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Beginn der Entscheidung

Gericht: Bayerischer Verwaltungsgerichtshof
Urteil verkündet am 09.10.2003
Aktenzeichen: 4 B 00.2191
Rechtsgebiete: BauGB


Vorschriften:

BauGB § 30 Abs. 1
BauGB § 123 Abs. 3
1. Der in einem Erschließungsvertrag zwischen Bauträger als Grundstückseigentümer und Gemeinde erklärte Verzicht auf Anschlussrechte wirkt dinglich und bindet auch die Rechtsnachfolger im Grundeigentum.

2. Der aus dem Gedanken der Folgenbeseitigung abgeleitete Erschließungsanspruch ist subsidiär gegenüber zivilrechtlichen Möglichkeiten der Erschließungssicherung.


Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Im Namen des Volkes

4 B 00.2191

In der Verwaltungsstreitsache

wegen Anspruch auf Erschließung;

hier: Berufung des Klägers gegen das Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichts Würzburg vom 31. Mai 2000,

erlässt der Bayerische Verwaltungsgerichtshof, 4. Senat,

durch den Vorsitzenden Richter am Verwaltungsgerichtshof Dillmann, den Richter am Verwaltungsgerichtshof Schmitz, den Richter am Verwaltungsgerichtshof Dr. Kraft,

aufgrund mündlicher Verhandlung vom 8. Oktober 2003

am 9. Oktober 2003

folgendes Urteil:

Tenor:

I. Die Berufung wird zurückgewiesen.

II. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

III. Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, sofern nicht der Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

1. Der Kläger, Eigentümer des mit einem Wochenendhaus bebauten Grundstücks FINr. 24259/52 der Gemarkung G., verlangt gegenüber der beklagten Gemeinde die Sicherstellung der leitungsgebundenen Erschließung seines Grundstücks auch für die Zukunft. Das Grundstück gehört zum Freizeitpark "S******", einer ehemaligen Kiesgrube mit Baggersee mit 137 Wohngrundstücken. Das weite Teile des Sees umsäumende Wochenendhausgebiet liegt mit seinem nordöstlichen Eck auf dem Gemeindegebiet der Beigeladenen und grenzt mit seiner Nordseite im übrigen daran. Der Kläger hat das Grundstück mit Vertrag vom 16. Juli 1982 von Frau P. gekauft, die es mit Vertrag vom 4. September 1980 von der B. KG erworben hatte.

2. Die vier Miteigentümer der aufgelassenen Kiesgrube gründeten im Januar 1971 eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts zur Errichtung einer Freizeitfläche auf dem Gelände (GbR). Das Landratsamt A. führte in einem Gutachten vom 30. Juli 1971 aus, dass die Erschließung nur über die vorhandenen Einrichtungen der Beigeladenen erfolgen könne. Diese Gemeinde könne sich jedoch nicht mit ca. 200 Einzelpersonen wegen der laufenden Gebühren (Strom, Wasser, Kanal etc.) auseinandersetzen, so dass das gesamte Objekt zu einem Verein o.ä. zusammenzuschließen sei.

Wegen entfernungsbedingter Schwierigkeiten bei Erstellung der leitungsgebundenen Erschließung durch den Beklagten wurde in dem zwischen diesem und der GbR am 5. August 1971 geschlossenen Vertrag Befreiung vom Anschluss- und Benutzungszwang gewährt und festgelegt, dass die GbR keine Anschlussrechte für ihre Freizeitfläche geltend macht. Stattdessen verlegt sie die Anlage zur äußeren Erschließung ausschließlich auf Gemarkung der Beigeladenen und verpflichtet sich, die in diesem Vertrag übernommenen Bindungen und Pflichten jedem neu eintretenden Gesellschafter bzw. Rechtsnachfolger aufzuerlegen.

Planungsrechtliche Grundlage des Freizeitparks ist der Bebauungsplan "F*************-F************" des Beklagten vom 12. September 1972 (in der Fassung des Änderungsplans "F************* S****** Änderung 1" vom 21. Juli 1983) und ein damit abgestimmter Bebauungsplan der Beigeladenen. Der Begründung des genannten Bebauungsplans ist zu entnehmen, dass ein Anschluss an die Wasserversorgung und Entwässerung der Beigeladenen vorgesehen ist.

Am 8. Dezember 1977 schlossen die vier Miteigentümer des Geländes zusammen mit der Fa. B. KG sowie der Fa. P.J. B. GmbH auf der einen und die Beigeladene auf der anderen Seite notarielle Vereinbarungen über die Benutzung der öffentlichen Wasserversorgungsanlage bzw. Entwässerungsanlage der Beigeladenen. Darin gestattet die Gemeinde den Anschluss. Für das Benutzungsverhältnis gelte in vollem Umfang ihr Satzungsrecht. Verträge mit Dritten über das Gelände oder Teile davon änderten nichts am Vertragsverhältnis zwischen B. und der Gemeinde. Die Beigeladene behalte sich jedoch das Recht vor, auch den Abschluss von Einzelverträgen zwischen ihr und den Dritten zu verlangen; B. habe gegenüber Dritten entsprechende Verpflichtungen zugunsten der Beigeladenen aufzunehmen.

Beklagte und Beigeladene haben am 25. März 1980 eine Zweckvereinbarung abgeschlossen. Danach hat der Beklagte für den Geltungsbereich seines Bebauungsplanes "F*************-F************" vom 22. Juni 1972 der Beigeladenen folgende Aufgaben und Befugnisse übertragen: Anschluss des Geländes an die öffentliche Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlage der Beigeladenen sowie die Anwendung und den Vollzug der entsprechenden Satzungen. Die Zweckvereinbarung wurde auf die Dauer von 20 Jahren abgeschlossen. Ihre Geltungsdauer sollte sich jeweils um weitere fünf Jahre verlängern, wenn sie nicht sechs Monate vor Beendigung der Laufzeit durch einen Beteiligten gekündigt wird.

3. Der Freizeitpark wurde auf der Grundlage der genannten Bebauungspläne hergestellt. Sodann wurden die einzelnen Parzellen veräußert, wobei die Gemeinschaftsordnung des Freizeitparks "S******" zum Bestandteil der Kaufverträge gemacht wurde. Danach gehört das zentrale Ver- und Entsorgungsnetz zu den Gemeinschaftsanlagen im Eigentum der vier (ehemaligen) Miteigentümer des Geländes, die zur Erhaltung und Verwaltung der Anlagen verpflichtet sind. Wasserkosten wurden von den Eigentümern der Gemeinschaftsanlagen gegenüber den Parzelleneigentümern nach Verbrauch abgerechnet. Berechtigte und Verpflichtete haben Sonderrechtsnachfolger auf die Gemeinschaftsordnung zu verpflichten.

Wasserversorgung und Entwässerung des Freizeitparks erfolgt seit dessen Bestehen durch die Beigeladene. Diese erhob Gebühren zunächst von der B. KG und später von der daraus im August 1991 hervorgegangenen "S****** I*********-V********* GmbH", die im Wege der Gesellschaftsanteilsübertragung die innerhalb des Freizeitparks gelegenen Verkehrsflächen erworben hat. Die GmbH hat im Rahmen ihrer Liquidation das Eigentum an den Verkehrsflächen durch am 9. Oktober 1998 grundbuchamtlich vollzogenen Verzicht aufgegeben. Das Amtsgericht A. hat durch Beschluss vom 30. Oktober 1998 einen Eigenkonkursantrag der GmbH mangels Masse abgelehnt, so dass der bisherige Adressat der Beigeladenen für die Erhebung der Wasser- und Entwässerungsgebühren weggefallen ist. Die Eigentümer der im Freizeitpark gelegenen Wochenendhausgrundstücke, deren überwiegender Teil einer als eingetragener Verein organisierten Interessengemeinschaft angehört, konnten sich bislang nicht auf die Beauftragung eines neuen Verwalter bzw. die Gründung einer Verwaltungsgesellschaft einigen. Die Beigeladene will auch in Zukunft die anfallenden Gebühren nur gegenüber einem einzigen (Haupt-)Anschlussnehmer erheben und hat die Zweckvereinbarung vom 25. März 1980 zum 30. April 2000 gekündigt.

4. Mit seiner Klage verlangt der Kläger von der Beklagten geeignete Maßnahmen, um die leitungsgebundene Erschließung seines Grundstücks auch in Zukunft sicherzustellen. Er machte geltend, dass sein Grundstück aufgrund der Genehmigung des Landratsamts A. vom 6. Oktober 1980 mit einem Gebäude bebaut worden sei. Im Vorlagebericht des Beklagten vom 21. Juli 1980 sei ausdrücklich und ohne jegliche Einschränkung zugesichert worden, dass die Wasserversorgung und die Abwasserbeseitigung durch die Beigeladene gesichert sei. Nach der Rechtsprechung könne sich ein Erschließungsanspruch daraus ergeben, dass eine Gemeinde ein Bauvorhaben genehmigt bzw. an dessen Genehmigung einvernehmlich mitgewirkt habe, die Genehmigung rechtswidrig und das Vorhaben aufgrund der Baugenehmigung verwirklicht worden sei. Dies sei vorliegend mangels auf Dauer gesicherter Erschließung der Fall gewesen. Der Beklagte habe sein Einvernehmen nicht erteilen dürfen, denn die Erschließungssituation habe allenfalls die Erteilung einer befristeten Baugenehmigung zugelassen.

Der Beklagte führte demgegenüber aus, das er die bei der Versorgung des Freizeitparks aufgetretenen Probleme nicht zu vertreten habe. Wegen dessen Lage an der Gemeindegrenze der Beigeladenen sei die innere Erschließung ausschließlich privatrechtlich organisiert worden, während die äußere leitungsgebundene Erschließung durch Anschluss an die öffentlichen Einrichtungen der Beigeladenen erfolgt sei. Die Beigeladene habe entsprechende Vereinbarungen geschlossen, mit welchen sie den Anschluss der Freizeitsiedlung an ihre Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlage gestattet habe. Selbst wenn man Zweifel an der auch in Zukunft gesicherten Erschließung habe, müsse sich der Kläger die Mitwirkung seiner Rechtsvorgängerin am Entstehen des jetzigen Zustands zurechnen lassen. Er habe sein Grundstück in Kenntnis der Erschließungssituation erworben. Bestandteil des Grundstückskaufvertrags sei die Gemeinschaftsordnung, die es dem Kläger und den übrigen Grundstückseigentümern nach wie vor ermögliche, die Versorgung des Gebietes zu organisieren und entsprechende Maßnahmen durchzusetzen. Darüber hinaus könne er Rechte gegenüber der Beigeladenen aus den notariellen Vereinbarungen vom 8. Dezember 1977 als Verträgen zugunsten Dritter herleiten.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit Urteil vom 31. Mai 2000 abgewiesen. Der geltend gemachte Anspruch ergebe sich mangels leitungsmäßigem Erschlossensein des Grundstücks nicht aus kommunalem Satzungsrecht. Die gemeindliche Erschließungsaufgabe habe sich nicht verdichtet, weil die Erschließung des klägerischen Grundstücks durch die Beigeladene nach wie vor gesichert sei. Diese erweise sich nicht als funktional mangelhaft, sondern im Verhältnis zur Beigeladenen wegen Wegfalls des "Vermittlers" lediglich in ihrer Abwicklung gestört. Die Störung sei nach dem Erschließungskonzept des Freizeitparks, das die Grundstückserwerber als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung in ihren Kaufverträgen übernommen hätten, den Eigentümern zuzurechnen. Diese hätten es durch Übernahme bzw. Übertragung der inneren Erschließung auf einen Dritten in der Hand, die Störung im Verhältnis zur Beigeladenen zu beheben. Das müsse sich auch der Kläger entgegenhalten lassen. Jedenfalls fehle es an einem pflichtverdichtend wirkenden Verhalten des Beklagten. Aufgrund der Vereinbarungen und im Hinblick auf den Bebauungsplan habe dieser von einer gesicherten Erschließung der Grundstücke ausgehen dürfen, ohne dass es insoweit noch auf die inzwischen gekündigte Zweckvereinbarung vom 25. März 1980 ankäme. Für ihn habe anlässlich seiner Mitwirkung bei Erteilung der Baugenehmigung kein Anlass bestanden, die Dauerhaftigkeit des Erschließungskonzepts in Frage zu stellen. Zudem sei dem Kläger bei Erwerb des Grundstücks dessen Erschließungssituation bekannt gewesen; sein Vertrauen sei nicht schutzwürdig.

5. Mit der vom Verwaltungsgerichtshof zugelassenen Berufung vertieft der Kläger sein bisheriges Vorbringen. Die Beigeladene ver- und entsorge derzeit das Gebiet tatsächlich, bestreite aber eine entsprechende Verpflichtung. Der unsichere Zustand resultiere daraus, dass der Beklagte nicht alles erforderliche getan habe, um die Erschließung und ihre Aufrechterhaltung auf Dauer zu sichern; das belege die nach 20 Jahren mögliche Kündbarkeit der Zweckvereinbarung. Durch den Erschließungsvertrag vom 5. August 1971 habe sich der Beklagte seiner Erschließungspflicht gegenüber den Eigentümern nicht entledigen können und deshalb sein uneingeschränktes Einvernehmen zu der Baugenehmigung nicht erteilen dürfen. Den Kläger treffe keine Mitverantwortung. Dafür ergebe sich nichts aus der Gemeinschaftsordnung, die nur die Benutzung, nicht aber die Pflicht zur Aufrechterhaltung der inneren Erschließungsanlagen regele. Das vom Verwaltungsgericht in den Vordergrund gestellte Erschließungskonzept finde seine Grundlage nicht in der Gemeinschaftsordnung, sondern in dem zwischen der GbR und dem Beklagten geschlossenen Vertrag vom 5. August 1971, den der Kläger sich nicht zurechnen lassen müsse.

Er beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 31. Mai 2000 den Beklagten zu verurteilen, geeignete Maßnahmen zu unternehmen, um die leitungsgebundene Erschließung des Grundstücks des Klägers FlNr. 24259/52 der Gemarkung G********** auf Dauer sicherzustellen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das Urteil der ersten Instanz. Die Beigeladene sei mit der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung ihren vertraglich übernommenen Pflichten nachgekommen. Die dort vorgesehene Möglichkeit des Abschlusses von Einzelverträgen mit den Grundeigentümern belege ihre Verpflichtung auch diesen gegenüber. Die erst 1980 abgeschlossene Zweckvereinbarung habe nur die Anwendbarkeit des Satzungsrechts der Beigeladenen ermöglichen sollen. Wer Eigentümer der Gemeinschaftsflächen sei, habe keine Bedeutung, da im Grundbuch Nutzungsrechte (Grunddienstbarkeiten) für die jeweiligen Parzelleneigentümer eingetragen seien. Die Eigentümer des Privatgeländes bildeten eine Gemeinschaft bürgerlichen Rechts.

Die Beigeladene stellt keinen Antrag. Sie betont, dass Voraussetzung ihrer Zustimmung zu der Erschließung des Geländes die Schaffung einer Sammelanlage und der Gebühreneinzug im Wege der Sammelabrechnung gewesen sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichtsakten einschließlich der Verhandlungsniederschrift und die beigezogenen Behördenakten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung ist unbegründet. Der Kläger hat gegenüber dem Beklagten keinen Anspruch auf Maßnahmen zur Sicherstellung der (leitungsgebundenen) Erschließung seines Grundstücks. Ein auf den Aspekt der Folgenbeseitigung gestützter Erschließungsanspruch ist aus mehreren, unabhängig voneinander tragenden Gründen nicht gegeben.

1. Der Gesetzgeber hat in § 123 Abs. 3 BauGB klargestellt, dass mit der gemeindlichen Aufgabe der Erschließung (§ 123 Abs. 1 BauGB) kein subjektives Recht des einzelnen Grundeigentümers korrespondiert. Die Rechtsprechung erkennt ausnahmsweise einen Erschließungsanspruch an, wenn sich die allgemeine Erschließungsaufgabe einer Gemeinde zugunsten eines Grundstückseigentümers zu einer strikten Erschließungspflicht verdichtet hat. Verdichtende Wirkung wird dem Erlass eines qualifizierten Bebauungsplans, der Erhebung von Vorausleistungen sowie der Ablehnung eines zumutbaren Erschließungsangebots und der Erteilung einer Baugenehmigung bei nachfolgender Durchführung des Vorhabens zugemessen.

Die genannten Anknüpfungspunkte für die Reduzierung des Erschließungsermessens beruhen auf unterschiedlichen rechtlichen Ansätzen: Das Bundesverwaltungsgericht hat hinsichtlich des qualifizierten Bebauungsplans auf die von dessen Festsetzungen möglicherweise ausgelöste Sperrwirkung gegenüber einer bisher zulässigen Nutzung abgestellt (grundlegend BVerwG vom 4.10.1974, DVBl. 1975, 37). Davon ausgehend hat es zudem die Obliegenheit der Gemeinde abgeleitet, ein zumutbares Erschließungsangebots eines Dritten anzunehmen, um nicht selbst erschließungspflichtig zu werden (BVerwG vom 10.9.1976, DVBl. 1977, 41/43; vgl. jetzt § 124 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Erhebt die Gemeinde Vorausleistungen auf den Erschließungsbeitrag, wirkt die Pflicht zu konsequentem Verhalten verdichtend (vgl. BVerfG vom 5.7.1972, BVerfGE 33, 265/291; BVerwG vom 23.5.1975, BayVBl. 1976, 278/279 und 28.10.1981, BVerwGE 64, 186/192). Demgegenüber wurzelt die an (der Mitwirkung an) der Erteilung der Baugenehmigung und der nachfolgenden Realisierung des Vorhabens anknüpfende Verdichtung der Erschließungspflicht in dem Gedanken der Folgenbeseitigung (BVerwG vom 11.11.1987, BVerwGE 78, 266 Leitsatz 4 und vom 27.1.1993, BVerwGE 92, 8/13). Die letztgenannte Überlegung findet ihre Rechtfertigung in der Erwägung, dass eine gem. § 30 BauGB ohne hinreichend gesicherte Erschließung erteilte Baugenehmigung nach Verwirklichung des Vorhabens zum Entstehen eines rechtswidrigen Zustands führt. Wenn sich daraus Unzuträglichkeiten ergeben, denen nur durch Erschließungsmaßnahmen abgeholfen werden kann, ist es den daran mitverantwortlichen Behörden verwehrt, es einfach bei dem sich so ergebenden Zustand bewenden zu lassen und sich auf den Standpunkt zurückzuziehen, dass es allein Sache des Betroffenen sei, mit diesem Zustand fertig zu werden (BVerwG vom 6.2.1985, NVwZ 1985, 564/565; vom 11.11.1987, BVerwGE 78, 266/273 und vom 3.5.1991, BVerwGE 88, 166/171).

2. Im vorliegenden Fall scheidet die Bekanntmachung des Bebauungsplans "F*************-F************" vom 22. Juni 1972 als Grundlage einer Verdichtung der Erschließungsaufgabe des Beklagten aus. Angesichts des plankonform errichteten Vorhabens erweist sich die Sperrwirkung seiner Festsetzungen für das bebaute Grundstück des Klägers als gegenstandslos (vgl. BVerwG vom 6.2.1985, NVwZ 1985, 564/565 und vom 11.11.1987, BVerwGE 78, 266/272 f.). Konsequenterweise stützt der Kläger sein Begehren auf die Mitwirkung des Beklagten im Vorlageschreiben vom 21. Juli 1980 an der seiner Rechtsvorgängerin mit Bescheid vom 6. Oktober 1980 durch das Landratsamt A. erteilten Baugenehmigung und die anschließende Errichtung des Vorhabens. Diese Annahme teilt der Senat nicht.

a) Selbst wenn die rechtsbegründenden Voraussetzungen eines Erschließungsanspruchs erfüllt wären, wirkt der Verzicht der ursprünglichen Grundeigentümer auf die leitungsgebundene Erschließung durch den Beklagten auch gegenüber dem Kläger.

In dem Vertrag vom 5. August 1971 haben die damaligen Miteigentümer des Freizeitgeländes gegenüber dem Beklagten auf die Geltendmachung von Anschlussrechten an dessen öffentliche Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen verzichtet. Ein vertraglicher Verzicht auf die Herstellung von Erschließungsanlagen ist möglich (vgl. BVerwG vom 3.5.1991, BVerwGE 88, 166/169 f.). Seine Wirksamkeit begegnet im vorliegenden Fall mit Blick auf das Gesamtkonzept, die leitungsgebundene Erschließung durch die Beigeladene vornehmen zu lassen, keinen Bedenken. Der Erschließungsanspruch haftet am Grundstück an, besitzt also dingliche Qualität; dinglich wirken auch bestimmte Einwendungen gegen den Erschließungsanspruch gegenüber "Rechtsnachfolgern im Eigentum" (vgl. BVerwG vom 11.11.1987, BVerwGE 78, 266/273 f.). Das gilt auch hinsichtlich des durch die damaligen Grundstückseigentümer im Vertrag vom 5. August 1971 ausgesprochenen Verzichts auf die Geltendmachung von Anschlussrechten gegenüber dem Beklagten. Der Kläger muss sich diese anspruchsvernichtende Einwendung entgegenhalten lassen.

b) Davon abgesehen liegen aber auch die anspruchsbegründenden Voraussetzungen eines aus dem Rechtsgedanken der Folgenbeseitigung abgeleiteten Erschließungsanspruchs nicht vor. Der grundlegenden Prämisse des Klägers, die Baugenehmigung vom 6. Oktober 1980 sei im Hinblick auf das Merkmal der gesicherten Erschließung in § 30 BBauG 1979 mit Blick auf Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung rechtswidrig gewesen, folgt der Verwaltungsgerichtshof nicht. Die Modalitäten einer hinreichenden Erschließung ergeben sich aus dem Bebauungsplan und den darin niedergelegten Anforderungen (vgl. BVerwG vom 21.2.1986, NVwZ 1986, 646 und vom 1.3.1991, DVBl. 1991, 593 zur straßenmäßigen Erschließung). Das aus dem Bebauungsplan vom 22. Juni 1972 und seiner Begründung erkennbare Konzept überträgt die innere Erschließung als private Angelegenheit den Grundeigentümern des Freizeitparks. Gründe für die Unwirksamkeit des Bebauungsplans sind weder vorgetragen noch mit Blick auf die abgeschlossenen Erschließungsverträge und das mit der Beigeladenen abgestimmte Vorgehen ersichtlich.

Dieses Erschließungskonzept ist umgesetzt worden. Das klägerische Grundstück wurde mit den innerhalb des Freizeitparks verlegten privaten Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen verbunden. Diese Gemeinschaftsanlagen wurden ihrerseits an die entsprechenden öffentlichen Einrichtungen der Beigeladenen angeschlossen. Damit waren die Vorgaben des im Bebauungsplan enthaltenen Erschließungskonzepts erfüllt und das klägerische Grundstück war plankonform erschlossen. Somit bestand im Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung kein Anlass, an der - zudem bloß prognostisch ausgerichteten - Voraussetzung gesicherter Erschließung in § 30 BBauG 1979 zu zweifeln. Diese verlangt nur, dass verlässlich angenommen werden kann, dass die Erschließung in dem notwendigen und die volle Funktionsfähigkeit einschließenden Zustand spätestens bis zur Fertigstellung der anzuschließenden baulichen Anlagen vorhanden und benutzbar sein wird (so mit Hinweis auf § 123 Abs. 2 BBauG: BVerwG vom 10.9.1976, DVBl. 1977, 41/43 und vom 21.2.1986, NVwZ 1986, 646).

Die Klägerseite rügt, die Erschließung sei angesichts der nur befristet abgeschlossenen Zweckvereinbarung vom 25. März 1980 von Anfang an nicht auf Dauer gesichert gewesen. Dem ist entgegenzuhalten, dass die bundesrechtlich geregelte Erschließungslast der Gemeinde nur die erstmalige Herstellung der Erschließungsanlage umfasst und sich nicht auf deren Unterhaltung und Aufrechterhaltung erstreckt (§ 123 Abs. 5 BBauG bzw. § 123 Abs. 4 BauGB; vgl. dazu BVerwG vom 28.10.1981, BVerwGE 64, 186/188 f. und vom 11.11.1987, BVerwGE 78, 266/270). Darüber hinaus hat der Beklagte zu Recht darauf hingewiesen, dass die Zweckvereinbarung in erster Linie der Anwendbarkeit des Satzungsrechts der Beigeladenen auf den im Gemeindegebiet des Beklagten liegenden Grundstücken des Freizeitparks diente. Angesichts der zuvor getroffenen erschließungsvertraglichen Regelungen bildete die Aufgabenübertragung vom Beklagten auf die Beigeladene im Außenverhältnis keine notwendige Bedingung der Funktionsfähigkeit des Erschließungskonzepts. Demzufolge war bei Erteilung der Baugenehmigung unter keinem denkbaren Gesichtspunkt an der gesicherten Erschließung zu zweifeln, so dass es an der für eine Verdichtung der Erschließungspflicht grundlegenden Voraussetzung der (erschließungsbezogenen) Rechtswidrigkeit der Baugenehmigung fehlt.

c) Des weiteren erweist sich der in dem Gedanken der Folgenbeseitigung wurzelnde Erschließungsanspruch als subsidiär. Das Bundesverwaltungsgericht misst den durch die erschließungsspezifische Rechtswidrigkeit der Baugenehmigung eingetretenen Unzuträglichkeiten anspruchsbegründende Wirkung nur bei, wenn ihnen "... nur durch Erschließungsmaßnahmen abgeholfen werden kann..." (BVerwG vom 6.2.1985, NVwZ 1985, 564/565 und vom 11.11.1987, BVerwGE 78, 266/273). Der Kläger ist Angehöriger der aus allen Grundeigentümern des Freizeitgeländes mit dinglichem Nutzungsrecht an den Gemeinschaftsanlagen bestehenden Nutzungsgemeinschaft, auf die die §§ 741 ff. BGB analog anzuwenden sind (K. Schmidt in: Münchner Kommentar zum BGB, Bd. 5, 3. Aufl. 1997, § 741 Rdnr. 66). Als solcher muss er sich entgegenhalten lassen, dass diese Gemeinschaft rechtlich in der Lage ist, die innere Erschließung selbst zu übernehmen oder auf einen Dritten zu übertragen und damit einen zentralen Ansprechpartner für die Beigeladene zu stellen.

Die dagegen erhobenen Einwände der Klägerseite, die Gemeinschaftsordnung (als Bestandteil des Kaufvertrags) gelte nicht im Falle des Grunderwerbs von Parzellen im Wege der Zwangsversteigerung und regele zudem nur modal die Benutzung der Gemeinschaftsanlagen, greift zu kurz. Die Gemeinschaftsordnung wirkt für die durch das dinglich gesicherte Nutzungsrecht an den Gemeinschaftsanlagen begründete Gemeinschaft nicht konstitutiv, sondern gestaltet diese nur aus. Der Senat verschließt nicht die Augen vor den Problemen, die mit der tatsächlichen Durchsetzung der Mitwirkungsrechte gegenüber nicht der Interessengemeinschaft angehörenden Grundeigentümern verbunden sind. Diese wurzeln jedoch in den partiellen Interessengegensätzen unter den Grundeigentümern und sind zivilrechtlicher Natur. Die mit dem Ausfall ihres privaten Erschließungsträgers entstandenen Schwierigkeiten fallen in die Risikosphäre der Grundeigentümer des Freizeitparks; den Beklagten trifft insoweit kein Vorwurf.

3. Andere, dem Begehren des Klägers zum Erfolg verhelfende Anspruchsgrundlagen sind nicht ersichtlich. Auf das allgemeine, im Rechtsstaatsprinzip wurzelnde Gebot des Vertrauensschutzes vermag sich der Kläger nicht zu berufen. Das Verwaltungsgericht hat zutreffend hervorgehoben, dass ihm die Erschließungssituation im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs zumindest hätte bekannt sein müssen, so dass es an einem gegenüber dem Beklagten bestehenden schutzwürdigen Vertrauen fehlt. Auch das im Öffentlichen Recht geltende Gebot von Treu und Glauben vermag nicht für ihn zu streiten. Die insoweit erforderliche Betrachtung aller Umstände des vorliegenden Einzelfalls lässt die Berufung des Beklagten auf die Erschließung durch die Beigeladene angesichts der ihr gegenüber bestehenden Ansprüche der Gemeinschaft nicht als treuwidrig erscheinen. Das Begehren des Klägers vermag schließlich auch nicht auf landesrechtliche bzw. kommunalrechtliche Regelungen gestützt werden. Die Voraussetzungen satzungsmäßiger Anschlussrechte hat das Verwaltungsgericht zutreffend verneint. Für sicherheitsrechtlich begründete Ansprüche ist mangels einer Gefahr nichts ersichtlich.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO; für einen Ausspruch gem. § 162 Abs. 3 VwGO besteht kein Grund. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit gründet sich auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 10 und § 711 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

Beschluss:

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 4.090,34 Euro (entspricht 8.000,00 DM) festgesetzt (§ 13 Abs. Abs. 1 Satz 2, § 14 und § 73 Abs. 1 GKG).

Ende der Entscheidung

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