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Beginn der Entscheidung

Gericht: Bayerisches Oberstes Landesgericht
Beschluss verkündet am 18.05.1999
Aktenzeichen: 2Z BR 1/99
Rechtsgebiete: GO, FGG, WEG, ZPO


Vorschriften:

GO § 6
GO § 6 Abs. 1
GO § 5 Abs. 2
GO § 5 Abs. 3
GO § 6 Abs. 5
FGG § 20 Abs. 2
FGG § 22 Abs. 1
FGG § 16 Abs. 2 Satz 1
WEG § 27 Abs. 2 Nr. 4
WEG § 16 Abs. 2
WEG § 43 Abs. 1
WEG § 45 Abs. 1
WEG § 47 Satz 1
WEG § 48 Abs. 3 Satz 3
ZPO §§ 116 ff.
ZPO § 189 Abs. 1
ZPO § 187 Satz 1
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Bayerisches Oberstes Landesgericht

2Z BR 1/99 LG Aschaffenburg 1 T 13/98 AG Aschaffenburg 4 UR II 20/97

BESCHLUSS

Der 2. Zivilsenat des Bayerischen Obersten Landesgerichts hat unter Mitwirkung des Präsidenten Dr. Tilch sowie der Richter Lehr und Dr. Delius

am 18. Mai 1999

in der Wohnungseigentumssache

wegen Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen u.a.,

beschlossen:

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller und der weiteren Rechtsbeschwerdeführer gegen den Beschluß des Landgerichts Aschaffenburg vom 1. Dezember 1998 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller und die weiteren Rechtsbeschwerdeführer haben als Gesamtschuldner die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen; außergerichtliche Koste sind auch in diesem Rechtszug nicht zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5.000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Antragsteller, weitere Rechtsbeschwerdeführer und Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Anlage; der weitere Beteiligte ist Verwalter. Die Anlage besteht aus acht Häusern mit insgesamt 94 Wohnungen; fünf Häuser haben jeweils sechs Stockwerke und einen Aufzug, drei Häuser vier Stockwerke (zusätzlich Penthousewohnung) ohne Aufzug. Den Antragstellern und den weiteren Beschwerdeführern gehören Wohnungen in Häusern ohne Aufzug; sie wenden sich seit Jahren dagegen, daß die Aufzugskosten gemäß § 6 der Gemeinschaftsordnung (GO) auf alle Eigentümer umgelegt werden. Wiederholte Anträge, die Gemeinschaftsordnung in diesem Punkt zu ändern und diese Kosten nur noch den Eigentümern in den Häusern mit Aufzug aufzuerlegen, haben in den Eigentümerversammlungen keine Mehrheit gefunden.

§ 6 Absatz 1 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung bestimmt:

Die das gemeinschaftliche Eigentum, die wesentlichen Bestandteile und das Zubehör betreffenden Lasten und Kosten trägt jeder Sondereigentümer entsprechend seinem im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteil, soweit nicht § 5 Abs. 2 und 3 gilt.

Soweit laufende Lasten und Kosten für jede Einheit durch Meßvorrichtungen oder in anderer Weise einwandfrei einem bestimmten Sondereigentum zugeordnet werden können, trägt dieser Eigentümer die für sein Sondereigentum anfallenden Lasten und Kosten allein.

Nach § 5 Absatz 2 GO obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster und der Wohnungsabschlußtür dem jeweiligen Wohnungseigentümer, nach § 5 Absatz 3 die Instandhaltung und Instandsetzung der Teile und Anlagen des Gemeinschaftseigentums, deren Nutzung aufgrund Gemeinschaftsordnung oder Beschlusses der Eigentümer nur einem oder einer bestimmten Anzahl von Wohnungseigentümern zusteht, allein dem Nutzungsberechtigten.

In der Versammlung vom 7.3.1997 billigten die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt (TOP) 2 die Jahresabrechnung 1996 und erteilten dem Verwalter Entlastung. Zu TOP 3 beschlossen die Eigentümer den Wirtschaftsplan 1997. Die Kosten des Aufzugsbetriebs sind in der Abrechnung und im Wirtschaftsplan jeweils auf alle Eigentümer umgelegt. Den Antrag (TOP 8), die Teilungserklärung bezüglich des Verteilungsschlüssels bei den Aufzugskosten zu ändern, lehnten die Eigentümer mit 32 Nein- gegen 22 Jastimmen ab.

Die Antragsteller haben am 24.3.1997 beantragt, die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 2 über die Jahresabrechnung 1996, zu TOP 3 über den Wirtschaftsplan 1997 und zu TOP 8 über die "Änderung der Teilungserklärung wegen Änderung des Verteilerschlüssels bei den Aufzugskosten" für ungültig zu erklären. Im Laufe des Verfahrens vor dem Amtsgericht haben sie weiter beantragt, § 6 Absatz 1 der Gemeinschaftsordnung durch einen weiteren Absatz zu ergänzen, daß die Kosten für die Aufzugsanlagen von der Regelung in § 6 Absatz 1 ausgenommen sind und daß diese Kosten ausschließlich die Eigentümer der Wohnungen in den Häusern mit Aufzug zu tragen haben.

Mit Beschluß vom 27.3.1998 hat das Amtsgericht den Anträgen in vollem Umfang stattgegeben. Mit Schriftsatz vom 17.4.1998 hat der weitere Beteiligte dagegen Beschwerde eingelegt; er habe den Beschluß allen Wohnungseigentümern in Abschrift zukommen lassen, in einer Beiratssitzung sei mit Stimmenmehrheit der Beschluß gefaßt worden, daß gegen den Beschluß des Amtsgerichts durch den Verwalter Beschwerde einzulegen sei, was hiermit geschehe.

Das Landgericht hat mit Beschluß vom 1.12.1998 auf "die sofortige Beschwerde der Antragsgegner" den Beschluß des Amtsgerichts aufgehoben und die Anträge abgewiesen. Die Antragsteller und die weiteren Rechtsbeschwerdeführer haben dagegen sofortige weitere Beschwerde eingelegt; sie beantragen, den Beschluß des Landgerichts aufzuheben und § 6 Absatz 1 der Gemeinschaftsordnung wie im ersten Rechtszug beantragt zu ergänzen. Sie sind der Meinung, daß die Erstbeschwerde unzulässig gewesen sei, da der Schriftsatz des weiteren Beteiligten nicht erkennen lasse, für wen er das Rechtsmittel eingelegt habe und da er zur Einlegung einer Beschwerde für die Wohnungseigentümer mit Ausnahme der Antragsteller nicht bevollmächtigt gewesen sei.

II.

1. Mit der sofortigen weiteren Beschwerde wird nur noch das Ziel verfolgt, § 6 Absatz 1 der Gemeinschaftsordnung bezüglich der Aufzugskosten abzuändern, nicht aber, die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 2 und TOP 3 der Versammlung vom 7.3.1997 für ungültig zu erklären; den Antrag zu TOP 8 lehnten die Wohnungseigentümer mehrheitlich ab, so daß es entgegen der Ansicht des Amtsgerichts hier an einem Beschluß fehlt, der für ungültig erklärt werden könnte, vielmehr ein sogenannter Nichtbeschluß vorliegt (vgl. BayObLGZ 1996, 256/257). Die Rechtsbeschwerdeführer beantragen zwar zunächst ohne Einschränkung, den Beschluß des Landgerichts aufzuheben, weiter stellen sie aber nur den Antrag, die Gemeinschaftsordnung abzuändern, nicht die Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Auch aus den Ausführungen zur Zulässigkeit der Erstbeschwerde ergibt sich, daß die Entscheidung des Landgerichts nur in beschränktem Umfang angefochten werden sollte. Das Rechtsmittel der weiteren Rechtsbeschwerdeführer wäre auch, soweit es sich gegen die Zurückweisung der Anfechtungsanträge richten würde, wegen § 20 Abs. 2 FGG unzulässig (BGHZ 120, 396/398 f.; BayObLGZ 1992, 21/24 f.). Für den nicht an eine Frist gebundenen Änderungsantrag fehlt den weiteren Rechtsbeschwerdeführern die Beschwerdeberechtigung nicht; hier genügt es, daß sie diesen Antrag hätten stellen können und auch jetzt noch stellen könnten (BGH aaO; BayObLGZ aaO S. 25; 1992, 336/338 f.).

2. Das Rechtsmittel der Antragsteller und der weiteren Rechtsbeschwerdeführer ist nicht begründet.

a) Das Landgericht hat ausgeführt: Die Beschwerde der Antragsgegner sei zulässig und begründet. Durch die Bezugnahme auf das erstinstanzliche Verfahren, in dem der Verwalter materiell nicht beteiligt gewesen sei, sondern nur die Antragsteller und die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft als Antragsgegner, und die Bezugnahme auf die Beiratssitzung habe der weitere Beteiligte deutlich gemacht, daß er nur für die Mitglieder der Gemeinschaft fristwahrend Beschwerde eingelegt habe; dazu sei er gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG berechtigt gewesen. Aufgrund der Umstände könne das Schreiben vom 17.4.1998 aus der Sicht eines objektiven Empfängers nicht als Beschwerde des Verwalters im eigenen Namen ausgelegt werden. Auch sei das Schreiben nicht als Beschwerde im Auftrag des Verwaltungsbeirats zu verstehen. Vielmehr ergebe sich aus der Erwähnung des Verwaltungsbeirats, daß der Verwalter die Beschwerde nicht aus eigenem Antrieb, sondern nach Rücksprache mit einem Gremium der Gemeinschaft und damit in deren Interesse eingelegt habe.

Der Erstrichter habe zu Unrecht die angefochtenen Beschlüsse der Versammlung für ungültig erklärt und § 6 Absatz 1 GO neu formuliert. Nach der Regelung des § 16 Abs. 2 WEG müsse jeder Wohnungseigentümer für Betriebs- und Instandhaltungskosten in gleicher Weise auch dann aufkommen, wenn er bestimmte Einrichtungen wie Treppenhaus, Aufzug, Kinderspielplatz, Fahrradkeller, Waschmaschinen- oder Tischtennisraum nicht benutze. Ein allgemeiner Grundsatz, wonach ein Eigentümer Kosten für solche Einrichtungen nicht zu tragen habe, die ihm persönlich keinen Nutzen brächten, bestehe nicht. Damit entspreche § 6 Absatz 1 GO dem Gesetz. Die an die Miteigentumsanteile als allgemeinen Verteilungsmaßstab anknüpfende Regelung sei akzeptabel und nicht unbillig. Es möge zwar sein, daß die Eigentümer der Häuser ohne Aufzug keinen Nutzen aus den Aufzügen in den anderen Häusern zögen; dies gelte jedoch in ähnlicher Weise auch für die Wohnungseigentümer, die eine Erdgeschoßwohnung in den Häusern mit Aufzug bewohnten. Im übrigen bestehe die angegriffene Verteilungsregelung von Anfang der Gemeinschaft an und diejenigen, die Wohnungen in dieser Anlage erwarben, hätten sich darauf einstellen können. Die Verteilung der Kosten auf alle Wohnungseigentümer bewirke zudem, daß ein erheblicher Kostenaufwand für die einzelnen Eigentümer, z.B. bei der Erneuerung der Aufzüge, tragbarer werde. Dies zeige, daß es durchaus Argumente für die bestehende Regelung der Kostenverteilung gebe. Auch sei die Regelung in § 6 Absatz 1 GO nicht unabänderlich. Nach § 6 Absatz 5 GO könne die Versammlung der Eigentümer den vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel durch Beschluß ändern. Dieser bedürfe der Zustimmung von 2/3 aller vorhandenen Stimmen. Somit bestehe die Möglichkeit, daß in Zukunft, falls sich eine solche qualifizierte Mehrheit finde, der Kostenverteilungsschlüssel sich durchaus ändern könne. Solange sich allerdings eine solche Mehrheit nicht finde, sei die bestehende Verteilungsregelung von allen Wohnungseigentümern hinzunehmen.

3. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Der Senat hält wie das Landgericht die Erstbeschwerde der Antragsgegner für zulässig.

(1) Es kann dahingestellt bleiben, ob der weitere Beteiligte am 17.4.1998 ein zulässiges Rechtsmittel im eigenen Namen, für die Antragsgegner oder für einzelne von ihnen eingelegt hat. Für die wirksame Einlegung (vgl. § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG) im Namen der Antragsgegner spricht, daß nach dem Inhalt des Schriftsatzes sich der Verwaltungsbeirat mit der Angelegenheit befaßt hatte. Die Antragsgegner haben auf jeden Fall durch den Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 9.9.1998, in dem auf das Schreiben des weiteren Beteiligten vom 17.4.1998 verwiesen wird, ein zulässiges Rechtsmittel gegen die Entscheidung des Amtsgerichts eingelegt. Daß sie davon ausgingen, dies schon mit jenem Schreiben getan zu haben, hindert nicht, auch in dem Schriftsatz vom 9.9.1998 eine wirksame Beschwerdeeinlegung zu sehen; der Wille, die Entscheidung des Amtsgerichts zur Überprüfung zu stellen, geht aus diesem Schriftsatz eindeutig hervor (vgl. BGH LM § 338 ZPO Nr. 1; Senatsbeschluß vom 18.5.1986, BReg. 2Z 30/85 (Leitsatz in ZMR 1986, 321) m.w.N.).

(2) Die Beschwerdefrist des § 43 Abs. 1, § 45 Abs. 1 WEG, § 22 Abs. 1 FGG war bei Eingang des Schriftsatzes vom 9.9.1998 nicht abgelaufen, da es an einer wirksamen Bekanntmachung (§ 16 Abs. 2 Satz 1 FGG, §§ 166 ff. ZPO) an die Antragsgegner fehlte. Der Beschluß des Amtsgerichts ist nicht ihnen persönlich, sondern nur dem weiteren Beteiligten zugestellt worden. Gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG konnte die Zustellung an ihn als Zustellungsvertreter (§ 189 Abs. 1 ZPO) der Antragsgegner bewirkt werden; es hätte aber auf der Zustellungsurkunde oder auf der zugestellten Ausfertigung kenntlich gemacht werden müssen, daß an ihn als Vertreter der Wohnungseigentümer zugestellt wird. Dies gilt hier in besonderem Maße, da der Verwalter selbst gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 4 Nr. 2 WEG am Verfahren beteiligt ist; in einem solchen Fall muß bei der Zustellung deutlich werden, daß sie an den Zustellungsadressaten auch in der Eigenschaft als Zustellungsvertreter gerichtet ist (BayObLGZ 1983, 14/19; BayObLG WE 1989, 55 f.; 1990, 297; 1995, 251; BayObLG WuM 1995, 65; Staudinger/Bub WEG 12. Aufl. § 27 Rn. 226 m.w.N.). Dies ist hier nicht geschehen; die Zustellung war laut Zustellungsurkunde nur an den "Verwalter K.H." gerichtet.

(3) Damit fehlt es an einer wirksamen Zustellung an die Antragsgegner; die Beschwerdefrist begann nicht zu laufen. Eine Heilung des Zustellungsmangels gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 FGG, § 187 Satz 1 ZPO scheitert an der Bestimmung des § 187 Satz 2 ZPO; die Zweiwochenfrist des § 22 Abs. 1 FGG wird wie eine Notfrist im Sinne der Zivilprozeßordnung behandelt (BGH RdL 1954, 128; BayObLGZ 1958, 309/312; KG OLGZ 1974, 328/330; OLG Saarbrücken FGPrax 1995, 251 f.; Keidel/Schmidt FGG 14. Aufl. § 16 Rn. 51).

b) Das Landgericht hat zu Recht einen Anspruch der Antragsteller und der weiteren Beschwerdeführer auf Abänderung der Gemeinschaftsordnung, soweit es um die Verteilung der Aufzugskosten geht, verneint.

(1) Die Kosten für den Betrieb, die Instandhaltung und Instandsetzung der in einigen Häusern der Wohnanlage vorhandenen Aufzüge gehören zu den Gemeinschaftskosten oder, wie es § 6 Absatz 1 GO formuliert, zu den "das gemeinschaftliche Eigentum betreffenden Kosten" im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG. Nach der zitierten Bestimmung der Gemeinschaftsordnung, die der Senat selbständig auslegen kann (vgl. dazu und zu den Auslegungsgrundsätzen BGHZ 92, 18/21; 121, 236/239; BayObLG NZM 1998, 775 m.w.N.) hat diese Kosten "jeder Sondereigentümer entsprechend seinem im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteil" zu tragen; die vereinbarte Regelung stimmt somit mit der gesetzlichen des § 16 Abs. 2 WEG überein. Unter die Sonderregelungen in § 5 Absatz 2 oder 3 oder die Regelung des § 6 Absatz 1 GO fallen die Aufzugskosten nicht; § 5 Absatz 3 bezieht sich auf Sondernutzungsrechte einzelner Wohnungseigentümer oder Wohnungseigentümergruppen; die Aufzugskosten können auch nicht "durch Meßvorrichtungen oder in anderer Weise einwandfrei einem bestimmten Sondereigentum zugeordnet" werden. Auch diese Bestimmung der Gemeinschaftsordnung hat andere Gegebenheiten im Auge. Die Antragsteller gehen selbst nicht davon aus, daß die Aufzugskosten von einer dieser Ausnahmeregelungen der Gemeinschaftsordnung erfaßt würden.

(2) Die Regelung der Gemeinschaftsordnung erfaßt alle Kosten im Zusammenhang mit dem Gebrauch, der Verwaltung sowie der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Sie enthält keine Lücke, die im Wege der ergänzenden Auslegung auszufüllen wäre (vgl. BGHZ 92, 18/21; BayObLG WuM 1992, 155 f.). Die anteilmäßige Belastung der Wohnungseigentümer, deren Wohnungen in Häusern ohne Aufzug gelegen sind, mit den Aufzugskosten ist auch nicht wegen Verstoßes gegen allgemeine Rechtsgrundsätze unwirksam. Es gibt keinen allgemeinen Grundsatz, daß ein Wohnungseigentümer die Kosten für solche Einrichtungen nicht mitzutragen hätte, die ihm persönlich keinen Nutzen bringen (BGHZ 92, 18/23; BayObLGZ aaO; OLG Hamburg DWE 1975, 26; OLG Köln WuM 1995, 446). Denn das kann, wie das Landgericht zutreffend ausführt, bei zahlreichen Gemeinschaftseinrichtungen zutreffen, wenn es auch im vorliegenden Fall besonders deutlich zutage tritt. Die Abgrenzungsschwierigkeiten verbieten es, einen solchen Grundsatz anzuerkennen; so wäre es hier schwerlich zu rechtfertigen, Eigentümer einer Erdgeschoßwohnung in einem Haus mit Aufzug, zu der weder ein Keller- noch ein Speicherraum gehört, anteilmäßig mit den Aufzugskosten zu belasten, wenn die Eigentümer in Häusern ohne Aufzug von diesen Kosten ausgenommen würden. Erforderlich dafür wäre vielmehr eine eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung (vgl. etwa OLG Düsseldorf NJW-RR 1996, 45 f.), wie sie nunmehr von den Antragstellern und weiteren Rechtsbeschwerdeführern verlangt wird.

(3) Aus den obigen Ausführungen ergibt sich, daß die Antragsteller und die weiteren Rechtsbeschwerdeführer keinen Anspruch auf Änderung oder Ergänzung der Gemeinschaftsordnung in ihrem Sinne haben. Zwar kann ein solcher Anspruch ausnahmsweise bestehen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der geltenden Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen; bei der Prüfung ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist ein strenger Maßstab anzulegen (BGHZ 130, 304/312 m.w.N.; BayObLGZ 1987, 66/69; BayObLG WuM 1995, 216 f.; OLG Köln NZM 1998, 484 f.; KG WuM 1999, 54 f.). Der Anspruch auf Abänderung oder Ergänzung einer Regelung kommt dabei nicht nur bei einer nachträglichen wesentlichen Veränderung der für die Regelung maßgebenden Umstände in Betracht, sondern auch dann, wenn sich die Regelung (insbesondere über die Verteilung der Lasten und Kosten) als von Anfang an verfehlt erweist (BGHZ 95, 137/141; BayObLGZ 1991, 396/398; KG NJW-RR 1991, 1169 f.; OLG Hamm FGPrax 1996, 176 f.). Dies ist jedoch hier, wie sich aus den obigen Ausführungen ergibt, nicht der Fall.

Voraussetzung für die Abänderung des gesetzlichen oder des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels wäre schließlich auch, daß die sachlich nicht gerechtfertigte Mehrbelastung eine bestimmte Grenze übersteigt (vgl. BayObLG WuM 1995, 216 f. m.w.N.; OLG Hamm FGPrax 1996, 176 f.; KG WuM 1999, 54 f.). Hier betragen die jährlichen Betriebs- und Instandhaltungskosten für die Aufzüge nach den Ausführungen des weiteren Beteiligten in der Eigentümerversammlung vom 10.3.1998 rund 30.000 DM; auf eine Wohnung entfallen damit durchschnittlich rund 320 DM. Dies würde im Verhältnis zu den Gemeinschaftskosten, die insgesamt auf einen einzelnen Wohnungseigentümer treffen, mit Sicherheit keine grob unbillige Mehrbelastung darstellen (vgl. BayObLG aaO m.w.N.; OLG Zweibrücken WE 1999, 192).

(4) Die Entscheidung des Senats vom 3.8.1979 (Rpfleger 1979, 427), auf die sich die Antragsteller berufen, beruht auf der Auslegung einer anders formulierten Gemeinschaftsordnung, stellt also, wie das Landgericht richtig erkannt hat, für den vorliegenden Fall kein Präjudiz dar. Es kann offenbleiben, ob der Senat dieser Entscheidung noch folgen würde. Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln vom 19.10.1977 (DWE 1978, 87 ff.) ist durch den Beschluß des Bundesgerichtshofs vom 28.6.1984 (BGHZ 92, 18 ff.) überholt.

3. Der Senat hält es für angemessen, den Antragstellern und den weiteren Rechtsbeschwerdeführern die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen (§ 47 Satz 1 WEG); von der Anordnung einer Kostenerstattung (§ 47 Satz 2 WEG) sieht er wegen der unterschiedlichen Entscheidungen in den Tatsacheninstanzen und der nicht einfachen Rechtslage ab.

Die Festsetzung des Geschäftswerts für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung


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