Judicialis Rechtsprechung

1. Das verfahrensrechtliche Gebot, mittels einer Zwischenverfügung die Antragswirkung nur dort zu erhalten, wo die Eintragung nach rückwirkender Mängelbeseitigung stattfindet, wirkt sich auf die Prüfungspflicht des Grundbuchamtes aus. Dieses muss den Eintragungsantrag umfassend prüfen, es darf sich nicht vorbehaltlich weiterer Prüfung (und Beanstandung) auf einige der Eintragungsvoraussetzungen beschränken.

2. Auch wenn Gegenstand der gegen eine Zwischenverfügung nach § 18 GBO gerichteten Beschwerde lediglich diese Entscheidung mit den in ihr aufgeführten Eintragungshindernissen ist und nicht der gesamte Eintragungsantrag, so erstreckt die Prüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren auch darauf, ob für die verfahrensrechtlichen Voraussetzungen der angefochtene Entscheidung vorgelegen haben.

3. Sind nach dem Wortlaut einer Notarurkunde die Ansprüche des Käufers aus einem Grundstückskaufvertrag an einen Dritten abgetreten worden, so ist davon auszugehen, dass der Dritte nicht in den durch Auflassung und Eintragungsvormerkung bestimmten dinglichen Rechtsbestand des Zedenten eingetreten ist. In diesem Fall kann der Eignetumsübergang nur aufgrund einer besonderen Auflassung zwischen dem eingetragenen Eigentümer und dem Zessionar eingetragen werden. Etwas anderes gilt nur, wenn die Gesamtumstände die Feststellung tragen, dass nicht der Vertragserfüllungsanspruch, sondern die Gesamtrechtsposition des Erstkäufers übertragen worden ist.

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THÜRINGER OBERLANDESGERICHT Beschluss

6 W 682/01

In dem Verfahren

betreffend die Eintragung des Eigentumsübergangs an den im Grundbuch von ... eingetragenen Grundstück Flur 25, Flurstück 45/3,........

hat der 6. Zivilsenat des Thüringer Oberlandesgerichts durch den PräsOLG Dr. Bauer, den ROLG Prof. Dr. Werner und den RAG Hollandt auf die weitere Beschwerde vom 09.10.2001 gegen den Beschluss der 7. Zivilkammer des Landgerichts Erfurt vom 19.09.2001

am 03.05.2002

beschlossen:

Tenor:

Die Zwischenverfügung der Rechtspflegerin des Grundbuchamtes Gotha vom 17.04.2000 und der Beschluss der 7. Zivilkammer des Landgerichts Erfurt vom 19.09.2001 werden aufgehoben.

Gründe:

I.

Im Grundbuch von ..... Blatt 5257 war im Eigentum einer Erbengemeinschaft das Flurstück 25/45, Ackerland zu 2.930 m², eingetragen. Die Miterbengemeinschaft hat mit Vertrag vom 15.06.1994 (UR-Nr. 743/94 der Notarin G.) eine Teilfläche von rund 2.430 m² an die Fa. R. A. GmbH, H., verkauft und aufgelassen; die Eigentumsumschreibung war beantragt worden.

Die Fa. A. GmbH hat am 25.07.1997 aus der ihr verkauften Teilfläche einen Teil von rund 1.650 m2 an die Beteiligte zu 2) verkauft (UR-Nr. 920/97 der Notarin G.). Auch insoweit waren die Auflassungen, die Bewilligung einer Auflassungsvormerkung und ein Eintragungsantrag auf Auflassung und Vormerkung beurkundet worden. Die Auflassungsvormerkung ist im Oktober 1997 eingetragen worden.

Am 21.01.1998 hat der Beteiligte zu 1) von der Beteiligten zu 2) vier im Eigentum der Beteiligten zu 2) stehende Grundstücke gekauft (UR-Nr. 62/98 der Notarin K.). Daneben hat die Beteiligte zu 2) dem Beteiligten zu 1) in § 5 dieser Urkunde die "Ansprüche aus dem notariellen Kaufvertrag vom 25.07.1997" abgetreten. Durch einen Verweis im Urkundentext ist klargestellt, dass damit der Anspruch auf Übereignung der Teilfläche von rund 1.650 m2 gemäß dem von Notarin G. zu UR-Nr. 920/97 beurkundeten Vertrag zwischen der Fa. A. und der Beteiligten zu 2) gemeint ist. In § 4 Satz 1 der Urkunde vom 21.01.1998 ist die Auflassung der im Eigentum der Verkäuferin stehenden Grundstücke (§ 1 der Urkunde) aufgenommen. Gemäß § 4 Satz 3 der Urkunde "bewilligen und beantragen (die Erschienenen) die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch". Die Notarin K. hat die Urkunde 62/98 am 03.07.1998 dem Grundbuchamt zur Eigentumsumschreibung vorgelegt. Als Eigentümer der in § 1 des Vertrages bezeichneten Grundstücke ist der Beteiligte zu 1) am 17.07.1938 eingetragen worden (Grundbuch von G. Blatt ....).

Aufgrund der Veränderungsnachweise des Katasteramtes G. vom 25.02.1999 hat das Grundbuchamt die Grundstücksteilung im Grundbuch Blatt 5257 vollzogen. Der hier betroffene Grundstücksteil des Stammgrundstücks ist mit Flur 25 Flurstück 45/3 im Bestandsverzeichnis als Nr. 7 vorgetragen worden.

Am 28.04.1999 hat die Notarin G. dem Grundbuchamt eine Ausfertigung ihrer Urkunde Nr. 419/99 vom 20.04.1999 sowie einen Eigentumsumschreibungsantrag vom 29.04.1999 vorgelegt. In der Urkunde war die Idendität der Flurstücke 45/1 und 45/3 mit der in der Urkunde Nr. 743/94 verkauften Teilfläche von rund 2.430 m2 bestätigt; außerdem ist die Teilfläche aufgrund einer in der Verkaufsurkunde enthaltenen Vollmacht von den ursprünglichen Eigentümnern (Miterbengemeinschaft) an die Fa. A. GmbH aufgelassen worden. Der Eigentumsumschreibungsantrag bezieht sich auf die UR-Nr. 743/94.

Am 29.04.1999 ist dem Grundbuchamt eine weitere Urkunde der Notarin G. vom 20.04.1999 (UR-Nr. 421/99) zugegangen. Diese bestätigt die Idendität der der Beteiligten zu 2) am 25.07.1997 verkauften Teilfläche mit dem als Flurstück 45/3 gebuchten Teil des Stammgrundstücks. Dazu hat die Notarin einen Eigentumsüberschreibungsantrag vom 28.04.1999 vorgelegt, welcher sich auf die UR-Nr. 920/97 bezieht. Mit Schreiben vom 14.07.1999 hat die Notarin diesen Antrag zurückgenommen. Sie hat mit Schreiben vom 03.11.1999 unter Bezugnahme auf die UR-Nr. 743/94. 920/97 und 421/99 erneut die Eigentumsumschreibung hinsichtlich des Grundstücks 45/3 beantragt.

Den Eigentumsübergang auf die Fa. A. GmbH hat das Grundbuchamt auch für das Grundstück Nr. 45/3 am 13.01.2000 eingetragen. Die Eintragung des Eigentumsübergangs auf Grundstück Flurstück 45/3 auf die Beteiligte zu 2) hat die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes G. am 08.02.2000 verfügt. Die Eintragung ist aufgrund der Auflassung vom 25.07.1997 am 22.02.2000 erfolgt. Dabei ist das Grundstück auf Blatt 14074 umgeschrieben worden.

Mit Schreiben vom 08.02.2000 hat der Beteiligte zu 1) dem Grundbuchamt vorgetragen, dass der Eigentumsübergangsanspruch bezüglich der später als Grundstück 45/3 gebuchten Teilfläche am 21.01.1998 an ihn abgetreten worden sei. Dies habe das Grundbuchamt gewusst, denn es habe die Urkunde Nr. 62/98 der Notarin K. auf Vorlage durch die Notarin zum Teil vollzogen. Das Grundbuchamt dürfe daher einen Eigentumsübergang auf die Beteiligte zu 2) nicht eintragen, vielmehr müsse er, der Beteiligte zu 1), als Eigentümer eingetragen werden gemäß dem im Vertrag vom 25.07.1997 gestellten Antrag.

Mit Verfügung vom 17.04.2000 hat die Rechtspflegerin unter Hinweis auf § 18 GBO zum Vollzug des Eintragungsantrages vom 08.02.2000 die Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung nach dem Grunderwerbssteuergesetz sowie die Bescheinigung der Gemeinde betreffend der Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts binnen 6 Wochen gefordert. Der Beteiligte zu 1) hat es mit Schreiben vom 25.04.2000 abgelehnt, diese Anforderungen zu erfüllen. Mit Schreiben vom 05.06.2000 hat der Beteiligte zu 1) klargestellt, dass er am 25.04.2000 gegen die Verfügung vom 17.04.2000 Beschwerde eingelegt hat.

Mit Schreiben vom 18.06.2000 hat der Beteiligte zu 1) nunmehr in Kenntnis der Eintragung der Beteiligten zu 2) als Eigentümerin des Grundstücks Flurstück Nr. 45/3 "gemäß § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO" die Löschung der Eintragung der Beteiligten zu 2) als Eigentümer verlangt.

Das Grundbuchamt hat am 22.06.2000 die Vorlage der Akten an das Landgericht verfügt zur Entscheidung über die Beschwerde. Den Beteiligten zu 1) hat das Grundbuchamt unterrichtet, dass das Landgericht Erfurt mit der Entscheidung "über Ihre Beschwerde und Ihr Verlangen der Löschung der Eigentumseintragung gemäß § 71 Abs. 2 S. II GBO befasst sei".

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 19.09.2001 die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung vom 25.04.2000 zurückgewiesen, weil die dort genannten Eintragungshindernisse den Vollzug der beantragten Eigentumsumschreibung entgegen stünden.

Gegen diesen Beschluss hat der Beteiligte zu 1) weitere Beschwerde eingelegt. Dieses Rechtsmittel begründet er damit, dass das Landgericht nicht erkannt habe, dass unmittelbar gegen die Eintragung der Beteiligten zu 2) als Grundstückseigentümerin die Beschwerde eingelegt worden sei. Diese Eintragung sei unter Verstoß gegen § 45 GBO zustande gekommen, weil der Vollzog des Vertrags vom 21.01.1998 bereits am 07.07.1999 beantragt worden sei. Daher sei das Grundbuchamt "zur Löschung des Eintragungsvermerks der Eigentümerstillung der KEG (Beteiligte zu 2) im Grundbuch anzuweisen". Rechtswidrig sei auch die Zwischenverfügung des Grundbuchamts, weil die angeforderten Unterlagen zur Eintragungsumschreibung nicht erforderlich seien.

II.

1. Die weitere Beschwerde ist an sich statthaft. Dem Rechtsmittel stehen formale Bedenken nicht entgegen. Die Beschwerdebefugnis ergibt sich für den Beteiligten zu 1) bereits daraus, dass das Landgericht seine Beschwerde zurückgewiesen hat.

Soweit die weitere Beschwerde das Unterbleiben einer Beschwerdeentscheidung betreffend das auf § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO gestützte Begehren rügt, fehlt dem Rechtsmittel jedoch der Entscheidungsgegenstand. Das Rechtsbeschwerdegericht kann sich nur mit einer Entscheidung des Beschwerdegerichts befassen (vgl. Budde in Bauer/v. Oefele, GBO, § 78 Rn. 2). Hier hat das Landgericht über die auf Löschung zielende Beschwerde noch nicht befunden. Das Landgericht hat sich nur mit der Frage befasst, ob die vom Grundbuchamt aufgezeigten Mängel für einen Antrag bestehen, der nicht auf eine der gemäß § 71 Abs. 2 GBO möglichen Maßnahmen zielt. Zudem die beantragte Löschung der Eigentümerstellung der Beteiligten zu 2) betreffenden Begehren hat das Landgericht sich in seiner Beschwerdeentscheidung nicht geäußert. Es geht dabei um einen besonderen Beschwerdegegenstand, nämlich den Eingriff in den Grundbuchbestand und nicht um dessen rechtsändernde Fortschreibung.

2. Die weitere Beschwerde hat darin Erfolg, dass die Zwischenverfügung vom 25.04.2000 keinen Bestand hat, weil das Grundbuchamt die Voraussetzungen, unter denen es das Mittel der Zwischenverfügung einsetzen darf, zu Unrecht bejaht hat.

a) Die Zwischenverfügung erhält dem Antragsteller die mit dem Eintragungsantrag verbundenen Wirkungen; insbesondere sichert sie dem einzutragenden Recht den zeitlichen und damit auch inhaltlichen Vorgang vor später beantragten Eintragungen (vgl. §§ 17, 45 GBO). Sie darf daher nur dort zum Einsatz kommen, wo dem Antrag ein mit Rückwirkung auf den Zeitpunkt der Antragstellung heilbares Hindernis entgegen steht (vgl. Bauer/v. Oefele, aaO. AT I, Rn. 171). Dieses Erfordernis ist zwar für die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung sowie für die Behördenerklärung zu §§ 24 ff. BauGB gegeben. Das verfahrensrechtliche Gebot, mittels einer Zwischenverfügung die Antragswirkung nur dort zu erhalten, wo die Eintragung nach rückwirkender Mängelbeseitigung stattfindet, wirkt sich jedoch auch auf die Prüfungspflicht des Grundbuchamtes aus. Dieses muss den Eintragungsantrag umfassend prüfen, es darf sich nicht vorbehaltlich weiterer Prüfung (und Beanstandung) auf einige der Eintragungsvoraussetzungen beschränken (Bauer/v. Oefele aaO. Rn. 174). Auch wenn Gegenstand der gegen eine Zwischenverfügung nach § 18 GBO gerichteten Beschwerde lediglich diese Entscheidung mit den in ihr aufgeführten Eintragungshindernissen ist und nicht der gesamte Eintragungsantrag, so erstreckt die Prüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren auch darauf, ob für die verfahrensrechtlichen Voraussetzungen der angefochtene Entscheidung vorgelegen haben.

Hier hat das Grundbuchamt ersichtlich den Weg gewählt, dass vorliegend der allgemeinen Eintragungsvoraussetzungen zu unterstellen. Wäre das Grundbuchamt verfahrensrechtlich korrekt vorgegangen, hätte es diese Eintragungserfordernisse gleichfalls geprüft und festgestellt, dass es den Eintragungsantrag zurückweisen muss.

b) Zutreffend hat das Grundbuchamt die Voraussetzungen des § 13 GBO bejaht. Es ist davon ausgegangen, dass der Beteiligte zu 1) am 08.02.2000 die Vornahme einer rechtsändernden Eintragung beantragt hat. Eine Grundbuchberichtigung konnte der Beteiligte zu 1) nicht begehren, weil er selbst auch aus seiner Sicht die angestrebte Rechtsposition, Eigentümer des Grundstücks Flurstück Nr. 45/3 zu sein, niemals eingenommen hatte. Zutreffend ist das Grundbuchamt auch vom Vorliegen der Antragsberechtigung ausgegangen, weil der Beteiligte zu 1) eine Eintragung als der gewinnende Teil begehrt (§ 13 Abs. 1 Satz 2 GBO).

Für den einzutragenden Eigentumsübergang auf den Beteiligten zu 1) fehlt es jedoch an der gemäß § 20 GBO festzustellenden Auflassung. Die Beteiligten haben zu keinem Zeitpunkt sich in der im § 925 BGB vorgeschriebenen Weise über den Eigentumsübergang betreffend die zum Grundstück Flurstück 45/3 gewordene Teilfläche geeinigt. Gemäß § 5 des Vertrages vom 21.01.1998 hat "der Verkäufer (Beteiligte zu 2) seine Ansprüche aus dem notariellen Kaufvertrag vom 25.07.1997" an den Käufer (Beteiligter zu 1) abgetreten. Dass damit die gesamte dingliche Rechtsposition, die die Beteiligte zu 2) aufgrund des Inhalts des am 25.07.1997 abgeschlossenen Vertrages erworben hatte, auf den Beteiligten zu 1) übergegangen ist, steht mit der für das Grundbuchverfahren erforderlichen Bestimmtheit nicht fest. Der Käufer eines Grundstücks kann, wenn er nicht Eigentümer werden will, den Vertragserfüllungsanspruch an einen Dritten abtreten. Dieser tritt dann in die schuldrechtliche Position des Zedenten ein, d. h. er kann Erfüllung des Vertrages durch Teilnahme an der Auflassung verlangen. Der Käufer kann auf einen Dritten aber auch - weitergehend als die Abtretung des Erfüllungsanspruchs - seine gesamte dingliche Rechtsstellung, die nach erklärter Auflassung und Eintragung der Eigentumsübertragungsvormerkung sich im sog. Anwartschaftsrecht manifestiert, übertragen (vgl. Kössinger in Bauer/v. Oefele aaO. § 20 Rn. 82, 219). Mit welchem der so möglichen Inhalte die am 21.01.1998 beurkundete Abtretung gewollt war, ist dem Urkundenwortlaut nicht zu entnehmen. Der zunächst maßgebliche Wortlaut des § 5 des Vertrages spricht nicht vom "Anwartschaftsrecht" oder von der "dinglichen Rechtsstellung", die auf den Beteiligten zu 1) übergehen soll. Die Rede ist lediglich von Ansprüchen aus dem Kaufvertrag. Eine Klärung des mit § 5 Gewollten ergibt sich nicht aus § 4 des Vertrages vom 21.01.1998. Dort sind die Auflassung, die Eintragungsbewilligung und der Eintragungsantrag auf die "in § 1 genannten Liegenschaften" bezogen, mithin nicht auf die in §§ 2, 5 der Urkunde angesprochene Teilfläche aus dem Grundstück Flurstück Nr. 25/45. Das kann darauf beruhen, dass insoweit eine Auflassung deswegen nicht mehr erforderlich schien, weil sie bereits zwischen der Beteiligten zu 2) und der Fa. Appel vereinbart worden war und vom Beteiligten zu 1) mit den Rechten aus dem Vertrag vom 25.07.1997 übernommen werden sollte. Andererseits kann die Auflassung, welche auch ohne die katastermäßige Grundstückszerlegung möglich gewesen wäre (Kössinger in Bauer/v. Oefele aaO. Rn. 51 f.), bewusst (z. B. im Hinblick auf noch offene Forderungen der Beteiligten zu 2)) unterblieben sein. Der Umstand, dass § 4 Satz 3 des Vertrages vom 21.01.1998 mit Bezug auf die "in § 1 genannten Liegenschaften" die Eigentumsumschreibung bewilligt und beantragt ist, deutet auch eher darauf hin, dass § 4 nicht von der Vorstellung getragen ist, die Beteiligte zu 2) habe hinsichtlich der Grundstücksteilfläche mit der Abtretung eine umfassende dingliche Rechtsstellung erworben. Diese Rechtsstellung konnte weder die Eintragungsbewilligung noch den ebenfalls in § 3 des Vertrages vom 25.07.1997 enthaltenen Eintragungsantrag bzw. die durch ihn vermittelte Rechtsposition umfassen. Die Eintragung des Eigentumsübergangs an einer Grundstücksteilfläche setzt nämlich das Vorliegen der Voraussetzungen des § 28 GBO voraus. Diese sind erst nach erfolgter Grundstücksteilung gegeben, so dass bei der Teilflächenveräußerung vor der Teilung zwar die Auflassung, nicht aber die Eintragungsbewilligung vollziehbar erklärt werden kann (vgl. Bauer/v. Oefele AT I Rn. 144); gleiches gilt für den dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsprinzip unterworfenen Eintragungsantrag. Die in § 4 Satz 3 des Vertrages vom 21.01.1998 enthaltene Bewilligung bzw. der Eintragungsantrag können sich daher nur auf den Teil der Urkunde bezogen haben, für den nicht nur die Auflassung erklärt werden konnte, sondern auch die sonstigen Eintragungsvoraussetzungen vorlagen. Das war nicht die im §§ 2, 5 der Urkunde vom 21.01.1998 angesprochene Grundstücksteilfläche. Diese Gesichtspunkte sprechen dafür, dass der Beteiligte zu 1) am 21.01.1998 nicht die gesamte dingliche Rechtsstellung der Beteiligten zu 2) erwerben sollte und damit auch nicht erworben hat. Es bedarf daher auf der Grundlage der Abtretung der Ansprüche aus dem Kaufvertrag vom 25.07.1997 einer besonderen Auflassung zwischen der Beteiligten zu 2) und dem Beteiligten zu 1). Eine solche Einigung ist nicht feststellbar. Sie könnte der Beteiligten zu 1 auch nicht mit Rückwirkung auf den 08.02.2000 beschaffen.

Demgemäß hätte das Grundbuchamt hier nicht durch Zwischenverfügung entscheiden dürfen. Es hätte den Eintragungsantrag zurückweisen müssen. Dies zu veranlassen bleibt Sache des Grundbuchamtes. In der Entscheidungskompedenz des Rechtsbeschwerdegerichts steht nur, die Zwischenverfügung zusammen mit dem sie für rechtmäßig erklärenden Beschluss des Landgerichts aufzuheben.

Da die weitere Beschwerde nicht für unzulässig verworfen oder als unbegründet zurückgewiesen worden ist, unterbleiben die Festsetzungen eines Geschäftswertes und die Entscheidung über eine Kostenerstattung.

Ende der Entscheidung