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Beginn der Entscheidung

Gericht: Bayerisches Oberstes Landesgericht
Beschluss verkündet am 14.11.2002
Aktenzeichen: 2Z BR 107/02
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 10 Abs. 1 Satz 2
WEG § 14 Nr. 1
WEG § 22 Abs. 1
Wird bei einem "zwanglosen Zusammentreffen" aller Wohnungseigentümer beschlossen, auf einem Pkw-Stellplatz ein Carport zu errichten, so handelt es sich um eine Vereinbarung und nicht um einen Eigentümerbeschluss.
Gründe:

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer zunächst aus vier, jetzt aus fünf Wohnungen bestehenden Wohnanlage. Das Wohnungseigentum wurde von der weiteren Beteiligten zu 2 durch Teilungserklärung vom 17.2.1997 begründet. In der Teilungserklärung ist mit der Wohnung Nr. 2 das Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz und einer Gartenfläche verbunden.

Durch Nachtrag vom 9.10.1998 unterteilten die damaligen Eigentümer eine Wohnung, veränderten die Zuweisung der Sondernutzungsrechte an den vorhandenen vier Pkw-Stellplätzen zu den einzelnen Wohnungen und begründeten ein weiteres Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz Nr. 5.

Am 4.6.1999 schrieben die beiden Antragsgegnerinnen und die weiteren Beteiligten zu 2 und 3 folgende mit "Vereinbarung" bezeichnete Erklärung nieder:

Die Eigentümer... haben bei einem zwanglosen Zusammentreffen vor Ort beschlossen, dass die gekauften Stellplätze nach der Örtlichkeit bzw. bestehenden Pflasterung wegen Verbreiterung des Zufahrtsweges... von den jeweiligen Eigentümern mit Garagen und Carports bebaut werden können.

Am 2.4.2001 erwarben die Antragsteller die Wohnung Nr. 2 samt zugehörigen Sondernutzungsrechten am Pkw-Stellplatz und der Gartenfläche.

Die beiden Antragsgegnerinnen errichteten auf zwei Pkw-Stellplätzen, an denen sie ein Sondernutzungsrecht für sich in Anspruch nehmen, einen Carport. Die Antragsteller behaupten, der Carport befinde sich auf der ihnen zur Sondernutzung zugewiesenen Gartenfläche.

Die Antragsteller haben beantragt, die beiden Antragsgegnerinnen zur Beseitigung des Carports zu verpflichten. Das Amtsgericht hat dem Antrag am 17.10.2001 stattgegeben. Dagegen haben die beiden Antragsgegnerinnen und die weitere Beteiligte zu 2 sofortige Beschwerde eingelegt. Das Landgericht hat durch Beschluss vom 11.9.2002 die sofortige Beschwerde der weiteren Beteiligten zu 2 verworfen und die sofortigen Beschwerden der Antragsgegnerinnen zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluss richten sich die sofortigen weiteren Beschwerden der beiden Antragsgegnerinnen und des weiteren Beteiligten zu 1.

II.

Das Rechtsmittel des weiteren Beteiligten zu 1 ist unzulässig; die Rechtsmittel der beiden Antragsgegnerinnen sind unbegründet.

1. Die sofortige weitere Beschwerde des weiteren Beteiligten zu 1 ist unzulässig. Der weitere Beteiligte zu 1 ist nicht beschwert. § 45 Abs. 1 WEG verlangt als Zulässigkeitsvoraussetzung der sofortigen weiteren Beschwerde eine individuelle Beschwer, deren Wert über 750 EUR liegt (BGHZ 119, 216; BayObLG ZMR 1999, 348). An einer solchen Beschwer (vgl. § 20 Abs. 1 FGG) fehlt es, weil nur die beiden Antragsgegnerinnen zur Beseitigung des Carports verpflichtet wurden, nicht aber auch der weitere Beteiligte zu 1.

2. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Antragsgegnerinnen seien zur Entfernung des Carports verpflichtet, weil für diese bauliche Veränderung nicht die Zustimmung aller Wohnungseigentümer vorliege. Bei dem Carport handle es sich um eine bauliche Veränderung, die nicht mit Mehrheit beschlossen werden könne. Der Vereinbarung vom 4.6.1999 seien die Antragsteller nicht beigetreten. Bei Errichtung des Carports im Lauf des Jahres 2001 sei jedoch auch die Zustimmung der Antragsteller erforderlich gewesen. Dem Beseitigungsverlangen stünden auch die Grundsätze von Treu und Glauben nicht entgegen. Die Errichtung eines Carports stelle eine wesentliche Veränderung des Grundstücks dar, die ein Wohnungseigentümer nicht hinzunehmen brauche.

3. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Bauliche Veränderungen, die über eine ordnungsmäßige Instandsetzung oder Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, bedürfen der Zustimmung derjenigen Wohnungseigentümer, denen durch die bauliche Veränderung ein über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinausgehender Nachteil entsteht (§ 22 Abs. 1 WEG).

b) Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht zu dem Ergebnis gelangt, dass es sich bei der in die Wege geleiteten Errichtung eines Carports.um eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums handelt, die nichts mit einer Instandsetzung oder Instandhaltung zu tun hat. Unabhängig davon, ob ein Sondernutzungsrecht besteht, handelt es sich bei dem Grundstück um gemeinschaftliches Eigentum (§ 1 Abs. 5 WEG). Auch ein etwa bestehendes Sondernutzungsrecht berechtigt nicht zur Vornahme baulicher Veränderungen (BayObLG WE 1993, 279; Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Aufl. § 22 Rn. 29 mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen). Eine nachteilige optische Veränderung des Gesamteindrucks der Wohnanlage durch die Errichtung des Carports liegt nahe; dies genügt für einen Nachteil im Sinn des § 14 Nr. 1 WEG (BayObLG NZM 2000, 392). Von einer nachteiligen Veränderung geht das Landgericht ersichtlich aus, wenn es eine "wesentliche Grundstücksveränderung" bejaht, die von anderen Wohnungseigentümern nicht hinzunehmen ist. Hinsichtlich des Carports gilt, insbesondere bei Berücksichtigung des gewählten Standorts, grundsätzlich nichts anderes als für ein Gartenhäuschen (siehe dazu BayObLG WE 1993, 255).

c) Den beiden Antragsgegnerinnen ist nicht durch die "Vereinbarung" vom 4.6.1999 in der Weise wirksam die Befugnis zur Errichtung eines Carports eingeräumt worden, dass die Antragsteller daran gebunden wären. Bei der Erklärung handelt es sich um eine Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG. Diese bindet die an ihr beteiligten Wohnungseigentümer. Dazu gehören aber die Antragsteller nicht. Ihnen gegenüber hätte die Vereinbarung nur im Fall der Eintragung im Grundbuch eine Bindungswirkung entfaltet (§ 10 Abs. 2 WEG). Daran fehlt es.

Bei der "Vereinbarung" handelt es sich auch nicht um einen Eigentümerbeschluss, der zur Wirksamkeit gegenüber einem Sondernachfolger nicht der Grundbucheintragung bedürfte (§ 10 Abs. 3 WEG). Nach welchen Kriterien ein Eigentümerbeschluss von einer Vereinbarung abzugrenzen ist, wird nicht einheitlich beantwortet (siehe dazu Merle in Bärmann/Pick/Merle § 23 Rn. 16a). Auf die Abgrenzungsfrage kommt es hier aber nicht entscheidend an. Denn ein Eigentümerbeschluss scheidet schon deshalb aus, weil die am 4.6.1999 niedergelegte Regelung nicht in einer Eigentümerversammlung getroffen wurde. Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden nach § 23 Abs. 1 WEG in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Um eine solche Versammlung handelt es sich bei dem "zwanglosen Zusammentreffen" der damaligen Wohnungseigentümer nicht. Zu dem Zusammentreffen wurde weder eingeladen (vgl. § 23 Abs. 2, § 24 Abs. 1, 4 WEG), noch ist eine Niederschrift über den Ablauf des Treffens erstellt worden, wie dies § 24 Abs. 5 WEG vorschreibt (vgl. Merle in Bärmann/Pick/Merle § 23 Rn. 5); lediglich die "Vereinbarung" wurde schriftlich festgehalten.

4. Die Kostenentscheidung für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 47 WEG und die Geschäftswertfestsetzung auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung


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