Judicialis Rechtsprechung

Ein Antrag auf gerichtliche Abberufung des Verwalters ist grundsätzlich nur zulässig, wenn eine vorherige Befassung der Eigentümerversammlung dem Antragsteller nicht zumutbar ist. Eine Unzumutbarkeit liegt grundsätzlich nicht vor, wenn während des Verfahrens der Verwalter neu bestellt wird und der Antragsteller keinen Antrag auf Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses stellt.

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Gründe:

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Am 5.8.1998 fand eine Eigentümerversammlung statt, auf der mehrere Beschlüsse gefasst wurden. Unter anderem wurden unter Tagesordnungspunkt (TOP) 4 die Jahresgesamtabrechnung 1997 und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen genehmigt.

Die Antragstellerin hat beantragt, mehrere Beschlüsse, die auf dieser Versammlung gefasst wurden, für ungültig zu erklären. Verfahrensgegenständlich ist in diesem Rechtsbeschwerdeverfahren nur noch der Beschluss zu TOP 4. Außerdem hat die Antragstellerin beantragt, die Verwalterin wegen grob ordnungswidriger Verwaltung und Unkorrektheiten abzuberufen.

Mit Beschluss vom 13.12.2000 hat das Amtsgericht unter anderem den Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 4 und den Antrag 'auf Abberufung der Verwalterin zurückgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin gegen diesen Beschluss hat das Landgericht am 17.8.2001 zurückgewiesen.

Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin hat der Senat mit Beschluss vom 4.7.2002 unter anderem den Beschluss des Landgerichts vom 17.8.2001 insoweit aufgehoben, als der Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 4 und auf Abberufung der weiteren Beteiligten als Verwalterin abgewiesen wurden. Der Eigentümerbeschluss zu TOP 4 wurde vom Senat insoweit für ungültig erklärt, als die Einzelabrechnung 1997 für die Antragstellerin gebilligt wurde. Hinsichtlich der Ungültigerklärung der Jahresgesamtabrechnung 1997 und der Abberufung der weiteren Beteiligten als Verwalterin wurde das Verfahren zur weiteren Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen. Außerdem hat der Senat die weitere Beteiligte verpflichtet, der Antragstellerin oder deren Verfahrensbevollmächtigten in ihren Geschäftsräumen während der üblichen Geschäftszeiten Einsicht in sämtliche Unterlagen und Belege für die Jahresabrechnung zu gewähren.

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 7.5.2003 die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Amtsgerichts München vom 13.12.2000 auch insoweit zurückgewiesen, als diese die Ungültigerklärung der Jahresgesamtabrechnung 1997 (TOP 4) und die Abberufung der weiteren Beteiligten als Verwalterin betrifft. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin.

Während des Laufs dieses Verfahrens wurde die weitere Beteiligte mit unangefochtenem Beschluss der Eigentümerversammlung vom 10.5.1999 für fünf Jahre ab dem 1.1.2002 zur Verwalterin wiederbestellt.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Auch die weitere Sachaufklärung habe keine Anhaltspunkte dafür ergeben, dass eine von der Rechtsprechung anerkannte Ausnahme vorliege, wonach ohne vorherige Befassung der Eigentümerversammlung über den Antrag auf Abberufung des Verwalters durch das Gericht sachlich zu entscheiden sei. Vielmehr stehe dem ein erst jetzt im Verfahren explizit angesprochener Gesichtspunkt entgegen. Die weitere Beteiligte sei während des Laufs des Verfahrens erneut zur Verwalterin bestellt worden. Der Antrag auf gerichtliche Abberufung sei deshalb verfahrensrechtlich überholt. Außerdem könne sich die Antragstellerin nicht auf Unzumutbarkeit der vorherigen Beschlussfassung der Eigentümerversammlung berufen, da sie die Möglichkeit gehabt hätte, die Wiederwahl der Verwalterin anzufechten.

Die Beschwerde sei auch unbegründet, soweit sie sich gegen die Genehmigung der Jahresgesamtabrechnung 1997 wende. Der Antragstellervertreter habe trotz wiederholter Fristsetzung keine konkreten Einwendungen gegen die Jahresabrechnung 1997 vorgebracht. Bei der von Amts wegen vorgenommenen Überprüfung seien keine Mängel ersichtlich.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Wie der Senat bereits in seinem Beschluss vom 4.7.2002 in dieser Sache ausgeführt hat, ist es in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer, über einen Antrag auf Abberufung des Verwalters durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden. Eine Ausnahme ist nur dann gegeben, wenn besondere Umstände vorliegen, die eine Ausnahme von diesem Grundsatz rechtfertigen.

Das Landgericht ist in rechtlich nicht zu beanstandender Weise zu dem Ergebnis gelangt, dass ein solcher Ausnahmefall nicht vorliegt.

Dabei kann es dahinstehen, ob es angesichts der besonderen Situation der Antragstellerin in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits feststeht, dass die Antragstellerin in der Eigentümerversammlung für eine Abberufung der Verwalterin keine Mehrheit erhalten würde. Entscheidend ist nämlich, dass während des Laufs des Verfahrens auf Abberufung der Verwalterin diese erneut für die nunmehr laufende Amtszeit zur Verwalterin bestellt wurde. Das führt nicht nur dazu, dass Gründe für die Abberufung der Verwalterin, die zum Zeitpunkt ihrer Neubestellung bereits berücksichtigt werden konnten, nicht mehr geltend gemacht werden können (BayObLG NJW-RR 1986, 445/446), sondern schließt auch die Berufung der Antragstellerin auf eine Unzumutbarkeit der vorherigen Befassung der Eigentümerversammlung aus. Die Antragstellerin hätte nämlich bereits Gelegenheit gehabt, ihre Einwände gegen die Person der Verwalterin mit einem Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Wiederbestellung der Verwalterin geltend zu machen. Wären diese Gründe durchgreifend gewesen, so wäre der Bestellungsbeschluss für ungültig erklärt worden und die Amtszeit der Verwalterin wäre bereits ausgelaufen.

Da die Antragstellerin bereits seit mehreren Jahren gegen die Verwalterin Einwendungen erhebt und ihre Abberufung betreibt, wäre es ihr auch allein schon vom Zeitablauf her zuzumuten gewesen, bei Gericht einen Antrag auf Verpflichtung der Verwalterin zu stellen, den Tagesordnungspunkt "Abberufung der Verwaltung" auf die Tagesordnung zu setzen.

Jedenfalls hat die weitere Sachaufklärung durch das Landgericht keine Umstände zutage gefördert, die einen unmittelbaren Antrag auf gerichtliche Abberufung durch den Verwalter rechtfertigen würden. Weitere Aufklärungsmöglichkeiten von Amts wegen (§ 12 FGG) sind nicht ersichtlich.

b) Auch hinsichtlich der Jahresgesamtabrechnung ist dem Landgericht zu folgen. Das Landgericht hat die Gesamtabrechnung von Amts wegen überprüft und einen Fehler nicht feststellen können. Die Antragstellerin hat konkrete Einwendungen trotz gerichtlichen Hinweises nicht vorgebracht. Die Antragstellerin hat seit dem Beschluss des Senats vom 4.7.2002 ausreichend Gelegenheit gehabt, die Verwaltungsunterlagen einzusehen oder, wenn die Verwaltung die Einsicht verweigert hätte, gegen die Verwalterin im Wege der Zwangsvollstreckung gerichtlich vorzugehen.

c) Das Landgericht hat auch den Anspruch der Antragstellerin auf rechtliches Gehör nicht verletzt. Die Antragstellerin hat mit Schreiben vom 21.4.2003 eine Fristverlängerung um mindestens 14 Tage beantragt. Der Beschluss des Landgerichts ist am 7.5.2003, also mehr als 14 Tage seit dem 21.4.2003, ergangen. Davon abgesehen hatte die Antragstellerin bereits zuvor ausreichend Gelegenheit, Rechtsrat einzuholen und eine Stellungnahme abzugeben, zumal die Antragstellerin bereits am 3.4.2003 eine Fristverlängerung von ca. 14 Tagen beantragt und auch erhalten hat.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht der Billigkeit, die Antragstellerin mit den gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu belasten, da sie in vollem Umfang unterlegen ist und nach den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts auch nicht mit einem Erfolg des Rechtsmittels gerechnet werden konnte.

Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung