Judicialis Rechtsprechung

1 B 05.1892

In der Verwaltungsstreitsache

wegen Erteilung eines Vorbescheids für ein Wohnhaus (Fl.Nr. ***** Gemarkung ********** ** ********);

hier: Berufung der Beigeladenen gegen das Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichts München vom 17. Februar 2005,

erlässt der Bayerische Verwaltungsgerichtshof, 1. Senat,

durch den Vorsitzenden Richter am Verwaltungsgerichtshof König, die Richterin am Verwaltungsgerichtshof Müller, den Richter am Verwaltungsgerichtshof Dr. Langer

ohne mündliche Verhandlung am 7. Mai 2007

folgendes Urteil:

Tenor:

I. Das Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichts München vom 17. Februar 2005 wird geändert. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen im Berufungsverfahren zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf eine Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Beteiligten streiten über die Bebaubarkeit des Grundstücks Fl.Nr. ***** Gemarkung S********* ** ********, dessen Eigentümer der Kläger ist.

1. Das im südlichen Teil des Gemeindegebiets in einer Entfernung von etwa 40 m bis 45 m vom Ostufer des W****sees gelegene, rund 600 m² große Grundstück Fl.Nr. ***** wird von der Straße "S*******" erschlossen. Die Straße biegt - in diesem Abschnitt von Südosten bzw. Osten (und im weiteren Verlauf von Nordosten) kommend - auf Höhe des Grundstücks Fl.Nr. ***** in südwestlicher Richtung ab, so dass das Grundstück mit seiner Nordost- und seiner Nordwestseite an die Straße grenzt. Die Flächen östlich (jenseits der "S*******") und südöstlich des Grundstücks des Klägers sind unbebaut. Auch das in südwestlicher Richtung unmittelbar anschließende Grundstück (Fl.Nr. ***), das etwa dieselbe Größe hat wie das Grundstück Fl.Nr. *****, ist unbebaut, während auf dem hieran südwestlich grenzenden Grundstück Fl.Nr. ***** ein Wohnhaus steht. Bei diesem Anwesen handelt es sich um das einzige Wohngebäude auf der Südostseite der "S*******" zwischen der das Grundstück des Klägers umfahrenden Straßenbiegung im Norden und dem etwa 500 m weiter südlich nahe der Gemeindegrenze gelegenen Ende der Straße. Die Grundstücke, die zwischen der in diesem Abschnitt parallel zum Seeufer verlaufenden "S*******" und dem See liegen, sind hingegen durchgehend bebaut. Auch nördlich und nordöstlich der Biegung der "S*******" folgt zusammenhängende Bebauung.

Im Flächennutzungsplan der Beigeladenen ist das Grundstück des Klägers - wie der gesamte Bereich südlich und südöstlich der "S*******" (einschließlich des bebauten Grundstücks Fl.Nr. *****) als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. Der Kläger beantragte im Juli 2002 die Erteilung eines Vorbescheids für die Errichtung eines Wohnhauses auf seinem Grundstück. Die Beigeladene verweigerte das Einvernehmen, weil das Grundstück im Außenbereich liege und das nicht privilegierte Vorhaben öffentliche Belange beeinträchtige. Mit derselben Begründung lehnte das Landratsamt S******** den Antrag mit Bescheid vom 8. Mai 2003 ab. Die nach erfolglosem Widerspruch (Widerspruchsbescheid der Regierung *** O********* vom 17.9.2003) erhobene Verpflichtungsklage hatte weitgehend Erfolg. Mit Urteil vom 17. Februar 2005 hob das Verwaltungsgericht die beiden Bescheide auf und verpflichtete den Beklagten über den Vorbescheidsantrag unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu entscheiden; im Übrigen wurde die Klage abgewiesen. Zur Begründung führte das Gericht im Wesentlichen aus: Das Grundstück liege innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Die Straße "S*******" habe gegenüber der nördlich und westlich angrenzenden zusammenhängenden Bebauung keine trennende Wirkung. Wegen des Wohnhauses auf dem Grundstück Fl.Nr. ***** erscheine auch das unbebaute Grundstück des Klägers noch als Teil dieses Bebauungszusammenhangs; es handele sich um eine Baulücke im Innenbereich. Das geplante Wohnhaus füge sich hinsichtlich aller Kriterien des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

2. Gegen dieses Urteil richtet sich die wegen besonderer tatsächlicher Schwierigkeiten der Rechtssache zugelassene Berufung der Beigeladenen. Zur Begründung wird geltend gemacht: Das Grundstück des Klägers befinde sich im Außenbereich. Wegen der Geländeverhältnisse - die Bebauung entlang des Seeufers liege etwa fünf Meter tiefer - habe die "S*******" eine trennende Wirkung. Auch wenn man der Beurteilung des Verwaltungsgerichts folgen würde, läge allenfalls die westliche Hälfte des Grundstücks des Klägers im Innenbereich. Schließlich füge sich das Vorhaben hinsichtlich des Nutzungsmaßes und der überbaubaren Grundstücksfläche nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Die Beigeladene beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts München vom 17. Februar 2005 zu ändern und die Klage abzuweisen.

Der Beklagte stellt keinen Antrag.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Das Verwaltungsgericht habe die Verhältnisse zutreffend beurteilt. Die zusammenhängende, auch die Seeufergrundstücke umfassende Bebauung reiche von Norden her gesehen bis zum Grundstück Fl.Nr. *****. In diesem Bebauungszusammenhang bilde das Grundstück Fl.Nr. ***** eine Baulücke. Entgegen der Auffassung der Beigeladenen füge sich das Wohnhaus auch im Sinn von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ein. Beim Nutzungsmaß sei vorrangig auf die "absoluten" Kriterien der Grundfläche, der Geschoßfläche und der Gebäudehöhe abzustellen; nach diesem Maßstab halte sich das Vorhaben im Rahmen des Vorhandenen.

Der Senat hat am 26. April 2006 Beweis durch Augenschein erhoben und am 29. Mai 2006 mündlich verhandelt. Aufgrund der mündlichen Verhandlung hat der Senat den Beteiligten mit Beschluss vom 31. Mai 2006 einen Vergleich vorgeschlagen (§ 106 Satz 2 VwGO). Während der Beklagte und die Beigeladene mit dem Vorschlag einverstanden waren, wünschte der Kläger Änderungen. Hierüber fanden bis Anfang dieses Jahres Verhandlungen zwischen dem Kläger und der Beigeladenen statt, die letztlich nicht zum Erfolg führten. Nach dem Scheitern der Vergleichsbemühungen haben alle Beteiligten auf die Durchführung einer weiteren mündlichen Verhandlung verzichtet.

Wegen weiterer Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichtsakten und die vom Beklagten vorgelegten Behördenakten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung der Beigeladenen, über die gemäß § 101 Abs. 2 VwGO ohne weitere mündliche Verhandlung entschieden werden kann, hat Erfolg.

Das Urteil des Verwaltungsgerichts, an das auch die Beigeladene gebunden wäre (§ 121 Nr. 1 VwGO), muss geändert werden. Dem Kläger steht der vom Verwaltungsgericht bejahte Anspruch auf erneute Entscheidung über den Vorbescheidsantrag unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts (§ 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO) nicht zu. Vielmehr haben die Behörden den Antrag zu Recht abgelehnt, weil das Vorhaben des Klägers bauplanungsrechtlichen Vorschriften widerspricht (Art. 75 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Halbsatz 1, Art. 72 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1, Art. 73 Abs. 1 Nr. 1 BayBO). Da das Grundstück Fl.Nr. ***** im Außenbereich liegt, ist das geplante Wohnhaus nach § 35 BauGB zu beurteilen (1.). Als nicht privilegiertes Vorhaben ist es unzulässig, weil es öffentliche Belange beeinträchtigt (2.).

1. Der Senat hält an der vorläufigen Einschätzung in den Gründen des Vergleichsvorschlags vom 31. Mai 2006, dass das angefochtene Urteil "mit überwiegender Wahrscheinlichkeit" richtig sei, nicht fest. Nach nochmaliger Beratung der Ergebnisse des Augenscheins unter Heranziehung der Pläne und Luftbilder, die sich bei den Akten befinden, gelangt der Senat vielmehr zu der Überzeugung, dass der bauplanungsrechtlichen Beurteilung des Verwaltungsgerichts nicht zu folgen ist. Einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren steht dies nicht entgegen. Die Beteiligten haben in Kenntnis dessen, dass sich der Senat noch nicht abschließend zur bauplanungsrechtlichen Einstufung des Baugrundstücks geäußert hatte, auf eine weitere mündliche Verhandlung verzichtet. Zudem wurden sie hierauf bei der Übersendung des Schriftsatzes der Bevollmächtigten der Antragsgegnerin vom 5. März 2007 hingewiesen.

Das Grundstück des Klägers befindet sich zwar in einer Randlage, die seine Bebauung nach summarischer Prüfung städtebaulich vertretbar erscheinen lässt. Vor allem diese Einschätzung hat den Senat veranlasst, den Vergleichsvorschlag (§ 106 Satz 2 VwGO) zu machen. Nach dem Scheitern der Bemühungen des Klägers und der Beigeladenen, auf der Basis dieses Vorschlags eine für beide Seiten akzeptable Lösung zu finden, ist jedoch nicht mehr danach zu fragen, ob die Ausweisung von Baurecht für ein nicht privilegiertes Vorhaben auf dem Grundstück des Klägers - sei es durch das Aufstellen eines Bebauungsplans oder den Erlass einer Innenbereichssatzung in Form einer Einbeziehungssatzung (§ 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB) - mit einer nachhaltigen bzw. einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zu vereinbaren wäre (§ 1 Abs. 5 bzw. § 34 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Maßgebend ist vielmehr allein die bauplanungsrechtliche Einstufung nach dem Maßstab der vorhandenen Bebauung. Diese führt zu dem Ergebnis, dass das geplante Wohnhaus nach § 35 BauGB zu beurteilen ist, weil das Grundstück, auf dem es errichtet werden soll, nicht im Innen-, sondern im Außenbereich liegt.

Ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil im Sinn von § 34 BauGB ist jede Bebauung im Gebiet einer Gemeinde, die - trotz vorhandener Baulücken - den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit erweckt, nach Zahl der vorhandenen Gebäude ein gewisses Gewicht hat und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist (BVerwG vom 6.11.1968 BVerwGE 31, 22 = BayVBl 1969, 134). Einen solchen Bebauungszusammenhang bilden zwar die überwiegend von der "O***** S*******" erschlossene Bebauung, die sich - jenseits der "S*******" - nördlich und nordöstlich des Baugrundstücks befindet, sowie die sich in südwestlicher Richtung anschließende Bebauung zwischen der "S*******" und dem Ufer des W****sees (vgl. im Einzelnen das den Beteiligten bekannte Normenkontrollurteil des Senats zum Bebauungsplan "W****seeufer - Teilbereich S*******" vom 2.6.2006 - 1 N 03.1546 - Juris). Das Grundstück des Klägers ist aber nicht Teil dieses Bebauungszusammenhangs.

Am Ortsrand endet ein Bebauungszusammenhang - unabhängig vom Verlauf der Grundstücksgrenzen (BVerwG vom 12.6.1970 BVerwGE 35, 256 = NJW 1970, 1939) - grundsätzlich hinter dem letzten Gebäude (BVerwG vom 12.10.1973 DVBl 1974, 238). Ausnahmsweise können topographische Gegebenheiten allerdings dazu führen, dass unbebaute, an das letzte Grundstück des Bebauungszusammenhangs anschließende Flächen noch zum Innenbereich zu zählen sind (BVerwG vom 18.6.1997 NVwZ-RR 1998, 157). Andererseits kann ein bebautes Grundstück am Ortsrand infolge besonderer topografischer Verhältnisse oder wegen der "trennenden Wirkung" einer Straße oder einer anderen Anlage auch vom Bebauungszusammenhang "abgekoppelt" sein (BayVGH vom 15.7.2005 - 1 B 04.1080 - Juris mit weiteren Nachweisen). Für die Abgrenzung des Innenbereichs vom Außenbereich unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe sind nicht einzelne Gesichtspunkte, wie etwa die Größe einer "Baulücke", maßgebend; erforderlich ist vielmehr eine umfassende Bewertung des Sachverhalts unter Berücksichtigung aller optisch wahrnehmbaren tatsächlichen Gegebenheiten.

Beim Vorhaben des Klägers ist von ausschlaggebender Bedeutung für das Ergebnis dieser Bewertung die bauplanungsrechtliche Einstufung des Wohnhauses auf dem Grundstück Fl.Nr. *****, das nach den vom Kläger im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorgelegten Unterlagen in den Sechzigerjahren des letzten Jahrhunderts errichtet und bis Mitte der Achtzigerjahre mehrfach geändert sowie erweitert wurde (zuletzt durch Errichtung einer Doppelgarage). Dieses Gebäude steht nach Auffassung des Senats im Außenbereich. Von der einzeiligen Bebauung, die sich dem Seeufer entlang in südwestlicher Richtung nahezu bis zur Gemeindegrenze erstreckt, ist es zwar nur durch den parallel zum See verlaufenden Teil "S*******" und von der in nördlicher und nordöstlicher Richtung folgenden, von See aus gesehen teilweise mehrzeiligen Bebauung nur durch die zusammen im Mittel etwa 40 m breiten unbebauten Grundstücke Fl.Nrn. *** und ***** sowie den in südöstlicher Richtung abschwenkenden Teil der "S*******" getrennt. Die Grundstückssituation wird in diesem Bereich aber nicht nur durch die Abstände zwischen dem Wohnhaus auf dem Grundstück Fl.Nr. ***** und den nächstgelegenen Gebäuden geprägt. Von erheblicher Bedeutung sind auch die Geländeverhältnisse. In westlicher und nordwestlicher Richtung (zum See hin) bildet der in diesem Bereich deutliche Sprung zwischen dem Gelände südöstlich der "S*******" und dem etwa 5 m tiefer liegenden, durchgehend bebauten Geländestreifen entlang dem Ufer zusammen mit der Straße eine klare Zäsur. Deren Wirkung verringert sich auch dadurch, dass der hohe Giebel des neuen Gebäudes auf dem Grundstück Fl.Nr. *** über die Geländekante ragt, nicht nennenswert. In nördlicher und nordöstlicher Richtung bestehen zwar keine vergleichbar markanten Höhenunterschiede. Das Gelände weist aber auch in dieser Richtung Unregelmäßigkeiten auf. Zunächst fällt es im Bereich der beiden unbebauten Grundstücke leicht zur "S*******" hin ab, die ihrerseits noch einmal etwa 1 m tiefer liegt. Auch nördlich der Straße fällt das Gelände im Bereich des Grundstücks Fl.Nr. ***** noch einmal etwas ab, um dann in Richtung "O**** S*******" anzusteigen. Zusammengesehen bewirken diese Gegebenheiten, dass das Anwesen auf dem Grundstück Fl.Nr. ***** nicht nur von Westen und Nordwesten aus, sondern auch von Norden und Nordosten her gesehen, nicht mehr als Teil des Bebauungszusammenhangs erscheint, sondern als ein fremdes Element in dem im Übrigen weithin unbebauten Landschaftsraum, der sich südlich und südöstlich der "S*******" bis zur Gemeindegrenze bzw. zur S************** Straße erstreckt. Entgegen der Darstellung des Klägers im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht wurde das Grundstück Fl.Nr. ***** im Übrigen auch in den früheren Genehmigungsverfahrens nie als Teil des Innenbereichs angesehen. Auch bei der Genehmigung der Doppelgarage Anfang der Achtzigerjahre haben die Beigeladene und das Landratsamt noch einmal betont, dass es sich um eine Außenbereichslage handele.

Ist aber das Gebäude auf dem Grundstück Fl.Nr. ***** nicht Teil des Bebauungszusammenhangs, weil die "S*******" sowohl von Norden und Nordosten als auch von Westen und Nordwesten her gesehen den Innenbereich vom Außenbereich trennt, dann handelt es sich auch bei der vom Grundstück des Klägers und dem Grundstück Fl.Nr. *** gebildeten unbebauten Fläche nicht um eine noch dem Innenbereich zuzuordnende "Baulücke", sondern um Außenbereich.

2. Als nicht nach § 35 Abs. 1 BauGB privilegiert zulässiges Vorhaben ist das geplante Wohnhaus im Außenbereich schon deswegen unzulässig, weil es den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht, der den Bereich südlich und südöstlich der "S*******" als Fläche für die Landwirtschaft ausweist (§ 35 Abs. 2, Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Abgesehen davon hat das Grundstück nach dem beim Augenschein gewonnenen und durch die Luftbilder bestätigten Eindruck auch noch nicht seine natürliche Eigenart als Teil der sich südlich und südöstlich erstreckenden, landwirtschaftlich genutzten Flächen verloren, so dass auch einer der in § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB aufgeführten öffentlichen Belange beeinträchtigt ist.

3. Als unterlegener Teil hat der Kläger in beiden Rechtszügen die Kosten des Verfahrens zu tragen (§ 154 Abs. 1 VwGO). Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen werden nur hinsichtlich des Berufungsverfahrens für erstattungsfähig erklärt, weil die Beigeladene nur im Berufungsverfahren - mit dem von ihr eingelegten Rechtsmittel - ein Kostenrisiko übernommen hat; im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht hat sie keinen Antrag gestellt (§ 162 Abs. 3 Satz 1, § 154 Abs. 3 VwGO).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO in Verbindung mit §§ 708 ff. ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision (§ 132 Abs. 2 VwGO) liegen nicht vor.

Beschluss:

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 7.500 Euro festgesetzt.

Gründe:

Bei einer Klage auf Erteilung eines Vorbescheids oder einer Baugenehmigung, bei der, wie in diesem Verfahren, die Frage der Bebaubarkeit des Grundstücks im Vordergrund steht, ist die für die Bewertung des Klageverfahrens vor dem Verwaltungsgericht maßgebende Bedeutung der Sache für den Kläger (§ 52 Abs. 1 GKG) mit einem Zehntel der mutmaßlichen Bodenwertsteigerung anzusetzen (Beschluss vom 21.2.2006 - 1 C 05.3148 - Juris, mit weiteren Nachweisen). Hiervon ausgehend erscheint der vom Verwaltungsgericht festgesetzte Betrag von 7.500 Euro, der bei dem etwa 600 m² großen Grundstück des Klägers einer Bodenwertsteigerung von 125 Euro pro Quadratmeter entspricht, im Hinblick darauf noch angemessen, dass das Grundstück aufgrund seiner Ortsrandlage nicht wie ein Außenbereichsgrundstück ohne jede Bauerwartung einzustufen ist. Die für das Berufungsverfahren maßgebende Bedeutung der Sache für die Beigeladene (§ 47 Abs. 1 Satz 1 VwGO) wäre zwar höher anzusetzen. Eine von einer Gemeinde zur Verteidigung ihrer Planungshoheit und der damit verbundenen Mitwirkungsrechte (§ 36 Abs. 1 BauGB) erhobene Klage, für die der Streitwertkatalog keine Empfehlung gibt (die unter den Nrn. 9.7.2 und 9.8.2 genannten höheren Beträge betreffen andere Fallgestaltungen), bewertet der Senat im allgemeinen 10.000 Euro. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird jedoch durch den Streitwert des Klageverfahrens begrenzt (§ 47 Abs. 2 Satz 1 GKG).

Ende der Entscheidung