Judicialis Rechtsprechung

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von dem weiteren Beteiligten verwaltet wird. Bei der Wohnanlage handelt es sich um einen Altbau, bestehend aus einem Vordergebäude mit fünf Wohnungen (Nrn. 1 bis 5) und einem Rückgebäude mit zwei Wohnungen (Nrn. 6 und 7), deren Eigentümer die Antragsteller sind. An dem Rückgebäude, dem eine Terrasse vorgelagert ist, befindet sich eine Außentreppe.

Die in der Teilungserklärung vom 8.8.1990 enthaltene Gemeinschaftsordnung lautet auszugsweise wie folgt:

Nr. II 3.

Dem jeweiligen Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Nr. 6 bezeichneten Wohnung im Untergeschoss des Rückgebäudes steht der ausschließliche Gebrauch, die Pflege und Instandhaltung der vor der Wohnung liegenden, in den als Bestandteil und Anlagen III, V und VI beigefügten Lageplänen grün schraffiert eingezeichneten Terrassen- und Gartenflächen einschließlich Außentreppen zu. Die nordwestlich des Rückgebäudes gelegene, an die Terrasse angrenzende Freifläche ist durch die Grundstücksgrenzen bestimmt.

Die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten sind berechtigt, innerhalb der gesamten Sondernutzungsfläche alle Maßnahmen zu treffen, die ein Grundstücksalleineigentümer zu treffen berechtigt wäre.

Nr. III 3.1

Die Wohnanlage wird verwaltungsmäßig und instandhaltungsmäßig in zwei selbständige Einheiten in der Weise geteilt, dass wirtschaftlich gesehen die Einheiten Nr. 1 bis Nr. 5 einerseits und die Einheiten Nr. 6 und Nr. 7 andererseits samt den diesen Einheiten zugeordneten Sondernutzungsflächen so behandelt werden, als ob es sich um real geteilte Grundstücke handeln würde.

Verwaltungsmäßig und unterhaltungsmäßig unterliegen somit lediglich der gemeinsamen Verwaltung aller Wohnungs- bzw. Teileigentümer

a)...

d) Änderungen von Fassade und Anstrich.

Ansonsten steht die Nutzung jeglichen gemeinschaftlichen Eigentums an Gebäuden und innerhalb von Gebäuden nur den jeweiligen Miteigentümern zu, die Sondereigentum in dem betreffenden Gebäude haben. Auch die Kostentragung der laufenden Lasten und die Instandhaltungsrücklagen sind entsprechend zu teilen und zuzuordnen.

Nr. VI 6. 1

Bezüglich der Trennung der Kosten für die Unterhaltung und Instandhaltung und die Instandsetzung und die Reparaturrücklage gelten grundsätzlich die Bestimmungen gemäß Ziffer 3.1, wonach die Einheiten Nr. 1 bis Nr. 5 und die Einheiten Nr. 6 und Nr. 7 jeweils bezüglich vorstehender Aufwendungen zu trennen sind.

In der Eigentümerversammlung vom 8.11.2001 lehnten die Wohnungseigentümer die Anträge der Antragsteller ab,

die Treppe längs der Außenwand des Rückgebäudes wegen Feuchtigkeitsschäden an der Hauswand zu entfernen (TOP 2),

die Terrasse des Rückgebäudes wieder aufzubauen (TOP 3).

Die Antragsteller haben beantragt, diese beiden Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Außerdem haben sie beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, einer Entfernung der Treppe zum Zwecke einer Sanierung der Außenwand auf Kosten der Antragsteller zuzustimmen, ferner einem Wiederaufbau der Terrasse auf Kosten der Gemeinschaft, hilfsweise auf Kosten der Antragsteller zuzustimmen.

Das Amtsgericht hat am 26.3.2002 unter Abweisung der übrigen Anträge die Antragsgegner verpflichtet, auf Kosten der Antragsteller der vorübergehenden Entfernung der Treppe mit Verpflichtung zu deren Wiederherstellung nach Sanierung der Außenwand zuzustimmen. Das Landgericht hat durch Beschluss vom 4.9.2002 die sofortige Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen. Dagegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde. Die Antragsteller beantragen, den Eigentümerbeschluss vom 8.11.2001 zu TOP 2 für ungültig zu erklären und die Antragsgegner zu verpflichten, einer Entfernung der Außentreppe zuzustimmen.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Der Eigentümerbeschluss zu TOP 2 entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Da weder eine Kostentragung der Antragsteller noch eine Wiederaufbauverpflichtung vorgesehen gewesen sei, habe keine Verpflichtung bestanden, dem Beschlussantrag zuzustimmen. Auch die Ablehnung des Beschlussantrags zu TOP 3 entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, weil die Eigentümergemeinschaft nicht verpflichtet sei, die Sanierung der Terrasse auf ihre Kosten durchzuführen.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Der Kern des Streits der Beteiligten geht darum, ob die Kosten für die Entfernung der Außentreppe die Gesamtheit der Wohnungseigentümer oder nur die Antragsteller zu tragen haben. Vor diesem Hintergrund ist der angefochtene Eigentümerbeschluss zu TOP 2 und der zugehörige Verpflichtungsantrag zu sehen. Die Ablehnung des Beschlussantrags, die Treppe wegen Feuchtigkeitsschäden an der Hauswand zu entfernen, hat Beschlussqualität (BGH NJW 2001, 3339; BayObLGZ 2002, 20/25). Der Senat teilt die Auslegung dieses Negativbeschlusses durch die Vorinstanzen; es braucht daher nicht entschieden zu werden, ob er zu einer unbeschränkten eigenen Auslegung berechtigt wäre (vgl. dazu BGH NJW 1998, 3713). Die Vorinstanzen sind rechtsfehlerfrei zu dem Ergebnis gelangt, dass bei einer Annahme des Beschlussantrags nach der nächstliegenden Bedeutung die Wohnungseigentümer verpflichtet gewesen wären, die Außentreppe zu entfernen und auch die Kosten dafür zu tragen. Eine solche Verpflichtung der Wohnungseigentümer war auch das Ziel des Beschlussantrags der Antragsteller. Ein Eigentümerbeschluss mit diesem Inhalt hätte aber nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen. Der den Beschlussantrag ablehnende Negativbeschluss ist daher nicht zu beanstanden.

b) Nach den Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung obliegt die Instandhaltung und die Instandsetzung des Rückgebäudes als Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) allein den Antragstellern; ausgenommen sind "Änderungen von Fassade und Anstrich". Diese Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung kann der Senat selbständig auslegen (allgemeine Meinung; vgl. Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Aufl. § 45 Rn. 87 mit Rechtsprechungsnachweisen). Bei einer nach den vorliegenden Sachverständigengutachten lediglich zum Zwecke einer Sanierung der Hauswand vorübergehend erforderlichen Beseitigung der Außentreppe handelt es sich nicht um eine Änderung der Fassade im Sinn der Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung. Die Instandsetzung der Hauswand des Rückgebäudes obliegt allein den Antragstellern, die dafür die Kosten aufzubringen haben. Davon sind auch die Antragsteller im Termin vom 7.2.2002 vor dem Amtsgericht ausgegangen. Dort haben sie ihren Verpflichtungsantrag ergänzt und die Zustimmung zur Entfernung der Treppe "zum Zwecke der Sanierung der Außenwand auf Kosten der Antragsteller" verlangt. Diese Einschränkung haben sie in der Rechtsbeschwerdeinstanz allerdings wieder fallen gelassen. Bei den Kosten für die vorübergehende Entfernung der Außentreppe handelt es sich um Kosten, die der Sanierung der Hauswand zuzuordnen sind. Eine Entscheidungsbefugnis und Kostentragungspflicht der Gemeinschaft besteht nur für eine nicht nur vorübergehende Änderung der Fassade.

c) Soweit die Antragsteller beanstanden, die Fassung der Zustimmungsverpflichtung der Wohnungseigentümer zur vorübergehenden Entfernung der Treppe halte sich nicht im Rahmen der gestellten Anträge, ist dies nicht begründet. Abgesehen davon, dass den Anträgen in Wohnungseigentumsverfahren als Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit nicht dieselbe Bedeutung zukommt wie im ZPO-Verfahren, handelt es sich bei dem vom Landgericht bestätigten Ausspruch des Amtsgerichts um ein Weniger gegenüber den gestellten Anträgen. Die Antragsteller verlangen Zustimmung der Antragsgegner zur Entfernung der Treppe. Das Amtsgericht hat die Antragsgegner zur Zustimmung mit der Einschränkung verpflichtet, dass sie nur einer vorübergehenden Entfernung bei anschließender Wiederherstellung der Treppe und bei Kostentragung durch die Antragsteller zur Zustimmung verpflichtet sind. Insoweit sind Rechtsfehler nicht erkennbar.

3. Die Kostenentscheidung für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 47 WEG und die Geschäftswertfestsetzung auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung