Judicialis Rechtsprechung

Mit der integrierten Volltextsuche, die vom Suchmaschinenhersteller "Google" zur Verfügung gestellt wird, lassen sich alle Entscheidungen durchsuchen. Dabei können Sie Sonderzeichen und spezielle Wörter verwenden, um genauere Suchergebnisse zu erhalten:

Zurück

Beginn der Entscheidung

Gericht: Thüringer Oberlandesgericht
Urteil verkündet am 16.01.2001
Aktenzeichen: 3 U 655/00
Rechtsgebiete: BGB, GG, ThürKO


Vorschriften:

BGB § 276
BGB § 242
BGB § 839
GG Art. 34
ThürKO § 64
Langfristige Mietverträge, die eine Gemeinde als Mieter eingeht, sind regelmäßig auch dann keine genehmigungsbedürftigen Rechtsgeschäfte i. S. des § 64 Thüringer Kommunalordnung, wenn sie wesentlicher Bestandteil eines Gesamtkonzepts zur privat finanzierten Errichtung eines größeren Bauprojekts und der damit angestrebten Steigerung der Attraktivität der betroffenen Gemeinde als Kur- und Urlaubsort sind.

Kommunale Selbstverwaltungskörperschaften können wegen Verschuldens bei Vertragsschluss haften, wenn sie den Vertragspartner nicht darauf hinweisen, dass ein von ihnen abgeschlossener Vertrag der aufsichtsbehördlichen Genehmigung bedarf, oder sich nicht um deren Erteilung bemühen.


THÜRINGER OBERLANDESGERICHT IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

3 U 655/00

Verkündet am: 16.01.2001

In dem Rechtsstreit

hat der 3. Zivilsenat des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena durch Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht

aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 12.12.2000

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Meiningen vom 25.04.2000, Az.: 2 O 1760/99, wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsrechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 45.000,00 DM abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Beschwer der Beklagten liegt über 60.000,00 DM.

Tatbestand:

Die Parteien streiten um rückständigen Mietzins auf der Grundlage eines Wohnraum- und eines Gewerberaummietvertrags, jeweils vom 07.11.1994.

Beide Verträge wurden von der Firma I. GmbH, als Vermieterin und der beklagten Gemeinde, vertreten durch ihre damalige Bürgermeisterin, Frau S., als Mieterin abgeschlossen. Die Mieträume befinden sich in einem Wohn- und Geschäftshaus in M., dem sogenannten Objekt "R.", welches zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht errichtet war. Bei den beiden der Klage zugrunde liegenden Mietverträgen handelt es sich um 2 von insgesamt 19 Mietverträgen, die zwischen der I. GmbH und der Beklagten über die Mietflächen in dem betreffenden Objekt zustande gekommen sind. Alle Mietverträge habe eine feste Laufzeit von 30 Jahren.

Dem Abschluss der Mietverträge vorausgegangen war ein notarieller Grundstückskaufvertrag vom 02.11.1994 zwischen der I. GmbH als Käuferin und der R. GmbH als Verkäuferin, der den Verkauf der später mit dem Wohn- und Geschäftshaus "Rennsteig-kurve" bebauten Grundstücke zum Gegenstand hatte. Die R. GmbH war zu diesem Zeitpunkt eine von der beklagten Gemeinde - ein Kur- und Erholungsort - zum Zwecke der besseren Vermarktung gegründete Eigengesellschaft, die zwischenzeitlich in eine Stiftung umgewandelt wurde, an der die Beklagte noch zu 2 % beteiligt ist. In der Vorbemerkung zu dem Grundstückskaufvertrag vom 02.11.1994 haben die dortigen Vertragsparteien unter anderem festgelegt, dass die I. GmbH die veräußerten Grundstücke mit einem Wohn- und Geschäftshaus einschließlich Herstellung der Außenanlagen bebauen werde, und zwar im eigenen Namen und auf eigene Rechnung nach Maßgabe eines nachfolgend näher beschriebenen Pflichtenkatalogs. Darüber hinaus enthält der Vertrag unter § 1 folgende Formulierungen:

"Zwischen den Parteien dieses Vertrages besteht Einigkeit dahin, dass der Abschluss von insgesamt 19 Mietverträgen, und zwar 9 Wohnraummietverträgen und 10 Mietverträgen für gewerbliche Einheiten, abzuschließen zwischen der Käuferin und der Gemeinde M. als Hauptmieterin, Geschäftsgrundlage für den hier vorliegenden Kauf- und Bauwerksvertrag ist.

Sollten diese Verträge nicht in der Form und mit dem Inhalt wie dieser Urkunde als Anlagen 3 und 4 im Entwurf als Muster für Wohnraum- und Gewerberaummietvertrag mit den wesentlichen Vertragsdaten für das einzelne Mietverhältnis beigefügt wirksam zustande kommen, so hat die Käuferin das Recht, von dem hier vorliegenden Kauf- und Bauwerksvertrag folgenlos zurückzutreten."

Die 19 Mietverträge wurden in der Folge abgeschlossen, das Wohn- und Geschäftshaus von der I. GmbH errichtet und die Mietverträge in Vollzug gesetzt. Die in den jeweiligen Mietverträgen ausdrücklich zur Untervermietung berechtigte Beklagte vermietete die Mietflächen ihrerseits an die R. GmbH, die sie wiederum untervermietete.

Mit der Errichtung des Objekts "R." sollte nach dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien die Attraktivität des Kur- und Erholungsortes M. gesteigert werden.

Das Wohnungs- bzw. Teileigentum an den in den streitgegenständlichen Mietverträgen bezeichneten Mieträumen veräußerte die I. GmbH an die Eheleute H., die nach dem - vom Landgericht für zulässig erachteten - erstinstanzlichen Parteiwechsel nunmehr auch Kläger des vorliegenden Rechtsstreites sind. Am 12.12.2000 trat die I. GmbH, vertreten durch ihren Geschäftsführer H., etwaige ihr zustehende Schadensersatzansprüche gegen die beklagte Gemeinde aus der Anbahnung der hier streitgegenständlichen Mietverträge an die Kläger ab. Die Kläger nahmen die Abtretung an.

In der Zeit von September 1998 bis Februar 1999 sowie seit Juli 1999 entrichtete die Beklagte für die angemieteten Flächen keinen Mietzins. Seit diesem Zeitpunkt vertrat sie die Auffassung, dass es sich bei den Mietverträgen um genehmigungsbedürftige Rechtsgeschäfte im Sinne des § 64 Thüringer Kommunalordnung (ThürKO) handele, die mangels Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde gemäß § 123 Abs. 2 ThürKO unwirksam seien. Ungeachtet dessen wurden die Mieträumlichkeiten von den Endmietern weiterhin genutzt. Die von der Beklagten abgeschlossenen Untermietverträge bestanden und bestehen fort.

Einen Antrag auf Erteilung der seitens der Beklagten nunmehr für erforderlich gehaltenen kommunalaufsichtlichen Genehmigung stellte die Beklagte nicht. Mit Bescheid vom 05.12.2000 beanstandete das Landratsamt H. als zuständige Rechtsaufsichtsbehörde von Amts wegen den Gemeinderatsbeschluss vom 14.12.1994, mit dem der Gemeinderat dem Abschluss der 19 Mietverträge zugestimmt hatte, und forderte die beklagte Gemeinde auf, den genannten Gemeinderatsbeschluss aufzuheben. In den Gründen des Bescheides wies die Aufsichtsbehörde unter anderem darauf hin, dass es sich bei den abgeschlossenen 19 Mietverträgen um Rechtsgeschäfte im Sinne des § 64 Abs. 2 ThürKO (Gewährverträge) handele, die nicht genehmigungsfähig seien. Wegen des Inhalts des Bescheids im Einzelnen wird auf die vorgelegten Ablichtungen (Bl. 199 - 204 d. A.) verwiesen.

Mit ihrer Klage haben die Kläger rückständigen Mietzins für den Zeitraum von September 1998 bis Februar 1999 sowie von Juli 1999 bis Dezember 1999 in Höhe von insgesamt 31.423,08 DM begehrt. Wegen der Zusammensetzung dieses Betrages wird auf die S. 4 bis 6 der Klageschrift (Bl. 4 - 6 d. A.) Bezug genommen. Der Mietrückstand ist zwischen den Parteien unstreitig. In der Zeit bis August 1998 sowie in den Monaten März bis Juni 1999 wurde der Mietzins vollständig entrichtet.

Die Kläger haben beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, 31.423,08 DM nebst 4 % Zinsen aus jeweils 2.585,19 DM seit dem 04.09., 04.10., 04.11. und 04.12.1998 sowie 4 % Zinsen aus jeweils 2.635,29 DM seit dem 04.01., 04.02., 04.07., 04.08., 04.09., 04.10., 04.11. und 04.12.1999 an die Kläger zur gesamten Hand zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat die Auffassung vertreten, dass die Mietverträge mangels der gemäß § 64 ThürKO erforderlichen Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde gemäß § 123 Abs. 2 ThürKO (schwebend) unwirksam seien. Ein Anspruch auf Mietzins stehe den Klägern daher nicht zu.

Nachdem die jetzigen Kläger mit Schriftsatz vom 17.04.2000 anstelle der ursprünglichen Klägerin, der H. GmbH, in den Rechtsstreit eingetreten sind, hat das Landgericht der Klage mit Urteil vom 25.04.2000 stattgegeben. Wegen der Begründung wird auf das angefochtene Urteil (Bl. 57 - 61 d. A.) Bezug genommen.

Gegen das ihrem Prozessbevollmächtigten am 26.04.2000 zugestellte Urteil hat die Beklagte mit einem am 16.05.2000 beim Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und das Rechtsmittel mit einem am 14.06.2000 beim Berufungsgericht eingegangenen Schriftsatz begründet.

Mit ihrer Berufung hält die Beklagte an ihrer Rechtsauffassung zur Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Mietverträge sowie an dem Klageabweisungsantrag fest und begehrt widerklagend die Feststellung, dass die Mietverträge zwischen den Parteien unwirksam seien. Die in den auf 30 Jahre befristeten Mietverträgen liegende Übernahme einer langfristigen ratenweisen Zahlungsverpflichtung sei nichts anderes als eine Bürgschaft bzw. ein Gewährvertrag zur Sicherstellung der Finanzierung des Objekts, der gemäß § 64 Abs. 2 ThürKO der Genehmigung durch die Rechtsaufsichtsbehörde bedürfe. Fehlerhaft sei insbesondere die Ansicht des Landgerichtes, dass schon deshalb von der Wirksamkeit der Mietverträge auszugehen sei, weil bislang von der Beklagten weder ein Genehmigungsantrag gestellt noch ein Vorbescheid ausgesprochen worden sei. Vielmehr seien die Verträge nach der Regelung in § 123 Abs. 2 ThürKO unwirksam. Auch sei es in entsprechender Anwendung des § 108 Abs. 2 BGB allein Sache des Geschäftsgegners, also der Kläger, die für die Wirksamkeit des Rechtsgeschäftes erforderliche Genehmigung zu beantragen. Die Beklagte habe sich indessen nicht von sich aus an die Rechtsaufsichtsbehörde wenden müssen, da sie von der endgültigen Unwirksamkeit des Vertrages ausgehe.

Da sich die Kläger weiterhin der Mietzinsansprüche aus den Mietverträgen vom 07.11.1994 berühmen, habe die Beklagte - auch im Hinblick auf die zahlreichen sonstigen Verträge und anhängigen gerichtlichen Verfahren - ein rechtliches Interesse an der Feststellung, dass ihr aus diesen Mietverträgen auch künftig keine Verpflichtungen gegenüber den Klägern erwachsen bzw. dass die Mietverträge unwirksam seien.

Der erstinstanzlich auf Klägerseite vorgenommene Parteiwechsel sei unzulässig bzw. "zumindest bedenklich".

Die Beklagte beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Meiningen vom 25.04.2000 die Klage abzuweisen

sowie - widerklagend -

festzustellen, dass die zwischen der I. GmbH und der beklagten Gemeinde geschlossenen Mietverträge vom 07.11.1994 über die im zweiten Obergeschoss und Dachgeschoss des Wohn- und Geschäftshauses "R." in M. gelegene Wohnung Nr. 7 und die in demselben Objekt gelegene gewerbliche Einheit Nr. 3 unwirksam sind.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil nach Maßgabe der umfangreichen Rechtsausführungen in der Berufungserwiderung vom 14.07.2000 (Bl. 116 ff. d. A.) sowie der ergänzenden Schriftsätze vom 28.09.2000 (Bl. 160 ff. d. A.), 30.10.2000 (Bl. 182 ff. d. A.) sowie vom 11.12.2000 (Bl. 223 ff. d. A.), auf die wegen der Einzelheiten verwiesen wird.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung der Beklagten ist zulässig. Das gilt insbesondere auch hinsichtlich der mit der Berufung erhobenen und in dem Senatstermin am 12.12.2000 konkretisierten Widerklage auf Feststellung der Unwirksamkeit der Mietverträge. Die Zulassungsvoraussetzungen des § 530 Abs. 1 ZPO für die Erhebung einer Widerklage im Berufungsrechtszug liegen vor. Die Geltendmachung des Feststellungsbegehrens ist in dem vorliegenden Rechtsstreit sachdienlich. Das Feststellungsinteresse der Beklagten liegt wegen der in den Mietverträgen vereinbarten 30jährigen Mietdauer auf der Hand.

In der Sache ist die Berufung - einschließlich des mit ihr geltend gemachten Widerklageantrags - jedoch unbegründet.

Das Landgericht hat die beklagte Gemeinde im Ergebnis zu Recht zur Bezahlung des rückständigen Mietzinses für den Zeitraum September 1998 bis Februar 1999 und von Juli 1999 bis Dezember 1999 verurteilt.

Der geltend gemachte Mietzins steht den Klägern gemäß §§ 535 Satz 2, 571 BGB in Verbindung mit den als Anlagen K 1 und 2 vorgelegten Mietverträgen über die Wohnung Nr. 7 und die gewerbliche Einheit Nr. 3 in dem Wohn- und Geschäftshaus "R." in M. zu. Wie auszuführen sein wird, sind die Mietverträge entgegen der Auffassung der Beklagten nicht gemäß § 123 Abs. 2 ThürKO (schwebend) unwirksam (1.). Aber auch unabhängig von der Beurteilung dieser Rechtsfrage kann die Rechtsverteidigung der beklagten Gemeinde gegenüber dem Klagebegehren keinen Erfolg haben (2.).

1. Gemäß § 123 Abs. 2 ThürKO erlangen Beschlüsse und privatrechtliche Rechtsgeschäfte der Gemeinden und Landkreise, die nach den Vorschriften der Kommunalordnung der Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde bedürfen, erst mit deren Erteilung Rechtswirksamkeit. Die Rechtsauffassung der Beklagten, wonach die Mietverträge dann, wenn sie der kommunalaufsichtlichen Genehmigung bedurften, schwebend unwirksam sind, ist deshalb im Ausgangspunkt nicht zu beanstanden (vgl. BGH NJW 1999, S. 3335, 3337). Die genannte Vorschrift ist im vorliegenden Fall jedoch nicht anwendbar, weil die Mietverträge von ihrer Rechtsnatur und ihrem Regelungsgehalt her keiner kommunalaufsichtlichen Genehmigung bedurften. Das Genehmigungserfordernis ergibt sich insbesondere nicht aus § 64 ThürKO, der folgenden Wortlaut hat:

"Kreditähnliche Verpflichtungen, Sicherheiten

(1) Der Abschluss von Rechtsgeschäften, die der Kreditaufnahme wirtschaftlich gleichkommen, bedarf der Genehmigung.

(2) Die Gemeinde darf Bürgschaften, Gewährverträge und Verpflichtungen aus ähnlichen Rechtsgeschäften, die ein Einstehen für fremde Schuld oder für den Eintritt oder Nichteintritt bestimmter Umstände zum Gegenstand haben, nur zur Erfüllung ihrer Aufgaben übernehmen. Die Rechtsgeschäfte bedürfen der Genehmigung, wenn sie nicht im Rahmen der laufenden Verwaltung abgeschlossen werden.

3) Die Gemeinde bedarf zur Bestellung von Sicherheiten zugunsten Dritter der Genehmigung.

Die Beklagte räumt ausdrücklich ein, dass keiner der genannten Genehmigungstatbestände von seinem Wortlaut her unmittelbar für die streitbefangenen Mietverträge einschlägig ist. Es liegt weder ein Rechtsgeschäft vor, das wirtschaftlich einer Kreditaufnahme (der Gemeinde) gleichkäme, noch eine Bestellung von Sicherheiten zugunsten Dritter (Absätze 1 und 3). Es handelt sich auch nicht um Bürgschaften, Gewährverträge oder Verpflichtungen aus ähnlichen Rechtsgeschäften, die ein Einstehen für fremde Schuld oder für den Eintritt oder Nichteintritt bestimmter Umstände zum Gegenstand haben (Absatz 2).

Der Abschluss der langfristigen Mietverträge über das noch zu errichtende Objekt mag ein wesentlicher Bestandteil des Gesamtkonzepts zur Errichtung des Wohn- und Geschäftshauses und der damit erstrebten Steigerung der Attraktivität der beklagten Gemeinde als Kur- und Urlaubsort gewesen sein. Dies ändert aber nichts an der Rechtsnatur der Einzelverträge, bei denen es sich der Sache nach um herkömmliche Mietverträge mit den typischen wechselseitigen Leistungspflichten handelt. Der Verpflichtung der Beklagten zur Entrichtung des Mietzinses steht die Hauptpflicht der Kläger zur Gebrauchsüberlassung gegenüber. Dagegen ist den in § 64 Abs. 2 ThürKO genannten Bürgschaften, Gewährverträgen und ähnlichen Rechtsgeschäften gemeinsam, dass die Gemeinde sich zu finanziellen Leistungen für den Fall verpflichtet, dass ein Dritter, für den die Gemeinde bürgt bzw. für dessen Leistungen sie die Gewähr übernimmt, die ihm obliegenden Pflichten nicht erfüllt (vgl. Gnauck/Höhlein/ Steenbock, Thüringer Kommunalverfassung, Loseblatt-Ausgabe, Stand: Oktober 1996, E § 64 Rn. 14). Mit dem Gewährvertrag übernimmt die Gemeinde die Haftung für einen bestimmten Erfolg, für ein bestimmtes Verhalten eines Dritten oder für ein Risiko (a.a.O. Rn. 21). Gegenstand der abgeschlossenen Mietverträge ist dagegen entsprechend dem im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelten Vertragstypus die entgeltliche Gebrauchsüberlassung. Die Gemeinde übernimmt weder eine bedingte Leistungspflicht gegenüber einem Dritten noch die Haftung für einen bestimmten Erfolg oder für ein Risiko.

Der Umstand, dass die langfristigen Mietverträge mit der beklagten Gemeinde die Vermarktung des Objekts für den Bauträger erleichtern, rechtfertigt nicht die Annahme ihrer Genehmigungsbedürftigkeit. Einer solchen erweiternden Auslegung sind die Genehmigungstatbestände des § 64 ThürKO schon aus Gründen des Verkehrsschutzes und der Rechtssicherheit nicht zugänglich. Denn die Genehmigungsbedürftigkeit des Rechtsgeschäfts muss sich wegen der in § 123 Abs. 2 ThürKO geregelten weitreichenden Konsequenz der Unwirksamkeit privatrechtlicher Geschäfte hinreichend deutlich aus dem Gesetz ergeben. Anderenfalls würden die Belange des Verkehrsschutzes und der Rechtssicherheit durch diese weder von der Kommune noch ihren Vertragspartnern hinreichend kalkulierbare Rechtsfolge in nicht hinnehmbarer Weise beeinträchtigt (vgl. BGH NJW 1999, S. 3335, 3337 zu § 45 der Kommunalverfassung der ehemaligen DDR vom 17.05.1990).

Die in dem kommunalaufsichtlichen Bescheid des Landratsamtes H. vom 05.12.2000 vertretene gegenteilige Auffassung ist für die von den Zivilgerichten zu beurteilende Frage der Wirksamkeit privatrechtlicher Rechtsgeschäfte nicht bindend. Sie findet im Übrigen auch in den von der Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorschriften des Thüringer Innenministeriums vom 29.06.1995 über das Kreditwesen der Gemeinden und Landkreise (Anlage K 3, Anlagenheftung Beklagte) keine tragfähige Stütze, so dass auch unter diesem Aspekt den Belangen des Verkehrsschutzes und der Rechtssicherheit der Vorrang einzuräumen ist.

2. Der Rechtsverteidigung der beklagten Gemeinde gegenüber dem Klagebegehren kann aber auch unabhängig von der Beurteilung der vorstehenden Rechtsfrage kein Erfolg beschieden sein.

Das Vorbringen der Beklagten zur Genehmigungsbedürftigkeit und daraus zu folgernden schwebenden Unwirksamkeit (u. a.) der streitgegenständlichen Mietverträge vermag der Klage im Ergebnis schon deshalb nicht die Grundlage zu entziehen, weil die Mietsache während des gesamten streitigen Zeitraums von der Beklagten unstreitig in Form der Untervermietung genutzt wurde, so dass die Beklagte selbst dann, wenn man von der Unwirksamkeit der Mietverträge ausginge, eine angemessene Nutzungsentschädigung zahlen müsste, die - mangels gegenteiliger Anhaltspunkte - dem vereinbarten und geltend gemachten Mietzins entspricht. Dabei kann es letztlich dahinstehen, ob man den Anspruch auf Nutzungsentschädigung aus §§ 990, 988 BGB oder aus einer unmittelbaren Anwendung von §§ 812, 818 Abs. 2 BGB herleiten will. In jedem Fall hat die Beklagte die ihr aufgrund der Mietverträge eingeräumte Gebrauchsmöglichkeit von der Mietsache erlangt und hiervon - offenkundig bis heute - durch Untervermietung Gebrauch gemacht. Sie ist deshalb selbst bei Unterstellung der Richtigkeit ihrer Rechtsauffassung zur Unwirksamkeit der Mietverträge verpflichtet, den Klägern den objektiven Mietwert (vgl. BGH NJW-RR 1998, S. 803 ff.; NJW 1995, S. 2627 ff.) zu ersetzen. Es spielt im Ergebnis auch keine Rolle, ob man die Beklagte wegen der vermeintlichen schwebenden Unwirksamkeit der Mietverträge von vornherein als nichtberechtigte (mittelbare) Fremdbesitzerin ansehen will - mit der Folge der Anwendbarkeit der §§ 988, 990 BGB - oder ob man sie zumindest für einen Übergangszeitraum ungeachtet der Frage der Wirksamkeit der Mietverträge als berechtigte Besitzerin einstufen will, weil sie mit Zustimmung des Eigentümers zumindest im Hinblick auf ein künftiges vertragliches Besitzrecht den Besitz ausübte, nämlich aufgrund eines mangels Genehmigung noch nicht wirksamen Vertrages (vgl. BGH NJW 1995, S. 2627; Palandt-Bassenge, BGB, 60. Aufl., vor § 987 Rn. 7). Im letzteren Fall endete der rechtmäßige Besitz ohne Rückwirkung nämlich erst ab dem endgültigen Fehlschlagen des Vertragsschlusses bzw. der endgültigen Versagung der (vermeintlich) erforderlichen Genehmigung.

Darüber hinaus haftet die Beklagte selbst bei Zugrundelegung ihrer eigenen Rechtsansicht (schwebende Unwirksamkeit der Mietverträge mangels Genehmigung) den Klägern jedenfalls unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss für die Mieteinnahmen, die den Klägern durch die tatsächliche Nutzung der Mietflächen durch die Beklagte entgangen sind.

Die Beklagte bzw. ihre Vertreter haben die Vermieterin (I. GmbH) im Zuge der Vertragsanbahnung nämlich zu keiner Zeit auf das (vermeintliche) Erfordernis der Genehmigung der Mietverträge gemäß §§ 64, 123 ThürKO hingewiesen und sich zudem zu keinem Zeitpunkt um die Erteilung der nach ihrer derzeitigen Auffassung erforderlichen Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde bemüht. Gleichwohl nutzte die Beklagte die Mietflächen unstreitig seit Fertigstellung des Objektes (1996) durch Untervermietung an die R. GmbH und begründete damit bei der ehemaligen Vermieterin und auch den Klägern das Vertrauen in die Wirksamkeit der abgeschlossenen Mietverträge.

Wenn die nunmehr vertretene Rechtsauffassung der Beklagten zur Genehmigungsbedürftigkeit der Mietverträge zuträfe, dann hätte ihre (ehemalige) Bürgermeisterin, deren pflichtwidriges Handeln gemäß §§ 31, 89 BGB der beklagten Gemeinde zuzurechnen ist, die Kläger bzw. die ursprüngliche Vermieterin bei den Verhandlungen über den Abschluss der Mietverträge auf das Wirksamkeitserfordernis der aufsichtsbehördlichen Zustimmung bzw. Genehmigung im Sinne der §§ 64, 123 ThürKO hinweisen müssen. Dazu war die Beklagte aufgrund des vorvertraglichen Vertrauensverhältnisses verpflichtet. Ein Verschulden der Beklagten wäre insoweit schon deshalb zu bejahen, weil sie die für den Privatrechtsverkehr mit Dritten geltenden Beschränkungen und Genehmigungsvorbehalte grundsätzlich besser kennen musste, als ihr Vertragspartner (vgl. BGH, Urteil vom 06.06.2000, Az.: XI ZR 235/99; BGH NJW 1999, S. 3335 ff.).

Zwar ist die Haftung kommunaler Gebietskörperschaften durch den Rechtssatz begrenzt, dass die Kompetenzvorschriften oder Zuständigkeitsbeschränkungen öffentlich-rechtlicher Körperschaften Schutz vor rechtsgeschäftlichen Verpflichtungen gewähren und sie vor den Bindungswirkungen unbedachter oder übereilter Willenserklärungen bewahren sollen. Rechtsgeschäftliche Bindungen aus Erklärungen eines nicht (allein) vertretungsberechtigten Organs lassen sich daher mit Hilfe der §§ 31, 89 BGB weder aus § 179 BGB noch aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss begründen. Davon ist nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aber der Fall zu unterscheiden, dass Organe einer öffentlich-rechtlichen Körperschaft den Geschäftspartner trotz Kenntnis oder Kennenmüssens der Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts nicht auf besondere gesetzliche Wirksamkeitserfordernisse hingewiesen haben, wenn es also nicht um die rechtsgeschäftliche Bindung, sondern um einen schuldhaften Verstoß gegen die vorvertragliche Vehaltensordnung und den Ersatz des daraus resultierenden Vertrauensschadens geht.

Die Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss ist eine solche aus einem vorvertraglichen Schuldverhältnis, das mit der Aufnahme von Vertragsverhandlungen entsteht und die Beteiligten im Interesse eines funktionstüchtigen Rechtsgeschäftsverkehrs zu loyalem und redlichem Verhalten verpflichtet. Dieser Zweck von Verhaltenspflichten besteht bei jeder Geschäftsanbahnung, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob es im konkreten Einzelfall zu einem wirksamen Vertragsabschluss kommt oder nicht. Insoweit gilt für die juristischen Personen des öffentlichen Rechts grundsätzlich nichts anderes als für die juristischen Personen des Privatrechts. Auch sie können sich nicht durch interne Beschränkungen der Vertretungsmacht und Geschäftsführungsbefugnis ihrer Organe einer Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss entziehen.

Aus den §§ 64, 123 ThürKO, die hier nach Auffassung der Beklagten der Wirksamkeit der Mietverträge entgegenstehen könnten, ist ein Haftungsprivileg bei schuldhaften Verstößen gegen die vorvertraglichen Sorgfalts-, Schutz- und Loyalitätspflichten nicht herzuleiten. Zwar schränkt § 64 ThürKO die rechtsgeschäftlichen Handlungsmöglichkeiten der Gemeinden ein. Der aufsichtsbehördliche Genehmigungsvorbehalt dient aber nicht in erster Linie dem Schutz der sich verpflichtenden Körperschaft selbst, sondern vorrangig der vorbeugenden Staatsaufsicht (vgl. BGH NJW 1999, S. 3335 ff.). Dieser Zweck wirkt zwar auf die Rechtsgültigkeit des zu genehmigenden Rechtsgeschäfts ein, kann und soll aber nicht die der Aufsicht unterstehende Körperschaft vor Haftungsfolgen bewahren, die sich aus pflichtwidrigen Handlungen ihrer Organe ergeben. Ein so weitgehender Eingriff in schutzwürdiges Vertrauen der Geschäftspartner wäre nicht zu rechtfertigen; auch die Sonderstellung juristischer Personen des öffentlichen Rechts trägt ihn nicht (BGH, a.a.O.).

Nachdem die I. GmbH als ursprüngliche Vertragspartnerin der beklagten Gemeinde etwaige Schadensersatzansprüche aus der Vertragsanbahnung an die Kläger abgetreten hat, können diese sich gegenüber der Beklagten selbst bei Zugrundelegung deren Rechtsposition mit Erfolg auf Schadensersatzansprüche nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsschluss berufen.

Auch bei Zugrundelegung ihrer eigenen Rechtsauffassung bliebe die Beklagte also in jedem Fall so lange zur Entrichtung des Mietzinses/einer Nutzungsentschädigung verpflichtet, wie sie die Mietobjekte tatsächlich nutzt. Da die Beklagte selbst einräumt, die Mietflächen an die R. GmbH untervermietet zu haben und nicht einmal geltend macht, dass die tatsächliche Nutzung bzw. zumindest die Untermietverträge zwischenzeitlich beendet worden seien, ist es für den Senat nicht nachvollziehbar, mit welcher Hartnäckigkeit die beklagte Gemeinde sich in einer Vielzahl von Prozessen gegen berechtigte Forderungen der Vermieter sträubt.

Bezeichnend für das widersprüchliche und rechtsmissbräuchliche Verhalten der beklagten Gemeinde ist insbesondere, dass sie es trotz ihrer vermeintlich seit 1998 geänderten Rechtsauffassung zu keinem Zeitpunkt für nötig erachtete, abschließende Klarheit über die Frage der Genehmigungserteilungherbeizuführen. Wenn es nämlich tatsächlich so wäre, dass die Mietverträge der Genehmigung gemäß §§ 64, 123 ThürKO bedürften, dann wäre die Beklagte aufgrund des vorvertraglichen Vertrauensverhältnisses mit den Vermietern verpflichtet gewesen, sich um die Erteilung der Genehmigung zu bemühen, also zumindest einen entsprechenden Antrag bei der Rechtsaufsichtsbehörde zu stellen. Dies ist jedoch - wie in dem Bescheid des Landratsamts H. - Amt für Kommunalaufsicht - vom 05.12.2000 auf S. 5 (Bl. 203 d. A.) nochmals ausdrücklich klargestellt - zu keinem Zeitpunkt geschehen. Wenn die Beklagte bzw. ihr Prozessbevollmächtigter sich in der Berufungsbegründung vom 14.06.2000 (S. 3/4, Bl. 83/84 d. A.) sogar zu der Äußerung hinreißen lässt, es sei allein Sache des Geschäftsgegners, die für die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts erforderliche Genehmigung zu beantragen, kommt der Senat nicht umhin, dies als abwegig zu bezeichnen. Der Genehmigungsvorbehalt der §§ 64, 123 ThürKO ist ein Aufsichtsmittel, das - präventiv - das rechtmäßige Handeln der Kommune sicherstellen soll. Sie ist alleiniger Adressat der Genehmigung (vgl. BGH NJW 1999, S. 3335, 3339). Es ist naturgemäß die ureigene Aufgabe der Gemeinde selbst, eine erforderliche Genehmigung bei der Rechtsaufsichtsbehörde einzuholen. Hiervon geht offenkundig auch das Landratsamt H. als zuständige Rechtsaufsichtsbehörde aus, wenn es in dem Bescheid vom 05.12.2000 (S. 5) ausdrücklich darauf hinweist, dass die Gemeinde keinen Antrag auf Erteilung der Genehmigung gestellt habe. Zumindest befremdlich erscheinen allerdings die daran anschließenden Ausführungen der Kommunalaufsicht, dass es eines solchen Antrags und damit eines Genehmigungsverfahrens nicht bedurft habe, weil die Versagung der Genehmigung von vornherein feststehe, und dass es rechtsmissbräuchlich sei, bei Feststehen der Versagung der Genehmigung von der Gemeinde einen Antrag zu fordern (S. 5 2. Abs. des genannten Bescheides vom 05.12.2000). Diese Ausführungen tragen in keiner Weise zur Begründung des ausschließlich auf § 120 Abs. 1 ThürKO (Beanstandung rechtswidriger kommunaler Beschlüsse durch die Rechtsaufsichtsbehörde) gestützten Bescheids bei und sind nur im Hinblick auf die schwebenden Rechtsstreitigkeiten zwischen der Gemeinde und den Vermietern erklär- und nachvollziehbar. Denn wenn die Rechtsaufsichtsbehörde ihrer Beanstandungspflicht gemäß § 120 ThürKO nachkommt, bedarf es naturgemäß keiner Feststellungen dazu, dass es rechtsmissbräuchlich sei, von der Gemeinde einen Antrag auf Genehmigung der in Umsetzung des beanstandeten Gemeinderatsbeschlusses abgeschlossenen Verträge zu fordern. Im Rahmen der §§ 120, 123 ThürKO ist es Aufgabe der Rechtsaufsichtsbehörde, rechtswidrige Beschlüsse und Verwaltungsakte der Kommunen zu beanstanden und über tatsächlich gestellte Anträge auf Genehmigung privater Rechtsgeschäfte zu entscheiden. Die Beurteilung der Frage der privatrechtlichen Wirksamkeit der von der Gemeinde abgeschlossenen Rechtsgeschäfte oder gar der Rechtsmissbräuchlichkeit des Verlangens eines Dritten an die Gemeinde, einen Genehmigungsantrag zu stellen, fällt dagegen nicht in die Zuständigkeit der Aufsichtsbehörde. Der Senat kann sich nicht des Eindrucks erwehren, dass mit diesen Ausführungen seitens des Landratsamtes der fragwürdige Versuch unternommen wird, die ihrerseits höchst fragwürdige, gerade einer juristischen Person des öffentlichen Rechts nicht gut zu Gesicht stehende Verteidigungsstrategie der Beklagten in den Mietzinsstreitigkeiten zu unterstützen.

Da die Beklagte, die seit immerhin mehr als zwei Jahren die Auffassung vertritt, dass die Mietverträge einer rechtsaufsichtlichen Genehmigung bedürfen, es trotz der seit 1996 in Anspruch genommenen und bis heute fortdauernden Nutzung der Mietsache (durch Untervermietung) gleichwohl unterlassen hat, sich um eine Genehmigung zu bemühen bzw. eine förmliche Erklärung der Rechtsaufsichtsbehörde herbeizuführen, ist es ihr nach Auffassung des Senats schon unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in dem vorliegenden Rechtsstreit zu versagen, sich auf das vermeintliche Erfordernis einer rechtsaufsichtlichen Genehmigung gemäß §§ 64, 123 ThürKO zu berufen. Wie sich aus den eigenen Rechtsausführungen der Beklagten ergibt, ist auch aus ihrer Sicht schon die Frage, ob überhaupt eine Genehmigung erforderlich ist, ausgesprochen unklar. Die Beklagte verhält sich deshalb in höchstem Maße treuwidrig und widersprüchlich, wenn sie einerseits - freilich ohne den Mietzins zu zahlen (!) - an der Nutzung (Untervermietung) der Mietobjekte festhält, andererseits - zur Abwehr von Mietzinsansprüchen - aber auf die Unwirksamkeit der Mietverträge hinweist, ohne die ihr obliegende Herbeiführung einer Genehmigung auch nur beantragt zu haben. Da die Beklagte zudem über mehrere Jahre - zumindest bis zur Einstellung der Mietzinszahlungen - den Anschein der (genehmigungs-freien) Wirksamkeit der Mietverträge unterhalten hat, wird es ihr schon unter dem Gesichtspunkt des Verbots des widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) auch für die Zukunft zu versagen sein, sich auf die Unwirksamkeit der Mietverträge zu berufen (vgl. Palandt-Heinrichs, a.a.O., § 242 Rn. 56a), weshalb auch der Widerklageantrag selbst bei Zugrundelegung der - irrigen - Rechtsauffassung der Beklagten nicht gerechtfertigt sein kann.

Schließlich sind auch die Bedenken der Beklagten gegen die Zulässigkeit des im ersten Rechtszug erfolgten Parteiwechsels auf der Klägerseite unbegründet. Da zum Zeitpunkt des Klägerwechsels noch nicht mündlich verhandelt worden war, bedurfte er insbesondere nicht (in analoger Anwendung des § 269 Abs. 1 ZPO) der Einwilligung der Beklagten (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 22. Aufl., § 263 Rn. 30).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Die übrigen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 708 Ziff. 10, 711, 546 Abs. 2 ZPO.

Da bei der Bemessung der Beschwer die Werte von Klage und Widerklage zusammenzurechnen sind und die Mietverträge, deren Unwirksamkeit mit dem Feststellungsantrag geltend gemacht wird, noch eine Laufzeit von weit über 20 Jahren haben, liegt der Wert der Beschwer jedenfalls über 60.000,00 DM.

Ende der Entscheidung

Zurück