Judicialis Rechtsprechung

I.

Der Antragsteller war Verwalter der aus den Antragsgegnern bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft.

Der Antragsteller veranlasste im Jahr 1999 den Anschluss des Grundstücks der Antragsgegner und weiterer Grundstücke an die städtische Entwässerungsanlage. Er verlangt Ersatz der von ihm hierfür aufgewendeten Beträge.

Der Antragsteller hat beantragt, die Antragsgegner als Gesamtschuldner zur Zahlung von 90527,01 DM nebst Zinsen zu verpflichten. Das Amtsgericht hat den Antrag am 16.4.2002 abgewiesen. Das Landgericht hat durch Beschluss vom 17.1.2003 die sofortige Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen. Dagegen richtet sich dessen sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel hat Erfolg. Es führt zur Aufhebung der Entscheidung des Landgerichts und zum Erlass einer Entscheidung über den Grund des Anspruchs; zur Entscheidung über die Höhe des Anspruchs wird die Sache an das Landgericht zurückverwiesen.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Antragsteller sei weder durch das Gesetz noch durch den Verwaltervertrag ermächtigt gewesen, namens der Antragsgegner als der Wohnungseigentümer die Aufträge zum Anschluss des Grundstücks an die städtische Entwässerungsanlage zu erteilen. Ein dringlicher Fall für ein Tätigwerden des Verwalters habe nicht vorgelegen. Es fehle an einem Ermächtigungsbeschluss der Wohnungseigentümer. Ein Bereicherungsanspruch scheide schon deshalb aus, weil die erbrachten Leistungen überwiegend den Eigentümern des anderen Grundstücks zugute gekommen seien. Darüber hinaus wäre nach den Gewährleistungsregelungen in den Kaufverträgen zumindest teilweise der Bauträger als Veräußerer heranzuziehen gewesen. Ausweislich der Niederschrift über die Eigentümerversammlung vom 10.3.1999 habe der Antragsteller den Bauträger zur Durchführung bestimmter für den Kanalanschluss notwendiger Arbeiten auffordern sollen.

Hinsichtlich des verlangten Betrages von 8225 EUR liege ein Teilanspruch ohne Bestimmung des geltend gemachten Anspruchsteils vor. Der Antragsteller habe im Übrigen nicht nachgewiesen, dass er Leistungen aus eigenen Mitteln erbracht habe. Bedenken in dieser Richtung ergäben sich daraus, dass der Antragsteller seinerzeit für die von ihm verwalteten Eigentümergemeinschaften 47 auf seinen Namen lautende Konten bei der Sparkasse unterhalten habe.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Unstreitig hat der Antragsteller die Aufträge zur Herstellung der Abwasserentsorgungsanlage (Kanalanschluss) im eigenen Namen erteilt. Eigentümerbeschlüsse über die Vergabe solcher Aufträge namens der Wohnungseigentümer liegen nicht vor. Aus dem Verwaltervertrag könnte sich allenfalls eine Ermächtigung des Antragstellers ableiten lassen, als Verwalter Aufträge im Namen der Wohnungseigentümer zu vergeben. Dies ist aber nicht geschehen.

Ein Anspruch auf Ersatz der von dem Antragsteller im Zusammenhang mit der Umgestaltung der Abwasserentsorgung gezahlten Beträge oder auf Freistellung von eingegangenen und noch nicht erfüllten Verpflichtungen unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag (vgl. § 683 BGB) scheidet aus. Die Geschäftsführung des Antragstellers entsprach weder dem wirklichen noch dem mutmaßlichen Willen der Antragsgegner. Die Wohnungseigentümer haben sich mit der von der Stadt bereits im Juli 1998 verlangten Einstellung der bisherigen Abwasserentsorgung über eine Klärgrube einschließlich eines Anschlusses an den Kanal in der Eigentümerversammlung vom 10.3.1999 auseinandergesetzt und dabei die Dringlichkeit der Angelegenheit erkannt. Ausweislich der Erörterungen in dieser Versammlung, wie sie sich aus der vorliegenden Niederschrift ergeben, wollten die Wohnungseigentümer die Entscheidung darüber, was zu geschehen hat, in der eigenen Hand behalten. Dazu wurde ein Termin für eine weitere Eigentümerversammlung bestimmt. Dies schließt die Annahme einer Geschäftsführung durch den Antragsteller entsprechend dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen der Antragsgegner aus.

Der Wille der Antragsgegner war auch nicht im Sinn des § 679 BGB unbeachtlich. Im Hinblick auf das Verlangen der Stadt bestand zwar eine Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Umgestaltung der Abwasserentsorgungsanlage, deren Erfüllung im öffentlichen Interesse lag. Die rechtzeitige Erfüllung dieser Pflicht machte aber nicht ein Tätigwerden des Antragstellers erforderlich, weil die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 10.3.1999 die notwendigen Maßnahmen in die Wege geleitet und sich eine zeitnahe abschließende Entscheidung vorbehalten hatten. Damit kann nicht davon ausgegangen werden, dass im Hinblick auf drohende Gefahren gerade das Tätigwerden des Antragstellers anstelle der dafür zuständigen Wohnungseigentümer geboten war (vgl. Palandt/Sprau BGB 62. Aufl. § 679 Rn.3).

b) Begründet ist aber der Anspruch des Antragstellers auf Zahlung von ihm im Zusammenhang mit der Umgestaltung der Abwasseranlage geleisteter Beträge und auf Freistellung von ihm eingegangener Verpflichtungen unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung (§§ 684, 812 Abs. 1 BGB). Die Wohnungseigentümer haben die von ihnen als erforderlich erkannte Umgestaltung der Abwasserentsorgung ihres Grundstücks durch die vom Antragsteller im eigenen Namen veranlassten Maßnahmen erreicht. Insoweit sind sie auf Kosten des Antragstellers bereichert. In der Eigentümerversammlung vom 10.3.1999 gingen die Wohnungseigentümer davon aus, dass für den Kanalanschluss Kosten in Höhe von 50000 bis 60000 DM entstehen würden, die durch eine Sonderumlage gedeckt werden sollten.

Der Bereicherungsanspruch ist dem Grunde nach gerechtfertigt. Der Anspruch als solcher wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Wohnungseigentümer möglicherweise gegen den Bauträger auf Grund der von ihnen mit diesem geschlossenen Kaufverträgen einen Anspruch auf Übernahme der Kosten oder Beteiligung an diesen haben. Es ist Sache der Wohnungseigentümer und nicht des Antragstellers als Verwalter solche Ansprüche geltend zu machen, sofern sie für gegeben erachtet werden.

Dass der hergestellte Kanalanschluss außer dem Grundstück der Antragsgegner auch Nachbargrundstücke einbezieht, schließt den Bereicherungsanspruch gegen die Antragsgegner nicht aus. Dieser Umstand berührt nur die Höhe des Anspruchs, weil dadurch eine Bereicherung teilweise bei den Eigentümern der Nachbargrundstücke eingetreten ist.

c) Eine abschließende Entscheidung ist dem Senat nicht möglich, weil im Einzelnen zu klären sein wird, welche Zahlungen der Antragsteller geleistet hat und welche Zahlungsverpflichtungen er eingegangen ist, ferner in welchem Umfang eine Bereicherung bei den Antragsgegnern, insbesondere im Hinblick auf den Anschluss auch von Nachbargrundstücken, eingetreten ist. Es erscheint daher geboten, den Anspruch des Antragstellers unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung dem Grunde nach festzustellen und zur Entscheidung über die Höhe des Anspruchs die Sache an das Landgericht zurückzuverweisen (vgl. § 304 ZPO). Dieses wird auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu entscheiden haben.

3. Die Geschäftswertfestsetzung für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung