Judicialis Rechtsprechung

2. Gegen einen Beschluss der Wohnungseigentümer, (nur) gegen einen Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft Wohngeldrückstände gerichtlich geltend zu machen, bestehen grundsätzlich keine Bedenken.

3. Beschließen die Wohnungseigentümer mit Rücksicht darauf, dass ein Verwalter bestellt ist, keinen neuen Verwalter zu bestellen, tritt im Beschlussanfechtungsverfahren Erledigung der Hauptsache jedenfalls mit Ablauf des Zeitraums ein, für den der damalige Verwalter bestellt war.

4. Der Beschluss der Wohnungseigentümer, zu bestimmten Punkten der Tagesordnung keinen Beschluss zu fassen, erschöpft sich im Allgemeinen darin, von einer gemeinsamen Willensbildung abzusehen. Für die Anfechtung seines solchen Beschlusses fehlt es in der Regel am Rechtsschutzbedürfnis, weil seine Existenz einem Verpflichtungsantrag nicht entgegensteht.

I.

Die Antragstellerin, eine aus drei natürlichen Personen als Gesellschaftern bestehende Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, sowie die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Die weitere Beteiligte ist als deren Verwalterin tätig. Die Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass sich das Stimmrecht nach der Größe der Miteigentumsanteile richtet.

In ihrer Versammlung vom 27.7.1999 bestellten die Wohnungseigentümer die "Hausverwaltung X" ab 1.1.2000 bis 31.12.2002 zur Verwalterin. Der Verwaltervertrag vom Dezember 1999 ist von zwei der drei Mitglieder des Verwaltungsbeirats unterzeichnet und enthielt zunächst eine zweijährige Vertragslaufzeit (1.1.2000 bis 31.12.2001), die mit handschriftlichem Randvermerk eines Beiratsmitglieds später auf "2002" abgeändert wurde.

Am 30.8.2001 beschlossen die Wohnungseigentümer, in Abänderung eines früheren Beschlusses keine Gewährleistungsansprüche wegen Baumängeln gegen den Bauträger verfolgen zu wollen. Ein weiterer Antrag, Schadensersatzansprüche gegen den Vorverwalter geltend zu machen, weil er die Wohnungseigentümer nicht rechtzeitig auf den drohenden Ablauf der Verjährungsfrist hingewiesen habe, fand keine Mehrheit. Beide Beschlüsse wurden nicht angefochten.

Mit Schreiben vom 1.12.2001 luden der Mitgesellschafter der Antragstellerin A sowie der Wohnungseigentümer B in ihrer Eigenschaft als Mitglieder des Verwaltungsbeirats zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 11.12.2001 ein. Zu dieser Versammlung waren die Eigentümer A und B erschienen, ferner lagen Vollmachten von zwei weiteren Eigentümern vor. Insgesamt wurden 481,5/1000 Stimmanteile festgestellt, so dass die Beschlussfähigkeit fehlte. In der anschließenden Zweitversammlung wurden u.a. folgende Beschlüsse gefasst:

II 1 Der am 15.12.1999 geschlossene Verwaltervertrag wird zum 31.12.2001 aus wichtigem Grund aufgehoben.

II 4 Die bei der Eigentümerversammlung vom 30.8.2001 gefassten Beschlüsse zu TOP 6 (Vorgehen gegen den Bauträger und die frühere Hausverwaltung) werden wegen unrichtiger Stimmabgabe der Hausverwaltung X für ungültig erklärt und aufgehoben.

Ferner wurde zu TOP II 5 beschlossen, keinen neuen Verwalter zu bestellen.

In einer von der weiteren Beteiligten einberufenen Eigentümerversammlung vom 23.1.2002 waren 825/1000 Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten. Unter TOP 1 bestellten die Wohnungseigentümer mit 548,00/1000 Ja-Stimmen, 0 Nein-Stimmen und 277,20/1000 Enthaltungen die Wohnungseigentümer C, D und E zu Verwaltungsbeiräten. Die Enthaltungen stammten von den Personen, die sich zur Wahl gestellt hatten.

Unter TOP 2 beauftragten die Wohnungseigentümer mit 626,30/1000 Ja-Stimmen, 0-Nein-Stimmen und 198,90/1000 Enthaltungen die Hausverwaltung, gegen die Eigentümer F und G unverzüglich Mahnbescheide wegen ausstehender Wohngeldrückstände und Sonderumlagen zu beantragen.

Unter TOP 3 genehmigten die Wohnungseigentümer mit 581,30/1000 Ja-Stimmen, 243,9/1000 Nein-Stimmen und 0 Enthaltungen den Verwaltervertrag vom Dezember 1999 mit einer Laufzeit bis 31.12.2002, also in der Fassung, den er durch die spätere handschriftliche Abänderung erfahren hatte.

Unter TOP 4 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, keine neue Hausverwaltung zu bestellen.

Zu TOP 5 (1. Feststellung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum; 2. Vorgehen gegen den Bauträger; 3. Beauftragung eines Gutachters und/oder Anwalts zur Geltendmachung von Ansprüchen gegen den Vorverwalter) fassten die Wohnungseigentümer den Beschluss, darüber nicht mehr entscheiden zu wollen, weil hierüber schon bei der Eigentümerversammlung am 30.8.2001 entsprechende Beschlüsse gefasst worden seien.

Zu TOP 5.4 (pflichtwidrige Mängelbeseitigung bzw. -bearbeitung durch die Hausverwaltung) und zu TOP 6 (sonstiges fehlerhaftes bzw. unbefugtes Verhalten der Hausverwaltung) stimmten die Wohnungseigentümer einem Antrag, der die vorgebrachten Vorwürfe gegen die Hausverwaltung als haltlos und nicht begründet bezeichnet, zu.

Die Antragstellerin hat durch ihren vertretungsberechtigten Gesellschafter die Ungültigerklärung sämtlicher in der Eigentümerversammlung vom 23.1.2002 gefassten Beschlüsse beantragt. Sie hat sich im Wesentlichen darauf gestützt, die weitere Beteiligte sei zur Einberufung und Durchführung der Versammlung nicht berechtigt und die Versammlung sei auch nicht beschlussfähig gewesen. Teilweise habe es auch an der Stimmberechtigung gefehlt.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 10.5.2002 den Antrag hinsichtlich der Ungültigerklärung von Beschlüssen zu TOP 4 und 5 als unzulässig, im Übrigen als unbegründet abgewiesen. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 5.5.2003 die sofortige Beschwerde der Antragstellerin mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die gegen die Beschlüsse zu den TOP 5.3 und 5.4 der Eigentümerversammlung gerichteten Anträge auf Ungültigerklärung zwar nicht unzulässig, jedoch unbegründet sind. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Das Rechtsmittel sei zulässig. Die Antragstellerin sei als Außengesellschaft bürgerlichen Rechts auch im Wohnungseigentumsverfahren als rechts- und beteiligtenfähig anzusehen. Die fehlende Grundbuchfähigkeit ändere daran nichts.

Das Rechtsmittel sei nicht begründet. Für die Anfechtung der Beschlüsse zu TOP 4 und 5.0 bis 5.3 (richtig: 5.2) fehle es der Antragstellerin bereits am Rechtsschutzbedürfnis. Es handele sich hierbei um Negativbeschlüsse, die sich in der Verweigerung einer positiven Beschlussfassung erschöpften. Nichts anderes gelte für die daneben begehrte Feststellung der Beschlussnichtigkeit. Die Anträge ließen sich auch nicht umdeuten in solche auf Vornahme der abgelehnten Maßnahmen im Rahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Die übrigen Beschlüsse seien weder nichtig noch aus formellen oder materiellen Gründen für ungültig zu erklären. Die Versammlung vom 23.1.2002 sei ordnungsgemäß von der dafür zuständigen Verwalterin einberufen worden. Maßgeblich sei der wirksame Verwalterbestellungsbeschluss vom 27.7.1999. Ob der anschließende Verwaltervertrag nur bis 31.12.2001 abgeschlossen oder überhaupt wirksam zustande gekommen sei, spiele keine Rolle. Die Verwalterin sei auch nicht in einer Versammlung vom 11.12.2001 wirksam abberufen worden. Es sprächen erhebliche Umstände dafür, dass die bei diesem Zusammentreffen gefassten Beschlüsse nichtig seien. Jedenfalls sei dort aber die Abberufung der Verwalterin gar nicht beschlossen worden. Der Beschluss habe nämlich allein die Aufhebung des Verwaltervertrags zum Gegenstand.

Die angefochtenen Beschlüsse seien auch im Übrigen nicht zu beanstanden. So habe der Verwaltungsbeirat wirksam mit einfacher Stimmenmehrheit bestellt werden können. Diese Mehrheit sei erreicht worden. Das angewandte Wahlverfahren, nämlich die Blockwahl, sei zulässig. In der Bestellung des neuen liege zugleich die grundsätzlich jederzeit mögliche Abberufung des alten Verwaltungsbeirats. Der Beschluss, gegen Wohngeld schuldende Wohnungseigentümer vorzugehen, sei bestimmt genug und entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Es sei auch sachgerecht, die Laufzeit des Verwaltervertrags mit der Dauer der Organbestellung des Verwalters in Einklang zu bringen. Soweit es um die Verfolgung möglicher Ansprüche gegen den früheren Verwalter gehe, bestehe für den einzelnen Wohnungseigentümer ein Rechtsschutzbedürfnis, einen ablehnenden Beschluss der Gemeinschaft anfechten zu können. Denn an der Geltendmachung solcher Ansprüche sei er ohne einen dahingehenden positiven Beschluss der Gemeinschaft gehindert. Die Antragstellerin habe jedoch nicht nachvollziehbar dargelegt, weshalb Schadensersatzansprüche gegen den früheren Verwalter im Rahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung geltend zu machen seien. Es könne dabei offen bleiben, ob der frühere bestandskräftige Beschluss vom 30.8.2001 später wirksam aufgehoben worden sei. Schließlich sei auch die mehrheitlich getroffene Feststellung der Wohnungseigentümer, die Vorwürfe gegen die Verwalterin seien haltlos und unbegründet, nicht zu beanstanden.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Nach dem Eintrag im Wohnungsgrundbuch sind Eigentümer der Wohnung (Nr. 4) und zweier Stellplätze die drei Gesellschafter der Antragstellerin. Wie der Senat schon in seinem den Beteiligten bekannten Beschluss vom 7.8.2003 (2Z BR 47/03) ausgeführt hat, bestehen keine Bedenken, die Beteiligtenfähigkeit (BGHZ 146, 342) und eine Verfahrensstandschaft der Antragstellerin für ihre Gesellschafter zu bejahen. Es kann nämlich davon ausgegangen werden, dass die Antragstellerin, für die einer der drei Gesellschafter geschäftsführend handelt, ermächtigt ist, im eigenen Namen die Ansprüche der drei gesamthänderisch verbundenen Gesellschafter geltend zu machen. Auch ein eigenes schützenswertes Interesse der Antragstellerin an der Geltendmachung der Rechte ihrer Gesellschafter als Wohnungseigentümer steht nicht in Frage (vgl. BayObLGZ 1981, 50/53). Dass die Antragstellerin, anders als die Beschwerdekammer meint, als Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht Trägerin des Wohnungseigentums sein kann (BayObLGZ 2002, 330), ändert daran nichts.

b) Beide Vorinstanzen haben ein Rechtsschutzbedürfnis der Antragstellerin, den Beschluss, eine neue Hausverwaltung nicht zu bestellen (TOP 4), verneint, weil es sich um einen Negativbeschluss handele, der sich in der Verweigerung einer positiven Beschlussfassung erschöpfe. Dem ist nur im Ergebnis zu folgen.

Der Annahme eines negativen Antrags, eine bestimmte Handlung nicht vorzunehmen oder zu unterlassen, kommt Beschlussqualität zu (BGHZ 148, 335; siehe auch BayObLGZ 2002, 247/249). Das Anfechtungsrecht des Wohnungseigentümers dient nicht nur dem persönlichen Interesse des Anfechtenden oder dem Minderheitenschutz, sondern dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Für die Anfechtung genügt deshalb grundsätzlich das Interesse eines Wohnungseigentümers, eine ordnungsmäßige Verwaltung zu erreichen. Demnach ist es auch nicht erforderlich, dass der anfechtende Wohnungseigentümer durch den Beschluss persönlich betroffen ist oder sonst Nachteile erleidet (BGH ZMR 2003, 750). Deshalb ist im Beschlussanfechtungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG ein Rechtsschutzbedürfnis regelmäßig nicht zu prüfen. Es kann insbesondere auch nicht deshalb verneint werden, weil der Antragsteller mit dem Antrag auf Ungültigerklärung nicht zugleich einen (positiven) Verpflichtungsantrag verbunden hat (vgl. BayObLG Beschluss vom 26.9.2003, 2Z BR 25/03 Umdruck S. 10/11).

Hier allerdings fehlt das Rechtsschutzbedürfnis infolge Erledigung der Hauptsache. Diese tritt ein, wenn der Verfahrensgegenstand durch ein Ereignis, welches eine Änderung der Sach- und Rechtslage herbeiführt, fortgefallen ist (BayObLG NJW-RR 1997, 715/717 und ständige Rechtsprechung; siehe auch Demharter ZMR 1987, 201 und Jennissen NZM 2002, 594/596). Der angegriffene Beschluss ist, "aus sich heraus" objektiv und normativ ausgelegt unter Berücksichtigung der nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbaren Umstände (BGHZ 139, 288/292), dahin zu verstehen, dass die Wohnungseigentümer im Hinblick auf die seinerzeit vorhandene Verwalterin von der Bestellung einer neuen Hausverwaltung absahen. Die weitere Beteiligte war jedoch längstens bis 31.12.2002 bestellt. Mit dem Ablauf des Bestellungszeitraums ist eine Änderung der Sachlage eingetreten, die eine Entscheidung über den Verfahrensgegenstand erübrigt. Denn ersichtlich diente der Beschluss nicht dazu, die regelmäßig notwendige (vgl. § 20 Abs. 2, § 21 Abs. 3, § 26 Abs. 3 WEG) Bestellung eines Verwalters nach Ablauf der Bestellungszeit seines Vorgängers zu verhindern.

c) Zutreffend hat das Landgericht ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des zu TOP 5.1 und 5.2 gefassten Beschlusses verneint.

Dem als Privaturkunde verwertbaren Protokoll ist zu entnehmen, dass zu den in die Tagesordnung aufgenommenen Themen Mängel am Gemeinschaftseigentum, deren Feststellung sowie Vorgehen gegen den Bauträger ein Beschlussantrag in der Sache nicht gestellt und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer demgemäß nicht herbeigeführt wurde. Vielmehr lautet die Willensbildung dahin, einen Beschluss nicht zu fassen. Die Wirkung eines solchen Beschlusses erschöpft sich darin, zu den jeweiligen Tagesordnungspunkten eine gemeinsame Willensbildung gerade nicht vornehmen zu wollen. Die Existenz dieses Beschlusses stände einem Verpflichtungsbegehren etwa mit dem Ziel, Mängel am Gemeinschaftseigentum sachkundig festzustellen und gegen den Bauträger vorzugehen, nicht entgegen. Für eine Beschlussanfechtung fehlt es deshalb an einem Rechtsschutzbedürfnis der Antragstellerin. Die Frage, ob der Beschluss der Wohnungseigentümer vom 30.8.2001 noch Bestand hat, braucht an dieser Stelle nicht geklärt zu werden. Sie wäre nämlich nur dann erheblich, wenn über einen Verpflichtungsantrag zu entscheiden wäre.

d) Nichts anderes gilt für die Anfechtung des gleichlautenden Beschlusses auf Nichtbefassung zu TOP 5.3. Der Bestand dieses Beschlusses hat keinerlei Auswirkungen darauf, ob der Antragstellerin ein Verwaltungsanspruch gegen die Wohnungseigentümer auf Zustimmung zur begehrten Verwaltungsmaßnahme zusteht. Er schneidet auch nicht dessen Geltendmachung ab, sei es nach erfolgloser Befassung in der Eigentümerversammlung, sei es unmittelbar, weil feststände, dass eine Mehrheit nicht zustande kommt (vgl. BayObLG NJW-RR 1997, 1443 f.; KG ZMR 1999, 509 f.). Für dessen Anfechtung fehlt somit von vornherein das Rechtsschutzbedürfnis.

e) Soweit sich die Anträge auf Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 1, 2, 3, 5.4 und 6 als zulässig erweisen, sind sie nicht begründet.

Vernünftige Zweifel an der Identität zwischen der bestellten und der tätigen Verwalterin werden von der Antragstellerin nicht aufgezeigt und bestehen auch nicht. Dem gemäß kann es als gesichert angesehen werden, dass das Einladungsschreiben vom 9.1.2002 zur Eigentümerversammlung am 23.1.2002 von der mit Beschluss vom 27.7.1999 bestellten Verwalterin stammt (vgl. § 24 Abs. 1 und 4 WEG).

Zutreffend hat das Landgericht die Befugnis der weiteren Beteiligten zur Einberufung der Versammlung bereits aus dem unangefochten gebliebenen Bestellungsakt vom 27.7.1999 hergeleitet. Ob der Verwaltervertrag wirksam abgeschlossen ist und welche Laufzeit er hat, spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle (siehe grundsätzlich BGHZ 152, 46).

Die Amtsstellung der weiteren Beteiligten als Verwalterin ging auch nicht durch einen Eigentümerbeschluss vom 11.12.2001 verloren. Dafür spielt es keine Rolle, ob es sich bei jener Zusammenkunft um eine Eigentümerversammlung im Sinn von § 23 Abs. 1 WEG handelte. Denn ein etwaiger formell wirksamer Beschluss betrifft, legt man ihn objektiv und normativ "aus sich heraus" aus (BGHZ 139, 288/292), allenfalls den Verwaltervertrag, von dem der konstitutive Abberufungsakt zu unterscheiden ist. Die Heranziehung des dort gefassten Beschlusses zu TOP 5 als Auslegungshilfe scheitert schon daran, dass die Bestellung eines neuen Verwalters (siehe etwa BayObLG NZM 2003, 243) gerade nicht beschlossen wurde. Jedenfalls sind die aus der weiteren Beschlussfassung ersichtlichen Umstände nicht so eindeutig, dass sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres den Schluss zuließen, die Verwalterin sei abberufen worden ungeachtet dessen, dass ein neuer Verwalter nicht zur Verfügung stand.

(1) Der Bestellungsbeschluss zu TOP 1 nach § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG ist nicht zu beanstanden. Die Ungültigerklärung eines solchen Beschlusses kommt, abgesehen von formellen Mängeln anlässlich der Beschlussfassung, grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Wahl eines Wohnungseigentümers zum Verwaltungsbeirat spricht (dazu etwa BayObLG WuM 2003, 233). Dafür fehlt jeglicher Anhaltspunkt. Der Beschluss ist auch formell mängelfrei mit Stimmenmehrheit entsprechend den Regeln des § 25 WEG und der Gemeinschaftsordnung zustande gekommen. Das Landgericht hat zutreffend ermittelt, dass selbst bei einer fehlerhaften Bewertung der Stimmen der Wohnungseigentümer B und G als Ja-Stimmen ein Mehrheitsbeschluss vorliegt. Die Vertretung des Eigentümers G durch den Eigentümer B war zulässig (§ 25 Abs. 3 WEG). Der in der Rechtsbeschwerde gebrachte Einwand, bei Anwesenheit des Wohnungseigentümers G sei nicht auszuschließen, dass dieser auch noch andere Wohnungseigentümer zur Abgabe einer Nein-Stimme bewogen hätte, ist unbehelflich, weil weder behauptet noch ersichtlich ist, dass ein Ladungsmangel vorliegt oder der Wohnungseigentümer G auf andere Weise am persönlichen Erscheinen gehindert gewesen wäre.

(2) Auch den Beschluss zu TOP 2 hat das Landgericht im Ergebnis zu Recht nicht beanstandet. Es entspricht nach § 21 Abs. 3 WEG ordnungsmäßiger Verwaltung, nämlich dem Interesse der Gesamtheit der Gemeinschaft, gegen solche Wohnungseigentümer gerichtlich vorzugehen, die ihren Wohngeld- und sonstigen Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft nicht fristgerecht nachkommen. Anders als das Landgericht legt der Senat den Beschluss seinem objektiven Inhalt nach allerdings dahin aus, dass er nur ein Vorgehen gegen den als Wohnungseigentümer eingetragenen Mitgesellschafter A festlegt. Ein solcher Beschluss unterliegt keinen Bedenken, weil Eigentümer der Wohnung auch A als einer von drei Gesellschaftern, nicht jedoch die Gesellschaft, ist (siehe zu II.2.a und BayObLGZ 2002, 330). Sähe man hingegen die BGB-Gesellschaft selbst als Wohnungseigentümerin, ergäbe sich daneben eine akzessorische Haftung ihres Gesellschafters A aus dem Rechtsgedanken des § 128 HGB (BGHZ 146, 341/357; Palandt/ Sprau BGB 62. Aufl. § 714 Rn. 11/12). Es steht den Gläubigern auch grundsätzlich frei, statt der Gesellschaft ausschließlich die oder auch nur einen Gesellschafter persönlich in Anspruch zu nehmen (BGHZ 146, 341/357).

(3) Der Beschluss zum Verwaltervertrag mit einer Laufzeit bis 31.12.2002 entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil Zweifel an dessen Wirksamkeit und Dauer beseitigt sowie die Laufzeit in Übereinstimmung mit dem Bestellungsakt gebracht wurde.

(4) Der Beschluss zu TOP 5.4 und 6 als Akt der Vertrauenskundgabe gegenüber der amtierenden Hausverwaltung ist aus den vom Landgericht dargelegten Gründen nicht zu beanstanden. Weil kein Fehlverhalten ersichtlich ist, widerspricht die Beschlussfassung, selbst wenn mit ihr ein negatives Schuldanerkenntnis verbunden sein sollte, nicht ordnungsmäßiger Verwaltung (BGH ZMR 2003, 750; siehe auch BayObLG Beschluss vom 30.10.2003, 2Z BR 132/03).

3. Der Senat hält es nach § 47 WEG für angemessen, die Antragstellerin mit den gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu belasten, weil ihr Rechtsmittel von Anfang an ersichtlich ohne Erfolgsaussicht war.

Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG und entspricht denen der Vorinstanzen.

Ende der Entscheidung