Judicialis Rechtsprechung

I.

Die Antragsteller sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Wohnungseigentum wurde im Jahr 1992 durch die Bauträgerin begründet; sie war bis Ende 1998 Erstverwalterin. Die Antragsgegnerin ist im Jahr 1999 aufgrund Verschmelzungsvertrags zwischen der Bauträgerin und einem anderen Rechtsträger entstanden.

Das Gemeinschaftseigentum wurde im April 1993 abgenommen. Die Verjährungsfrist für Baumängel ist im April 1998 abgelaufen. Die Antragsteller rügten seit 1995 gegenüber der Bauträgerin und Erstverwalterin mehrfach Baumängel, insbesondere die Bildung von Schimmel. Mit Schreiben vom 21.10.1997 schlug die Bauträgerin und Erstverwalterin die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung in Form einer Objektbegehung vor Ablauf der Gewährleistungsfrist vor. Die Begehung fand unter Anwesenheit von vier der sechs Wohnungseigentümer am 2.12.1997 statt. Im Jahr 1998 beauftragten die Antragsteller zu 1 einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens über die Baumängel. Der Sachverständige kam im Februar 1999 zu dem Ergebnis, dass wesentliche, in seinem Gutachten näher bezeichnete Baumängel am Gemeinschaftseigentum vorliegen. Die Antragsgegnerin erhob die Einrede der Verjährung, beseitigte aber gleichwohl ohne Anerkennung einer Rechtspflicht die festgestellten Baumängel. Die Antragsgegnerin weigerte sich jedoch, für die Kästen des Sachverständigengutachtens in Höhe von 6950,43 DM, die die Antragsteller zu 1 bezahlt und die die übrigen Antragsteller den Antragstellern zu 1 anteilig erstattet hatten, aufzukommen.

Die Antragsteller haben beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, 6950,43 DM nebst Zinsen zu bezahlen. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 22.12.2000 dem Antrag stattgegeben. Das Landgericht hat am 3.6.2002 die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass diese verpflichtet ist, an die Antragsteller 2390,13 EUR nebst Zinsen zu bezahlen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Antragsgegnerin sei nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung zum Schadensersatz verpflichtet. Die Antragsgegnerin habe nämlich ihre Pflichten verletzt, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Zur Instandsetzung gehöre auch die Behebung von Baumängeln. Es sei zwar in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst, für die Behebung der Baumängel zu sorgen. Die Verwalterin sei aber verpflichtet, Baumängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer in Wohnungseigentümerversammlungen über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Letzteres habe die Antragsgegnerin nicht getan. Es liege jedoch ein Mitverschulden der Antragsteller vor, weil sie es versäumt hätten, im Rahmen der Baubegehung am 2.12.1997 nochmals auf die Schimmelbildung ausdrücklich hinzuweisen. Zumindest hätten sie es versäumt, die Schimmelbildung in das Begehungsprotokoll aufnehmen zu lassen. Ein Mitverschulden der Antragsteller werde in Höhe von einem Drittel bejaht. Die Pflichtverletzung der Antragsgegnerin sei für die Entstehung der Sachverständigenkosten kausal. Wenn die Antragsgegnerin rechtzeitig einen Eigentümerbeschluss herbeigeführt hätte, wäre die Feststellung der Mängelursache noch vor Ablauf der Verjährungsfrist erfolgt und die Sachverständigenkosten wären von der Antragsgegnerin als Rechtsnachfolgerin der Bauträgerin zu tragen gewesen. Dem Ersatzanspruch der Antragsteller stehe nicht entgegen, dass nur die Antragsteller zu 1 den Auftrag zur Gutachtenserstellung gegeben hätten. Die übrigen Wohnungseigentümer hätten nämlich am 19.1.2000 das Handeln der Antragsteller zu 1 genehmigt.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Der Anspruch auf Schadensersatz ist unter dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung des Verwaltervertrags insoweit begründet, als das Landgericht einen Haftungsanteil der Antragsgegnerin von zwei Drittel zuerkannt hat.

a) Unstreitig lagen Baumängel vor, die sowohl die Antragsteller als auch die Verwalterin vor Ablauf der Verjährungsfrist hätten erkennen können und müssen. Die Antragsgegnerin hat die Baumängel zwischenzeitlich auch beseitigt.

b) Der Mängelbeseitigungsanspruch nach § 633 BGB a.F. umfasst auch die Kosten für ein die Schadensursache untersuchendes und der Vorbereitung der Nachbesserung dienendes Gutachten. Sofern die Besteller - wie im Streitfall - die Untersuchung zum Teil selbst veranlasst, im übrigen nachträglich genehmigt haben, stand ihnen ein Anspruch auf Erstattung ihrer notwendigen Aufwendungen gegen die Bauträgerin zu (BGHZ 113, 251/ 261; Palandt/Sprau BGB 61. Aufl. § 633 Rn. 5c). Nach der Verschmelzung hat sich der Mängelbeseitigungsanspruch gegen die Antragsgegnerin gerichtet. Die Antragsgegnerin hat aber die Einrede der Verjährung erhoben, so dass die Antragsgegnerin als Rechtsnachfolgerin der Bauträgerin berechtigt war, die Leistung zu verweigern.

c) Die Bauträgerin war jedoch zugleich die Erstverwalterin. Als solche hat sie zwar vor Ablauf der Verjährungsfrist eine außerordentliche Eigentümerversammlung in Form einer Objektbegehung einberufen. Die Antragsgegnerin wäre aber darüber hinaus verpflichtet gewesen, eine Entscheidung der Wohnungseigentümer darüber herbeizuführen, ob und welche Maßnahmen im Hinblick auf den drohenden Ablauf der Gewährleistung hinsichtlich der Baumängel zu ergreifen sind (BayObLG NJW-RR 2001, 731 f.). Einzelnen Wohnungseigentümern ist es nämlich praktisch kaum möglich, ihrerseits darauf hinzuwirken, dass eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen hinsichtlich der Baumängel getroffen wird. Aus praktischen Gründen ist es nicht primär Sache eines einzelnen Wohnungseigentümers, eine solche Entscheidung herbeizuführen, wenn wie hier ein Verwalter vorhanden ist (BayObLG aaO). Diese Pflicht hat die Erstverwalterin verletzt; der unter dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung des Verwaltervertrages gegebene Schadensersatzanspruch richtet sich nach der Verschmelzung gegen die Antragsgegnerin.

d) Der Schaden der Antragsteller besteht jetzt noch in Höhe der Sachverständigenkosten. Die Erholung eines Sachverständigengutachtens war eine notwendige Maßnahme zur Vorbereitung der Nachbesserung. Hätte die Erstverwalterin ihre Pflicht, eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen, nicht verletzt, hätten die Sachverständigenkosten noch vor Ablauf der Gewährleistungsfrist gegenüber der Bauträgerin mit Erfolg geltend gemacht werden können.

e) Es liegt nahe, dass aufgrund des Schreibens der Erstverwalterin vom 21.10.1997 und der dann am 2.12.1997 durchgeführten Baubegehung eine beiderseitige Verpflichtung der Wohnungseigentümer und der Verwalterin zum Tätigwerden bestand und somit die Antragsteller ein Mitverschulden an dem Schaden trifft. Das Landgericht hat ein solches Mitverschulden auch bejaht. Letztlich kann dies aber offen bleiben, da ein etwaiges Mitverschulden der Wohnungseigentümer hier den Anteil von einem Drittel, von dem das Landgericht ausgegangen ist und dessen Entscheidung von den Antragstellern nicht angegriffen worden ist, nicht übersteigt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG, die Geschäftswertfestsetzung auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung