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9 CS 08.1330 9 CS 08.1331 9 CS 08.1333 9 CS 08.1334 9 CS 08.1335 9 CS 08.1336

In den Verwaltungsstreitsachen

wegen Anfechtung einer Baugenehmigung für die Errichtung einer Verkaufs- und Montagehalle für Autoteile sowie einer SB-Waschanlage mit Büro und Wohnung (Fl.Nr. ****** Gemarkung Ingolstadt); Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Klage;

hier: Beschwerden der Antragsteller gegen die Beschlüsse des Bayerischen Verwaltungsgerichts München vom 28. April 2008,

erlässt der Bayerische Verwaltungsgerichtshof, 9. Senat,

durch den Vorsitzenden Richter am Verwaltungsgerichtshof Dr. Schechinger, den Richter am Verwaltungsgerichtshof Bergmüller, die Richterin am Verwaltungsgerichtshof Krieger

ohne mündliche Verhandlung am 21. Januar 2009

folgenden Beschluss:

Tenor:

I. Die Streitsachen werden zur gemeinsamen Entscheidung verbunden.

II. Unter Abänderung der Beschlüsse des Bayerischen Verwaltungsgerichts München vom 28. April 2008 wird die aufschiebende Wirkung der Klagen der Antragsteller gegen die Baugenehmigungen der Antragsgegnerin vom 22. und 23. November 2007 angeordnet.

III. Die Kosten des Verfahrens im ersten Rechtszug tragen die Antragsgegnerin und die Beigeladene zu 2 je zur Hälfte, die Kosten des Beschwerdeverfahrens tragen die Antragsgegnerin und die Beigeladenen zu 1 und 2 je zu einem Drittel.

IV. Der Streitwert wird in beiden Rechtszügen bis zur Verbindung je Verfahren auf 5.000 Euro, für die verbundenen Verfahren auf insgesamt 30.000 Euro festgesetzt.

Gründe:

Die zulässigen Beschwerden (§ 146 Abs. 4, § 147 VwGO) sind begründet. Der Verwaltungsgerichtshof teilt nicht die Ansicht des Verwaltungsgerichts, dass den Wohnungseigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft keine Abwehrrechte gegen die Bebauung eines Nachbargrundstücks zustehen könnten, den Antragstellern daher die Klagebefugnis nach § 42 Abs. 2 VwGO fehle und ihr Antrag nach §§ 80a, 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO unzulässig sei. Auch die der Entscheidung des Verwaltungsgerichts in den Hauptsachen (Urteile vom 23.7.2008 und Gerichtsbescheide vom 14.5.2008 Az. M 9 K 08.1081 u.a.) zugrunde liegende Auffassung, in der Vereinbarung vom 6. April 2007 sei eine Zustimmung der Antragsteller zum genehmigten Vorhaben zu sehen, wird nicht geteilt. Die im Vorbescheidsverfahren von der Antragsgegnerin zugelassene Abweichung von der Einhaltung der Abstandsflächen nach Art. 6 Abs. 1, 4 und 5 BayBO, die offensichtlich maßgeblich auf der Annahme einer wirksamen Nachbarzustimmung beruhte, und die ihrerseits hierauf basierenden streitgegenständlichen Baugenehmigungen werden daher voraussichtlich im Hauptsacheverfahren keinen Bestand haben. Damit haben die Interessen der Antragsteller an der Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihrer Klagen gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO Vorrang.

1. Das Wohnungseigentum nach § 1 Abs. 2 WEG steht unter dem Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG und vermittelt Rechte, deren Verletzung durch einen Verwaltungsakt gemäß § 42 Abs. 2 VwGO zur Klage befugt. Bei Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums gilt das für den einzelnen Wohnungseigentümer allerdings nur in den engen Grenzen einer Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG (vgl. BayVGH vom 2.10.2003 BayVBl 2004, 665 = NVwZ-RR 2004, 248; vom 12.9.2005 BayVBl 2006, 375 = NVwZ-RR 2006, 430 = BauR 2006, 501; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, BayBO, RdNr. 20a zu Art. 71; Koch/Molodovsky/Famers, BayBO 1998, Anm. 2.2.2 zu Art. 71; Happ in Eyermann, VwGO, 12. Aufl. 2006, RdNrn. 76 und 121 zu § 42; Kopp/Schenke, VwGO, 15. Aufl. 2007, RdNr. 97). Auf diese Einschränkung kommt es im vorliegenden Fall aber nicht an, weil die Antragsteller ausdrücklich eine Verletzung ihres jeweiligen Sondereigentums geltend machen. Eine solche Verletzung kommt bei Nichteinhaltung der gesetzlichen Abstandsflächen auch grundsätzlich in Betracht, jedenfalls wenn - wie hier - die fragliche Wand des Bauvorhabens unter anderem den Fenstern gegenüberliegt, die zu den im Sondereigentum der Antragsteller stehenden Wohnungen gehören. Die Abstandsflächen entfalten hier nicht nur Schutzwirkung zu Gunsten des im Miteigentum stehenden Grundstücks, sondern auch zu Gunsten der im Sondereigentum stehenden Wohnungen und deren Nutzung. Sollte der 1. Senat des Verwaltungsgerichtshofs in seiner Entscheidung vom 12. September 2005 (a.a.O. Textziffer 1.2.2) - nicht entscheidungstragend - die Wehrfähigkeit des Sondereigentums in solchen Fällen verneint haben wollen, so könnte der erkennende Senat dem nicht folgen.

2. Die Antragsteller haben auf ihre subjektiv-öffentlichen Rechte gegen das Vorhaben auch nicht in der Vereinbarung vom 6. April 2007 mit der Beigeladenen zu 1 verzichtet. Das Vorhaben, welches Vertragsinhalt dieser Vereinbarung gewesen ist, unterscheidet sich nämlich wesentlich von dem später genehmigten, welches stärker in die Rechte der Nachbarn eingreift (vgl. Koch/Molodovsky/Famers, a.a.O., Anm. 4.3.2.; Jäde, a.a.O., RdNr. 82; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, RdNrn. 149 f. zu Art. 71). Die Präambel der genannten Vereinbarung enthält folgende Feststellung (Abs. 3):

Frau ********** hat im Rahmen einer Bauvoranfrage den Grundrissplan Nr. 0501v03 der Architekten ***** und *****, ********* ****** *** ***** **********, vom 16.3.2007 eingereicht, der Grundlage und Bestandteil dieser Vereinbarung ist.

Im folgenden Vertragstext sind unter anderem diese Bestimmungen enthalten:

1. Die vorstehend genannten Wohnungseigentümer erklären hiermit unwiderruflich ihre Zustimmung zu dem vorbezeichneten Bauvorhaben der Frau **********. ... Diese Zustimmung gilt auch für einen späteren Bauplan im Baugenehmigungsverfahren, sofern dieser in den maßgeblichen Inhalten dem dieser Vereinbarung zugrunde liegenden Plan entspricht. Dies gilt insbesondere für die Höhe der Grenzbebauung und die Gesamthöhe des Bauwerks. ...

6. Frau ********** sichert zu, dass das geplante Bauwerk an der Grenze zur WEG der Wohnungseigentümer nicht höher als 3 m über Geländeoberkante wird, gemessen von der Fläche der WEG aus. Frau ********** sichert weiter zu, dass das Gebäude an keiner Stelle höher als 9,15 m werden wird. ...

Die genannte Planskizze Nr. 0501v03 vom 16. März 2007 sieht auf dem Grundstück Fl.Nr. ****/5 den Neubau einer Autoteileverkaufs- und Montagehalle sowie einer SB-Waschanlage mit Büro und Wohnung vor, welche weit überwiegend unmittelbar an der Grenze zum Grundstück Fl.Nr. ****/2 mit der Eigentumswohnanlage der Antragsteller liegt. Das nach diesem Plan ca. 82 m lange Gebäude weist in dieser Darstellung auf etwa zwei Drittel seiner Gesamtlänge eine Höhe von maximal 6,35 m und im restlichen Bereich Höhen zwischen 6,65 und 9,15 m auf ("Ansicht Süd"). Nach der Teilskizze "Systemschnitt B-B" ergeben sich an der zum Grundstück der Antragsteller hingewandten Nordseite des Vorhabens hiervon leicht abweichende Gesamthöhen von 6,25 m bzw. 8,80 m. Die Wandhöhe des Gebäudes an der Grundstücksgrenze betrüge danach 3,10 m (Systemschnitt B-B) bzw. 4,0 m (Systemschnitt C-C; "Ansicht Nord"), im Obergeschoß ist es im 450-Winkel abgeschrägt, bis es die jeweilige Gesamthöhe erreicht.

Die mit den streitgegenständlichen Bescheiden vom 22. und 23. November 2007 genehmigten Baupläne (vom 30.10.2007 Nr. 0510e02 - Ansichten, Schnitt - bzw. vom 31.10.2007, ***** **************************, Schnitte) sehen demgegenüber für beide Bauabschnitte eine durchgehende Gesamthöhe von 9,15 m vor. Statt der Abschrägung tritt das Gebäude nunmehr an der Nordseite mit seinen Obergeschoßen auf voller Länge so weit zurück, dass von der Grenzwand zur Oberkante des Flachdachs ein 450-Winkel nicht überschritten wird. Die Höhe der Grenzwand beträgt nach dem Plan vom 30.10.2007 für den Bauabschnitt mit den SB-Waschplätzen, Ladenflächen, Büros und einer Hausmeisterwohnung 3 m, nach dem Plan vom 31.10.2007 für den Bauabschnitt mit einem Autofahrer-Fachmarkt teilweise 3,0 m, teilweise 4,0 m (im Bereich des Schnitts A-A).

Damit weichen die genehmigten Pläne wesentlich von dem Vorhaben ab, dem die Antragsteller in der Vereinbarung vom 6. April 2007 zugestimmt hatten. Die dieser zu Grunde liegenden Planzeichnungen hatten im Wesentlichen eine Gesamthöhe des Gebäudes von 6,35 m enthalten und nur in einem geringfügigen Teilbereich ein Ansteigen auf 9,15 m vorgesehen, den Wert, der nach den genehmigten Plänen über die gesamte Gebäudelänge gelten soll. Dass jene Vertragsinhalt werden sollten, ist der zitierten Präambel der Vereinbarung eindeutig zu entnehmen. Die in der Nr. 6 der Vereinbarung enthaltene Zusicherung, dass das Gebäude an keiner Stelle höher als 9,15 m werden wird, ändert an der Maßgeblichkeit des der Vereinbarung beigelegten Plans nichts. Diese Bestimmung hat vielmehr nur klarstellenden Sinn. Das Vorhaben sollte, so wie es in der Vertragsbeilage dargestellt wurde, nur an einer Stelle die Höhe von 9,15 m erreichen. Daneben waren allerdings noch gestrichelte Baukörper angedeutet, die diese Höhe überschritten. Die Fixierung der Höhenentwicklung auf das genannte Höchstmaß entsprach daher einem sinnvollen Klarstellungsbedürfnis; eine Ausdehnung dieser Sicherungsklausel zu einem die zeichnerische Darstellung völlig außer Kraft setzenden Einverständnis der Nachbarn mit einer erheblichen Steigerung der Höhenentwicklung des Gesamtgebäudes würde dem objektiven Vertragstext nicht gerecht. Die Bezugnahme auf den beigefügten Plan in der Präambel des Vertrags wäre damit nämlich aus der Sicht der Nachbarn überflüssig. Ihre Zustimmung zu dem Bauvorhaben wäre auch so global, dass man sie kaum mit dem hier geltenden Bestimmtheitsgebot vereinbaren könnte. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Bayerische Bauordnung sich im Regelfall die Erklärung der Nachbarzustimmung durch Unterschrift auf den einzureichenden Bauvorlagen vorstellt, damit eine eindeutige Verknüpfung mit einem bestimmten Plan gesichert ist.

Die beigefügte Planzeichnung verliert ihre Bedeutung als maßgeblicher Vertragsinhalt auch nicht in Anbetracht der weiteren in Nr. 6 der Vereinbarung gegebenen Zusicherung, dass das geplante Bauwerk an der Grenze nicht höher als 3 m über Geländeoberkante - gemessen von der Fläche der WEG aus - werden solle. Auch hier hatte die in Bezug genommene Planskizze Klarstellungsbedarf, weil dort die genannte 3 m-Grenze an mehreren Stellen überschritten war; dies sollte verbal korrigiert werden und zugleich sollte der Bezug zum Grundstück der Antragsteller klargestellt werden. Insoweit überschreiten übrigens die mit Bescheid vom 23. November 2007 genehmigten Pläne für den Autofahrer-Fachmarkt teilweise selbst diese verbale Einschränkung, weil sie eine Höhe der Grenzwand von 4 m vorsehen (Ansichten, Blatt 04b, Ansicht Nord-West, Ansicht Nord-Ost; Schnitte, Blatt 03a, Schnitt A-A, Schnitt B-B). Aus alledem ergibt sich, dass die Vereinbarung vom 6. April 2007 nach ihrem objektiven Erklärungsinhalt von den Vertragsparteien nur so gemeint sein konnte, dass das Vorhaben die zeichnerisch dargestellten Dimensionen einhalten musste, die höchsten Bauteile nicht über 9,15 m hinausragen durften und die Grenzwand auf 3 m Höhe beschränkt war. Das mit den streitgegenständlichen Bescheiden genehmigte Vorhaben ist damit nicht zu vereinbaren.

3. Die Genehmigungen des unter Verstoß gegen Abstandsflächenvorschriften unmittelbar an der Nachbargrenze vorgesehenen Vorhabens sind auch nicht aus anderen Gründen rechtmäßig. Die Übereinstimmung des Vorhabens mit Art. 6 BayBO war von der Bauaufsichtsbehörde zu prüfen (vgl. Art. 73 Abs. 1 Nr. 1 BayBO 1998; Art. 59 BayBO 2008 in der Fassung der Bekanntmachung vom 14.8.2007, GVBl S. 588, BayRS 2132-1-I, trat erst zum 1. Januar 2008 in Kraft - § 4 Abs. 1 des Gesetzes vom 24.7.2007, GVBl 499 - und war auch nicht aufgrund entsprechender Erklärungen der Bauherrenseite gemäß Art. 83 Abs. 1 BayBO 2007 anzuwenden) und gehört deshalb zum Regelungsinhalt der angefochtenen Bescheide. Für das vorläufige Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes ist auch nicht von einer wirksam erteilten Abweichung (Art. 63 Abs. 1 BayBO 2008; Art. 70 Abs. 1 BayBO 1998) von den Abstandsflächenvorschriften oder von einem wirksamen Vorbescheid (Art. 71 BayBO 2008; Art. 75 BayBO 1998) auszugehen. Zwar hat die Antragsgegnerin mit Bescheid vom 12. Juli 2007 einen zustimmenden Vorbescheid erteilt, der einen durchgehend 9,15 m hohen Baukörper an der Grundstücksgrenze der Antragsteller billigt, und hierfür eine Abweichung von Art. 6 BayBO zugelassen, diese Verwaltungsakte sind aber von den Antragstellern angefochten worden und werden voraussichtlich im Hauptsacheverfahren keinen Bestand haben. Nach Aktenlage ist nämlich deutlich, dass sich die Behörde bei ihrer Entscheidung allein von der Vereinbarung vom 6. April 2007 hat leiten lassen und dabei den oben dargestellten Unterschied zwischen den zugrunde liegenden Vorhaben verkannt hat. Sie hat nämlich ausschließlich auf die in den Zusicherungen unter Nr. 6 der Vereinbarung genannten Maße von 9,15 m bzw. 3,0 m abgestellt. Eine Betroffenheit von Nachbarrechten sah sie daher offensichtlich als nicht mehr gegeben an und stellte deshalb folgerichtig weder diesen Bescheid noch die beiden streitgegenständlichen Baugenehmigungen den Antragstellern zu (vgl. Art. 66 Abs. 1 Satz 6 BayBO 2007; Art. 71 Abs. 1 Satz 6 BayBO 1998). Damit hat sie aber wesentliche öffentlich-rechtlich geschützte nachbarliche Belange (Art. 63 Abs. 1 Satz 1 BayBO 2007; Art. 70 Abs. 1 BayBO 1998) nicht nur nicht gewürdigt, sondern objektiv fehlerhaft behandelt. Übrigens geht die im Bescheid vom 23. November 2007 genehmigte Höhe der Grenzwand in Teilbereichen mit 4 m sogar noch über das im Vorbescheid und in der Abweichung zugelassene Maß hinaus (vgl. Eingabeplan vom 31.10.2007, Bl. 03a, Schnitt A-A einerseits und Voranfrageplan vom 16.5.2007, Nr. 0501v06, Systemschnitt C-C andererseits).

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1, § 159, § 154 Abs. 3 VwGO; die Beigeladene zu 1 hatte nur im Beschwerdeverfahren Anträge gestellt. Streitwertfestsetzung: § 63 Abs. 3, § 47 Abs. 1, § 53 Abs. 3 Nr. 2, § 52 Abs. 1 GKG. Bei der Bewertung der Bedeutung der Streitsache für die Antragsteller hat der Senat berücksichtigt, dass es hier (nur) um den Schutz des jeweiligen Sondereigentums der Antragsteller in einem Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes ging und dass zwei Baugenehmigungen Streitgegenstand waren.

Ende der Entscheidung