereinbarung gelten. Dieser ausdrücklich vereinbarte Formzwang verlöre seinen Sinn, wenn die Ersetzungsklausel bei Nichteinhaltung der Form die Vertragsparteien stets zu deren Nachholung verpflichten würde (vgl. BGH, Urteil vom 25.07.2007, XII ZR 143/05).

4.

Die Berufung ist indessen unbegründet, weil ein Mangel der Schriftform des Mietvertrages nach Ansicht des Senates vorliegend nicht festzustellen ist.

4.1.

Der Umstand, dass der Mietvertrag erst einen Tag nach Ablauf der von der Vermieterin gesetzten Frist, nämlich erst am 12.03.1996 (statt am 11.03.1996) unterzeichnet worden ist, führt nicht zu einem Schriftformmangel.

Zwar gilt eine verspätete Annahme bzw. Unterschrift gem. § 150 Abs. 1 BGB als neuer Antrag, der vom ursprünglich Anbietenden wiederum schriftlich angenommen werden muss. So ist nach Ansicht des Kammergerichts Berlin die Schriftform des § 550 S. 1 BGB nicht gewahrt, wenn im Falle einer Nachtragsvereinbarung zwar "Schriftlichkeit" eingehalten wird, die Annahmeerklärung aber nicht mehr rechtzeitig i.S.d. § 147 Abs. 2 BGB zugeht: Wenn der andere Vertragspartner nicht nochmals unterzeichne, nehme er damit zwar das Angebot schlüssig, aber ohne Wahrung der gesetzlichen Schriftform an (KG Berlin, Urteil vom 25.01.2007, 8 U 129/06, zitiert nach Juris; Schultz, Die Annahmeerklärung als "casus belli" der gesetzlichen Schriftform gewerblicher Mietverträge, NZM, 2007, 509 sowie Schultz, Gesetzliche Schriftform in der Geschäftsraummiete, in: Festschrift für Wolf-Rüdiger Bub zum 60. Geburtstag, 2007, S. 377 ff., 385 ff., m.w.N.).

Der Ansicht des Kammergerichts kann nicht gefolgt werden. Denn auch bei verspätet vollzogener und übersandter Annahmeerklärung ist die "äußere Form" eingehalten. Wenn der Anbietende die verspätete Annahmeerklärung akzeptiert, also seinerseits nochmals annimmt, und der Vertrag von beiden Parteien vollzogen wird, wäre es unnötige Förmelei, müsste der Anbietende zur Wahrung der Schriftform ein zweites Mal unterzeichnen. Juristisch nicht geschulten Vertragsparteien wäre auch nicht zu vermitteln, dass hier lediglich der verspätet annehmende Mieter den gesamten Vertrag unterschrieben habe, der Vermieter hingegen lediglich einen Vertragsentwurf. Außerdem liefe diese Auffassung dem Bedürfnis zuwider, mit der Schriftform eine Form für Verträge bereitzustellen, die "am ehestens verfügbar ist und ohne fachjuristischen Rat eingehalten werden kann". Auch der Schutz des späteren Grundstückserwerbers rechtfertigt diese strenge Auffassung nicht. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGHZ 160, 97 - 108) für den Fall ausgeführt, dass die Vertragsbestimmungen in einem unterzeichneten Schreiben einer Partei niedergelegt sind, das die andere ihrerseits unterzeichnet hat; der nochmaligen Unterzeichnung der einen Partei unterhalb der Gegenzeichnung der anderen bedarf es in einem solchen Falle nicht. Diese Erwägungen des Bundesgerichtshofs treffen auch auf die vorliegende Fallkonstellation zu.

Auch der von § 550 BGB in erster Linie bezweckte Schutz eines späteren Grundstückserwerbers erfordert keine nochmalige Unterzeichnung des Vermieters. Denn aus der Sicht des Erwerbers stimmt der - wenn auch nur stillschweigend - vereinbarte und vollzogene Mietvertrag mit dem tatsächlich von beiden Parteien auf derselben Urkunde unterzeichneten Vertrag überein. Die Beweisfunktion erfordert ebenfalls keine nochmalige Unterschrift des zuerst Anbietenden; denn die Inhalte der Vereinbarung werden durch eine zweite Unterschrift einer Vertragspartei nicht "besser" bewiesen, als durch ihre erste Unterschrift, und wenn der Vertrag trotz verspäteter Unterschrift des Annehmenden vollzogen wurde, ist dies so offensichtlich, dass es insoweit keines Beweises bedarf. Im vorliegenden Fall kommt hinzu, dass der Vertragstext selbst keinen Hinweis auf die Befristung des Angebots der Vermieterin und damit auch nicht auf eine Verspätung der Annahme durch den Mieter enthält; aus dem Vertrag ergibt sich sonach keinerlei Hinweis auf eine etwaige Unwirksamkeit. Der Warnfunktion ist ebenfalls bereits durch die Erstunterschrift des Vermieters Genüge getan. Der Anbietende (hier Vermieter), der den Vertrag trotz verspäteter Annahme durchführen will, muss davor nicht durch die gesetzliche Schriftform gewarnt werden (vgl. hierzu: Schultz, Die Annahmeerklärung als "casus belli" der gesetzlichen Schriftform gewerblicher Mietverträge, a.a.O.).

Da die gültige Fassung des Mietvertrages (Anlage K 1) die Unterschrift beider Vertragsparteien trägt, ist im Ergebnis - trotz verspäteter Annahmeerklärung - ein Schriftformverstoß nicht anzunehmen.

4.2.

Ein Verstoß gegen die Schriftform folgt auch nicht daraus, dass der Beginn des Mietverhältnisses an die im Wesentlichen mangelfreie Übergabe des Mietobjekts anknüpft (§ 3 Nr. 1 des Mietvertrages).

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung steht die Regelung in einem Mietvertrag, dass das Mietverhältnis mit der künftigen Übergabe der Mietsache beginnt, der Wahrung der Schriftform nicht entgegen (BGH, Urteil vom 02.05.2007, XII ZR 178/04 sowie Urteil vom 02.11.2005, XII ZR 212/03).

Ebenso wie in den vorgenannten, vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fällen, ist auch im vorliegenden Fall das praktische Bedürfnis zu berücksichtigen, den Mietbeginn bei einer Vermietung vom Reißbrett von einem künftigen Ereignis wie der Fertigstellung oder der Übergabe der Mietsache abhängig zu machen, mithin einem Ereignis, dessen Eintritt die Mietvertragsparteien als gewiss ansehen, ohne den genauen Zeitpunkt des Eintritts vorhersagen zu können. Die Parteien haben nämlich das, was sie zur zeitlichen Befristung vereinbart haben, vollständig und richtig in der Vertragsurkunde niedergelegt.

Zusätzlich haben die Parteien hier sinnvollerweise vereinbart, eine förmliche Übergabe vorzunehmen (§ 4 Nr. 2 des Mietvertrages). Dass in der Folgezeit ein von einem bevollmächtigten Vertreter der Mieterin unterzeichnetes Übergabeprotokoll nicht erstellt worden ist (die im Übergabeprotokoll für dessen Wirksamkeit vorgesehene Unterschrift des Architekten Rohde ist nicht nachgeholt worden, vgl. Anlage B 8, Bl. 98 f. d. A.), ist unschädlich.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs, welcher der Senat folgt, ist sogar unschädlich, wenn überhaupt kein Übergabeprotokoll erstellt wurde (vgl. BGH, Urteil vom 02.05.2007, XII ZR 178/04).

Auch aus dem hier streitgegenständlichen Mietvertrag ergibt sich - ebenso wie bei dem der Entscheidung des BGH vom 02.05.2007 zugrunde liegenden Fall - nicht, dass das Übergabeprotokoll eine Anlage zum Mietvertrag darstellen sollte, in die weitere im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages bereits getroffene Vereinbarungen "ausgelagert" werden.

Ob eine Urkunde die Schriftform wahrt oder nicht, ist grundsätzlich aus der Sicht des Zeitpunkts ihrer Unterzeichnung zu beurteilen. Spätere tatsächliche Geschehnisse (hier das fehlende Übergabeprotokoll) können die Wahrung der Form nicht mehr in Frage stellen. Allenfalls nachträgliche, nicht formwahrend getroffene Änderungsvereinbarungen können dazu führen, dass die Schriftform von nun an nicht mehr gewahrt ist. Die nach dem Willen der Parteien zu protokollierende spätere Übergabe des Mietobjekts stellt aber keine den Ursprungsvertrag abändernde Vereinbarung dar, etwa dergestalt, dass die Mietzeit nunmehr abweichend von der ursprünglichen Bestimmung festgelegt werden sollte. Mit der Übergabe verwirklichte sich vielmehr nur dasjenige Ereignis, das nach dem Ursprungsvertrag den Mietbeginn auslösen sollte. Auch der Schutz des späteren Grundstückserwerbers erfordert keine abweichende Beurteilung. Aus der Mietvertragsurkunde ist für ihn ersichtlich, dass der Mietbeginn und damit auch das Mietende vom Zeitpunkt des Eintritts eines Ereignisses abhängig sind, der bei Abschluss des Vertrages noch ungewiss war. Er weiß daher, dass das Mietverhältnis nicht bereits 20 Jahre nach Abschluss des Vertrages enden wird, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt, über den er sich erst noch auf andere Weise Gewissheit verschaffen muss und regelmäßig auch kann (BGH, Urteil vom 02.05.2007, XII ZR 178/04).

Etwas anderes ergibt sich vorliegend auch nicht daraus, dass der Mietbeginn nicht einfach an eine Übergabe, sondern an eine "im Wesentlichen mängelfreie Übergabe" anknüpft. Die "im Wesentlichen mängelfreie" Übergabe ist ebenso feststellbar wie eine Übergabe, und zwar insbesondere auf Grund eines Übergabe- bzw. Abnahmeprotokolls, in welchem auch festzuhalten wäre, dass die Übergabe im Wesentlichen mängelfrei erfolgt ist, oder aber in anderer Weise (bspw. durch Auswertung von Schriftstücken oder Befragung von Zeugen).

Da nach den vorstehenden Erwägungen die - protokollierte - Übergabe der Mietsache nicht Teil des Mietvertrages selbst ist, ist es unschädlich, dass ein von beiden Parteien wirksam unterzeichnetes Übergabeprotokoll hier nicht vorliegt.

Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass der Zeitpunkt der Übergabe vorliegend anhand des Bestätigungsschreibens des Geschäftsführers der Vermieterin, Raymond Smith, vom 01.12.1997 zur Abnahme des Mietgegenstandes am 17.11.1997 dokumentiert und damit leicht feststellbar ist. Ob der Geschäftsführer der Vormieterin zur Abgabe einer solchen Erklärung - alleine - befugt war, ist unerheblich; diese Frage betrifft lediglich das Innenverhältnis der Vormieterin bzw. die Wirksamkeit der Erklärung, nicht aber deren Existenz.

4.3.

Die Einhaltung der Schriftform scheitert auch nicht an mangelnden Angaben zu den Vertretungsverhältnissen auf Mieter- oder Vermieterseite bei der Unterschrift.

4.3.1.

Auf Vermieterseite ist der Vertrag sowohl für deren Gesellschafterin GFI als auch für deren Gesellschafterin G P GmbH unter Hinzufügung des Firmenstempels der jeweiligen Gesellschafterin unterzeichnet worden. Aus der Unterzeichnung des Vertrages für beide (und damit sämtliche) Gesellschafter der beklagten Gesellschaft bürgerlichen Rechts geht hinreichend klar hervor, dass die im Rubrum des Mietvertrags als Vermieterin bezeichnete, beklagte Gesellschaft bürgerlichen Rechts Vertragspartner des Mietvertrags ist, nicht aber deren beide Gesellschafter (die beiden GmbH`s) selbst.

Dabei ist unschädlich, dass die beiden Unterschriften auf der Mieterseite stehen; dies beruht erkennbar auf einem Versehen.

Die Frage, ob der für die Gesellschafterin der Vermieterin "G P GmbH" unterzeichnende Prokurist Müller allein vertretungsbefugt war und für diese den Mietvertrag unterzeichnen durfte, hat auf die Frage der Wahrung der Schriftform keinen Einfluss. Da der unterzeichnende Prokurist M nicht selbst zu den im Vertrag aufgeführten Mietparteien gehörte, ist selbst ohne diesen Vertretungszusatz offensichtlich, dass er nicht im eigenen Namen handelte, sondern den Mietvertrag im Namen der von ihm vertretenen GmbH unterzeichnete, zumal seiner Unterschrift deren Firmenstempel beigefügt ist. Ob der Mietvertrag bereits mit dieser Unterzeichnung wirksam zustande kam oder mangels Vollmacht des Unterzeichnenden erst noch der Genehmigung der von ihm vertretenen GmbH (als einer der Gesellschafterinnen der GbR) bedurfte, ist keine Frage der Schriftform (vgl. BGH, Urteil vom 19.09.2007, XII ZR 121/05; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 9. Aufl., § 550 BGB, Rn. 8 m.w.N.). § 550 BGB kann und will in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als 1 Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Sinn und Zweck der Schriftform ist es hingegen nicht, ihm Gewissheit zu verschaffen, ob der Mietvertrag wirksam zustande gekommen ist und im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch besteht oder etwa von den Mietvertragsparteien schriftlich aufgehoben wurde (vgl. BGH, Urteil vom 19.09.2007, XII ZR 121/05). Denn soweit ein Eintritt des Grundstückserwerbers in einen Mietvertrag nicht stattfindet, weil dieser nicht oder nicht mehr besteht, bedarf es auch nicht des Schutzes der Schriftform vor einer langjährigen Bindung an unbekannte Bedingungen. Nichts anderes gilt, soweit die Schriftform auch dazu dient, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den Parteien sicherzustellen (Beweisfunktion der Schriftform) und die Parteien vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen (Warnfunktion der Schriftform).

4.3.2.

Auch die Unterzeichnung des Mietvertrages auf Mieterseite durch den - nicht alleinvertretungsbefugten - Geschäftsführer der Vormieterin, R S, genügt den Anforderungen an die Schriftform, obgleich kein die Vertretung kennzeichnender Zusatz beigefügt ist.

Denn da R S, der den Vertrag unterzeichnende Geschäftsführer der Vormieterin, nicht selbst Vertragspartei werden sollte, kann seine Unterschrift nur bedeuten, dass er mit seiner Unterschrift die Vormieterin der Klägerin vertreten wollte. Dies ergibt sich im Übrigen auch aus der Beifügung des Firmenstempels. Dabei hätte auch eine Unterzeichnung als Vertreter ohne Vertretungsmacht der Schriftform nicht entgegengestanden, sodass es auch der Kennzeichnung der Art seines Vertretungsverhältnisses nicht bedurfte.

Zwar ist für die Einhaltung der Schriftform erforderlich, dass alle Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet für eine Vertragspartei ein Vertreter den Mietvertrag, muss dies grundsätzlich durch einen das Vertretungsverhältnis kennzeichnenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht werden (vgl. BGH, Urteil vom 05.11.2003, XII ZR 134/02).

Die Unterschrift des Geschäftsführers der Vormieterin, R S, enthält einen solchen Vertretungszusatz nicht.

Allerdings geht aus dessen Unterschrift für die Vormieterin (die U C Interna M GmbH) unter Beifügung des Firmenstempels hervor, dass er für diese GmbH als deren Vertreter handelte und dass die GmbH Mietvertragspartei werden sollte. Einer Hinzufügung eines Vertretungszusatzes für die GmbH, deren Geschäftsführer er war, bedurfte es insoweit nicht.

Auch der Umstand, dass der unterzeichnende Smith nach den gesellschaftsvertraglichen Regelungen der Vormieterin, die im Handelsregister veröffentlicht waren, nicht alleinvertretungs- und zeichnungsbefugt war, sondern lediglich zusammen mit einem weiteren Geschäftsführer gesamtvertretungsberechtigt, führt nicht dazu, dass bei seiner Unterschrift die Beifügung eines Vertretungszusatzes erforderlich wäre, aus dem hervorgeht, dass seine Unterschrift zugleich in Vertretung eines weiteren Geschäftsführers als Vertreter der GmbH geleistet wird.

Zwar kann es bei einer Unterschriftleistung, die bei Gesamtvertretungsbefugnis zugleich als Vertreter eines anderen erfolgt, erforderlich sein, der Unterschrift einen die Vertretung erläuternden Zusatz beizufügen (BGH, Urteil vom 16.07.2003, XII ZR 65/02).

Bei der für eine GmbH geleisteten Unterschrift unter einen langfristigen Mietvertrag gilt dies jedoch nicht. Nur wenn von mehreren Vermietern oder Mietern oder von mehreren Gesellschaftern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts lediglich einer unterschreibt, ist zur Wahrung der Schriftform ein Vertretungszusatz erforderlich, weil andernfalls nicht ersichtlich wäre, ob der Unterzeichnende die Unterschrift nur für sich selbst oder aber zugleich in Vertretung des anderen leistet. Derartige Zweifel aber konnten hier, da eine GmbH Mieterin sein sollte, nicht auftreten (BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 132/03, in Abgrenzung zu Senatsurteilen vom 16.07.2003, XII ZR 65/02 und vom 05.11.2003, XII ZR 134/02).

Die Frage, ob (und inwieweit) der Geschäftsführer S die Vormieterin beim Mietvertragsabschluss vertreten konnte, ist - ebenso wie mit Bezug auf die Wirksamkeit der Vertretung der Gesellschafterin G P GmbH auf Vermieterseite durch den Prokuristen M - eine Frage der Wirksamkeit des Vertragsschlusses, d. h. des Zustandekommens des Vertrages, nicht aber eine Frage der Einhaltung der Schriftform.

4.4.

Auch aus der nachträglichen, von den Bauplänen abweichenden Vereinbarung, wonach der Lastenaufzug bzw. die Anlieferzone verlegt wird und diese nicht mehr zum alleinigen Mietbereich der Vormieterin der Klägerin (und nunmehr der Klägerin) zählt, ergibt sich kein Schriftformverstoß, obgleich die Nachtragsvereinbarung nicht die Schriftform des § 550 BGB einhält.

Zwar ist die Schriftform grundsätzlich bei allen Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages zu beachten, wenn dieser Mietvertrag (unter Einschluss der Änderung) noch länger als 1 Jahr laufen soll (vgl. u.a. Staudinger-Emmerich, BGB, Neubearb. 2003, Rn. 28 zu § 550; Lindner-Figura: Im aktuellen Überblick: Schriftform von Geschäftsmietverträgen, NZM 2007, 706 ff.: Prof. Dr. Timme und RA Dr. Hülk, Schriftform bei langfristigen Mietverträgen - ein Dauerproblem, NJW 2007, 3314). Nach ständiger Rechtsprechung und allgemeiner Meinung im Schrifttum entbehrt ein schriftlich geschlossener Mietvertrag, der nachträglich formlos geändert wird, nunmehr insgesamt der Schriftform (BGH, Urteil vom 02.07.1975, XIII ZR 223/73, BGHZ 65, 49 ff., 54).

Indes ist die Schriftform nicht erforderlich, wenn die Änderungen nach dem Willen der Parteien keine wesentliche Bedeutung haben (BGH, Urteil vom 19.07.2007, XII ZR 198/05, Rn. 11, m.w.N.; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2003, Rn. 28 zu § 550 BGB, m.w.N.).

Dies ist mit Bezug auf die veränderte Lage des Lastenaufzuges bzw. der Anlieferzone anzunehmen, auch wenn dadurch dieser Teil der Mietfläche nicht mehr zum alleinigen Mietbereich der Vormieterin der Klägerin bzw. nunmehr der Klägerin gehört.

Im Verhältnis zur gesamten angemieteten Fläche (von 5.091 m²; es handelt sich um ein Multiplex-Kino mit ca. 8 Vorführungsräumen) ist diese Anlieferfläche sowohl vom Umfang als auch von der Bedeutung her (der Lastenaufzug hat lediglich "dienende", unterstützende Funktion und die Warenanlieferung kann ebenso gut, wenn auch unter Hinnahme gewisser Einschränkungen auf Grund möglicher Mitbenutzung Dritter, auf gemeinsam genutzten Flächen erfolgen) als untergeordnet anzusehen. Letztlich ist nur ein verhältnismäßig äußerst geringer, auch von der Bedeutung her untergeordneter Teil der Gesamtmietfläche an andere Stelle verlagert und die Nutzung dieser Fläche darüber hinaus dadurch eingeschränkt worden, dass es sich nunmehr um eine gemeinschaftlich genutzte Fläche handelt. Eine solche, geringfügige Nutzungsänderung und -einschränkung ist aber eine unwesentliche Änderung und kann dementsprechend formfrei vereinbart werden, zumal sich vorliegend die Miete nach den vertraglichen Vereinbarungen ohnehin nicht nach der vermieteten Fläche richten sollte.

4.5.

Schließlich lässt sich auch aus der zwischenzeitlich erfolgten Mieterhöhung ein Schriftformverstoß nicht herleiten.

Zwar entbehrt - wie bereits ausgeführt - nach ständiger Rechtsprechung und allgemeiner Meinung im Schrifttum ein schriftlich geschlossener Vertrag, der nachträglich formlos geändert wird, nunmehr insgesamt der Schriftform.

4.5.1.

Doch beruht die Mieterhöhung im vorliegenden Fall nicht auf einer nachträglich abändernden Vereinbarung der Parteien. Sie beruht vielmehr auf einem einseitigen Mieterhöhungsverlangen der Beklagten (als Vermieterin).

Nach dem Mietvertrag (Wertsicherungsklausel in § 6) war vorgesehen, dass mit Beginn des 5. Mietjahres für den Fall der Veränderung des vom Statistischen Bundesamt für die BRD amtlich festgestellten und veröffentlichen Index für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalts mit mittlerem Einkommen des alleinverdienenden Haushaltsvorstands (Basis 1985 = 100) im Verhältnis zum Ende des ersten Mietjahres um mehr als 10 % nach oben oder unten der Vermieter und Mieter berechtigt sind, eine Änderung des Mietzinses um 75 % der eingetretenen Veränderung zu verlangen; der Mietzins sollte sich dabei mit Beginn des übernächsten Monats nach Eingang des Änderungsverlangens beim Vermieter oder Mieter ändern.

Wenn auch die Mieterhöhung nicht automatisch eingetreten ist - bei der zugrunde liegenden Vertragsregelung handelt es sich um eine Leistungsvorbehaltsklausel, d. h. die Mietänderung tritt erst mit erfolgter Leistungsbestimmung ein - so ist die Leistungsbestimmung im vorliegenden Fall doch nicht auf Grundlage einer zweiseitigen Vereinbarung zwischen den Parteien, sondern allein durch (einseitige) Erklärung des Vermieters erfolgt.

Der Vertrag enthält keine klare Regelung dazu, ob bei Veränderung des Index die angepasste Miete durch den Vermieter (bzw. Mieter) einseitig verlangt werden kann oder ob lediglich Vertragsverhandlungen über eine Mietänderung aufzunehmen sind. Wenn aber unklar ist, ob dem Vermieter ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht eingeräumt ist oder ob beide Parteien nur zur Aufnahme von Verhandlungen verpflichtet sind, so greift § 316 BGB zu Gunsten der ersteren Möglichkeit ein (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Teil III Rn. 460). Im vorliegenden Fall ist daher von einem - an die Indexentwicklung anknüpfenden - Leistungsbestimmungsrecht jedenfalls zu Gunsten des Vermieters (als desjenigen, der die Gegenleistung verlangt) auszugehen. Eine vertragliche Möglichkeit, die Miete neu auszuhandeln, wäre - angesichts der im Allgemeinen steigenden Indexentwicklung - nicht interessengerecht, denn sie wäre nur schwer handhabbar. Der Umstand, dass § 316 BGB nicht in gleicher Weise zugunsten des Mieters zur Anwendung kommt, der nach § 6 des Mietvertrages eine Mietanpassung nach unten verlangen kann, wenn der Index sinkt, steht dem nicht entgegen, weil der Index regelmäßig steigt und nicht sinkt und die Anpassungsregel dementsprechend für den Vermieter von weit größerer Bedeutung ist.

Vorliegend ist auch tatsächlich keine Einigung der Parteien über eine Mietanpassung anzunehmen. Allein in der widerspruchslosen Zahlung der erhöhten Miete durch die Mieterin kann eine solche Einigung nicht gesehen werden. Dies wäre nur dann der Fall, wenn sie durch die Zahlung den Umständen nach nicht nur die Hinnahme einer als unabwendbar angesehenen Mieterhöhung, sondern auch ihr Einverständnis damit zum Ausdruck gebracht hätte. Dafür gibt es aber keine Anhaltspunkte. Insbesondere das Schreiben vom 16.11.2006 (Anlage K 26, Bl. 834 ff. d. A.) musste auf die Klägerin nicht als Angebot zur Einigung, sondern als einseitiges, unabwendbares Mieterhöhungsverlangen wirken. In diesem Schreiben bittet der Vermieter nicht etwa um Zustimmung zu einer erhöhten Miete, sondern verlangt deren Zahlung, ohne eine Verhandlungsmöglichkeit einzuräumen (vgl. auch: OLG Frankfurt, Urteil vom 25.02.1998, 23 U 71/97, OLG-Report 1998, 219 ff., zitiert nach Juris).

4.5.2.

Selbst wenn aber - dem entgegen - vorliegend von einer formlos getroffenen Mietanpassungsvereinbarung auszugehen wäre, führte dies dennoch nicht zu einem Schriftformmangel.

Wie bereits ausgeführt, bedürfen nicht sämtliche Änderungen des Mietvertrags der Schriftform. Nach gefestigter Rechtsprechung sind sogenannte unwesentliche Änderungen von dem Formerfordernis ausgenommen (vgl. Staudinger-Emmerich, BGB, Neubearb. 2003, Rn. 28 zu 500 BGB).

Zwar wird teilweise die Ansicht vertreten, jedwede Änderung der Miete sei als wesentliche Änderung anzusehen und infolgedessen formbedürftig (so u.a. in den vom Klägervertreter mit Schriftsatz vom 20.02.2008 zitierten Entscheidungen des Landgerichts Berlin, NZM 2003, 284 und des Landgerichts Gießen, ZMR 2002, 272).

Überwiegend wird indes davon ausgegangen, dass eine wesentliche Änderung (erst) dann vorliegt, wenn die Mietänderung mehr als 10 % oder sogar 20 % beträgt (vgl. Staudinger-Emmerich, BGB, Neubearb. 2003, Rn. 29 zu § 500, m.w.N.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Teil I Rn. 208; Timme/Hülk, Schriftform bei langfristigen Mietverträgen - ein Dauerproblem, NJW 2007, 3314, unter II 4.).

Vorliegend aber beträgt die Mieterhöhung lediglich 8,33 %; anstelle eines Nettomietzinses von monatlich 161.666,66 DM bzw. 82.658,85 € sind nunmehr monatlich 89.546,92 € zu zahlen. Auch wenn der absolute Betrag, um den die Miete gestiegen ist (6.888,07 € pro Monat) erheblich ist, richtet sich die Beurteilung der Frage, ob es sich um eine wesentliche oder unwesentliche Änderung der Miethöhe handelt entgegen der Ansicht der Klägerin doch nicht nach diesem absoluten Betrag, sondern die neue Miete ist zu der ursprünglich geschuldeten Miete ins Verhältnis zu setzen. Es kommt nämlich darauf an, in welchem Ausmaß die Mietkosten für ein bestimmtes Objekt ansteigen. Dies ist nur darstellbar, wenn man den früheren Mietzins zu dem neuen Mietzins ins Verhältnis setzt. Folgte man der Klägerin in ihrer Ansicht, würde dies im Ergebnis dazu führen, dass bei großen Mietobjekten und hohen Mieten selbst bei verhältnismäßig geringfügiger Erhöhung der Miete regelmäßig von einer relevanten Vertragsänderung auszugehen wäre, während dies bei kleineren Mietobjekten und niedrigeren Mieten nicht der Fall wäre; das aber kann nicht richtig sein.

Schließlich ist die vorliegende Änderung des Mietzinses auch deshalb als unwesentliche Änderung des ursprünglichen Mietvertrages anzusehen, weil sie sich im Rahmen der von den Mietparteien vertraglich vereinbarten Wertsicherungsklausel in § 6 des Mietvertrages hält. Dies folgt auch aus dem grundsätzlichen Interesse der Vertragsparteien an der Wirksamkeit der von ihnen unter Beachtung der Schriftform im Ausgangsvertrag vereinbarten Vertragslaufzeit. Es dürfte juristisch nicht geschulten Vertragsparteien nur schwer zu vermitteln sein, dass ein mit einer festen Laufzeit geschlossener langfristiger Mietvertrag nur deshalb vorzeitig gekündigt werden kann, weil eine auf Grund vertraglich vereinbarter Anpassungsklausel getroffene Mieterhöhung (in Form einer Erhöhungsvereinbarung) nicht dem Erfordernis der Schriftform genügt.

Der Zweck der in § 550 BGB getroffenen gesetzlichen Regelung steht dem gefundenen Ergebnis nicht entgegen. § 550 BGB soll in erster Linie dem in bestehende Mietverhältnisse eintretenden Grundstückserwerber die Möglichkeit verschaffen, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unterrichten. Für diesen Zweck reicht es aus, dass er durch die Regelung in § 6 des Mietvertrags auf mögliche Mietanpassungen sowie den Rahmen, in dem sich diese bewegen, hingewiesen wird. Da sich die vereinbarte Mieterhöhung in dem in § 6 des Vertrags geregelten Rahmen hält, handelt es sich sowohl nach ihrer wirtschaftlichen Bedeutung als auch nach vernünftiger Betrachtung um eine unwesentliche Vertragsänderung, die § 550 BGB nicht unterfällt (KG Berlin, Urteil vom 28.02.2005, 12 U 74/03, NZM 2005, 457, Zitiert nach Juris - unter Aufhebung des vom Klägervertreter mit Schriftsatz vom 20.02.2008 zitierten Urteils des Landgerichts Berlin vom 16.01.2003, 34 O 476/02).

4.5.3.

Auch der Umstand, dass der in § 6 des Mietvertrags in Bezug genommene Index (4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalt mit mittlerem Einkommen des alleinverdienenden Haushaltsvorstandes) nicht mehr existiert, sondern durch den nunmehr (seit Januar 2003) allein gültigen Verbraucherpreisindex ersetzt worden ist, führt zu keiner anderen Beurteilung. Die Ersetzung des nicht mehr existierenden Index durch einen später allein gültigen, neuen Index stellt lediglich eine - für den Vertrag irrrelevante - Anpassung an die veränderten gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse dar und muss hingenommen werden, ohne dass es in diesem Zusammenhang vertraglicher Anpassungen bedarf. Es ist anzunehmen, dass der Wille der Vertragsparteien darauf gerichtet ist, Mietanpassungen an dem tatsächlich (nunmehr überdies allein) gültigen Preisindex auszurichten. Gerade bei langfristigen Verträgen - wie im vorliegenden Fall - sind Änderungen der Erhebung des Index nicht vorherzusehen. Ebenso, wie vorliegend die jeweilige gesetzliche Mehrwertsteuer auf die Miete zu entrichten ist (vgl. § 2 des Mietvertrages), muss sich auch die bereits ursprünglich vorgesehene Mietanpassung aufgrund einer Wertsicherungsklausel an den jeweils gültigen Vorgaben durch Gesetze, Verordnungen, Indizes usw. ausrichten.

4.6.

Nach alledem ist die Schriftform des Mietvertrages gewahrt und das Mietverhältnis ist - dem Mietvertrag entsprechend - ein befristetes.

5.

Dementsprechend war die Berufung der Klägerin mit der Kostenfolge des § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, denn Revisionszulassungsgründe i.S.d. § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO liegen nicht vor.

Eine grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache ist nicht anzunehmen (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO).

Grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache liegt vor, wenn eine für den vorliegenden Rechtsstreit entscheidungserhebliche Rechtsfrage bisher höchstrichterlich nicht geklärt und über den zu entscheidenden Einzelfall hinaus bedeutsam ist. Die Auswirkungen der Entscheidung dürfen sich dem gemäß in qualitativer Hinsicht nicht in einer Regelung der Beziehung der Parteien oder in einer von vornherein überschaubaren Anzahl gleichgelagerter Angelegenheiten erschöpfen, sondern müssen eine unbestimmte Vielzahl von Fällen betreffen. In qualitativer Hinsicht dürfen die Auswirkungen der Entscheidung nicht nur auf tatsächlichem Gebiet liegen.

Eine solche grundsätzliche Bedeutung ist hier nicht gegeben.

Der Bundesgerichtshof hat zwar bislang keine Entscheidung darüber getroffen, welche Auswirkungen eine verspätete Annahmeerklärung durch verspätete Unterschriftsbeifügung auf einen bereits von der anderen Partei unterzeichneten Mietvertrag hat. Doch ist nicht erkennbar, dass es eine Vielzahl entsprechender Fälle gäbe und dass eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs speziell zu dieser Frage geboten wäre.

Im Zusammenhang mit der Anknüpfung des Mietbeginns an den Zeitpunkt der Übergabe des Mietobjekts wie auch zur Beifügung eines Vertreterzusatzes für die Unterzeichner des Mietvertrages liegen bereits höchstrichterliche Entscheidungen vor, denen der Senat folgt.

Auch zur Formbedürftigkeit von Änderungen des Mietvertrages gibt es bereits höchstrichterliche Entscheidungen. Diesen ist zu entnehmen, dass unwesentliche Änderungen der Schriftform nicht bedürfen. Ob eine unwesentliche Änderung vorliegt, ist jeweils anhand des Einzelfalles zu prüfen und bedarf nicht der höchstrichterlichen Entscheidung. Dies betrifft hier insbesondere die - unwesentliche - Änderung des Mietgegenstandes (Verlagerung des Lastenaufzuges). Dies betrifft aber auch die Änderung der Miethöhe, zumal letztere nach Ansicht des Senats durch einseitige Leistungsbestimmung des Vermieters erfolgt ist, also ohnehin nicht durch zweiseitige Vereinbarung. Doch selbst wenn man darüber hinaus darauf abstellt, dass eine wesentliche Vertragsänderung nicht vorläge, da die Miete um weniger als 10 % erhöht worden ist und sich diese Erhöhung zudem in dem bereits vertraglich vorgegebenen Rahmen (der Wertsicherungsklausel) hält, wäre eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht herbeizuführen, da die Relevanz von Vertragsänderungen maßgeblich von dem jeweiligen Vertrag abhängt, also nicht allgemein und für alle Fälle gleich beurteilt werden kann.

Ein Revisionszulassungsgrund gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB ist ebenfalls nicht gegeben, besonders nicht zum Zwecke der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung. Die Entscheidung des Senats richtet sich an der höchstrichterlichen Rechtsprechung aus, insbesondere der zur Schriftform des Mietvertrags ergangenen, und folgt dieser Rechtsprechung. Auch wenn andere Oberlandesgerichte (so das Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 22.03.2001, 9 U 174/00, OLG-Report 2001, 233 f. und OLG Rostock, Urteil vom 25.06.2001, 3 u 162/00, OLG-Report 2002, 34 ff.) jedwede Änderung der Miete als wesentliche Änderung des Mietvertrages ansehen, gebietet dies keine Revisionszulassung zur Herbeiführung einer einheitlichen Rechtsprechung. Wie bereits ausgeführt, ist die Mieterhöhung vorliegend nach Ansicht des Senats ohnehin nicht auf eine zweiseitige Vertragsänderung zurückzuführen. Überdies ist mit Bezug auf die Frage, ob eine Änderung der Miete als wesentliche Vertragsänderung anzusehen ist, immer darauf abzustellen, welche Auswirkungen die jeweilige Änderungsvereinbarung für den späteren Grundstückserwerber hat (vgl. BGH, Urteil vom 20.04.2005, XII ZR 192/01, in Aufhebung des vorzitierten Urteils des OLG Rostock: Die Herabsetzung des Mietzinses unter Nichteinhaltung der Schriftform war in jenem besonderen Fall nur widerruflich vereinbart und hatte daher für den späteren Grundstückserwerber im Ergebnis keine bindende Wirkung). Dies aber ist jeweils für den Einzelfall zu beurteilen.

Ende der Entscheidung