Judicialis Rechtsprechung

2. Ein Nachteil kann auch in der optisch nachteiligen Veränderung des Gesamteindrucks eines Gebäudes liegen. Ob ein solcher vorliegt, obliegt der Beurteilung durch den Tatrichter, die vom Rechtsbeschwerdegericht nur auf Rechtsfehler überprüft werden kann. Bei den Akten befindliche Lichtbilder können eine ausreichende Beurteilungsgrundlage sein, die einen Augenschein erübrigen.

3. Auch wenn die Möglichkeit besteht, dass ein Wohnungseigentümer bei Zahlungsunfähigkeit des Miteigentümers, der eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums durch geführt hat, selbst mit Kosten belastet werden könnte, so ist nicht deswegen die Maßnahme von seiner Zustimmung abhängig.

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Die Wohnungseigentümer beschlossen am 21.3.2002, dass den Antragsgegnern zu 1 gestattet werde, ihren Balkon mit folgender Maßgabe zu verglasen:

Die Montage muss durch eine Fachfirma erfolgen und die fachgerechte Montage ist durch diese zu bestätigen.

Das Gemeinschaftseigentum darf durch die Anbringung nicht beschädigt und/oder verändert werden.

Die Haftung für den Betrieb der Balkonverglasung wie auch etwaige Folgekosten aus dem Betrieb liegen beim Sondereigentümer.

Sollte wegen Reparaturen am Gemeinschaftseigentum die Entfernung dieser Verglasung notwendig werden, so haben die Sondereigentümer auf eigene Kosten dafür zu sorgen.

Bei Auszug oder Verkauf der Wohnung ist der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen bzw. sind diese Vorgaben rechtsverbindlich auf den Erwerber zu übertragen.

Der Antragsteller hat beantragt, den Eigentümerbeschluss für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 4.11.2002 dem Antrag stattgegeben. Das Landgericht hat am 22.4.2003 auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner zu 1 den Beschluss des Amtsgerichts aufgehoben und den Antrag abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

a) Die sofortige Beschwerde sei fristgemäß eingelegt worden. In der mündlichen Verhandlung habe das Amtsgericht nur den Tenor, nicht aber die schriftlichen Gründe bekannt gemacht. Dies werde belegt durch den handschriftlich niedergelegten Tenor sowie durch die Angaben des Geschäftsführers der weiteren Beteiligten, wonach die Entscheidungsgründe nur in den wesentlichen Grundzügen bekannt gemacht worden seien. Die Rechtsmittelfrist habe somit erst mit Zustellung der schriftlichen Gründe zu laufen begonnen.

b) Der Antrag sei unbegründet. Die Verglasung eines Balkons stelle eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums dar, die über eine ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehe. Eine Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer zur verfahrensgegenständlichen Balkonverglasung sei nicht erforderlich, weil durch sie für den Antragsteller kein erheblicher Nachteil begründet werde. Aufgrund der vorgelegten Lichtbilder sei die Kammer in der Lage, die optischen Folgen der Balkonverglasung zu beurteilen. Angesichts der leicht hinter der Balkonbrüstung zurückbleibenden Glasscheiben liege kein optisches Aufbrechen der Hausfassade vor; die dem Haus anhaftende architektonische Formenstrenge bleibe vielmehr erhalten, auch wegen der nur leicht sichtbaren seitlichen Einrahmung. Ein uneinheitlich wirkendes Erscheinungsbild des Anwesens sei nicht gegeben.

Aufgrund der Haftungsübernahme und der Verpflichtung, die Verglasung durch eine Fachfirma anbringen zu lassen, seien etwaige bauliche Risiken auf die Antragsgegner zu 1 übergegangen, so dass auch insoweit keine Beeinträchtigungen für den Antragsteller und die Antragsgegner zu 2 zu erwarten seien.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Die sofortige Beschwerde zum Landgericht wurde rechtzeitig eingelegt (§ 45 Abs. 1 WEG, § 22 Abs. 1 FGG).

Die Rechtsmittelfrist beginnt im Fall der Bekanntmachung durch Zustellung eines Beschlusses nach § 16 Abs. 2 FGG mit dem Zeitpunkt der wirksamen Zustellung. Hier ist die Entscheidung des Amtsgerichts den Antragsgegnern am 18.11.2002 zugestellt worden. Die am 2.12.2002 bei Gericht eingegangene sofortige Beschwerde ist damit rechtzeitig.

Im Fall der Bekanntmachung eines Beschlusses zu Protokoll nach § 16 Abs. 3 FGG wird die Frist zur Einlegung der sofortigen Beschwerde mit der ordnungsmäßigen Bekanntmachung in Gang gesetzt. Eine solche setzt voraus, dass die Entscheidung mit Entscheidungssatz und vollständigen Gründen im vollen Wortlaut mündlich verkündet und zu Protokoll genommen wird; Verkündung und Anwesenheit der Beteiligten sind zu vermerken (BayObLGZ 1999, 82 f.; 2001, 145/147). Aus dem Protokoll selbst muss sich somit eindeutig die Bekanntmachung der Entscheidung mit Gründen in Anwesenheit der Beteiligten ergeben (Keidel/Schmidt FGG 15. Aufl. § 16 Rn. 25 m.w.N.). Ausweislich des Protokolls wurde am 4.11.2002 nur der Entscheidungssatz verkündet. Die Entscheidung ist damit zwar existent, aber nicht wirksam geworden. Die Rechtsmittelfrist wurde somit am 4.11.2002 nicht in Gang gesetzt.

b) Eine bauliche Veränderung, die über eine ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgeht, bedarf nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG der Zustimmung derjenigen Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die Maßnahme über das in § 14 Nr. 1 WEG genannte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Ein Nachteil im Sinn des § 14 Nr. 1 WEG kann auch in der optisch nachteiligen Veränderung des Gesamteindrucks des Gebäudes liegen. Ob eine solche vorliegt, obliegt der Beurteilung durch den Tatrichter, die vom Rechtsbeschwerdegericht nur auf Rechtsfehler überprüft werden kann. Bei den Akten befindliche Lichtbilder können eine ausreichende Beurteilungsgrundlage sein, die einen Augenschein erübrigen (ständige Rechtsprechung des Senats, vgl. z.B. BayObLG NZM 1998, 980 m.w.N.).

Nach diesen Grundsätzen hat das Landgericht ohne Rechtsfehler das Vorliegen einer zustimmungspflichtigen baulichen Veränderung verneint.

c) Aufgrund der Haftungsübernahme durch die Antragsgegner zu 1 ist auch ein sonstiger Nachteil der übrigen Wohnungseigentümer zu verneinen.

Als Nachteil im Sinn von § 22 Abs. 1 Satz 2, § 14 Nr. 1 WEG kommen nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen in Betracht (vgl. BayObLG DWE 1999, 30 f.). Wenn die Balkonverglasung, wie es in dem Eigentümerbeschluss zur Voraussetzung gemacht wurde, fachgerecht ausgeführt wurde, steht als konkrete und objektive Beeinträchtigung nicht zu befürchten, dass ein Gerüst zur Behebung eventueller Schäden an der Fassade aufgestellt werden muss, das die Antragsgegner zu 1 oder deren Rechtsnachfolger in den finanziellen Ruin führt. Abgesehen davon ist eine Baumaßnahme nicht deswegen zustimmungsbedürftig, weil die Möglichkeit besteht, dass ein Wohnungseigentümer bei Zahlungsunfähigkeit des Miteigentümers, der eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinn des § 22 Abs. 1 WEG durchgeführt hat, selbst mit Kosten belastet werden könnte (BGHZ 116, 392).

d) Der neue Sachvortrag im Schriftsatz vom 27.8.2003 unter erstmaliger Vorlage der Teilungserklärung kann nach § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 559 Abs. 1 ZPO nicht berücksichtigt werden.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG, die Festsetzung des Geschäftswerts auf § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung