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In der Normenkontrollsache

wegen Gültigkeit des Bebauungsplans Nr. 20 B "********** *** ************* Straße" der Stadt ******* ** ********;

erlässt der Bayerische Verwaltungsgerichtshof, 14. Senat,

durch den Vorsitzenden Richter am Verwaltungsgerichtshof Dr. Zimniok, den Richter am Verwaltungsgerichtshof Dhom, den Richter am Verwaltungsgerichtshof Häring

aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 12. Mai 2003

am 14. Mai 2003

folgendes Urteil:

Tenor:

I. Der Bebauungsplan der Stadt A****** b. N******* Nr. 20 B "********** *** ************* Straße", beschlossen am 12. Dezember 1995 und bekannt gemacht am 14. Februar 1996, ist nichtig.

II. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.

III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Antragstellerin wendet sich gegen den Bebauungsplan der Antragsgegnerin Nr. 20 B "********** *** ************* Straße", den die Antragsgegnerin am 12. Dezember 1995 als Satzung beschlossen und am 14. Februar 1996 bekannt gemacht hat.

Die Antragstellerin ist Eigentümerin der im Planbereich gelegenen Grundstücke Fl.Nrn. 1467/02, 1467/16, 1467/17 und 1467/18 der Gemarkung A. in Parzelle 7 des Bebauungsplans.

Am 24. März 1992 beschloss der Stadtrat der Antragsgegnerin für den Bereich zwischen der P. - straße und der Staatsstraße im Norden, der Bundesautobahn im Süden und einem öffentlichen Feld und Waldweg Fl.Nr. 1479 der Gemarkung A. im Osten einen Bebauungsplan vor allem zur Ansiedlung von Gewerbebetrieben aufzustellen.

Für das etwa 5,6 ha umfassende Plangebiet setzt der Bebauungsplan ein Gewerbegebiet (Bauparzellen 1, 4 und 5), eingeschränkte Gewerbegebiete (Bauparzellen 2, 3, 8, 9, 10 und 11), ein Sondergebiet für Schießsport (Bauparzelle 6) und für die Grundstücke der Antragstellerin ein Sondergebiet " für Hotel und Zwecke der Altenpflege und -fortbildung " (Parzelle 7) fest. Für die Parzelle 7 werden bei vier Vollgeschossen eine Grundflächenzahl von 0,8 und eine Geschossflächenzahl von 2,4 als höchstzulässiges Maß der baulichen Nutzung ausgewiesen. Die Festsetzung Nr. 5.8 zum Schallschutz hat folgenden Wortlaut: " Für jedes gewerbliche Bauvorhaben ist ein Schallschutzgutachten einer anerkannten Fachstelle vorzulegen. Der Bauherr hat den Nachweis zu erbringen, dass an den Immissionspunkten BP 1 bis BP 4 die um drei dB(A) (wegen Summenwirkung) reduzierten, jeweils gültigen Immissionswerte eingehalten werden. Der Gutachter kann bei Bedarf weitere Immissionspunkte festlegen. " Die BP 1 bis 4 (Beurteilungspegel) liegen sämtlich außerhalb des Plangebiets.

Zu der Festsetzung der eingeschränkten Gewerbegebiete steht in der Begründung des Bebauungsplans: "Das eingeschränkte Gewerbegebiet ist in der Baunutzungsverordnung nicht ausdrücklich aufgeführt, es wird aber im Sprachgebrauch als ein Gebiet definiert, in dem nicht störende Gewerbebetriebe aller Art angesiedelt werden können".

Im Aufstellungsverfahren hat das Landratsamt N. Einwendungen gegen die Herausnahme der "flächenbezogenen Immissionswertanteile" aus dem Bebauungsplanentwurf und gegen Nr. 5.8 der textlichen Festsetzungen zum Schallschutz erhoben.

Die Antragstellerin beantragt,

den Bebauungsplan der Antragsgegnerin Nr. 20 B "********** *** ************* Straße" für nichtig zu erklären.

Zur Begründung wird ausgeführt:

Die Antragsbefugnis folge schon aus der Festsetzung unter Nr. 3 des Bebauungsplanes über die "abweichende Bauweise", weil sich die Art und Weise der abweichenden Bauweise dem Bebauungsplan nicht entnehmen lasse. Zum Rechtsschutzinteresse verwies sie auf eine Äußerung des Hauptamtsleiters der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Ansbach, die Antragsgegnerin habe auch rechtskräftige Beitragsbescheide abgeändert, wenn sich im Nachhinein herausgestellt habe, dass die Beiträge zu Unrecht erhoben worden seien.

Auf dem Grundstück Fl.Nr. 1467/2 sei mit Baugenehmigung vom 27. Mai 1997 Az. C 106/96 eine Seniorenwohnanlage mit stationärem Pflegebereich errichtet worden. Das auf dem Grundstück Fl.Nr. 1457/16 mit Bescheid vom 27. Mai 1997 Az. C 105/96 genehmigte Hotel bestehe noch nicht. Ursprünglich habe man für die Parzelle 7 eine intensive gewerbliche Nutzung geplant, weshalb der dem Aufstellungsbeschluss zugrunde liegende Entwurf des Bebauungsplans aus dem Jahr 1992 die Festsetzung Gewerbegebiet und als Maß der baulichen Nutzung eine Grundflächenzahl von 0,8 und eine Geschossflächenzahl von 2,4 vorgesehen habe. Im engen Zusammenwirken zwischen der Antragstellerin und der Antragsgegnerin sei aber das Konzept einer Seniorenwohnanlage und eines Hotels auf der Grundlage einer Geschossflächenzahl von 0,78 entwickelt worden. Die Antragsgegnerin hätte das mit ihr abgestimmte Vorhaben bei ihrer Abwägung berücksichtigen müssen.

Die Festsetzung eines Sondergebiets für "Hotel und Zwecke der Altenpflege und -fortbildung" verstoße gegen § 11 Abs. 1 BauNVO. Bei der Seniorenwohnanlage mit Altenpflegestation handle es sich um eine sowohl in einem reinen Wohngebiet als auch in einem allgemeinen Wohngebiet zulässige Wohnnutzung. Die Errichtung eines Hotels sei jedenfalls ausnahmsweise in einem allgemeinen Wohngebiet oder unter Umständen sogar in einem reinen Wohngebiet nach § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zulässig.

Habe das Sondergebiet eher den Charakter eines Wohngebiets, dürfe die dafür höchstzulässige Geschossflächenzahl von 1,2 nicht überschritten werden. Die festgesetzte Geschossflächenzahl von 2,4 führe dagegen zu einer hohen baulichen Verdichtung mit gerade für ältere Menschen unzumutbaren Wohnverhältnissen. Die im Sondergebiet zulässigen Nutzungen könnten auch nicht mit einem Gewerbegebiet oder einem Industriegebiet verglichen und hinsichtlich der Anforderungen an das verträgliche Maß der baulichen Nutzung mit diesen Gebieten gleichgesetzt werden. Gründe für die Ausweisung einer derart hohen Geschossflächenzahl seien nicht ersichtlich. Es sei nicht auszuschließen, dass die Antragstellerin einzelne Grundstücke verkaufen werde, und ein anderer Eigentümer die Geschossflächenzahl vollständig ausnutze, wodurch die Bebauung auf ein für die Wohnnutzung auf den der Antragstellerin verbleibenden Nachbargrundstücken unverträgliches Maß verdichtet würde. Die überhöhte Geschossflächenzahl führe auch zu einer wesentlich überhöhten Zahlungsverpflichtung der Antragstellerin hinsichtlich der kommunalen Gebühren und Abgaben.

Die Geschossflächenzahl könne bei Einhaltung der Abstandsflächen, der Anzahl der festgesetzten Vollgeschosse und der Traufhöhe nicht realisiert werden. Auf das vorgelegte Gutachten über die Bebaubarkeit der Grundstücke von Dipl.-Ing. B. werde verwiesen. Zu der von der Antragstellerin dazu in der mündlichen Verhandlung - bedingt - beantragten Beweiserhebung wird auf die Niederschrift über die mündliche Verhandlung Bezug genommen.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Normenkontrollantrag abzulehnen.

Sie führt dazu aus: Die Festsetzung einer abweichenden Bauweise in Nr. 3 der textlichen Festsetzungen sei bestimmt genug. In Ziffer 5.1 und in der Begründung des Bebauungsplans werde die abweichende Bauweise definiert.

Zweifel an der Festsetzung eines Sondergebiets für "Hotel und Zwecke der Altenpflege und -fortbildung", die im Übrigen den Wünschen und Anregungen der Antragstellerin entsprochen habe, bestünden nicht. Das Sondergebiet sei nicht nur auf eine reine Wohnnutzung durch ältere Menschen mit angeschlossener Betreuung ausgerichtet, sondern auch auf entsprechende Fortbildungseinrichtungen. Die Zulässigkeit eines Sondergebiets sei mittels eines Vergleichs der konkreten Bestimmung des Sondergebiets mit den allgemeinen Zweckbestimmungen der in den §§ 2 bis 10 BauNVO normierten Baugebiete vorzunehmen. Die festgesetzten Nutzungen seien im allgemeinen Wohngebiet oder in einem reinen Wohngebiet nicht zulässig. Das geplante Hotel stelle bei einer Kapazität von 76 Betten einen Großbetrieb dar, der in einem Wohngebiet unverträglich sei.

Die Zulässigkeit einer Geschossflächenzahl von 2,4 in sonstigen Sondergebieten ergebe sich aus § 17 Abs. 1 BauNVO. Die Antragsgegnerin gehe mit dem Landratsamt davon aus, dass die Geschossflächenzahl tatsächlich erreicht werden könne. Abwägungsfehler seien deshalb nicht erkennbar. Es komme nicht darauf an, dass sich die einzelnen Festsetzungen nicht kumulativ ausschöpfen ließen. Der Bebauungsplan gebe vielmehr einen Spielraum vor, innerhalb dessen sich ein Bauherr bei der Gestaltung seines Gebäudes bewegen könne. Dass die Geschossflächenzahl als Maßstab für die Gebührenabrechnung herangezogen werde, sei für die Beurteilung des Bebauungsplans unerheblich. Im Übrigen habe die Antragstellerin ihre Widersprüche und Klagen gegen Kanalherstellungsbeitragsbescheide und Vorausleistungsbescheide zurückgenommen.

Der Vertreter des öffentlichen Interesses hält unter Bezugnahme auf die Stellungnahme des Landratsamts vom 12. Juni 2001 die Festsetzung eines Sondergebiets für zulässig. Die Hotelanlage und das Seniorenwohnheim der Antragstellerin würden eine gewisse bereichsübliche Größe überschreiten und deshalb die Ausweisung eines Sondergebiets im Sinn des § 11 BauNVO erfordern.

Die festgesetzten Geschossflächenzahlen seien als Obergrenzen zu werten, die nicht ausgeschöpft werden müssten. Die Richtigkeit des von der Antragstellerin eingereichten Gutachtens des Dipl.-Ing. B. werde bezweifelt. Die Geschossflächenzahl für das Sondergebiet von 2,4 sei erreichbar. Eine Abstandsfläche von 3 m umlaufend um den Baukörper reiche aus.

Die westlich und südlich an das Sondergebiet angrenzenden eingeschränkten Gewerbegebiete und das Sondergebiet für Schießsport im Norden stünden aus immissionsschutzrechtlichen Gründen einer Ausweisung als allgemeines Wohngebiet oder als reines Wohngebiet entgegen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- und beigezogenen Behördenakten sowie auf die Niederschrift über die mündliche Verhandlung Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

I.

Der Antrag ist zulässig.

1. Die Antragsbefugnis gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO ist für einen Normenkontrollantrag, mit dem sich der Eigentümer eines im Plangebiet gelegenen Grundstücks gegen eine Festsetzung wendet, die unmittelbar sein Grundstück betrifft, in der Regel gegeben. Die planerische Festsetzung nach § 9 Abs. 1 BauGB bestimmt den Inhalt des Grundeigentums i.S. des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG; deren Rechtswidrigkeit darf der Eigentümer grundsätzlich abwehren (vgl. BVerwG vom 10.3.1998 - 4 CN 6/97 - NVwZ 1998, 732). Mit dem Einwand, die textliche Festsetzung in Nr. 3 Satz 1 des Bebauungsplans über die abweichende Bauweise für die Parzelle 7 sei unbestimmt, hat die Antragstellerin eine Einschränkung der baulichen Nutzung ihrer Grundstücke geltend gemacht. Die Art und Weise der abweichenden Bauweise ist im Bebauungsplan weder in den zeichnerischen noch in den textlichen Festsetzungen ausdrücklich ausgewiesen. Ob die Ausführungen in der Begründung des Bebauungsplans unter Nr. 7.2 zur Bestimmung der abweichenden Bauweise ausreichen, erscheint zweifelhaft. Zudem ist unklar, in welchem Verhältnis die textliche Festsetzung Nr. 3 Satz 1, dass für das Gewerbegebiet die offene Bauweise gilt, zu der Festsetzung Nr. 5.1 steht, nach der die Längenbegrenzung von 50 m für gewerblich genutzte Gebäude (unter bestimmten Voraussetzungen) nicht gelten soll. Der Vortrag lässt es zumindest als möglich erscheinen, dass die Antragstellerin dadurch in ihrem Eigentumsrecht verletzt wird.

2. Das von der Antragsbefugnis getrennt zu behandelnde Rechtsschutzinteresse für einen Normenkontrollantrag (vgl. BVerwG vom 25.5.1993 - 4 NB 50/92 - NVwZ 1994, 269 f. = BauR 1994, 212 f.) ist für die Antragstellerin gegeben. Schon in Hinblick auf die geplante Errichtung des Hotels kann sie ihre Rechtsstellung durch die beantragte Entscheidung verbessern (vgl. BVerwGE 82, 225 = BauR 1989, 575). Die inhaltlich unklare Festsetzung über die abweichende Bauweise für die Parzelle 7 kann durch eine neue Planung eine eindeutige Fassung erhalten. Zudem besteht die Möglichkeit, dass die Antragsgegnerin zum Schutz auch der Altenpflegeeinrichtung im Sondergebiet vor störenden Immissionen die in den eingeschränkten Gewerbegebieten unzulässigen Nutzungsarten bestimmt und Lärmgrenzwerte festsetzt.

II.

Der Normenkontrollantrag ist begründet. Der Bebauungsplan Nr. 20 B "********** *** ************* Straße" ist nichtig. Die Festsetzungen eingeschränkter Gewerbegebiete verletzen den Bestimmtheitsgrundsatz. Darüber hinaus verstößt der Bebauungsplan gegen das Abwägungsgebot gemäß § 1 Abs. 6 BauGB.

1. a) Als Rechtssatz (§ 10 BauGB) muss der Bebauungsplan in seinen zeichnerischen und textlichen Festsetzungen, die Inhalt und Schranken des Grundeigentums i.S. von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG festlegen, dem rechtsstaatlichen Gebot der Bestimmtheit genügen (vgl. BVerwG vom 11.3.1988 - 4 C 56.84 - NVwZ 1989, 659 = DVBl 1988, 845).

Der angefochtene Bebauungsplan weist für die Parzellen 1, 4 und 5 ein - uneingeschränktes - Gewerbegebiet aus (§ 8 BauNVO). In dem Gewerbegebiet sind mangels ausdrücklicher anderer Festsetzungen die in § 8 Abs. 2 BauNVO genannten allgemein zulässigen Nutzungen zugelassen und können die Nutzungsarten gemäß § 8 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zugelassen werden (§ 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO). Darauf wird in Nr. 7.1 der Begründung hingewiesen, mit Ausnahme der wohl versehentlich nicht erwähnten Bürogebäude i.S. von § 8 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO.

Für den weit überwiegenden Teil des Planbereichs (Parzellen 2, 3, 8, 9, 10 und 11) weist der Bebauungsplan eingeschränkte Gewerbegebiete aus. Die Grundstückseigentümer im Planbereich und die nur mittelbar von den Festsetzungen Betroffenen müssen dem Bebauungsplan eindeutig entnehmen können, welche gewerblichen Nutzungen im eingeschränkten Gewerbegebiet zulässig sein sollen und was an Emissionen aufgrund dieser Nutzungen hinzunehmen ist (vgl. VGH Baden-Württemberg vom 6.12.1989 BRS 49 Nr. 37). Diese Anforderungen erfüllt der Bebauungsplan nicht. Für die eingeschränkten Gewerbegebiete werden weder im zeichnerischen noch im textlichen Teil Festsetzungen darüber getroffen, welche Arten der nach § 8 BauNVO in Frage kommenden Nutzungen ausgeschlossen werden sollen. Die Antragsgegnerin hat auch nicht durch die Angabe von flächenbezogenen Emissionsgrenzwerten die Gewerbegebietsnutzung nach dem Emissionsverhalten von Betrieben und Anlagen gemäß § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO gegliedert (vgl. zum eingeschränkten Gewerbegebiet: OVG Lüneburg vom 3.7.2000 NVwZ-RR 2001, 499 f.).

In der Begründung des Bebauungsplans wird ausgeführt, im Sprachgebrauch werde ein eingeschränktes Gewerbegebiet als ein Gebiet definiert, in dem nichtstörende Gewerbebetriebe aller Art angesiedelt werden könnten. Das führt jedoch zu keiner anderen Beurteilung. Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin gibt es keine allgemeine Verkehrsauffassung, nach der die Festsetzung eines eingeschränkten Gewerbegebiets bedeutet, dass nicht störende Gewerbebetriebe zugelassen werden sollen. Als Wirksamkeitserfordernis ist die Begründung dem Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 8 Satz 1 BauGB beizufügen, sie gehört indes nicht zu seinem eigentlichen Inhalt und nimmt an dessen Rechtscharakter und Verbindlichkeit (§ 8 Abs. 1 Satz 1 BauGB) nicht teil (vgl. Jäde/Dirnberger/Weiss, BauGB, BauNVO, 3. Aufl. 2002, RdNrn. 86 f. zu § 9 BauGB). Die Begründung, die die wesentlichen planerischen Erwägungen und die mit der Planung verfolgten städtebaulichen Ziele des Satzungsgebers offen legt kann zwar auch zur Auslegung von nicht eindeutigen Festsetzungen des Bebauungsplans herangezogen werden. Fehlen indes - wie im vorliegenden Fall - ausdrückliche Festsetzungen darüber, welche Nutzungen im eingeschränkten Gewerbegebiet zulässig sein sollen und lässt sich dies auch nicht aus dem Zusammenhang der Festsetzungen ableiten, so kann dieser Mangel im verbindlichen Teil des Bebauungsplans nicht durch Auslegung unter Heranziehung der Begründung behoben werden.

Abgesehen davon wäre wohl nicht bestimmbar, welche Gewerbebetriebe die Voraussetzungen eines nichtstörenden Betriebs erfüllen würden. Denn der zulässige Störungsgrad kann im Verhältnis zu der außerhalb des Plangebiets liegenden Wohnnutzung anders zu beurteilen sein wie etwa unter Berücksichtigung des Schutzbedürfnisses der Altenpflegeeinrichtung im Sondergebiet.

b) Auch widerspricht das mit der Planung verfolgte Ziel, für die eingeschränkten Gewerbegebiete nur nichtstörende Betriebe zuzulassen, der allgemeinen Zweckbestimmung von Gewerbegebieten. Der Störungsgrad solcher Betriebe liegt noch unterhalb der Schwelle eines Mischgebiets. Nach seiner allgemeinen Zweckbestimmung dient ein Gewerbegebiet vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben, d.h. von Betrieben, die einen höheren zulässigen Störungsgrad aufweisen als in den Wohngebieten und im Mischgebiet verträglich ist. Werden bei eingeschränkten Gewerbegebieten generell nur solche Gewerbebetriebe zugelassen, die das Wohnen nicht wesentlich stören, kann zwar - weil die Wohnnutzung grundsätzlich ausgeschlossen ist - die allgemeine Zweckbestimmung eines Gewerbegebiets noch gewahrt sein (BVerwG vom 15.4.1987 - 4 B 71/87 - ZfBR 1987, 262 = DVBl 1987, 904 f.). Durch den vorliegenden generellen Ausschluss aller störenden Gewerbebetriebe für einen Bereich von etwa 3,04 ha und damit für den weit überwiegenden Teil der insgesamt 3,87 ha umfassenden Gewerbegebietsflächen wird jedoch die Hauptnutzung des durch § 8 BauNVO vorgeformten Gebietstypus eines Gewerbegebiets ausgeschlossen.

Planungsrechtlich zulässig wären eine Gliederung des Plangebiets nach der Art der zulässigen Nutzung (§ 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauNVO) und die Festsetzung, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die in Gewerbegebieten nach § 8 BauNVO allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind, oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können (§ 1 Abs. 5 BauNVO), sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt. In Betracht käme auch eine Strukturierung des Planbereichs nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Eigenschaften gem. § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, etwa durch Festsetzung von flächenbezogenen Emissionsgrenzwerten (vgl. BVerwG vom 18.12.1990 - 4 N 6.88 - BRS 50 Nr. 25 = BayVBl 1991, 310 ff.). Das Landratsamt hat in diesem Zusammenhang im Planaufstellungsverfahren erhebliche Bedenken gegen die "Herausnahme der flächenbezogenen Emissionswertanteile" aus dem Entwurf des Bebauungsplans geltend gemacht und die textliche Festsetzung Nr. 5.8 zum Schallschutz beanstandet.

2. Der Bebauungsplan verletzt auch das Abwägungsgebot gemäß § 1 Abs. 6 BauGB, wonach die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen sind. Die gerichtliche Kontrolle der vom Satzungsgeber vorzunehmenden Abwägung hat sich auf die Prüfung zu beschränken, ob eine Abwägung überhaupt stattgefunden hat, ob in ihr an Belangen eingestellt worden ist, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden musste, ob die Bedeutung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange richtig erkannt worden ist und ob der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belangen in einer Weise vorgenommen worden ist, die zu ihrer objektiven Gewichtigkeit in einem angemessenen Verhältnis steht (vgl. BVerwG vom 5.7.1974 - 4 C 50.72 - BVerwGE 45, 309 = BauR 1974, 311 = BayVBl 1974, 705).

a) Die Antragsgegnerin hat die durch das Nebeneinander von Altenpflegeeinrichtung und gewerblicher Nutzung zu erwartenden Immissionskonflikte in der Abwägung nicht angemessen berücksichtigt. So hätte erwogen werden müssen, zum Schutz der Altenpflegeeinrichtung vor störenden Immissionen, vor allem vor Lärmbeeinträchtigungen durch Gewerbebetriebe in den eingeschränkten Gewerbegebieten die nach § 8 BauNVO allgemein und ausnahmsweise zulässigen Nutzungsarten ganz oder für Teilbereiche auszuschließen und Festsetzungen nach dem Emissionsverhalten von Betrieben und Anlagen zu treffen. Die Erwägungen der Antragsgegnerin dazu betrafen offensichtlich nicht den verbindlichen Teil des Bebauungsplans, sondern nur den Inhalt der Begründung. Abgesehen davon hat die Antragsgegnerin ersichtlich nur erwogen, durch Zulassung nichtstörender Gewerbebetriebe die Wohnnutzung nördlich und nordöstlich des Plangebiets zu schützen, wie sich z.B. aus der Festlegung von vier Beurteilungspegeln - noch dazu außerhalb des Plangebiets - ergibt.

Aber auch die Schutzbedürftigkeit dieser Wohnbebauung außerhalb des Planbereichs vor schädlichen Umwelteinwirkungen ist ein Belang, der in differenzierter Weise in die Abwägung einzubeziehen gewesen wäre. Die zu erwartenden Konflikte hätte die Antragsgegnerin durch planerische Festsetzungen so auflösen müssen, dass die unterschiedlichen Nutzungen einander in verträglicher Art und Weise zugeordnet sind. Zum Beispiel wäre in Betracht gekommen - wie ausgeführt wurde -, die Baugebiete durch die Festsetzung von flächenbezogenen Schallleistungspegeln zu gliedern (BVerwG vom 18.12.1990 - 4 N 6.88 - BRS 50 Nr. 25; vom 7.3.1997 - 4 NB 38.96 - BauR 1997, 602).

Die Zielvorstellungen der Antragsgegnerin, in den eingeschränkten Gewerbegebieten störende Gewerbebetriebe überhaupt auszuschließen, stehen im Widerspruch zu der Planungskonzeption, die dem Bebauungsplans nach der Begründung zugrundelag. So wurde die Erforderlichkeit der Bauleitplanung mit der starken Nachfrage nach Gewerbegebietsflächen für Gewerbebetriebe begründet und hierzu beispielhaft die Ansiedlung von zwei Hotels, einem Getränkemarkt sowie einem Busbetriebsbahnhof angeführt. Die wirklichen Planungsabsichten zielten deshalb gar nicht darauf ab, beinahe in dem gesamten für Gewerbeansiedlungen vorgesehenen Bereich von 3,87 ha (mit Ausnahme des nur eine geringe Fläche von 0,83 ha umfassenden - uneingeschränkten - Gewerbegebiets) nur solche Gewerbebetriebe zuzulassen, die das Wohnen nicht stören, d.h. die nach ihrem Emissionsverhalten nicht einem Gewerbegebiet, sondern eher einem Wohngebiet zuzuordnen wären.

b) Der Mangel im Abwägungsvorgang ist im Sinn von § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB erheblich. Die Ausweisung der eingeschränkten Gewerbegebiete ohne nähere Festsetzung, welche Arten von Nutzungen ausgeschlossen sein sollen und an welches Emissionsverhalten der Betriebe für die Zulässigkeit angeknüpft werden soll, lassen im Zusammenhang mit den Erläuterungen in der Begründung über den Ausschluss aller störenden Gewerbebetrieben den Abwägungsmangel deutlich werden. Zudem liegt auf der Hand, dass ohne den Mangel in der Abwägung die Planung anders hätte ausfallen können (vgl. BVerwG vom 21.8.1981 - 4 C 57.80 - BVerwGE 64, 33).

Mag die Verletzung des Bestimmtheitsgebots (vgl. oben Nr. II. 1.) grundsätzlich in einem ergänzenden Verfahren gemäß § 215 a Abs. 1 Satz 1 BauGB heilbar sein (vgl. BVerwG v. 6.3.2002 - 4 BN 7.02- BauR 2002, 1066 f.), gilt das jedenfalls nicht für den vorliegenden Abwägungsmangel (vgl. Batis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Aufl. 2002, RdNr. 3 zu § 215 a m.w.N.).

Die in der Abwägung nicht berücksichtigte Frage, welche Arten von Nutzungen in den eingeschränkten Gewerbegebieten zulässig sein sollen oder ausnahmsweise zugelassen werden können und welchen Störungsgrad die Antragsgegnerin in diesen Bereichen im Verhältnis zur Sondergebietsnutzung zum Zwecke der Altenpflege und zu der außerhalb des Planbereichs vorhandenen Wohnnutzung für verträglich hält, betrifft den Kern der Abwägungsentscheidung und berührt die Grundzüge der Planung.

3. Hat dieser Abwägungsmangel schon die Nichtigkeit des Bebauungsplans zur Folge, ist im übrigen nur ergänzend auszuführen:

a) Gegen die Festsetzung des Sondergebiets für "Hotel und Zwecke der Altenpflege und -fortbildung" bestehen keine durchgreifenden planungsrechtlichen Bedenken. Die Voraussetzungen für die Ausweisung eines sonstigen Sondergebiets nach § 11 Abs. 1 BauNVO sind entgegen der Auffassung der Antragstellerin gegeben. Die für dieses Gebiet festgesetzte Nutzung unterscheidet sich wesentlich von Baugebieten nach §§ 2 bis 10 BauNVO. Ob diese Voraussetzung vorliegt oder nicht, ist an Hand eines Vergleichs der konkreten Zweckbestimmung des Sondergebiets mit den abstrakten allgemeinen Zweckbestimmungen der normierten Baugebiete der §§ 2 bis 10 BauNVO zu ermitteln (BVerwG vom 7.7.1997 - 4 B N 11.97 - BRS 59 Nr. 36 = BauR 1997, 972 = BayVBl 1998, 57). Das festgesetzte Sondergebiet soll einer Zusammenfassung unterschiedlicher Nutzungsarten dienen, nämlich dem Wohnen alter Menschen, der Nutzung als Altenpflegeeinrichtung, möglicherweise auch Anlagen für gesundheitliche Zwecke (vgl. Fickert/Fieseler, BauNVO, 10. Aufl. 2002, RdNrn. 20.1 f.), einer spezifisch gewerblichen Nutzung mit der Errichtung von Betrieben des Beherbergungsgewerbes und der Nutzung als Fortbildungseinrichtung. Die Antragsgegnerin plante, durch diese Festsetzungen eine Art von gemischter Nutzung zu verwirklichen, die sich mit keinem der in der Baunutzungsverordnung genannten Gebietstypen vergleichen lässt.

b) Nach den textlichen Festsetzungen unter Nr. 2 bestimmt der Bebauungsplan für das Sondergebiet für "Hotel und Zwecke der Altenpflege und -Fortbildung" als Höchstmaß der baulichen Nutzung i.S. von § 16 Abs. 4 Satz 1 BauNVO eine Geschossflächenzahl von 2,4. Die Festsetzung schöpft den Rahmen der Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVO für die Geschossflächenzahl in Gewerbegebieten, Industriegebieten und sonstigen Sondergebieten aus.

§ 17 Abs. 1 BauNVO ermächtigt den Satzungsgeber, der ein Sondergebiet ausgewiesen hat, nicht gleichsam automatisch zur Festsetzung eines Nutzungsmaßes, das die Obergrenzen ausschöpft. Diese Vorschrift enthält vielmehr Grenzwerte für die in der Bauleitplanung zur Gewährleistung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung gemäß § 1 BauGB vertretbaren Bebauungsdichte (vgl. Fickert/Fieseler, a.a.O., RdNr. 1 zu § 17) und nicht etwa eine bauplanerische Empfehlung, die die Abwägung nach § 1 Abs. 6 BauGB über die Festsetzung der Geschossflächenzahl entbehrlich werden ließ. Das Maß der baulichen Nutzung ist von der Gemeinde vielmehr im Einzelfall nach der konkreten städtebaulichen Situation zu bestimmen. Davon ausgehend darf die Antragsgegnerin keine überzogenen Nutzungswerte festsetzen, sondern nur solche, die nach den jeweiligen örtlichen Verhältnissen und dem Planungsziel erforderlich sind. Insofern ist zweifelhaft, ob die Geschossflächenzahl von 2,4 für die Grundstücke der Antragstellerin, beurteilt nach dem Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses, überhaupt erreicht werden kann, legt man eine Planung zugrunde, die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen Rechnung trägt. Das Landratsamt bejahte dies in seiner Stellungnahme vom 12. Juni 2001, wobei es jedoch eine Abstandsfläche von 3 m "umlaufend um den Baukörper" für ausreichend hielt. Hinsichtlich des Schutzbedürfnisses der Bewohner des Altenpflegeheims vor störenden Immissionen aus den in unmittelbaren Nachbarschaft im Norden, Westen und Süden des Plangebiets gelegenen eingeschränkten Gewerbegebieten, ist aber zweifelhaft, ob eine derart dichte Bebauung noch als verträglich angesehen werden kann.

Die Antragsgegnerin hätte jedenfalls die für die Festsetzungen der höchst zulässigen Geschossflächenzahl von 2,4 sprechenden Gründe gegen die möglichen Nachteile einer starken baulichen Verdichtung vor allem hinsichtlich der Nutzung durch eine Altenpflegeeinrichtung in ihrer Bedeutung richtig gewichten und in die Abwägung einstellen müssen. Dass das geschehen ist, ergibt sich weder aus den Beschlüssen des Stadtrats der Antragsgegnerin noch aus der Begründung des Bebauungsplans. Bei der Abwägung wäre zu berücksichtigen gewesen, dass das Sondergebiet auch stark durch Wohnnutzung geprägt ist, deren schützenswerte Belange hinsichtlich der Nutzungsdichte und gesunder Wohnverhältnisse anders zu gewichten sind, als es bei manchen der für ein sonstiges Sondergebiet nach § 11 Abs. 2 BauNVO in Betracht kommenden beispielhaft aufgezählten Nutzungen der Fall wäre. Die Antragsgegnerin ist auch nicht deshalb von der nach § 1 Abs. 6 BauGB erforderlichen angemessenen Abwägung entbunden, weil eine Geschossflächenzahl von 2,4 ursprünglich dem Wunsch der Antragstellerin ausgehend von der Planung eines Gewerbegebiets für die Parzelle 7 entsprochen haben mag.

Auf den von der Antragstellerin bedingt gestellten Antrag, Beweis darüber zu erheben, ob die für die Grundstücke der Antragstellerin in Parzelle 7 festgesetzte Geschossflächenzahl von 2,4 überhaupt erreicht werden kann, kommt es deshalb für die Entscheidung nicht an.

c) Der Senat hat schließlich erhebliche Zweifel, ob die textliche Festsetzung der abweichenden Bauweise in Nr. 3 des Bebauungsplans für die Parzelle 7 bestimmt genug ist. Auf die Ausführungen oben zu Nr. I. 1. wird dazu Bezug genommen.

4. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 f. ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

Gemäß § 47 Abs. 5 Satz 2 Halbsatz 2 VwGO muß die Antragsgegnerin die Nr. 1 der Entscheidungsformel nach Eintritt der Rechtskraft des Urteils in derselben Weise veröffentlichen wie den Beschluss über den Bebauungsplan (vgl. § 10 Abs. 3 BauGB).

Beschluss:

Der Streitwert wird auf 25.000 Euro festgesetzt (§ 13 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 6 GKG).

Ende der Entscheidung